1、立业地产服务机构高价值地产营销专家全球购物中心发展及操作体系2购物中心定义购物中心分类购物中心操作体系购物中心发展3全球购物中心的定义存在细微差异购物中心定义购物中心的定义ICSC（国际购物中心协会）购物中心是由单一产权所有者所拥有并实施计划、开发和管理的零售和其他商业设施的组合，购物中心提供泊车位，购物中心的大小和定位一般由该中心所服务的商圈市场特点来决定日本购物中心是作为一个单位有计划地开发、所有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体，并备有停车场，按其选址、规模、结构，具有选择多样化、方便性和娱乐性等特征，并作为适应消费需要的社交场所，发挥着一部分城市功能泛欧洲购物中心是作为单一实体来计2、划、建造和管理的，可租赁面积（包括经营单元和公共空间）不小于5000m2的零售物业中国国标（中国国家标准）购物中心是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一种建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体4国际购物中心协会界定购物中心五大要素购物中心定义购物中心五要素产权归属经营管理模式服务内容附属设施定位与体量单一产权所有者统一管理提供零售和其它商业设施提供泊车位无统一规定根据ICSC（国际购物中心协会）对购物中心的定义，购物中心包括产权归属、经营管理模式、服务内容、附属设施以及定位与体量5大要素。5购物中心定义购物中心分类购物中心操作体系购物中心发展62类83、亚类ICSC购物中心分类购物中心类型概念万平方英尺（包括锚店）英亩锚店数量（个）锚店类型锚店占比（%）主要商圈（英里）摩尔地区中心一般商品，时尚商品（摩尔，典型配置）40-8040-1002 全线百货店，百货店，大量 零售商集合，服饰，折扣百货店，时尚商店50-70%5-10超级地区中心与地区中心相似，但有很多类型8060-1203全线百货店，百货店，大量零售商集合，服饰，时尚商店50-70%5-25户外中心邻里中心方便3-153-151超市30-50%3社区中心一般商品便利10-3510-402 折扣百货店，超级市场，药店，居家用品，大的专卖店/折扣服饰40-60%3-6生活方式中心 高档全4、国连锁专卖店，餐饮和娱乐建在室外15-5010-400-2习惯上通常没有锚店，但可能包括书店。其它大型专业零售商，多功能电影院，小的百货店0-50%8-12能量中心 控制品类的锚店业主，少数小的承租人25-6025-803“品类杀手”，居家用品，折扣百货店，仓储俱乐部，平价店7590%5-10主题/欢乐中心 休闲，为旅游者提供零售商品和服务8-255-20餐饮，娱乐直销中心工厂直销店5-4010-50工厂直销25-75注：“锚店”，就是在一个整体性的商业房产项目中起着“锚锭”作用的商业运营主力店1平方英尺=0.09290304平方米 1英亩=4046.8564224平方米 1英里=1.60935、44千米 74大类日本购物中心分类邻里型社区型区域型超区域型商圈半径（公里）123510203040时间距离（分）355810152030商圈人口（万人）1251050100200停车场容量（辆）5010030050020005000500010000商店组成超级市场综合超市1家百货店2家百货店26家专业商店专业商店综合超市2家综合超市23家综合店饮食服务服装店服装店药店其它饮食服务饮食服务洗衣店杂货店杂货店其它其它其它1020家2040家100200家180250家8传统型和特色型2大类泛欧洲购物中心分类分 型类 别可出租面积（m2）传统型极大80000大40000-79999中2000-36、9999小价廉式5000-19999便利式5000-19999特色型工厂直销中心5000零售公园大20000中10000-19999小5000-9999主题中心休闲式5000非休闲式500094大类中国国标购物中心分类类型选 址商圈与目标顾客规 模商品（经营）结构商品售卖方式服务功能管理信息系统社区购物中心市、区级商业中心商圈半径为510公里建筑面积为5万m2以内20-40个租赁店，包括大型综合超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店各个租赁店独立开展经营活动停车位300-500个各个租赁店使用各自的信息系统市区购物中心市级商业中心商圈半径为10-20公里建筑面积10万m2以内40-100个租赁7、店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等各个租赁店独立开展经营活动停车位500个以上各个租赁店使用各自的信息系统城郊购物中心城乡结合部的交通要道商圈半径为30-50公里建筑面积10万m2以上200个租赁店以上，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店及娱乐服务设施等各个租赁店独立开展经营活动停车位1000个以上各个租赁店使用各自的信息系统工厂直销中心一般远离市区目标顾客多为重视品牌的有目的的购买单个建筑面积100-200m2为品牌商品生产商直接设立，商品均为本企业的品牌采用自选式售货方式多家店共有500个以上停车位各个租赁店使用各自8、的信息系统2004年10月1日，开始实施中国国家质量技术监督局于2000年5月19日发布的国家标准零售业态分类，并将购物中心分为：近邻型、社区型、区域型、超区域型四种，中国国标单列工厂直销中心与国外直销中心、工厂直销店类似，所以列入购物中心。10购物中心定义购物中心分类购物中心操作体系购物中心发展11香港港购物中心发展美国购物中心发展中国内陆购物中心发展124个阶段美国购物中心发展阶段 稳步发展阶段低高 快速发展阶段 初步发展阶段萌芽阶段雏形期成长期成熟期购物中心成长线20世纪20年代20世纪30-50年代20世纪60-90年代2001年至今美国购物中心起源于二十世纪二十年代，30年代至50年9、代是初步发展阶段，60年代至90年代是快速发展阶段，进入二十一世纪稳步发展，且发展势头明显减弱。