房地产项目取地拿地策略分析报告（29页）.ppt-地产文库

房地产项目取地拿地策略分析报告（29页）.ppt

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上传人：正*** 编号：144979 2021-06-24 28页 2.96MB

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1、万科取地策略分析万科取地策略分析前言前言房地产企业取地介入市场开发，公司战略、市场环境和收益判断形成相互作用的环视要因。公司战略布局的优化，市场环境成为支撑重点，收益分析是市场环境综合情况下，企业战略调整与否的最大动因。公司公司战略战略收益收益判断判断市场市场环境环境万科策略定位重塑万科策略定位重塑战略关键点战略关键点万科二、三线城市集中拿地一线城市的房地产市场尽管火爆，政策影响敏感，地价房价体现双高。二、三线城市城镇化进程强势，政策弹性较大，地价成本、占用资金比例、融资考虑体现三低。发展潜力、成本利益成为战略布局立足点。万科全局战略万科全局战略策2、略关键点策略关键点不会押宝涨价预期来报价基于未来房价走势的不确定因素，万科拿地底线是计算地价承受底线而选取的预期房价基准，不能逾越当地历史最高价位。即万科能够接受的土地价格一定基于曾经存在或现在的房价，绝不购买只有基于房价上涨才能盈利的地块。 09年万科获取的项目，半数以上楼面地价在2100元/平方米以下。成本控制、合理预期成为取地策略立足点。万科取地策略万科取地策略无论是何种标志性地段，无论是多么符合万科战略布局，万科都首先要考虑其价格是否合适。万科所获佛山顺德区陈村登洲地块被部分外界人士称之为“地王”，从佛山的历史地块成交记录看，总价21.5亿元恐难称“王”，而楼面地3、价只有3027元/平方米，还低于2006年前后拍出的周边地块。目前该地块周边普通住宅售价普遍约为8000元/平方米，高端住宅在14000元/平方米左右，策略立足完全符合利润预期。精挑细选，把握机会成为取地策略执行立足点。策略关键点策略关键点策略风向标策略风向标 08前立足“土地产品客户”的流程，卖方市场主观策略。 08年后立足”客户需求为先，向中心城区转移”，买方市场客观策略。原始定位原始定位重塑定位重塑定位区位择点区位择点楼面地价楼面地价 09沈城攻略沈城攻略市场环境成为企业市场环境成为企业战略的可行性基础战略的可行性基础沈城房地产区位市场环境沈城房地产区位市场环境 08年一级市场区域去化梳理年一级市场区域去化梳理区位区位土地成交幅数土地成交幅数成交面积成交面积建筑面积建筑面积平均地价平均地价低位地价低位地价高位地价高位地价高价区位高价区位和

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