1、 第1章 概述1.1 项目概况1.1.1 项目名称厦门帝元维多利亚大酒店。1.1.2 项目承办单位厦门帝元维多利亚大酒店有限公司。1.1.3 项目承办单位概况厦门帝元维多利亚酒店有限公司，是上海裕乾实业投资有限公司和劲邦国际有限公司在去年12月拍下黄厝酒店用地后成立的项目公司，其经营范围为从事星级酒店及配套项目建设及经营管理。1.2项目提出背景厦门位于我国东南沿海，地处亚热带，属亚热带海洋性季风气候，温和多雨，气候宜人。厦门依山傍海，绿树金滩，风景秀丽，四季如春，兼有山、海、岩、洞、寺和花木等风光，具有浓郁的闽南风情，是全国闻名的海滨旅游度假胜地。厦门是我国最早开放的四个经济特区之一，有着丰富2、的旅游资源，234公里长的海岸线、鼓浪屿日光岩、南普陀五老峰、万石岩植物园、集美鳌园等众多风光如画的自然和人文景观，构筑了厦门“海上花园”、“中国最温馨的城市”之美誉。“城在海上、海在城中”是厦门独具的天然美景。同时，厦门濒临台湾海峡，与台湾、金门诸岛屿隔海相望，海陆空交通极为便利。厦门的生态环境质量在全国也名列前茅，先后荣获“国家卫生城市”、“国家环境保护城市”、“国家园林城市”、“中国优秀旅游城市”、“中国十佳人居城市”、“国际花园城市”等称号。从1981年厦门经济特区建立以来，厦门的旅游业进入了全新的发展阶段。随着旅游接待宾客数量的日益扩大、旅游资源开发跃上新台阶，旅游产业规模逐渐形成，3、产业地位正逐年提升。自1991年始，厦门旅游业已跻身全国主要旅游城市的行列，成为厦门市外向型经济的重要组成部分。2004年旅游业在厦门市GDP中所占比重已达8.2%，完全有理由成为厦门经济发展的支柱产业。同时，我们还必须看到，随着厦门特区经济和各项社会事业的蓬勃发展，厦门旅游宾馆的结构性问题逐渐凸现，高档次综合性的五星级涉外宾馆无论从数量上、还是从质量上都明显滞后于蓬勃发展的厦门旅游业，与厦门会展经济的高速发展和丰富的旅游资源形成强烈反差。随着厦门在海峡西部中心城市地位的加强国际国内交往日益增多（包括海峡西岸政府及民间往来），高规格接待任务日渐增长。与沿海兄弟城市相比，差距正日渐拉大，已成为制4、约厦门国际交往和海峡西岸经济区龙头城市建设步伐的重要因素之一。1.3本研究报告编制依据厦门市国有土地使用权有偿出让合同书厦门市旅游发展规划厦门市人民防空管理办法国家旅游总局及福建旅游局“关于涉外旅游饭店星级评定标准”建设部颁发的旅馆建筑设计规范 JGJ6290国家、省、市的其它相关规范、规定1.4本研究工作的范围鉴于业主经拍卖取得厦门岛东部环岛路旁黄厝村区域内的地块：并已缴交全部地价款，取得建设用地规划许可及项目选址意见书，因此，本报告在这一确定选址的基础上对其有关内容进行研究。项目的投资及经营主体按外资企业性质进行经济评价和有关计算。1.5建设规模与目标厦门帝元维多利亚大酒店拟建于厦门风景秀5、丽的环岛路边，视野开阔，观海效果极佳，是建设高档度假酒店的理想用地。总占地90341.349平方米，总建筑面积65000平方米：其中地上建筑面积5万平方米，地下建筑面积15000平方米。建筑高度不超过15米，建筑层数3层，局部4层。其拟建使用性质为：五星级酒店（客房约300间，55-60M2/间）、行政楼、会议中心、体育中心等约4万M2 ，别墅式服务公寓约1万M2 ，地下车库及设备用房等。项目规划建筑密度为20%，容积率0.56，绿地率40%。建筑物占地暂定20000平方米，其中五星级酒店占地约13000平方米，别墅建筑约7000平方米，道路规划用地面积10840平方米，其中道路7200平方米6、道路两侧绿地3640平方米；园区公共绿地按40%考虑，绿地面积为36136平方米；广场硬地（含广场、景观小品、泳池、露天运动场及其他构（建）筑筑物）等，规划用地面积约17945.349平方米；预留其他公建用地约5420平方米。1.6 项目投资额本项目工程投资为56265.44 万元，其中：建安工程费用32468.01万元，设备费用4,225.00万元，工程建设其它费用11212.31万元，基本预备费3,353.37万元，建设期贷款利息5,006.74万元。