1、广州华联物业西门口广场全程物业管理建议书廣州華聯建設物業管理有限公司提交目錄部份摘要頁數一西門口廣場物業摘要6-7二管理模式8-121. 總體管理模式92. 擬採取的管理方法9-12三前期物業管理顧問服務13-40(一) 顧問服務14-181. 小區設計142. 機電設備153. 保安系統154. 清潔要求155. 車庫系統166. 管理預算167. 合約文件168. 員工招聘培訓179. 用戶手冊1710. 厘訂契約1711. 業戶交收裝修指南18(二) 物業管理顧問之具體工作19-301. 方案設計階段本司提供的服務內容19-252. 推廣銷售期間本司提出的服務26-293. 交樓期間提供2、的服務30(三) 前期物業管理顧問之人員及時間安排31-361. 管理顧問人員安排312. 顧問管理工作時間安排31-36西門口廣場物業顧問小組架構圖37西門口廣場前期物業顧問工作計劃表39-43四物業管理服務44-551. 物業管理服務45-472. 管理公司基本架構及人員編制48-503. 管理公司財政分配及預算開支514. 管理的收費範圍及收費標準515. 管理公司人員招聘及培訓計劃52-536. 管理公司前期工作及時間安排54-55五進一步物業管理方案56-(一) 住宅管理57-78 1. 各物業功能的出入口57 2. 小區穿梭巴士服務57 3. 社區文化活動及環境社區文化58 4. 3、便民服務59-63 5. 空中花園管理646. 智慧化系統的管理、維護64-66 7. 根據入住前扣及各階段採取的安全措施67-68 8. 對房屋裝修的監管方案及措施68 9. 住房被盜和車輛丟失的責任和承諾68-69 10. 對建築外表規範化管理69 11. 物業維修養護計劃和實施70-76 12. 評估會所功能76 13. 評估小區的硬體設計77 14. 制訂管理制度和文件77-78 15. 定期會議78(二) 商場管理79-87 1. 保安79 2. 餐飲功能設施79 3. 中央空調系統79 4. 智慧化系統79 5. 商場用戶手冊80 6. 商務服務81 7. 員工培訓81 8. 考核4、員工表現81-82 9. 加強與業戶間之溝通82 10. 定期會議83 11. 評估商場的硬體設計83 12. 商場戶外廣告83 13. 商場經營83 14. 商場租務管理84 15. 商場裝修監控84 16. 商場推廣84 17. 商場之管理制度85-87(三) 寫字樓管理88-93 1. 評估寫字樓的硬體設計88 2. 智慧化設備的規劃88 3. 會議中心設置88 4. 統一製作商戶水牌88 5. 大堂接待88 6. 大廈標誌89 7. 文件制定89-90 8. 電梯使用安排90 9. 大廈背景音樂90 10. 洗手間管理90-91 11. 能源管理91 12. 商務服務91 13. 組織5、商務活動92 14. 協助引入知名商家進駐92 15. 大廈環境佈置92 16. 加強與業戶間之溝通92 17. 定期會議93(四) 商場及寫字樓的服務承諾94-99六租務管理100-103 1. 爲西門口廣場商場提供的租務服務101 2. 代表業主履行租約責任102 3. 租務管理服務程式102-103七建議服務年期及管理酬金104-105八全面物業管理財務預算案106-125九爲何委任華聯建設126-128附錄一廣州華聯建設物業管理有限公司簡介129-130附錄二華聯建設主要人员管理人员介绍131附錄三物业公司基本情况表及相关证书132-137附錄四華聯建設管理階層現時及過往於國內參與管理6、之项目138-143第一部份西門口廣場物業摘要第一部份西門口廣場物業摘要 西門口廣場位於廣州市中心地帶， 中山七路及光復北路交彙處， 占地約20，000平方米，由七棟住宅與一棟寫字樓組成及大型商場組成；西門口廣場雄據荔灣老城區的中心位置，南靠中山七路，東鄰人民路，西有康王路主幹道，地鐵一號線西門口及陳家祠站更近在咫尺，地理位置優越，交通便利，屬於廣州西關的傳統商業旺地；上下九步行街、帶河玉器市場、北京路步行街、中山五路等商業場所舉步可到；西門口廣場是集購物娛樂、飲食、金融、商業辦公於一體的現代化綜合物業。西門口廣場（二期）建築面積約114,700平方米，爲市中心區域內少有的大型商場、寫字樓及高7、級住宅的綜合性商住小區，由5棟樓宇組成。地下二、三層爲停車庫和設備房，其中負一層二層爲商場，三層爲架空層（綠化廣場、泳池、會所），三層以上爲塔樓部份，其中由1棟爲18層的辦公樓，4棟爲24-25層高之高級住宅物業，內設會所供住戶使用；另，大廈亦設有逾20,512平方米停車場，有438個車位元，自動收費系統，先進的保安系統及監控中心一應俱全；西門口廣場（二期）現預計於2006年竣工，2005年底開始公開發售。發展商爲廣州市盈發房産發展有限公司。第二部份管理模式第二部份管理模式1. 總體管理模式西門口廣場物業管理模式以人爲本業戶第一品牌戰略環境設施管理細緻服務業主專享服務客戶優質服務高質素管理注重8、聲譽2. 擬採取的管理方法2.1 運作程式系統2.1.1 整體運作流程日常管理服務與維修養護各類人員崗位培訓建立各種規章制度物業部工程部保安部財務部清潔綠化部行政部租務部質量管理部各級各崗位工作人員開展管理服務與養護工作完善各類客戶服務及設施管理、協調各部門之工作關係2.1.2 整體運作流程圖說明：2.1.2.1 從整體運作流程圖中看，管理處注重於整體運作全面合理，各項工作環節緊密銜接，起到承上啓下，相互制約的作用。2.1.2.2 整體運作的各個環節將嚴格按照西門口廣場物業管理處質量管理體系進行運作。2.1.2.3 在管理處的整體運作過程中將始終運用現代化的電腦管理網路系統，從方案的擬定到各項9、工作任務的完成都實現智慧化管理。2.1.2.4 在整體運作過程中，始終堅持全過程監督和管理，確保指揮與監督的封閉性管理，保證管理有效、及時到位，從而在最大限度上避免了缺漏和盲點。2.2 資訊反饋系統2.2.1 資訊反饋示意圖信息指挥机构（管理处经理）执行实施机构（各主管、专业人员）监督机构（管理处经理）信息反馈渠道2.2.2 資訊反饋示意圖說明：2.2.2.1 資訊是資源，西門口廣場管理處的資訊來源於執行機構、監督機構和資訊反饋渠道。2.2.2.2 西門口廣場管理處在日常運作中，管理處經理既是指揮員，又是督促檢查者，當各項工作指令下達後，執行機構相應開始運作，此時，管理處經理就可以在資訊反饋渠10、道中獲得資訊，對指揮機構所發出的各項指令可以做出較爲實際的評估，從而判斷其正確與否，從中吸取經驗，糾正錯誤，有效地克服了在工作中的盲目現象。2.2.2.3 在監督機構控制方式中，管理處採取例行檢查和突擊抽查相結合的方式進行，而監督控制的措施以預先控制與資訊反饋控制相結合的方式進行。2.3 激勵系統2.3.1 激勵系統示意圖激励机制思想工作机制文化活动机制培训提升机制奖惩机制工资福利机制2.3.2 激勵系統示意圖說明：2.3.2.1 激勵是管理處內部對員工管理主要方式。每個員工的個人權利需要得到尊重並應始終保持旺盛的工作積極性，從而可以在一定程度上獲得經濟效益和社會效益。2.3.2.2 思想工作11、機制重要在激發每一個員工的內在潛能，充分調動員工的個人積極性，適時做好深入細緻的思想工作，其主要工作方式有與員工談心，組織有益的集體活動和家訪等。2.3.2.3 獎懲機制應以表揚獎勵爲主，以處分爲輔的原則，獎勵要分明，用優勝劣汰的方式，純潔用工隊伍，在獎勵類型上，管理處堅持以精神彭勵爲主，物質獎勵爲輔。2.3.2.4 工資福利機制重在考核，縮小固定部分工資，加大活動部分工資，拉大距離，不搞一刀切，激勵員工優質服務，創造業績和發揚團結向上的團隊精神。2.3.2.5 培養提升機制在實際工作中缺一不可，其培養的目標是使員工有較強的事業心和敬業精神，對工作能做到一專多能，精益求精。在用人提拔上不任人唯12、親，而是不拘一格選拔那些有真才實學的人才，做到能者上，平者讓，庸者下，從而把培養提升、培訓、進修等工作有機地結合在一起，使之形成一種人才培養的良性迴圈氛圍。2.3.2.6 文化活動機制是溝通管理處內部員工的橋梁，通過文化活動的開展增強了員工的自信心和認同感，把員工的利益和公司的利益緊密地結合大一起，文化活動的方式有許多種，如：集體活動、旅遊、娛樂晚會和邀請家屬小孩共同聯歡等活動。第三部份前期物業管理顧問服務第三部份前期物業管理顧問服務一、顧問服務據資料顯示，本项目爲一高級綜合性發展项目。設計由7幢高層住宅及裙樓商場組成之中大型商住物業。本司管理層對同類型發展项目已累積有廿餘年之經驗，對高質素物13、業管理服務要求，以及發展商、物業管理公司和用家之間可能産生之矛盾，有豐富經驗進行協調，從而取得平衡。具遠見之發展商對前期顧問服務需求甚爲殷切，因爲只有在設計階段時已然加入物業管理方面的意見，對日後小區營運、維修保養、保安、保潔等，更能以最低經濟成本，達至最佳效益，堪稱事半功倍。本司於接受委聘後，於物業設計及建築期間，就所有有關物業管理事務，向設計院、建築師、籌建處、及機電顧問等提供專業意見，範圍包括如下：1. 小區設計本司將詳閱小區所有設計圖紙及建築材料規格書，委派富工程經驗的工程人員提供有利於未來管理之改善建議，諸如按寫字樓規格要求佈局設計、商場經營的硬體配備及所需人流控制、住客會所之佈局、14、將來小區保養維修可能産生的問題等，俾能在建築期內作出相應的增刪。2. 機電設備按本司曾管理衆多不同類形、不同組合之物業經驗，可提供各款最適用於本项目之機電設備型號、功能規格，再加上本司對該等機電設備之實際操作經驗，肯定可爲貴司選用最合適之機電設備提供物業管理上的專業意見；本司現時管理之项目如利雅灣、黃埔花園等均與貴项目有相似及可比之處。3. 保安系統於詳細考慮西門口廣場之整體設計組合後，本司將對项目之保安要求作出評估，並建議詳細之未來保安系統安排。4. 清潔要求於整個项目發展過程中，本司將提供所有就西門口廣場具備清潔要求需要之意見，如高空工作器材、清潔器材配置、垃圾處理器械等，並可提供銷售階段15、的售樓部及樣板間的清潔方面的協助。5. 車庫系統本司就車庫未來所需提供建議，包括計費系統、車行方向、車位元大小及車庫專業標識系統等。6. 管理預算於项目交付使用前，本司將參照廣州市內其他项目物業管理費用收支、生活指數、物價幅度，進一步提供一準確及合理之未來管理支出預算案予發展商，配合市場推廣策略；具體有如下：- 銷售階段的總開支預算（根據發展商銷售階段要求而定）- 管理處開辦費用預算- 项目總體收支預算案7. 合約文件發展商對採購主要物業配備如垂直運輸系統、電力配備、自動化系統等，往往忽視了對日後保養維修，以及生産來源地的監控，因同一商號、同型號的産品，産地來源往往成爲質量好劣的條件，加上如合16、約內訂定條款，以及由原産地付運，至安裝，測試時，如事前未有作出妥善安排，一但出現問題時，肯定各有關商號即生産，運輸，安裝，調試承辦商都互相推諉責任，最後蒙受損失的仍爲發展商。本司對採購文件會提出刪改意見，而對上述流程編排亦作出建議，儘量減省可能産生之矛盾，同時亦於合約條款內對有關的商戶作出公正的監控，確保發展商及各業主得到應有的保障。原則上，於上述项目預計落成前約六個月，本司應開始下列顧問服務：8. 員工招聘培訓本司對員工質素一向非常重視，於物業落成前，本司將先行甄選重要崗位員工，向其提供一全面性之管理課程培訓，確保物業落成營運時，即時具備一批已接受訓練之員工，提供高質素管理服務。9. 用戶手17、冊本司將制定資訊性之用戶手冊，詳列所有有關用戶須注意事項，此等手冊充份表現發展商對專業管理事項上的重視，對市場推廣十分有效。10. 厘訂契約本司可聯同發展商之律師事務所，共同訂定一符合發展商及共同業主利益之物業公共契約，俾各方面都有一個公平合理及具有約束力的法律文件，清楚闡釋大樓內的公共部份、共同業主的權利義務，以及管業經理的職權及責任等。11. 業戶交收裝修指南于物業落成前本司將制定一套樓宇交收流程，並附上裝修指南，確保大樓不會因個別客戶裝璜失當造成破壞，該手冊內容還包含審批裝修圖則程式，提示保安、防火需要，材料運送，以及工序控制，避免裝璜期內所産生之噪音，影向其他業主租戶操作。二、物業管理18、顧問之具體工作物業管理顧問工作，爲一項專業性甚強的諮詢服務，本司對物業管理顧問有著多年及衆多项目的實際經驗，如有幸受聘，本司將以顧問服務結合全面委託管理工作過程中將遇到的具體個案，提供全面而可行的顧問服務；現謹就顧問具體工作內容詳細列出，其中包括（但不限於）如下：1. 