1、谨呈：龙光集团谨呈：龙光集团2前前 言言本次报告主要解决开发商对于项目产品规划的建议。本次报告主要解决开发商对于项目产品规划的建议。3A004-0101A004-0101地块地块1 1、主体建筑物性质：、主体建筑物性质：办公、商业办公、商业 。2 2、建筑覆盖率：、建筑覆盖率：30%30%。3 3、建筑间距：、建筑间距：满足消防和日照要求满足消防和日照要求 。4 4、建筑容积率：、建筑容积率：3.3 3.3 。5 5、建筑高度或层数：、建筑高度或层数：100100米米。6 6、计入容积率的总建筑面积为、计入容积率的总建筑面积为 56770 56770 平方米，平方米，其中其中:商业性办公面积商2、业性办公面积4377043770平方米平方米,商业面积商业面积1300013000平方米。平方米。4目目 录录天时天时p 大环境发展需求大环境发展需求p 宝安市场困境宝安市场困境p 住宅投资客转入住宅投资客转入地利地利p 区域品牌影响力区域品牌影响力p 地块条件优越地块条件优越p 区域竞争优势区域竞争优势人和人和p 产品打造产品打造5天时天时发展需求发展需求2030年年深深圳圳城城市市发发展展规规划划西部滨海区（西部滨海区（宝安滨海区和除华侨城以外的南山）宝安滨海区和除华侨城以外的南山）p 结合港口、机场、高速公路、口岸等大型交通基础设施密集的优势，发展现代物流业。p 建设世界先进水平的高端制3、造业园区，发展信息产业与通讯产业等高端制造业。p 加强与香港的合作，发展现代服务业。加强与香港的合作，发展现代服务业。6天时天时发展需求发展需求宝安中心组团的功能发展策略宝安中心组团的功能发展策略p 建设深圳西部核心城区的综合服务中心p 高标准建设区域性物流基地 p 高起点、高标准进行城市更新和住宅区的建设 p 构建高效便捷的综合交通设施体系 p 建设高标准、高质量的公共服务设施体系 p 建成环境优美、富于特色的生态型现代化城市组团 新规划不单可以带旺宝安城市新规划不单可以带旺宝安城市化发展进程，也将使宝安经济、化发展进程，也将使宝安经济、政治、文化产生重大影响。政治、文化产生重大影响。宝宝安4、安中中心心组组团团规规划划7天时天时发展需求发展需求宝安中心区发展趋势宝安中心区发展趋势对比深圳中心区对比深圳中心区规划住宅市政会展办公商业/商务配套形成生活圈形成生活圈政治经济文化中心政治经济文化中心商务中心商务中心CBDCBD强化商务中心强化商务中心时间序列时间序列0000年年-04-04年年0202年年-04-04年年0101年年-04-04年年0303年年-0606年年0707年年-08-08年年历时历时4 4年年8宝安中心区开发进程宝安中心区开发进程规划住宅市政文化商业/商务配套形成生活圈形成生活圈政治文化中心政治文化中心强化商务中心强化商务中心相对深圳中心区发展时间缩短相对深圳中心5、区发展时间缩短办公商务中心商务中心CBDCBD0404年开始年开始0505年入住年入住0707年开始年开始9天时天时发展需求发展需求西部通道带来的商机西部通道带来的商机由宝安至珠三角由宝安至珠三角香港香港p 西部通道将加强深圳西部与香港之间的地域联系，形成新的物流、西部通道将加强深圳西部与香港之间的地域联系，形成新的物流、人流、资金流、信息流人流、资金流、信息流p 宝安中心区作为未来西部滨海区最核心的商务区域，将比南山商宝安中心区作为未来西部滨海区最核心的商务区域，将比南山商业文化中心区更能享受西部通道带来的机遇业文化中心区更能享受西部通道带来的机遇 10天时天时发展需求发展需求p 近三年时间6、，南山写字楼供应较小近三年时间，南山写字楼供应较小p 写字楼市场租赁价格上升写字楼市场租赁价格上升15%15%以上以上p 写字楼出租率基本在写字楼出租率基本在90%90%以上，部分更达到以上，部分更达到100%100%p 南山写字楼租赁市场出租率及出租价格呈现强劲的上升趋势南山写字楼租赁市场出租率及出租价格呈现强劲的上升趋势 p 