1、赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：添加Q群340180654，可享受每两日免币与优惠资料、纯干货实时推送长春商业调研报告 一、调研背景 为了更好的了解*周边商业市场的现状及其发展趋势，系统地搜集与本案有关的周边商业市场的相关信息，为*商业市场的预测和定位提供客观、有效的依据，为经营活动提供有效的导向作用， 2013年9月16日，长春北方市场*商业管理团队全体成员对长春商业市场展开了调研。此次调研选取了与本案较为相似，具有较大借鉴意义的商业作为重点调研对象，重点关注了长春北方市场、金恒市场、中东大市场、新天地购物公园、远东服装大厦、欧亚卖场、黑2、水路服装批发市场、圈楼花卉市场、青怡坊花卉市场等与本案拟经营品类有较大关联的市场，虽然只有短短三天的行程，但内容丰富，意义深远。所见、所看令人振奋，所做、所过令人触动，所思、所想令人感悟。在本次调研中，大家都本着认真、负责任的态度，边调研、边学习、边讨论、边思考，并结合本案，找到很多契合点，具有较大的借鉴意义，现将此次调研的总体情况总结如下：二、各市场的基本概况、优劣势分析、可借鉴之处（一）北方市场1. 基本概况长春北方市场位于长春市经济技术开发区自由大路4848号，西与宏泰商场隔街相望，南与金恒北方农贸市场相连，北与韩国城相接，共同形成了以北方市场为核心的综合性购物商圈。市场以“布一样的生活3、，布一样的时尚”响亮春城，经过多年的经营与发展，北方市场现已发展成为长春乃至吉林省最大、最全的布批批发市场，成为长春裁剪行业的领跑者。北方市场共有9个封闭式营业大厅，经营面积近2万多平方米，以布批、家纺及高端高档时装定制、中低档服装加工，批量的工装定制为特色品项，兼营箱包、鞋帽、小百等商品，在省内市场享有盛名。 2. 优劣势分析 （1）优势: 周边公交线路集中，交通便利 物业设施较为齐全 主力品项突出并具有特色、辅助品项搭配协调 周边商业基本以家居、家饰为核心，互动性较强 主力品项坪效产出较高，经营面积所占市场份额较大 主力品项品种全、款式多、价格合理 （2）劣势： 整体购物环境一般，商场通透4、性较差 商品密度较大，部分区域物品陈列较乱 配套设施较少，缺少现代化、人性化的服务设施 市场缺少时尚元素，无法吸引年轻一族的眼球 商品定价较为随意，议价差别较大 市场营销氛围较弱 3. 可参考和借鉴之处 北方市场是以布批、家纺、窗帘及高端高档时装定制、中低档服装加工，批量的工装定制为特色品项，结合本案，可将此项目引进并作为本案的主力品项，有北方市场成功的操盘经验及经营模式、品牌联盟更容易获得成功。（二） 中东大市场1. 基本概况中东大市场地处城乡结合部，市场总面积21万平方米，营业面积13万平方米，是亚洲单体室内超级大卖场之一。市场内共有6000多户商户，其经营品种有服装百货、箱包鞋帽、烟酒食5、品、五金家电、家居建材、家具灯具等10万余种。市场主体结构装修简单，单层、单体，近7万平方米的超大型室外停车场、54个进出通道，总长近1000米的四条阳光长廊构成了中东大市场的独特景观。为了更好地保障消费者合法权益，中东大市场在全省同行中率先推出“四大承诺”和“先行赔付，市场负全责制度”（结合本案，可做参考）并将此落实到实处。经过多年的发展，中东大市场凭着敏锐的商业嗅觉、独特的经营模式和人性化的管理方式已经从昔日无人问津的“盐碱地”发展成为春城老百姓心目中的品牌。 2. 优劣势分析 （1）优 势： 整体布局合理、业态布局清晰 市场内各摊位的门头统一规划、统一设计，摊位LOGO自行设计，板块划分6、清晰，品类结构搭配合理，业态布局清晰，既有相互关联性又有自身的独立性。 停车位充足，停车管理不收费 市场有近7万平方米的超大型室外停车场，为消费者购物提供了充足的停车位。 