方案設計階段本司提供的服務內容於貴项目設計階段，本司將因應 貴司施工進度情況，分階段提供下列服務：1.1 評估物業規模設計及相關建議於项目設計及施工階段中，本司工程部會就小區的各類工程設計及就各初步方案以物業管理角度向貴司提交意見，希小區落成後各方面的功能及設施均能符合用家的要求，而其中之建議包括：1.1.1 停車場及相關之配套19、設施；1.1.2 管理用房的位置、規模、定位及設計；1.1.3 設備用房的位置及規模；1.1.4 綠化面積及品種；1.1.5 會所設施等。1.2 評估各機電房的規模位置，機電設備合理利用及佈置小區設備選型方面，本司會按小區日後實際的需要，向貴司提交專業的意見，如電梯的品牌、速度及後備發電機；水泵的功率大小等，務求以最適合的設備配合小區的需要，以免日後設備的設置不能滿足業戶的需求，又或設備的功能過大，以造成能源浪費等（如大型中央空調機組的功率是否適合等）。1.3 綠化的規劃根據廣東省物價局有關物業分級參考標準，一級住宅綠化複蓋率需達到30%，二級住宅綠化複蓋率需達到25%。因此西門口廣場之綠化規20、劃須考慮物業之定位而確定。另，作爲高尚住宅小區，本司會建議考慮盡可能給予業戶充足之活動及休憩空間。本司屆時將對綠化設計方面提出建議方案，並建議種植較有觀賞性的植物，如大紅草、多色富貴竹、螃花及虎尾蘭等，增加區內綠化色彩，活躍小區氣氛。貴司亦可考慮設置小型水池，于池內種植少量荷花及飼養適數錦鯉，增加休閒氣氛。惟於施工階段中，本司建議綠化集中于售樓部內及周邊環境，以便買家於參觀樣板間時，已能體會到小區日後的整體高雅的小區氣氛。1.4 安全保衛系統的設置就西門口廣場日後的安全保衛系統設置方面，本司將負責建議貴司考慮一較全面的方案，其中系統可包括：1.4.1 門禁系統及周界防穿越報警系統（如紅外線系統21、等）；1.4.2 小區閉路電視監控系統（於小區周邊範圍、電梯等地點設置，使小區中控室可24小時掌握小區內情況，並能及時處理異常情況）；1.4.3 對講與防盜門系統；1.4.4 住戶室內緊急報警系統；1.4.5 巡更管理系統；1.4.6 室內對講機系統。1.5 垃圾處理設備現時廣州部份物业對垃圾處理系統方面之考慮較少，生活垃圾處理主要通過指定集中點，由清潔人員定時將收取之垃圾集中，惟如採取此種處理方式，若因垃圾收集不及時或於運送過程中，即會對小區環境衛生造成影響。本司于顧問期內將提出建議，設立垃圾房及設立樓層垃圾桶，方便清潔人員到每一樓層清倒垃圾時能統一安排；而於首層可設置一垃圾收集房，將各層垃22、圾集中於垃圾收集站後一齊安排清倒。惟選定垃圾收集房時，應儘量選擇業戶極少通過或逗留之地點，並于垃圾房內設置適當之通風設備，以避免于夏天高溫時容易産生之異味而影響小區整體環境衛生。1.6 消防設備的設置消防設備是住宅小區較重要的設備，於项目設計階段時本司將介入並提出方案包括下列設置：1.6.1 消防設備系統設置煙感、溫度及可燃氣體探測器爲主體；1.6.2 系統之顯示各報警區域、報警點的狀態、信號平面設置及所有消防裝置的狀態的情況，且擔負總體滅火的聯絡與調度職能；1.6.3 系統之自動報警滅火、消防聯動的各項功能，應於管理體制有困難時，可單獨組成系統；1.6.4 各區域樓層中之識別火災部位的聲光顯23、示裝置及區域裝置；1.6.5 火災警鈴，緊急疏散廣播系統及消防專用聯絡電話；1.6.6 電梯運行時，返回首層及消防電梯隨時備用的功能；1.6.7 所有配電設備應採用阻燃或難燃型，對重要負荷及電源，控 制線，應採用難燃型或其他防火措施。1.7 地下停車場的規模停車場作爲物業之重要配套，規模如何設定，本司之專業人員有相關的經驗，其中包括：1.7.1 就日後住戶的車輛數目進行評估，作出適當的車位數量安排。此外，並考慮訪客車位元及貨物上落區域。1.7.2 停車場規模的確定除應顧及物業本身使用功能外，仍需考慮小區其他配套設施所需，如物業部份功能爲寫字樓或商場，則物業之停車位數量需相應增加。1.7.3 通24、過瞭解周邊小區、小區等停車場經營狀況而確定停車場規模。另，由於停車場亦爲物業保安之要求重點，本司建議於停車場入口處設置車牌識別電視監視系統，通過影像記錄等設施管理出入之車輛，以達到停車場管理的需要。本司於取得更多西門口廣場車庫資料後會再根據情況，提供其他建議予貴司參考，其中包括計費系統、車行方向，車位大小等。1.8 標誌設計及安裝由本司提供建議安案，貴司負責設計安裝永久性之標誌，其餘臨時性的標誌可由本司代爲安排。1.9 對智慧化系統、物業管理軟體的編程提供建議1.9.1 智慧化系統小區智慧化系統幾乎作爲高級物業不可缺少的配套設備，本司將視貴项目的實際需要進行合理化建議（具體設備配套按專案的需要25、作增刪），於細化內容方面如下：-家庭防衛系統（包括非法闖入報警、火災、煤氣泄露報警及緊急求助系統等）；-家用電器自動化（包括電話遙控家電開關、三表遠端抄表系統）；-家庭通訊現代化；-物業管理智慧化（包括：物業管理之局域及互聯網，電子公共告示牌，網上購物及一卡通會所消費等）。1.9.2 物業管理軟體的建議物業管理軟體之編程主要就物業日常設備維護、環境衛生、綠化和內部文件整理、客戶資料、管理服務收費等的工作進行匯總及製錶等。因此，于編程時應注意能通過資料將各部門的資訊聯繫一起。本司建議西門口廣場可考慮使用並於物業管理軟體中考慮包括下列功能：-物業資源資訊；-客戶檔案資料；-管理服務收費與繳費；-客26、戶賬務統計分析；-資料與財務系統的介面；-小區平臺資料；-與業戶溝通資訊。1.10 會所設施建議會所爲樓盤銷售之重要配套設施，本司建議除需充分發揮其會所基本配套功能外，亦建議利用會所設施，安排加插不同的專業導師進行一系列的有償興趣學習班，如插花班、氣功班、網球班、兒童習泳班或油畫班等，以加強住戶間的聯繫及小區的和諧氣氛。此外，本司亦建議可視乎情況組織居民間的比賽及活動，如乒乓球或棋藝比賽等；如有可能，更可組織居民興趣隊伍與鄰近其他住宅大廈代表進行公開比賽或其他活動，以加強與同區其他居民的友誼及溝通。完善的會所設施應包括下列各項設施：1.10.1 兒童遊戲室;1.10.2 桌球室；1.10.3 27、桑拿；1.10.4 泳池；1.10.5 餐廳；1.10.6 健身室；1.10.7 網球場及壁球場；1.10.8 多功能室（健康舞室）；1.10.9 便利店；1.10.10 閱讀室；1.10.11 網吧；1.10.12 其他設施，如棋牌室，乒乓球室及茶藝餐館等。1.11 制訂物業管理內部制度及程式文件爲確保日後的物業管理能正常運作，於專案管理初期已需對物業對外文件、管理處各項工作的運作程式、內部規章制度及管理處人員架構等文件作擬定及完善，本司將會于顧問期內提供相關的文件，其中包括（但不限於）如下：1.11.1 管理公司對外文件：- 臨時管理公約- 業戶守則- 業戶手冊- 裝修手冊- 車場管理守則28、- 業戶收樓程式- 二次裝修程式- 服務承諾標準1.11.2 內部管理制度及工作程式- 員工手冊- 保安員手冊- 保安員的職業道德規範及職責- 管理處工作指引- 招標/採購程式- 財務制度- 管理員工作崗位職責- 清潔要求細則- 管理費財務預算案- 管理處人力架構表- 長/短期維修保養修繕計劃- 管理處員工培訓計劃- 處理投訴及困難的方法- 服務評核與訓練- 緊急事故處理方法- 管理處員工電話使用規定- 員工宿舍安全管理規定- 公文處理工作細則- 物業管理服務禮儀規範- 管理處物料及文具申購程式- 業戶及管理文件檔案儲存系統- 物業管理之增值服務/有償服務- 投訴處理程式- 管理處人員架構圖129、.12 外判工程的招標工作據本司瞭解，本司將對部份管理项目作單獨外判形式對外委託，本司對相關的招投標及專業審核工作有較爲豐富的經驗，務求選聘合適的外判公司，本司於招投標過程中提供如下服務：- 制定招標/採購程式- 招標文件的擬定- 協助評標- 協助審核專業資格- 外判工程合同的擬定- 制定外判服務內容及要求- 協助監管服務質量1.13 招聘各階段的管理人員本司于顧問期內，因應貴项目各階段的實際工作需要，提供相關的人員招聘方案及計劃供貴司參考，並協助落實具體工作，包括：- 制定人員架構- 擬定人員到聘時間表- 各階層員工的職位要求- 選聘過程中的面試- 提供人力資源管理方面的服務2. 推廣銷售期30、間本司提供的服務就 貴项目之推廣銷售，本司可提供下列服務：2.1 協助發展商培訓銷售人員西門口廣場爲一高級商住設計项目，故直接面對客戶之銷售人員的素質將對项目銷售尤爲重要。有見及此，本司將根據過往之豐富物業管理經驗，爲貴司銷售人員就物業管理方面提供如下之培訓課程建議計劃：2.1.1 服務禮儀；2.1.2 物業管理基本概括及範圍；2.1.3 物業管理之日常服務內容及管理費用之厘定方式；2.1.4 物業管理法規；2.1.5 物業管理公約、業戶守則及裝修手冊的主要內容；2.1.6 其他相關課程。2.2 完善樓盤整體之專業形象由於貴项目爲一高級物業，故應於项目設計階段時，已對物業日後的定位作出決定，並31、按有關定位制定项目的設計方案，本司認爲貴项目于設計階段時，可考慮以下數方面之建議措施：2.2.1 樓宇設計、佈局、風格及用料等；2.2.2 各項設施之功能、設置、數量及佈局；2.2.3 各室內單元之設計、房間之佈局及座向等；2.2.4 售樓部之設計、裝璜、用料及擺設等；2.2.5 工作人員之工作服飾、儀錶儀容等，禮貌及銷售技巧等；2.2.6 项目智能化的具體內容及功能；2.2.7 全面及優質專業之物業管理服務內容（包括服務式公寓服務內容）。就上述各方面之問題，本司將根據西門口廣場初步設計方案，參照國、內外先進之設計，從物業管理角度方面提供專業之參考意見予貴司，俾西門口廣場能更符合日後用家之日常32、生活要求。2.3 銷售大廳、樣板房設計、裝修提供建議2.3.1 銷售大廳銷售大廳應設置不同區域，其中包括銷售大堂、客戶休息區、業務洽談區、模型擺放區、銷售櫃檯、設備展示區及其它裝飾，如水池、綠化等。銷售大廳爲客戶對樓盤留下的第一印象。因此，于設計方面應預留較大的空間及予人有較氣派的感覺，特別應注意保持廳內之照明度足夠及整潔專業形象；同時，統一售樓員的制服爲必要的安排，及加強對客戶必要的貼身服務，方可予客戶有舒適親切及專業的感覺。2.3.1.1 在售樓部設立智慧化系統展示壁板，讓買家能夠從壁板展示器材中，對小區智慧化有較初步的認識及瞭解；2.3.1.2 在售樓部放置一台電腦，類比展示寬帶網路及社33、區局域網平臺功能；2.3.1.3 在樣板間展示家居安防系統，由銷售人員在場對紅外線感應器、門磁、可視對講門等保安設備向客戶進行操作試驗；2.3.1.4 展示小區日後各類用料，如門、潔具、地板及其它系統等；2.3.1.5 制訂合理的管理費標準，使購買者能有一初步預算準備；2.3.1.6 制訂切合實際之管理服務承諾，俾買家對日後的管理服務有一定的信心；2.3.1.7 利用網上資訊加強專案的推廣；2.3.1.8 安排樓盤專用之睇樓車，往來廣州市各主要地點及西 門口廣場，方便買家現場睇樓；2.3.1.9 放置較精細的專案模型，介紹專案各優勢；2.3.1.10 加強綠化的設置；2.3.1.11 設置兒童34、遊樂場及客戶休息區。2.3.2 樣板房樣板房的設置亦應考慮到客戶參觀時之安全及便利。前往樣板房之通道應獨立分隔開，分開設置出口及入口。若樣板房爲多個不同間隔之單元，于選擇地點時應儘量安排在同一樓層或最近距離，爲方便管理及于清潔或保安工作等方面節省管理資源。2.4 對示範單位的管理提供建議爲使前來參觀之買家感受到專案良好及專業的物業管理服務，樣板間須通過合理的管理工作安排及有效的監督手段，令管理員工的精神面貌、儀錶儀容、服務態度能有充份的發揮，其中建議措施包括：2.4.1 于客戶進入銷售廳時，現場之管理人員將作參觀登記，以配合發展商日後對參觀人數的統計；2.4.2 由保安人員駐于銷售大廳及樣板間35、內，維持秩序，及于客戶有需要時，提供適當的協助；2.4.3 每周定期會議，以瞭解發展商對管理工作的意見，及時改進；2.4.4 就簡單的工作向參觀者作出指引及回答簡單的問題；2.4.5 檢查樣板間、售樓部所有設備設施是否完好，如有需要則及時作出維修安排。2.5 售樓部及樣板間之管理於貴项目推廣銷售期間，本司更可根據貴司之要求，提供下列服務內容，主要令客戶于參觀本物業現場售樓部、樣板間及花園平臺時均能感受到專業之物業管理服務質素。2.5.1 客戶接待工作本司可安排及培訓銷售部接待人員，務求于售樓部之客戶接待方面能令客戶感受到熱情周到、賓至如歸之感。2.5.2 保安工作本司協助安排富經驗保安人員駐于36、售樓部、各開放樣板間及貴司指定之其他地方，除保安工作外，並于客人進入或離開樣板間時維持秩序，避免因人潮失控而造成意外。2.5.3 清潔工作本司亦可協助選聘一專業清潔承辦商負責向有關場所提供專業清潔服務。2.5.4 設備維修保養上述有關場所之硬體配備如有任何損壞或維修需要，本司可協調貴司與貴司所指定之施工單位進行維修及跟進，確保有關設施及裝正常運行使用。