南山后市需求强大南山后市需求强大南山中心区的供应量南山中心区的供应量11海岸城东海岸城东座座凯宾斯基凯宾斯基大酒店大酒店海岸城西海岸城西座座保利文化广保利文化广场场天利中央商务广天利中央商务广场场海岸商业广场海岸商业广场日航超高日航超高层项目层项目海岸城东座、海岸城西7、座、天利中央商务广场等重量级项目，预计海岸城东座、海岸城西座、天利中央商务广场等重量级项目，预计总推盘量将超过总推盘量将超过3030万，远未能满足西部通道开通后衍生商务需求万，远未能满足西部通道开通后衍生商务需求南山中心区未能满足市场需求南山中心区未能满足市场需求12宝恒大厦宝恒大厦公路局大厦公路局大厦广场大厦广场大厦海晖大厦海晖大厦邮电大厦邮电大厦深信泰丰深信泰丰海关大厦海关大厦泰华大厦泰华大厦冠利达大厦冠利达大厦经发大厦经发大厦供销大厦供销大厦n 宝安写字楼分布在广深公路（即宝安写字楼分布在广深公路（即107国道）沿线、创业二路沿线、新安二路沿线三大国道）沿线、创业二路沿线、新安二路沿线三8、大板块；其中，写字楼物业分布在广深公路（即板块；其中，写字楼物业分布在广深公路（即107国道）沿线居多。国道）沿线居多。天时天时宝安写字楼困境宝安写字楼困境13名名 称称标准层面积（标准层面积（）面积分割（面积分割（）公路局大厦约100050150宝晖大厦约105740150之间海关大厦不详70150冠利达大厦平均200050100泰华大厦约1500110邮电广场1500100200广场大厦2000100280宝恒大厦约1200未定尖沙咀购物广场4F约150080150供销大厦约96040中怡名苑300多6080经发大厦75050110空间划分上多以中小户型为主，面积区间空间划分上多以中小户型9、为主，面积区间普遍在普遍在80-15080-150之间之间，主要原因，主要原因是选择在宝安办公的企业多是中小型的公司，对办公面积的需求不大。是选择在宝安办公的企业多是中小型的公司，对办公面积的需求不大。面积区间分析面积区间分析14N0.名名 称称客户门类客户门类主力客户主力客户1公路局大厦公路系统、地产中介、保险、电子集团、律师事务所等公路系统2宝晖大厦电子、酒店、高科技、保险中介、律师事务所、投资等电子类3海关大厦海关、外经办、投资、顾问、电子、物流、律师等海关、外经办4冠利达大厦酒店、中介、保险、电子、律师事务所等电子类5泰华大厦电子、培训、教育、交通运输、中介、保险等电子类6邮电广场邮电10、电子信息、政府机构、中介、投资、保险等邮电、电子信息7广场大厦政府机构、投资、保险、会计事务所、律师事务所等政府机构8深信泰丰大厦尚未招商9宝恒大厦尚未招商宝恒集团10供销大厦供销系统、物流、化妆品、食品、化工、电子等供销系统11经发大厦外经办、政府单位、保险、贸易、科技、电子、银行等电子科技据最近调查统计资料显示：据最近调查统计资料显示：进驻宝城写字楼的企业以电子、进驻宝城写字楼的企业以电子、高科技、物流企业为主，高科技、物流企业为主，它们是目前宝安的企业支柱。它们是目前宝安的企业支柱。客户分析客户分析资料来源：深圳中原深港研究中心 15客户特征分析客户特征分析资料来源：深圳中原深港研究中11、心 电电 子子 类类 公公 司司 占占 主主 导导 n区内商务写字楼进驻公司多以电子类客户为主，所占比例达 60%左右；宝宝 安安 工工 业业 厂厂 房房 客客 户户 n在宝安设厂的企业需要符合身份的办公环境，来彰显其实力 物物 流流 业业 客客 户户n 宝安作为未来的航空+配送的物流园区，必将吸纳众多相关公司进入服服 务务 业业 客客 户户 n主要包括房地产业、进出口贸易、广告、证券、保险等服务行业；其他区域公司在宝安设立分公司其他区域公司在宝安设立分公司n其他一些城市企业驻深办事处或致力于在宝安拓展业务的公司；164 4、写字楼面积区间较小，且租金水平、写字楼面积区间较小，且租金水平低低212、 2、写字楼硬件配置落后，管理一、写字楼硬件配置落后，管理一般般3 3、租赁占主流，且发展形式良、租赁占主流，且发展形式良好好5 5、写字楼客户以本地电子、高科技、物流为主、写字楼客户以本地电子、高科技、物流为主1 1、写字楼档次不高，未能满足企业形象需求、写字楼档次不高，未能满足企业形象需求 