1、 花园沧州项目可研报告花园沧州项目可行性研究报告丽景沧州房地产开发有限公司2016-6-27目录一、公司基本情况31、丽景沧州地产开发有限公司32、河北房地产开发有限公司3二、项目基本情况51、项目位置52、区域环境分析5三、市场分析81、区域竞品市场分析82、销售推广方法113、客户定位分析14四、规划与设计161、项目整体指标162、项目整体开发计划17五、开发及销售计划191、开发计划192、工程进度193、销售计划19六、项目资金计划21七、花园项目经济分析221、成本分析222、利润预测23八、项目优劣势分析241、项目优势242、项目劣势25九、研究结论和建议261、研究结论2622、建议26一、公司基本情况1、丽景沧州地产开发有限公司丽景沧州房地产开发有限公司（以下简称丽景），是河北房地产开发有限公司在沧州区域设立的业务运作平台，由河北房地产开发有限公司出资注册，成立于2015年11月26日，注册资本五千万元整，经营范围：房地产开发与经营。2、河北房地产开发有限公司河北房地产开发有限公司成立于2012年1月，是大型央企地产在河北区域的业务运作平台，是中国集团控股的大型国有房地产上市公司，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续六年蝉联中国房地产行业领导公司品牌。公司在地产集团领导下，坚持“务实、创新、规范、卓越”的企业宗旨，以发展为主题，以经济效益3、为中心、以普通商品房开发为主，适度开发其它物业，实施规模经营，滚动开发，规范管理，防范风险，用三到五年时间进入石家庄市房地产市场前三甲，为“再造一个地产”做出贡献。公司2012年12月斥资20.22亿元拿下石家庄金石化肥厂地块，命名为石家庄花园，花园项目实现当年拿地当年开工当年销售的快速节奏，自2012年10月开盘至今，次次热销，市场反响良好，缔造了石家庄房地产销售市场上的一个又一个传奇，并且在2013年和2014年连续两年荣获石家庄房地产销售市场的单盘销冠。公司及花园项目已获得政府和媒体多项奖项，如2012年度省会优秀城市运营商、年度石家庄影响力楼盘、年度石家庄人居典范楼盘、石家庄金牌地产项4、目前10强等等。成立至今，公司组织了多次大型营销推广活动：2013年7月公司举行国宝展，在为石家庄市民提供精神食粮的同时，极大的提升了公司在石家庄的影响力；2014年9-10月成功举行了“国之重器 保国利民”石家庄国防兵器展，在对市民进行国防宣传教育的同时，极大的提升了公司的品牌形象。目前，公司以适应多项目运作为前提，适时机积极进行异地开发，以全面降低成本、加强风险控制为主导，以产品创新研究和建设、销售为主线，以财、物、人力、行政等为管理支持，建立了体系化的公司管理机制，着力打造以土地、资本、团队为重心，具有核心竞争力的实战团队，以确保公司稳健发展。展望未来，任重道远，河北房地产开发有限公司将5、继续发扬自强求实、开拓进取、廉洁高效的企业精神，向更高的目标迈进，成为河北房地产标杆企业。二、项目基本情况1、项目位置项目地块位于河北省沧州市运河区北部，迎宾大道与永济西路交口东北角，交通便利，属于沧州市区北外环区域，未来具有很大的发展潜力。2、区域环境分析从城市区位上看，沧州市是环渤海经济圈重要组成部分，是连接黄河以南中原地区的重要桥头堡，2015年沧州市GDP以3240亿成为河北省仅次于唐山和石家庄的地级市。随着京津冀一体化战略的进一步深化，高铁西站使沧州市进入一小时经济圈，依靠高铁和沿海优势，沧州市发展一城两心战略，城市中心将向西部迁移，基础设施建设成熟度较高，西部副中心成熟在即，未来项6、目发展的区域背景优越。本项目地块属于大杨庄城中村改造项目区域，西安路以南，永济路以北，迎宾大道以东，开元大道以西，隶属沧州市运河区西部新区、高新区、老城区交界地带，既可享受西部新城的配套，也可享受高新区产业园的工业人力资源，同时享受老城区的商业配套资源，周边临近高铁、高客客运站，沧州一中，会展中心，体育场，图书馆、博物馆、武术馆、杂技馆、城乡规划馆“五官一心”及狮城公园等配套完善，未来发展潜力较大。