2.6 協助發展商進行促銷活動的現場控制及管理于貴司進行上述项目之樓宇促銷活動時，本司會於事先就有關活動方案提供管理配合建議方案予貴司參考，並於活動當天，協助做好促銷活動的現場佈置、保安及清潔等工作，確保有關活動能順利進行；本司具有負責組織大型活37、動的經驗，如有需要可協助及組織銷售階段的各類活動，以配合项目的銷售工作。3. 交樓期間提供的服務本司于貴项目交樓期間提供如下服務：3.1 設計、佈局交樓處，以提供一適當的環境予業主辦理收樓手續。3.2 招聘管理人員，籌組西門口廣場之物業管理隊伍。3.3 從物業管理隊伍中抽取人員成立專門的交收樓隊伍，並做好該等交收 樓人員之培訓工作。3.4 代表或彙同貴司驗收施工單位移交之物業，並從用家及物業管理角度提出遺漏返修要求。3.5 協助發展商監管施工單位於指定之時間內完成有關之遺漏工程，以便物業能順利移交予小業主。3.6 爲業主辦理有關樓宇驗收手續，將樓宇正式移交予小業主。3.7 整理業主有關其單元之38、遺漏工程要求，並跟進有關之遺漏工程進展情況，及時向業主反映遺漏工程之完成情況。3.8 兼管小區日常之管理運作工作，履行小區日常管理職責。三、前期物業管理顧問之人員及時間安排1. 管理顧問人員安排物業管理顧問工作對於物業的前期及日後實際管理起到關鍵的作用，本司將安排不同專業且具豐富經驗的管理人員，爲貴项目提供全面及專業的顧問服務,具體顧問人員將安排如下：- 物業經理- 工程師- 人力資源管理主任- 專案管理經理- 財務經理- 清潔綠化專業人員- 酒店公寓部經理- 保安主任- 質量管理主任具體顧問小組架構見顧問小組架構圖。2. 顧問管理工作時間安排西門口廣場屬於高級住宅项目，本司深明顧問工作之深入39、程度及溝通的重要性，惟本司暫未能詳細瞭解貴项目的具體進度安排，故只能初步根據不同階段的工作重點，定立相關工作之時間安排，呈供貴司審閱：2.1 全面物業服務根據物業需要，本司將安排物業總經理長駐貴项目 ，本司之物業管理顧問經理負責瞭解项目進度和實際管理狀況，並及時提供有關管理建議及協助落實工作。具體時間安排：定期：長駐於現場，每周不少於一次參加會議非定期：特殊情況、接貴司書面通知及根據實際需要，參與具體工作及提供相關建議文件2.2 工程顧問專案開發前期，工程管理工作爲階段性的重點，本司將由公司總部派出總工程師，參與工程設計、設備採購及選型、日後管理、節能措施及從根據實際情況提供詳盡建議；並協助發40、展商落實工程方面工作。具體時間安排：定期：每周不少於一次到项目現場並參加工程例會（專案交付使用前）非定期：特殊情況、接貴司書面通知、圖紙會審及根據實際需要，到現場處理工程方面的問題及提供相關方案2.3 人力資源管理本司會按過往於國內及其它地方所累積的豐富物業管理工作經驗，就管理處架構及人力資源的合理分配，提供專業意見，以適應物業管理行業的“架構精簡，一職多能”的要求，有效減低人力資源成本；另可協助貴司組織銷售階段的工作人員隊伍，大大減輕發展人力資源方面的工作壓力。具體時間安排：視實際情況及專案發展進度，及時提供相關建議及文件2.4 財務管理物業管理屬於微利行業，健康的財務運作狀況，最爲重要；因41、財務財狀的好壞，可直接影響物業管理質素，及有可能出現因理解不同而令業戶産生不必要的誤解；爲此，良好的財務制度及運作方案，一直爲衆多發展商殷切的需求。本司將委派資深財務經理，負責該項顧問工作。具體時間安排：視项目進展況及發展商要求，及時提供相關建議及方案2.5 清潔綠化顧問项目於綠化佈局方面，有否考慮植物的生長特性，將對日後的綠化維護産生重要且長期的影響；建築設計單位一般會注重大廈的住宅單元佈局及美觀方面，往往較容易忽略日後清潔管理及節能因素；針對上述情況，本司于顧問期內會派出經驗豐富的清潔及綠化管理人員，提供如：植物品種選擇、種植分佈、複土厚度及清潔方面的清潔水源問題、清潔工具放置位置等，務求42、于项目建設階段對相關問題進行完善，避免發生後期再次重新整改等重復建設的浪費現象。具體時間安排：於上述工程設計及施工階段，到場參與會議、提供具體方案及協助發展商落實有關工作2.6 會所及公寓管理於會所及公寓（若有）設計階段，本司酒店公寓部管理人員，將及時提供相關方案及合理化建議。具體時間安排：視项目進展況及發展商要求，及時提供相關建議及方案2.7 保安顧問本司之保安主任會定期與各保安員開會，以瞭解其日常工作所遇到的困難及經驗，作出適當的協助。而有關情況，本司亦會定期以會議形式向發展商彙報，務求儘量做到上下溝通，上情下達及下情上達的情況；于顧問期內，本司將安排每周一次的培訓（內容包括業務知識、體能43、及操練等）。具體時間安排：定期：每周不少於一次到项目現場協助工作並參加（或組織）例會；每周負責組織一次保安員培訓。（项目交付使用前）非定期：特殊情況、接貴司書面通知及根據實際需要，到現場處理保安方面的問題2.8 質量管理顧問服務本司將安排，專職之質量管理顧問，爲貴司提供質量管理體系之管理模式，使貴项目有更爲專業的管理及對外形象，從而增加管理的知名度，更爲日後貴项目導入ISO質量管理體系認證打下良好基礎。具體時間安排：顧問全過程參與，惟派駐現場工作時間爲非定期形式。以上謹爲本司對西門口廣場的顧問工作的人員及時間安排，惟實際顧問工作內容極其具體及細緻，於上述安排上亦未必能完全涵蓋，本司將除上述安排44、外，會根據貴司的實際需要，提供切實有效的顧問服務。西門口廣場物業管理顧問小組架構圖廣州華聯建設物業管理有限公司西門口廣場顧問小組顧問小組組長1人（由本司之資深物業經理擔任）工程项目管理財務人力資源保安質量管理會所及公寓管理工程師及工程經理（1-2人）项目管理部經理統籌（1人）由本司財務經理擔任顧問（1人）高級行政人事主任（1人）保安經理（1人）質量管理專業人員（1人）酒店公寓部經理（1人）顧問小組總人數：7-8人注：上述架構所述成員爲主要顧問骨幹人員，本司將會視需要而由上述骨幹人員安排其他工作人員於貴项目之實際工作。西門口廣場前期物業顧問工作計劃表時間（月份）專案2005/7-82005/9-45、102005/11-122006/1-22006/3-42006/5-62006/7-82006/9-102006/11-122007/1-22007/3-42007/5-61. 大樓設計圖則及機電設備評定視乎施工單位提供資料定期向發展商提交報告2. 審閱機電設備合約及提交意見視乎施工單位提供資料定期向發展商提交報告3. 前期管理人員及售樓部工作人員安排擬方案及審核確定及到位協助及指導前期顧問工作4. 管理處員工入職時間表草擬審核確定5. 管理處人員架構表草擬審核確定6. 員工入職要求及崗位責任制制定審核確定7. 前期工作培訓課程開始8. 厘訂公共契約研討審核確定9. 用戶手冊及用戶守則草擬研46、討及審核確定10. 制訂二次裝修手冊草擬研討及審核確定11. 開辦預算案草擬及研討確定12. 首年預算案草擬研討及審核確定13. 訂定財務制度草擬審核確定時間（月份）專案2005/7-82005/9-102005/11-122006/1-22006/3-42006/5-62006/7-82006/9-102006/11-122007/1-22007/3-42007/5-614. 制定招標採購程式草擬審核確定15. 制定員工手冊草擬審核確定16. 制定工程部規章制度草擬審核確定17. 制定工作指引草擬審核確定18. 銷售階段清潔方案制定方案開始工作開展日常清潔工作19. 制定保安員手冊草擬審核確47、定20. 制定保安員職業道德規範及職責草擬審核確定21. 制定處理投訴及困難的方法草擬審核確定22. 制定緊急事故處理方法草擬審核確定23. 制定管理服務禮儀規範草擬審核確定24. 制定停車場管理方案草擬審核確定25. 厘定物業管理之增值服務/有償服務草擬審核確定26. 制定投訴處理程式草擬審核確定27. 制定長期/短期修繕計劃草擬審核確定時間（月份）專案2005/7-82005/9-102005/11-122006/1-22006/3-42006/5-62006/7-82006/9-102006/11-122007/1-22007/3-42007/5-628. 大廈公共保險制定方案招標投保248、9. 制定員工制服設計及審批招標及製作完成30. 招募管理處主要員工30.1 駐場經理入職30.2 物業部主管入職30.3 工程部主管入職30.4 文員入職31. 招募物業部員工招募甄選確定入職32. 物業部員工在職培訓及上崗完成33. 招募工程部員工招募甄選確定入職34. 招募管理處其他員工完成34.1 保安領班招募甄選確定入職34.2 招募保安員招募甄選並確定入職35. 管理處裝璜工程選址、設計及確定方案裝璜工程完成時間（月份）專案2005/7-82005/9-102005/11-122006/1-22006/3-42006/5-62006/7-82006/9-102006/11-122049、07/1-22007/3-42007/5-636. 員工宿舍選址及確定承租37. 訂購管理處設備制定方案審批購置38. 落實物業配套設備38.1 通郵進行工程完成38.2 有線電視進行工程完成38.3 電話進行工程完成38.4 煤氣進行工程完成38.5 永久供水/供電進行工程完成38.6 兩書完成38.7 製作管理處信紙、便箋、傳真紙、工作證等設計審定及定案付印完成39. 制訂樓宇交收計劃草擬審核確定印刷完成40. 發通知書及移交單元予小業主開始大部份交付完成41. 物業正式移交開始時間（月份）專案2005/7-82005/9-102005/11-122006/1-22006/3-42006/50、5-62006/7-82006/9-102006/11-122007/1-22007/3-42007/5-642. 其他42.1 交付使用前之工作計劃完成42.2 每月工作報告開始43. 管理處開始正常運作開始正常運作44. 二次裝修監管開始進行管理注：由於本司現階段未能詳細掌握貴项目的具體開發進度及詳細計劃，故上述顧問工作進度表暫按有關物業於2006年10月底正式交付使用而估算安排，如實際情況有所更改，本司將進一步進行調整。第四部份物業管理服務第四部份物業管理服務1. 物業管理服務西門口廣場爲一高級綜合性商住物業，本司對管理上述類型之物業有豐富經驗，基本上，對其可提供一全面性及高質素之物業管51、理顧問服務，其中包括以下範圍：1.1 物業接收與项目總承建商配合，協助發展商於現場跟進遺漏工程的處理，並協助發展商負責所有破損、遺留工程翻修的跟進工作等。1.2 保險估值按獨立評估之專業報告，建議一保險計劃予小區公共地方及設備，其他包括火險及附加險、公衆責任險及員工保險等，並按小區其他的特殊需要，建議附加保險安排。1.3 日常營運安排大廈整體24小時不停營運，並提供有關實際管理顧問工作服務，藉此維持高質素之管理隊伍。此管理隊伍將負責大廈保安、清潔、高標準客戶服務，維護公共設施包括停車庫之管理，以及大廈用戶及訪客之聯絡等。1.4 設備維護於西門口廣場之物業管理工作正式開展後，擬定未來長期及短期之52、設施維修保養計劃，作爲未來工作的藍本，確保所有設備均受到充份照顧，遇到有關保養工作保養商未能提供時，本司亦可安排小區管理隊伍處理。1.5 財務管理協助處理整個專案落成後之管理賬目，監察小區支出是否符合既定之預算，並安排管理處收取各客戶須負責繳付之費用，包括管理費及印製管理月結表以供業主參考及監督等。1.6 公共關係於小區日常管理工作上與各公共或私人機構之聯絡實爲必要，本司之高級職員可協助此一聯絡工作。1.7 報告本司受聘期內將定期提交報告，就小區之日常管理事宜，向發展商及小區物業管理公司彙報；報告形式及內容可按發展商的需要而配合。2. 管理公司基本架構及人員編制雖然管理公司原則上獨立運作，但仍53、在相當大程度上，要與發展商保持緊密工作聯繫及彙報工作情況；而本司現時負責西門口廣場一期之物業管理工作，對小區的情況及工作內容非常熟悉，運用於二期物業的管理工作中將更爲順利，且與發展商有更好的溝通與配合。物業管理公司管理骨幹人員除給予適當之培訓，指派到合適的崗位擔任一個重要角色外，更要監管整個管理人員架構操作，確保主幹人員適當地監管基層人員的工作，執行上級發給之工作指示；本司將于現時管理處架構的基礎上，按小區各物業功能要求補充及完善整體管理隊伍，而日後的主要人員及工作範圍如下；管理公司主要人選工作範圍2.1 物業總經理物業總經理爲駐项目最高負責人，直接向各業戶發展商負責，並執行公司之決策，其工作54、範圍如下： 物業總經理必須具備管理行業資深經驗而又能書寫聽講普通話、粵語及簡單之英語； 負責督導及監察所有管理員工工作表現； 每周呈交管理工作彙報； 審批物業運作支銷費用； 協調各部門之工作配合； 定期召開管業工作會議，以傳達公司政策及擬定工作方針； 處理屬下各組別工作報告； 監管承包商之工作質量，如察覺有差異時，採取適當行動糾正； 處理緊急事故及跟進業主租戶之投訴事項； 負責主管員工之工作考勤； 安排已訂定的保安、清潔、維修工作工序，並在有需要時作出適當之調整以配合實際需要； 籌辦教育業主租戶，舉辦專題活動，提高業主租戶之自律及自覺性； 安排再培訓課程，使管理員工能經常溫故知新，保持高度警覺55、性； 檢討緊急應變程式，以備發生事故時，當值員工有所依循。