天时天时现有困境现有困境不满现有写字楼配置，如有高配不满现有写字楼配置，如有高配置写字楼愿意搬迁置写字楼愿意搬迁17时间时间出台政策出台政策调控目的调控目的20052005年年1010月月关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知知；平13、稳房价、规范销售行平稳房价、规范销售行为，遏制投资及投机性为，遏制投资及投机性需求需求20052005年年1111月月深圳开征土地增值税；深圳开征土地增值税；20062006年年4 4月月关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见；关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见；央行上调金融机构人民币基准利率央行上调金融机构人民币基准利率扩大供给、严格开发、扩大供给、严格开发、规范销售规范销售20062006年年5 5月月深圳上调普通住房价格标准；深圳上调普通住房价格标准；深八条、国六条；深八条、国六条；20062006年年6 6月月关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国十五条）；14、关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国十五条）；央行调整上调银行存款准备金率央行调整上调银行存款准备金率多项新政严控住宅投资，写字楼成为投资新渠道多项新政严控住宅投资，写字楼成为投资新渠道天时天时住宅投资客转入住宅投资客转入众多投资客转战写字楼众多投资客转战写字楼18天时天时p发展需求宝安中心区即将迎来商务时代p现有困状市场潜藏对高档写字楼的需求p投资渠道多项新政下，新兴的办公物业将成为未来宝安投资客的新目标第一个入市的写字楼项目，将占尽先机！第一个入市的写字楼项目，将占尽先机！19目目 录录天时天时p 大环境发展需求大环境发展需求p 宝安市场困境宝安市场困境p 住宅投资客转入住宅投资客转15、入地利地利p 区域品牌影响力区域品牌影响力p 地块条件优越地块条件优越p 区域竞争优势区域竞争优势人和人和p 产品打造产品打造20地利地利区域品牌影响力区域品牌影响力p2003年宝安中心区第一拍，推出龙光品牌p2004-2005年天悦龙庭成功开发，使龙光成为宝安知名企业品牌p龙光已经拉开泛珠三角开发战略，需要平台提升企业形象高调开发住宅，在宝安收获品牌知名度与美誉高调开发住宅，在宝安收获品牌知名度与美誉度度21地利地利p 占据中心区景观轴心p 项目东面视野开阔p 处于十字交通动线中心p 紧邻五星级酒店，成为商务最有利支撑p 商业面积较其他项目商业面积大p 周边物业形态丰富，有利商务氛围p 限高16、80米区域具有共享性，但地块自身条件优越区域具有共享性，但地块自身条件优越22地利地利区域竞争优势区域竞争优势p 三个写字楼项目高度受限p 周边视野不如本项目开阔p 不临区域主干道在已拍卖地块中，综合素质最优在已拍卖地块中，综合素质最优本项目限高本项目限高100米，米，为现有项目最高者为现有项目最高者23地利地利p在宝安具有品牌号召力p地块自身特点p在已拍卖地块中，综合素质最优有条件成为中心区商务开发揭幕者！有条件成为中心区商务开发揭幕者！24人和人和p标志性外立面p办公平面p电梯配置p空调配置产品打产品打造造25人和人和产品打造产品打造p采用颠覆传统的建筑造型p在传统玻璃幕墙上注入新科技p通17、过玻璃幕墙与石材或铝合金板组合p在建筑顶部做一定造型个性化建筑外立面个性化建筑外立面26外立面装饰变化设计外立面装饰变化设计纯玻璃幕墙纯玻璃幕墙玻璃幕墙玻璃幕墙+石材百叶石材百叶玻璃幕墙玻璃幕墙+铝合金板铝合金板Art Deco装饰风格装饰风格27人和人和产品打造产品打造p大堂高度8米以上p大堂通过幕墙材料的运用加强与中央公园的景观互动p大堂面积在600以上p电梯厅宽度3m左右p走廊宽度在2米左右公共空间建议公共空间建议28人和人和产品打造产品打造p 核心筒采用十字核心筒设计，减少公摊面积增加企业展示面p 进深在10-15m为最佳p 标准层面积在2000左右p 以80、130以及230为基础面18、积搭配p 