1、金茂大厦物业管理手册金茂大厦物业管理手册目 录前言及服务热线第1章 装修指南1.1 装修和维修1.1.1装修程序1.1.2图纸审批1.1.3方案内容1.1.4方案接纳1.1.5装修监管费用1.1.6开工许可1.1.7装修承包商1.1.8承包商资料1.1.9遵守出租方指示1.1.10电话安装1.1.11室内维修1.1.12窗门更换1.1.13电线更改1.1.14电力设备维修1.2清洁与维修1.2.1单元清洁1.2.2管道清理1.2.3缺陷修补1.2.4进房维修1.2.5出租人视察权利1.2.6维修通知1.2.7新装修工程及一般性维修第2章 管理服务2.1管理服务范围2.1.1客户服务中心2.1.2、2“金茂之窗”服务网站2.1.3管理人员2.1.4保安2.1.5各承租人租赁区域内的保安2.1.6保洁及公共区域的绿化2.1.7室内保洁服务2.1.8企业文化宣传2.1.9报修服务2.2租金和管理费交付事项 2.2.1费用交付 2.2.2逾期支付2.3大厦设施 2.3注电梯 2.3.2空调 2.3.3中央监察系统 2.3.4保安系统 2.3.5消防系统 2.3.6门禁系统 2.3.7广播系统巧 2.3.8洗手间及茶水间设施 2.3.9卫星电视 2.3.10通讯系统 2.3.11供电及楼层走道照明控制时间 2.3.12指示牌 2.3.13起卸货物 2.3.14报刊订阅 2.3.15公用电话 2.3、3.16小汽车自行车 2.3.17邮电专递2.3.18用餐第3章 管理规程3.1大堂门禁 3.1.1门禁卡的发放 3.1.2门禁卡的种类 3.1.3专用门禁卡的申请办理程序 3.1.4临时门禁卡的申请办理程序 3.1.5保密承诺 3.1.6专用门禁卡的注销 3.1.7专用门禁卡的补卡程序 3.1.8重要客户3.1.9临时措施3.1.10访客时间 3.1.11特殊需求 3.1.12解释权及修改权3.2非工作日大厦出入口规定3.3货物出门证3.4起卸货物3.5电梯使用之规定3.6不当使用公共部分的赔偿责任3.7单元保护与使用规则 3.7.1风暴保护 3.7.2主墙损害 3.7.3外表更改 3.7.4、4窗内外 3.7.5滋扰 3.7.6禁烟制度 3.7.7不合法用途 3.7.8招徕 3.7.9留宿 3.7.10重型设备的安装许可 3.7.11消防门锁 3.7.12货物储存 3.7.13通道 3.7.14屋外的货物3.8消防通道启用电子门锁3.9紧急联络人3.10客户公司安全员事宜3.11应急备用钥匙3.12保持2号门畅通3.13内部安全防范事宜3.14大厦加强环保措施3.15垃圾及废物清理3.16烹调食物3.17安装天线及空调安装3.18灭虫措施3.19招牌3.20危险物品第4章 消防管理 4.1消防措施 4.2消防概述 4.2.1大厦建筑面积 4.2.2大厦的消防设施概况 4.2. 3简5、述消防设施的作用及使用方法 4.2.4避难层 4.2.5消防电梯 4.2.6大厦的疏散导向 4.2.7大厦火灾报警方式 4.2.8大厦内灭火机的使用方法及用途 4.3消防设备 4.4防火措施 4.5火警应变措施 4.5.1如租赁区域或附近商铺内发现烟或火 4.5.2若所在地点不受影响 4.5.3如听到火警钟响 4.5.4火警疏散 4.5.5避难层设置 4.5.6消防责任人职务指引 4.6有关火警的公众广播内容第5章 配套服务设施 5.1委托保洁服务 5.2保安特约服务 5.3维修服务 5.4饮用水供应服务 5.5室内绿化布置 5.6免费班车及雨伞借用服务 5.7干洗服务 5.8便利超市 5.96、图文制作快印中心 5.10汽车保养及清洗服务 5.11金茂生活时尚中心第6章 保险及豁免条款 6注保险3 6.2出租人的豁免条款 6.2.1机电设施 6.2.2紧急事件处置 6.2.3不可抗力事件 6.2.4公共事件 6.2.5开目事案件与虫害 6.2.6承租人改建 6.2.7第三人过错 6.2.8其他 6.2.9工程维修第7章 地下停车场收费管理规定第8章 紧急应变措施 8.1受伤急症 8.2火警发生 8.3恶劣天气情况 8.4停电 8.5炸弹恐吓 8.6消防喷淋系统滴漏 8.7水浸 8.8疏散撤离程序 8.9保安措施 8.10租赁区域安全防范前言及服务热线 首先，热诚欢迎贵司成为金茂大厦的7、新租户，并祝贵公司业务蒸蒸日上。上海金茂英泰设施管理有限公司（以下简称“本公司，）受金茂大厦业主中国金茂 （集团）股份有限公司（以下简称“出租人”）的委托管理该大厦。 为了维护出租人与承租人的合法权益以及明确本公司的管理、服务职责，有效地管理大厦，本手册内各项规定自本册刊出之日起承、出租双方应切实执行。本公司将按照相应规定以统一、规范的方法进行管理，务求使之成为一座高档的办公楼。为避免承租人擅自改装及加建而导致本大厦的设计有所改变，本手册内已详细列明由本公司之金茂大厦管理处日常所提供的管理服务、内装修事宜及各承租人须遵守的规则等事项以作为承、出租双方履行租赁合同有关物业管理方面的条款之依据。承8、租人谨此确认，在签署金茂大厦房屋租赁合同前已详细阅读本管理手册。承租人并承诺在整个租赁期内严格遵守本管理守则。 本手册旨在将金茂大厦的各项管理和服务原则敬告各位承租人，以便各承租人易于了解和遵守。本公司的宗旨在于谋求能和承租方建立及保持紧密、良好之关系。如有任何疑问，请拨打管理处客户服务中心热线： 管理服务热线：50475588-800 上海金茂英泰设施管理有限公司 第1章 装修指南1.1装修和维修1.1.1装修程序 承租人同意遵守下列的规定对该单元进行装修或再装演或维修。1.1.2图纸审批 承租人必须自费准备并向出租人提交关于工程提案的合适图纸和规格说明（以下称“承租人工程”），并提交有关该9、工程的设计概要图纸说明和计划配置（以下合称“承租人方案”）。1.1.3方案内容 承租人装修方案必须： 1.包括就任何电配线、空调、管道口、消防设备及其它公共设施的设计或更改的详细图及规格说明； 2.严格遵守金茂大厦内装修工程施工守则中的有关规定； 3.遵守所有中国政府有关部门不时发出的相关规章制度。1.1.4方案接纳 本公司必须在承租人提交了承租人上述方案后的七天内做出同意接受、驳回或要求将方案做出修改的回复。最后方案将由出租人送交消防局及其它有关部门审批1.1.5装修监管费用 承租人应根据租赁合同“附件二”中的有关收费项目向本公司支付规定的装修管理费1.1.6开工许可 承租人在得到本公司书面10、许可后，方可开始承租人工程。承租人在得到许可后应尽快开始承租人工程并迅速完成1.1.7装修承包商 为保障大厦中央系统的安全、完备和整体外观出租人己推荐了几家装修公司。承租人也可自行指定装修公司，但承租人自行指定的装修公司应获得木公司的资质审核并同意。在相同的条件下承租人应优先考虑由本公司推荐的装修公司进行装修。但是，木公司对推荐的承包商进行的工程不承担任何责任和义务。如果承租人自行指定装修公司（但承租人自行指定的装修公司应获得本公司的资质审核并同意），则本公司、承租人和装修公司应签订相关的三方装修协议书以明确双方及装修公司的责任和义务若承租人的装修涉及大厦的消防、安保系统时，则该等消防、安保系11、统必须由本公司指定的原承包商分包1.1.8承包商资料 承租人必须至少在工程开始前七天向本公司递交下列资料： 1.承租人的建筑工程中计划雇用的总承包商和其他承包商的名称和地址以及联系人、联系方式等； 2.建筑工程实际开始日期和预计完成日期及计划开业日期 3其它关于施工情况、委任消防责任人、购买足够的保险（如第三者责任险、财产一切险等）。1.1.9遵守出租方指示 承租人依据本条款或本合同的其它条款实施任何经批准的工程时，应当令其雇员、代理人、承包商、许可人及工人，与出租人，及或本公司或其雇员、代理人、工人及在该大厦内做任何工程的其它承租人和承包商合作。承租人必须承诺，令其代理人、雇员、承包商、许可12、人和工人遵守及服从由本公司或本公司之代理人、雇员提供的关于实施工程的指令。1.1.10电话安装 在该单元外的任何电话线的安装必须按照出租人的指令和上海市电话局的要求进行1.1.11室内维修 承租人应保持该单元内部所有的材料，包括地板、粉饰或其他完成的材料如墙、地面、天花板；出租人在其中的装修、设施和所有添加物，包括该单元内供承租人专用的门、窗、窗框、电力装置和配线、照明设施、消防报警器和消防用品、所有电缆导管（以下合称“出租人的装置物和安置物”），处于良好的、清洁的状态，并不时对此作适当维护、维修和粉刷。