2.2 高級物業主任高級物業主任須向物業總經理報告，並執行下列工作範圍： 監管轄下員工能完成工作指令； 安排例行巡邏，確保：- 保安人員緊守崗位；- 清潔程度保持高級住宅小區水平；- 盆裁園藝擺設滿意；- 消防走道暢通無阻；- 發生事故後，第一時間抵達現場指揮，控制局面； 以誠懇耐心之態度處理投訴事件，並跟進及記錄事件之經過，及于適當時候向物業總經理彙報事件之處理方法； 檢查員工出勤記錄，調動人員補缺； 每日呈交工作記錄存檔及跟進誤差； 協調業主租戶對管理工作的安排。2.3 駐小區工程師 編訂長短期修繕計劃，以備適當之零配件，確保小區機56、電運作發生故障時，能於最短時間內回復正常運作； 定期檢查各機電系統，包括後備系統在內； 制訂緊急應變措施，以備發生事故時，能以最迅速時間控制防止擴散； 因工序需要而涉及停電、給水、空調、電梯時，需預先通知物業部及認同後，以通告形式預先通知各業主租戶，做好準備； 確保維修技術人員每月完成檢修工作後，填寫有關工作紀錄； 監察所有有關工程事項，包括合約保養商工作範疇等； 審訂工程報價單，在作出比較建議後，交物業總經理批核； 制定工程招標細則，並落實有關之招標事宜，於工程開展後，負責監察承造商工作質量及進度； 確保機電維修，檢查等工序進行時，有關人員已配備安全裝備，以及應急措施； 審批業主租戶遷入時之57、裝修設計，確保其工程並無違反大廈公共契約及影向小區建築結構，以及小區外觀。本司除安排上述管理處主要管理層爲西門口廣場實施整體綜合管理外,於商業及住宅部份物業之日常管理中,更會以實際管理需要爲原則,採取專業管理隊伍相對獨立分離的人員安排（即商場、寫字樓及住宅建立不同專業需求管理人員班子），務求爲商場、寫字樓及住宅提供更爲專業的管理及客戶服務。3. 管理公司財政分配及預算開支小區初步支出概略將列明各項支銷估計，本司乃根據同類型住宅小區支出資料，再以國內城市平均物價及工資的水平配合而成，準確程度甚高。對一切支銷均有緊密的監管制度，控制支銷，如無特殊意外，管理費應可維持最少一年不變。主要財政支出集中在58、員工薪酬、公共電費及儲備基金。有關財務制度，將由物業管理公司財務主管、物業總經理及發展商共商協定而成。如有特殊支銷時，經開會討論後，會由物業總經理呈遞報告分析，由發展商決定進行。物業總經理及財務主管應以已批核之管理預算案爲最後標準，控制小區內之所有支出。4. 管理的收費範圍及收費標準管理費的標準原則上由西門口廣場的總建築面積平均分攤，因樓層出售時，一般都按建築面積計算，故公共地方的管理費，實際上乃由小區全體業權人共同分攤，管理費原則上每年最少可調整一次，以備應付通貨膨脹、物價調升，以及薪金增長。管理公司之收費範圍，一般爲管理費。所有應收費用將按固定收費率收取，管理費按建築面積計算。換言之，所有59、收費標準，都以劃一公平原則爲主，對小區之共同業主有一個合理的交代。發展商批核之管理預算案=每平方米之管理費西門口廣場建築總面積（各不同性質物業）5. 管理公司人員招聘及培訓計劃5.1 人員招聘對於招聘人員方面，本司將通過公開招聘組成。所有不同類別員工的年齡、學歷、工作資歷將作爲取錄的主要原則，同時員工質素將採取精英制，有能者當之，絕不姑息冗員存在。本司對招聘人員的入職要求明細表，請容後與貴司商研後跟進。5.2 培訓工作國內發展專案的物業管理因實際的需要，同時客戶的要求亦越來越高，只有專業化的物業管理服務，才能擺脫一年新，兩年舊，三年破的垢病，管理行業最重要的資産爲人材及專業知識，在這一門以人力60、作爲主導之服務行業，每階層的管理員工均應接受專業之培訓，培訓內容除包括現代化物業管理教育外，亦輔以應急及突發事件處理技巧，培訓課程主要爲理論與實踐並重，雙管齊下。而其他員工之培訓課程，本司將會輔以有關其工作崗位的要求而定，清潔員工的培訓課程將包含： 工業安全 使用清潔器材 清潔用料認識 建築材料認識而有關維修工程人員將輔以： 工業安全 電梯運作流程 給/排水系統 配電設備 後備系統 維修工具使用管理人員的培訓專案則包括： 物業管理的工作目的 物業管理法例 業主公約 業委會的成立及其功能 管理預算案 物業保險種類 招標形式 管理員的職責 罪案處理方法 巡邏時須留意的事項 停車場職務 處理緊急事件61、之方法 防火及消防設備的運用 撰寫報告 與客戶之關係及服務標準 工作健康及安全有關培訓計劃，本司將會適時制定培訓課程表，使各級職別人仕能接受有系統地認識工作崗位的培訓，爲業主提供優質管理服務。而本司會按各員工職責所需而進行一系列之管理培訓工作，俾各員工均能明瞭其本身之職責及將之付諸實行。6. 管理公司前期工作及時間安排有關籌備前期管理工作可分爲四個階段： 籌備期 招募培訓駐場員工 交接房産期及裝璜期 正式運作6.1 籌備期於簽訂管理合約後，本司建議於小區交付使用前四個月安排物業總經理到位，協助處理各項管理事務，屆時華聯建設總公司亦於適當時候參與工作。物業總經理將同時需跟進瞭解工程進度、大廈機電62、設施，撰寫裝璜守則、業戶手冊，安排員工招聘，面試、甄選應聘者，編排培訓課程、協助推廣，並加強與施工單位聯繫，按照時間表報告工程情況並與當地官員、審批單位多作聯繫協調，每周呈遞書面報告呈予發展商及總公司參閱。于開展管理處的籌備工作時，首先由發展商撥調適量管理費之金額予管理公司，作爲管理處開辦費用。本司將彙同物業總經理、財務總監等，以管理會議形式，建議各項財務制度、管理制度，訂定管理費按金、開發基金、開設銀行賬戶、刻制公章，以及預算管理處裝璜費用、添置文儀器具、影印機、傳真機、電腦配套、家俱等等估計費用，由本司呈遞報價比較並取得發展商同意後，落實執行。本司會儘量減省不必要之開支及通過嚴格控制購置有63、關器材之費用，以祈運用最少的開辦資金開展管理處之運作。本司於籌備期內會召開多次管理會議，參與人仕應爲管理公司領導、物業總經理、財務總監、各部門主管及發展商代表等。至於其他籌備工作，亦會由本司負責統籌安排。6.2 招募培訓駐場員工爲確保各級別員工能準時招募到位及開展培訓工作，以及在職訓練，本司將於稍後制訂有關之各項員工入職時間表，俾執行人員落實處理。6.3 交接房産期及裝璜期於小區正式交付使用前，組織接收小組，將工程已完竣之樓房接收，並於跟妥各項遺漏工程後，準備移交予有關的業主。於接收該等房産前，除與發展商辦妥所有應辦手續後，管理處亦要確定管理費按金，維修基金及其它應付數額，已然完全清付。于裝修64、方面，業主租戶在進行裝璜前需呈遞全套裝璜圖則一式四份，由管理公司審批，圖則批出後管理公司保存一份，管理處保存一份，以便於日常巡查時可以對照工程是否依例進行，業主租戶收回兩份，其中一份必須於工地當眼地方懸挂，供各有關人仕隨時查閱。此外，管理處並提供臨時供電安排，以備業主租戶裝修所需，所有消防及其它重要系統的改裝工程，必須經管理處認可承包商負責進行。于該段時間內，小區內的保安及防火最爲重要，因爲小區總承包商的施工隊尚未完全撤離，各單元委聘的裝璜承包商又開始進入小區內施工，加上銷售代理、客戶、業主等型型種種，各行各業人仕均會進入專案內，所以保安最爲重要。本司會定立管制制度，記錄進場人仕資料，尤以承包65、商資料最爲重要，並需每日登記開工人數，發給胸章。管理員及工程人員（包括主管在內）每天均必須巡視各施工現場，禁止違規改建，尤以晚間停工後，確保無火種遺留，水制、電制關妥，各單元內不准留宿等一系列保安措施。6.4 正式運作由有關部門發給正式交付使用證開始，小區已當然爲正式運作，亦即實則管理事務開始，所有業主必須按小區公共契約規定由該日起支付管理費，無論其單元是否有人使用。而屆時所有到位的物業管理員工亦已接受了培訓及實際在職訓練，理論上已可應付物業管理工作需求，而小區主管員工亦開始加強監控糾正各員工的工作表現，確保運作正常。有關小區之各項管理制度，本司將以有效率、系統性及專業化的原則定期作出檢討及修66、訂，其中當然要參照國內法規及酌情予以修改，本司明瞭絕不可能把一套管理系統不折不扣地引進另一個專案。本司對各項國內管理制度已有足夠瞭解，基本上亦由於要面對進步一日千里的市場，業主租戶對管理質素的要求，本司會通過內部會議的形式，檢討修訂制度上發生的問題，同時亦憑藉內部會議，加強管理處之內部溝通，有關內部會議之議決事項，亦會呈交予本司上層領導參閱。相信貴司定必理解任何系統都不可能稱爲（完美），而需要不斷檢討、改進、配合時代變化及市場需求。第五部份進一步物業管理方案第五部份進一步物業管理方案一、 住宅管理本司根據現時在管理的西門口廣場一期物業所積累的經驗，以“揚長避短”的工作態度，正確認識管理上存在的67、不足，並於二期物業的管理工作中作實質改善及提升；一方面對一期及二期的管理工作以順利的延續，二方面於二期完成階段對整體的管理形象作全面的提高，以祈在小區整體完成時真正體現高標準的物業管理服務，爲此本司從上述管理服務內容的基礎上設立進一步的方案，以供參閱。1 各物業功能的出入口爲維持商場、寫字樓及住宅不同功能的獨立性，避免商場客人、寫字樓業戶及住宅住戶共用同一出入口，本司建議小區將寫字樓、商場及住宅部份入口分開設置。本司建議寫字樓入口設於首層，面向大街，而商場及住宅則分別設另外獨立入口進入，形成相對獨立且與不干擾的獨立通道。2 小區穿梭巴士服務西門口廣場雖位元處廣州市中心區域，交通亦極其便捷，惟爲68、更方便業戶往返小區及廣州各主要中心地點及各主要辦公商業區，本司建議貴司可考慮爲小區業戶開設穿梭巴士服務，即可提升小區高級物業的形象，亦可盡顯業主/業戶尊貴身份。3 社區文化活動及環境社區文化本司認爲，社區文化建設對增加小區業戶對小區歸屬感尤爲重要。本司會於每年首月向貴司提交一份小區年度社區文化活動計劃，待有關方案經發展商同意後實施執行。除一些中國傳統的節日外，部份西方主要之節日期間，亦應舉辦一些慶祝活動，以迎合不同業戶對小區社區文化的要求。一般情況下，本司會建議於下列節日期間舉行慶祝活動： 元旦新年 中國傳統的農曆新年 六一兒童節 暑假期間 中秋節/國慶節 重陽節 耶誕節4 便民服務於條件允許69、的情況下，本司將爲西門口廣場業戶提供更多類型之有償增值服務，服務專案可包括家傭服務、家居清潔服務、室內綠化佈置及養護服務、洗衣服務、家居維修及室內裝修服務、租務管理服務、商務中心服務等，此舉除可增加管理處收入外，亦可爲小區業戶提供更多元化及完善的管理服務。而有關之收費標準，將經發展商審批同意後方才實施。此外，本司亦會結合西門口廣場之實際情況，與相關部門聯繫，力求于不增加小區業戶支出的情況下，爲小區業戶提供更多之便民服務，包括（但不限於）代訂及送貨服務、代訂報刊雜誌服務、資訊收集服務、送餐服務、票務服務、租車服務等。因應西門口廣場的初步情況，本司認爲可根據業戶的需要，爲業戶提供下列便民服務：4.70、1 有償服務服務內容費用及說明I. 禮儀服務1) 租擺鮮花、盆景由業戶自行支付租金，管理處收取5元手續費2) 代接送客人往返、火車東站、機場或其他指定地點由業戶自行支付有關費用II. 家庭服務1) 更換嵌入式燈具不含材料收費2元/個2) 更換指甲開關、電插座、及插座面板不含材料收費3元/個3) 更換空氣開關、漏電開關不含材料收費10元/個4) 安裝及改動供電線路、電話線路、電視天線線路不含材料收費15元/米5) 安裝吸頂燈、壁燈、光管不含材料收費12元/個6) 安裝熱水器不含材料收費30元/台7) 更換信箱鎖收費10元/把8) 修補牆壁批蕩、翻新乳膠漆不含材料收費18元/平方米9) 更換水錶收71、費25元/個10) 更換座廁水箱配件不含材料收費15元/套11) 疏通室內排水管、浴缺、洗手盤下水管不含材料收費10至20元/次12) 更換門鎖不含材料收費10元/個13) 安裝窗簾架、挂衣架、鏡、畫收費2元/個/次14) 一般性家居清潔不含材料收費8元/小時/人15) 一般性家居清潔包含材料收費10元/小時/人16) 開荒清潔包含材料收費15元/小時/人17) 包月清潔視清潔面積面議18) 地毯清潔收費4元/平方米19) 木地板打蠟收費4元/平方米20) 大理石打蠟抛光收費7元/平方米21) 大理石石面保養收費15元/平方米22) 洗衣服務由業戶自行支付有關費用23) 家庭醫療保健服務由業戶72、自行支付有關費用24) 代購物品服務由業戶自行支付有關費用III. 