本项目地价款24800万元（于2月17日前全部付清）。本项目总投资额为81065.44万元。第2章 项目建设的必要性2.1 丰富的旅游资源7、得天独厚的自然环境、热情好客的厦门人民和飞速发展的厦门经济，形成了厦门日益强劲的旅游吸引力，带动了厦门旅游业的迅猛发展，厦门发展成为我国最大的综合性旅游胜地之一表2-1 厦门2005年1-12月旅游情况统计海内外游客海外游客旅游总收入外汇收入海外游客过夜人数国内游客过夜人数酒店业营业收入住房率数额1712.88万人次94.44万人次230.93亿元5.52亿美元65.42%比2004年同比增长5.96%23.32%9.62%32.69%22.46%16.72%12.72%2.31%资料来源：厦门旅游局2005年厦门市2005年1-12月旅游经济运行基本情况根据厦门市统计局和市旅游局统计数字显8、示，2005年112月厦门旅游接待海内外游客达1712.88万人次，比2004年同期增长5.96%；旅游总收入230.93亿元人民币，比增9.62%；其中接待海外游客94.44万人次，比增23.32；外汇收入5.52%，比增32.69%。2005年厦门市旅游经济主要特征：一是入境游客数量呈持续增长的态势。二是旅游饭店仍保持较高的入住率。在2005年饭店宾馆客房数比去年同期增加1200多间的情况下，全市星级饭店住房率仅比2004年同期下降2.31个百分点，平均住房率65.42%，与此同时，各饭店的餐饮收入也普遍增加。三是节庆、会展活动和区域旅游合作拉动了旅游消费市场。四是连宋相继赴大陆展开和平、9、搭桥之旅合作拉动了旅游消费市场。随着厦门旅游基础设施一步完善和提升，旅游市场将保持强劲发展速度。同时厦门旅游工作的开展，厦门城市景点的增多，将大幅提升厦门城市的对外吸引力，游客人数将迅速增加。2.2 厦门不仅是国内旅游者前来观光游览的首选地之一，而且更是国际旅游者的主要目的地，是我国度假性旅馆的集中地之一，更是港澳台同胞、日韩游客及国际客商的度假胜地。加快发展高档次五星级酒店，是厦门旅游市场的客观要求 据2005年底市旅游局相关统计： 2005年，厦门全市宾馆客房数比去年同期增加1200多间的情况下，全市星级酒店住房率仅比去年同期下降2.31个百分点，平均住房率为65.42%。2005年11210、月，我市旅游饭店接待海外、国内过夜旅游者人数分别比去年同期增长22.46%、16.72%。与此同时各饭店的餐饮收入也普遍增加。由于厦门城市的整体规划定位和旅游会议等市场的快速发展，对于酒店的需求由其是匹配厦门国际城市定位的高档酒店的需求呈现强劲势头，尽管酒店市场的供给量有较强的增长计划，但需求方面也同样显示了较为健康地增长，整体市场对新增酒店具有较强的消化能力，住宿率仍能保持较佳状态，房价水平基本保持稳定。表2-2厦门中高档酒店经营状况 厦门中高档酒店经营情况酒店2002200320042005客房数平均房价住宿率客房数平均房价住宿率客房数平均房价住宿率客房数平均房价住宿率马可勃罗35057411、76%35047567%35053579%35054879%悦华28857362%28857256%28871361%28873660%海景32549572%32543367%32546778%32544376%宝龙18947567%18950068%18954274%18961168%京闽中心49045555%49047059%49047371%49047276%合计/平均164251566%164249064%164254673%164256272%4星以上房间数229548068%231244759%240048770%352546070% 资料来源：厦门旅游局从上表可知，近些年酒店的价12、格及住宿率均保持较好的上升趋势，2003年厦门酒店业受SARS影响，价格及住宿率均有所下降，但2004年不论在房价水平上还是在住宿率上厦门酒店业均明显回升，并表现出强劲的发展势头，酒店收益同时增加。