在租赁期结束或提前终止时，承租人必须按上述状况将该单元交还给出租人（合理的磨损除外）.1.13、1.12窗门更换 于承租人或其雇员或其承包商的作为或不作为而破碎或损坏的任何其它部分的窗户或玻璃幕墙，承租人必须支付和偿还出租人因替换该单元的破碎或损坏的玻璃所支出的费用。1.1.13电线更改未经出租人事先书面同意，承租人不得私自安装、变动、增添电线、电力设备和管线1.1.14电力设备维修 因该单元内的电力设备、电线、管线变成不安全、危险或按出租人、有关公用事业公司的合理要求之后，承租人对其电力设备、电线或管线进行修理、变更，或进行有关的工程，承租人必须使用经出租人批准的或指定的承包商：但是，出租人对指定或批准的承包商执行的工程、工期、质量和费用由承租人负责签约和监管。在出租人向承租人提出合理14、要求后，承租人应允许出租人或其代理人测试该单元内的电力设备、电线或管线。承租人须对因该单元内任何电力设备、电线、管线、水装置、仪器（如有）的故障或失修（而该等故障或失修归咎于承租人）所引起的出租人的一切开支、损失、索赔些卫盗要求、诉讼做出全额赔偿并承担全部责任1.2清洁与维修1.2.1单元清洁 承租人必须保持该单元任何部分在任何时候皆处于清洁卫生状态；并根据出租人或本公司适时制定和修订的规章制度的要求，处理所有的废物、垃圾或商业垃圾；不得携带、保持或容忍他人携带或持有出租人或本公司认为不清洁、不雅观的或对该单元有害的任何东西进入。1.2.2管道清理 承租人须根据出租人的要求立即支付出租人或本公15、司因清洁、清理、修理或更换任何由于承租人、其代理人、雇员、承包商或许可人不当使用管道线路、卫生设备、卫生管道而造成上述设备阻塞的一切开支：并全额赔偿出租人或本公司的费用、索赔或由此造成的损失1.2.3缺陷修补 承租人应通知出租人或本公司并自费修复因其作为、疏忽、不履行、或不作为而引起该单元或该大厦任何部分（包括但不限于玻璃幕墙）的缺陷或破坏。1.2.4进房维修 承租人应允许出租人、本公司或经出租人、本公司正式授权的任何他人，经与承租人预约时间，在任何合理的时间内，无论是否随同工匠或携带工具，进入该单元视察、测量，以就相邻单元或公共部分或该大厦之任何部分，进行必要的修理、整修、变更或其他工程口然16、而，进入该单元的人必须负责修复因上述工程对该单元造成的损坏.1.2.5出租人视察权利 承租人应允许出租人、本公司、他们的代理人或经出租人、本公司正式授权的人，无论是否随同工匠或携带工具，在事先约定的任何合理的时间内，进入该单元察看单元条件或用途或任何工程进程，清点该单元内的装置物和配件。出租人或本公司应给承租人通知，要求承租人在收到该通知后，修理和纠正任何违约行为。但是，在遇到紧急事态时，出租人、本公司、其雇员或代理人可以不必提供任何通知而进入该单元（通过使用紧急后备门）。1.2.6维修通知 承租人必须在收到出租人或本公司或其授权的代表所递交的关于要求承租人做上述1.2.5条款所述的合理通知后17、，立即按照通知的要求着手执行。如果承租人在收到该通知后没有尽力地去执行修理，那么，承租人必须允许出租人或本公司在事先通知承租人后，随同所有必要的工匠、工具、材料、设备和用具进入该单元执行修理.1.2.7新装修工程及一般性维修1.2.7.1重新装修 承租人在办公室、商铺进行重新装修工程前，需事先通知本公司，如属一般性装修比方搬动柜台、货架等摆设，本公司不会收取监管费或审批费若过程中发生损坏大厦、商场设施，承租人须承担赔偿责任。如有重大改动情况，甚至要停业进行装修，须正式递交图纸报批，自购足够的财产保险，并按规定缴交监管费，如涉及大厦、商场的空调、消防、给排水、供电等中央系统的重新装修及维修工程须18、由本公司之金茂大厦管理处工程部统筹安排，本公司会向商户收取适当费用。1.2.7.2一般性维修 本公司之金茂大厦管理处可以接受承租人所委托进行一般性的室内维修工作。承租人如发现承租区域内及公共区域设施损坏，可拨打呼叫中心电话(50475588*800）。接到报修后，工程部将在合理的时间内上门服务并视维修内容分为有偿及无偿两种（1）有偿服务 指承租人租赁区内经二次装修后，承租人自行新增设施的维修；租户二次装修前业主交房时己提供的设施，但由于租户使用不当造成设施损坏的维修 收费标准：材料费以所换材料的成本价加收15%管理费 人工费：人民币30.00/人小时（不足0.5小时的，按0.5小时计算）。 较19、复杂及较特殊的维修工程由本公司与承租人事先商定费用。(2）无偿服务指承租人租赁区内二次装修前业主交房时己提供的设施且属自然损耗的维修（灯管保修期为个月） 检修结束后请承租人在工程设施服务单上签字确认，并保留好此单。如属有偿服务由本公司之客户服务中心按标准核价，然后由本公司财务收取相应费用。 如承租人有指定的授权人，请告知本公司之客户服务中心。第2章 管理服务2.1管理服务范围 本公司受托提供的管理服务范围包括以下各方面： 1.确保大厦所有公众设施装备正常及有效的运作： 2.确保大厦内所有公众地方清洁及状况良好，包括入口大堂，电梯间，楼梯，玻璃外墙，洗手间等公用地方： 3.与政府有关部门就大厦管20、理事宜联络磋商； 4.不断采取改善环境的办法，包括适时或在大厦管理处认为必要时提供节日装饰和推广活动。2.1.1客户服务中心 各承租人及受承租人邀请之访客如需协助或查询资料，可到大堂接待处或亲临8楼写字楼部客户服务中心。客户服务中心办公时间如下： 星期一至星期五8: 30-17: 00 电话：50475588*800 传真：50470055 星期六、日及公众假期休息 位于大厦地下二层的中央监控室则全日二十四小时运作2.1.2“金茂之窗”服务网站 “金茂之窗”是上海金茂英泰设施管理有限公司下属金茂大厦管理处的一个专业服务网站，它既是我们客户服务的“办公大厅”，也是重要信息发布的窗口和交流的平台届21、时，您只需点击nttp:刀便可以享受到我们为您提供的最优质的全程服务，让您尽情享受金茂的“温馨”和“便捷”。 各承租人可以通过这个网站，了解我们公司的概况；享受我们的服务：同时如果有任何意见和建议也可以留言，我们将会及时给予答复。通过“呼叫中心”，各承租人可以得到及时、全面的服务 登陆方式:姓名：（要求输入与门禁卡显示的姓名一致） 门禁卡号：（要求输入本人门禁卡编号）2.1.3管理人员 本公司聘请富有经验之专业人士向承租人提供最完善之管理服务。为使管理人员更好地履行职责，服务管理人员不能为承租人作任何私人业务。2.1.4保安保安人员直属于本公司大厦管理处，均接受有关专业保安及消防训练。同时，各22、出入口包括客运及货运，入口大堂等，已安装闭路电视。另外，大厦的保安及巡逻系统乃由电脑全面操控，配合保安员每天定时巡逻大厦各处，以确保公众安全口金茂大厦提供24小时封闭式保安服务。如需任何协助，请随时与当值保安人员联络(24小时联系电话：50475588*803)。 保安的目标是为承租人及其雇员提供一个安全舒适的工作环境。主要工作为：1.处理紧急情况直到有关当局的人员抵达；2.制止违法犯罪和扰乱公共秩序事故3.监控维持安全及灭火的行动4.协助控制人流及维护公共安全；5.巡查大厦、商场内所有的公共地方、停车场、服务通道及上、落货点，视察所有进出口及定时巡逻公共地方及通路 6控制大厦区域内交通安全及23、车辆行驶路线。2.1.5各承租人租赁区域内的保安各承租人如需自聘保安员，必须事先以书面通知管理处，申报有关资料，包括保安员之个人资料，人数及工作时间等。为避免混淆及误解，承租人自雇保安的活动范围仅限于承租人租赁区域内。2.1.6保洁及公共区域的绿化保洁人员直属于本公司大厦管理处，均接受了有关专业保洁方面的培训。负责大厦范围内的所有清洁事务，包括公众地方，洗手间内的设备，以及每天清运垃圾等。大厦实行固体废弃物分类收集。本公司之环境部对有机垃圾、无机垃圾的收集容器、垃圾袋做出明显标识和区别。承租人应将垃圾按有机、无机分别袋装后丢入指定的收集容器内对有毒有害废弃物由本公司之环境部每周一次上门收集并存24、放指定地点，并联系有资质的单位进行移交手续，办理有毒有害废弃物转移单，并保存其记录。本公司对美化环境的室外园艺及室内绿化工作将不遗余力。承租人及其雇员并责成其受邀请之访客爱护、珍惜。