1、 商业地产的现金流管理商业地产的现金流管理 商业地产与电商 文/张海明 现金流是企业的血液，更是商业地产的生命线。今天笔者和大家交流商业地 产现金流的管控要点，欢迎大家拍砖。 购物中心的只租不售购物中心的只租不售 早期的商业地产通过销售商铺来收回投资，资金回笼快，投资回收期短；但 商铺经营权分散、各自为政、导致后期运营困难，留下很多后患，打官司、退租、 退铺等屡见不鲜。购物中心各业态高度依赖、客观上需要统一规划、统一招商和 统一运营管理。 因此， 越来越多的商业地产开发商采取购物中心只租不售的模式。 现金流滚资产现金流滚资产 购物中心只租不售模式的优势是经营权统一，利于后期项目运营，但前期无 2、回笼资金，资金占用压力大。为了平衡现金流，城市综合体通常通过销售住宅、 公寓等可售资产来平衡自持物业的现金流，籍以支撑购物中心的建设。这就是通 常所说的“现金流滚资产模式”。该模式很好地吸纳了散售和持有两种单一模式 的优势，同时又一定程度上弱化了两种模式的弱点。 股东资金股东资金/ /开发贷开发贷/ /销售回款销售回款/ /经营贷，一个都不能少经营贷，一个都不能少 项目获取土地以及前期准备的资金需企业自行投入，无法通过其他途径获 取， 项目开发资金的压力在这一阶段十分巨大，只有资金准备充足的企业才能顺 利启动项目开发。接下来可通过开发贷的方式获取银行信贷资金支持，开始项目 的工程建设。项目正常3、建设达到预售条件后，通过预售可回笼部分资金。项目建 设完成后须按借款合同约定归还银行开发贷。 由于自持商业及酒店无法通过销售 形成现金流入，此时需要通过经营贷的方式来置换开发贷及归还股东借款。 现金流动态管理是灵魂现金流动态管理是灵魂 商业地产的开发周期长，在项目开发过程中，会受到市场、金融等众多影响 因素。无论是宏观经济、财政政策还是货币政策，都可能影响项目的开发贷、销 售回款和经营贷。因此，现金流的动态管理就显得格外重要。 现金流的动态管理需要结合项目的开发计划、成本计划、销售计划和资金计 划进行统筹考虑。值得注意的是，住宅地产的“以销定产”不完全适用于商业地 产的开发。因为商业地产的利益相关人众多，先招商后建设的模式决定了按期开 业的重要性。 综上所述， 商业地产需要通过确定合理的租售比使资金压力控制在可承受范 围之内。 由于持有物业的存在， 开发速度越慢， 企业面临的资金压力越大。