1、企业不动产如何赋能增值 中国市场报告 2018-2019年“未来办公”调研 “未来办公”模型 2019 仲量联行版权所有。2 人性化体验 通过参与感、授权感与成就感 增强用户体验。 数字化驱动 利用数字化及丰富的数据资源 提升员工与企业的业绩。 持续创新 将新思想、新方案和新流程 结合起来，推动价值创新， 加快转型。 高效运营 优化企业资源与服务，提高生 产率，规避风险，实现高效。 财务表现 管理支出，实现增长，提高 投资回报率（ROI）。 仲量联行“未来办公”模型涵盖五个相互关联的维 度。不同的企业和行业鉴于自身特性，对于这五个维 度的实践方式和优先级各不相同，但它们每一个都对 企业的蓬勃发2、展至关重要。 2019 仲量联行版权所有。3 全球企业不动产调研发展史 2011 危中有机 约500名调研参与者 全球金融危机期间，企业不动产在 成本节约、生产效率及高管层关注 度等方面的趋势与挑战 2013 风险在前 636名调研参与者 来自管理层需求的压力及向全球增长模式的转变给企 业不动产带来了巨大风险 2015 迈向卓越 496名调研参与者 企业不动产发展变革的大势所趋，及实现卓越运 营以超越传统绩效指标的迫切需求 2018 未来办公调研 561名调研参与者 重点关注：企业外包、对科技的态度及应 用、创新举措、人性化体验变革及灵活办 公需求 同时也涵盖了企业不动产管理层如何实现 更大战3、略增值的趋势与途径 4 2018年“未来办公”调研 参与者概览-全球 561 位调研参与者 30+ 个国家 57% 管理着超过1百万平方英 尺的企业不动产 美国 94个 印度 61个 德国 58个 英国 47个 法国 44个 中国 43个 日本 40个 西班牙 38个 澳大利亚 25个 其他国家和地区 111个 2019 仲量联行版权所有。 5 21% 21% 19% 12% 5% 5% 5% 14%制造业、工业和汽车业 零售和消费品 专业服务机构 科技和通信 银行和金融服务 医疗、制药和生命科学 能源 其它 行业分布 2018年“未来办公”调研 参与者概览 中国 43 位来自中国的 调研参与4、者 33% 管理着超过1百万平方英 尺的企业不动产 63% 37% 中国 非中国 总部所在地 21% 12% 12% 5% 19% 33% 100,000 50-100,000 10-50,000 5-10,000 1-5,000 1,000 企业规模（以员工总数计） 2019 仲量联行版权所有。 6 企业 正引领“未来办公”发展 对调研参与者及其回复的细分研究表明， 优质企业不动产战略与强化企业盈利能力之间存在密切联系。 2019 仲量联行版权所有。 7 中国企业的未来导向性接近全球水平 针对“未来办公”调研参与者的分析结果显示，18% 的企业具有相似特征，而这些特征都与企业不动产的 高效表5、现有关： 与高管层和IT合作紧密 对开放创新的投资和实践 对数字化、数据和其它科技的积极态度 与人力资源的一体化整合或高度协助 广泛覆盖的衡量指标 外包战略的充分运用 过去三年的 平均利润增长率： 未来导向型企业 其它企业 n=43n=561 中国 16% 全球 18% 未来导向型企业 在调研参与者中的占比 2019 仲量联行版权所有。 8 概要 中国“未来办公”发展状况 综合所有纳入考量的企业事项，未来中国企业不动产外包前景优于其它市场。 目前，中国企业不动产的外包程度低于全 球水平，但未来的外包需求高于全球水平。 2 4 中国对企业不动产新技术的投资与应用也领先于全球水平。半数中国企业成为6、企业不动产科技领域的先行者和快速追随 者。对企业不动产相关科技的投入相对较高且呈现进一步增长态势。 5 中国在人性化体验方面的侧重点与全球趋势有所不同。企业不动产领导层认为：企业不动产可以为高效运营带来巨大增 值，因此，人性化体验目标更侧重于员工生产力和灵活性。员工及办公场所的灵活性将快速推进对灵活办公空间的需求 增长。在这方面，中国也领先于其它国家和地区。 6 建立创新生态体系。在中国，对于通过促进创新带动企业不动产职能发展而言，建立合作关系与提高自身创新能力同等 重要；投资初创企业同样非常普遍。 