2.1.7室内保洁服务承租人租赁区域内的保洁工作由承租人自行解决，如需委托本公司管理处保洁，可与本公司管理处签订委托保洁协议，具体收费标准见下述配套服务设施章节。2.1.8企业文化宣传1.大堂显示屏大厦大堂显示屏为承租人免费提供广告宣传服务，为承租人展示形象、品牌介绍。如需此服务，请承租人自行提供彩色图片一张及精短文字一段.（文字数量请控制在：中文100-200字左右或英文200个字母左右，电子显示屏尺寸：640x25、192像素）2.客户信息专栏本公司管理处在大厦B3员工餐厅开辟客户信息专栏，向办公区承租人免费提供版面，用于各类信息发布。3.“金茂之窗”客户专栏 “金茂之窗”网站中的“客户公司信息”专栏，向办公区承租人免费提供版面，用于各类信息发布。实现大厦客户间的资源共享.2.1.9报修服务承租人如发现租赁区域内及公共区域设施损坏，可拨打客户服务中心电话(50475588*800）。接到报修后，工程部将在合理的时间内上门服务并视维修内容分为有偿及无偿两种（详见第1章1.2.7一般性维修）。2.2租金和管理费交付事项2.2.1费用交付承租人支付每月的租金、管理费于每个公历月的第10日以前到本公司管理处缴付。26、水电费、通讯费及其它杂项费用，须于每个公历月的第20日前到本公司管理处缴付收费标准采取公开、公平、公正方式，详情请参看租赁合同收费细则。过了期限，本公司管理处会按租赁合同中的有关约定，按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。承租人应当按照租赁合同选择以下方式按月交付管理费：带账单及支票可亲临金茂大厦701上海金茂英泰设施管理有限公司财务部交付。支票抬头人：上海金茂英泰设施管理有限公司； 可直接把款项汇入以下账号： 人民币RMB账户： 收款人：上海金茂英泰设施管理有限公司 账号：056118-12261000035 开户银行：中国建设银行金茂支行 美元USD账户： 收款人：上海金茂英泰设施管理有限公27、司 账户：106149-00305001335 开户银行：中国光大银行上海浦东第二支行2.2.2逾期支付承租人应当按时交付租金和管理费，逾期交付，将按照租赁合同的约定收取滞纳金。若承租人欠管理费二十日以上，管理处有权采取停止该承租人使用水、电等权利，并通过法律程序追讨前述欠款.2.3大厦设施2.3.1电梯 本大厦提供日本三菱高速客运及载货电梯2.3.2空调 本大厦设有中央冷暖空调系统，供应时间如下： 星期一至星期五上午八时至下午七时 星期六、日及国定假日暂停供应 如在上述时间以外需要额外空调服务，请提前一日向写字楼部客户服务中心提出申请，写字楼部客户服务中心将派员持金茂大厦超时空调使用申请表传28、真或直接至承租人处办理有关手续并及时通知工程部，在承租人所需时间内提供超时空调 超时空调收费如下。 所需时间x使用面积X O.66元人民币小时二超时空调费 凡客户由于特殊原因无法提前通知写字楼部客户服务中心，可直接致电工程部总值班电话：50475588-881（此电话在非正常办公时间内为客户提供服务）。 若客户出于经费控制及管理上的要求，会指定专人申请超时空调。若此，请将该指定人士之姓名告知写字楼部客户服务中心，以便日后在受理申请超时空调时以该人士的签名或盖章为有效。 在使用超时空调时段内客户如有不适的感觉，请立即通知工程部总值班，电话：50475588-881，工程部将及时前去测温并进行调整29、 墙面温控器使用说明：（1)温控器有温度调节旋钮、模式按钮和指示灯(LED） (2）当按钮摁住不放，直至LED亮或闪烁，表示温控器上有电 (3）LED不亮，表示温控器在自动控制状态，这时你可以调节温度 (4）温控器上旋钮在正中位置，则此房间的温度控制在22（或24）左右：温控器上旋钮顺时针旋转，表示房间的温度升，要高于22（或24）；温控器上旋钮逆时针旋转，表示房间的温度降，要低于22（或24）。(5）大厦冬季标准温度22 2，夏季标准温度24 2. 大厦设计标准为人均使用面积10平方米，按照国家空调暖通的设计规范和室内空气质量标准的要求，每人每小时的新风量应大于等于30立方米。因此为了保证新30、风量使用要求，办公室人均使用面积宜保持在10平方米以上。2.3.3中央监察系统大厦控制室提供24小时全面监察服务，包括消防、空调、保安系统等各方面2.3.4保安系统所有客运及货运升降机内及入口大堂均已安装闭路电视，全日24小时接受严密监察。2.3.5消防系统大厦消防系统包括自动喷淋系统、消防水喉，烟雾感应系统及手提灭火器等装置。本公司大厦管理处职员会定期检查有关消防系统及做出定期测试，以确保其运作正常。2.3.6门禁系统为了保障金茂大厦内的人身财产安全和承租人合法权益，本大厦大堂设有大堂门禁系统。凡出入金茂大厦办公区的人士均须凭相应的大堂门禁卡方可通行2.3.7广播系统各楼层均设有扩音器连接大31、厦广播系统，该系统将在遇紧急事故时宣布紧急信息2.3.8洗手间及茶水间设施大厦各个办公楼层均设有设施完善的男女洗手间、残疾人洗手间及供应可直接饮用的饮用水和热水的茶水间口开水炉开关时间设定为： 周一至周五上午7: 00一晚上19: 002.3.9卫星电视本大厦设有卫星接收系统，使承租人能得到更多讯息（开通卫星电视的费用见服务指南）。2.3.10通讯系统本大厦已铺设电话线至各个楼层的弱电间，各承租人只需连接至各室内配线架。承租人电话线号申请方法如下 1.承租人可自行向电话局申请各类线号 2.承租人可委托本公司大厦管理处代为申请各类线号（不收代办费） 3.承租人可向本公司大厦管理处租用大厦分机租赁32、费用见合同附件）2.3.11供电及楼层走道照明控制时间 本大厦己设有电表房。在承租人之电力装置完成及符合标准后，本公司将连接至指定位置及安装电表。本公司大厦管理处定于每月底抄记读数。 在保证承租人舒适地使用办公区域的基础上，我们将通过大楼BA系统合理控制楼层公共走道照明开关，以达到节约能源的目的。 1.楼层公共区域的照明在上午7:30打开，晚上19:00关闭； 2.楼层公共区域照明灯关闭后，每个楼层均布有8盏应急照明灯(365天24小时保持公共走道的基本照明）： 3.如承租人有重要的商务会议或庆典活动，可通知我们，届时我们会根据客户要求调整公共区域走道照明灯开关的时间。2.3.12指示牌 本大33、厦在大堂及各个楼层设置公司指示牌，各承租人在开业前一周可提出书面申请 制作费：楼层指示牌160元、大堂指示牌100元2.3.13起卸货物货物起卸区设于大厦裙房的西侧，卫生尘到土二丝。为维护大厦办公环境的宁静舒适，如搬运大宗货物且搬运货物量所用时间需达半小时以上，承租人需提前1天向客户服务中心提出申请，以便安排货梯服务。货梯可供服务时间为： 周一至周五晚上18: 30一次日早上6: 30 周六、日全天 电话：50475588*800或38312.3.14报刊订阅 本大厦大堂前台接受客户订阅各类报刊杂志，如有需要请致电50475588*8020同时负责每日送报服务。2.3.15公用电话 办公楼每层34、楼面公共走道均安装有一部内线电话，供承租人应急使用2.3.16汽车自行车 停车场设在地库，为承租人的客人及员工提供24小时服务，并可以使用专用的电梯到地面大堂，然后再到所选择的区域（办公楼、商场和酒店等）小汽车停放： 地下3层的车库共有914个泊车位 专用车位价：租金为RMB 1241.6元月：管理费为RMB248.30元/月。 非专用车位价：见车库入口处之告示牌。白行车停放： 地下一层自行车库共设2000个自行车车位，可供承租人使用。凭个人有效 门禁卡至自行车库办理，成本费RMB20.00元张2.3.17邮电专递大厦设有邮件投递中心，全面负责大厦办公区所有承租人的邮件、报刊、快递及EMS的发35、送和投递工作。邮件投递中心的设立可以在必要时进行邮件消毒，实行安全检查，逐步完成防疫和反恐安检的基础工作。 邮件投递中心电话：50475588 X 80202.3.18用餐为了保持金茂大厦整体形象及作好春季防虫防鼠的预防工作，敬请全体承祖人在用餐时协助作好以下事宜； 为了防止鼠害及蚊蝇滋生及保障办公室空气质量，希望承租人尽量不要在办公区内用餐，以保持整洁舒适的办公环境。 大厦设有速食区（B3员工餐厅旁），其主要功能为订购外卖的承租人提供一个统一的就餐点承租人外卖盒饭可从大楼西面裙房下的13号入口进入BI层后，乘4写货梯到B3层承租人速食区。