1、太湖路、景王路项目市场太湖路、景王路项目市场定位定位报告报告20071210目目 录录第一部分：项目背景第一部分：项目背景第二部分：宏观市场分析第二部分：宏观市场分析第三部分：昆山房地产市场现状第三部分：昆山房地产市场现状第四部分：东部发展的历史、现状与未来第四部分：东部发展的历史、现状与未来第五部分：区域个案分析第五部分：区域个案分析第六部分：项目分析第六部分：项目分析第七部分：目标客户群定位第七部分：目标客户群定位第八部分：产品定位第八部分：产品定位第九部分：价格建议第九部分：价格建议第一部分第一部分 项目背景项目背景地块位于东部开发区太湖路和景王路交界处，东隔空地是夏驾河、西临纺织厂、南2、临景王路、北临杉欣地块。地块经济指标地块经济指标 项目占地：146666平方米 容积率：1.2 建筑密度：30 土地性质：商住用地 特殊要求：商业用地红线 不超过用地东西红线宽度 的1/3，总用地不超过地块平整、北侧有自然河道联接夏驾地块平整、北侧有自然河道联接夏驾河。河。南侧为新建的景观大道景王路、未来南侧为新建的景观大道景王路、未来规划在夏驾河上建桥、直通松花江路。规划在夏驾河上建桥、直通松花江路。北侧为尚未完全修通的东墅路和北侧为尚未完全修通的东墅路和自然河道。东墅路北侧为龙腾光自然河道。东墅路北侧为龙腾光电的宿舍电的宿舍翠堤春晓和即将动工翠堤春晓和即将动工的杉欣项目。的杉欣项目。东侧隔3、一片空地为夏驾南路和夏东侧隔一片空地为夏驾南路和夏驾河，未来规划为沿河景观带。驾河，未来规划为沿河景观带。西侧为一纺织印染厂、存在一定程度的环境污染。西侧为一纺织印染厂、存在一定程度的环境污染。项目发展思考：项目发展思考：地块平整，以农田为主，南面是景地块平整，以农田为主，南面是景王路，北面有自然河系，在水系景王路，北面有自然河系，在水系景观的塑造方面有先天优势。东侧的观的塑造方面有先天优势。东侧的夏驾河景观带对本项目意义重大。夏驾河景观带对本项目意义重大。现状现状1 1地块的景观有一定优势，如何地块的景观有一定优势，如何挖掘和提升？改变地块周边的挖掘和提升？改变地块周边的落后面貌，提升项目价4、值，我落后面貌，提升项目价值，我们能做些什么？们能做些什么？思考思考1 1现状现状2 2地块西面的印染厂具有一定的地块西面的印染厂具有一定的污染性污染性工厂是否有拆迁的规划、如何规工厂是否有拆迁的规划、如何规避其带来的不利影响？避其带来的不利影响？思考思考2 2项目发展思考：项目发展思考：现状现状3 3思考思考3 3地块与在售项目相比，位置地块与在售项目相比，位置显得异常荒凉，对昆山市民显得异常荒凉，对昆山市民而言，心理距离非常远而言，心理距离非常远 。如何打破心理障碍，让未来、如何打破心理障碍，让未来、让产品去说话？让产品去说话？项目发展思考：项目发展思考：现状现状4 4思考思考4 4联排、5、多层、小高层都是我们联排、多层、小高层都是我们可以做的，那种最迎合市场需可以做的，那种最迎合市场需求？求？1.21.2的容积率，是一个适宜舒的容积率，是一个适宜舒适居住的尺度，适宜低密度产适居住的尺度，适宜低密度产品塑造。品塑造。项目发展思考：项目发展思考：现状现状5 5思考思考5 5这么大的体量，如何去跟周边这么大的体量，如何去跟周边项目竞争、产品如何组合？靠项目竞争、产品如何组合？靠什么去打动人，我们的目标客什么去打动人，我们的目标客群又在哪里？群又在哪里？1818万方的体量，又将在区域见万方的体量，又将在区域见证一个大规模社区的崛起证一个大规模社区的崛起 。项目发展思考：项目发展思考：第6、二部分第二部分 宏观市场分析宏观市场分析 昆山西临苏州、东接上昆山西临苏州、东接上海，是江苏的东大门、上海海，是江苏的东大门、上海的后花园，地理位置优越。的后花园，地理位置优越。随着京沪高铁、沪宁轻轨的开建，沪昆一体化的程度越来越高。随着京沪高铁、沪宁轻轨的开建，沪昆一体化的程度越来越高。1515分钟的车程分钟的车程,工作在上海、居住在昆山将成为现实。工作在上海、居住在昆山将成为现实。昆山与上海联系日益紧密昆山与上海联系日益紧密昆山城市形象昆山城市形象中国百强县之首：中国百强县之首：20062006年，昆山完成地区生产总值年，昆山完成地区生产总值932932亿元，比上年增加亿元，比上年增加247、.9%24.9%，在全国百强县（市）评比中，蝉联榜首。在全国百强县（市）评比中，蝉联榜首。制造业高度发达的外向型城市：制造业高度发达的外向型城市：5050多家世界多家世界500500强企业落户昆山、全球强企业落户昆山、全球1/31/3的的笔记本电脑、笔记本电脑、40%40%的照相机为昆山制造。的照相机为昆山制造。外来人口迅速增加的城市：外来人口迅速增加的城市：20062006年末，外来暂住人口达年末，外来暂住人口达734956734956人，比上年增加人，比上年增加了了5792757927人，外来人口首次超过了人，外来人口首次超过了666809666809人的户籍人口数。人的户籍人口数。台商、8、外籍人士聚集的城市：台商、外籍人士聚集的城市：据不完全统计，昆山占有大陆据不完全统计，昆山占有大陆1/101/10的台资、在昆的台资、在昆台商数量已超过台商数量已超过4 4万人，另外还有大量的日韩、欧美人士常驻昆山。万人，另外还有大量的日韩、欧美人士常驻昆山。昆山经济增长趋势昆山经济增长趋势分析：分析：1 1、昆山近几年昆山近几年GDPGDP保持保持20%20%以上的高速增长，远远高于全国平均值以上的高速增长，远远高于全国平均值，是房地产市场高速发展的基础。是房地产市场高速发展的基础。2 2、按常住人口计算，人均、按常住人口计算，人均GDPGDP超过超过80008000美元美元,超过上海超过上9、海74907490美元的水美元的水 平平.对商品住房的需求旺盛对商品住房的需求旺盛.昆山产业结构发展的潜力昆山产业结构发展的潜力昆山三次产业比2006第一产业1.1%第二产业第二产业67.9%67.9%第三产业第三产业31.0%31.0%分析：分析：1 1、昆山以第二产业为主导的产业结构短期内不会改变、昆山以第二产业为主导的产业结构短期内不会改变.产业人口存在大产业人口存在大 量的刚性居住需求，量的刚性居住需求，2 2、随着昆山现代服务业的发展，产业将会逐渐升级，第三产业所占的比、随着昆山现代服务业的发展，产业将会逐渐升级，第三产业所占的比 重会有所增加。重会有所增加。城乡居民收入快速增加城乡10、居民收入快速增加 分析：按照昆山市的发展目标，分析：按照昆山市的发展目标，20082008年城镇居民和农村居民的可支配年城镇居民和农村居民的可支配收入要分别达到收入要分别达到3 3万、万、2 2万元。收入的增加万元。收入的增加必然导致必然导致居民对房价的承受居民对房价的承受能力增加能力增加、对、对居住的品质要求提高。居住的品质要求提高。1 1、20082008年北京奥运会召开，中国的经济发展依然处于上升通道。