管理较为严谨、规范市场管理氛围较浓，在主通道入口处醒目位置设有优秀员工、优秀服务员评比及市场获奖情况等展示栏，每个铺口都设有消防应急备用砂水及急救箱，现场营业秩序景然有序。 规模大而全。市场总面积21万平方米，营业面积13万平方米，是亚洲单体室内超级大卖场之一。市场内共有6000多户商户， 其经营品种有服装百货、箱包鞋帽、烟酒食品、五金家电、家居建材、家具灯具等十几大品类10万余种商品。 购物环境好，装修亮点较多。市场内环境7、美陈设计较为独特，装修亮点较多，如阳光长廊左右两侧用彩色气球及塑料绿植装扮；市场内排风系统、消防系统等设施通过美陈设置成为一道道风景线；食品区档口中间环岛玻璃通透，牌匾统一；蔬菜区统一绿色调配图，统一绿色灯罩，并以梯岛形式阵列商品，方便顾客采购；餐饮区以灯箱菜牌展示，方便消费者点餐，摊位间以透明玻璃为隔断，采光好、通透、并且成本低（结合本案食品区的部分装修风格可供参考）。 动线设计合理。客流动线较为科学，如档口12平米，动线宽度在2.4米左右，档口在20平米30平米，动线宽度在3米左右。使动线与档口的设置保持了一定比例。 营销策划力度强，宣传力度较大。在阳光长廊两侧上方设有两排统一规模的广告牌8、，供市场内部商户及市场外商家宣传之用。根据不同的季节、不同的节日设置不同的主题，采取不同的宣传营销方式。如市场内以“月盈团圆、乐享收获”为主题的一幅幅宣传营销画面非常醒目，吸引了大量消费者。 软件配套设施齐全。市场软件配套设施齐全，经营较为人性化。市场内设有各个银行的ATM机，移动营业厅、手机加油站、供消费者休息的休息区等相配套的软件服务设施，彰显市场的人性化管理。 交通便利，交通易达性强。市内交通四通八达，26条公交线路、40条长途客运线路均在此中转。 造势能力较强。有造势包装现场的营销手段，每次宣传活动涉及面广，力度较强。 区位优势较为明显。项目地处城乡结合部，为长春东部商圈的核心地段，是9、通往双阳、吉林、延边等地的必经之路，区位优势明显。 物业硬件条件好。市场物业硬件条件好，最主要表现在商场的规模较大，举架较高，举架高8.9米，给人以规模宏大之感。 经营特色明显。中东大市场经营特色明显，尤其是食品区可谓汇集了行业品牌产品，全国各地特产及小吃形成了一条特色食品街区，具有较强的国别特色、省域特色及民族特色；为了能使消费者放心，市场对食品经营进行了重大调整，将食品定位为高端，高于市场的整体定位，重点吸引行业品牌商品。对于小厂家，没有保证的，劝退；对于销售与经营理念不能与市场同步发展的，劝退。 一站式购物。中东大市场经营商品达十几大品类、十万余种，大到家居家具，小到针头线脑在这里都可以10、实现一站式购物。 外部风格较为独特。中东外墙装修采用孔钢板形式，多年不腐蚀，简约而不失时尚。 四项基本承诺落实到位，提高了市场的忠诚度。市场在全省率先推出“主动开具信誉卡、承诺冒犯赔偿服务佳、承诺退换自由不售假、承诺价格不低赔差价”的四项基本承诺，并将四项基本承诺落实到位。 专业的管理团队。中东大市场由具有多年实际操盘经验的专业管理团队进行指导并全程跟踪，将丰富的操盘经验植入市场，并取得成功。 商品定位较为准确，符合消费主流。中东大市场是以中档为主，兼营少量高档的经营格局，整体定位符合市场消费主流。 有规划的前瞻性。市场无论从地理区位、规模、经营品类还是从功能布局、经营管理模式等方面都具有较强11、的前瞻性。 主力品项突出。市场主力品项家居家饰、服装，主力品项突出，经营状况良好。 有品牌影响力。中东大市场凭着买商品就是买服务的经营理念，经过多年的发展，已成为老百姓心中的品牌企业，有较强的品牌影响力。 已形成较强的战略联盟。中东大市场与肯德基等世界经销商签订战略合作书，已形成较强的战略联盟。 （2）劣势： 现代购物辅助交通工具不足：市场规模较大，主通道过宽，增加顾客购物的疲劳感。 培训不到位，服务人员素质有待于提高。 内部导视不够清晰。 休息区规划不足，不能满足客户的需求。 卫生间较少，与市场面积不匹配。 物业管理不到位，破损地面不能及时修补。 