商務服務1) 傳真按電信局標準2) 打字由業戶自行支付有關費用3) 複印由業戶自行支付有關費用IV. 其他服務1) 備餐及送餐服務由業戶自行支付有關費用2) 存倉及搬運服務由業戶自行支付有關費用V. 會所康體服務1) 游泳池8-10元/人/次2) 乒乓球10元/小時3) 桌球15元/小時4) 棋牌室10元/小時5) 桑拿10元/人/次6) 健身室/舞蹈室晚上8：00至11：00收費8元/人/次4.2 無償服務服務內容備註VI. 禮儀服務1) 代招計程車免收手續費2) 租車服務免收手續費3) 代收、發信件/郵包免費VII. 家庭73、服務1) 代訂礦泉水、蒸餾水等免費2) 更換燈泡、石英燈、節能燈、日光燈免費（不含材料）3) 室內電氣線路故障檢查免費4) 家用電器故障檢定免費5) 用電開關跳閘重定免費6) 更換水龍頭免費（不含材料）7) 檢查煤氣爐、熱水器點火異常免費VIII. 商務服務1) 代訂報刊/雜誌免手續費2) 代訂車、船、機票及酒店免手續費3) 地區資料搜集免手續費IX. 代聘家教服務1) 小學、初中、高中家教免手續費2) 外語補習或方言教授免手續費3) 音樂、舞蹈、繪畫等培訓班免手續費4) 其他專業補習培訓班免手續費X. 康體服務1) 室外兒童遊樂場免費2) 圖書閱覽免費3) 外借圖書免費4) 健身室/舞蹈室日74、間（晚上8：00前）免費以上爲本司對西門口廣場一期管理過程中，根據實際情況及配合西門口廣場二期的物業檔次所制定的便民服務內容及收費標準，惟上述服務內容未必能涵蓋全面及所定之標準亦需於實際管理過程中有所調整。5 空中花園管理位於小區三層之架空花園，屬於小區之整體公共配套設施，原則上小區的各部份業戶均有權使用，爲有效地杜絕不同部份物業使用人前往其他地方，而影響其他業戶，本司建議於各幢物業之平臺花園出口加裝單向密碼門，以免造成業戶之間相互影響，6 智慧化系統的管理、維護根據西門口廣場的情況，結合本司過往之管理經驗，就小區智慧化系統管理、維護提供以下建議：6.1 小區智慧化系統的組成1) IC卡可視對75、講門禁IC卡門禁管理系統採用加密的感應式智慧卡（或密碼鍵盤）作爲開門匙，住戶可通過IC卡開啓住宅入口大門，進入大廈。而監控中心的管理員也可通過管理主機與訪客或住戶直接對話，即時爲用戶及訪客解決困難。通過安裝門禁管理系統，可以杜絕閒雜人員隨便進入住宅樓內，可更好地保障大廈內住戶的人身及財産安全。2) 閉路監控系統閉路監控系統是通過于大廈首層各出入口、電梯轎廂內、停車埸出入口安裝攝像機，用來監察人員流動情況。通過合理地分佈攝像機，可及進發現大廈內有否可疑情況，防止意外事件的發生。3) 周界防範系統此系統是通過在大廈周界位置安裝紅外線對射探頭形成電子圍牆，當有人穿越防區遮擋紅外線後，安裝於小區監控中76、必的報警主機立即發出報警嗚響，通知值班人員趕往現埸處理。4) 電子巡更系統在小區內各主要通道及住宅樓層公共區域安裝巡更感應點，巡更保安員手持巡更器，按指定的路線進行巡更，採取了電子巡更系統，將會更有效地監管巡更員的工作，避免了漏巡及謊報情況出現。6.2 充分發揮高科技在管理中的設想通過安裝智慧化設備可爲業主提供一個安靜可靠的居住環境及改善業主的生活，也可提高物業管理的服務質素和效率。6.3 巡邏路線的最佳選擇最佳的巡邏路線，必須有小區的平面分佈圖資料才能提供，故需貴司提交上述資料後，本司再根據貴小區之具體情況提交相關意見。6.4 住宅小區報警的應急處理根據本司過往之管理經驗，住宅小區應急處理內77、容包括：- 受傷/急症- 停電- 惡劣天氣- 意外盜竊- 水災- 疏散/撤離程式- 盜竊- 火警就上述應急事件之處理方法，本司將會詳細按小區之實際情況，擬備相應之緊急應變措施，載於小區用戶手冊內，以備小區業戶隨時查閱。而管理處之相關員工亦會通過日常之物業管理專題培訓及演習，熟煉掌握有關緊急事件之應變技巧。6.5 保護智慧化系統的預埋管線及各種公共管線設施的措施于樓宇交付使用前，管理公司將協同發展商與小區各系統施工單位進行物業之工程驗收移交工作。于此階段，管理處將向有關智慧化系統及各公共管線工程承判商索取相關之竣工圖紙，以瞭解及掌握小區各系統之佈線規劃。而于本司接管上述系統後，將按實際需要，建議78、發展商於上述系統有關位置設置有效之永久性標誌，以提請用戶注意(於有關永久性標誌未安裝前，管理處亦可負責安排設置有關臨時標誌)。而若部份業戶有需要對上述系統之室內部份進行改動或增刪，管理處亦將會於嚴格審核有關業戶提供之相關圖紙後，安排小區相關系統之指定承判商進行統一施工(有關規定於裝修手冊中列明)。最後，由於各用戶在其聘用的裝修公司爲其提供裝修服務期間要對裝修工人的作業行爲負有完全責任，因此爲充分保障有關裝修公司所雇工人因意外疏忽所造成公共傷害及對管理處之賠償責任，管理處將建議用戶爲其所有的裝修工程向保險公司購買足夠的臨時保險，諸如火險、勞工保險、第三者保險、或全保等，用戶可以根據實際需要與保險79、公司接洽。7 根據入住前後及各個管理時期的特點，採取相應的安全防範措施7.1 交付使用前一般于樓宇交付使用前，因施工單位並未將樓宇移交予發展商及物業管理公司，故小區之安全保衛工作應由有關施工單位負責（一期物業、售樓部及樣板間除外）。7.2 裝修入住期據本司過往之經驗，于樓宇交付使用初期，一方面，住戶需進行室內二次裝修工程，另一方面，部份施工單位仍需對小區部份工程系統或設備進行手尾工程或應業主之要求進行翻修工作，故造成小區內施工人員較多之情況。于此階段，管理處之安全防範工作重點在於施工及裝修人員之管理，有關安全防範管理措施包括但不限於：- 小區大門出入示證及登記- 規定施工人員進出路線- 施工人80、員佩戴施工證備查- 管理處24小時巡查- 施工單元按規定配備滅火筒- 物品放行登記- 嚴禁裝修人員留宿或于裝修單元內煮食7.3 日常運作於小區裝修期後進入日常管理運作，有關安全防範管理措施包括（但不限於）如下：- 小區大門出入示證及登記- 管理處24小時巡查及監控- 物品放行登記- 管理處24小時服務熱線- 定期檢查消防設施及保持消防通道暢通- 定期進行消防演習- 於舉行特別活動或假日等日子有效控制人流- 定期檢討及按需要調整保安崗位- 定期檢討及修訂有關保安制度及相關措施- 定期對安管人員進行專業培訓8 對房屋裝修的監管方案、方式、措施和所達到的效果于裝修方面，業主租戶在進行裝璜前需呈遞全套81、裝璜圖則一式四份，由管理公司審批，圖則批出後管理公司保存一份，管理處保存一份，以便於日常巡查時可以對照工程是否依例進行，業主租戶收回兩份，其中一份必須於工地當眼地方懸挂，供各有關人仕隨時查閱。此外，管理處並提供臨時供電安排，以備業主租戶裝修所需，所有消防及其它重要系統的改裝工程，必須經管理處認可承包商負責進行。于該段時間內，小區內的保安及防火最爲重要，因爲小區總承包商的施工隊尚未完全撤離，各單元委聘的裝璜承包商又開始進入小區內施工，加上銷售代理、客戶、業主等型型種種，各行各業人仕均會進入專案內，所以保安最爲重要。本司會定立管制制度，記錄進場人仕資料，尤以承包商資料最爲重要，並需每日登記開工人數82、，發給胸章。管理員及工程人員（包括主管在內）每天均必須巡視各施工現場，禁止違規改建，尤以晚間停工後，確保無火種遺留，水制、電制關妥，各單元內不准留宿等一系列保安措施。9 住房被盜和車輛丟失的責任和承諾管理處將安排嚴密之保安制度，包括24小時不間斷巡邏、出入查證、利用小區之保安設施進行24小時監控等，以儘量避免於小區內發生任何保安意外事件。而爲進一步保障小區公共財産安全及西門口廣場之發展商、全體業主、住戶及管理者之利益，本司將於接管西門口廣場之物業管理工作後，制定一全面之小區保險投保建議方案予貴司考慮，有關保險一般包括財産一切險及公衆責任險。若小區不幸發生住戶被盜或車輛丟失事件時，管理處將會第一83、時間作報警及報保險公司處理，當有關事件被界定爲因被保人于經營業務過程中之意外或疏忽而造成並依法應由被保人承擔的經濟賠償責任，有關保險將會生效並將由有關保險公司按投保條款負責賠償。而若有關事件被界定爲非管理者責任時，事件將會交由公安部門進行處理。10 對建築外表規範化管理建築外表包括建築物之外牆、外露之窗戶、欄杆、陽臺等。就上述部份之使用及裝飾，本司將於小區管理公約、業戶守則中進行明確規定：不得改變西門口廣場任何部份的外貌，包括單元外露之窗戶、欄杆及陽臺不得改變原有色彩；不得在有關樓宇由管理者指定位置以外的地方或外牆安裝任何空調機或其他固定設施；不得在西門口廣場任何地方加建或安裝任何雕塑品、遮光84、簾、遮蓬、花架、天線、旗杆、懸挂旗幟、橫幅標語、廣告牌、招牌、燈箱或其他任何伸出物，如違反規定，管理者有權於任何時間拆去加建物而毋須事先通知，該業主須承擔一切有關費用及責任。管理處除於業戶裝修、搬遷及日常居住期間嚴格執行上述有關規定外，更會根據小區不同階段之管理工作所需，調整監管工作重點，務求令小區長期保持良好之外觀，以令小區住戶擁有一優美及舒適之生活環境。11 物業維修養護計劃和實施11.1 房屋本體及室內公共設施的檢查和保養1) 每年1月至2月對小區各樓宇結構作全面檢查，檢查的主要專案有：地下層結構牆有無嚴重裂縫；地面有否地下水滲出。梁、柱、樓板有無傾斜、變形、開裂和外露鋼筋現象，發現問題85、及時維修。2) 每年全面檢查樓宇外飾面之完好程度，發現破損即安排維修。每5年清洗外牆一次。室內入口大堂、樓梯牆體及天花每4年全面修補、粉刷一次。小面積的牆面孔洞、汙進每年進行一次修補及局部粉刷。3) 每年2月雨季到來之前，對各樓樓宇之天面及平臺花園防水層，作全面檢查，發現破損及時修補。並同時清洗排水溝、地漏口之雜物，保證排水暢通。4) 各棟住宅入口大堂、各層電梯廳、走火樓梯地面磚和地腳磚，每年檢查一次，發現裂縫、空鼓等情況及時維修。5) 公共區域之門窗每半年作例行檢查。6) 每年對小區公共樓梯及臺階進行檢查：樓梯扶手緊固度的檢查；鐵構件生銹則進行局部補漆；梯級有裂紋和崩角及時修補。7) 每年冬86、季對小區各棟樓宇天面構架避雷帶、避雷針及接地引下線作外觀檢查，如發現有斷裂、脫焊現象及時維修，每二年塗防銹漆一次。按照高層建築之防雷要求，每3年委託市防雷監測所對防雷系統進行檢測，如有不合格的專案馬上安排維修。8) 每年11月至12月，對小區的消防設施（消防栓、消防接合器）作全面檢查清點，應保證配件齊全，閥門開關自如，無滲漏。並到各棟頂層最遠端消防試栓作噴水試驗，以檢查壓力情況。9) 每年季雨到來前檢查小區各處之雨水地漏管及市政排水渠是否通暢，如有堵塞應及時疏通。10) 公用電器的檢查和保養。11.2 給/排水系統的維修保養1) 每月對生活水池及消防水池作一次檢查：應保證進水閥開關自如無滲漏現87、象；水池應沒有滿溢及漏水現象；溢流管、排放管的防蚊蟲隔網應完好。每月抽取生活水池水樣作目測檢查，若發現渾濁度及沈澱物超標，則安排專業公司清洗水池，以保證二次供水之水質符合防疫衛生要求（清洗水池的次數每三個月不少於一次）。2) 每日巡檢水泵運作情況：檢查電機電流、出水壓力、軸承溫度及運轉聲響。如發現水泵軸封漏水嚴重，應及時更換填料。3) 消防給水系統應保持自動狀態，每半月開啓運轉消防水泵一次，每次15分鐘。爲防止管網由於水靜止生銹，系統內各閥門（消防栓箱閥門除外）每月開關一次，每年更換一次系統記憶體水。4) 每半年對消防給水系統進行定期檢查，檢查包括：消防栓泵、噴淋系統及其管道、閥門、消火栓，使88、之處於完好的備用狀態。對自動噴淋滅火系統，要定期作泄壓放水起動消防泵試驗，使系統處於正常狀態。5) 水泵房內的泵體及水管每四年翻新油漆一次，室外給水管每三年油漆一次。閥門、閥杆每季度加注黃油潤滑。6) 每季檢查一次各雨水管落水口，排水渠是否堵塞，發現堵塞即時疏通。每月檢查地下層集水井內潛水泵之運行狀況：檢查手動及自動控制功能，排水管止回閥應能開閉自如，無返湧。每季度井底清淤一次；每半年控制箱清塵及緊固接線；潛水泵每年拆開疏通異物，更換潤滑油。7) 每半年用消防栓沖刷化糞池一次，以便將結垢的沈澱物沖散。如沈澱物過多，造成排水不暢滿溢，則安排專業公司來進行清理。8) 市政沙井，每季度進行一次掀蓋檢89、查，發現堵塞及時疏通。11.3 供配電系統的維修保養1) 配電房設備- 對已投入運作的變壓器，每天應巡視一次每周進行一次關燈檢查：主要檢查變壓瓷瓶有否放電現象，電纜接線頭有否發熱變紅。每半年對變壓器進行一次維修保養工作：抹拭瓷瓶；緊固高低壓兩側的接線（特別是低壓側中性線接地點）；繞組散熱風扇注油潤滑；搖測變壓器的絕緣電阻。- 高壓電櫃每半年作一次停電檢查保養：抹拭真空開關之滅弧筒和支承絕緣子；搖測開關絕絲電阻及接觸電阻；傳動部位、插入觸頭、小車導軌、接地刀閘，儲能機構加注潤滑油；緊固二次結線及吸塵；檢查表計及指示燈是否完好。