1、xxxxxC03China ReviewBusiness Line:Management Services,BeijingName:xxxxxC03Jones Lang LaSalle and ChinaINTRODUCTIONxxxxxC03物业管理公司接管验收程序 总工程师 方钧3xxxxxC03目录目录1.目的目的6.工作程序工作程序2.行为对象行为对象7.接管验收相关文件接管验收相关文件3.接管验收的作用接管验收的作用 8.分系统接管验收分系统接管验收 工作内容工作内容4.接管验收的分类接管验收的分类 9.新建物业的接管新建物业的接管 验收工作细则验收工作细则5.职责职责10.原有物业2、的接管原有物业的接管 验收工作细则验收工作细则4xxxxxC03一、目的物管企业在接管物业前不可缺少的重要环节，是确保物业接管验收工作得到有效控制，保证物业入伙工作顺利进行的必要手段。接管验收是指：物管单位按照有关法规、规章和规范对物业规划、设计的执行，单位工程质量的竣工验收情况和市政基础设施、公共服务配套设施、环境卫生设施以及绿化建设等进行整体和全面性的验收。5xxxxxC03二、行为对象接管验收是建设单位向物管企业移交物业的过程。接管验收开发企业或建设单位物业管理企业6xxxxxC03三、接管验收的作用1、明确交接双方的责权利关系；2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益；3、确3、保物业使用的安全功能，保障业主的生命财产安全；4、为日后物业的管理创造条件。7xxxxxC03 四、接管验收的分类 1、新建物业的接管验收；2、原有物业的接管验收。8xxxxxC03五、职责1、项目物业管理处接到总公司物业竣工验收的通知报告后，公 司总经理指定项目主管领导、各职能部门负责人及专业的工 程技术人员组成验收小组。2、验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备 出厂合格证书，设备和建材的试验报告书，设备运行记录等 技术检验资料进行验收。3、验收小组按移交设备清单的要求，对清单上的设备，按规格 型号、容量及设计要求进行验收，并对设备的安装数量、安 装位置及竣工图验收。4、验收4、小组对物业按运行系统验收，详见系统验收内容。5、验收小组负责对本公司所承接的物业进行验收并向公司各业 务管理部门办理移交工作。9xxxxxC03 六、工作程序 1、验收的准备 验收小组根据开发商提供的竣工图纸，按设计及施工要求编制验收计 划、验收标准。2、验收的实施 （1）验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。（2）在预验收过程中，检查出未达到验收标准的设备及与设计要求不 符的设备，提出书面整改报告返回开发商，由开发商督促施工单 位进行整改。（3）对在预验收中未达到要求的设备，整改实施后，验收小组进行检 查、验证，整改合格后进行正式验收。（4）设备的实物验收，要做到符合以下几点：A5、设计图纸与设备的规格型号、数量符合 B、主要设备、设施的安装位置与安装质量符合设计要求与施工规范 C、设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合，检查结果 对应不同类设备记录在物业移交书中 （5）对物业的其他配套系统、设施进行验收，验收结果记录在物业 移交书的相应的表格内。10 xxxxxC033、物业验收后的处理 （1）验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告。（2）验收小组负责人根据全部单项验收报告，写出物业综合性 验收报告的评定及意见书，呈交公司总工程师。（3）验收小组对不合格设备、设施，写出书面报告，上呈总公 司及建设单位（发展商）监理公司，解决记录在交接记录 中。（4）公司总6、经理代表物业管理接收单位（物业管理处）同物业 交接单位进行正式移交，并签署有关手续。（5）验收小组要填写物业竣工资料的验收记录，填写物业的交 接记录。（6）办理正式物业验收移交手续，会同发展商、施工单位、管 理公司签字生效，将全部档案资料存档。