年北京奥运会召开，中国的经济发展依然处于上升通道。2 2、20102010年上海世博会召开的预期。年上海世博会召开的预期。3 3、沪宁轻轨、京沪高铁轨道交通项目的建设带来的利好。、沪宁轻轨11、京沪高铁轨道交通项目的建设带来的利好。4 4、品牌开发商布局昆山、土地成交价格屡创新高。、品牌开发商布局昆山、土地成交价格屡创新高。上海房价10000元/平米苏州房价7000元/平米昆山房价4000元/平米昆山作为上海和苏州之间的房价昆山作为上海和苏州之间的房价凹地凹地，继续上涨不可避免。，继续上涨不可避免。第三部分第三部分 昆山房地产市场现状昆山房地产市场现状一体两翼、东拓西扩一体两翼、东拓西扩东部副中心东部副中心西部副中心西部副中心北部北部南部南部北部发展最早，但后劲不足。北部发展最早，但后劲不足。为昆山开发最早的区域，集中在萧林路、长江北路一线，为昆山开发最早的区域，集中在萧林路、长江12、北路一线，目前靠近市区的地块几乎开发完毕，可供开发的地块大都在陆目前靠近市区的地块几乎开发完毕，可供开发的地块大都在陆杨、周市，远离市区。加上配套缺失及政府支持不够，北部发杨、周市，远离市区。加上配套缺失及政府支持不够，北部发展空间有限。展空间有限。琨城帝景园琨城帝景园南部交通便利，区域楼盘以轻轨、高铁为卖点，是目前最热门的区域。南部交通便利，区域楼盘以轻轨、高铁为卖点，是目前最热门的区域。南部工业区聚集了大量外来人口，存在大量的刚性需求，也吸引了大南部工业区聚集了大量外来人口，存在大量的刚性需求，也吸引了大量的上海投资客户。房地产市场销售火爆。吉田国际、蝶湖湾、新城域大量的上海投资客户。房地13、产市场销售火爆。吉田国际、蝶湖湾、新城域大盘云集。随着配套的完善，居住功能日益明显。盘云集。随着配套的完善，居住功能日益明显。西部定位于生态居住，档次较高。西部定位于生态居住，档次较高。为中、高端住宅的聚集地，单价较高，普通购房者难以承受；交通为中、高端住宅的聚集地，单价较高，普通购房者难以承受；交通不便、配套设施不足，入住率不高的现状短期内难以改变。但适怡的人不便、配套设施不足，入住率不高的现状短期内难以改变。但适怡的人居环境，使其成为高档物业聚集地。居环境，使其成为高档物业聚集地。东部现状东部现状 离市中心距离较远，配套设施缺乏，市场认可度不高，主要位离市中心距离较远，配套设施缺乏，市场认14、可度不高，主要位于前进东路沿线，以大项目居多。于前进东路沿线，以大项目居多。中航城中航城第四部分第四部分 东部发展的历史、现状与未来东部发展的历史、现状与未来 1992 1992年，昆山自筹资金，开创了在县级市成立国家级经济技术开发区的先河。年，昆山自筹资金，开创了在县级市成立国家级经济技术开发区的先河。随后在长江路和前进路两侧出现了新的随后在长江路和前进路两侧出现了新的市政府大楼、开发区管委会、市政府大楼、开发区管委会、海关等海关等政府机构，政府机构，科博馆、城市中央公园、创业大厦、酒店、大量的金融机构科博馆、城市中央公园、创业大厦、酒店、大量的金融机构等一等一系列配套设施也落户开发区。目前15、城区的范围往东已经扩展至黄浦江路。系列配套设施也落户开发区。目前城区的范围往东已经扩展至黄浦江路。规划先行、主动郊区化的发展模式规划先行、主动郊区化的发展模式 2002 2002年，年，昆山市城市总体规划（昆山市城市总体规划（2002-20202002-2020年）年），提出了，提出了“一体两翼、一体两翼、居住向西、产业向东居住向西、产业向东”的发展规划，重点发展东部、西部两个城市副中心。的发展规划，重点发展东部、西部两个城市副中心。东东部部新新城城 东部新城是市委、东部新城是市委、市政府城市市政府城市“东拓西扩东拓西扩”战略的组成部分，位战略的组成部分，位于开发区黄浦江路以于开发区黄浦江路以16、东，东临上海、太仓，东，东临上海、太仓，南接京沪铁路，北靠太南接京沪铁路，北靠太仓塘，辖开发区部分区仓塘，辖开发区部分区域及原兵希、原蓬朗两域及原兵希、原蓬朗两镇，规划面积镇，规划面积7272平方公平方公里。里。建设目标建设目标:依托优依托优越的地理位置和丰富的越的地理位置和丰富的文化底蕴，建造一个人文化底蕴，建造一个人文气息浓郁、自然环境文气息浓郁、自然环境优美、社会经济繁荣的优美、社会经济繁荣的江南水乡新城。江南水乡新城。苏州工业园区苏州工业园区苏州工业园区苏州工业园区19941994年年2 2月月经国务院批准设立，地处经国务院批准设立，地处苏州城东金鸡湖畔，行政苏州城东金鸡湖畔，行政区域17、面积区域面积288288平方公里，平方公里，下辖三个镇，户籍人口下辖三个镇，户籍人口2727万。万。建设目标：把苏州工业园建设目标：把苏州工业园区建设成为具有国际竞争区建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区和现力的高科技工业园区和现代化、国际化、园林化的代化、国际化、园林化的新城区。新城区。昆山东部新城的发展模式、与苏州工业园昆山东部新城的发展模式、与苏州工业园区相类似，万科、中海、顺弛等一线开发商先区相类似，万科、中海、顺弛等一线开发商先后进驻苏州工业园区，高档大盘林立、商品房后进驻苏州工业园区，高档大盘林立、商品房均价位居苏州之首。均价位居苏州之首。昆山东部新城的房价会不断攀升。成为昆昆山18、东部新城的房价会不断攀升。成为昆山中高档社区的聚集地。山中高档社区的聚集地。东东部部新新城城核核心心区区 核心区规划核心区规划:东至东至顺陈路、南接景王路、顺陈路、南接景王路、西临洞庭湖路、北依太西临洞庭湖路、北依太仓塘，总规划面积约仓塘，总规划面积约1010平方公里，未来新城核平方公里，未来新城核心区将拥有完善的城市心区将拥有完善的城市功能，建设功能，建设行政、商务、行政、商务、医疗、文化、体育、旅医疗、文化、体育、旅游、娱乐游、娱乐设施，为人们设施，为人们提供完备的生活、工作、提供完备的生活、工作、休闲场所休闲场所.东东部部新新城城本案本案核核心心区区本案不是位于东本案不是位于东部新城的边19、缘地部新城的边缘地带，而是位于东带，而是位于东部新城核心区范部新城核心区范围内，具有很大围内，具有很大的发展潜力。的发展潜力。沪宁高速陆家出口沪宁高速陆家出口沪宁轻轨金阳路站沪宁轻轨金阳路站开发区管委会的迁址城东，开发区管委会的迁址城东，300亩水上公园的建设说明了昆山市亩水上公园的建设说明了昆山市发展重点的发展重点的东进东进。东部是未来城市化进程东部是未来城市化进程最快的区域。最快的区域。总建筑面积约为16万平方米，旁边还有148米高的星级帝豪大酒店和华敏翰尊国际大厦两幢高层建筑，建成后，将形成集会展、国际商务、高档酒店、行政办公、文体娱乐为一体的多功能综合服务区，是未来昆山市招商引资的投资20、平台。昆山国际会展中心对昆山东部新城的作用如同苏州国际博览昆山国际会展中心对昆山东部新城的作用如同苏州国际博览中心对苏州工业园区、浦东国际展览中心对浦东新区的作用，其中心对苏州工业园区、浦东国际展览中心对浦东新区的作用，其运营产生的会展效应必将会吸引更多人的关注东部。