1、宝安总部经济园商业综合体项宝安总部经济园商业综合体项 目报告分享要点目报告分享要点 开发方案确定前提开发方案确定前提 本项目现总体开发方案基于开发商目标、整体市场机会、案例 借鉴、地块价值分析等多维度论证，且基于深圳市政府最新出 台的 “1+6”文件对于城市更新项目的影响（包含工业楼宇转 让、产权单位划分等）,按全部物业现售的最保守模式进行方案 测算，在贵司已确定松柏路地块为一期开发的前提下，进行开 发方案研判。 2 3 地价补缴问题地价补缴问题 城市更新项目城市更新项目特殊转让模式项目特殊转让模式项目 城市更新项目如欲全部分割转让：工业楼宇的全部建面按 工业和办公基准地价的平均值*50补缴；2、配套设施按市场 评估地价补缴地价。符合鼓励发展的产业项目（总部企业、 战略性新兴产业、现代服务业）都可享有0.5的优惠。 特殊转让模式项目：按市场评估地价-已缴纳地价 销售问题销售问题 必须现售，拿到房产证才能卖必须现售，拿到房产证才能卖 产权划分问题产权划分问题 可分割转让项目，最小可划分到“间”，产权划分更灵活可分割转让项目，最小可划分到“间”，产权划分更灵活 增值收益问题增值收益问题 增值收益上缴政府将大肆瓜分开发商收益，严重影响开发利增值收益上缴政府将大肆瓜分开发商收益，严重影响开发利 润；开发商可通过虚增成本放大登记价规避增值收益润；开发商可通过虚增成本放大登记价规避增值收益 租售结3、合项目，扣减金额只计销售型物业部分租售结合项目，扣减金额只计销售型物业部分 分割转让问题分割转让问题 一般转让模式包含用地批准文件或土地合同约定的以及城市 更新项目。特殊转让模式包含九种情况，其中第七种提供了 以租代售模式后期转房产证的途径。 转让对象必须是企业，且政府设定准入条件项目必需由产业 主管部门做资格审查。 所有分割转让项目原则上5年内不允许二手转让，需要转让 的政府收缴全部增值收益，对投资客存在抗性。 “1+6”1+6”文件文件 关键点总结关键点总结 4 “1+6”1+6”文件文件 土地增值收益土地增值收益 增值收益计算方式增值收益计算方式 增值收益额销售收入-扣减总金额 扣减总金额登记价（包含购地成本、拆迁成本、工程结算成本、园林及装修成本以及管 理成本等）+销售税费+补缴地价；虚增成本放大登记价成为项目利润重要来源虚增成本放大登记价成为项目利润重要来源 备注：租售结合项目，