同时，速食区可为承租人员工提供盖浇饭、三明治、小点心等36、微波食品，以满足承租人员工的口味多样化 速食区开放时间为每天11: 0013: 30, 17: 0018: 300 希望承租人对本公司管理工作给予支持与配合，为营造一个安宁舒适的办公环境，也为了员工的身体健康而互相支持共同努力。第3章 管理规程3.1大堂门禁为保障金茂大厦内承租人的人身财产安全以及其它合法权益之目的，金茂大厦大堂设有门禁系统。凡出入金茂大厦办公区的人士均须凭相应的大堂门禁卡方可通行。为确保该大堂门禁系统的正常运行，现将有关管理规则明示如下。3.1.1门禁卡的发放金茂大厦大堂门禁卡（以下简称“门禁卡”）由本公司统一制作发放口3.1.2门禁卡的种类专用门禁卡：仅限金茂大厦办公区内的37、承租人及其员工使用（非金茂大厦常驻办公人员不予办理专用门禁卡）。由承租人或使用人向金茂英泰设施管理有限公司申请办理，一人一卡专用。专用门禁卡的申办数量应与承租人的租赁使用面积相衡，原则上每5平方米使用面积一人。承租人或使用人应将其个人信息，包括但不限于姓名、性别等告知本公司，由本公司输入电脑并记载于该专用门禁卡内。专用门禁卡有限期为一年。期满前30日内，承租人或使用人应将即将期满的专用门禁卡送回本公司进行信息更新和有效期续展，以确保其内记载信息的准确性和有效性 临时门禁卡：适用于受承租人邀请之访客使用。临时门禁卡使用人只能通过金茂大厦1号、2号门专用通道进出。临时门禁卡的有效期以当天内一次使用38、为限，出门时自动回收。如该访客需当天第二次进入金茂大厦办公区则应重新申请办理3.1.3专用门禁卡的申请办理程序 如由承租人统一申请办理专用门禁卡，则承租人或其经办人员应向本公司提供如下文件、证明： 1.承租人签署的办卡申请，其中应列明需办理的专用门禁卡数量及各专用门禁卡使用人的姓名 2各专用门禁卡使用人身份证件的复印件及一寸免冠证件照一张由使用人自行申请办理，则使用人应向本公司提供以下文件、证明： 1.承租人出具的使用人系其员工并同意其申办专用门禁卡的证明； 2使用人身份证件的复印件及一寸免冠证件照一张口 承租人及其员工首次申办专用门禁卡免收制作成本费3.1.4临时门禁卡的申请办理程序访客应凭39、其有效身份证件，包括但不限于身份证、驾驶证、暂住证、护照等，到金茂大厦大堂总台处申请办理临时门禁卡。3.1.5保密承诺 本公司将指定专人制作并保管专用门禁卡使用人的相关信息，并承诺将在专用门禁卡的有效期限内对记载于专用门禁卡内的个人信息承担保密责任，但有关当局依法执行公务的除外3.1.6专用门禁卡的注销凡承租人迁离金茂大厦的，则承租人应在迁离三日内收回由其或其同意申请办理的所有专用门禁卡并退还本公司，由本公司予以注销。如使用人离职、辞职或因其它原因而无须再以专用门禁卡使用人身份进入金茂大厦办公区的，则承租人应立即收回其专用门禁卡，并在3日内以书面形式通知本公司予以注销。由于承租人未及时履行以上40、义务而产生的一切后果与损失均由承租人承担 客户公司在注销门禁卡时，若不能按规定退还门禁卡，应退还本公司门禁卡制作费：RMB20.00元张。3.1.7专用门禁卡的补卡程序如专用门禁卡遗失或损坏，则承租人或使用人应立即以书面形式通知本公司注销原卡并申请补办新卡. 每张卡制作成本费为RMB20.00元，该费用由补卡申请人自行承担口由于申请人未及时通知并补办专用门禁卡所引起的一切损失和后果均由申请人自行承担。3.1.8重要客户 承租人可为自己重要的业务客户或日常固定访客申请办理专用门禁卡。承租人应就此向本公司提出书面申请，同时提供使用人身份证件的复印件和一寸免冠证件照一张，由本公司制卡。但承租人应承担41、制卡成本费为RMB20元张，并交付押金RMB100元张押金于该专用门禁卡注销时退还承租人。3.1.9临时措施 如果专用门禁卡使用人因故无法出示专用门禁卡时，应凭本人有效证件到总台办理临时门禁卡通行；如果亦无法提供有效证件的，则须请承租人行政主管或同事确认并代为办理临时门禁卡方可进入。 1如一般访客因故未能出示有效证件而无法办理临时门禁卡，可由被访人士至金茂大厦大堂总台凭本人有效证件为该访客代为办理“临时门禁卡”。 2.快递人员进出大厦时，须凭本人有效证件到总台办理“临时卡”出入；如快递人员无有效证件，则由承租人所属人员到大堂交接快递物品。3.1.10访客时间 本公司办理临时门禁卡的时间为每天A42、M8: 00至PM8: 00,在此时间段以外如需要办卡，访客必须事先向本公司总值班人提出申请，由保安部给予办卡后方可进入大厦3.1.11特殊需求 承租人如有特殊需要，可与本公司客户服务中心联系3.1.12解释权及修改权： 本管理规则的解释权归本公司。 为了切实维护出租人和承租人双方的合法权益，在事先通知的情况下，本公司可以根据实际情况的变化修正本管理规则，承租人应予以配合和遵守3.2非工作日大厦出入口规定 在双休日或国定假日期间，承租人需要进入办公区加班或办公的，请从2号门（东门）进入办公大堂，或者可以从4号门和15号门进入连廊后转入办公区。 凡逢双休日或国定假日期间，1号门（北门）将被关闭，43、不能进出3.3货物出门证为了加强金茂大厦办公区域的安全防范措施，切实保障全体承租人的合法权益，本公司印制了统一格式的金茂大厦货物出门凭证，以供承租人携带货物出门时填写。如有电脑、沙发、柜厨等办公用品及其他大件物品搬离大厦，请填妥金茂大厦货物出门凭证，保安员将根据出门证放行。注：金茂大厦货物出门凭证在大厦812室客户服务中心领取3.4起卸货物货物进入大厦货物通过13号门员工通道出入口进入，此通道出入口位于大厦西面车道旁。保安部将根据送货单位出示的送货凭单安排允许其进入送至客户所在的楼层注：如送货单位无送货凭单，须先由客户派人至本公司保安部联系确认后，货物方可进入大厦。货物起卸区设于大厦裙房的西侧44、，24小时开放。大宗货物须通过卸货平台进入大厦且搬运货物量所用时间需达半小时以上的，必须提前I天向本公司客户服务中心提出申请以便安排货梯服务货梯服务时间为：周一至周五，晚上18: 30-次日早上G: 30 周六、日全天3.5电梯使用之规定所有承租人或其佣工、雇员、代理人、访客均不可以携带任何大型或过重的邮件、手推车、工具、货物架或危险用品进入客运电梯内，此类物品只可使用货物电梯承租人使用货物电梯运送大件物品和家具，须提前I天向本公司客户服务中心申请取得认可，作好安排。3.6不当使用公共部分的赔偿责任承租人须支付或补偿出租人或管理公司因承租人、其职员、代理人、雇员、承包者或许可人造成该大厦的公共45、部位的任何破坏而开支的一切费用 承租人必须对其职员、代理人、雇员、承包者或许可人的作为、疏忽、不履行、不作为承担责任并全额赔偿出租人或第三方因此发生或遭受的所有合理的开支、索赔、要求、费用3.7单元保护与使用规则3.7.1风暴保护 承租人必须采取所有的预防措施，防止租赁区域内部受到风暴、暴雨或其它恶劣天气的破坏。承租人尤其须保证所有租赁区域外门（如有）及外窗在受恶劣的天气条件影响时已安全地门住。3.7.2主墙损害 未经出租人事先书面同意，承租人不得擅自或允许他人割断、残毁、损害、损坏或刻标志于租赁区域的门、窗、窗框、墙、玻璃幕墙、天花板、地板、结构承重梁、柱或租赁区域其他部分的配件或任何管道工46、程、卫生设备、空调系统。3.7.3外表更改 承租人不得使用租赁区域的外墙面，不得在租赁区域外面或公共部位粘贴任何东西或粉刷、改建、吊挂任何东西或从租赁区域掉落任何东西。3.7.4窗内外 承租人不得在租赁区域窗户内侧或外侧和窗框、玻璃幕墙上喷上或画上或粘贝占任何东西和物质。3.7.5滋扰 承租人不得在租赁区域内引起、制造、容忍、允许制造任何声响噪音或振动（包括电视、收音机、发出的广播声音和任何能发出声音的设备、仪器所制造的音乐、声音或振动），或在租赁区域内进行可能滋扰基过承租人、相邻单元使用者的事情和行为，或出租人认为有不利影响，会使该租赁区域、该大厦、任何相邻或邻接物业折价的事件。承租人如持续47、地违反本条规定，即构成违约，在经出租人书面通知后七日内仍不予以纠正的，出租人有权终止租赁合同，行使收回该租赁区域的权利。3.7.6禁烟制度办公区公共区域禁止吸烟，如走廊、洗手间、茶水间、客梯厅、楼梯间、货梯厅等。