1 领导层支持力度的提升对中国企业不动产团队的职责权利延展至关重要。虽然与全球其它市场相比，中7、国的高管层对企 业不动产职能的支持程度是最高的，但高管层的支持仍是限制企业不动产职能绩效的重要因素。 7 新一代衡量指标有助于实现数据驱动的企业绩效优化。以高效运营为重点，目前中国企业采用的企业不动产指标数量多 于全球同行。未来导向型指标反映出现代企业不动产职能关注的各种优先项，如数字化和创新。 3 中国对数字化的偏好将影响企业不动产战略。中国企业的高管层和企业不动产领导层都认为：企业不动产能为数字化驱 动的企业创造巨大价值，这一点也遥遥领先于全球水平。 2019 仲量联行版权所有。 9 领导层支持力度的提升 对中国企业不动产团队的职责权利延展至关重要 企业不动产领导层 应积极面对挑战 2018、9 仲量联行版权所有。 与高管层和采购部门的协作最紧密； 未来与IT部门的合作将进一步加强 10 与其它业务部门的协作处于什么水平？ 37% 33% 26% 17% 10% 29% 38% 47% 48% 43% 27% 17% 14% 26% 36% 7% 7% 9% 7% 7% 5% 5% 2% 5% 高管层 采购部 财务部 人力资源部 IT部 高度协作经常性协作临时或基于项目的协作仅与职能部门负责人互动无互动 与其它业务部门的协作水平 “不了解”回复已被去除。因四舍五入，各项指标之和可能高于或低于100%。 %参与者预计未来3年里 将有更多协作 全球中国 32%56% 29%42% 309、%44% 45%40% 51%58% %参与者预计 企业不动产权责会扩大 77%的中国企业不动产领导层预计 他们的权责将会扩大，高于全球和 未来导向型企业中的占比。 全球 中国 全球未来导向型企业 1 2019 仲量联行版权所有。 尽管与高管层的协作水平高于其它国家和地区， 但其仍然是限制中国企业不动产发展的主要因素 11 依您之见，在贵司内部，限制企业不动产实现战略增值的三个主要因素是什么？ 29% 37% 17% 全球未来导 向型企业 中国 全球 在中国企业中， 与高管层的协作更紧密 1 与高管层高度协作的企业所占比例 2019 仲量联行版权所有。 49% 47% 40% 30%30% 210、8%28% 26% 14% 9% 35% 55% 30% 30% 25% 32% 27% 29% 20% 16% 高管层的支持和投入 预算/ 财务限制 数据和分析工具的可得性 文化障碍 与其它业务部门的协作 技术投资 内部专业技能/知识 企业不动产权责范围 执行力 匹配的合作伙伴 中国全球 企业不动产实现战略增值的主要限制因素 12 综合所有纳入考量的企业活动， 未来中国企业不动产外包前景优于其它市场。 前景乐观的 2019 仲量联行版权所有。 13 中国的企业不动产外包比例低于全球趋势 贵司如何开展以下企业不动产事项？ 2% 4% 5% 7% 9% 12% 11% 12% 14% 18% 111、9% 18% 21% 21% 28% 5% 9% 9% 21% 23% 21% 23% 16% 21% 23% 19% 12% 28% 30% 26% 93% 86% 86% 72% 68% 68% 66% 72% 65% 58% 63% 70% 51% 49% 46% 0%20%40%60%80%100% 资产组合战略 变更管理 资本预算规划与管理 办公场所战略 项目管理办公室(PMO) 交易管理 供应链管理 空间使用规划 员工体验服务 能源管理 数据分析 / 商业智能(BI) 租约管理 企业不动产科技解决方案 项目和施工管理 设施及物业管理 大部分外包50%内部负责 & 50%外包大部分内12、部处理 企业不动产事项外包的占比 将企业不动产事项“大部分外包” 和“100%外包”的累计占比 28% 13% 20% 全球未来导向 型企业 中国 全球 2 2019 仲量联行版权所有。 中国企业外包的比例 远低于全球水平 14 未来中国对企业不动产外包的需求遥遥领先全球市场 您预计在未来三年中，此类外包事项会增加、减少还是保持不变？ 