在2005年厦门全市宾馆客房数比去年同期增加1200多间的情况下(其中4星级以上房间增长1125间)，全市4星级以上酒店住房率仅比去年同期下降0.37个百分点，基本与去年持平，平均住房率为69.55%，说明中高档酒店在同业中有较强的竞争优势和稳定的市场份额。厦门旅游市场、会展市场和商务市场的迅速增长对厦门酒店业经营业绩的整体提升起到相当大的促进作用。据浩华管理公司在中国饭店业务统计（2004财政年度13、）中的数据显示，在房价介于500-700元间的酒店客源构成大致为旅游30%、商务52%、会展10%，而厦门这三个市场的蓬勃发展为厦门酒店业提供了良好的市场前景。2.3 当今，厦门已发展成为海峡西岸中心城市，同时又是我国重要的商业、会议旅游者的集中地之一，建设厦门帝元维多利亚酒店，是厦门会展经济发展的必然要求厦门会展业伴随新世纪的脚步迅速崛起，已成为厦门经济社会发展的一个新亮点。持续不断的国际性会议和展览，使厦门日益成为中国东南沿海乃至世界关注的焦点，已开始显现出中心城市的魅力和会展旅游业的风采。自2000年厦门会展中心成立以来，全国性或国际性在厦会展数量以每年10%的速度增长，每年因为会议而来14、厦门的宾客高达数百万人之多。目前，除了现有“厦门建发杯国际马拉松赛”、“海峡两岸机械电子交易会”、“九八国际投资贸易洽谈会”、“国际商品采购会”、“国际旅游节”等大型国际性盛会外，每年还有许多区域性、行业性、专业性或季节性的经贸、文化体育、旅游以及各种学术研讨活动选择在厦门召开。同时，由于厦门独特地理位置和丰富的旅游资源，越来越多的跨国公司高管和其它高端宾客都喜欢借会展活动而驻足厦门。为了保持来之不易的会展活动持续发展下去，同时争取更多、更大规模的国内外经贸、文化、体育等盛事在厦召开，对高端宾客接待所需的硬件设施必须首先搞上去，这样才能继续保持优势，永葆厦门的城市竞争力和作为区域性中心城市的魅15、力。2.4 建设厦门帝元维多利亚，是加强海峡两岸旅游合作、促进两岸直接“三通”的需要。厦门的金门、台湾同胞亲属和归侨、侨眷众多，在海外44个国家和地区有厦门籍的华侨、华人50多万人，是我国著名的侨乡，也是华侨、外国人进出及对外贸易的重要港口之一。由于厦门明显的对台优势，海峡两岸“三通”已大势所趋，广大侨胞、台胞、台商来厦或经由台湾来厦观光旅游、休闲度假、商务活动的客商正越来越多，他们大都处于中高端阶层，是五星级酒店的广大消费群体。随着建设海峡西部经济带发展战略的实施，厦门作为海西中心城市，重要的外交及政府接待日渐增加，而现有接待条件远不能满足形势发展的需要。2001年1月，厦门金门客轮直航成功16、，标志着两岸旅游交流与合作进入了一个新阶段。2002年12月，在闽台商取道金门回台湾不须个案申请，只要凭台湾地区多次出入证便可直接成行。2003年11月，厦门市有关机构与“高雄市观光协会”、“金门县观光协会”签订了合作协议书，进一步紧密了厦（金、台）联手发展旅游业的协作关系。2003年9月，正式启动建设中英日三种语言的“厦门市旅游目的地营销系统（DMS）等。随着厦金、厦台间旅游合作与交流的逐年扩大、交往层次的不断提升，对高端宾客的接待水平必然提出更新、更高的要求。由此可见，此项目的实施不仅仅是厦门旅游发展战略的重要一环，更是海西发展战略中提升厦门城市地位的主要硬件设施之一，项目实施有其必然性。17、第3章 建设地点及条件3.1地理位置/周边环境/交通状况 厦门帝元维多利亚场地地块正处于环岛路的西北两侧，阳光海岸东北侧，云海山庄度假村南侧，东距厦门和平客运码头（金门厦门直航码头、出入境码头）6公里，西距厦门国际会展中心（及建设中的厦门国际会议中心）5公里、距厦门高崎国际机场10公里，交通便捷。3.2场地自然条件3.2.1气象:年平均气温20.821.5度，绝对最高气温39度，绝对最低气温2度；年平均降雨量12001400毫米左右，雨季15月，降雨量占全年68.1%,旱季612月，降雨量占全年31.9%。