13美国购物中心数量与人均GDP呈正相关关系美国购物中心数量美国购物中心发展与经济发展密切相关，购物中心数量与美国人均GDP呈正相关关系。60年代，人均GDP超过5000美元，美国购物中心数量快速增长，70年代，人均GDP超过10000美元，购物中心数量达到峰值。10225971581199622744672195329115111123462333334911265640501001502002503000500010000150002000025000300003500020年代 30年代 4010、年代 50年代 60年代 70年代 80年代 90年代 20012002年 美国人均GDP与购物中心数量购物中心数量（个）人均GDP(美元/人)14美国购物中心出租面积美国购物中心出租面积与人均GDP呈正相关关系美国购物中心发展与经济发展密切相关，购物中心出租面积与美国人均GDP呈正相关关系。60年代，人均GDP超过5000美元，美国购物中心出租面积快速攀升，70年代，人均GDP超过10000美元，购物中心出租面积达到峰值。1780240190098001560311931828614187446721953291151111234623333349112656402000400060008011、001000012000140001600018000050001000015000200002500030000350004000020年代 30年代 40年代 50年代 60年代 70年代 80年代 90年代 20012002年 美国人均GDP与购物中心出租面积出租面积（万平方米）期末人均GDP(美元/人)15小型和大型购物中心坪销较高，中型坪销最低美国购物中心规模网点密集地区购物中心发展繁荣，但是销售分流，坪销降低，小型（10万平方英尺以下）和大型（100万平方英尺以上）坪销较高，中型（20-80万平方英尺）坪销最低。按大小分类（万平方英尺）数量(个)可出租建筑面积（万平方英尺）坪销（美12、元/平方英尺）102847514058825210-201110015345220220-40403810905117140-8014668122819580-1003292963926210042053946249注：1平方英尺=0.09290304平方米坪销：门店营业面积所产生的平均销售绩效。1680-100万平方英尺的购物中心覆盖人口最多美国购物中心平均覆盖人口分析表明：从购物中心数量上看，覆盖10000人左右的10万平方英尺以下的购物中心最多，但80-100万平方英尺的购物中心覆盖人口最多，100万平方英尺以下的购物中心覆盖人口呈下降趋势。大小分类（万平方英尺）数量（个）平均覆盖人口（13、万人）1028475110-20111002.520-404038740-8014661980-100329851004206.5注：1平方英尺=0.09290304平方米美国购物中心平均覆盖人口17小结从规模上分析，美国，小型和大型购物中心坪销较高，中型坪销最低。美国购物中心发展与经济发展密切相关，购物中心数量、购物中心出租面积均与人均GDP呈正相关关系。美国购物中心发展经历了分为萌芽阶段、初步发展阶段、快速发展阶段以及稳步发展阶段4个阶段。从平均覆盖人口分析，80-100万平方英尺的购物中心覆盖人口最多。18香港港购物中心发展美国购物中心发展中国内陆购物中心发展19香港购物中心发展香港第一14、个购物中心于1966年诞生1966年，香港乃至亚洲的第一个购物中心，海港城一期海运大厦开幕，是傍码头而立，而后13年，其二期、三期陆续落成。1979年，伴随着香港地铁的开通，香港购物中心迅速发展，陆续有40余家200多万平米投入使用。新世纪以来，随着市场发展和竞争的加剧，休闲娱乐成为购物中心新的组合和竞争要素。20香港购物中心特点4大特点选址四原则接近购买力、易达、聚集、最短时间距离二八原则不期望太远的距离会带来巨大的客流，把80%的客流锁定在20分钟的时间距离。沿轨道交通分布、临近巴士总站70%购物中心沿轨道交通分布，善于与地铁出入口的连通和地铁客流的利用。并且每个购物中心都临近巴士总站或巴15、士站，有的多达50多条巴士线路。社区购物中心发达除海港城、太古广场等区域型购物中心及山顶广场、sky mart外，香港几乎全部为社区型购物中心，占比约为83%。21香港典型购物中心香港最具代表性的12个购物中心序号名称建筑面积（万m2）层数（层）位置开发商落成时间（年）1海港城约17.64九龙半岛南段尖沙咀中心区九龙仓集团19662太古广场约6.65金钟地铁上盖太古地产19883时代广场约8.712港岛心脏地带铜锣湾区九龙仓集团19944又一城约97九龙中心地带太古地产中信泰富19985太古城中心约107地铁太古城上盖太古地产19866旺角新世纪约6.77九龙太子道西新鸿基地产7荷里活中心约516、5九龙钻石山地铁站侧九龙仓集团8德福广场约7.47东九龙区新世界地铁公司19809青衣城约4.64青衣岛岸边地铁公司199810新都会广场约5.65香港葵涌新鸿基地产翻新：200211新城市广场约159沙田市中心新鸿基地产12屯门市广场约7.95新界西北区横跨屯门公路信和集团198822香港购物中心都不超过20万平米，最大体量为海港城，三期总体来为17.6万平米，集中分布在5-10万平米，平局约为5万平米。这个数据与美国的1.11万平米、日本的1.58万平米迥然不同，与台湾8.93万平米相近。