1、产城融合中心 April, 2018 从结果看产城类项目拓展的基本逻辑 结果（目标）是什么？ 产城类项目风险都有哪些？ 定案阶段方案决定做旺的机会 立项阶段三角形理论 结果（目标）是什么？ 产城类项目风险都有哪些？ 定案阶段方案决定做旺的机会 立项阶段三角形理论 底线要求：商住用地产生的超额利润 产业用地土地成本 + 资源方诉求 1) 设置的原因：做产业类项目，商住用地部分需要有土地红利，即比招拍挂拿 地赚更多钱； 2) 实际操作：即碧桂园产城类项目的格局 不追求商住高利润，保底利润基础上，多出的利润补贴产业 但需要拿回本金（自有资金投入），利润陪同产业共同成长。 保住底线立项阶段1 第四部分2、“定案阶段方案决定做旺的可能”有详细分析 产业做旺定案阶段2 第三部分“立项阶段三角形理论”有详细分析 业界、政府多赢3 但结果往往不尽人意，底线易保，更高难求，商住得 心应手开发完毕，产业到底如何做？付费的资源方是来了， 买单的企业到底是谁？按照政府的要求，竣工违约金即便 不交，后续土地都不再供应。 问题问题究竟在哪？解决方式又是究竟在哪？解决方式又是什么什么? ? 产城类项目风险都有哪些？ 结果（目标）是什么？ 定案阶段方案决定做旺的机会 立项阶段三角形理论 1、底线效益的风险 1)定价及去化不够客观：过高估算产业对商住售价的拉高能力。 2)不考虑政府的强制性产业要求：比如约束产业开工、竣3、工时间； 招商强度等。 3)资源方诉求的影响：不单影响利润，预分配利润对现金流影响 非常大，且切忌慎重给资源方商住部分股权。 2、与政府履约的风险 打动政府的产业策划+更具吸引力的招商能力 商住部分给我们的土地红利成倍放在产业约束中 3、与资源方的合作风险 商住的超额利润（土地红利）是否真的背的住？ 要现金，税是否算足？ 要股份，是否考虑到风险？ 产业部分，是否能产生作用 减轻政府对我方的约束？ 能否招商？或牵引上下游产业链？ 或者指导产业规划、设计？ 4、产业运营的风险 底线效益的假设前提是，“产业不建设”。而不建，不可能做旺；建设， 就带来投入，就会出现如下风险： 1) 现金流出现新的峰值，甚至重新占有更多自有资金； 2) 即便融资，租金多数盖不住利息； 3) 如果出售，到底卖给谁？ 定案与立项的差别 立项阶段：商住用地产生的超额利润 产业用地土地成本 + 资源方诉求 定案阶段：产城项