如客户在租赁区域自设吸烟区，需配备阻燃器皿，消防设施并报本公司备案承租人应该自觉遵守大厦禁烟规定，如有违反，本公司或出租人有权要求承租人予以纠正，在承租人拒绝纠正的前提下，有权对承租人进行批评、警告或在金茂大厦内予以通报批评3.7.7不合法用途承租人不得使用或引起、许可、容忍使用租赁区域的任何部分作为赌场或以任何非法、不道德、不适当之目的使用租赁区域口承租人有绝对的责任控制其许可人、访48、客，并防止他们在该大厦的公共部位逗留。3.7.8招徕承租人及其代理人、雇员、承包商或许可人不得在租赁区域外或该大厦内任何地方（在租赁区域内除外）招徕生意、派发任何说明书或做广告。不得在租赁区域内进行或准许任何人实施与办公用途无关的行为。3.7.9留宿承租人不得将租赁区域用作居住场所。不得允许任何人留宿，事先经出租人书面许可的除外。该许可仅限于承租人安置值班人员以照看该单元内的物品，且该值班人员的名字必须在出租人给予许可前向本公司登记3.7.10重型设备的安装许可未经出租人书面同意，承租人不能在租赁区域内安装或允许、容忍安装重型设备和用具或机械、超过地板的承重限度的物体，即每平方米可承重2-5K49、N3.7.4窗内外承租人不得在租赁区域窗户内侧或外侧和窗框、玻璃幕墙上喷上或画上或粘贝占任何东西和物质。3.7.5滋扰承租人不得在租赁区域内引起、制造、容忍、允许制造任何声响噪音或振动（包括电视、收音机、发出的广播声音和任何能发出声音的设备、仪器所制造的音乐、声音或振动），或在租赁区域内进行可能滋扰基过承租人、相邻单元使用者的事情和行为，或出租人认为有不利影响，会使该租赁区域、该大厦、任何相邻或邻接物业折价的事件。承租人如持续地违反本条规定，即构成违约，在经出租人书面通知后七日内仍不予以纠正的，出租人有权终止租赁合同，行使收回该租赁区域的权利。3.7.6禁烟制度办公区公共区域禁止吸烟，如走廊、50、洗手间、茶水间、客梯厅、楼梯间、货梯厅等。如客户在租赁区域自设吸烟区，需配备阻燃器皿，消防设施并报本公司备案承租人应该自觉遵守大厦禁烟规定，如有违反，本公司或出租人有权要求承租人予以纠正，在承租人拒绝纠正的前提下，有权对承租人进行批评、警告或在金茂大厦内予以通报批评3.7.7不合法用途承租人不得使用或引起、许可、容忍使用租赁区域的任何部分作为赌场或以任何非法、不道德、不适当之目的使用租赁区域口承租人有绝对的责任控制其许可人、访客，并防止他们在该大厦的公共部位逗留。3.7.8招徕承租人及其代理人、雇员、承包商或许可人不得在租赁区域外或该大厦内任何地方（在租赁区域内除外）招徕生意、派发任何说明书或51、做广告。不得在租赁区域内进行或准许任何人实施与办公用途无关的行为。3.7.9留宿承租人不得将租赁区域用作居住场所。不得允许任何人留宿，事先经出租人书面许可的除外。该许可仅限于承租人安置值班人员以照看该单元内的物品，且该值班人员的名字必须在出租人给予许可前向本公司登记3.7.10重型设备的安装许可未经出租人书面同意，承租人不能在租赁区域内安装或允许、容忍安装重型设备和用具或机械、超过地板的承重限度的物体，即每平方米可承重2-5KN出租人有权规定楼层地板的最大承重量并决定保险箱或其它重型设备的安装位置，并可要求此等物体放在支持架上，以分散承重力3.7.11消防门锁承租人未经出租人书面许可，不得在租52、赁区域消防门入口安装任何锁、门闩装置，亦不得改变任何现存的门锁装置3.7.12货物储存承租人不得在该单元内制造或储存货物或商品，但因承租人经营需要所作的样品陈列除外。承租人不得持有、保管或允许、容忍持有和保管任何危险品条例及有关规章（包括对其所作的任何修改或重订）定义下的危险品、易燃物。3.7.13通道承租人不得在楼梯过道、或其它公共部分放置或留置任何盒子、家具、物品或垃圾而造成阻塞（因搬场而放置部分物品并及时清理的除外），出租人和本公司对承租人的上述行为不承担任何责任。承租人在此同意补偿出租人因其违反本条款的规定而使出租人发生或遭受的一切开支、损失、索赔或破坏。此外，出租人及其职员、代理人可53、以不必事先通知承租人，在其认为合适的情况下搬动、处理阻塞物，而不必承担责任。承租人必须根据出租人的要求支付出租人因上述行为而发生的所有开支和费用。3.7.14屋外的货物承租人不得在该单元外的地面、过道放置、陈列、留置任何物品、商品或其他任何东西以进行展销或其他活动。3.8消防通道启用电子门锁楼面消防通道设有电子门锁系统，电子门锁系统工作时间段设定为晚上20:00至次日上午8: 00e请承租人告诫所属员工，在上述电子门锁系统工作时间段内不耍进入楼层上两个消防通道门内（进入后需用IC卡才能开启返回）。如在该时间段内要使用货梯，请致电保安部(50475588803).由保安部代为开门。3.9紧急联络54、人各承租人须向本公司提供一份被授权于非工作时间处理紧急事项的职员名单和24小时联系电话。遇紧急事故时，保安人员会判断应否通知承租人的授权人回来作适当处理3.10客户公司安全员事宜依据中华人民共和国公安部令（第61号）第二章第七条“单位可以根据需要确定本单位的消防安全管理人，消防安全管理人对单位的消防安全责任人负责，实施和落实消防安全管理工作。”之规定，金茂集团防火防灾安全委员会于2003年成立了一支由各客户单位推荐和选派人员组成的安全员队伍。一、安全员职责：1.在金茂集团防火防灾安全委员会的领导及物业保安部的安全业务指导下，配合做好本单位的防火安全监督检查工作。2在员工中组织开展消防安全知识的55、宣传教育，并帮助员工熟悉应急疏散预案3.开展防火检查，消除火灾隐患4.保障疏散通道、安全出口畅通。5.配合检查驻大厦本单位辖区内的公共消防设施、消防安全标志，保障完好有效。二、安全员防火检查内容：1.用火、用电有无违章情况2.安全出口、疏散通道是否畅通，安全疏散指示标志、应急照明是否完好3.消防设施、器材和消防安全标志是否在位、完整。4.常闭式防火门是否处于关闭状态，防火疏散门是否被堆放物品影响使用。5.消防楼梯应急疏散门是否被堆物影响使用。6.易燃易爆危险物品是否有未经许可带入大厦的情况。3.11应急备用钥匙为了保障承租人安全及在紧急情况下便于采取应急措施。本公司大厦管理处要求承租人将一把进56、户门钥匙或门禁卡作为应急备用钥匙交予本公司保管。应急备用钥匙保管及启用：1.登记入册后存放于本公司保安部的保险箱内 2一旦遇到办公区无人时发生报警情况或有异常动静，保安部会在通知承租人授权之紧急联络人的同时启用应急备用钥匙，由保安主任带领保安员进入承租人租赁区域采取应急措施（规定2人以上方可同时进入）3.凡使用应急备用钥匙后会立即通知承租人并详细作好启用记录 4.承租人的授权人有权随时至本公司保安部查询应急备用钥匙的启用记录3.12保持2号门畅通鉴于z号门（东门）是办公区承租人车辆交通主要的上下车场点，为了保持该区域的通道畅通，请驾车人士不要在此滞留、泊车。在正常情况下，请于下客后直接驶入地下57、停车场；如果确实有特殊情况，请向当班保安说明情况，可获准在该区域临时停车不超过10分钟，但必须在车内留守驾驶员，以便根据保安的安排调度停放位置该措施仅适用于承租人范围，外来车辆一律不得停留） 对于个别违反规定，擅自停泊及超时停车的车辆，保安部有权采取临时锁车的措施，以确保车道畅通，维护全体承租人合理使用车道的合法权益。3.13内部安全防范事宜保安部将加强对进出大厦人员的查询，尽力将闲杂人员控制在大厦范围之外。可能承租人之访客也将会遇到保安的询问，敬请承租人谅解并配合本公司做好解释工作承租人如遇上门推销、闲杂人员纠缠或接到可疑电话，请立即与大厦监控中心(50475588*803)联系，并请尽量记58、住对方的面貌特征或口音，保安人员会即刻赶到现场进行处置。3.14大厦加强环保措施为了加强环保措施，提高每个员工的环保意识，本公司大厦管理处采取了垃圾分类处理和定期回收环保废品的措施，在此请办公区全体承租人予以配合如下： 1.请通知所属员工将用过的废旧电池、复印机硒鼓和打印机墨盒集中放置于租赁区域前台处，本公司的楼面保洁员将会每周定期一次前来回收。 2.每个楼层的货梯厅分别安放了“有机垃圾”、“无机垃圾”收集箱，请知会所属员工和清洁员分类投放 3.为了鼓励承租人积极参与此项环境保护工作，本公司会向表现突出的承租人赠送精美小礼品，并在大厦公告栏公布表彰。3.15垃圾及废物清理各承租人须自行将垃圾及59、废物运往设置在楼层货梯间的废物箱。切勿将垃圾及杂务弃置或存放于公众地方，如有违反，所有清理费用将由各承租人负责3.16烹调食物请各承租人切勿在单位内处理食物或明火煮食。