运营产生的会展效应必将会吸引更多人的关注东部。昆山科博馆昆山科博馆昆山国际会展中心昆山国际会展中心夏驾河景观带夏驾河景观带 位于夏驾河两侧的综合性休闲景观位于夏驾河两侧的综合性休闲景观公园，该项目北接太仓塘、南至昆嘉路，公园，该项目北接太仓塘、南至昆嘉路，总面积约总面积约160万平米（其中水域面积万平米（其中水域面积50万万平米）21、，构成了东部城市副中心的南北向平米），构成了东部城市副中心的南北向景观轴。景观轴。景观带的建设会提高周边项目的居住品质、丰富业主的生景观带的建设会提高周边项目的居住品质、丰富业主的生活，东部的建设活，东部的建设“生态居住生态居住”特征明显。特征明显。位于夏驾河东侧、顺陈路西侧、位于夏驾河东侧、顺陈路西侧、前进东路北侧、总用地面积前进东路北侧、总用地面积50万万平方米，科技园以昆山现有众多平方米，科技园以昆山现有众多的内外资企业为平台，吸引更多的内外资企业为平台，吸引更多企业的研发机构，营销中心等核企业的研发机构，营销中心等核心机构落户昆山，使昆山经济形心机构落户昆山，使昆山经济形成产业总部化和22、经济服务化，成产业总部化和经济服务化，实实现现“昆山制造昆山制造”到到“昆山创造昆山创造”的的转变。转变。昆山开发区企业科技园昆山开发区企业科技园 产业升级使高素质人才数量大大增加，其购买力远远高于产业升级使高素质人才数量大大增加，其购买力远远高于目前工厂的普通员工。目前工厂的普通员工。1 1、昆山东部新城向苏州工业园区和上海浦东新区看齐。、昆山东部新城向苏州工业园区和上海浦东新区看齐。2 2、开发区管委会落户城东、国际展览馆、水上公园的建设使得、开发区管委会落户城东、国际展览馆、水上公园的建设使得东部新城太湖路与前进东路区域将成为昆山目前长江路与前进路东部新城太湖路与前进东路区域将成为昆山目23、前长江路与前进路区域的区域的“翻版翻版”。3 3、东部强大的产业基础，决定了这一区域的房地产项目要立足、东部强大的产业基础，决定了这一区域的房地产项目要立足于为产业区做配套。房地产购买者主流人群区域性特征明显，购于为产业区做配套。房地产购买者主流人群区域性特征明显，购买力显著增加。买力显著增加。城东定位城东定位20042004年以前：黄浦江路以东，全为工业厂区、商品房开发的记录为零年以前：黄浦江路以东，全为工业厂区、商品房开发的记录为零20042004年东部第一个商品房项目和兴东城推出年东部第一个商品房项目和兴东城推出1515栋多层栋多层20052005年，第一个占地超过年，第一个占地超过5024、0500亩的大盘亩的大盘-阳光水世界出现在城东阳光水世界出现在城东 20062006年，和兴东城（高层）、阳光水世界年，和兴东城（高层）、阳光水世界（高层、小高层、花园洋房）东方罗马（多层）推出（高层、小高层、花园洋房）东方罗马（多层）推出 20072007年，年，东方罗马（小高层）、黄浦城市花园（多层、小高东方罗马（小高层）、黄浦城市花园（多层、小高层）、阳光水世界三期碧波轩开盘、中航城、国际公馆亮相层）、阳光水世界三期碧波轩开盘、中航城、国际公馆亮相“十一十一”房房展展 20082008年，年，国际公馆、中航城、黄浦城市花园（高层）、杉欣（国际公馆、中航城、黄浦城市花园（高层）、杉欣（1925、19万）、万）、万泓地块（万泓地块（2828万）、世茂华东商城、世茂国际城等项目将会陆续上市。万）、世茂华东商城、世茂国际城等项目将会陆续上市。小结小结1 1、产品从相对低端的普通多层向中高端的花园洋房、联体别墅发展，、产品从相对低端的普通多层向中高端的花园洋房、联体别墅发展，产品供应日益丰富、档次不断提高。产品供应日益丰富、档次不断提高。2 2、单个楼盘的开发体量从刚开始的、单个楼盘的开发体量从刚开始的2020万方发展到万方发展到133133万方，规模万方，规模不断扩大，东部已进入大盘时代。不断扩大，东部已进入大盘时代。3 3、实力雄厚、品牌知名度高的开发商（浙江嘉业、深圳中航、实力雄厚、品26、牌知名度高的开发商（浙江嘉业、深圳中航地产、上海世茂）的进驻，使区域的竞争水平不断提高。地产、上海世茂）的进驻，使区域的竞争水平不断提高。第五部分第五部分 区域个案分析区域个案分析东区楼盘分布图东区楼盘分布图 浩 腾 路黄浦江路 同 丰 东 路 前 进 东 路震 川 路景 王 路顺陈路夏驾河 娄 江太湖路洞庭湖路 金沙江路吴淞江路本案本案17.617.6万万时代大厦8.2万 展览馆16万行政办公区晨曦北园 晨 曦 园 世茂商城世茂商城9.79.7万万 企业科 技园80万和和兴兴东东城城2020万万水上公园高级中学晨曦小学黄浦城市花园20万黄浦公园8路16路106路5路至龙腾光电至蓬朗微盟电子水27、世界30万中材1.5万大成5.6万中中航航城城3535万万东方罗马5万国际公馆7.8万万泓地块27万杉欣19.3万台协会馆8万 世茂世茂国际城国际城133133万万 川普城川普城供电供电大楼大楼弘基广场弘基广场8.78.7万万 住宅商业商务办公项目地址:洞庭湖路与前进东路交界处开 发 商:昆山和兴房产物业形态:多层高层别墅商铺占地面积:137000建筑面积:200000总 户 数:1400容 积 率:1.45绿 化 率:43%面积范围:高层96-194平米、别墅383-444平米均 价:4100元/平米（12月价格）物业管理:上海采林物业(1.35元/平米/月)开盘时间:一期2006.06销售28、情况:独栋别墅21栋,余6栋.4栋共402户,已售363户，12月新开一幢高层 90户签约16户公交路线:5810620路和兴东城和兴东城供应供应销售销售剩余剩余90-9990-99343432322 2100-109632340120-129120-129646456568 8130-139130-1391521521261262626140-149140-1491291291091092020150-159541170-179422715180-189110190-199211合计492379113和兴东城去化情况和兴东城去化情况项目地址:太湖路与震川路交界处开 发 商:昆山嘉业房产物业形29、态:多层花园洋房高层小高层商铺项目占地:345506建筑面积:300000总 户 数：2600户开盘时间:2006.11.25（二期）三期2007.10.1日绿 化 率:42%在售户数:花园洋房192户三期多层396套面积范围:碧波轩81-127花溪园137-230价格范围:多层4000-4200元洋房4500-4600元、半地下2300元销售情况:花溪园58%,碧波轩已售112户公交线路:8、16、20、106路阳光水世界阳光水世界阳光水世界二期洋房户型配比面积范围总套数已售套数剩余137+66128884021532725229-230321715合计19211280 三期多层户型配比面积30、范围供给销售剩余80-893429590-9916850118100-10934430120-12916050110合计396133263一期蓝湾苑一期蓝湾苑二期花溪园二期花溪园三期碧波轩三期碧波轩四期四期五期五期阳光水世界总体规划图阳光水世界总体规划图203平米：半地下室平米：半地下室66平米平米+一层一层137137平米平米二层：二层：137平米平米顶层复式：顶层复式：215-230215-230平方米平方米花园洋房南立面效果图花园洋房南立面效果图花园洋房北立面效果图花园洋房北立面效果图项目简析：项目简析：1 1、20052005年利用开发商的品牌优势，针对周边居民和工厂员工推出低端年利用31、开发商的品牌优势，针对周边居民和工厂员工推出低端 的多层产品、引爆市场。