香港购物中心体量一般不超过20万平方米香港购物中心体量名称面积(万m2)海港城17.6太古广场6.6时17、代广城8.7又一城9太古城中心10旺角新世纪6.7荷里活中心5德福广场7.4青衣城4.6新都会广场5.6新城市广场15屯门市广场7.9面积分类(万m2)个数(个)总面积(万m2)代表项目35约13.8皇室堡3-57约29.7青衣城、愉景花园5-1018约114太古广场、时代广场、又一城105约70.1太古城、海港城23香港没有一般意义的郊区型购物中心，楼层一般在3层以上购物中心名称楼层数（层）海港城4太古广场3时代广场5又一城7太古城中心7青衣城4皇室堡15IFC3香港交通高度依赖轨道交通和公交巴士，不同于美国高度依赖私家车，所以香港没有一般意义的郊区型购物中心。楼层数也是如此，香港购物中心一18、般3层以上，5-6层为多，最高15层，不同于美国只有1-2层。香港购物中心楼层24发展商太古地产长江实业恒基兆业 新鸿基地产 九龙仓地产新世界地铁公司 恒隆地产和记黄埔信和集团购物中心东荟城嘉湖银座新都城东港城海港城新世界中心 杏花新城 海大商场 黄埔新天地 屯门市广场太古城中心 马鞍山广场新港城旺角新世纪时代广场愉景新城德福广场 康怡广场奥海城又一城新都会荷里活广场青衣城山顶广场太古广场新城市广场世贸中心IFC大埔超级城荃湾广场合计4228323312香港购物中心开发商常为大型地产商，重视前期软性投资，并与其他物业类型整体开发香港购物中心运作要点香港购物中心的开发商往往是大型地产商，熟悉商业19、运作规律，成立有专业管理公司，且购物中心与住宅或者酒店和写字楼整体开发，如太古广场21万平米，四座塔楼，拥有五星级酒店、高级写字楼、购物中心，其客流相辅相成。香港购物中心开发重视前期软性投资，用在前期研究、规划设计、运作管理的费用约占总投资的10%以上。25小结香港没有一般意义的郊区型购物中心，楼层一般在3层以上。香港购物中心体量一般不超过20万平方米。香港第一个购物中心于1966年诞生，随着市场发展和竞争的加剧，休闲娱乐成为购物中心新的组合和竞争要素。香港购物中心开发商常为大型地产商，重视前期软性投资，并与其他物业类型整体开发。26香港港购物中心发展美国购物中心发展中国内陆购物中心发展27美20、罗城中国内陆购物中心发展国内典型购物中心落成时间及体量0102030405060体量（万m2）1990 1991 19921993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 200919892010八百伴购物中心 天河城重庆大都会港汇广场北京国贸中信攀富恒隆广场来福士广场CBD万达广场中信城市广场望京嘉茂世贸天阶西单大悦城金融街购物中心北京华茂东方新天地SM城市广场天一广场百联西郊购物中心深圳保利文化广场宁波万达广场上海正大广场天和正佳商业广场华南MALL金源时代购物中心年份20世纪9021、年代，购物中心多位于一线城市核心地带，2000年开始，二线城市、非核心商圈购物中心也不断涌现，如今，中国的购物中心发展逐渐走向成熟。28中国内陆购物中心发展阶段4个发展阶段及特点雏形阶段形成阶段发展阶段成熟阶段时间20世纪80年代20世纪90年代2000年至今未来十年阶段特征自发探索主动探索全国狂潮理性回归发展动力避于竞争压力新兴市场机会高额汇报诱惑市场教训开发主体传统百货升级大国企、外资企业外资投资机构、地方小开发商资金、专业实力强的大国企、外资投资机构等开发模式增加餐饮和娱乐的比例，传统百货的升级，本质上和购物中心是有区别的严格按发达国家购物中心开发模式进行，持有物业为主，以收取稳定租金和22、物业增值是此案投资回报产生分化，投资出现，一部分传统了形成阶段的开发理念，形成中国特色，一部分开始投机，产权是购物中心盛行大浪淘沙，经过市场磨砺，购物中心发展回归理性，规模、选址、开发理念、前期规划、设计、运营管理、融资渠道开发结果没有影响力很大的代表项目出现产生了一批具备“购物中心范本”效应的项目导致中国购物中心行业经营状况巨大差别29中国内陆购物中心发展趋势5大趋势国内购物中心发展趋势行业发展开发主体项目选址发展模式经营管理行业发展将会更加成熟、规范，成为国内商业发展的主流，也会有更多的实力开发商进入经过市场洗礼的本土开发商会成为开发主体，与外资机构同台竞技，其人才队伍也将逐渐成长起来选址23、将由一线城市、核心商圈向二线甚至三线城市、区域商圈甚至社区商圈普及发展模式将由大而全向更加多元化、精细化、主体化发展有效经营管理依然是确保项目成功的保证，与资本、金融的互动将会的行业发展起到极大的推动作用30小结中国内陆购物中心发展在行业发展、开发主体、项目选址、发展模式以及经营管理5个方面呈现出新的趋势。2000年开始，二线城市、非核心商圈购物中心也不断涌现，如今中国的购物中心发展逐渐走向成熟。中国内陆购物中心发展经历了雏形、形成、发展、成熟4大阶段。31购物中心定义购物中心分类购物中心操作体系购物中心发展32购物中心操作体系购物中心操作流程目标设定市场研究市场机会分析项目定位规划设计经济测24、算调整/招商运营管理验证与修订宗地分析案例借鉴分析模型引入实现33市场研究市场机会分析项目定位规划设计目标设定经济测算调整/招商运营管理347大目标目标设定目标设定项目发展初步设想利润目标现金流目标品牌目标发展战略目标企业战略、理念研究其它目标35市场研究市场机会分析项目定位规划设计目标设定经济测算调整/招商运营管理368个市场研究要项市场研究市场研究城市区位分析宏观环境研究城市商业发展历史研究商圈研究区域商圈研究商业开发研究商家研究和访谈消费者研究37宏观环境研究宏观环境研究政治环境社会环境关注要项土地政策金融政策房地产相关政策城市发展规划区域发展规划人口迁移分析城市化进程各区域人口特征分析25、居民消费习惯简析城市商业发展规划经济环境主要经济指标分析产业结构分析人均GDP分析基础设施投资分析社会零售品销售总额分析人均可支配收入分析同等城市经济指标比较38商业历史研究从历史中挖掘商业空间走向和商业形态变迁走向，为项目决策提供依据商业历史商业空间聚集历史变迁商业形态历史变迁商业发展重要时期及特征城市商业发展未来走向39商业历史研究北京商业历史研究1949年1949-1978年1978-1999年1999年至今新中国成立经济平稳发展改革开放经济飞速发展40商业历史研究北京商业历史研究20世纪80年代以前20世纪80年代90年代2002年至今20世纪90年代2001年年份1100美金以下1126、002000美金20004400美金4400美金以上人均GDP北京商业业态的发展与人均GDP的关系西单购物中心百盛购物中心西单MALL金融街MALL农贸市场41商业历史研究北京商业历史研究 