内部装饰材料档次较低。 局部灯光处理不好。 12、局部展厅商品颜色搭配视觉不好。 在以上的优劣势分析当中我们可以看出，中东的优势远远大于劣势。在优势中有8项是通过我们改造、升级是可以做到的，13项是我们完全能够做到的，只有“停车位”一项是无法做到的。 因此中东的优势即是本案即将打造的优势。通过以上中东市场的分析，我们可以看出中东大市场之所以能够取得今天的成功就是看准了几个方向：首先，市场的整合方向。中东市场在经营初期，敢于并勇于将尚未形成消费主流或尚未形成规模的商品实现资源整合，率先获得了特色上和规模上的先机(结合本案，有借鉴意义)；其次、看准了市场的发展方向，即商场化市场，将二者的优势实现了完美融合；第三、懂得展望商场化市场的地理区位，掌握13、了政府商业网点规划等相关信息，看准了长春十年后的发展方向，并准确实现定位。第四、选择了专业团队进入市场进行规划管理，这在十年前很少有人会选择专业团队，掌握了战略优势和市场先机。3. 可参考和借鉴之处结合本案，中东市场的全部优势是值得我们借鉴和深入思考的。（三）中东新天地购物公园1. 基本概况 中东新天地购物公园由中东控股集团投资建设，经营面积达20万平方米，单体经营面积雄踞东北商业之首。商场西临南北交通主动脉亚泰大街，东邻历史遗址伪皇宫，北接长春火车站，交通条件四通八达，20多条公交线路直达门前。新天地购物公园主要由“美食天地、时尚天地、服饰天地、生活天地、娱乐天地五大主题卖场和五条街区构成，14、以富有前瞻性的设计理念将购物、休闲、娱乐及室内景观融合在一起，能充分的满足消费者一站式消费的需要。2. 优劣势分析: 市场定位较有特色。新天地购物公园定位为“中档为主，高档为辅，低档精选”的消费模式，能够满足不同消费阶层的需求。 市场经营特色较为明显。作为与中东大市场同父同母的姊妹城，中东新天地购物公园同样把目光瞄向了美食，市场内的美食天地由超市、中华美食街组成，是长春市目前最大的集食品销售和大众就餐为一体的美食广场。新天地购物公园经营理念较为先进，首次将“室内公园”植入市场，成为目前省内最大的四季室内主题娱乐公园。 大而全。新天地购物公园面积20多万平方米，经营品种涉及黄金珠宝、饰品、服装、15、箱包鞋帽、家居家饰、家电、数码产品、教育、文化用品、餐饮休闲娱乐等几十大品类。 因中东大市场和中东新天地购物公园属于同父异母的姊妹城，二者在经营理念和管理模式方面都较为相似，因此中东大市场具备的优势中东新天地购物公园基本都具备，在此不再赘述。 3. 可参考和借鉴之处 餐饮：餐饮美食最有亮点的是美食作坊，具有中国特色的美食作坊是以打包外卖方式经营，不设桌椅、没有油烟，以商场员工和顾客方便购买而设立，统一的牌匾、门楣和格局给人一种整齐、规范的感觉，这种古代风格很吸引顾客，最主要的是对物业的要求也不高。结合本案，可将本案部分区域美食以此种形式进行经营，具有参考意义。 娱乐：中东新天地购物公园是省内首16、次将“室内公园”主题 植入室内的，公园内设有众多成人游艺项目、儿童娱乐项目，集娱乐、休闲、科普为一体。结合本案，可根据本案的物业条件，选取符合本案物业条件的游艺项目进行经营，打造具有本案特色和符合*发展趋势的室内游乐园。如：欢乐唱吧 单人KTV 。 像在普通KTV包房一样点歌、唱歌、跳舞，屏幕上即刻出现表现者靓丽的影像和动态背景，同步合成。演唱完的歌曲可选择单首或多首刻录成碟，也可选择一键下载手机TF卡或U盘上也可直接上传到网上。对于相对单调的*娱乐市场，这种新型的游玩项目可以引进。（四） 金恒市场1. 基本概况金恒市场位于北方市场旁，共6层，总面积约3万平方米，13层经营，46层为仓库及加工17、间。一层主要为农贸、日杂、家居窗帘、美食；二层为床上用品、小百、少量服装；三层为美食城。 2. 优劣势分析 （1）优势： 主力品项突出：以美食、家纺为主力品项。 宣传力度较大：定期在电视上做广告，每个楼层循环播放宣传片。 