每年冬年，拆除閥式避雷器，送供電部門作檢查。- 低壓配電櫃每半年進行一90、次全面檢查保養，保養工作分兩部份進行，先保養應急電源段設備，後保養正常電源段設備。保養內容如下：檢查母線接頭有無發熱變色，緊固連接螺絲；檢查母線上的絕緣子有無鬆動和損壞.；檢查總開關及各分開關的主觸點燒蝕情況，檢查滅弧罩是否燒黑和損壞；緊固各接線及清潔電櫃內積塵，對開關作手動和電動分閘試驗；對電容櫃的各個電容作外觀檢查，有無膨脹變形現象及緊固接地裝置。2) 應急後備電源- 每周清掃機組表面浮塵，檢查燃油及機油油量和水箱冷卻水量是否充足；用電液比重計檢查蓄電池量是否正常；電液不足應及時補充。每月啓動機組作空載試驗，檢查機組運作情況是否正常（電壓、頻率、油壓、水溫等指標應符合指標要求，否則查明原因91、）。- 機組運作時間累計50小時，清掃空氣濾芯，調整充電機皮帶。運行250小時，檢查更換機油、柴油、水篩檢程式。運作500小時檢查及調整氣門間隙、供油提前角；更換冷卻液。- 發電機軸承每月加注黃油一次；每半年清掃機組控制電櫃浮塵和緊固電櫃接線。每年搖測發電機絕緣電阻是否符合規程標準要求。11.4 電梯系統爲確保電梯系統能安全可靠運作，各大廈內的電梯設備將由專業公司進行維修保養，管理處工程部將安排專責人員對保養工作進行監管。管理處工程人員每天應對大廈內各台電梯進行巡視，以便及時瞭解電梯運作狀態，巡查內容如下：1) 機房部份巡視檢查曳引機運行聲音是否正常，應無振動、異味等異常情況，散熱風扇應運轉良92、好；制動器動作應可靠。機房排風設備應能運轉正常。2) 轎廂部份檢查轎廂內的照明及通風設備是否完好；轎門安全觸板功能是否有效；內外呼按鈕和指示燈應正常；試運行電梯應無明顯的振動和異響；停站平層精度應符合要求(15mm)；轎廂門的開閉有無撞擊聲。若於上述檢查中發現問題，應及時聯繫電梯公司進行維修。每年委託勞動局電梯監察部門對各電梯進行一次安全性檢查，並取得年檢合格證。11.5 消防自動報警系統每天對火災報警主機進行自檢功能檢查，確保系統處於良好狀態。1) 每半年對系統設備進行以下檢查保養：- 測試主控屏主要工作電壓，檢查備用蓄電池是否正常，並進行備用電源測試，清掃印表機。- 檢查各樓層模板箱內之線93、路有否缺損和故障隱患。- 對消防聯動櫃進行清掃除塵，檢查接線端子有無電線松脫，導線編號是否完整清晰。2) 每年進行的檢查保養工作：- 對煙、溫探測器逐個拆下清潔表面浮塵及鏽斑，並緊固接線。- 隨機抽取3%煙感器，作噴煙試驗看報警是否正常。- 類比火警狀態作消防聯動試驗：有關的消防水泵、防火卷閘，消防風機、警鈴、電梯等受控設備應作出正確反應。有問題應及時維修，並作好記錄。- 檢查消防緊急廣播系統中的區網域控制器、擴音機、咪頭、喇叭是否能正常使用。- 清點檢查各處滅火器數量：泡沫滅火器應檢查使用有效期，若已到期應換藥；氣體滅火器應檢查重量或壓力，不足時應送外灌充。11.6 保安監控系統1) 每周清94、抹顯示器熒光屏表面浮塵；每季清抹各攝像機鏡頭。發現圖像模糊，應調整鏡頭之光圈及焦距，直至清晰爲止。2) 每季度對監控中心設備，包括錄影機切換器、控制器，分割器進行功能檢查及清掃線路板。11.7 停車場設施的維護保養1) 每月對收費系統之出入口控制機、車輛檢測器、攝像機、UPS電源、電腦等硬體設備及管理軟體作常規檢查，發現問題及時處理。2) 每半月對車場照明進行檢查，對損壞的燈管及時更換。3) 每季度對道閘作例行保養，保證道閘控制正常；車位元畫線，禁停線和標識每三年用馬路漆重刷一遍；路障（雪糕筒）每年翻新油漆一次。4) 車場送、排風機，每月加注潤滑油一次；每季度調整皮帶，每半年清掃控制箱積塵及緊95、固接線；每年搖測電機絕緣電阻及清掃風籠。11.8 小區其他公共設施的維護1) 噴水池- 對噴水池設施，每季度檢查保養一次；調整各噴頭水流之平衡；緊固水底燈具，檢查清理潛水泵吸水口隔網的雜物。- 每年更換潛水泵內之潤滑油。2) 游泳池每年四月份對泳池設施進行全面檢查。- 對泳池和浸腳池的池底、池邊、步級瓷片作全面檢查，發現破損應儘快修補。- 對更衣室設施，如：花灑龍頭、地席、挂衣架進行檢查，保證能正常使用。- 對泳池迴圈濾水系統中的水泵、濾缸，加藥計時器等設備進行試運行，發現異常及時維修。- 對泳池的池底燈及周邊照明進行檢查，發現燈泡損壞及時更換。3) 路燈及週邊燈飾- 每天對小區內各處路燈進行96、巡視，發現燈泡損壞及時更換。- 每季對柱燈座螺絲檢查緊固；高壓納燈每季度檢查一次鎮流器及觸發器、緊固接線；對霓虹燈燈飾，每周檢查一次，發現有缺劃，跳火放電現象，應及時維修。- 柱燈草坪燈每3年翻新油漆一次。4) 兒童遊樂設施- 每周檢查設施一遍：發現有損壞或有安全隱患，隨時進行維修。- 每月保養一次：緊固螺絲、加潤滑油，每兩年翻新油漆一遍。5) 排水渠、沙井- 每年二月雨季到來前，安排清理小區內各明渠之雜物，以保證排水順暢。- 每兩年對小區內各沙井蓋，明渠蓋防銹漆。6) 公共衛生設施- 每季度對公共垃圾房作一次檢查：地面、牆壁瓷片有否破損，地漏管有否堵塞，水龍頭有否漏水，如發現問題，安排維修。97、- 公共垃圾筒每兩年翻新油漆一次。7) 道路每季度對小區內之道路進行檢查，發現地面有下陷，裂縫應及時修補。12 評估會所功能於會所功能方面，本司會按其所需充分發揮其會所特色，故除加強基本康樂服務外，本司亦會按西門口廣場住宅業戶所需，安排加插不同的專業導師進行一系列的有償興趣學習班，如插花班、兒童習泳班、氣功班、網球班或油畫班等，以加強住戶間的聯繫及小區的和諧氣氛；而商業樓宇方面（主要爲寫字樓商務業戶）客戶，對會所亦會有一定需求且于功能上將與住宅有所區別，本司屆時將根據會所的硬體配置並參照同類型物業之商務客戶對會所的需求，提出功能設置及經營管理方面的建議，供貴司參考，務求會所日後所設定的功能可滿98、足小區不同客戶的使用需要。另，本司亦會視乎情況組織居民間的比賽及活動，如乒乓球或棋藝比賽等；如有可能，更可組織居民興趣隊伍與鄰近其他住宅大廈代表進行公開比賽或其他活動，以加強與同區其他居民的友誼及溝通。13 評估小區的硬體設計本司會按過往於國內及其它地方所累積的豐富物業管理工作經驗，不定期地對小區各大廈的硬體設計進行改善評估（如保安設備及綠化等），並呈上獨立之報告書予貴司參考，俾能更完善小區的管理硬體。14 制訂管理制度和文件本司會按貴專案需要，不定期將有關改善建議方案呈交貴司參考及審批，在獲貴司同意通過後，本司會按有關方案落實安排有關文件及工作。有關建議之文件及制度，包括（但不限於）下列工作99、：- 員工手冊- 保安員手冊- 保安員的職業道德規範及職責- 業戶手冊- 業戶守則- 裝修手冊- 管理處工作指引- 管理公約- 招標/採購程式- 財務制度- 樓宇交收程式- 管理員工作崗位職責- 清潔要求細則- 管理費財務預算案- 管理處人力架構表- 長/短期維修保養修繕計劃- 管理處員工培訓計劃- 處理投訴及困難的方法- 服務評核與訓練- 緊急事故處理方法- 管理處員工電話使用規定- 員工宿舍安全管理規定- 公文處理工作細則- 物業管理服務禮儀規範- 管理處物料及文具申購程式- 業戶及管理文件檔案儲存系統- 停車場管理制度- 物業管理之增值服務/有償服務- 投訴處理程式- 裝修申請程式15 100、定期會議本司會定期與各階層員工開會，以瞭解其日常工作所遇到的困難及經驗，作出適當的協助。而有關情況，本司亦會定期以會議形式，向發展商彙報，務求儘量做到上下溝通，上情下達及下情上達的情況。二、商場管理本司認爲，可通過一系列措施，逐步樹立商場良好的整體外觀及管理處專業物業管理之形象及加強對業戶的服務。而本司在對西門口廣場商場進行初步瞭解後，認爲日後可分階段逐步建立及完善商場各項管理工作，力求爲西門口廣場商場之業主提供更優質及完善之管理服務，籍此增加商場現有業主對商場之歸屬感，爭取業主對西門口廣場商場管理工作的積極支援及配合，共同攜手爲各業戶提供一更安全及舒適的家。爲此，本司現謹建議如下之管理方案予101、貴司參考：1. 保安因小區爲綜合性發展项目，惟功能非常廣泛，如商場、辦公室及住宅等，故每一功能的獨立性及保安安排均非常重要，俾商場業戶不能進入塔樓及小區內，而寫字樓用戶亦不能進入住宅之區域，於此安排下又不違反消防條例。本司如有幸獲貴司委任，將於入場後對有關小區佈局詳加考慮，並作出上述安排，確保小區有一高度保安措施。2. 餐飲功能設施（若設置）因小區設有商場及寫字樓，故現階段即需考慮如設置餐飲功能，則排煙及排汙等環保設施需配置，避免日後可能需安裝此等設施而更改大廈外牆或內部結構，因此等工作將嚴重影響用戶日常運作。3. 中央空調系統因小區之商場設有中央空調功能，故中央空調需於營業時間運行。如中央空102、調均爲大型冷氣機組，惟妥善安排，可能會發生浪費能源。于此方面，本司可就商場的面積所需而向貴司提供空調系統方面的意見，以爲商場配備更適當的系統。4. 智慧化系統貴司已考慮此一設施，本司會按有關系統功能，設置管理處平臺，與業戶間加強溝通。5. 商場用戶手冊本司于住宅小區商鋪管理方面擁豐富之管理經驗，本司將根據西門口廣場之實際情況，於商場交付使用前，爲商場擬備專門之商場裝修手冊及商場用戶手冊予貴司審閱確認後予以實施，以有效規範商場業戶之裝修及日常經營活動管理。而上述管理文件內容包括但不限於：51 商場裝修手冊- 裝修圖則的批准- 擬備裝修圖則/圖樣- 機電工程- 呈交裝修圖則/圖樣- 由發展商所選定103、的承造商爲商戶進行裝修工程- 發展商認可承造商名單及聯絡資料- 各類按金及費用- 檢查裝修及商戶營業通知- 其他裝修注意事項- 商戶裝修程式表- 裝修規則52 商場用戶手冊- 项目基本資料- 管理費標準及繳付- 顧客服務- 緊急應變措施- 保安措施- 防火指南- 商戶服務- 商戶手則及商戶責任6. 商務服務因本司相信日後的客戶中，將有寫字樓及商場客戶，故爲其提供一全面性的服務，亦爲物業管理所需的工作，而具體的服務內容，本司有如下之建議： 代訂報紙/雜誌/船、車、飛機票等； 傳真； 秘書服務； 覆印； 送餐服務； 租用會議室； 地區資料搜集。7. 員工培訓本司於培訓方式方面，除會定期安排培訓課程104、及所涉及的層面較全面外，亦會採用雙向方式培訓教學，即與員工互相交流意見，以深切瞭解其於日常工作中所面對的實際問題，針對性地向其作出輔導，俾其能將培訓所學用於實際工作上，實行學以致用。8. 考核員工表現于培訓工作後，本司會安排各部門主管對其所屬員工進行考核、評估及突擊抽查，各主管需按時呈交各員工工作表現報告。另，本司亦會進行統一考評，俾管理層更能瞭解個別員工之表現及其對有關職責的瞭解程度，從而作出適當的人員調配工作。9. 加強與業戶間之溝通與業戶加強溝通爲成功的物業管理中非常重要的因素，互相溝通不但可瞭解業戶所需，從而加強服務質素，解決問題，更可予業戶們瞭解管理工作的情況，減少投訴或因誤會而引起105、之爭拗。本司會按西門口廣場的情況，定期向業戶發出調查問卷，以瞭解業戶對物業管理中不同的工作，如清潔、保安及維修工程等的滿意程度，隨時彌補不足之處。爲加強溝通，本司亦會定期按小區各情況制定小區簡訊，內容包括小區宣傳活動情況、管理公司內部運作、特別事項、業戶廣告、管理者心聲等，俾業戶更能詳細瞭解於小區內或附近日常所發生的事情。10. 定期會議本司會定期與各階層員工開會，以瞭解其日常工作所遇到的困難及經驗，作出適當的協助。而有關情況，本司亦會定期以會議形式，向發展商彙報，務求儘量做到上下溝通，上情下達及下情上達的情況。11. 評估商場的硬體設計本司會按過往於國內及其它地方所累積的豐富物業管理工作經驗106、，對商場的硬體設計進行改善評估（如保安設備及綠化等），並呈上獨立之報告書予貴司參考，俾能更完善商場的管理硬體。12. 商場戶外廣告本司經初步觀察西門口廣場商場情況，認爲商場地處環市中路顯赫位置，可充分利用商場外立面進行商場之廣告宣傳，故本司將於全面開展商場管理工作後，向政府有關部門申請於商場外立面設立戶外廣告，此舉即可有效地宣傳商場，亦可增加管理收入。13. 商場經營經本司初步瞭解，現時商場暫未有較大型的經營者，故于吸引人流進入商場方面有一定難度，於此方面，本司建議可對商場的經營進行市場調查，按調查結果設定一商場主題（如化妝品、服飾、家電等），再行協商，以祈爲商場設定一經營主題。14. 商場租107、務管理商場日後的租務管理，本司建議由管理處統一對外招商，于各業主同意由管理處統籌各商鋪租務的前題下，亦可考慮招納大型的商戶進駐，從而吸引人流進入商場。詳細租務管理方面請詳閱第六部份。15. 商場裝修監控因西門口廣場商場于交付時必定有不少商戶需進行二次裝修，故於商場全面運作前之裝修監控尤爲重要。