市场萎缩低高 增长变缓 高速发展，不断成熟逐步为市场所认识，开始关注和接收成熟期衰退期发展期初始期获利能力商业业态成长线连锁大型超市店连锁百货公司中小型/传统百货公司中小型超市主体型百货公司连锁便利商店电视购物大型购物中心北京商业业态发展趋势根据北京商业业态发展趋势分析，大型购物中心、电视购物等零售业仍在发展，极具潜力，主题百货、连锁大型超市书属快速发展中的业态，连锁百货处于成熟期，发展速度趋于缓慢，中小型27、百货、中小型超市市场发展空间十分狭小，处于萎缩状态。42传统商业第一次革新第二次革新第三次革新未来发展趋势商业历史研究山东商业历史研究柜台式、大而全的传统模式二十世纪90年代中期前，济南市民的购物场所主要是济南百货、大观园、人民商场、山东华联、济南一百“五朵金花”，无一例外都是大而全的百货店。开放式、专业细分的现代模式1996年银座商城及1997年贵和购物中心开业，以三联家电为代表的专业店、专卖店也大量出现。老字号济南一百出局。购物中心初现泉城，外资外省连锁攻城略地2000年，集购物、休闲、娱乐和饮食于一身的银座地下购物广场，开业并持续火爆至今，拉开“一站式的超级购物模式的序幕。北京国美、江苏28、苏宁、易初莲花、沃尔玛、家乐福等外资外地商家不断进入济南，攻城掠地，蚕食着本土商业的市场。超市发展壮大1998年开始，新国道、万嘉隆、绿地、将军惠员、大润发等如雨后春笋般涌现。中兴商厦、济南国贸大厦相继出局，济南最早的百货店济南百货大楼元气大伤。购物中心时代即将到来预计2010年前后，真正意义的购物中心魏家庄万达广场、恒隆广场等将陆续开业，鲁商集团也在积极发展购物中心项目，泉城中心、振兴街等购物等项目标志发展阶段43商圈研究3个商圈研究要项商圈研究城市商圈研究区域商圈研究各商圈特征城市主要商圈分布、特征各商圈特征城市商圈分布未来走向地理范围、区位属性规模、消费者来源及特征业态构成、租金水平主要29、商业项目及潜在项目发展历史及未来走向研究基本同其它商圈研究，需更加细化和深入，同时进行商家访谈和消费者调查44城市商圈研究上海商圈研究45城市商圈研究上海商圈研究46区域商圈研究上海区域商圈研究1.四川北路商圈2.来福士广场3.雅居乐广场4.老西门广场5.日月光广场47区域商圈研究西单商圈商圈概况西单mallTB 8B976B5B1D2 DT34TB D比较因素状况可达性出租车下客点一个（西单地区仅有四个），公交车站3个（西单北大街只有四个），未来与南北地铁口相连是在西单北地区最靠近地铁的商业客流量门前车站2.4万人，西单北大街最高节点可视性与中友和君太相似，由于本区其他商业位置商圈中部，分享30、南北向客流48区域商圈研究西单商圈商圈概况西单现状市场缺口本项目的优势和发展机遇人性化购物场所拥挤没有可供消费者休息的场所公共设施比较脏商品档次不一致部分商场服务态度差缺少人性化元素配套服务设施差优质的服务注重人性化设施及服务，例如公共休息区，优质的服务。国际化管理以本地百货和卖场的传统管理模式为主硬件维护、环境清洁和保安配套等方面较差缺乏与国际接轨的商业专业化管理顾客购物缺乏安全感聘请或引进专业的国际化商业管理市场推广促销活动基本以返券为主消费者对返券促销所带来的不便性日益反感新颖的市场推广宣传方式组织更多时尚的市场推广活动，吸引理智的消费者品牌和店面商品品牌雷同现象严重内部店面分布比较杂乱31、，店面普遍比较小店面设计不新颖商业吸引的品牌不够丰富缺乏一些有吸引力的国际品牌本项目在品牌上应该做到既要延续西单自身的特点，同时也要引进一些有吸引力的品牌。49区域商圈研究西单商圈商圈概况商业名称物业类型营业面积(万m2)商业类型消费特征楼层分布开业时间西单商场独立商业体3.4传统百货南楼以35岁以上消费者及外埠旅游者为主，北楼25-35岁运动用品消费B1-5F78年开业，93-95年第一次该造，2003-2005年第二次调整改造西单购物中心写字楼+商业0.6传统百货旅游者为主1F-2F1991年开业华威大厦（北京攻略）3时尚卖场16-25岁韩日时尚消费3F-8F1997年左右开业中友百货写字32、楼+商业4时尚百货20-35岁时尚品牌消费B2-8F1999年1月西单文化广场独立地下商业3.2时尚卖场18-25岁时尚购物及娱乐消费B1-B32000年，2004年6月改造首都时代广场写字楼+商业2.5精品百货25-40岁中高端品牌消费B2-3F2002年底开业，2005年10月美美百货入驻君太百货写字楼+商业6.3时尚百货20-35岁时尚品牌消费B1-7F2003年底西单国际大厦写字楼+商业1.6待定B1-7F109婚庆百货商业+酒店3主题百货婚庆主题消费B1-4F、7F2005年5月西单置地星座写字楼+商业1.5街区型商业商务餐饮休闲配套B1-2F2004年底西单图书大厦独立商业体1.633、主题商业图书文化消费B1-4F1998年5月西单明珠市场写字楼+商业3.2小商品卖场16-25岁时尚小商品消费B1-6F2001年7月合计33.950区域商圈研究西单商圈商业业态及比例商业形态营业面积(m2)百货159000摊位式卖场94000购物中心25000主题商业46000街区式商业15000合计339000西单商圈经过调整虽已出现购物中心等新型商业形态，但其整体商业仍以百货及摊位式卖场为主，仍旧未脱离传统商圈结构，升级版商业形态仍有很大发展空间。