大小面积灵活划分，并确保四个角有足够的企业展示面p 写字楼层高在3.7m以上，并确保净高2.8m办公空间建议办公空间建议29p代表中心区顶级产品的国际商会中心以及罗湖写字楼代表的华润大厦，都是十字型的核心筒布置30办公面积划分办公面积划分p 建筑平面以正南正北朝向扭动45度，可以保证两个景观面p 平面间以大小面积之间组合搭配，配合不同企业对面积的不同需求p 平面单位划分从低楼层到高楼层不变2302308080130130335335中央公园中央公园可看中心区可看中心区标志性建筑标志性建筑31人和人和产品打造产品打造p 本项目限高100米p 3.8m的层高，扣除商业层高，应有22层p 19、电梯划分为高低两区，4-17为低区，18-22为高区p 高区有两部电梯，其中一部能到达地下停车场p 低区三部电梯，其中一部能到达地下停车场p 两部货梯都能到底下停车场p 电梯应采用原装进口品牌，如瑞士迅达，日本三菱等p 电梯运行速度在4米/秒左右，可成为卖点p 电梯轿厢安装LCD，载重在1350Kg以上电梯数量、设置电梯数量、设置32人和人和产品打造产品打造p 空调系统应为原装进口p 为适应企业办公时间灵活，空调应能24小时供应、分户计量p 能够拥有独立新风以及排风系统p 如采用VAV变风量系统，并在特殊情况下转换全新风系统，可成为项目卖点空调配置空调配置33人和人和产品打造产品打造p 电话通20、讯系统，光纤接入，每层200门直线电话接口（1门/5平方米）；p 数据通讯系统，光纤端口至楼层（可光纤端口至桌面），五类线到柱面，直接连通千兆宽带城域网骨干接点；p 有线电视系统，预留卫星通讯安装通道；p 预留光纤接口和其他网络接入商设备安装位置；p 支持各种上网方式、提供代理或虚拟服务器业务、提供网络打印、绘图、数码制作；智能化设备智能化设备34人和人和产品打造产品打造p 引入知名品牌作为物业顾问提升服务品质p 引入IBM Lotus Workplace 系统来增强品牌效应、通信功能p 在缓冲空间引入绿化成为空中花园p 设置客呼吸玻璃幕墙，可以上下进、排风p 设置恒温恒湿空间产品附加值产品附21、加值35预祝龙光写字楼项目合作愉快！预祝龙光写字楼项目合作愉快！36附：写字楼产品详细建议附：写字楼产品详细建议p建筑外立面建筑外立面p入户大堂入户大堂p外部环境营造外部环境营造p电梯大厅电梯大厅p办公空间办公空间p电梯系统电梯系统p空调系统空调系统p智能化系列智能化系列37写字楼公共配置标准写字楼公共配置标准在基本配置上有以下方面：在基本配置上有以下方面：p公共空间公共空间 （外立面、入口大堂、外部环境、电梯厅、卫生间等）（外立面、入口大堂、外部环境、电梯厅、卫生间等）p办公空间（平面布局、层高要求）办公空间（平面布局、层高要求）p基础设备（电梯、空调、智能化等）基础设备（电梯、空调、智能化22、等）381 1、建筑外立面、建筑外立面p造型：新颖独特、或典雅不凡造型：新颖独特、或典雅不凡p装饰：千篇一律的玻璃幕墙，如何变化装饰：千篇一律的玻璃幕墙，如何变化p夜间：灯光效果营造夜间：灯光效果营造p进行专业视觉测试，通过调查企业决策层对外立面的喜进行专业视觉测试，通过调查企业决策层对外立面的喜 好，给予外立面设计参考意见好，给予外立面设计参考意见 （作为后期服务内容之一）（作为后期服务内容之一）39个性化建筑外立面个性化建筑外立面40外立面装饰变化设计外立面装饰变化设计纯玻璃幕墙纯玻璃幕墙玻璃幕墙玻璃幕墙+石材百叶石材百叶玻璃幕墙玻璃幕墙+铝合金板铝合金板Art Deco装饰风格装饰风格423、1夜间灯光效果，找造项目夜间灯光效果，找造项目夜间高档形象夜间高档形象为项目带来更多商业人流，使项目成为西岸标志性建筑为项目带来更多商业人流，使项目成为西岸标志性建筑环境灯光环境灯光422 2、入口大堂设计、入口大堂设计p层高：甲层高：甲A A写字楼大堂达到写字楼大堂达到1818米（商业三米（商业三层），甲层），甲B B写字楼达到写字楼达到1212米（商业二层）米（商业二层）p装饰：建议装饰：建议聘请国际知名专业大师设计聘请国际知名专业大师设计，提升大堂的档次与品味。提升大堂的档次与品味。