未来三年的服务外包增幅 %预计未来三年将外包更多事项 79% 74% 69% 67% 63% 60% 60% 56% 51% 49% 49% 49% 47% 43% 42% 设施及物业管理 员工体验服务 项目和施工管理 空间使用规划 数据分析 / 商业智能 (B13、I) 企业不动产科技解决方案 能源管理 租约管理 供应链管理 项目管理办公室（PMO） 交易管理 办公场所战略 变更管理 资产组合战略 资本预算规划与管理 中国全球 综合所有15项纳入 考量的企业事项， 未来中国的企业 不动产外包前景 优于其它市场。 2 2019 仲量联行版权所有。 15 中国企业的高管层和企业不动产领导层都认为： 企业不动产能为数字化驱动的企业创造巨大价值。 在中国受到广泛关注 2019 仲量联行版权所有。 33% 35% 37% 40% 44% 37% 27% 35% 25% 31% 财务表现 持续创新 人性化体验 数字化驱动 高效运营 全球中国 16 高管层认为，企业不14、动产可通过推动高效运营和数字化驱动 为企业战略提供支持 贵司高管层或执行委员会认为，企业不动产可以在这些领域带来多大程度的增值？ %代表企业不动产可以实现“巨大增值”的占比 在企业不动产人员看来，高管层认为企业不动产可以产生最大增值的领域 高管层认为企业不动产可以 “为数字化驱动带来巨大增值”的占比 39% 40% 25% 全球未来导向 型企业 中国 全球 相较于其它几个领域，中国企 业的高管层认为企业不动产能 为数字化驱动带来更多增值。 3 2019 仲量联行版权所有。 35% 37% 44% 44% 60% 44% 44% 55% 37% 47% 财务表现 持续创新 人性化体验 数字化驱动15、 高效运营 全球中国 17 中国企业不动产领导层同样认为，企业不动产可以为高效运营 和数字化驱动带来巨大增值 * % responding, “can add significant value” 您认为，企业不动产可以在哪些领域为贵司带来增值？ %代表企业不动产可以实现巨大增值的占比 企业不动产可以实现最大增值的领域 企业不动产领导层认为可以 “为高效运营带来巨大增值”的占比 59% 60% 47% 全球未来导向 型企业 中国 全球 企业不动产领导层认为 企业不动产可以为高效运营 带来更多增值。 3 2019 仲量联行版权所有。 18 中国对企业不动产新技术的投资与应用领先于全球水平。 重点16、关注 2019 仲量联行版权所有。 22% 28% 28% 19% 5% 25% 29% 30% 10% 5% 先行者 快速追随者 谨慎派 依赖第三方的企业 需求有限的企业 中国 全球 19 中国有半数的企业不动产团队是科技应用的先行者和 快速追随者 您认为该如何描述贵司对投资数字化、数据和其它技术所持的态度？ 高 风险 偏好 低 企业对于投资数字化、数据和科技的态度 依赖第三方提供数字化、数据和 其它技术解决方案的企业所占比例 3% 19% 10% 全球未来导 向型企业 中国 全球 中国企业对第三方技术解决方案 依赖程度是全球水平的两倍 4 2019 仲量联行版权所有。 20 目前，运营成本17、和资本性支出在预算拨款中占比最高， 中国对企业不动产科技的支出高于全球水平 企业不动产预算占比%代表“在该细分项的投入超过企业不动产总预算的25%”的企业所占比例 当前预算拨款 % 企业不动产领导层预计 未来三年将增加投资 51% 37% 26% 14% 60% 51% 19% 7% 运营成本 资本性支出 不动产组合管理 企业不动产科技 中国全球 全球中国 22%37% 26%14% 18%16% 34%33%“企业不动产科技”方面的支出 在预算中占比超过25%的企业所占比例 9% 14% 7% 全球未来导 向型企业 中国 全球 中国在企业不动产科技方 面的支出在预算中占比超 过25%，高于全18、球同行 4 2019 仲量联行版权所有。 39% 33% 44% 25% 18% 29% 19% 16% 47% 35%35% 30%30% 28% 23% 16% 智能科技/ 物联网 虚拟现实/ 沉浸技术 办公场所和员工体验应用程序 自动化端到端工作流程 先进技术：3D打印、无人机、 机器人 一体化办公场所管理系统或一 体化数据库解决方案 自助式商业智能 机器学习 全球中国 21 高投入对中国企业不动产的科技应用产生积极影响， 与全球科技应用趋势趋于一致 您的企业不动产团队是否正在使用或计划使用以上任意一项技术？