商业业态及比例51区域商圈研究西单商圈业态构成及比例业态营业面积（m2）零售273900餐饮54600休闲娱乐10500合计339000西单商34、圈业态构成较为单一，零售业态是商圈内的绝对主力业态，餐饮休闲仅仅是零售业态的必要配套。业态构成及比例52区域商圈研究西单商圈商业零售品牌美美百盛君太中友西单赛特西单商场109百货西单购物中心B3茗兴园、茶庄B2韩国美发/索尼数码/纸老虎华润超市西单商场超市库房B1首都时代影、城吉野家不见不散黛安芬麦当劳娜圣莎肯德基/金象大药房/星巴克/面爱面/必胜客耐克/阿迪达斯/KFC/合和谷/麦当劳玛莉亚/金盾卡美多/蒂斯化爱儿玛玩/具城好伦哥/康康快餐京客隆和合谷/麦当劳/涮涮锅1F康纳利卓诺迪1881肯德基星巴克周大福/哈根达斯BATA/百丽星巴克/碧欧泉/兰蔻/雅诗兰黛/英皇钟表唯美/宏福/表业/同35、仁堂/费加洛耐克/阿迪达斯/锐步/星巴克罗威婚纱/圣罗兰侬浓/屈臣氏李宁/锋豪眼镜/圣奈儿2F埃斯普利特lapargay百丽/爱步/卡利亚里/莱茵/maxstudio维纱曼/奥索比诗/奥利/艾/Ofuon/M.K.Klein新华书店/依汶顺美/歌德克依/九牧王骁野/罗马帝王/嘉若伦/奥亚/阿山维纱曼/艾格杰克琼斯/百丽/百图/翠贝卡接吻猫/必胜客蔡美月佐丹奴思博高3F荷绮轩汤尼威尔/皮尔卡丹/路易诗兰/顺美/耐克埃斯普利特/阿桑娜/a.v.v/亚思宝姿/诗篇/朗姿雅莹/范饴文/慕诗/胖依秀/金逸/贝拉维拉/格格同仁堂/哥弟/卓莱/高儿派琪雅美容佳贸礼品/雅秀格埃古/迪斯尼/屈臣氏/国宜通讯广场36、4F维纱曼/埃斯普利特/阿桑娜/缇妮维尼/衣恋娜圣莎/璐比/安莉芳/罗丝美娜尔思/影儿国际/敦奴/庄子/太和柒牌/罗马世家/依文/里奥波特尼诺里兹/汉克梵尼/皮尔卡丹/波斯登台北巴黎审美美发山岚浩5F通用电气海尔电器鲁加诺/威可多/杰克琼斯/高尔普艾格/埃斯普利特/卡莎布兰卡芒果/维桑曼阿迪达斯/探路者耐克/北斗星手机大卖场装修中喵喵6F美食中心美津侬/新百伦阿迪达斯/G-star/背靠背G2000/堡狮龙/杰克.琼斯/埃斯普利特诗婷/水孩儿/宝缦常春藤装修中诗婷/崇尚发艺/衣本色/飞飞小屋/纯真传说7F阿迪达斯/班尼路/堡狮龙/u2/耐克麻辣诱惑/涵沛/正一味/敦煌老马家牛肉面奥西奴/多样屋37、/罗莱/馨亭渝信川菜餐饮小商铺8F办公银湾餐厅/正一味/馄饨侯/餐饮、娱乐9F办公10F青鸟健身53区域商圈研究西单商圈餐饮娱乐商业名称餐饮面积分布楼层餐饮品牌代表西单商场1800B1、2FB1：吉野家、真功夫、好伦哥、有乐和食、咪嘻咪嘻涮涮锅、康康快餐、鹭岛涮涮锅；2F：31口味冰淇淋等西单购物中心/华威大厦50008F章鱼小丸子、福成肥牛、吉野家、正一味、麻辣味觉、台湾大姑妈馄饨、老北京、成都小吃、面老大、诚信居套餐、兰州拉面、咪嘻咪嘻、鸭血粉丝汤中友百货65008F、B1、1FB1：和合谷、麦当劳、肯德基、季诺咖啡、DQ冰淇凌；1F：元绿回转寿司、星巴克；F8：除原有美食广场外，增麻辣诱38、惑西单文化广场3000B1-B2B2：香香美食街（小毕妈涮吧、欧雷卡休闲餐厅、香百味粥饼店、正一味拌饭、味溪村香港名吃屋等）；B1：天府豆花庄、呷哺呷哺、味百咖喱、赢佳火锅、宏良粥店；下沉层：回转寿司、仙踪林（RBT）首都时代广场5000B1B1：元绿寿司、凯丝恩贝、品奇Pizza、咪嘻咪嘻涮吧、吉野家DQ、星巴克、不见不散茶餐厅、尚品小笼包、面爱面、正一味君太百货10300B1、1F、7FB1：嘉景轩港式茶餐厅、多乐之日、时时乐、一茶一座、面包新语、星巴克、美真香、凯丝恩贝、御食园、天福茗茶、贝尔多爸爸泡芙工坊、肯德基、面爱面、DQ、乐杰士、水果捞、Pizza Hut；1F：哈根达斯；7F：39、麻辣诱惑、正一味西单国际大厦30007F渝信川菜109婚庆百货55002F、7F2F：Pizza Hut；7F：香鱼家、吉野家、金达莱烧烤、台湾一品牛肉面、老北平菜馆；2F：黄记煌西单置地星座8000B1-2F王品台塑牛排、俏江南、文府大厨、Jays Corner街角生活西餐厅、赛百味、TIAMO意大利冰淇凌、潮京鲍翅馆、壹贰叁咖啡西单明珠市场6500B1、6FB1：元盛元拉面、韩嘉味快餐水吧、麦当劳、吉野家DQ、美美涮吧；6F：家家粗粮王合计54600以快餐为主、兼有少数中式正餐和高档商务宴请餐厅54区域商圈研究西单商圈市场租金水平专业市场租金水平西单文化广场3.720元/日.平方米华威商场40、33 47元/日.平方米街边专业店100元/日.平方米55消费客层客群特点时尚青年年龄层偏低，大多集中在16-25岁左右。社会角色以学生和刚参加工作的职业人为主。消费观念新，乐于尝试新事物、新产品。对时尚资讯敏感，品牌意识强。具有较强的好奇心理、彰显个性、冲动性消费频率较高、消费欲望强烈。日常消费以吃喝玩乐为主，消费比例依次是：餐饮消费31.3%，化妆品、服装消费12.1%，娱乐、交际和影视支出占10.9%。商旅人士人群来源广泛。人群层次多样化、消费能力多元化。注重游览、购物过程中的感受，追求新鲜的体验。一次性消费比例大，重复光临消费的机率较小。以餐饮消费和购物消费为主，娱乐消费比例低。受购物41、氛围影响冲动性消费所占比例较大。办公人群年龄大多在 25-45 之间，受教育程度较高。月收入约在 3000-1.5 万之间。消费观念较新，消费需求较强。工作日消费行为集中，消费频度较高，且以午餐及晚间休闲娱乐消费为主。追求体面的、个性化消费感受。品牌理念较强，注重产品与服务品质及消费环境。有团体消费及商务消费需求。居住人群在西单消费的周边常住人群范围较广，涉及西城、海淀等区，区内常住人群有相当一部分为机关、企事业单位及军队工作人员。该部分人群以家庭团体消费为主。周边常住居民的餐饮消费以中式正餐为主。区域商圈研究西单商圈消费客层56小结作为生命力旺盛的商圈，西单已开始进入“丰富商业形态”、“调整42、商业结构”、“提升商业品质”的蜕变和新生。