本司將要求業主租戶在進行裝璜前需呈遞全套裝璜圖則一式四份，由管理公司審批，圖則批出後管理公司保存一份，管理處保存一份，以便於日常巡查時可以對照工程是否依例進行，業主租戶收回兩份，其中一份必須於工地當眼地方懸挂，供各有關人仕隨時查閱。此外，管理處並提供臨時供電安排，以備業主租戶裝修所需，所有消防及其它重要系108、統的改裝工程，必須經管理處認可承包商負責進行。16. 商場推廣於商場之經營管理方案，本司亦具有豐富之經驗，並可通過有系統的商場推廣活動，于增加商場管理收入同時，增加商場之客流量，以祈爲商場業戶製造更多商機。16.1 商戶宣傳媒體商場商戶可利用商場特設之媒介及渠道，向顧客展開宣傳，其中包括：- 海報牌；- 廣告/指示燈箱；- 宣傳布條/橫額；- 展覽場地；- 擺放宣傳單；- 派發宣傳單張；16.2 商場推廣活動本司商場推廣部會因應商場之運作特點，制定年度商場推廣計劃，力求通過商場各項主體活動，向外宣傳商場，增加商場的知名度，提升商場的形象及吸引更多客戶惠顧商場。17. 商場之管理制度因應商場經營109、管理之特點，爲營造商場之整體統一性，本司認爲商場業戶應遵守如下商場守則：17.1 開放時間爲確保商場經營的統一性及商場經營氣氛，本司將要求所有商戶均須商場開放時間內營業。如果商戶希望提早或延長營業時間，必須于事前向本司提出申請，並于本司書面批覆同意後方可安排。同時，商戶如經本司批准同意延長營業時間，須自行負責繳付額外的費用，如空調及照明等。17.2 用途爲保持商場的整體形象，本司將規定所有商場必須按其原有用途使用有關商鋪，不得把店鋪用作其他用途，如宿舍、住宅、貨倉或違法/不道德之用途。17.3 商鋪之維修及清潔本司將要求所有商場業戶須保持其店鋪整潔、安全，並會特別提醒有關商戶注意下列各項：17110、.3.1 陳列用的窗廚或其他玻璃表面應保持潔淨，並須于商場營運時間以外的時間進行清理。17.3.2 商鋪公共地方應保持清潔及暢通及不可堆置什物。17.4 鋪內裝修及修理任何改動鋪內設計的工程包括招牌、照明及其它設施須事前獲本司同意，以有效確保商場整體統一。同時，爲避免有關裝修及修理工程影響商場的正常運作，本司將要求任何建造工程、修理及廚窗清潔均須于商場非營運時間內進行。17.5 招牌爲保持商場各商鋪外觀的統一及整潔，本司將不允許任何宣傳物品張貼於公共地方、鋪門及外牆上。除此之外，本司還將要求商戶遵守下列規例：17.5.1 所有臨時招牌須爲專業印製。手寫、熒光筆或油劑水筆所寫的招牌，一律不獲批准111、張貼。17.5.2 宣傳橫額不得懸挂於距廚窗內面一尺內的地方，亦不得妨礙鋪內的視線。17.5.3 所有自立式招牌均應放置於店鋪範圍內。17.5.4 不得張貼任何招牌於店鋪的門上或廚窗上。17.5.5 所安裝的招牌不能妨礙店鋪的出入口及妨礙視線。17.5.6 所有招牌均需先獲本司的批准方可安裝。17.6 店鋪照明照明爲成功零售行業一個重要因素，故本司將不時提醒及要求商戶妥爲修理其商鋪內外的照明。爲加強推廣，所有陳列廚窗及招牌的照明須於商場開放時間內開放；同時，爲節省能源，除緊急照明外，所有照明燈應于其餘時間關閉。17.7 接收及運送貨品爲避免商戶接收及運送貨物而影響商場的正常運作，本司將要求所有112、商戶須利用指定的服務通道及上落貨點接收運送到商場的貨品。17.8 垃圾/廢物垃圾及廢物的處理是成功商場運作的重要環節，故本司於此方面將要求各商戶每天均包好及清走店鋪內的垃圾及廢物，並嚴禁將垃圾/廢物放置於公共地方或服務通道，以免損害西門口廣場高級商場的形象。17.9 公共通道爲向商場客戶提供之舒適的購物環境，本司將切實保持商場內各公共通道於任何情況下均保持通暢，並要求所有業戶不得於任何公共通道上擺放任何雜物。17.10 噪音/氣味管控本司將要求所有商鋪鋪內所播放的音樂的音量調低至於商鋪外不會聽到的水平；同時亦會規定不得于商鋪內或附近地方放置散發不必要或刺激性氣味的物品，以免影響商場的正常運作及113、對其他商戶造成滋擾。17.11 清點盤存所有商戶須於非開放時間清點存貨（具體時間需提前向管理處申請）。17.12 升降機及扶手梯各商戶及雇員不得利用載客電梯或扶手梯運送大件的貨物，食物盛載器皿，或危險品等。貨物的運送應使用指定載貨電梯。17.13 留宿及煮食爲確保商場的安全，避免不必要的意外事故，本司將不允許任何人仕於商場內留宿及煮食。三、寫字樓管理1. 評估寫字樓的硬體設計本司會按過往於國內及其它地方所累積的豐富物業管理工作經驗，對商場的硬體設計進行改善評估（如保安設備、綠化及大廈內裝飾等），並呈上獨立之報告書予貴司參考，俾能更完善商場的管理硬體。2. 智慧化設備的規劃作爲現代化的寫字樓，其114、智慧化設備的配置顯得相當重要，用戶對相關智慧化的設計亦有較高的要求，本司將會於各階段及時提供相關智慧化的建議（如互聯網、單元室內紅外線防盜及電梯智慧化設計等），使之符合及優於同檔次的寫字樓物業，爲寫字樓推廣及銷售起到至關重要的作用，並可增加寫字樓的知名度。3. 會議中心設置專業之商業大廈，均會設置有多功能會議中心，供大廈的商戶作推廣、交流活動、培訓和會議之用，而此項功能對商業大廈而言有較大的市場需求，惟現時的商業樓宇，設有專業會議中心者爲數尚少，故如設置此項會議中心，既能填補市場空白，又能令寫字樓配套更爲完善及規範。4. 統一製作商戶水牌爲提高寫字樓的檔次，本司將建議委託專業的設計公司統一製作115、商戶公司銘牌，並安裝於首層之顯眼位置及各樓層的電梯出口處，以達整齊統一的形象，避免各商戶自行製作安裝各類不規則之招牌，而影響大廈整體形象。5. 大堂接待寫字樓物業屬於商業氣氛甚濃的專業物業，商戶的出入及往來客人均會比其他類型物業顯得密集，本司將于寫字樓大堂處設置接待前臺並安排專人負責接待工作，以增加寫字樓的專業形象及爲客戶提供細緻周到的客戶接待服務。6. 大廈標誌大廈標誌對於商業樓宇相當重要，清晰規範的標識系統不但能具有明確的指引作用且更能體現的商業物業的專業，故本司打算提供相關建議以商業物業的規格設計製作標識系統。7. 文件制定寫字樓與其他類型物業從功能及物業管理內容方面而言，均會有所不同，116、本司將會單獨制定寫字樓的對外文件及內部管理制度，包括但不限於如下：- 寫字樓管理公約員工手冊- 業戶手冊- 業戶守則- 裝修手冊- 保安員手冊- 保安員的職業道德規範及職責- 管理處工作指引- 招標/採購程式- 財務制度- 樓宇交收程式- 管理員工作崗位職責- 清潔要求細則- 管理費財務預算案- 管理處人力架構表- 長/短期維修保養修繕計劃- 管理處員工培訓計劃- 處理投訴及困難的方法- 服務評核與訓練- 緊急事故處理方法- 管理處員工電話使用規定- 員工宿舍安全管理規定- 公文處理工作細則- 物業管理服務禮儀規範- 管理處物料及文具申購程式- 業戶及管理文件檔案儲存系統- 停車場管理制度- 117、物業管理之增值服務/有償服務- 投訴處理程式- 裝修申請程式8. 電梯使用安排爲有效分流大廈寫字樓用戶，本司將於實際管理中，用戶之實際使用情況，合理安排使用電梯（如設置高、低區及單、雙層梯專用梯、於高峰期分梯排隊之管理安排等），以免于大廈正常運作後因電梯使用安排不當而對用戶造成影響及産生投訴。 9. 大廈背景音樂爲營造優雅的環境，本司會于大廈適當之公共區域播放舒情的輕音樂，惟於辦公樓層則不播任何音樂，以免影響商戶正常辦公。10. 洗手間管理樓層洗手間雖爲較隱蔽之地方，但洗手間的管理，爲體現寫字樓的檔次的標誌，本司將安排專設之清潔人員負責清潔及保潔工作，務求做到無水漬、無污漬、無異味並及時檢查補118、充廁紙、擦手紙及洗手液；及放置綠化盆栽、安裝飄香機，改善洗手間空氣及環境。11. 能源管理寫字樓物業之能源開支，占總體管理成本的相當大比份，故如何能在不影響商戶的正常辦公情況下，採取有效節能措施，一直爲衆多寫字樓管理公司所祈望達至的目標，本司對相關節能方案有豐富的經驗，並於管理過程中實施相關節能方案（如空調開關時間設定，通風的密度、公共地方照明開啓的安排等），有效地爲寫字樓物業節約能源。12. 商務服務爲方便商戶之商務活動，本司將視資源情況爲客戶其提供一全面性的商務服務，而具體的服務內容可包括： 代訂報紙/雜誌/船、車、飛機票等； 傳真； 秘書服務； 覆印； 送餐服務； 租用會議室； 地區資料119、搜集。13. 組織商務活動爲活躍大廈的商業氣氛，本司將會定期聘請相關專業人士舉辦相關的專題活動；如講座、沙龍及研討會等，從而提供商戶之間的溝通平臺及提高大廈的商業知名度。14. 協助引入知名商家進駐本司之集團總部（合富輝煌集團）擁有豐富的知名企業客源，相信能對貴物業的招商有一定幫助，能有效地協助引入國內外知名企業進駐辦公，從而起到實質的市場宣傳作用。15. 大廈環境佈置除大廈固有的裝飾外，爲進一步營造舒適的環境，本司建議于大堂各樓層電梯廳等地方擺設適當盆栽和裝飾工藝品，及於牆身處挂設油畫。16. 加強與業戶間之溝通與業戶加強溝通爲成功的物業管理中非常重要的因素，互相溝通不但可瞭解業戶所需，從而120、加強服務質素，解決問題，更可予業戶們瞭解管理工作的情況，減少投訴或因誤會而引起之爭拗。本司會按西門口廣場的情況，定期向業戶發出調查問卷，以瞭解業戶對物業管理中不同的工作，如清潔、保安及維修工程等的滿意程度，隨時彌補不足之處。另爲加強溝通，本司亦會定期按大廈情況制定住戶簡訊，內容包括居民興趣小組活動情況、管理公司內部運作、特別事項、住戶廣告及管理者心聲等，俾住戶更能詳細瞭解于大廈內或附近日常所發生的事情。17. 定期會議本司會定期與各階層員工開會，以瞭解其日常工作所遇到的困難及經驗，作出適當的協助。而有關情況，本司亦會定期以會議形式向發展商彙報，務求儘量做到上下溝通，上情下達及下情上達的情況。以121、上謹爲本司對西門口廣場未來管理工作的初步構思，有關更詳細的建議工作，本司會於開始工作後再詳細訂定有關計劃予貴司審閱。四、商場及寫字樓的服務承諾 西門口廣場 物 業 管 理 服 務 承 諾（商場及寫字樓）1. 清 潔 管 理 項 目 服 務 標 准 1.1 走 廊 、 大 堂 、 扶 手 電 梯 、 侯 梯 廳 、 通 道 地 面 設 立 專 業 清 潔 人 員 ， 每 天 打 掃 地 面 ， 做 到 公 共 地 方 無 雜 物 、 無 清 潔 盲 點 、 無 汙 染 、 無 塵 土 、 幹 淨 、 整 齊 、 有 序。 1.2 公 用 洗 手 間 、 商 場 兒 童 樂 園 、 停 車 場 每122、 日 均 定 時 於 上 述 地 點 進 行 清 潔 ， 保 持 洗 手 間 內 清 潔 ， 地 面 無 水 漬 ， 無 異 味 ； 商 場 無 灰 塵 ； 停 車 場 內 無 紙 屑 、 雜 物 ， 並 安 排 對 停 車 場 地 面 進 行 定 期 高 壓 沖 洗 。 1.3 清 潔 檢 查 除 要 求 清 潔 公 司 主 管 人 員 對 小 區 清 潔 進 行 全 面 清 潔 檢 查 外 ， 管 理 處 亦 將 派 專 人 每 天 不 少 於 三 次 巡 查 清 潔 情 況 ， 確 保 小 區 整 體 清 潔 率 達 到 98%以 上 。 1.4 雨 天 防 滑 措 施 及 時 於 小 123、區 適 當 位 置 豎 立 警 告 示 牌 ， 提 醒 業 戶 留 意 ； 並 于 商 場 各 主 要 出 入 口 及 各 住 宅 大 堂 入 口 處 鋪 設 防 滑 地 毯。 1.5 電 梯 間 、 防 火 通 道 、 安 全 通 道 每 天 清 潔 上 述 地 點 不 少 於 一 次 ， 電 梯 間 內 定 時 安 排 拖 抹， 確 保 有 關 地 點 無 紙 屑 雜 物 ， 道 路 通 暢 。 1.6 化 糞 池 、 沙 井 定 期 安 排 對 小 區 化 糞 池 進 行 清 理 ，每 年 兩 次 清 理 沙 井 ， 確 保 上 述 地 點 通 暢 不 溢 滿 。 1.7 滅 蟲 小 區124、 範 圍 內 每 月 不 少 於 兩 次 進 行 全 面 滅 蟲 ， 杜 絕 蟲 害 。 1.8 垃 圾 清 運 小 區 垃 圾 實 行 袋 裝 化 管 理 ， 住 宅 部 份 每 天 定 時 到 指 定 垃 圾 收 集 點 收 集 生 活 垃 圾 ， 商 場 設 定 專 門 地 點 收 集 垃 圾 ， 做 到 及 時 清 運 ， 不 影 響 小 區 業 戶 正 常 生 活 。 項 目 服 務 標 准 2. 設 備 管 理 2.1 電 梯 、 扶 手 電 梯 委 托 專 業 電 梯 公 司 進 行 例 行 保 養 ， 確 保 電 梯 能 保 持 24小 時 正 常 運 作 ， 並 順 利 通 125、過 每 年 年 檢 。 