的多层产品、引爆市场。2 2、20062006年推出了以景观为主要卖点的年推出了以景观为主要卖点的5 5栋高层、小高层产品，试水中端栋高层、小高层产品，试水中端 市场，取得了成功。市场，取得了成功。1010月份开始推出月份开始推出3+13+1式花园洋房，产品进一步升级。式花园洋房，产品进一步升级。3 3、20072007年，区域内多层房源供应稀缺，年，区域内多层房源供应稀缺，10.110.1房展推出三期多层碧波轩，房展推出三期多层碧波轩，有效规避了竞争。有效规避了竞争。成功经验：成功经验：采用针对性很强的分期开发策略、产品32、档次从低到高、并结合销售期采用针对性很强的分期开发策略、产品档次从低到高、并结合销售期内的供应情况，采用有效区隔的策略、推出不同的产品，避免与对手直接内的供应情况，采用有效区隔的策略、推出不同的产品，避免与对手直接竞争。充分利用自身的规模、品牌、环境等优势资源，确立自身的核心竞竞争。充分利用自身的规模、品牌、环境等优势资源，确立自身的核心竞争力。争力。开 发 商:昆山东之信房地产有限公司占地面积:7万平方米建筑面积:20万平方米绿 化 率:36.5%容 积 率:1.96总 户 数:1369户建筑类型:多层,高层,小高层价格范围:4500元-4800元/平米房型面积:小高层69-101平米可售套33、数:一期多层、小高层476户已签约458户二期3栋18层高层共312户正在预约中。高层黄浦城市花园黄浦城市花园成功经验：该案多层产品首创了一层一成功经验：该案多层产品首创了一层一户的设计，销售价格从户的设计，销售价格从39003900元，一路走元，一路走高，上升到高，上升到46004600元。元。产品创新足以使一个项目立足产品创新足以使一个项目立足于市场，创造高的附加价值。于市场，创造高的附加价值。国际公馆国际公馆开开 发发 商商:昆山欣侨置业昆山欣侨置业项目位置项目位置:太湖路与杨树路交界处太湖路与杨树路交界处行销企划行销企划:上海精点上海精点 策源策源占地面积占地面积:30244:302434、4建筑面积建筑面积:78000:78000容容 积积 率率:2.39:2.39绿绿 化化 率率:40%:40%规规 划划:7:7幢多层幢多层 小高层小高层 高层高层面积范围面积范围:97-132:97-132平方米平方米均均 价价:预计预计40004000元元/平方米平方米推推 广广 语语:上海公馆上海公馆 华彩再续华彩再续动动 态态:预计预计0808年年4 4月份开盘月份开盘中航城中航城开 发 商:深圳中航地产项目位置:前进东路与洞庭湖路交界处建筑设计:香港华艺景观规划:奥原景观占地面积:196958建筑面积:354524平米总 户 数:1872户容 积 率:1.8绿 化 率:36.3%建筑35、类型:居住(双拼联排别墅花园洋房高层小高层)商业酒店娱乐办公规 划:9栋高层、9栋小高层、21栋花园洋房、19栋联排别墅、11栋双拼别墅、2栋公寓推 广 语:我只追求国际级品位、城东核心地36万平米城市综合体(CORE HOPSCA)企划重点:交通教育公共配套3.3万平米天虹商场3万平米国际商街格兰云天大酒店开盘时间:预计2008年初开盘 格兰云天格兰云天 大酒店大酒店天虹商场公寓办公洋房洋房洋房洋房洋房双拼、联排双拼、联排中航城总体规划图中航城总体规划图双拼 5540 /22户 250 250/户户联排 24943 /132户 190 190/户户花园洋房 40926 /320户 127 136、27/户户小户型花园洋房 6817 /80户 85 85/户户一梯一户洋房 7976 /55户 145 145/户户电梯花园洋房 7359 /50户 147 147/户户小高层 37972 /211户 180 180/户户高层 69031 /642户 107 107/户户公寓 20800 /360户 58 58/户户中航城产品面积组成中航城产品面积组成项目位置：太湖路东侧、阳光水世界南侧项目位置：太湖路东侧、阳光水世界南侧开开 发发 商：杉欣房产商：杉欣房产总总 用用 地地:18.36:18.36万万建筑面积建筑面积:19.32:19.32万万 其中公建其中公建:9960:9960平米平米 多37、层多层:88400:88400平米平米 联排联排:28600:28600平米平米 高层高层:66240:66240平米平米绿绿 化化 率率:40.3%:40.3%容容 积积 率率:1.05:1.05建筑密度建筑密度:23.3%:23.3%推出时间：推出时间：20082008年年 初步效果图初步效果图杉欣地块杉欣地块项目位置：太湖路西侧、太仓塘南侧开 发 商:昆山万泓建设有限公司占地面积:186617.37平方米建筑面积:277563.58平方米建筑基地面积：38825.23平方米地下建筑面积：64437.32平方米绿 化 率:61.43%容 积 率:1.49总 户 数:1249户机动车位：2338、32个建筑类型:独栋别墅、高层、小高层房型面积:独栋452-710平方米万泓地块万泓地块总用地104016会所9162 总建面积49416.28 独栋户型户数建筑基地面积22065.41 452.48 25幢绿地面积63814.37 581.22 30幢绿化率63%617.53 29幢建筑密度0.474710.96 21幢地下室面积32332.9 万泓地块一期经济技术指标万泓地块一期经济技术指标高档的大面积独栋别墅，高档的大面积独栋别墅，能否为市场接受是其面临最大的问题。能否为市场接受是其面临最大的问题。项目位置：前进东路南、企业总部基地对面项目位置：前进东路南、企业总部基地对面总总 用用 地39、地:65800:65800建筑面积建筑面积:97046:97046规规 划：地下一层、地上三层划：地下一层、地上三层绿绿 化化 率率:20%:20%容容 积积 率率:1.05:1.05项目定位：项目定位：集休闲、娱乐、购物、健身等为集休闲、娱乐、购物、健身等为 一体的现代化的娱乐中心和时尚中心。一体的现代化的娱乐中心和时尚中心。