2.1交通环境本项目扼守沧州北大门，路网发达，紧邻主干道永济路，迎宾大道，向海路，道路宽阔，随意畅达市区内外；距沧州西客站2公里、沧州高铁站6.6公里，外出极为便利；公共交通尚可，公交线路：505/7、543路，可直通明珠商贸城，火车站和市区。2.2配套分析商业配套：本地块处于老城区北环位置，目前明珠商贸城一期商圈较为成熟，二期（在建）为沧州最大的商品批发市场，北京动批有搬迁至此的计划，未来将成为北部商业新中心。生活配套：明珠商贸城一期距离本项目大约2公里，规模在40万平左右，业态包含服装，大卖场，购物，餐饮，小商品等，可满足周边社区居民生活需求。教育配套：本项目周边教育氛围良好，距离颐和中学北校区2公里，距离市十一中4公里，朝阳小学、运河区光明小学均在15分钟车程内。紧邻项目周边将配建4700幼儿园和12000小学，是规模较大的教育机构，不出社区便可享受一站式服务。医疗配套：本项目距离沧州8、市中心医院3公里，周边（龙岸清华）预计将引进三甲医院，其余医疗配套多为周边村镇诊所，医疗配套尚未成熟。 2.3近期政策分析央行在2015年下半年的两次双降，意图引导社会融资成本走低，将进一步降低企业发债利率，缓解由于目前三四线库存去化速度较慢而造成的资金压力，进一步降低房地产企业的融资成本，为房地产企业消化现有库存压力赢得更为充裕的时间和空间。与此同时，购房贷款基准利率下调、公积金二套房首付比例下调、公积金异地借贷政策出台、首套房首付比例下调，契税及营业税优惠政策出台，各项利好政策不断推出，推动房地产市场不断升温。2015年全年沧州商品住宅成交总面积为214.26万，同比2014年的149.49、6万增长43.3%。2015年成交情况逐月上升，下半年进入成交的高峰期。2015年全年沧州全年商品房住宅销售均价5751元/平，同比上升0.7%。2月已上涨至6009元/平。2013-2015年房地产销售市场逐渐回暖，发展势头良好。三、市场分析1、区域竞品市场分析本案位于西部新区北部，地处西部新城与高新区交界位置，竞品主要截取沧州品牌开发项目及周边直接竞品。其中：一级竞品：距离本案距离较远，但企业综合实力较强，项目竞争力较高，主要集中于西部新城区：如天成名著，天成明月洲，荣盛香堤荣府，亚龙湾二级竞品：本案地块地缘竞品，证件不全，体量极小或者尾盘售罄状态，即项目所处的高新区和运河区：如恒大城（基10、本售罄），御景狮城（基本售罄），馨悦湾，印象青城（无证，体量及小，无施工进度）金茂府（未售状态）29区域竞品产品特征：区域内竞品主要以高层和小高层为主，部分项目配有洋房产品，产品形式较为单一。其中西部新区项目较为集中且品质较高，高新区项目体量小且品质较低。区域竞品面积段分析：区域竞品户型配比主要以85-100两室和110-130三室为主，其中两室三室户型配比为2：3。区域竞品价格分析：受城市发展及项目品质影响，城北高新区项目产品主流价格在 4900-6500元/平米之间，西部新城片区项目如天成名著，天成明月洲以及荣盛香堤荣府等，均价都在7500-9000元/以上。项目恒大城天成名著天成明月洲香11、堤荣府华元一世界御景狮城宏宇亚龙湾2014年均价630070007000 -8000500050002015年均价710076008000-9000高层7500-7900洋房95009000洋房65006300-6500去化速度分析：区域内品质一般产品月去化维持在40-50套左右，城北高新区无证项目月均去化在30套左右；西部新区品质较好的本土/实力标杆房企（天成，荣盛）竞品月去化（顺销期）在100套以上。高峰期200、300套之间，整体来看，去化速度较为乐观。区域竞品价值点分析：区域内竞品价值输出点以品牌，地段，公共配套或自建配套，公园资源及产品户型及社区品质为核心卖点。2、销售推广方法2.112、 品牌本土化央企致敬沧州，军旅会武狮城。结合本土文化及市场特征：以文化地产，军旅风貌、责任地产的形象高调亮相。沧州是运河古郡、历史名城，因东临渤海而得名，意为沧海之州。古朴厚重的运河文化与热情奔放的海洋文化在古城沧州碰撞交织，又培育出这里鲜明的城市性格，也孕育孕育了崇文尚武、勤劳质朴、坚韧不拔、自强不息的沧州文化。