年平均相对湿度为78%。全年日照指数2239.8小时。主导风向为东南风，次为西北风，平均18、风速为3.2米。3.2.2台风年平均有台风4次，6月到10之间是台风季节，风力一般为七级，最大风力达1012级。3.2.3潮汐厦门市濒临台湾海峡，有不规则的每日混合潮，常年最高潮位2.98米，历史最高潮位为5.04米。3.2.4地震烈度本地区地震烈度为7.5度。3.2.5地质条件帝元维多利亚北临阳光海岸，南接云海山庄，其地质情况大体相同，根据区域地质资料，拟建场地及其附近无活动性断裂带通过，未发现滑坡、崩塌、地面滑陷等影响场地稳定性的不良地质作用，高端区贵宾楼对应的局部有几条小排洪沟外，也未发现有暗滨，古河道、地下工程等对工程不利的埋藏物。从相邻的云海山庄的岩土勘查资料推测可知，场地地基土主要19、由：填土、游泥质土、含沙砾沙、粉质粘土、沙质粘土、残积砂质粘性土，强风化花岗石等组成，鉴于帝元维多利亚各单体层数、总高都不大的特点，处于地质条件好的地段可直接利用天然地基，基础形式为柱下条形基础或独立基础。3.2.6供电、给排水、电信市政管线预留口（井）已安排至地块外侧。3.3建设条件一般认为，旅游度假酒店应是集各种游乐、观光、休憩、活动设施及优美环境、完整的配套和服务所组成的区域综合体，应体现一种多元文化共存的有机生态系统。同时，作为常年接待重要宾客的高端酒店，还须符合安全保卫保密等方面的严格要求。其选址内容有以下几方面：一是要体现强劲的旅游吸引力；二是要具有与开发类型相适应的气候条件；三是20、周边自然环境要有吸引力；四是要有足够的可利用开发的土地；五是便捷的交通；六是供水，供电，排污，通讯等基础设施有保障；七是要有足够的土地用于建造缓冲带，周围无空气、水、噪声污染；八是当地居民支持旅游业发展；九是要有充足的劳动力资源。已取得的建设用地符合厦门思明区黄厝滨海风景区总体规划，选址符合规划中旅游休闲用地性质，开发规模及土地利用强度也未超出控制性详细规划描述。场地周边环境优美，山海资源共融，最大程度体现了厦门的城市区位特征，适度的开发利用将使该地块锦上添花。另外区内道路、电信、供电、给排水管网等按厦门市国有土地使用权有偿出让合同书要求由卖方布置到位。目前该地块已完成征地及青苗赔偿事宜，具备21、了开工建设的条件。第4章 总平规划及初步建设方案4.1厦门帝元维多利亚功能定位与建设规模4.1.1功能定位：厦门有着天生丽质的自然美。阳光、海水、沙滩是这个城市美为骄人的资源。而厦门帝元维多利亚大酒店则是位于综合自然条件最好的环岛路。这一稀缺资源对世人的吸引力越来越大。每年有越来越多的海内外游客赴厦门休闲度假，居住养生。环岛路更是成为人们来厦门旅游的必到之处。是一块优质的专属沙滩的一线海景地。用开发度假酒店，是非常珍贵非常稀缺的一块宝地。根据对该项目的市场需求分析，厦门帝元维多利亚功能应以“商务旅游、休闲度假”为主，“高端接待”为辅。服务群定位为高端宾客和高消费群体。对外酒店应按照涉外白金五星22、级宾馆的标准进行配置。整座酒店是一个综合性、多功能的超豪华、园林式海滨酒店，并充分利用其临海傍山的独特地理位置，营造出既有外向的开放空间又有安全的独立领域的特色山庄建筑群。4.1.2高端接待区建设规模拟定依据a. 参考沿海主要发达城市的五星级酒店的建设规模。b.充分考虑到五星级酒店已从原有单纯住宿型向综合型、多功能型转变的发展趋势以及未来消费主体的意见；c. 根据项目现场情况和项目承建、管理单位的总体经营思路；d. 根据以上类比工程的评价和使用情况分析，结合厦门本地的特点，综合后得出以下建设规模：地面建筑总面积：50000平方米 其中五星级酒店1幢40000平方米 别墅式服务公寓20幢：10023、00平方米4.1.3 五星级酒店：五星级酒店根据用地范围，参考厦门旅游发展规划对高档酒店的发展需要，确定以300个标准间的建设规模，参考福建省星级酒店评定标准中的面积描述，平均每标间建筑面积在50平方米之间，据此可推算出五星级酒店的总建筑面积为35000-40000平方米，而为了将更多的绿地留给环岛路，建议尽可能将设备、辅助用房和车库置于地下，并做到平战结合。