3.17安装天线及空调安装除获得出租人批准之外，承租人不可在本大厦内安装任何天线。承租人不得在出租人提供的空调以外擅自安装独立的空调装置、设备，以取代出租人提供的空调。3.18灭虫措施承租人应采取令出租人满意的措施防御租赁区域或其任何部位免受白蚁、老鼠、嶂螂或任何其它有害昆虫和蚊虫滋生。为了更好地遵守本条规定，出租人可以要求承租人自费定期雇用由出租人指定的灭虫承包人同时，不许携带动物或宠物进入本大厦范围内承租人不得在租赁区域内喂60、养动物或宠物3.19招牌除得到出租人之许可外，承租人不得展示或张贴或安装任何招牌在面向公用地方或外墙上。3.20危险物品各承租人不可存放危险物品或易燃物品于本大厦内，如有违反并导致严重后果的，出租人有权追究承租人的法律责任第4章 消防管理4.1消防措施金茂大厦属于国内地标性建筑物，为了大厦的整体形象及安全性，也为了全体承租人的生命财产的安全，特制订本消防守则，本守则以中华人民共和国消防法、机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定和上海市消防条例为准则，严格执行：“以防为主，防消结合”的方针。有关的建材和装饰，消防器材及安全通道等使用，均应符合以上法规和条例。望承租人无论在平时或在遇到应急情况61、时，都按照本守则执行，以避免不必要的财产损失和人身伤害。4.2消防概述4.2.1大厦建筑面积 金茂大厦占地面积2. 3万平方米。由主楼和裙房两部分建筑组成。总建筑面积28万平方米，其中主楼88层，19万平方米，总高度为420.5M，裙房6层，3. 2万平方米，地下3层，5. 7万平方米4.2.2大厦的消防设施概况 金茂大厦是一幢现代化超高层建筑，其内部消防报警系统及消防自救设施对确保大厦的消防安全起到了至关重要的作用。大厦设有烟感、温感、手动报警器，消防喷淋、消防应急广播、消防电梯报警控制系统、消防插孔电话、固定消火栓、自动灭火装置、避难层等消防设施。4.2.3简述消防设施的作用及使用方法 162、烟感一烟雾或刺激性气体浓度达到一定程度，烟感系统即会产生报警。 2温感一室内温度达到一定程度，温感系统即会产生报警 3.喷淋一室内温度高于喷淋管设定温度后自动喷水灭火。 4.手动报警装置一当有人发现火灾敲碎玻璃，按动报警装置即产生报警 5消防广播一在发生火情时按设定程序发出疏散及警戒信号 一般情况是本层为疏散信号，上二层、下二层为警戒信号）消防插孔电话为大厦内消防员专用。4.2.4避难层此外大厦办公区域设有2个避难层，分别位于大厦30F和15F.供消防应急时大厦人员避难使用，但避难层只适用于在人员体力不支或有其他原因不能及时疏散的情况下暂时避难等待救援人员到来。4.2.5消防电梯大厦办公区内还63、设有两部消防电梯（即两部货梯），消防电梯在火警情况下仅供消防专业人员使用4.2.6大厦的疏散导向金茂大厦共设有东、西两条消防逃生通道，在大厦发生紧急情况需要疏散时可使用此通道疏散要点： 1.疏散区域为本层及上二层、下二层： 2.疏散时不能使用客梯： 3.遇有浓烟时可用湿毛巾捂住鼻子，以保证正常呼吸： 4.可按楼层内逃生指示标记疏散； 5.在疏散时人员尽可能紧贴右侧，留下左侧供消防人员使用； 6.疏散时只出不进，由上到下： 大厦紧急集合点在南门卫星天线处（靠近大厦6号门）。4.2.7大厦火灾报警方式发生火警时： 1利用就近手动报警装置； 2.利用电话拨打50475588*889或880分机报警 64、3.利用楼层内靠近弱电机房处的内线电话拨以上分机； 4.利用手机拨打以上电话号码。 注：通话报警时需明确火警确切位置，报警人的姓名，及现场火警情况。4.2.8大厦内灭火机的使用方法及用途火灾的起因各不相同，不同的火因需要使用不同类别的灭火器，错误的使用灭火器可能会加剧火情，更严重的会伤害救火人员。针对上述情况，大厦根据实际需要，配备了二氧化碳灭火机、干粉灭火机、手推式泡沫灭火机，主要分布于办公楼及车库内 简介以上几种灭火机的用途及使用方法 用途： 1.二氧化碳灭火机适用于电器设备、普通易燃品及可燃气体 2.干粉灭火机适用于普通易燃品、电器设备、可燃气体、可燃液体 3.手推式泡沫灭火机适用于可燃65、气体和液体 使用方法：1拔出销子，释放把手；2将灭火器喷嘴对准火焰根部：3.挤压把手；4.在喷射火苗时，将喷口做水平方向移动；5.喷射火苗时，应站于火苗的上风口。4.3消防设备金茂大厦拥有先进的消防设备，简列如下：1.消防控制中心；2.消防电梯：3.防烟及排烟消防系统；4.火灾监测、报警和通风系统：5.自动喷水灭火系统；6.低压二氧化碳灭火系统；7.火灾事故通讯及广播系统：8消防分区和消防卷帘；9.门锁自动开关控制及防烟门；10.紧急备用发电机动力系统11.给水系统及消防水泵、消防水竖管系统：12.泡沫水喷淋系统：13.灭火器；14.消防栓4.4防火措施防火是各承租人的首要职责，如果防火措施做66、不好，小火可能蔓延，继而威胁整个大厦。敬请每天检查所租赁区域，杜绝一切火灾隐患，以预防火警发生。除了处理紧急事故的程序外，请为雇员提供有关防火措施的训练：1.大厦配备灭火器（灭火器由保安负责定期安排检查）。各承租人在办公区、商铺内按消防规定，原则上以60平方米配4公斤干粉或其它灭火器：2.严格吸烟管理。大厦办公区严禁吸烟并设禁烟标志。对公共区域吸烟现象，金茂大厦管理处有权采取适当的方式进行公告批评口货仓内必须严禁吸烟并于显眼处放置“禁止吸烟”的标志；3.所有物品应放置于距喷淋头下最少半米的地方；切勿悬挂任何物件于天花及喷淋头下；保持喷淋头控制阀的位置没有障碍；2将灭火器喷嘴对准火焰根部： 3.67、挤压把手； 4.在喷射火苗时，将喷口做水平方向移动； 5.喷射火苗时，应站于火苗的上风口。4.3消防设备 金茂大厦拥有先进的消防设备，简列如下： 1.消防控制中心； 2.消防电梯： 3.防烟及排烟消防系统； 4.火灾监测、报警和通风系统： 5.自动喷水灭火系统； 6.低压二氧化碳灭火系统； 7.火灾事故通讯及广播系统： 8消防分区和消防卷帘； 9.门锁自动开关控制及防烟门； 10.紧急备用发电机动力系统 11.给水系统及消防水泵、消防水竖管系统： 12.泡沫水喷淋系统： 13.灭火器； 14.消防栓4.4防火措施 防火是各承租人的首要职责，如果防火措施做不好，小火可能蔓延，继而威胁整个大厦。敬68、请每天检查所租赁区域，杜绝一切火灾隐患，以预防火警发生。除了处理紧急事故的程序外，请为雇员提供有关防火措施的训练： 1.大厦配备灭火器（灭火器由保安负责定期安排检查）。各承租人在办公区、商铺内按消防规定，原则上以60平方米配4公斤干粉或其它灭火器： 2.严格吸烟管理。大厦办公区严禁吸烟并设禁烟标志。对公共区域吸烟现象，金茂大厦管理处有权采取适当的方式进行公告批评口货仓内必须严禁吸烟并于显眼处放置“禁止吸烟”的标志； 3.所有物品应放置于距喷淋头下最少半米的地方；切勿悬挂任何物件于天花及喷淋头下；保持喷淋头控制阀的位置没有障碍；3.请做好准备，当接获通知疏散或听到所在层数的火警钟响号，即使用疏散69、楼梯离开大厦，疏散楼梯有3小时的阻燃能力： 4.若无任何火警迹象，请勿随便按动所在层数的火警钟4.5.3如听到火警钟响 1.听到本层火警钟响警号时，即表示附近范围可能发生火警 2.迅速检查租赁区域及附近四周是否有火警发生； 3.承租人的消防责任人应尽快判断现场的情况，初步处理灭火，寻求救援并做出疏散的准备； 4.有秩序地离开大厦，在大厦外围空地集中清查人数。4.5.4火警疏散 1.保持镇定，并依照消防人员、大厦管理人员及承租人的消防责任人的指示行动； 2.除照明灯光外，关闭所有电器及门窗； 3.承租人的消防责任人须在疏散前和疏散后，清点所有雇员及访客的人数，以便协助在场消防人员。若发现有雇员或70、访客失踪，请即通知消防人员或大厦管理人员： 4.利用疏散通道从上层到下层单方向离开大厦，并关闭所有防烟门。除特殊情况外，所有人均须离开大厦，到大厦外围空地集合，切勿留在租赁区域内； 5消防电梯可以酌情使用（二台办公区服务梯，每办公区一台客梯）。其他电梯在火警钟响号时根据火灾发展情况确定区域客梯的操作运行，凡本区域内发生火警，电梯会自动停止操作，切勿使用； 6.各承租人必须负责安排疏散伤残人员或现场访客，若需要消防人员援助，请通知消控中心； 7.