规划业态：规划业态：大型商场、超市、美食广场、电影大型商场、超市、美食广场、电影院、酒吧、游乐场、健康俱乐部等主题商业设院、酒吧、游乐场、健康俱乐部等主题商业设施。施。建设周期：建设周期：20072007年开工、年开工、20102010年底竣工。年底竣工。世茂华东商城世40、茂华东商城雄倨华东经济之中心区域雄倨华东经济之中心区域 成就天下精英之购物天堂成就天下精英之购物天堂经典弥久经典弥久后现代之建筑精髓之集大成者后现代之建筑精髓之集大成者世茂国际城世茂国际城项目位置：前进东路世茂华东商城南侧、景王路北侧项目位置：前进东路世茂华东商城南侧、景王路北侧总总 用用 地地:76.75:76.75万万建筑面积建筑面积:133:133万万容容 积积 率率:1.05:1.05规规 划：别墅、花园洋房、高层住宅划：别墅、花园洋房、高层住宅水景覆盖率水景覆盖率:13.4%:13.4%园林覆盖率：园林覆盖率：37.4%37.4%规划理念：以源于欧美的规划理念：以源于欧美的“新城市主41、义新城市主义”规划理念为指导，强调人性化的空间与尺度，规划理念为指导，强调人性化的空间与尺度，注重小区的功能完备性、出行便利性、景观优越性。六个住宅组团以蜿蜒的河道为注重小区的功能完备性、出行便利性、景观优越性。六个住宅组团以蜿蜒的河道为界，呈岛状分布。各组团都拥有一个中心花园，并通过一条环形次干道将住宅单体连界，呈岛状分布。各组团都拥有一个中心花园，并通过一条环形次干道将住宅单体连接起来。各组团之间，并通过水系分割，以使最多的住户能够拥有朝向水面的景观，接起来。各组团之间，并通过水系分割，以使最多的住户能够拥有朝向水面的景观，形成江南传统水乡的空间格局。形成江南传统水乡的空间格局。建设周期：42、建设周期：20072007年年7 7月开工、月开工、20082008年年-2012-2012年底分期完成。年底分期完成。重塑江南水乡传统之美、彰现自然人文和谐之贵重塑江南水乡传统之美、彰现自然人文和谐之贵江南水乡、自然人文江南水乡、自然人文世茂在昆山的项目分布带来的启示：世茂在昆山的项目分布带来的启示：1、世茂蝶湖湾位于昆山沪宁高速出口、京沪高铁、沪宁轻轨站附近，国际城项目位于紧邻沪宁高速陆家出口，沪宁轻轨金阳路站附近。地块虽然不是现状最好的地块、但一定是最具发展潜力的地块。2、开发的楼盘都为大盘、规划高档次、低密度的产品。3、凭借品牌的影响力会吸引大量的以上海人为主的投资人群，周边项目亦会从43、中 收益。面积范围主力户型主力面积价格主力总价总户数推出时间销售周期销售率和兴东城96-1943/2/1130-14941005757万万4922006.61年6个月77%东方罗马92-1273/2/1119390046.846.8万万1262007.39个月57%黄浦城市花园183-2624/2/218345008080万万202007.50%阳光水世界89-2103/2/2124-1403600（时价）4747万万1902006.76个月98.4%国际公馆97-1292/2/1/40004040万万2008预计08年3月开盘高层、小高层高层、小高层区域项目总结区域项目总结高层、小高层和兴东44、城东方罗马阳光水世界黄浦城市花园合计供应销售供应销售供应销售供应销售供应销售销售率80-8980-89343434343434100%90-9990-993432202036359090878796.7%100-1096323632336.5%110-1196430643046.9%120-129120-12964564222363614214211411480.3%130-139130-139152126363618818816216286.2%140-149140-149129109363516516514414487.3%150-159150-15954449888.9%160-169145、60-169170-1794227422764.3%180-189111810191157.9%190-199212150%200-209434375%210-2194444100%260-26920200合计49237912672190187201082864878.3%2005-20072005-2007年，东部的小高层和高层总的供应量为年，东部的小高层和高层总的供应量为828828户，共销售了户，共销售了 648648户，平均销售率为户，平均销售率为78.3%78.3%。年均去化量为。年均去化量为216216户户；80-9980-99平米、平米、120-149120-149平米是最受欢迎46、的两个产品区间；平米是最受欢迎的两个产品区间；8080平米以下的小户型是目前市场供应的空白点；但未来黄浦城市花园平米以下的小户型是目前市场供应的空白点；但未来黄浦城市花园和中航城会有小户型产品推出。和中航城会有小户型产品推出。150-169150-169平米的产品供应小、是可以抓住的市场机会。平米的产品供应小、是可以抓住的市场机会。高层、小高层产品总结：高层、小高层产品总结：面积范围主力户型主力面积价格主力总价总户数推出时间销售周期销售率东方罗马84-1242/2/180-9935003030万万3442006.69个月100%黄浦城市花园86-1302/2/18846004040万万456247、007.55个月98.2%碧波轩81-1282/2/1、2/2/290-9941004040万万3962007.102个月33.6%国际公馆97-1292/2/1/40004040万万08年3月开盘花溪园137-230四房四厅两卫137、20345006161万、万、7777万、万、9595万万1922006.1014个月58%多层、花园洋房产品总结：多层、花园洋房产品总结：多层东方罗马阳光水世界三期黄浦城市花园合计供应销售供应销售供应销售供应销售销售率80-8980-89184184342924023745845845045098.3%98.3%90-9911211216850280162548、7.9%57.9%100-109161634412612517614582.4%82.4%110-119161614143030100%100%120-129161616050666224212852.9%52.9%130-13910101010100%100%合计344344396133456448119692577.34%77.34%阳光水世界二期洋房户型配比面积范围总套数已售套数销售率137+661288868.8%21532721.9%229-230321753.1%小计19211258.3%80-90平米的多层户型供不应求。平米的多层户型供不应求。80平米以下的多层小户型为市场空白。49、平米以下的多层小户型为市场空白。多层总价在多层总价在40万以内的产品接受度最高。万以内的产品接受度最高。总价在总价在60万以上、万以上、77万以下的花园洋房供应空白。