初步估计地下部分面积可达1.5万平方米，这样地面建筑面积计约5.5万平方米左右。4.1.4 豪华别墅区别墅区部分定位于来厦的高端会议或在厦的外籍高端管理人员的客户组群，该部分目前尚无可供参考的面积标准，只能从规划方面减少容积率和建筑密度，24、提高绿地率，突出生态环境特色加以控制，拟建20幢度假别墅，结合酒店方面的管理经验以及潜在的客户需要，每幢度假别墅建筑面积控制在400平方米以内为宜。4.2 厦门帝元维多利亚规划设计指导思想1、充分利用阳光，同时以苍翠繁茂的热带园林和水景的结合，创造舒适宜人的荫凉环境；2、创造一个有热带滨海气息的室内外空间，提供高质量的、令人身心舒畅的停居环境；3、建筑风格、园林风格统一并相互陪衬，相得益彩，符合地方个性和气候特征；4、客房和公共空间应有最大海景；5、结合环保设计，如太阳能利用，水循环使用和污水处理系统。6、发挥基地优越地理位置，塑造明确的地标特征，最大限度体现出景观优势。7、结合用地特征，充分25、利用地形优势，在各组群的规划布局上力求达到各部分拥有相对独立区域，互不干扰，景观共享。同时充分利用山地形成富有地域特色的山地聚落。8、充分考虑各个功能区的具体管理需要，在交通流线的组织上，力求达到便捷、隐蔽及互不干扰，同时使机动车对区域的影响最小化。4.3 功能布局方案4.3.1帝元维多利亚大酒店区分为2个功能区进行开发： 五星级酒店建设1栋3层局部4层的五星级酒店，总建筑面积55000 m2 其中地上建筑面积4万平方米，地下建筑面积15000平方米。、建设12幢独立别墅及8幢联体别墅，总建筑面积10000M24.3.2项目建设详规（见附表一）项目经济技术指标（附表一）规划总用地面积：903426、1.349平方米总建筑面积：65000平方米其中：地上总建筑面积：50000平方米容积率：0.56建筑密度：20%绿地率：40%4.4.项目实施内容4.4.1场平工程设计原则 根据分期分区建设需要，为适应多种形式、弹性开发、灵活操作、分期实施、持续发展提供必要的前提条件； 根据现状地形、地貌的特性，依山傍水，就势场平，营造绿水、青山、园林、建筑、道路协调共生的自然生态地块； 以规划的建筑物地面标高为依据，设计场平方格地块标高；4.4.2 道路、景观、广场硬地工程4.4.2.1道路设计原则结合地势、地形特点，做到依山傍水，与总体地势相协调，不致起伏较大；避免大填大挖，尽量减少土方工程量，使道路标27、高与现状地面标高一致或相差不大；满足地面雨、污水的重力排放要求。4.4.2.2 景观规划：本项目的区位及地理优势及项目定位决定了景观设计的高度重要性，如何依托基地的山水资源进行合理的景观规划是决定本项目品质好坏的重要环节，景观规划主要把握以下原则：a. 生态保护原则尽可能利用原有缓坡地进行本项目各部分的功能空间布局，避免大挖大填，可利用的原生植物尽可能结合规划予以保留。b. 建筑与环境的共生原则本项目地处风景区内，规划范围内的建筑不仅是重要的功能性建筑，更是景区内锦上添花的景观建筑。建筑与环境，室内与室外为共生共存的有机统一体，二者相互交织渗透，相互依存，最终达成造景和借景的高度和谐。c. 收28、放原则面对青山大海，总体景观规划原则应尽可能开敞，外向。合理利用自然造景要素如水系、山石、土丘、林木来组织空间的收放，该放则放（如主要的空间视廊）、该收则收则是景观设计的主要手段。d. 环保及节能原则。e. 地方文化特色及艺术氛围的营造。4.4.3建筑设计与规划定位1、1标高大多数的建筑标高按原地形设计，其主要功能都设计在原地面积高（ elo +12.0）以上，以防范在台风期间供水的侵袭；2景观与朝向将客房与高效益的区域尽可能多的设计于有海景的位置，一最大限度地减少对一期公共区域和客房视野的景响。建筑主体朝向取最广域的海景，顺应夏季主导风向。