p用材：采用用材：采用高级石材与现代感的玻璃、金高级石材与现代感的玻璃、金属组合属组合营造或典雅豪华、或现24、代时尚的风格营造或典雅豪华、或现代时尚的风格楼盘名称楼盘名称大堂高度大堂高度（米）（米）航天大厦航天大厦1414诺德中心诺德中心1212卓越大厦卓越大厦1010国际商会中心国际商会中心1818世界金融中心世界金融中心1818关键词：高度关键词：高度 气派气派43通过通过与商业规划结合与商业规划结合实现实现与中央公园绿化的结合与中央公园绿化的结合使其与大堂内环境遥相呼应使其与大堂内环境遥相呼应既美化环境又增加大堂明亮度既美化环境又增加大堂明亮度3 3、外部广场环境营造、外部广场环境营造44 4 4、电梯厅设计、电梯厅设计访客接触最多的场所访客接触最多的场所p尺度应以舒适为准，建议尺度应以舒适为准25、，建议聘请国际知名聘请国际知名专业大师设计专业大师设计，提升档次与品味。，提升档次与品味。p同时配以同时配以简洁时尚的灯具简洁时尚的灯具p可以把空间舒适感放大，尤其强调灯光可以把空间舒适感放大，尤其强调灯光对人体的影响对人体的影响关键词：宽敞关键词：宽敞 明亮明亮 品味品味455 5、办公空间设计、办公空间设计层高要求：层高要求：p净高要求：净高要求：2.82.8米以上米以上p预留网络地板高度预留网络地板高度p目前中心区甲级写字楼大多保证净高在目前中心区甲级写字楼大多保证净高在2.8m2.8m，层高也，层高也相应加大到相应加大到4.0-4.2m4.0-4.2mp代表蔡屋围片区顶尖产品的华润大厦26、以及中心北区的诺代表蔡屋围片区顶尖产品的华润大厦以及中心北区的诺德中心，层高均在德中心，层高均在4.2m4.2m以上以上465 5、办公空间设计、办公空间设计平面设计：平面设计：p办公面积：标准层办公面积：标准层18001800以上以上p设计大跨度无柱空间设计大跨度无柱空间p进深在进深在10-15m10-15m之间较为适宜之间较为适宜p核心筒的十字设计（减少公共空间的占用，核心筒的十字设计（减少公共空间的占用，并增加企业的有效展示面）并增加企业的有效展示面）展示面展示面展示面展示面展示面展示面展示面展示面476 6、基础设备：电梯系统、基础设备：电梯系统电梯是写字楼最重要的垂直交通工具，建议选27、择电梯是写字楼最重要的垂直交通工具，建议选择 p原装进口品牌原装进口品牌p轿厢高度轿厢高度2.82.8米以上、载客量米以上、载客量1818人以上人以上p 配备配备LCDLCD资讯资讯p 精心设计桥厢内饰，使之体现档次感精心设计桥厢内饰，使之体现档次感关键词：数量、品牌、速度关键词：数量、品牌、速度487 7、基础设备：空调系统、基础设备：空调系统p办公空间的空气环境越来越成为置业关注焦点办公空间的空气环境越来越成为置业关注焦点p为配合企业为配合企业2424小时办公的需求，分户计量必不可少小时办公的需求，分户计量必不可少pVAVVAV变风量、新风系统也将成就项目的高档形象变风量、新风系统也将成就28、项目的高档形象项目名称项目名称空调品牌空调品牌供应时段供应时段特点特点诺德中心美国特灵24小时独立新风和排风系统，分户计费航天大厦美国麦克维尔24小时分户计费国际商会中心日本原装商用24小时变频，独立新风系统卓越大厦美国特灵24小时分户计量世界金融中心美国特灵地底送风空调系统UACS华润大厦24小时VAV空调系统安联大厦双空调系统24小时中央空调+预留室外空调机位新保利大厦（北京）24小时每层设2个独立VAV空调系统；空调箱加入电子净化和消毒系统，保证空气清新关键词：关键词：分户计量分户计量2424小时小时健康健康498 8、基础设备系统、基础设备系统智能化系统智能化系统p提升式活动地板、活动天花组合提升式活动地板、活动天花组合,空间改变灵活空间改变灵活p信息点密度高，提供信息点密度高，提供DDNDDN、ISDNISDN线路线路p卫星电波接收，卫星电波接收，楼顶设置卫星抛物面天线及相应机械设施楼顶设置卫星抛物面天线及相应机械设施p图像通信外租会议设施（电视会议室）图像通信外租会议设施（电视会议室）p打造先进信息平台，满足企业对资讯的需求打造先进信息平台，满足企业对资讯的需求