11xxxxxC03七、接管验收相关文件1、建设部房屋接管验收标准；建标（1991）第69号2、北京市居住小区接管综合验收办法；京政管字（1995）17号3、建设工程质量管理条例；（2000年1月10日国务院第25次常委 会议通过）4、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法；中华人民共和国建设部令第78号（2000年4月7日）5、北京市工7、程竣工验收备案管理暂行规定；北京市建设工程质 量监督总站2000质监总站第36号（2000年5月26日）6、房屋建筑工程质量保修办法；中华人民共和国建设部令第80 号（2000年6月30日）7、北京仲量联行物业管理服务有限公司关于接管验收文件。12xxxxxC03 八、分系统接管验收工作内容（即质量与使用功能的检验）1、主体结构 地基基础工程、钢筋混凝土工程、砖石工程、钢结构工程、木结构工 程、外墙面工程、屋面楼内面工程、室内外装修装饰工程。2、电气工程 变配电系统、电气线路、照明系统、动力设备系统、业主（住户）电 量计量、防雷系统、接地系统、应急发电机系统。3、垂直运输 客用电梯、消防货用电8、梯、自动扶梯。4、水卫工程 给排水系统、生活冷水处理系统、中水处理系统、污水处理系统、卫 生间设备与给排水、厨房洗涤设备与给排水、生活热水交换系统、雨 水系统、市政、公建配套工程。5、一次能源工程 燃气管道系统、燃油储油系统、热力入户工程。6、暖通与空调工程 热交换系统、采暖系统、制冷机组、空气调节系统、中央空调系统、水质处理系统、通风系统。13xxxxxC037、安保工程 消火栓系统、消防喷淋系统、防火监控系统（FAS）、保安自 动化系统（SAS）、公共广播与应急广播系统、消防排烟系统、正压送风系统、中央保安闭路电视监察系统、消防对讲系统、火灾自动报警系统、气体灭火系统、可视对讲系统、巡更系9、 统、远红外防范系统。8、系统集成工程 楼宇自动化系统（BAS系统）、通讯自动化系统（CAS）、办 公自动化系统（OAS）、结构化综合布线系统（SCS）。9、有线电视、卫星天线及调频天线工程。10、电讯接入工程 语音通讯接入系统、数字通讯接入系统。11、户外工程 围墙、车辆人行道路、消防车通道、交通管理设施、雨水泄 水设施、绿化、广场照明、泛光照明、停车场、绿化水源。14xxxxxC03九、新建物业的接管验收工作细则1、检索提交的资料（1）产权资料A、项目批准文件；B、占地批准文件；C、规划说明书；D、环境预评价书；E、建筑执照；F、开工许可证书；G、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政10、设施管网、综合规划图、绿地规划图。H、供用电合同；I、供用水合同；J、供用热源（热水、蒸汽）合同；K、供用天然气合同；L、污水排放协议；M、通讯协议；N、接收卫星传送的境外电视节目许可证。15xxxxxC03（2）技术资料A、设计说明；B、施工说明；C、设备明细表（含设备名称、规格型号、性能、数量、功能）；D、竣工图含总平面、建筑、结构、设备、附属工程、隐蔽 工程红线内与市政管网连结相关图纸；（注：因竣工图需物业竣工后6个月之内绘制完成，所以在接管验收日建设单位需提供有效设计图纸（专业图纸为主），以供管理部门熟悉物业、管理物业之用。）E、地质勘察报告；F、工程合同及开竣工报告；G、工程预决算；11、H、图纸会审记录；I、工程设计变更通知及技术核定单（含质量事故处理记录）；J、隐检验收签证；K、沉降观察记录；L、竣工质量核定证明书；16xxxxxC03M、消防验收报告；N、饮用水检测证书；O、钢材、水泥等主材质量保证书；P、新材料、构配件的鉴定合格证书；Q、水、电、采暖、空调、卫生器具、电梯等设备及配套产品 检验合格证书、图纸、安装使用说明、维修保养程序、维 保合同及供货单位、生产单位明细表。R、砂浆、混凝土试块、试压报告；S、供水、供暖、空调试压报告；T、水平衡、风平衡测试报告；U、高低压供配电系统绝缘测试报告，继电保护测试报告、统调 发电检测报告；V、避雷系统测试报告；W、接地系统测试12、报告；X、排水系统试验报告；Y、楼宇自控试验报告；Z、卫星电视、无线与闭路电视系统测试报告、保安系统（监 视、对讲、巡更、安全防范）验收、测试报告。17xxxxxC03 2、质量与使用功能的检验 （1）参照建标（1991）第69号文 4.5条进行。（2）机电设备接管验收参照规范：A、GBJ（66-84）制冷设备安装工程施工及验收规范。B、GBJ（242-82）采暖与卫生工程施工及验收规范。C、GBJ（243-82）通风与空调工程施工及验收规范。D、GBJ（302-88）建筑采暖卫生与煤气工程质量检验 评定标准。