3地形利用充分利用原有的起伏地形，通过热带园林的设计29、，减少建筑物对人的视觉冲击和房间之间的对视。4建设与装修高标准建设。针对项目特点，充分利用一线海景的资源优势，将其建成海景五星级度假酒店，在同类度假酒店中，从规模、风格和特色上将充分体现其硬件优势。建筑采用框架结构，户型以单间为主，配以部分双套间和三套间，以适用不同客户的需求。装修：全部按五星级酒店标准装修，配备五星级酒店必备的设施、用品。本项目房屋造型及格调以休闲度假为原则，体现酒店外观，项目建设密度低，大绿化，充分体现海景最大化和热带园林效。4.4.4 功能分类及户型设置定位4.4.1.1功能分类本项目总建筑面积约65000平方米，其中：客房部分20000平方米，占总建筑面积的31%，公用30、设施部分包括为20000平方米，占总建筑面积的31%，包括大堂、走廊、机电设备房、工作间及电梯候梯厅、垃圾道、烟道和消防楼梯和、商务中心、会议室、餐厅、便利店、配送中心、美容美发中心、健身房等。地下室部分：15000平方米占总建筑面积的23%，包括：办公室、停车场、仓库等。酒店别墅部分10000平方米，占总建筑面积的15%完善的酒店设施与服务先进完备的会议设施、多样化的海上运动和康体设施、ID电话、房内宽带上网冲浪、中外卫星电视、录象节目、智能化管理系统、24小时保安服务、24小时送餐服务、VIP贴身管家服务、导游服务、美容美发中心、按摩桑拿中心、医务室、洗衣服务、邮政收发和快递服务、机票预定31、机场接送、车辆租用、停车场、行李寄存、商务中心秘书服务、婴儿看护/婴儿床、免费擦鞋服务、外币兑换、专业摄影摄像、高尔夫球场预定、残疾人卫生间/轮椅、插花、叫醒服务、留言服务五星级酒店标准室内家私配备客 厅：名牌空调，名牌电视机，沙发床，茶几，电视桌，灯具，电话机，鞋架，水杯，垃圾筒，烟灰缸；卧 室：名牌空调(同客厅)，高级席梦思床，床头柜，写字桌椅，衣架，灯具，电话机，水杯，垃圾筒，烟灰缸；洗手间：五星级酒店标准日耗品，口杯，垃圾筒，烟灰缸；餐 厅：餐桌椅，餐布，灯具；厨 房：灶具，炊具，餐具，品牌电冰箱，微波炉，电磁炉，组合式厨房设备，电热水壶，灯具，垃圾筒；窗 帘：高级遮光窗帘；床上用品32、：全套高级优质床上用品。装 修 标 准外 墙：进口防水、防霉、防盐碱的环保高级涂料；内 墙：环保高级防霉高级涂料；天 花：环保高级防霉高级涂料；地 面：实木地板，用热带风情的石材；门 窗：高级铝合金；厨 房：高级防滑瓷砖；卫 生 间：墙体高级面砖，地面高级防滑地砖或石材，大理石台面；阳 台：高级仿古防滑瓷砖；电 梯：上海三菱电梯GPS3或同级； 通信接口：二个 / 间洁 具：科勒、美标、TOTO高级洁具或同级；信息管理：安保系统，自动消防系统（烟感或自动喷淋到户），热水系统，内部电话交换系统，宽带网接入。4.5 项目实施进度整个计划2年时间完成。具体实施计划安排如下：在2008年7月之前，全部33、土建工程竣工验收并完成装修配套、室外景观，投入试运营。具体计划:2006年6月-2006年8月，完成方案设计、2006年8月-2006年9月，环保评估、地质勘探工作，准备初步设计；2006年9月-2006年11月，进一步完善建设场地各项施工条件，完成初步设计和施工图设计；2007年1月-2007年12月，组织施工招标，落实施工单位； 2007年1月-2007年12月为基础、地下室及主体施工期限；2007年7月-2008年7月完成主要设备选型和采购工作、区内主要道路、水电汽、通讯及排污等公共设施。完成园林景观绿化及安全环保等配套设施。完成装修、主要室外工程及全部配套。建安工程验收，装修验收、试营34、业。第5章 投资估算与资金筹措5.1 投资估算5.1.1、本投资估算编制根据控规文件及规划方案为依据。