未经消防部门或大厦管理人员批准，切勿再度进入大厦； 8.非必要时请勿致电本公司大厦管理处，以免防碍其他紧急电话通讯。如承租人之消防责任人需要进一步资料，71、则应直接使用电话向“消防控制中心”查询。4.5.5避难层设置 1每条楼梯在一层处连接一个独立的门厅通向户外： 2.在大厦办公区内设置避难区，在第十五和三十层4.5.6消防责任人职务指引 职衔定义消防责任人由承租人各自内部委任，告知本公司管理处并在消防责任书（见附件）明确指定谁是第一消防责任人，负责租赁区域内一切防火事务日常职责 1熟悉大厦所发的防火守则指示及掌握一切火警程序包括防火、火警讯号、疏散及大厦内各种消防灭火设备、通讯的使用方法。若有疑问，应即致电本公司保安经理查询： 2.不时翻阅防火守则，加强对雇员的消防安全教育，并让所有雇员熟知火警应变措施的内容： 3.负责与本公司大厦管理处进行联72、络，协助本公司大厦管理处每年秋季举行的防火演习 4制订适当的内部措施，使各雇员积极遵守防火规则。此等措施，必须与 防火守则相辅相成； 5.在防火及其他安全事务方面，按照防火安全责任书的防火责任要求监管租赁区域的防火工作 6.牢记求救电话及其它通讯方式。 警钟响时应尽的职责 1.穿戴易于辨认身份的衣物，例如帽、臂章或襟章，在时间允许下携带防烟用的湿毛巾； 2.确保租赁区域内所有人士听到警钟响号。若有疑问，应到洗手间、会议室、储物房、保险库等搜索有无遗漏人员： 3.辨认好疏散通道及楼梯的位置： 4.指示雇员到达地面出口集合地点的途径； 5.租赁区域内若有人未能及时逃出，应即向消防人员或大厦管理人员73、报告，若租赁区域内有伤残人士更应加倍留意，随时协助： 6.若遇轻微火警可利用大厦所安装的灭火设备，在安全情况下，将火扑灭 重要提示 遇有警钟响号，防火安全责任人及其助手可以致电与本公司大厦管理处或消控中心联络。4.6有关火警的公众广播内容 金茂大厦火灾事故广播系统的扬声器位置如下： 1各类走道； 2.各个面积超过93平方米的房间； 3.电梯厅 4.每个办公楼层疏散楼梯的入口处5.办公楼层的每第三层疏散楼梯间内： 6电梯内； 7.每层停车场到疏散楼梯的入口处。 关于安全疏散的广播内容，举例如下 请注意！请注意! 本大厦可能受到火警影响，请保持镇定，利用最近的疏散楼梯从上至下有秩序地离开大厦，听从74、保安员的指挥，切勿使用客梯 15F, 30F避难层通道示意图见附件1疏散说明：1.火灾疏散时严禁承租人使用电梯；2.疏散时从所在楼层的两部应急通道扶梯向下疏散至地面集合地点3.疏散时如遇两部应急通道扶梯因各种因素受阻而无法疏散至地面时，应就近向大厦内的15楼和30楼的避难区疏散，等待消防队员的救援；4.疏散时如遇有伤员或行动不便人员时，应将这些人员集中到消防专用电梯口（货梯处）等待消防人员救援：5.疏散时应听从大厦管理人员和消防队员的指挥第5章 配套服务设施本公司大厦管理处除了实施日常管理服务外，还将为承租人提供特约服务，以尽量营造一个舒适便捷的办公环境。现己提供的特约服务如下：5.1委托保洁75、服务1.提供每天室内日常保洁，RMB4.00/m2（使用面积）：2.提供单项委托保洁，根据委托保洁的物品的不同而定价；3.提供装修后首次清洁，RMB8.00/m2（使用面积）。5.2保安特约服务根据承租人耍求提供特约保安服务，一次性临时服务：A正常工作日服务费用为RMB20.00/人小时。B.双休日服务费用为RMB40.00/人小时。C.国定假日服务费用为RMB60.00/人小时。约定周期的固定服务的费用由本公司和承租人双方商定并以合约形式确定5.3维修服务1.人工费RMB30.00/人小时，不足0.5小时的按0.5小时计RMB15.00），较复杂的维修安装由双方协商定价；2.按所调换材料成本76、价加15%采购费用起收；3.小件维修免收人工费5.4饮用水供应服务可向承租人按市场价格提供本市各种品牌的桶装、瓶装饮用水，并保证在接到订水电话一小时内，送到承租人之租赁区域。凡需要提供饮用水特约服务的承租人，可按下列程序提出要求：1.请确认所需品牌的饮用水：2.确定后，凡需要饮用水的直接致电本公司客户服务中心，电话：50475588x800.订水时间为每周一至周五（节假日除外）上午9:00-11:00;下午13:00-16:00;3.客户服务中心接订水电话后将在1小时之内送水至承租人租赁区域内：4.费用实行按月结账，将在每月月底结算当月的用水费用；5.如果贵司现在已经购买了水票，同样可用水票购77、水，直至水票用完；6.如果承租人所需饮用水的品牌不在大厦供应品牌之内，可与客户服务中心联系，以便与相关供应商联系5.5室内绿化布置1.为承租人提供观叶植物、鲜插花租摆，根据承租人所需品种具体定价：2.承租人如需要提供上述服务可致电50475588x8O05.6免费班车及雨伞借用服务1金茂大厦管理处将于周一至周五为持有门禁卡的金茂大厦租户提供往返于下列地点的免费班车： 路线一：金茂大厦2号门一一东昌路渡口一一正大广场陆家嘴地铁站（靠近正大广场）一一金茂大厦2号门； 路线二：金茂大厦2号门一一东方医院一一浦东大道站（地铁a号线）泰东路渡口金茂大厦2号门班车出发时间：17: 30-20: 00,每隔78、十五分钟发一班1号线：晚间19: 30和20: 00点开往人民广场和外滩2号线：晚间19: 30和20: 00点开往八佰伴和东昌路地铁 班车等候地点：大厦2号门前乘车规则：请出示金茂门禁卡排队乘坐班车。听从现场调度人员指挥。2.金茂大厦管理处将在雨天特为大厦租户提供免费雨伞借用服务：如有员工需要，可以凭借员工本人大堂门禁卡至大堂服务台免费借用雨伞借用时间：8: 00-20: 00（国定假日除外）口5.7干洗服务金茂大厦B3层设有干洗服务店，为办公区内全体承租人提供干洗服务，相信这一千洗服务能为大家带来方便。5.8便利超市金茂大厦B3层专设罗森便利店，店内所经营的各类食品及生活必需品达2000-79、3000种，同时还销售罗森特色熬点、寿司、饭团和三明治等。超市还代收电话费、手机费和水、电费等，为承租人提供日常所需。5.如果贵司现在已经购买了水票，同样可用水票购水，直至水票用完；6.如果承租人所需饮用水的品牌不在大厦供应品牌之内，可与客户服务中心联系，以便与相关供应商联系5.5室内绿化布置1.为承租人提供观叶植物、鲜插花租摆，根据承租人所需品种具体定价：2.承租人如需要提供上述服务可致电50475588x8O05.6免费班车及雨伞借用服务1金茂大厦管理处将于周一至周五为持有门禁卡的金茂大厦租户提供往返于下列地点的免费班车： 路线一：金茂大厦2号门一一东昌路渡口一一正大广场陆家嘴地铁站（靠近80、正大广场）一一金茂大厦2号门；路线二：金茂大厦2号门一一东方医院一一浦东大道站（地铁a号线）泰东路渡口金茂大厦2号门班车出发时间：17: 30-20: 00,每隔十五分钟发一班1号线：晚间19: 30和20: 00点开往人民广场和外滩2号线：晚间19: 30和20: 00点开往八佰伴和东昌路地铁班车等候地点：大厦2号门前乘车规则：请出示金茂门禁卡排队乘坐班车。听从现场调度人员指挥。2.金茂大厦管理处将在雨天特为大厦租户提供免费雨伞借用服务：如有员工需要，可以凭借员工本人大堂门禁卡至大堂服务台免费借用雨伞借用时间：8: 00-20: 00（国定假日除外）口5.7干洗服务金茂大厦B3层设有干洗服务81、店，为办公区内全体承租人提供干洗服务，相信这一千洗服务能为大家带来方便。5.8便利超市金茂大厦B3层专设罗森便利店，店内所经营的各类食品及生活必需品达2000-3000种，同时还销售罗森特色熬点、寿司、饭团和三明治等。超市还代收电话费、手机费和水、电费等，为承租人提供日常所需。第6章 保险及豁免条款6.1保险本公司己经适量地为大厦的财产设备等购买了保险及第三者责任险。承租人也须为自身的财产及设备购买保险及第三者责任险6.2出租人的豁免条款承租人在此明确同意和声明，出租人及本公司在任何情况下对承租人或其雇员、受邀请之访客就下述事件不承担赔偿责任：6.2.1机电设施因非出租人及本公司能预见或能控制82、或采取措施予以避免的原因致使大厦内电梯、自动扶梯、消防保安设施、中央空调系统发生故障、缺陷、破损或电、水供应和其他公共设施供应的不足、发生故障、破裂、变化、干扰、停止而使承租人或其雇员、受邀请之访客等蒙受损失、不便等（但人身损害除外）。