1、 24号地块项目公寓前期定位研究方案 项目前期 定位研究 产品特色 和差异 什么价位 工作目的 项目整 体定位 能做什么 卖给谁 工作出发点 基于本项目用地条件和周边环境的限制，本公司认为本项目在功能和业态定位上 只能选择高端公寓住宅，因此，项目前期定位研究就围绕高端公寓住宅的定位展开， 对杭州房产市场的高端公寓、本项目的主要竞争楼盘（在售和潜在的）进行实地调查 和走访，同时进行目标客户需求及产品偏好调查、先进的开发概念消费者测试等等， 然后在市场研究的基础上确定项目的整体定位，并根据项目的整体定位进行产品概念 策划，提出符合市场需求的、准确的产品规划、社区特色配套和户型设计建议。 供应调查 2、需求研究 产品策划产品策划 整体定位 项目成功 工作思路 本次研究需要解决的关键问题 问题一：杭州目前高端公寓产品有什么特点？发展趋势及如何借鉴？ 问题二：在售的主要高端竞争楼盘详细调查？俏销及滞销产品分析， 如何准确把握板块内真实的高端公寓市场需求？ 问题三：项目将来真正的对手是谁？实力如何？产品优劣势调查？ 问题四：未来2-4年板块内还会有多少对手出现？ 问题五：目标客户是谁？他们心目中的高端公寓标准是什么？他们准 确的住房需求是什么？他们愿意并能够承担多少的价格？ 问题六：国内其他先进地区的高端公寓发展最新动态，有什么可以借 鉴？ 问题一：杭州市高端公寓调查 调查目的 了解杭州目前的高端3、公寓项目特点及产品供应结构，分析高端公寓开发过程的得与失，准确把握 高端公寓的发展趋势，产品及配套升级状况，购买人群特征及动态变化等等 杭州市高端公寓选择标准 杭州市在售或在建的拟定销售均价在13000元/平米左右及以上的公寓项目 部分楼盘 金色海岸、通和之江湾项目、金都华府、春江花月、丁香公寓、深蓝广场、广厦 绿洲花园、瑞丰 格林苑、野风现代名苑、新紫云 水岸帝景等 问题一：杭州市高端公寓调查 研究内容 杭州市主要高端公寓、主要卖点、产品及户型特点、供应配比结构 高端公寓的项目概念定位、客户定位、价格定位及市场接受度等 高端公寓销售状况、不同面积段户型销售状况对比及原因分析 特色户型设计及特色配套的调查研究，以及市场认同和接受度调查 高端公寓的现有购买群体特点、购买目的、价格承受、购买行为调查分析等 调查方法 盛道东方楼市楼盘资料库数据调用 在通用的实地走访调查和模拟顾客踩盘的基础上，盛