万以下的花园洋房供应空白。多层、洋房产品总结：多层、洋房产品总结：供应情况面积销售情况和兴东城独栋21户383-4446户未签约。中航城联排、双拼30483 190-250共154户，未公开万泓地块独栋49416，450-710独栋105户，未公开杉欣地块联排28600 ，190150户分析分析目前东部别墅供应较少，未来市场共目前东部别墅供应较少，未来市场共409409户的供应。户的供应。别墅市场统计别墅市场有需求，别墅市场有需求50、，190190平米以下的联排别墅是空隙市场。平米以下的联排别墅是空隙市场。2008年2009多层高层、小高层别墅洋房多层高层、小高层别墅洋房东方罗马和兴东城350户300多户黄浦城市花园400户500多户阳光水世界200户500户701000多户中航城联排80250户400多户联排74户255户国际公馆2栋150户200户300多户杉欣地块400户左右400户左右 150户万泓地块独栋105世茂国际城合计750户1500户200户320 2500户 224户 255户竞争程度：小高层、高层多层洋房别墅竞争程度：小高层、高层多层洋房别墅第六部分第六部分 项目定位项目定位SWOTSWOT分析分析优51、势优势:1 1、项目位于开发区东部新城核心区域、项目位于开发区东部新城核心区域,未来升值潜力巨大未来升值潜力巨大.2 2、项目北侧的昆山国际展览馆、开发区管委会大楼即将竣工，使区域的商务氛围、项目北侧的昆山国际展览馆、开发区管委会大楼即将竣工，使区域的商务氛围 大为改善，地段偏僻的抗性会有所弱化。大为改善，地段偏僻的抗性会有所弱化。3 3、项目周边以龙腾光电为代表的光电产业园、以研发为主的企业科技园、昆嘉路、项目周边以龙腾光电为代表的光电产业园、以研发为主的企业科技园、昆嘉路 两侧的企业为项目带来了大量住宅消费人群。两侧的企业为项目带来了大量住宅消费人群。4 4、项目距离开发区高级中学、小学、52、幼儿园比较近，教育资源丰富。、项目距离开发区高级中学、小学、幼儿园比较近，教育资源丰富。劣势劣势:1 1、地段与在售的中航城、阳光水世界等几个项目相比，劣势非常明显。、地段与在售的中航城、阳光水世界等几个项目相比，劣势非常明显。对策：把项目放到整个东部新城、和上海的联系程度的高度上去考虑。对策：把项目放到整个东部新城、和上海的联系程度的高度上去考虑。2 2、周边配套设施缺乏，居住氛围不成熟。、周边配套设施缺乏，居住氛围不成熟。对策：充分利用项目的商业用地，自建精品商业街。对策：充分利用项目的商业用地，自建精品商业街。3 3、项目西侧的工厂对项目居住品质的提升有很大的负面作用。、项目西侧的工厂对53、项目居住品质的提升有很大的负面作用。对策：在产品的排布上采取西侧档次低于东部，南侧档次低于北侧的布局原则。对策：在产品的排布上采取西侧档次低于东部，南侧档次低于北侧的布局原则。SWOTSWOT分析分析机会机会:1 1、可通过对开发区东部新城的宣传，塑造项目地段在未来的重要性。、可通过对开发区东部新城的宣传，塑造项目地段在未来的重要性。2 2、通过产品创新，在产品总价、产品品质上与周边项目形成有效区隔。、通过产品创新，在产品总价、产品品质上与周边项目形成有效区隔。3 3、沪宁高速陆家出口、规划的沪宁轻轨金阳路站距离本案不足、沪宁高速陆家出口、规划的沪宁轻轨金阳路站距离本案不足1010分钟的车程。54、分钟的车程。上海客户在此购买完全可能。上海客户在此购买完全可能。4 4、世茂在城东的两个大型项目、世茂在城东的两个大型项目-世茂华东商城世茂华东商城和和世茂国际城世茂国际城的启动将会大大提升项的启动将会大大提升项 目所处区域的市场价值。目所处区域的市场价值。SWOTSWOT分析分析威胁威胁:1 1、最近的房贷新政提高了购房者的门槛，特别是投资者的购房成本大幅度、最近的房贷新政提高了购房者的门槛，特别是投资者的购房成本大幅度 增加。增加。对策：找准市场需求的刚性需求（自住需求），提高产品的性价比，以品对策：找准市场需求的刚性需求（自住需求），提高产品的性价比，以品 质取胜。质取胜。2 2、项目土55、地成本远远高于周边项目。、项目土地成本远远高于周边项目。对策：运用合理的开发节奏，提高地块的时间价值。对策：运用合理的开发节奏，提高地块的时间价值。通过产品创新、走低成本、高品质、高单价的开发之路。通过产品创新、走低成本、高品质、高单价的开发之路。3 3、与中航城和杉欣地块的竞争不可避免。、与中航城和杉欣地块的竞争不可避免。对策：在充分细分需求市场的客群特征的前提下，寻求产品的差异化，形对策：在充分细分需求市场的客群特征的前提下，寻求产品的差异化，形 成客群和产品定位的双重差异，避免形成直接的正面竞争。成客群和产品定位的双重差异，避免形成直接的正面竞争。SWOTSWOT分析分析国际公馆万泓地块56、阳光水世界世茂国际城 4000 4200 4400 4600 4800 5000 5200 5400 5600 5800 6000 价价 格格 综综合合品品质质低品质高价低品质高价格格高品质高价高品质高价格格高品质低价高品质低价格格低品质低价低品质低价格格低中高空白区空白区中航城和兴东城黄浦城市花园杉欣地块50005000元元/平米中端偏上的产品为市场空白。平米中端偏上的产品为市场空白。本案楼盘价格与品质矩阵分析楼盘价格与品质矩阵分析第七部分：目标客户群定位第七部分：目标客户群定位东部副中心区域定位昆山的工业园区产业区的配套居住1200-1500元 居住2000-3000元 满足4000-5057、00元 享受1W以上 环境（自然/群居/台湾开发商）副理台副理台干干课长课长 科长科长技术人技术人员员基层员工基层员工台湾人东部区域人群结构与收入分析典型案例分析台湾客户占比例较高项目分析花都艺墅花都艺墅 客户群客户群比例比例联排联排宝岛花园宝岛花园台湾人占台湾人占80%80%台企会员台企会员裕元酒店关联客户裕元酒店关联客户叠加叠加昆山城区客户昆山城区客户90%90%分析分析花都联排别墅部分有近花都联排别墅部分有近90%90%的台湾群，原因有二，的台湾群，原因有二，第一：花都艺墅开发商是台湾人第一：花都艺墅开发商是台湾人第二：台湾客有群居习惯第二：台湾客有群居习惯典型案分析非台湾客户占比例较高58、项目分析果岭上果岭上的日子的日子客户群客户群比例比例联排联排技术员技术员10.2%10.2%私营业主私营业主25.5%25.5%管理人员管理人员12.2%12.2%叠加叠加昆山城区客户昆山城区客户90%90%分析分析果岭上的日子近森林公园，果岭上的日子近森林公园，大环境比花都艺墅好，但是大环境比花都艺墅好，但是由于背景原因，台湾人购买由于背景原因，台湾人购买的很少的很少项目地块分析项目地价相对较高，项目地价相对较高，决定了项目产品更不能走平价路线决定了项目产品更不能走平价路线地价 考虑到地块考虑到地块1.21.2的容积率，决定了我们产品不能做高的容积率，决定了我们产品不能做高容积率产品，小高层59、高层将不在我们的考虑之列容积率产品，小高层、高层将不在我们的考虑之列容积率升级型享受性居住项目本身没有特殊环境资源，项目本身没有特殊环境资源，不符合台湾客户的购房习惯，不符合台湾客户的购房习惯，现状1200-1500元 居住2000-3000元 满足4000-5000元 享受1W以上 环境（自然/群居/台湾开发商）副理台副理台干干课长课长 科长科长技术人技术人员员基层员工基层员工台湾人本案目标客户群定位本案目标客户群定位我们把这群人称为我们把这群人称为“白骨精白骨精”白领白领+骨干骨干+精英精英本案目标客户群描述年龄在年龄在25-4525-45岁之间为主岁之间为主,大部分已婚大部分已婚,家庭60、年收入家庭年收入1515万以万以上上,拥有一套面积较小的普通公寓拥有一套面积较小的普通公寓,60%,60%的人有私家车的人有私家车,他们绝大部分是东部企业里的中层领导他们绝大部分是东部企业里的中层领导,如科长、课长之类。