6.2.2紧急事件处置遇到紧急事件（如楼层内火警、水、天然气等泄漏、设备、设施等故障必须立即处理，以避免产生严重危害后果）时，出租人或本公司可无须事先通知承租人即进入该房屋。出租人或本公司在处置紧急事件时应采取合理、谨慎地措施，对于虽经采取合理措施仍不能避免的损失，出租人或本公司不承担赔偿责任，但出租人或本公司须于事后就该等紧急事件向承租人做出书面说明6.2.383、不可杭力事件因不可抗力事件导致出租人或本公司不能履行租赁合同约定之义务的6.2.4公共事件政府或公共机构的禁令或法令、暴动、战争、敌对行动或恐怖行动、公共骚乱、罢工或其他劳资纠纷而引起的运输工具停运或其它公用设施的停止或中断导致出租人或本公司不能履行租赁合同约定之义务的6.2.5刑事案件与虫害大厦内发生的盗窃、抢劫等其它刑事案件和虫害造成承租人损失的6.2.6承租人改建属于承租人改建、加固及装修部分造成承租人损失的。6.2.7第三人过错由于第三人的过错导致出租人或本公司不能履行租赁合同约定之义务的。6.2.8其他法律、行政法规规定的或租赁合同约定的其它免责情形口6.2.9工程维修由于出租人或本84、公司对大厦公共部位或设施的重新安装维修或修理工程引起大厦设施如空调、天线、电梯和自动扶梯等公共设施的中止使用，致使承租人使用租赁区域时感到不便或受到干扰。第7章 地下停车场收费管理规定承租人进入停车场后，请遵照本停车场停车管理系统指示行事。谢谢配合。1.进入大厦停车场的车辆请先观察入口处显示屏有无空位，入库后须按交通指示标记行驶，不得逆向行驶。严禁超过大厦停车场核定高度的车辆进入停车场2.出入停车场时车辆应减速行驶，并按次序进出，不得在停车场内强行超；3.进入停车场时，请根据语音提示按钮取票（时租卡）或使用感应卡（月租卡），所取票卡须妥善保存；4.持卡者驾车进停车场时，车辆应停在自动读卡机旁，85、将感应卡贴近白色感应器，待读卡识别正确，红白色栏杆自动升起，收回感应卡，车辆即可驶入5.临时停车者进入停车场时，车辆须停在自动读卡机旁，驾驶员按黄色“请按钮取票”键，出票口会吐出票卡（时租卡），请驾驶员妥善保管票卡。待车辆离开停车场时，将票卡交停车场管理人员检验、计费，付款完毕，红白色栏杆自动升起，车辆即可离库。如票卡遗失，按本管理规定第8条付款：6.进入停车场后, 凡月租车位的客户请按本管理处发放的感应卡上所标明的车位号停车并务必把感应卡放置在驾驶座前的挡风玻璃醒目处，以备保安人员查对；7.临时停车的访客请将车停在未出租的空位处。如擅自停在标有“专用车位”的泊位上，保安人员有权采取合理的处置86、措施。违规者须承担由此而产生的保安处置费及原车位主人可能发生的经济损失8.首小时10元次；停车时间超过一小时后以半小时为计费单位，收费标准为5元次。连续停放时间超过8小时的按8小时计费；超过24小时的重新计费。一次性票卡若有遗失，一律按24小时结算停车费。9.感应卡（月租卡）若有遗失，应立即向管理处报失，并按RMB200.00/张补卡。感应卡（月租卡）应妥善保管，切勿接近高磁性物质，不得弯曲扭转，损伤芯片口如有损坏按RMB200.00/张赔偿10.离开停车场时，请持有感应卡的承租人雇员将感应卡交给收费员操作或自行使用感应卡，待栏杆升起，取卡驶离停车场；持时租票卡的临时停车访客请在出口处将票卡交87、给收费人员，待停车收费结算完毕后，方能驶离停车场11.本大厦停车场严禁吸烟，严禁乱扔杂物。严禁驾驶员在停车场内非指定地点洗车。严禁装有危险品的车辆进入停车场；12.驾驶员离开车辆时，请锁上门窗，勿将贵重物品遗留在车内，如有遗失，责任自负13.本规定解释权属本公司大厦管理处。本公司大厦管理处有权视实际情况变化不时修改本规定。第8章 紧急应变措施8.1受伤急症金茂大厦保安及管理人员均受基本急救程序之训练，如遇紧急情况，会全力以赴，井在第一时间拨打izo救护电话8.2火警发生各承租人应采取必要的措施防止火警发生，及时处理火灾报警和火警事故。严禁在公共场所内吸烟。严禁动火作业。金茂大厦办公楼、商铺已安88、装自动喷淋系统，各层亦设置消防栓。如遇火警，最安全撤退方式是走消防楼梯（它拥有3小时的阻燃时间），从上到下单方向到大厦的外围空地大楼的十五及三十层均设有避难层，以便老弱人士暂作歇息，待消防人员救援。如于租赁区域或附近商铺内发现烟或火：1应立刻通知管理处，管理处会通知消防局，及安排保安、管理人员到租赁区域或附近商铺协助扑救火，并立即疏散现场人员；2.管理处员工立即到位，负责启动消防系统连动、自动、手动状况（排烟风机、消防电梯、消防栓、喷淋水泵、后备发电机等）；3.切断火警处的电、煤气及无关的电源；4.于情况许可下，使用灭火筒，并向火焰之底部喷射灭火剂（切勿用消防栓水枪灌救因漏电产生的火警）：5.89、如果听到连续火警钟，承租人及其雇员、访客须利用消防楼梯撤离办公楼、商场。（为了避免使其他承租人过分恐慌，警钟一般在事故现场的上下两层报警）；6.请勿使用电梯撤离：7.各承租人的消防安全责任人负责集中清点人数请遵从消防局及有关当局决定，在确认人身安全得到保障并取得消防局或有关当局批准后，方可于火警后再进入办公楼、商场（有关于安全小组的组建请参阅金茂大厦的消防守则）8.3恶劣夭气情况暴风除非威胁到承租人的安全，一般情况下租赁区域、商场均会对外开放。暴雨在一般下雨情况之下，租赁区域、商场均会对外开放。倘暴雨持续而可能造成水浸情况，管理处会安排防洪措施8.4停电当租赁区域或商场遇到停电1.请关闭所有电90、气设各，照明灯除外：2.观察周边租赁区域、公众区域有无发生同样停电情况；3.即时通知管理处尽快处理8.5炸弹恐吓请参阅中华人民共和国刑法中的分则“危害公共安全罪”、“妨碍对公司、企业的管理秩序罪”等。以承租人及雇员的安全为重，对于任何威胁都不能掉以轻心，以慎重、冷静的方法处理。但请紧记，切勿惊恐。如接到炸弹恐吓，请注意以下事项：1.电话威胁：请保持镇静，小心聆听，切勿打扰致电者说话，记录谈话要点；2函件威胁：避免自行处理函件，以免破坏上面的指纹及其他证据；3请勿惊动其他承租人及访客，尽快通知管理处。管理处会与公安局联系，并通知承租人、访客是否需要疏散及提供必要的协助、保护8.6消防喷淋系统滴漏91、如消防喷淋意外爆裂：1.立即通知管理处；2，等候大厦管理处工程部人员关闭喷淋系统及电源供应；3.记录所有被损坏的物件；4如有必要，通知保险公司口8.7水浸如因消防喷淋系统滴漏、水管爆裂，洗手间下水渠淤塞等而发生水浸情况：立刻通知管理处。工程人员会尽快找出水浸的原因及立即采取措施1. 如果是污水，应阻止其他人行经受淹地区；2.管理处会尽快清除积水，并用消毒剂清洁受影响的地方；3.如有必要，通知保险公司。8.8疏散撤离程序承租人及其雇员、访客的安全是管理处所有职员最关注的事情。于需要疏散大厦、商场内人群的时候，会通过公共广播系统或其他传媒发出的通知，指示承租人前往最近的出口离开大厦，并尽量避免出现92、恐慌情况。每个承租人的消防安全员将发挥应有的作用。8.9保安措施金茂大厦提供24小时封闭式保安服务。如需任何协助，请随时与当值保安人员联络保安的目标是为承租人及雇员提供一个安全舒适的工作环境。主要工作为：1.处理紧急情况直到有关当局的人员抵达；2.制止违法犯罪和扰乱公共秩序事故：3:监控大厦的动态，维持安全及灭火的行动4协助控制人流及维护公共安全：5保安人员会巡查所有大厦、商场内的公共地方、停车场、服务通道及上落货点，均会视察所有进出口及定时巡逻公共地方及通路；6控制大厦区域内交通安全及车辆行驶路线8.10租赁区域安全防范随着承租人的入驻，进出大厦办公区的人流量日益增多本公司配有24小时保安值93、勤力量，并借助先进的监控设备和通讯系统保障整个办公区公共区域的治安秩序。同时，也请各承租人对各自租赁区域内部切实作好安全防范工作，以免发生不良事件。1各承租人租赁区域的接待小姐须严格把关，勿让无关人士随便入内或长时间逗留；2请告知雇员及访客，钱包、手机等贵重物品须妥善放好，切勿随便放置桌上；3如发现可疑人物或可疑迹象，请立即拨打本管理处应急热线50475588x803；4本大厦办公区正常开放时间为每周一至周五土午8:00一晚上19:00.凡承租人需在此开放时之外加班工作，请事先告知管理处，并注明加班时间是否接待来客，管理处保安部将根据承租人的事先通知而安排有关登记事项。为了保障安宁舒适的办公环境，敬请协助作好以上事项。 第 80 页 共 80 页