E、GBJ（304-88）通风与空调工程质量检验评定标准。F、GBJ（310-88）13、电梯安装工程质量检验评定标准 G、GBJ（303-88）建筑电气安装工程质量检验评定标准。18xxxxxC03（3）使用功能的检验A、无故障运行的检验 规范验收是静态验收，另新安装系统需安全无故障带负荷运 行后才能交付使用，一般无故障带负荷运行时间如下：a、热交换系统：72小时b、供配电系统：48小时c、垂直运输系统：72小时d、空调系统：72小时e、生活冷水系统：72小时f、热水系统：72小时g、中水系统：一个废水处理周期H、消防水系统：出水试验 19xxxxxC03B、完善使用功能 根据设计提供的各项技术参数，根据设备性能，根据 季节与功能变化，在使用中进行动态调试，直至达到 设计指标，满14、足物业运行需要。C、根据国务院第279号令，建筑工程质量条例要求，建设工程最低保修期限内完善设施的安全运行工作。D、基础设施工程，房屋建筑的地基工程和主体结构工程 均以监理、建筑工程质量监督站的签署文件为依据。20 xxxxxC03十、原有物业的接管验收工作细则1、接管验收应具备的条件：（1）物业所有权、使用权清楚；（2）土地使用范围明确；（3）业主委员会的委托书；21xxxxxC031、检索提交的资料：（1）产权资料A、房屋所有权证；B、土地使用证；C、有关司法、公证书和协议；D、房屋分户使用手册；E、物业设备及定、附着物清册；F、物业管理启动性经费结转帐目；G、商品住宅维修基金清册；H、规15、划总平面图、道路规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图；I、供用电合同；J、供用水合同；K、供用热力（热水、蒸汽）合同；L、供用天然气合同；M、污水排放协议；N、接收卫星传送的境外电视节目许可证。22xxxxxC03（2）技术资料 A、竣工图：含总平面、建筑、结构、设备、附属工程、隐蔽工程红线内与市政连结的相关图纸；B、房屋及设备技术资料；C、沉降观察记录；D、水、电、采暖、空调、卫生器具、电梯等设备及配套 产品检验合格证书、图纸、安装使用说明、维修保养 说明、维保合同及供货单位、生产单位明细表。23xxxxxC03（3）物业档案：A、物业总能源消耗情况：移交接管双方共同确认移交之日总电表16、水表、市政热力表（蒸汽、热水）表底数；B、业主能源消耗查表记录表（磁卡式仪表除外）；C、业主能源费用交纳清册；D、备品备件、维修材料库存记录；E、工具、仪表、维修设备明细表；F、设备运行记录；G、设备维修记录；H、交接班记录；I、值班记录；J、维修保养合同（有效期内）含电梯、电缆、消防等；K、设备年检证书：含电梯、饮用水、高压供电设备（继电保护、绝缘、电缆等）、避雷设施、压力容器、仪表等。L、用水申请审批表、月供水计划执行表。M、卫星电视地面接收设施许可证；N、有线电视入户协议。24xxxxxC03（4）机电设施、设备交接顺序：A、变配电设备；B、中央空调机房；C、热力站；D、消防中控系统（17、含消防报警系统、送排风联动系统、消防水 泵控制系统、消防水系统等）；E、保安监控系统（含监控系统、巡更系统、远红外安防系统；车库管理系统、门禁系统等）；F、暖通系统；G、生活供水系统（含饮用水、中水、热水、水处理系统）；H、垂直运输系统；I、燃气系统；J、楼宇自动化控制系统；K、通讯系统；25xxxxxC03注：1、以上系统交接含其主设备、附属设备、控制柜、配电柜及 管道阀门等物。2、接工作中，双方交接人员应根据设备明细表进行逐项清点，并进行运转试验。接收方应将运转检查状况详细记录，汇 总后报总工程师。3、交接工作中发现的问题，双方应认真记录、确认后签字，汇总后报有关部门。4、属于危险的房屋，应由移交人员排险解危后，始得接管。5、属于损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，即可约 定期限由移交人负责维修，亦可采用其它补偿形式。6、以上系统交接一项，接管一项，并将钥匙全部收回（必要 时可更换门锁），除留用人员外，不允许其它人员进入机 房。26xxxxxC03（5）物管公司设备、财产、维修工具的接收：A、物管公司设备、财产、维修工具的接收；B、工程机械（固定资产）交接；C、维修工具（低值易耗）；D、维修材料清点盘库交接。注：1、所有工具（含办公工具）需将数量、品牌、规格、损坏程 度交接清楚。2、清点登记表汇总后需报公司与业主委员会备案。27