作为较早形成的商圈，西单从商业形态、业态组合、消费构成、物业结构等方面都已显现出单一、不足和局限。作为城市级商圈，西单无论从商业规模、分布密集程度还是人流构成、商业 氛围等方面都已相当成熟。57市场研究市场机会分析项目定位规划设计目标设定经济测算调整/招商运营管理584大市场机会分析要项市场机会分析市场机会分析理论模式引入城市发展趋势商业发展趋势供需对比城市化与商业布局的关系人均GDP与商业形态关系区域人口与商业规模、业态关系国内外商业发展理论和趋势城市空间发展趋势项目所在区域发展趋势及驱动因素城市商业规划机会区域人口聚集趋势区域分布特点及走向商业形态43、特点及走向商业地产开发问题商业地产发展空间和机会区域居民需求总结供需规模比较供需业态比较市场机会分析59理论模式引入城市化与商业布局的关系城市化水平商业发展阶段零售行业特征商业布局城市化率30%以下初级阶段向心聚集商业向城市的几何中心聚集城市化率70%以下中级阶段离心分散商业向城市的几何中心发展城市化率70%以上高级阶段离心聚集商业离开城市的几何中心，向郊区聚集60理论模式引入人均GDP与商业形态的关系人 均 G D P业 态 发 展 情 况1000美元百货商店兴起2000至3000美元超级市场兴起6000美元便利店兴起8000美元仓储式商店兴起12000美元购物中心大发展的时代61理论模式引44、入人口、商业规模、业态的关系邻里型社区型区域型超区域型123510203040时间距离（分）35581015203012510501002005010030050020005000500010000商店组成超级市场综合超市1家百货店2家百货店26家专业商店专业商店综合超市2家综合超市23家综合店饮食服务服装店服装店药店其它饮食服务饮食服务洗衣店杂货店杂货店其它其它其它1020家2040家100200家180250家62理论模式引入商业发展理论与趋势借鉴63城市发展趋势城市空间发展趋势64城市发展趋势区域空间发展趋势及驱动因素65城市发展趋势商业发展规划机会66城市发展趋势供需对比67市场研究市45、场机会分析项目定位规划设计目标设定经济测算调整/招商运营管理6812大定位方向项目定位项目定位宗地分析消费者定位案例借鉴规模定位主题定位功能定位形象定位经营方式定位档次定位业态定位租户定位价格定位69宗地分析5大宗地分析要项宗地分析地块位置周边物业环境地块认知度地块可达性地块可视性地块形状及规划指标地块四至在城市或片区的区位周边主要道路主要居住物业主要商务物业主要商业物业周边自然资源地块商业竞争环境地块外部交通系统及未来发展路网主要通达区域周边人群到达地块的便利性评价项目外部不同方位是否便于观察到，及展示效果70案例借鉴2大要点案例选择关注点城市级别城市经济水平项目区位项目规模案例分析重点区域46、发展状况及前景商业规模业态定位业态组合规划设计71消费者定位商圈的初步确定决定消费者定位商圈的初步确定消费者定位各级商圈辐射范围分析居民消费习惯和意向分析可达性与可视性分析竞争商圈和项目分析各级商圈确定消费者数量消费者结构消费者AIO72消费者定位商圈分析级别区域特征密度核心商圈最接近、便于到达项目密度最大，客户最集中，意向最大55-75%次级商圈核心商圈之外密度较小，客户不集中，意向稍小15-25%边缘商圈次级商圈之外密度非常小，客户分散，意向很弱很小级别交通工具时间空间距离第一商圈步行10min500M第二商圈电动车15min3000M第三商圈公交车20min5000M第四商圈自驾车30m47、in20000M顾客密集度法交通时间法在进行商圈分析时，可采用顾客密集法和交通时间法，但必须结合交通路网、公交线路、居民聚集状况、消费意向等因素进行分析。交通时间法所列数据可用于区域型商业中心或社区型中心，核心商业中心使用该办法需予以适当调整。格伦(Victor Gruen)观点：从不同的地方来到购物中心需要花费的时间一般是1215分钟,最多不能超过25分钟。顾客密集度法和交通时间法可结合运用。核心商业中心核心商圈的密度较小，主要依靠次级商圈和边缘商圈。区域型商业中心边缘商圈密度较小，主要依靠核心商圈和次级商圈。而社区型商业中心，基本依靠核心商圈，次级商圈和边缘商圈密度都很小。73消费者定位可48、达性分析高架桥经四路经七路共青团路银座晶都国际泺源大街单行，禁止左拐大交通优势明显，高架桥连接经十路、经一路，利于车流外走。顺河东街单行线，道路较窄，共青团路口禁止左拐，高架桥影响商业的视野和视觉效果。人民商场人流到达本项目需穿过高架桥，相当于过两个路口，不利于步行人流到达本项目。项目南北两端无吸引人留的空间及业态，以通过性人流为主，现有环境不易留住消费者。项目与周边道路交通路线示意图74消费者定位竞争分析75消费者定位案例宝龙城市广场消费者定位客群分类客群特点消费需求高新区办公人群早上到高新区上班，晚上回市里中午就餐一般在餐厅晚上回家休息、看电视，很少愿意出去周末在市里集中购物、和朋友聚餐希49、望周边能有各类快餐、特色餐饮、休闲餐饮，下班后可以顺便购买日常百货用品周边高档小区居民晚上在高新区住，一早开车去上班在市里集中购买日常用品朋友聚餐、逛街也要到市里急需的日常用品会在小区便利店购买希望能够有一大型集中购物场所，环境舒适、品质有保证可以在附近和亲友聚餐、聊天晚上或者周末可以在周边陪家人逛街、娱乐、休闲济钢、炼油厂、小鸭等单位人群工作稳定，收入较高，很多家庭有车平时生活比较有规律，空闲的时候喜欢开车去购物、吃饭、娱乐等日常消费一般在家属生活区，时常到市里集中购物如果周边有中高档购物、餐饮、娱乐、休闲场所，会开车前往东部单位人群年轻化，收入和文化水平较高，平时比较忙，工作生活压力比较大50、有时会和同事、朋友一起聚餐、唱歌等 