营销策划氛围较浓：不同的节日开展不同主题的活动。 配套设施较为齐全：两部扶梯、五部货梯、自动ATM机、休息区、手机加油站等。（五）欧亚卖场1. 基本概况 欧亚卖场是享誉全国的著名购物中心，单体建筑面积位居世界第一位。市场以最新的理念、最大的规模、最全的品类、最低的价格、最优的服务、最美的环境成为世界级购物中心。卖场共分六层：负一层为十万平方米的装潢材料市场；负二层为艺术品展示18、中心、壁纸城、灯饰城；一层为家电、百货超市、金银珠宝、化妆品、饰品、文化用品、箱包鞋 帽、数码产品等；二层为精品服饰商城，家居家饰城、特色 风味美食城；三层为二十万平方米的家具广场，具有“永不落幕的家具博览会”之称；四层为儿童世界（儿童职业体验馆、儿童室内游乐园）、羽毛球馆、万达国际影城。2. 可参考和借鉴之处 卖场内配有免费购物代步车，为消费者提供导购和代步服务。 商场内设有咖啡厅、茶吧、水吧、冷饮厅、美容中心、婚纱摄影、旱冰场、移动联通缴费厅、网通营业厅、火车票预售处、交通管理服务站等，为消费者提供人性化服务。 四楼的儿童世界由儿童职业体验馆和儿童室内游乐园两大部分组成，其中儿童职业体验馆19、较有特色，以“高度仿真的社会生活与职业生活中认识自我，管理自我，创造自我”为核心理念，激发孩子自主游戏，职业体验，让儿童学会选择与承担。儿童职业体验馆拥有与真实城市一样的形态和景观，有模拟设定的社会规则和文化，具备管理系统、飞行系统、安全系统、金融系统、社会服务系统等，是专为3-15岁少年儿童设计，由少年儿童自主管理的虚拟城市。体验馆内共有60余种职业，每种职业完成工作后会得到当当币作为报酬，当当币可用于兑换相应的奖励，让孩子在付出努力后得到回报，从而体会到工作的快乐。同时根据孩子们在不同领域的体验需求而引进相应的专业器材，如：电视节目制作设备、医疗器械、食品加工设备、飞行模拟器等。结合本案，20、此项目在*尚属空白，如果物业条件允许可尝试引入，可填补市场的空白。 休息区、手机加油站等。（六）花鸟鱼虫批发市场1. 基本概况长春现有三个较大的花卉市场，青怡坊花鸟鱼虫市场、圈楼花卉市场、大自然花卉市场，在本次调研中我们只调研了青怡坊花鸟鱼虫市场、圈楼花卉市场。从调研中可以看出，圈楼花卉市场经营状况一般，人流量较少，业态空置率较高，业务量与前几年相比有明显下滑，竞争较为激烈，整体经营较为萧条。青怡坊花鸟鱼虫交易中心因经营时间较长，在激烈的市场竞争中处于遥遥领先的地位，占有市场份额较大，经营状况较好，但与前几年比较，业务量呈整体下滑趋势。青怡坊花卉交易中心是长春最大的花鸟鱼虫批发市场，面积26021、00，主要经营鲜花、绿植、盆花、鸟类、观赏鱼几个大类，近万个品种，同时兼营花卉与观赏鱼相关的各种工具及图书。地下一层为北京华普超市；地上一层为观赏鱼交易广场，主要经营：各种观赏鱼、水族设计、假山、渔具、鸟类等；二层为花卉交易广场，主要经营：各种鲜花、绿植、根雕、绿化工程、古玩字画等。交易中心风格独特的建筑，优美宜人的环境，高效优质的服务，丰富多彩的商业活动，不仅成为消费者满意的大型花鸟鱼专业商场，而且也是东北地区又一个具有特色的观光旅游景点。 2. 优劣势分析 经营品类较为齐全：青怡坊花鸟鱼虫交易中心经营品类基 本涵盖了花鸟鱼虫类的所有商品，可以实现此类商品的一站式购物。 购物环境较好：市场内购物较好，装修独具匠心，假山、绿植、鲜花、小桥、流水、人家，交相辉映，成为一道靓丽的风景线。 品牌影响力较大：经过多年的发展，青怡坊已经由昔日的马路市场发展成为今天的有规模、有影响力的市场，成为长春市花鸟鱼虫市场的领跑者，成为老百姓心中的品牌，经营状况较好。3. 结合本案引发的思考 结合*花鸟鱼虫市场的调研结果和*花鸟鱼虫市场的现状及调研综合情况的考量，结合本案，将此品项作为一个独立业态进行经营是有一定难度的，但可以做为穿插业态进行经营，既可以起到装饰商场环境的作用，又可增加商场经营的新意。