%代表“已采用或正试用”的占比 目前和未来科技的应用 4 2019 仲量联行版权19、所有。 企业不动产科技投资的优先领域 22 员工体验和办公场所应用程序是中国企业不动产科技投资的 最优先领域 您认为哪一项将是未来投资的最优先领域？单选 2% 5% 7% 9% 12% 14% 16% 35% 5% 8% 4% 4% 18% 8% 22% 30% 先进技术：3D打印、无人机和机器人 自动化端到端工作流程 机器学习 虚拟现实/ 沉浸技术 一体化办公场所管理系统或一体化数据 库解决方案 自助式商业智能 智能科技/ 物联网 办公场所和员工体验应用程序 全球中国 4 2019 仲量联行版权所有。 23 中国在人性化体验方面的侧重点与全球趋势有所不同。 未来预期有所不同 2019 仲量联20、行版权所有。 26% 30% 33% 35% 40% 40% 47% 51% 55% 42% 19% 42% 33% 48% 26% 35% 促进办公场所与科技相融合，从而加强协作 通过更多元化的招聘渠道吸引并留住人才 重塑领导力模型，使之满足未来办公需求 通过办公场所和员工推动创新 将人际联系作为战略核心，来改善员工福祉 增强员工和不动产组合的灵活性和应变性 融合企业文化，建立员工信任感 明确以产出为重点，提高员工生产力 全球中国 24 中国在人性化体验方面更侧重于提高员工生产力来实现高效运营 贵司最希望在提升办公场所人性化体验方面取得什么成果？最多可选三项。 人性化体验的期望成果 %以“明21、确以产出为重点， 提高员工生产力”作为人性化体验 首要目标的企业所占比例 28% 51% 35% 全球未来导 向型企业 中国 全球 提高 员工生产力 30% 47% 26% %以“融合企业文化， 建立员工信任感”为人性化体验 首要目标的企业所占比例 体现 公司文化 5 2019 仲量联行版权所有。 25 中国企业不动产“梦之队”的五大核心职位，映射出未来导向型 企业所需人才类型 为了推动企业实现利益最大化，您希望自己的企业不动产“梦之队”中拥有哪些类型的人才？最多可选10个。 日常运营 空间规划师（2） 建筑师 / 设计师（3） 健康与安全经理（6） 数据 数据分析师（4） 科技 人工智能专家22、（1） 数字化营销经理（7） 区块链专家（9） 物联网工程师（10） 人性化体验 人性化体验设计师（5） 流动性和灵活性经理（8） 未来导向型企业的排名前10的核 心职位： 1.人性化体验设计师 2.数据分析师 3.人工智能专家 4.空间规划师 5.建筑师/设计师 6.财务分析师 7.健康与安全经理 8.流动性 / 灵活性经理 9.物联网工程师 10.数据科学家/ 数据架构师 5 2019 仲量联行版权所有。 对于灵活办公空间的需求在全球范围内呈快速增长趋势 的员工目前 采取灵活办公策略 对办公空间灵活性的关注与重视 将推动灵活办公空间的快速增长 将不动产资产组合的 灵活性和应变性 列入人性化23、体验三大目标之一 %灵活办公空间在不动产组合中所占比例 2020 31% 2018 19% 自2018年到2020年，您预计有多少不动产资产组合将转变为灵活办公空间？ 26 全球 35% 22% 中国 全球中国 22% 全球中国 40% 5 2019 仲量联行版权所有。 27 在中国，对于通过促进创新带动企业不动产职能发展而言， 建立合作关系与提高自身创新能力同等重要；投资初创企业 同样非常普遍。 建立生态体系推动 2019 仲量联行版权所有。 28 提高自身创新能力和投资初创企业是中国企业不动产推动创新 的两大策略 您是否已采取以上任意一种企业不动产创新策略？