一般坐公交车出行，有时会打车，少数人开车出行喜欢寻找餐饮、娱乐、休闲场所，如果感觉较好，会介绍给同事和朋友一起去76消费者定位案例天津大悦城消费者定位775大原则主题、功能、形象与档次定位主题、功能、形象与档次定位原则保证生存能力塑造时尚风向标综合效益最大化功能创造亮点预留升级空间78主题、功能、形象与档次定位定位思路79主题、功能、形象与档次定位战略举措80天津大悦城主题、功能、形象与档次定位主题、功能、形象与档次定位81天津大悦城主题、功能、形象与档次定位主题、功能、形象与档次定位82天津大悦城主题、功能、形象与档次定位主题、功能、形象与档次定位83规模51、定位5大因素规模定位商业级别理论推断商业级别与人口推断商业饱和度分析市场需求与渗透率、占有率分析经验判断与项目发展战略84业态定位消费者特征与业态适应性分析85业态定位消费者需求与租户入驻意向分析86业态定位业态支付能力与聚客能力分析87业态定位竞争与流行程度分析88业态定位消费频率与支付能力分析89业态定位人流、车流可达性与对应业态90业态定位案例西单大悦城业态定位91市场研究市场机会分析项目定位规划设计目标设定经济测算调整/招商运营管理92规划设计原则4大原则规划设计原则项目定位目标客流购物环境经营需要延续、实现、发扬项目定位最大可能引入目标客流，并尽可能使客流在物业内均衡分布、合理流动创52、造便利、舒适、产生兴趣的购物环境满足经营需要，便于管理93规划设计案例天津大悦城整体布局展示中粮天津大悦城位于天津核心老城厢，南马路与南门外大街交叉口，总建筑面积52万平方米，物业类型涵盖购物中心、写字楼、公寓、住宅等。94规划设计案例天津大悦城商铺分割展示95规划设计案例天津大悦城对外交通展示96规划设计案例天津大悦城平面布局及内部动线展示97规划设计案例天津大悦城垂直交通展示98规划设计案例海河新天地外观设计展示海河新天地采用新现代主义设计手法、功能主义设计原则，体、块穿插营造丰富外观，“龙舟”和“集装箱”隐喻远洋品牌，整体仿佛远洋巨轮，体现了“海河新天地”主题。动感折线形布局，层层之间不53、同叠和，打破简单竖向分割的呆板，显现出强烈的整体感。采用了黑色石材（彩釉玻璃）、金属板、玻璃、素混凝土、白色石材等材料，突出商业气氛和都市活力。99规划设计案例海河新天地垂直交通展示100规划设计案例海河新天地配套设计展示商业配套燃气管道、烟道、排风、上下水、隔油槽、卫生间、VRV空调、货梯（到地下一层）。在首层檐下预留出通长高1.1m的广告位，首层突出玻璃盒子可作展示橱窗。停车临新开路地上车位和自行车位，临华越道的办公区入口有地上临时车位和出租车区。两层停车场，共约250个地下停车位。南北两端出入口。附属设施人性化、精心设计细节，如休憩设施、书报亭、电话亭、卫生间、ATM等，打造轻松、舒适、54、便捷购物氛围。101规划设计案例海河新天地景观设计展示沿社区外侧的步行街呈带状分布了大面积绿色景观。商业区域和住宅区之间布置了绿化带，形成了天然区隔，并不影响到景观的渗透性。在入口一带，形成一个绿化通道，底景为住宅小区内景观，巧妙布局的绿色世界，使来往的人群，视线范围内随处可以充分感受到清新与和谐。102规划设计案例香港购物中心产品设计借鉴巨大的、可爱的卡通公仔摆在交叉路口，将人流引向购物中心。主入口设计醒目标志，使其成为人流集中和各类活动的焦点。建筑玻璃外墙进行主题式设计，让建筑外部形成消费动力。103规划设计案例香港购物中心产品设计借鉴人流人流推进结构地下层人流太古广场地下层与地铁相连，停55、车场设在地下室，地铁的客流和开私家车的客流从地下进入商场。地面层人流太古广场由于邻近巴士站，乘坐巴士的客流从地面进入商场。四楼人流四楼有酒店和写字楼，太古广场于是修建了一条私家路直通四楼，设置候车区，四楼基本为开私家车的顾客，消费水平强，消费能力高，于是四楼也拥有了稳定的进入商场的人流。香港购物中心采用复合型人流推动结构，有利于提高各楼层租金收益水平。购物中心设计充足的停车位，停车场不只放在负一层，多楼层设置，且设置多个地铁出入口，全方位引导人流。电影城入口设在首层，出口设在高层，引导人流往上走。104规划设计案例香港购物中心产品设计借鉴购物中心主力店海港城连卡佛百货、惠康超市、嘉禾电影院、玩56、具反斗城太古广场连卡佛百货、玛莎百货、西武百货、UA电影院时代广场百佳超市、连卡佛百货、玛莎百货、丰泽电器又一城百佳超市、玛莎百货、永安百货、真冰场、丰泽电器、LOG-ON、生活创库太古城中心生活创库、玛莎百货、永安百货、LOG-ON、UA电影院、真冰场、美国冒险乐园新城市广场玛莎百货、UA电影院、史诺比开心世界、宜家家私香港购物中心采用多主力店原则，层层都有核心主力店，甚至每层数个主力店，并且灵活安排主力店与一般租户组合造型，主要有直线带状、L型、U型、集团型、T型、三角形、哑铃型、四方型和垂直立体式。105规划设计案例香港购物中心产品设计借鉴餐饮不在一个地方，多点多层设置休闲餐饮。顶楼设置57、特色化，形成吸引人流的磁极，如美食广场、大型电视屏幕、电影城、玩具自动扶梯口设置引导性广告，吸引人流按照其引导的方向走大量运用弧形动线，创造购物中心丰富的视觉空间和愉快的购物体验。106市场研究市场机会分析项目定位规划设计目标设定经济测算调整/招商运营管理107经济测算体系5大经济测算要项经济测算体系资金来源分析静态收益分析动态收益分析现金流分析（年度和累计）敏感性分析108市场研究市场机会分析项目定位规划设计目标设定经济测算调整/招商运营管理109调整/招商11大要项调整/招商目标设定目标客户业态布局招商策略租金体系招商政策招商阶段文件与物料准备推广计划组织分工与任务分解费用预算110目标设58、定SMART原则SMART原则SpecificMeasurableAttainableResultbasedTime-based特定的、范围明确的，而不是宽泛的可以度量的，而不是模糊的可实现的，不是理想化的基于结果而非行为或过程有时间限制，而不是遥遥无期的111业态布局坚持明确、弹性两大原则在招商过程中应坚持明确、弹性两大原则，业态总体布局是确定的、明晰的、不可随意变动的，但根据商家具体要求，可在铺面划分、配套等细节方面予以灵活调整。