1、2018-2020年 经济周期趋势与楼市结构性机会 第一章 周期：2019年下半年重启“加杠杆” 第二章 趋势：关键会议后不同能级城市楼市趋势 第三章 机会：2019年楼市重回一二线，把握三四线结构机会 第四章 策略：现金为王，把握周期“换仓”机会 第五章 建议：对房企的投资与营销建议 周期：2019年下半年重启“加杠杆” 01 外部冲击：美国打压手段逐步升级，加速国内经济下行 自2015年美元启动加息周期以来，尤其特朗普上台后，对中国经济的实质性打压经历了2次升级。美元加息、进入强 势美元周期，增加中国资金外流和加息压力、冲击实体经济；2017年加息+减税组合拳，无论中国是否跟随，均使中 国2、面临短期公共税收收入缺口的难题，掣肘中国财政政策实施空间；2018年发动的贸易战，则通过多传导渠道直接打 压中国经济 美国打压手段 1.0美国打压手段 2.0美国打压手段 3.0 加息加息+减税加息+减税+贸易战 世界各国全面承压有针对性对中国实施打压精准打击中国经济 2015年美元启动加息周期以来，已连续8次 加息，致使美元回流压力不断加大，各国面 临美元资金收紧压力和债务风险。为对冲不 利影响，俄罗斯、加拿大、印尼等多国跟进 加息，推高国内投资成本，影响经济增长速 度，中国亦面临加息压力 美国税收结构以个人所得税为主，企业所得 税占比极小；而中国相反。2017年12月， 美国实施1.5万亿3、美元规模的减税计划，大 幅降低企业税率，中国如果跟随，将会产生 短期税收收入缺口，如果不跟随，企业国际 竞争力则变相削弱 2018年美国发动以中国为主要目标的贸易 战，相继对自中国进口的500亿美元和2000 亿美元商品加征关税，遏制中国制造2025 计划，精准打压中国经济，加速中国经济下 19世纪60年代后，全球化进程加快，美元加息造成的强势美元将促使资本回流美国，诱发外币兑美元贬值，以美元为 主要外债的国家或企业还债压力剧增。同时外部经济体被迫跟随加息或刺破前期经济发展中积累的资产价格泡沫、诱发 经济危机。从历次影响较大的经济危机来看，经济危机爆发之前，均经历了美元持续1-2年的加息周期 历次经济金融危机时点与美元基准利率、美元指数对比 0 5 10 15 20 25 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 1971/1 1971/11 1972/9 197