商业定价和租金测算的三种方法.pdf-地产文库

商业定价和租金测算的三种方法.pdf

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房策（其它）

上传人：故事编号：167850 2021-08-03 12页 1.54MB

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1、商业定价和租金测算的三种方法（干货）商业地产的定价和租金问题，对很多投拓人员来说一直是一个模糊地带，甚至是很多公司也是没有一个精细的测算体系。大部分做传统地产，特别是高周转的房企，都是采用成本覆盖法即直接用住宅地块开发的利润覆盖商业地块成本的做法。但是后来发现对商业地产没有一个清晰的认知，缺乏精细的定位和策划，导致错过了一些超额利润的机会。前面一篇文章讲了商业地产盈利和套现的三种方法，附链接：商业地产三种套现模式及五大盈利秘诀。后来总结，发现除了三种传统的主流盈利方式外，还有冠名权，活动赞助等收益形式。一个商业产品，要进行销售价格定价，现在主流的商业地产定价主要有三种方法：2、成本定价法、市场比较法、租金反推法。成本定价法这是大家最为熟悉的，最为简单易操作的办法。具体公式可以表述为：销售价格=土地成本+开发成本+税费+预期目标利润总额从使用效果来讲，这个办法能够做到覆盖成本，实现房企收回投资，赚取开发利润的目的。但是缺点非常明显，这个办法仅仅是站在房企开发的角度，站在投资者的角度这个价格只是一个参考，更需要参考商业的实际市场需求和租金水平。土地成本、开发成本和利润都是由房企决定的，不同房企的成本管理水平差距很大，以这种方法来决定商铺的价格是有失科学和全面的，容易与市场正常的价格水平脱节，导致项目销售或者招租困难。市场比较法这是投拓人员在测算中3、用得比较多的方法，简单而实用，但是有一些逻辑关系和原则大家还是比较模糊。市场比较法有三个因素纳入综合考量：区域商铺平均价格水平+本项目硬件条件+重点类比项目商铺价格通过详细的摸排，我们可以建立一个表格，根据各项评分修正项目的销售价格：表格仅供参考，可根据城市的能级和消费水平进行各项评分标准修改一般来讲，社区多层商业均价与住宅均价（清水价格，精装修成本不计入）的比值在1.52倍之间（一层商业在2-3倍），具体要结合商业比例的多少，地段，交通通达度，辐射区域人口数量，城市能级来决定。在广大的三四五线城市，除了主城区的核心地段外，商业的去化是较为困难的，因此定价显得相对保守。商业分层的价格关系是：我们以商铺均价作为一个基数，一层商铺的价格是均价的120%-150%；二层商铺的价格是均价的60%-80%；三层商业的价格是均价的40%-60%。常规情况下，三层及以上的商业

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