112招商阶段与策略招商十原则招商十原则第一基本原则维护购物中心的产业经营黄金比例第二基本原则维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。招商要始终注意维护和管理好59、已确定的经营主题和品牌形象。第三基本原则招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。第四基本原则可以加强经营控制力度，有利于长期经营；合作模式以联营扣点、租赁相结合。第五基本原则招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则。第六基本原则购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点。第七基本原则特殊租户招商优惠原则。“以点代面，特色经营是购物中心特别是超大型综合性购物中心的经营特点。第八基本原则租赁经营采用放水养鱼的原则。可以理解为“先做人气，再做生意的原则。第九基本原则统一招商的“管理”要充分体现和强调对租户的统一服务。第十基本原则购物中心要具备完善的信息60、管理系统，为购物中心管理者、广大签约租户和顾客都提供便利。113招商阶段与策略招商阶段客户分类类别品牌层次经营位置形象价值贡献淘汰率合作策略合作方式一类主力客户好高低低低租金吸引主力客户入住，高抽成比例获取高租金收入低保底+高扣点二类品牌客户中中平均值中大多有本区域的运营经验，其承租能力较稳定透明，提升不大适度保底+平均扣点三类一般客户中差一般高高急于拓展，进驻意向明确，承租能力强高租金+高扣点114招商阶段与策略招商流程市场调研项目定位招商策略、计划拟定主力客户名单拟定主力客户沟通筛选合作条件沟通主力品牌签约入场装修试营业开业团队组建文件物料准备租金体系品牌客户积累品牌客户洽谈品牌客户签约筹61、备阶段启动阶段全面招商阶段运营阶段攻坚阶段115招商阶段与策略招商阶段与策略招商阶段阶段目标主要工作招商策略推广策略筹备阶段组织完善、方案确定、物料齐全组建团队、制定方案、制作文件和物料客户访谈、了解需求和意向，提供决策依据，积累资源客户访谈，征询意见启动阶段主力客户洽谈，落实意向和签约客户主力客户沟通、品牌积累主动沟通主力客户，初步落实签约客户，推广带动品牌客户，现场积累主力客户以人员推广为主，宣传项目区位、定位、形象带动品牌客户全面招商阶段主力客户确定，落实品牌客户积累主力客户签约仪式、品牌客户积累以主力客户签约带动品牌积累，落实意向以主力客户入驻、区域发展为主题全面推广攻坚阶段入住率具备62、开业条件品牌客户签约、深挖客户资源前期客户集中签约，以商招商以主力客户、招商进度为主题全面推广，重视口碑传播运营阶段成功开业，持续经营开业筹备、运营管理、持续招商根据运营情况予以适当调整，并保持尽量高的入住率以开业、运营、促销活动为主题，以运营效果带动招商116招商阶段与策略推广计划招商阶段阶段目标推广策略推广方式与工具重要活动安排筹备阶段组织完善、方案妥当客户访谈，征询意见人员推广重要客户访谈启动阶段物料具备、所有主力品牌客户了解项目、价值、发展主力客户以人员推广为主，宣传项目区位、定位、形象带动品牌客户人员推广、少量的宣传公关工作协调策划宣传公关活动如记者会、专题采访；出少量的新闻稿介绍项63、目的基本状况；拜访所有主力品牌客户全面招商阶段营造声势及热闹气氛，使本商场成为零售界成行成市的谈论进驻对象，成为注目的焦点以主力客户入驻、区域发展为主题全面推广硬广、软文、招商会有序地、精准地、高频地软文和硬广推出，招商酒会攻坚阶段保持业界热度，配合招商达成满铺以主力客户、招商进度为主题全面推广，重视口碑传播软文、现场包装、口碑项目、装修现场包装运营阶段区域消费群体关注、期待项目开业以开业、运营、促销活动为主题，以运营效果带动招商硬广、软文、活动开业信息发布、品牌介绍、购物环境体验、社区互动、开业仪式和活动117市场研究市场机会分析项目定位规划设计目标设定经济测算调整/招商运营管理118运营管64、理5大要项运营管理运营管理目标管理模式管理职能组织架构管理要点119运营管理目标6大运营管理目标运营管理目标确保物业完整、安全、有效收益、利润增长保持租户组合满足需求及其竞争力客流、美誉度、销售额增长营造便利、舒适、富有吸引力的购物环境项目增值120运营模式2种模式主要模式操作方法特点优势劣势适用项目自行组建团队自行管理开发商组建管理公司开发商自主管理日常运营便于管理和控制成本较低团队组建、磨合需要时间管理理念、经验、能力不足 项目规模或管理难度小，开发商具有一定管理人才和经验外聘顾问在顾问方指导下，开发商自行组建商业管理公司或部门，并自主管理日常运营便于管理和控制吸取先进理念、管理经验委托方65、投入较少，效果不好开发商自身力量难以成功运营，项目、商业地产是开发商战略、主营业务委托经营全部委托全部管理由委托方负责开发商予以监督和控制委托方全面投入，结构简单、效率高、效果好开发商不必投入日常运营开发商控制力较小费用较高项目管理难度较大项目和商业地产非开发商战略、主营业务管理团队进驻开发商组建公司中高层聘用委托方人员委托方投入较多、效果好开发商具有一定控制力成本低容易产生管理冲突项目管理难度较大开发商须控制项目委派总经理开发商组建公司总经理聘用委托方人员开发商具有控制力成本较低委托方投入较少，效果不好项目管理难度一般开发商希望培育自身团队，学习经验121市场推广掌控市场动态，并塑造良好市场形象塑造和维护购物中心形象，使消费者了解、关注自己的产品和服务，并产生兴趣，从而提高购物中心客流、销售，提升购物中心价值。精准目标梳理现状关键价值链行动目标行动行动后跟进122市场推广沈阳大悦城123市场推广沈阳大悦城124市场推广沈阳大悦城125小结进行市场推广时，必须掌控市场动态，并塑造良好市场形象。购物中心运营模式可分为自行组建团队和委托经营2种。运营管理需考虑项目管理目标、管理模式、管理职能、组织架构及管理要点5大要项。