5.1.2、估算采用单位指标法，结合本地区同类工程估算指标进行编制；5.1.3、投资估算内容：1、场平工程：2、道路工程：3、绿地、绿化：4、市政管线5、区外大配套设施费6、建筑工程7、设备购置8、征地拆迁安置补偿9、工程建设其它费用10、基本预备费11、贷款利息12、项目总投资5.1.4、投资估算参考定额依据1、福建省建筑工程预算定额（2002版）；福建省建筑工程工程量消耗定额（2005版）;2、福建省建筑装饰工程预算定额（2001版）；福建省建筑装饰工程工程量消耗定额（2005版）；3、全35、国统一市政工程预算定额福建省综合单价表（2001版）；全国统一市政工程预算定额福建省工程量消耗定额（2005版）；4、全国统一安装工程预算定额福建省综合单价表（2002版）；5、材料价格参照2006年05月厦门建设工程信息价格编制；5.1.5 土地征用及补偿费用：（一）土地费用暂按业主提供的已交清土地价款24800万元作为为估算依据。5.1.6工程建设其他费用：1、建设单位管理费按厦财基【1997】01号文件规定计取建安工程为3，其他为1%；2、设计费按厦门市财政局、厦门市计划委员会（厦财基20034号）文件规定计取为2.43%；3、勘察费按设计费的25计取；4、工程质量监督费按省物价局、省财36、政厅闽价2004房字412号文件计算为0.18；5、工程施工监理费按福建省物价局闽价【2001】房字69号文计取为1.173%;6、代理招标及标底编审费按国家计委（计价格20021980号文件），福建省物价局闽价2002房457号文件规定计取为0.207%;7、有关政策规费按0.27计取；8、施工图审查费按福建省物价局闽价【2002】119号文规定，按累进法计取0.052%，勘察成果审查费按工程勘察费的3.5计取；9、环评费用按国家计委、国家环境保护总局计价格2002125号文件规定计取为0.06%；10、项目建议书及工可研编制费用参照国家计委计价格【1999】1283号文件计取为0.207%37、；11、工程预备费按7计取编制。5.1.7 投资估算计算结果（一）工程投资为56265.44万元，其中：建安工程费用32468.01万元，设备费用4,225.00万元，工程建设其它费用11212.31万元，基本预备费3,353.37万元，建设期贷款利息5006.74万元。本项目地价款24800万元（于2月17日前全部付清）。本项目总投资额为81065.44万元。5.2投资计划与资金筹措1、自有资金2.88亿，已付地价2.48亿；2、项目总投资81065.44万元，其中银行贷款按70%考虑，计划贷款53000.00万元，自筹资金28065.44万元。第6章 经济效益预测与财务评价6.1评价依据、38、基础数据及相关说明6.1.1 评价依据：建设项目经济评价方法与参数（第二版）（国家计委和建设部发布）。6.1.2 项目计算期内不考虑物价总水平的变动。6.1.3经营收入测算 : a.关于客房价格：系根据“旅游饭店标准房定价的千分之一法”，结合厦门市当前市场行情价格和本项目客房建设规模与功能的实际情况综合给定的。 b.关于平均出租率：由于饭店酒店业属于“友谊好客工业”，要留有一定的免费招待空间及突然来访或回头客人的再光顾；同时，要保持长远的市场竞争力、取得较好的经济和社会效益，必须把住服务质量关，职工要不断学习培训，设施要处于正常无隐患状态，这都要求酒店不能处于满负荷经营状态。客房出租率不宜定得39、过高，一般认为，标准客房应定在75%85%为宜。c.出租房价等级及100%负荷（见6.1.14说明）时日平均收入表客房类别数量单价元/日出租率%总收入万元所占份额%对外房价美元备注标准房200218085%1352739791）总收入占设计最大营业额78.62%2）总收入中，高端接待区收入为1830万元，占5.38%;经营区总收入为3403万元，占10.01%.3) 1美元=8.1元标准套房20288080%16824.95行政标房100388085%1203835.41行政套房10518080%1513445经营性别墅24518075%34031001超豪华别墅21188060%52015340、贵宾套房23588050%13103.85合计33993d. 100.