文化亦是地产品牌的独特属性，地产奉行“和者筑善”的品牌理念，“和”文化与运河古文化的碰撞，是与沧州的融入点，也是品牌与沧州城市对话的最好切入点，更好的区隔本土品牌开发商和全国品牌开发商的同质化印象。沧州是武术文化名城，“军旅背景”是地产品牌的又一独特属性军旅文化与武术文化，同样具有融13、合点，军队的保家卫国和江湖的锄强扶弱，这也是地产区别竞争融入沧州的又一亮点。除此之外，世界500强的央企品牌，砥砺24载，荣耀60余城，品牌的国有属性和民族性的公益形象必将深入人心，留下品牌烙印。2.2 以城市级的品牌营销活动全城造势“国家康居示范小区授牌仪式”暨地产运营沧州战略媒体发布会，抢夺沧州市场头条，发挥央企的市场控制力，提升花园的市场形象。“保国利器，定鼎狮城”沧州爱国主义教育暨国防兵器展，实现纯正军队血统的央企品牌形象落地，宣布进军沧州的战略计划，发布沧州花园的项目品牌及规划设计。为项目后期开盘蓄客营造人气基础。“和基金”助力古运河，通过资助的形式，参与沧州运河（其他文物）的修葺修14、整工作，树立地产承担社会公益责任的社会形象。军旅情怀，家国重担地产关爱狮城抗战老兵公益行，通过慰问抗战老兵，体现军旅情怀，赢得市场品牌印象。“和乐中国，艺术狮城”地产第八届暨沧州首届和乐中国大赛，结合花园的开盘前蓄客，提升现场人气，传播文化地产的内涵。2.3 体验式营销，品牌软性炒作花园品牌是产品系中较为成熟的精品系品牌，所有三居户型都能南北通透，80%的两居都能南北通透具有明显的户型优势，户户新风系统，119种建筑材料，全1星国家绿色标准，打造沧州市首家新风绿色住宅社区。工法样板展示，体现产品设计成熟、工艺精湛结合项目“国家示范住区标准”体系推广，形成市场冲击，赢得客户认可，并进一步巩固国家15、示范住区形象。售楼部及示范区包装，300米绿化带配合精致下沉庭，院户型优势放大，选取货量最大的87平南向两居作为样板间示范单位，强调生活氛围居住体验；此外还选取展示效果较好的119平三居，侧重风格展示，打动客户。媒体先行，业内传颂。新增推广渠道，推广途径优化，扩大投放媒体，结合高规格的新闻发布会及各类宣传造势活动，通过政府、媒体、线上解读，大众公关等各类渠道，全媒体覆盖，新闻持续性炒作。3、客户定位分析表3-3、主流客群分析表项目客群年龄客群区域客群属性主力购买面积恒大城2550岁老城区客户约占5成，运河区周边客户约占5成。刚需和改善客户为主，婚房偏向两居；大部分客群偏向小三居产品，户型大于116、40客户开始出现抗性。95-135天成名著30-50岁老城区人口约占6成，其余为周边学校教师、企业工作人员等客群。改善客户为主，购买户型面积多为三居；为上班和为父母买房多为两居。105-135天成明月洲30-55岁老城人口占比达到7成，多为原天成项目业主。改善需求为主，购买面积多为130平左右舒适三居。120-140荣盛香堤荣府20-50岁 老业主为主辅以城区客群周边郊县客户 。老城区以改善需求为主，郊县以首职首改为主。85-130华元一世界32-50岁老城改善客群占比最高，达到七成，运河区周边占比约3成。改善客户为主，面积集中于三居以及后期的洋房产品。124-139御景狮城20-50岁运河区17、新华区客户为主，占据8成，周边郊县占据2成。刚需客户为主，面积集中于两室和小三室户型。90-135宏宇亚龙湾25-50岁老城区及周边郊县客群 为主，比例相当。首置首改客群为主，面积集中于80-120的两室和三居。80-120客群年龄：运河区典型项目的客群年龄集中在20-50岁之间，其中刚需客群偏年轻化，在20-30岁之间；改善客群偏成熟，年龄多在30-50岁之间。客群分布：运河区典型项目的客群分布基本由老城区和运河区周边客户为主，依照楼盘品质客户需求有所不同。如地理位置优越的天成明月洲、华元一世界等中高端楼盘，客户7成为老城区的改善人群，3成为项目周边及郊县的改善人群；宏宇亚龙湾、恒大城等位置18、较为偏远，客户有五成左右来自老城区刚需客群，其余为项目周边及郊县的刚需客群。