1、同济逸仙大厦同济逸仙大厦 第三轮提报第三轮提报 提报工作回顾提报工作回顾 宏观市场分析宏观市场分析 项目产业定位项目产业定位 项目角色定位项目角色定位 项目客户定位项目客户定位 项目价格定位项目价格定位 项目商业功能定位项目商业功能定位 第一次提报工作内容第一次提报工作内容 工作工作1 1：深入分析大柏树周边环境（现状、规划、办公市场）：深入分析大柏树周边环境（现状、规划、办公市场） 结论1：乱、交通可达性一般、办公物业整体档次较低、办公市场成交弱势、入驻企业集中在钢贸和物流类 工作工作2 2：大柏树市场企业调研：大柏树市场企业调研 结论2：大柏树办公市场成交状况较为平庸、大柏树65%的企业为2、钢材类企业，确立钢贸企业为本案突破口 工作工作3 3：项目整体定位：项目整体定位 结论3：定位一成长性企业专属平台；定位二成熟企业的改善性办公；定位三低碳节能办公 最终确立结合一、二方向定位，分别提出BOHO和PIONEER OFFICE的概念 工作工作4 4：商业策划定位：商业策划定位 结论4：本案不适合做集中型商业、结合周边办公商业共性，建议本案以餐饮等配套商业为主、通过办公 商业人均面积测算，建议本案1、2层为配套商业，3-5层为会议、办公功能空间 第一次提报反馈意见第一次提报反馈意见 1、办公项目是否应该走钢贸产业集聚方向，是否有其他产业方、办公项目是否应该走钢贸产业集聚方向，是否有其3、他产业方 向，项目如何定位？向，项目如何定位？ 2、是否可再深入研究、是否可再深入研究5层商业的可行性，层商业的可行性，5层商业所能带来的利层商业所能带来的利 润较大，详细分析润较大，详细分析5层商业的定位、业态，是否可行？层商业的定位、业态，是否可行？ 3、如何打造本案、如何打造本案“3高高”高品质、高利润、高品牌高品质、高利润、高品牌 第二次提报工作内容第二次提报工作内容 工作工作1 1：办公项目是否该走钢贸产业集聚方向？如何应对第一钢市的影响？：办公项目是否该走钢贸产业集聚方向？如何应对第一钢市的影响？ 研究大柏树及其周边产业现状 非钢贸类企业多以租赁为主，购买实力有限，产业聚集难度大 如何不做第一钢市NO2 产业差异化 横向差异化 钢贸类差异化 定位培训、研发、科技中介孵化基地 并提出需怎样的硬软件服务配套支持 引入平台，超过第一钢市做NO1， 斯迪尔表现出兴趣，并提出需怎样的 软