如科长、课长之类。工作占据着生活中最多的时间工作占据着生活中最多的时间,加班是习以为常的事加班是习以为常的事,高负荷的工作压力高负荷的工作压力,他们换房往往会他们换房往往会更关注居住的环境与品质。更关注居住的环境与品质。换房可能是觉得原来居住的面积较小换房可能是觉得原来居住的面积较小,小区环境小区环境,景观景观,等方面不够好等方面不够好.换房对他们来说，就是换一种生活的环境换房61、对他们来说，就是换一种生活的环境.第八部分：产品定位第八部分：产品定位高层、小高高层、小高层层和兴东城和兴东城东方罗马东方罗马阳光水世界阳光水世界黄浦城市花园黄浦城市花园合计合计供应供应销售销售供应供应销售销售供应供应销售销售供应供应销售销售供应供应销售销售80-8980-8934343434343490-9990-9934322020363590908787100-10963236323110-11964306430120-129120-129645642223636142142114114130-139130-1391521263636188188162162140-149140-149162、291093635165165144144150-159544498160-169170-17942274227180-1891118101911190-1992121200-2094343210-2194444260-2692020合计492379126721901872010828648普通市场统计阳光水世界客户群分析项目分期项目分期客户群客户群阳光水世界一期多层阳光水世界一期多层东部原居民和周边工厂的员工为主，东部原居民和周边工厂的员工为主，阳光水世界一期小高层阳光水世界一期小高层以改善型居住为主，市区的客户群开始出现。以改善型居住为主，市区的客户群开始出现。花园洋房花园洋房以改善型、享63、受型居住客户为主。以改善型、享受型居住客户为主。花园洋房花园洋房适合本案的客户层定位适合本案的客户层定位建议建议面积价格总价总户数销售期间销售率主力客户花溪园137平米45006161万万6406.10-07.1280%东部企业管理层为主200平米以上45007777、9595万万12806.10-07.1247.7%市区客户+本地居民阳光水世界花园洋房销售分析小面积花园洋房小面积花园洋房更热销更热销建议建议空缺市场分析面积面积供应供应销售销售总量总量8080平米以下平米以下0 0/0 0150-169150-169平米平米9 98 81 1分析分析未来黄浦城市花园、中航城等项目都有未来黄浦城64、市花园、中航城等项目都有8080平米以平米以下小户型供应，竞争激烈。下小户型供应，竞争激烈。150-169150-169平米的空隙市场平米的空隙市场 赢在不争赢在不争建议建议面积面积供应供应销售销售销售率销售率80-9980-99平米平米124124户户121121户户97.6%97.6%120-149120-149平米平米495495户户420420户户84.8%84.8%热销市场分析80-9980-99、120-149120-149平米的热销市场平米的热销市场 胜在抢手胜在抢手建议建议别墅市场统计供应情况面积销售情况和兴东城独栋21户383-4446户未签约。中航城联排、双拼30483平米65、190-250共154户，未公开万泓地块独栋49416平米，450-710独栋105户，未公开杉欣地块联排28600平米，190150户左右、未公开分析分析目前东部别墅供应较少，未来市场共目前东部别墅供应较少，未来市场共409409户的供应。户的供应。别墅市场有需求，别墅市场有需求，190190平米以下是空隙市场。平米以下是空隙市场。小面积别墅产品小面积别墅产品别墅有别别墅有别建议建议产品定位原则用多层的建筑成本，用多层的建筑成本，空隙市场与热销市场的面积，空隙市场与热销市场的面积，塑造别墅的空间享受，获得别墅的价值。塑造别墅的空间享受，获得别墅的价值。在成本、利润、收益、风险、与销售速度上找66、到最佳平衡。在成本、利润、收益、风险、与销售速度上找到最佳平衡。所以所以我们要创新产品我们要创新产品我们把这种产品定义为类别墅3、空隙市场与热销市场的产品面积、空隙市场与热销市场的产品面积1、多层成本、多层成本2、别墅的空间享受、别墅的空间享受 有复式挑空空间，有露台，有空中绿化有复式挑空空间，有露台，有空中绿化创新产品要素与定义创新产品要素与定义4、介于多层和别墅之间的价格、介于多层和别墅之间的价格类别墅产品形式楼层楼层单层面积单层面积双层面积双层面积 三层面积三层面积功能功能形态形态平层面积平层面积80-9080-90平米平米/2 2房房花园洋房花园洋房复式面积复式面积80-9080-9067、平米平米140-160140-160平米平米 /4 4房房类别墅类别墅联排联排75-8075-80平米平米130-140130-140平米平米 170-180170-180平米平米4 4房房联排联排复式+平层+复式复式+复式+复式复式+复式+平层+平层150平米楼中楼产品建议160平米楼中楼产品建议170-180平米联体别墅建议万科花园洋房效果图万科情景洋房效果图项目产品定位项目产品定位80-9080-90平米的花园洋房平米的花园洋房150-169150-169平米平米类别墅类别墅生活生活170-180170-180联排别墅联排别墅别墅享受别墅享受类别墅价格类别墅价格多层成本多层成本核心核心价68、值价值所以，我们的整体定位所以，我们的整体定位让城东的让城东的“白骨精白骨精”享受类别墅生活享受类别墅生活小户型情景洋房（小户型情景洋房（舒适改善型）舒适改善型）类别墅类别墅(舒适享受型）舒适享受型）联体别墅（豪华改善型）联体别墅（豪华改善型）第九部分：价格建议第九部分：价格建议面积范围主力户型主力面积价格主力总价总户数推出时间销售周期销售率碧波轩81-1282/2/1、2/2/290-9941004040万万3962007.102个月33.6%国际公馆97-1292/2/1/40004040万万08年3月开盘花溪园花溪园137-230137-230四房四四房四厅两卫厅两卫137137450069、45006161万、万、7777万、万、9595万万1921922006.102006.101414个月个月58%58%周边项目价格多层多层高层、小高层高层、小高层花园洋房花园洋房0303年年0404年年0505年年0606年年0707年年年份年份价格价格30003000350035004000400045004500500050003000300031503150350035004000400035003500410041004500450040004000区域房地产价格走势图区域房地产价格走势图 