客户需求：运河区典型项目的客户需求集中于刚需刚改的两室和小三室户型，户型面积在90-130之间，超过140客户会觉得置业有压力；御景狮城、宏宇亚龙湾的刚需客户主要为适婚青年，多为25-30岁之间的结婚一族，他们主要的户型需求集中在80-95之间的两室；已经成家的30-40岁之间的客群，多选择100-130之间的三室户型，空间也足够，价格也合适；个别项目存在面积较大的改善户型，如天成名著、天成明月洲的小高层产品则主要为改善客群，面积多在130以上。运河区的西部新区是城市发展新重心，该区域对客群的吸附能力较强，更多的人愿意19、来这里置业。从客群特征来看，沧州客群经济实力较为雄厚，并且对名气开发的品牌忠诚度较高。四、规划与设计1、项目整体指标表4-1、项目西区经济技术指标表项目计量单位 指标 规划建设用地面积（计容） 71,752.79 总建筑面积 342,377.09 地上总建筑面积 243,952.50 其中商品房住宅建筑面积 229,666.86 底层商业建筑面积 10,540.36 配套公建建筑面积 3,745.28 地下总建筑面积 98,424.59 其中地下车库建筑面积 67,546.07 地下储藏建筑面积 22,516.22 地下配套及设备 8,362.30 容积率万平方米/公顷 3.40 建筑密度%220、0.34%绿地率%43.26%居住总人口人 6,621.00 居住总户数户 2,069.00 其中商品住宅户数户 1,537.00 机动车总停车数辆 2,069.00 其中地上住宅机动车停车数辆 32.00 地下住宅机动车停车数辆 2,037.00 规划建设用地面积71,752.79 m2，总建筑面积342,377.09 m2，居住户数2069户，居住人数6621人，建筑密度20.34%，容积率3.40，绿地率为43.26%。2、项目整体开发计划该项目于6月取得国土证。7月已取得建设工程规划许可证。目前，各项开发报建、设计招采工作正在有序的进行，以期11月首次开盘。五、开发及销售计划1、开发计21、划本项目预计在11月四证齐全，目前已取得土地证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，预计8月拿到建筑工程施工许可证。2、工程进度项目计划建设12栋住宅楼。预计8月开始动工，10月前达到主体工程0.000的工程进度，11月取得首批预售证并实现开盘销售。表5-1、项目建设进度计划表3、销售计划根据花园项目整体节点安排，预计11月开始销售，当年预计销售住宅总货量的10%，预计总销售额为1.49亿元，2018年商业开始销售，预计总销售额为1.05亿元，2018年推出车位和储藏间。具体销售回笼计划如下：表5-2、销售计划表销售面积总建筑面积商品住宅面积商业面积储藏间面积车库个数342377 229622、6710540 22516 2037 销售情况业态商品住宅商业储藏间车库面积（）/(个)22966710540 22516 2037 均价（元）6500100003000100000销售额(万元)149283.4610540.36 6754.86620370总销售额186948.69 销售计划年份20162017201820192010商品住宅销售进度10%60%20%10%商业销售进度70%20%10%储藏间销售进度70%20%10%车库销售进度70%20%10%销售额14928.35 89570.08 56222.35 22461.39 3766.52 资金回笼比例销售2017年销售20123、8年销售2019年销售2020年销售回笼70%2017年回笼30%70%2018年回笼30%70%2019年回笼30%70%2020年回笼30%100%资金回笼情况回笼年份20162017201820192020回笼金额10449.84 67177.56 66226.67 32589.68 10504.94 回笼合计186948.69 六、项目资金计划根据项目的开发计划，将是该项目资金支出峰值的时段，急需开发贷款支持，根据目前贷款取得条件，预计三季度可取得6亿元贷款，用于支付工程款，随着2017、2018年资金回笼的增加，公司自有资金可以保证项目的正常运作和贷款的偿还。 