%负荷时日平均经营收入估算表 单位：人民币万元/年序号经营项目金额占% 说 明1客房收入3399386.072餐饮收入35008.863其他收入2000506合计39493100%负荷时日平均经营费用测算表 单位：人民币万元/年序号费用项目金额占%说 明1客房成本1178680.392餐饮费用227515.523其他成本6004.09合计146616.1.4本项目计算期及运营计划安排从基建动工月份开始算起，项目计算期为13年，头二年为主是基建，第三年开始，接待区将逐步进入正常运营状态，其它区域正在装修或扫尾。计算期内经营负荷41、依次为：0，0，30%，80%，100%。6.1.5职工工资及福利费：按平均3万元/人.年估算1950万元6.1.7管理费用： 按工资及福利费的2.8倍估算。6.1.8修理费按固定资产的1%估算，年修理费为 562.65 万元。6.1.9相关税率：酒店服务业营业税税率为5%；城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为3%，地方教育附加为1%；企业所得税率为15%。6.1.10固定资产及其折旧 固定资产总额为56265.44万元，残值率为零，按直线法进行折旧，折旧年限为30年。年折旧费为 1875.51万元。6.1.11无形、递延资产及其摊销无形资产为24800万元，按10年摊销，摊销费为24842、0万元。本项目土地使用年限为四十年，且该土地位于环岛路黄金地段具有较大的升值空间。6.1.13盈亏平衡分析时，假定全体员工工资及福利费、企业管理费及设备修理费均不随经营业绩而变化，如实际经营时采用工效挂钩方式，则企业效益将更加能得到保证。6.1.14 100%负荷是指：五星级酒店客房出租率约为80%85%、经营性别墅客房出租率75%、超豪华别墅60%、贵宾套房（总统套房）50%时的情况，亦即总营业额达到设计最大营业额的78.62%时的情形。6.2年收入与营业税金及附加估算在报告规定的100%负荷时,本项目可实现年收入39493.00万元,年缴纳营业税及其附加税金共19740.65万元.6.3利43、润总额及分配在报告规定的100%负荷时,本项目正常年均可实现利润总额为11562.77万元;利税总额为13776.55万元.6.4财务盈利能力分析在报告规定的100%负荷时,本项目正常年投资利润率为13.60%;投资利税率为16.20%.正常年财务内部收益率税前为13.07%、税后收益率为11.12%。正常年项目静态投资回收期税前为8.46年、税后回收期为8.52年。正常年动态投资回收期税前为11.64年、税后回收期为13.52年。借款偿还期经财务平衡分析结果为7.05年。盈亏平衡点经财务平衡分析税前为41.76%，税后为46.18% 6.6敏感性分析对于五星级酒店、别墅式服务公寓来说，其经营44、效果和投资效益影响较大的因素为：客房出租率、客房日租金、基建规模及建设工期。最为敏感因素除了营业收入、客房出租率，就是投资总额。但客房租金不能脱离市场行情价格，而出租率则取决于管理者的经营方法和市场需求；因此如何控制项目投资，使之与经营收入相匹配是相当重要的；在确保施工质量的前提下，尽可能压缩工期，使项目早日投入运营。6.7 财务评价及结论：7.1财务评价：经财务分析计算本项目正常年可实现利润总额11562.77万元、利税总额13776.55万元，投资利润率为13.60%、投资利税率为16.20%，财务内部收益率为13.07%，静态投资回收期为8.46年，借款偿还期为7.05年。投资效益高于国民经济平均水平12%，经济效益从财务分析显示也是较好的。7.2抗风险能力：本项目盈亏平衡点正常年为41.76%，是具有较强的抗风险能力。7.3结论：综上所述，本项目在经济、财务、抗风险能力均是可行的。6.8附表：（另附页）6.8.1项目投资估算表（共计3份）；6.8.2财务评价表（共计8份）。