参照参照20072007年的增幅，预计年的增幅，预计20082008年各产品类年各产品类型的价70、格为：型的价格为：多层：多层：45004500元元花园洋房：花园洋房：50005000元元创新产品与现有产品比较楼中楼产品楼中楼产品 花溪园花溪园生态生态地面绿化地面绿化垂直绿化垂直绿化地面绿化地面绿化面积面积小小较大较大品质品质 挑高、别墅享受、挑高、别墅享受、大面积露台大面积露台公寓生活公寓生活价格价格55005500 50005000小户型洋房小户型洋房多层多层生态生态地面绿化地面绿化垂直绿化垂直绿化地面绿化地面绿化面积面积相同相同相同相同品质品质别墅区内的别墅区内的洋房生活洋房生活公寓生活公寓生活价格价格50005000 45004500 建议本案花园洋房销售范围在建议本案花园洋房销售71、范围在4500-55004500-5500元之间。类别元之间。类别墅销售价格在墅销售价格在5000-60005000-6000元之间。元之间。建议本案联体别墅产品售价在建议本案联体别墅产品售价在65006500元左右。元左右。97120万6300元起165-230154锦绣蓝湾（二期）周边工厂企业主、公务员、个体户100130户5500177-280120华城美地以政府官员和台湾人为主212160万7000240212花都艺墅本地私营业主、机关事业单位人员177160完6500240-260194水木清庭本地私营业主、上海人137130万6500170-220152清风华院客源情况销售户数主力72、总价均价面积范围总户数联排别墅价格建议联体别墅叠加别墅叠加别墅花园洋房花园洋房+类别墅+联排容积率0.711.21.21.2建筑面积10266614666617600017600044000+88000+44000建议售价65005500525050005000、5500、6500总销金额66733万80666万92400万88000万99000万总成本总成本6419164191万万7439274392万万8162981629万万8084480844万万8280882808万万总利润总利润25412541万万62746274万万1077110771万万71567156万万1619216192万73、万利润率利润率4.00%4.00%8.40%8.40%13.20%13.20%8.90%8.90%19.60%19.60%土地平衡1 1、做纯联排时，一般容积率、做纯联排时，一般容积率0.70.7，按本区域已有价格估计未来，按本区域已有价格估计未来 均价可达到均价可达到65006500元元/平米，因做不足容积率，平米，因做不足容积率，利润率仅为利润率仅为4%4%，利润额利润额25412541万，太低。万，太低。2 2、做纯重叠别墅时，一般容积率、做纯重叠别墅时，一般容积率11，按本区域已有价格估计未来，按本区域已有价格估计未来 均价可达到均价可达到55005500元元/平米，平米，利润率为利润74、率为8.4%8.4%，利润额利润额62746274万，偏低；万，偏低；土地平衡土地平衡最佳组合最佳组合 打破常规，从产品上深度挖掘，考虑打破常规，从产品上深度挖掘，考虑混合搭配混合搭配与与产品创产品创新新相结合，相结合，做类别墅产品，从产品上提升居住品质。做类别墅产品，从产品上提升居住品质。3 3、做纯重叠别墅，如果容积率做到、做纯重叠别墅，如果容积率做到1.2 1.2，按本区域已有价格估计未来均价可达，按本区域已有价格估计未来均价可达到到52505250元元/平米，平米，利润率为利润率为13.2%13.2%，总利润，总利润10771万，偏低，偏低，按按1.21.2的容积率做纯的容积率做纯叠加75、别墅叠加别墅品质下降，客户层次单一，品质下降，客户层次单一，相对而言，相对而言，不便于回笼资金，风险较大；不便于回笼资金，风险较大；4 4、做纯花园洋房时，按容积率、做纯花园洋房时，按容积率1.21.2计算，按本区域已有价格估计未来均价可达计算，按本区域已有价格估计未来均价可达到到50005000元元/平米，利润率为平米，利润率为8.9%8.9%，总利润总利润71567156万，偏低万，偏低；成本利润风险收益资金回笼速度综合比较0.7联排最低最低高最低慢*1.0叠加较低低较高低慢*1.2叠加较高较高高较高慢*1.2洋房较低低较高低快*方案五最高高最低最高快*方案比较 毫无疑问，我们会选择风险最76、低、收益最高、资金回笼毫无疑问，我们会选择风险最低、收益最高、资金回笼快的花园洋房快的花园洋房+类别墅类别墅+联排别墅产品组合的第五种方案。联排别墅产品组合的第五种方案。项目商业部分建议 目前东部商业氛围不足，建议用足规划中目前东部商业氛围不足，建议用足规划中7333.37333.3平米的商业平米的商业用地。建筑面积控制在用地。建筑面积控制在60006000平米左右。参照阳光水世界的一期商平米左右。参照阳光水世界的一期商业现房业现房75007500元元/平米的价格平米的价格,并结合本案的地段并结合本案的地段,初步建议价格为初步建议价格为65006500元元/平米平米.在本案景王路主入口两侧设置77、商业，以休闲娱乐，餐饮，生活在本案景王路主入口两侧设置商业，以休闲娱乐，餐饮，生活便利型商业为主，便利型商业为主，为小区内住宅服务，做小区内精品商街的概念。为小区内住宅服务，做小区内精品商街的概念。建议建议产品分布建议西侧为一纺织印染厂、西侧为一纺织印染厂、存在一定程度的环境污染。存在一定程度的环境污染。价值相对较低。价值相对较低。东侧夏驾河，未来东侧夏驾河，未来规划为沿河景观带。规划为沿河景观带。景观价值最高。景观价值最高。北侧为自然河道。北侧为自然河道。有一定的景观价值有一定的景观价值南侧为新建的景观大道景王路南侧为新建的景观大道景王路邻街有商业价值邻街有商业价值地块地块由高端到低端由高端到低端由低端到高端由低端到高端产品分布示意图沿街商业区一期：小户型花园洋房一期：小户型花园洋房二期：类别墅二期：类别墅三期：联体别墅三期：联体别墅附-项目经济测算附-项目经济测算表谢谢谢谢