表6-1、资金来源与运24、用表 单位：万元合计2017年2018年2019年2020年一 资金来源 275,638.66 96,066.95 70,250.42 66,226.67 32,589.68 10,504.94 1 自有资金 28,689.97 25,617.11 3,072.86 - - - 2 贷款资金 60,000.00 60,000.00 - - - 3 经营收入 186,948.69 10,449.84 67,177.56 66,226.67 32,589.68 10,504.94 二 资金运用 210,125.27 28,678.50 51,902.06 42,829.31 76,431.75 125、0,283.66 1 开发成本 112,361.27 25,617.11 31,461.16 13,483.35 41,799.65 - 2 管理费用 1,273.51 318.38 318.38 254.70 254.70 127.35 4 销售费用 3,476.67 1,043.00 1,043.00 695.33 347.67 347.67 3 财务费用 6,531.25 712.50 2,731.25 2,137.50 950.00 5销售税金及附加 10,469.13 585.19 3,761.94 3,708.69 1,825.02 588.28 6 土地增值税 3,738.97 26、209.00 1,343.55 1,324.53 651.79 210.10 7 所得税 12,274.47 193.32 1,242.78 1,225.19 602.91 9,010.26 8 借款本金偿还 60,000.00 - 10,000.00 20,000.00 30,000.00 三 累计盈余资金 65,513.39 67,388.45 85,736.81 109,134.17 65,292.10 65,513.39 七、花园项目经济分析1、成本分析表7-1、花园项目成本分析表项目总额（万元）总建面单方成本（元）可售面积单方成本（元）一土地费用:1土地出让价款 24,620.00 27、719.09 725.43 2土地契税 997.11 28.76 29.02 小计 25,617.11 747.85 754.45 二前期费用:1勘察设计费 1,513.69 44.21 44.60 2委托费用 471.58 13.77 13.90 3临时设施费 635.40 18.56 18.72 5其他 452.20 13.21 13.32 小计 3,072.86 89.75 90.54 三建安费用:1土建 53,652.72 1,567.07 1,580.89 2装修 1,160.81 33.90 34.20 3安装 9,834.12 287.23 289.76 4检测 278.60 828、.14 8.21 5监理 275.50 8.05 8.12 小计 65,201.75 1,904.38 1,921.18 四红线内各项配套:1市政配套 8,594.03 251.01 253.22 3园林绿化 2,120.77 61.94 62.49 小计 10,714.81 312.95 315.71 五政府收费(红线外接口）: 1,226.56 35.82 36.14 六公建分摊: 4,792.02 139.96 141.20 七不可预见费: 1,736.17 50.71 51.16 上述一至七项合计： 112,348.96 3,281.44 72.00 七管理费用 1,273.51 3729、.20 37.52 八销售费用 3,476.67 101.54 102.44 九财务费用 6,531.25 190.76 192.44 总投资合计 123,630.39 3,610.94 3,642.79 该项目总投预计约12.3亿元，其中土地成本约为2.56亿元，已用自有资金全部付清。拟向贵行申请开发贷款6亿元用于项目建设。自有资金可保证30%以上。2、利润预测 根据目前市场行情及竞品项目销售情况，花园项目住宅销售均价预计为6500元每平米，底商10000元每平米，储藏间3000元每平米，地下可售车库10万元每个。营业税费为营业税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加的合计。