%代表“已采取”的占比 企业不动24、产推动创新的相关策略 采取“与同行众包创新”策略的 企业不动产团队所占比例 22% 19% 10% 全球未来导向 型企业 中国 全球 中国的“与同行众包创新”占比 是全球水平的两倍 43% 24% 31% 27% 10% 17% 42% 30% 30% 21% 19% 19% 提高自身的创新能力 投资有望提供优质产品的初创企业 与创新型公司合作，共同制定解决方案 由服务商和供应商直接投资我们的项目 与同行众包创新 开放孵化器来投资并激励创新 全球 中国 6 2019 仲量联行版权所有。 您认为以上哪种策略将对企业不动产创新最具影响力？ 29 提高自身创新能力和促进创新合作将推动中国企业不动产创25、新发展 对企业不动产创新最具影响力的策略 14% 16% 28% 37% 60% 70% 16% 15% 19% 32% 66% 57% 开放孵化器来投资并激励创新 与同行众包创新 投资有望提供优质产品的初创企业 由服务商和供应商直接投资我们的项目 与创新型公司合作，共同制定解决方案 提高自身的创新能力 全球 中国 认为“投资初创企业” 对企业不动产创新最具影响力的占比 29% 28% 19% 全球未来导 向型企业 中国 全球 近30%的中国企业和 全球未来导向型企业认为 初创企业将对创新产生深远影响。 6 2019 仲量联行版权所有。 30 中国的企业不动产团队始终采用多维度指标， 来多方位26、衡量企业不动产的战略性作用。 2019 仲量联行版权所有。 2018 Jones Lang LaSalle IP, Inc. 版权所有。31 目前中国企业采用的衡量指标数量多于全球同行，但其未来导向性 仍有待加强 您的企业不动产团队是否已开始使用以上任意指标？ 指标采用程度 33% 33% 33% 35% 35% 37% 37% 40% 40% 40% 40% 42% 47% 49% 51% 51% 58% 58% 58% 60% 63% 44% 44% 47% 44% 44% 33% 42% 40% 37% 40% 42% 37% 37% 33% 35% 37% 23% 28% 30% 2827、% 23% 23% 23% 21% 21% 21% 30% 21% 21% 23% 21% 19% 21% 16% 19% 14% 12% 19% 14% 12% 12% 14% 预见性维护与被动式维护的工时比率 企业不动产创新的投资回报率 企业不动产净推荐值 企业社会责任/社区投资回报率 企业不动产活动的数字化程度 健康和福祉指标 企业不动产组合中创新空间所占比例 社区参与度 员工在创新/构思上所用时间 企业不动产预算/支出中数字化所占比例 员工成就感 不动产生产力 实时空间利用率（%） 不动产投资回报率 环境指标 总空间使用成本 盈利能力与总空间使用成本之比 创新型空间利用率 人力资源指标28、 用户持续满意 灵活化运营 已采用计划到2020年采用未计划采用 “完全采用”或“刚开始使用”的指标所占比例 61% 46% 33% 全球未来导 向型企业 中国 全球 采用指标的平均占比 7 2019 仲量联行版权所有。 32 未来导向的热门指标反映了现代企业不动产职能的多元化发展 至2020年的前10大企业不动产指标 运营 #6 #2#3 #5 #9 人性化体验创新 #7 财务 #10 传统指标新一代指标 数字化/科技 企业不动产活动的 数字化程度 企业不动产预算中 数字化所占份额 #4 #8 企业不动产净推荐值 企业社会责任 / 社区 投资回报率 员工成就感 社区参与感 企业不动产创新的投29、 资回报率 企业不动产组合中创 新空间所占比例 预见性维护与被动式维 护的工时比率 空间使用总成本#1 7 2019 仲量联行版权所有。 2019 仲量联行版权所有。33 如何趋近“未来导向型”企业 中国企业不动产领导层行动指南 把握科技所带来的竞争优势，打造全球技术顶尖的办公场所 基于中国高度数字化的生态系统，寻找合作伙伴来推动创新，并解决企业不动产所面临的挑战 提升协作性、主动性和创造性，以获取高管层的更多支持 增进与IT、人事等内部职能及外包合作伙伴的协作关系，完善企业不动产团队技能 融合科技，提升人性化体验 培养企业不动产团队的创新思维能力 采纳灵活办公空间策略，来满足新一代员工及移动办公的需求 进一步深化和拓展关键指标，并以此来提升企业不动产在驱动“未来办公”发展中的作用 实现办公场所塑造企业文化的“新功能” 34