此项目税前30、成本利润率可达到39.72%以上，销售净利率可达到19.70%。表7-2、花园项目利润预测表销售单价（元/平方米）面积（个数）总价（万元）商品住宅6,500.00 229,666.86 149,283.46 商业10,000.00 10,540.36 10,540.36 车库100,000.00 2,037.00 20,370.00 储藏间3,000.00 22,516.22 6,754.87 销售合计 186,948.69 营业税费 10,469.13 土地增值税 3,738.97 税前利润 49,110.20 税前成本利润率39.72%所得税 12,277.55 税后利润 36,832.631、5 税后成本利润率29.79%销售净利率19.70%八、项目优劣势分析1、项目优势1.1品牌优势地产，千亿央企，自2012年地产入驻河北以来，花园已在河北省会石家庄广获市场好评和客户追捧，创造了省会地产界的神话；继花园之后，拉菲公馆更是被石家庄业界称为2015年楼市神盘，并在继续领跑。无论是花园还是拉菲公馆，都显示出河北人对品牌的认可和信赖。花园奉行“和者筑善”的品牌理念，致力于创造自然、建筑、人文交融的和谐人居生活，将“和谐”提升至企业品牌战略的高度。沧州首发之作，精心酝酿，对沧州城市底蕴与市民文化诉求给予足够的尊重和了解，以文化艺术凸显品牌调性、以军旅背景展示品牌面貌、以央企实力树立品牌形32、象。文化复兴城市、军旅会武狮城。1.2净地开发该项目地块属净地开发，目前大杨庄村已整体搬迁。净地开发在一定程度上规避了拆迁周期长、矛盾多等潜在风险，缩短开发周期，降低资金成本。同时通过成熟的规范化操作，加快项目设计施工，保证去化速度，占据区域市场引领者的地位。1.3交通便捷项目地块位于河北省沧州市运河区北部，迎宾大道与永济西路交口东北角，属于沧州市区北外环区域，扼守沧州北大门，路网发达，紧邻主干道永济路，迎宾大道，向海路，道路宽阔，随意畅达市区内外；距沧州西客站2公里、沧州高铁站6.6公里，外出极为便利；公共交通尚可，公交线路：505/543路，可直通明珠商贸城、火车站和市区，未来区域发展潜力33、较大。1.4 区域潜力沧州市区整体价值分布为西高东低，南北平衡的局面。目前西部区域为置业的热点区域，不仅规划合理，而且高端楼盘云集，是市民公认的“富人区”，也是市区的价值高点。依靠健全的城市配套和合理规划，正在成为沧州新城市的核心。本项目地块属于大杨庄城中村改造项目区域，隶属沧州市运河区西部新区、高新区、老城区交界地带，周边临近高客客运站，沧州一中，会展中心，体育场，图书馆、博物馆、武术馆、杂技馆、城乡规划馆“五官一心”及狮城公园等配套完善。本项目既可享受西部新城的配套，也可享受高新区产业园的工业人力资源，同时享受老城区的商业配套资源。未来的入驻，必定会以央企品牌的优势、成熟规范的操作并利用区34、位价格优势赢得城北市场。2、项目劣势目前，项目周边以村落、农田为主，景观环境较差，周边医疗及商业等生活配套薄弱，区域成熟度较低，仅满足基本生活需求。九、研究结论和建议1、研究结论1、沧州目前的住宅房地产市场现状为项目提供了良好的开发机会，具备开发的市场可行性。2、项目确定了科学、准确的市场定位，并进行了科学、富有市场新意的规划设计，容易形成市场竞争优势。3、通过在河北在石家庄开发的花园、拉菲公馆销售，可见品牌及强大的蓄客能力，展现了该项目良好的开发前景。4、可行性分析研究报告提出了新颖、系统的营销策略。5、丽景沧州房地产开发有限公司依托河北全方位支持，具有房地产运营和策划、销售的丰富的市场经验，具有优秀的管理团队，为项目成功提供了有力的保障。6、项目各项财务分析表明项目具有良好的赢利能力、偿债能力和抗风险能力，具备财务上的可行性。因此，可行性分析研究认为，项目具有实施的可行性。2、建议1、项目应加快融资进度，依期尽快投入实施，以保证市场机会优势。2、本方案作为初步研究方案，应在进一步研究的基础上，进行多方案比较研究，对本方案作必要的完善，选择最优方案。3、项目应密切注意市场变化和竞争因素，及时科学调整营销策略。