2.2 變 壓 器 、 配 電 屏 、 動 力 箱 、 開 關 板 （ 掣 ） 照 明 每 日 巡 視 有 關 設 備 一 次 ， 並 做 好 記 錄 ，每 季 度 保 養 一 次 ； 電 器 照 明 箱 每 月 檢 查 一 次 ， 配 電 線 路 每 半 年 檢 查 一 次 ， 各 電 器 設 備 的 接 地 裝 置 每 半 年 進 行 一 次 綜 合 全 面 測 試 ， 每 二 年 委 托 供 電 部 門 全 面 測 試 一 次 ，確 保 接 地 裝 置 安 全 、 可 靠 。 2.3 供 冷 系 統 、 冷 氣 機 房 、 冷 水 塔 、 主 輔 機 及 附 屬 126、設 備 、 儀 控 等 中 央 空 調 系 統 每 月 全 面 檢 查 維 護 保 養 一 次 ； 主 機 、 支 撐 架 及 配 件 清 潔 油 漆 每 二 年 一 次 ； 濾 網 定 期 清 潔 維 護 ； 送 排 風 每 月 檢 查 維 護 一 次 ； 風 機 盤 管 及 變 風 量 機 組 每 半 年 清 洗 及 維 護 一 次 ， 濾 網 定 期 更 換 。 2.4 消 防 由 專 業 消 防 公 司 負 責 日 常 保 養 工 作 ， 對 消 防 系 統 每 周 檢 查 一 次 ， 如 發 生 問 題 及 時 維 修 ； 消 防 栓 及 水 泵 接 合 器 每 半 年 油 化 一 127、次 ； 消 防 栓 每 半 年 排 水 一 次 、 檢 查 一 次 ； 消 防 栓 每 三 個 月 例 行 檢 查 一 次 。 確 保 消 防 系 統 隨 時 啟 用 。 2.5 防 盜 門、鎖 （ 公 用 ） 每 日 不 少 於 一 次 例 行 巡 查 ， 每 月 一 次 例 行 全 面 檢 查 ， 確 保 設 備 運 行 正 常 ， 如 遇 損 壞 ， 及 時 維 修 。 2.6 房 屋 維 修 公 共 部 位 地 面 、 踢 腳 線 、 踏 步 、 台 階 每 季 檢 查 一 次 ； 定 期 巡 查 小 區 各 公 共 地 方 ， 公 共 門 、 窗 每 季 度 檢 查 一 次 ； 樓 128、宇 天 面 隔 熱 層 每 季 度 全 面 檢 查 一 次 ； 屋 面 泄 水 溝 每 季 清 理 一 次 ， 台 風 季 節 期 間 ， 每 周 進 行 清 掃 ； 每 年 對 小 區 避 雷 接 地 系 統 進 行 全 面 測 試 一 次 。 2.7 給 / 排 水 系 統 每 季 度 清 洗 生 活 供 水 池 一 次 ； 定 期 對 給 / 排 水 設 備 進 行 檢 查 ， 發 現 問 題 及 時 處 理 ， 確 保 有 關 設 備 正 常 運 作 。 2.8 維 修 項 目 急 修 項 目 於 接 報 後 10分 鐘 內 到 達 現 場 ； 於 一 般 情 況 下 ， 小 項 目 129、維 修 即 時 處 理 ； 中 修 項 目 24小 時 內 完 成 ； 大 項 目 維 修 （ 如 無 需 待 件 ） 4天 內 完 成 。 項 目 服 務 標 准 3. 保 安 及 突 發 事 故 處 理3.1 崗 哨 、 巡 邏 、 來 訪 出 入 小 區 大 門 、 中 控 室 24小 時 全 天 候 值 班 ， 主 要 崗 位 立 崗 服 務 ； 小 區 公 共 地 方 實 施 周 期 性 巡 邏 值 勤 ， 保 安 人 員 規 定 線 路 每 兩 小 時 巡 邏 一 次 及 不 定 期 地 巡 邏 不 規 定 路 線 ， 保 安 領 班 每 班 不 少 於 4次 、物 業 助 理 每130、 工 作 日 至 少 1次 抽 查 ； 對 來 訪 人 員 進 行 詢 問 及 做 好 登 記 。 3.2 突 然 停 電 按 照 既 定 的 處 理 程 序 處 理 ， 檢 查 電 梯 內 有 無 困 人 情 況 ， 通 過 小 區 公 共 廣 播 系 統 及 時 通 知 業 戶 有 關 情 況 ， 及 時 啟 動 小 區 後 備 電 源 ，檢 查 停 電 原 因 ， 並 於 停 電 期 間 ， 禁 止 任 何 人 仕 使 用 電 梯 。 3.3 停 水 、 水 浸 、 水 管 爆 裂 於 預 先 知 曉 的 情 況 下 ， 提 前 書 面 通 知 小 區 業 戶 停 水 、 停 電 情 況131、 ； 緊 急 情 況 停 水 、 停 電 的 ， 事 後 亦 書 面 向 業 戶 解 釋 事 件 原 因 ； 發 生 水 浸 ， 管 理 處 即 時 派 員 趕 赴 現 場 ， 尋 找 水 浸 原 因 ， 關 閉 有 關 水 掣 ， 切 斷 水 源 ， 如 有 關 水 浸 由 水 管 爆 裂 所 致， 即 時 予 以 搶 修 ， 並 利 用 沙 包 遏 止 水 勢 蔓 延 其 他 地 方 。 3.4 火 警 、 火 災 第 一 時 間 安 排 人 員 趕 赴 現 場 處 理 ， 協 助 赴 滅 火 種 ， 及 時 報 警 及 協 助 疏 散 人 群 ， 並 通 過 小 區 公 共 廣 播 系 132、統 通 知 業 戶 有 關 情 況 ，盡 量 維 持 事 發 現 場 人 員 的 保 持 鎮 定 ， 並 防 止 任 何 人 仕 企 圖 進 入 火 場 ； 於 消 防 人 員 到 達 後 配 合 各 項 滅 火 工 作 的 進 行 。 火 災 後 做 好 各 項 善 後 處 理 工 作 。 3.5 搶 劫 、 盜 竊 、 刑 事 案 件 報 警 及 通 知 小 區 監 控 中 心 ， 派 員 視 察 現 場 及 檢 查 匪 徒 是 否 匿 藏 ， 照 顧 傷 者 （ 如 有 ） ， 並 看 守 及 保 留 現 場 。 同 時 ， 本 司 亦 會 通 過 加 強 小 區 的 巡 查 工 作 ，133、 盡 量 避 免 於 小 區 內 發 生 重 大 刑 事 案 件 。 3.6 台 風 、 暴 雨 於 台 風 、 暴 雨 前 預 先 提 醒 小 區 業 戶 做 好 防 範 措 施 ， 檢 查 並 確 保 小 區 各 項 應 急 設 備 ， 包 括 後 備 發 電 機 組 、 沙 包 、雨 具 等 能 正 常 使 用 ， 檢 查 小 區 所 有 公 共 去 水 渠 及 管 道 ， 確 保 排 水 暢 通 ， 並 做 好 如 項 防 風 、 防 雨 措 施 。 項 目 服 務 標 准 3.7 氣 體 泄 漏 迅 速 前 往 現 場 調 查 氣 體 泄 漏 情 況 ， 即 時 關 閉 氣 體 供 134、應 總 閥 ， 開 啟 現 場 所 有 門 窗 ， 嚴 禁 於 氣 體 泄 漏 現 場 使 用 任 何 電 器 、燈 掣 及 門 鐘 等 ； 及 時 通 知 氣 體 公 司 趕 赴 現 場 處 理 。 3.8 緊 急 事 件 召 喚 保 安 人 員 五 分 鐘 內 抵 達 現 場 。 3.9 防 火 演 習 每 年 一 次 。 4. 經 營 4.1 商 場 1) 根 據 商 場 業 戶 調 查 結 果 設 定 一 商 場 主 題 ； 2) 由 管 理 處 統 一 對 外 統 籌 商 場 招 商 事 宜 ， 以 祈 吸 納 大 型 商 戶 進 駐 商 場 ， 吸 引 人 流 ； 3) 通 過 互135、 聯 網 宣 傳 商 場 之 商 鋪 及 商 品 ； 4) 通 過 調 整 商 場 燈 光 、 加 強 商 鋪 規 劃 等 措 施 逐 步 改 善 商 場 整 體 形 象 ； 5) 設 置 / 更 換 更 明 確 之 商 場 公 共 指 示 標 志 ； 6) 制 訂 年 度 商 場 推 廣 及 宣 傳 計 劃 ； 7) 於 節 日 期 間 安 排 節 日 裝 飾 及 活 動 ， 加 強 商 場 商 業 氣 氛 ； 8) 每 季 度 制 定 商 場 簡 訊 ； 9) 本 司 商 場 管 理 層 將 以 專 業 經 驗 為 商 場 提 供 一 推 廣 策 略 及 通 過 本 司 的 客 戶 網 絡136、 向 外 界 推 廣 西 門 口 廣 場 。 4.2 住 宅 通 過 一 系 列 有 償 服 務 ， 為 小 區 住 戶 提 供 更 多 元 化 及 全 面 的 服 務 ， 同 時 籍 此 增 加 小 區 管 理 收 入 ， 彌 補 小 區 管 理 支 出 。 5. 客 戶 服 務 5.1 客 戶 投 訴 處 理 設 立 業 戶 聯 系 信 箱 及 業 戶 投 訴 電 話 ， 接 受 業 戶 投 訴 ， 及 時 回 訪 業 戶 咨 詢 。 5.2 業 戶 檔 案 實 行 一 戶 一 檔 案 ， 做 到 檔 案 管 理 清 晰 、有 系 統 。 項 目 服 務 標 准 5.3 客 戶 服 務 每137、 季 度 一 次 抽 樣 家 訪 ； 每 年 至 少 一 次 管 理 服 務 調 查 問 卷， 實 行 24小 時 應 急 維 修 服 務 。 5.4 客 戶 事 務 查 詢 初 步 回 複 ： 得 知 後 兩 小 時 內 聯 查 詢 人 ； 一 般 事 項 ： 一 天 內 再 複 函 ； 複 雜 事 項 ： 兩 天 內 再 向 查 詢 人 匯 報 處 理 情 況 及 闡 述 預 計 完 成 時 限 。 6. 社 區 文 化 活 動 服 務 6.1 簡 訊 每 三 個 月 一 期 小 區 簡 訊 。 6.2 社 區 文 化 活 動 每 年 至 少 兩 次 社 區 文 化 活 動 ， 活 動 內138、 容 包 括 各 類 文 化 講 座 及 興 趣 班 、 小 區 業 戶 聯 誼 活 動 、 遊 園 會 、 音 樂 會 等 。 7. 小 區 節 能 措 施 7.1 住 宅 走 廊 燈 除 燈 具 開 關 以 聲 控 延 時 開 關 方 式 代 替 原 有 之 普 通 方 式 外， 並 逐 步 以 白 熾 燈 代 替 原 來 之 光 管 ， 延 長 燈 具 使 用 壽 命 。 7.2 二 次 供 水 系 統 通 過 調 節 供 水 系 統 的 設 備 參 數 ， 使 供 水 系 統 的 用 電 量 降 低 到 一 合 理 水 平 。 7.3 中 央 空 調 系 統 根 據 氣 溫 情 況 、139、 商 場 客 流 量 及 時 調 整 中 央 空 調 系 統 的 冷 水 機 出 水 溫 度 、 末 端 設 備 開 啟 數 量 、 鮮 風 的 進 入 量 等 ， 以 有 效 降 低 中 央 空 調 的 能 源 損 耗 。 7.4 扶 手 電 梯 通 過 對 扶 手 電 梯 進 行 技 術 改 造 ， 將 現 時 連 續 運 行 形 式 改 為 感 應 式 間 歇 運 行 ， 節 省 扶 手 電 梯 電 能 損 耗 。 8. 財 務 管 理 8.1 管 理 費 標 准 住 宅 ： RMB1.65元 /m2/月 ； 商 場 ： RMB18.00元 /m2/月 ； 寫字樓： RMB20.00元 140、/m2/月 ；停 車 場 ： RMB90.00元 /車 位 /月 。 8.2 管 理 預 算 案 制 定 小 區 管 理 開 支 預 算 案 ， 於 業 委 會 審 批 後 ， 按 預 算 案 標 准 控 制 開 支 。 8.3 每 月 財 務 報 表 財 務 報 表 每 月 公 布 於 小 區 通 告 欄 上 ， 予 業 戶 知 悉 小 區 管 理 費 收 支 情 況 。 項 目 服 務 標 准 8.4 個 別 單 元 管 理 費 查 詢 4日 內 書 面 回 複 。 8.5 公 共 水 、 電 分 攤 于 本 司 接 手 管 理 工 作 後 ， 於 各 項 公 共 水 、 電 設 備 上 141、加 裝 分 表 ， 監 管 各 項 水 、 電 使 用 情 況 ， 每 月 並 公 布 公 共 水 、 電 費 用 之 總 支 出 及 分 攤 比 例 標 准 ， 加 強 透 明 度 。 8.6 管 理 費 支 出 管 理 超 過 RMB1,000.00元 的 支 出 ， 由 總 經 理 審 批 同 意 後 方 才 予 以 實 施 。 8.7 管 理 費 結 餘 於 小 區 管 理 費 用 年 終 出 現 結 餘 時 ， 所 有 盈 餘 屬 小 區 業 主 共 同 擁 有 。 9. 其 他 9.1 平 台 綠 化 于 平 台 增 加 種 植 顏 色 鮮 艷 的 植 物 ， 增 加 小 區 生 142、氣 。 9.2 保 安 系 統 盡 快 修 複 住 宅 樓 宇 首 層 之 對 講 系 統 及 考 慮 于 平 台 外 圍 加 裝 紅 外 線 系 統 ， 加 強 保 安 措 施 。 9.3 兒 童 遊 樂 場 于 平 台 上 增 設 兒 童 遊 樂 場 設 施 ， 供 小 區 兒 童 專 用 。 9.4 會 所 增 加 / 更 改 目 前 小 區 會 所 的 設 施 功 能 ， 俾 更 適 合 小 區 業 戶 使 用 。 第六部份租務管理第六部份租務管理隨著中國加入WTO，國內各主要城市之高級住宅物業亦受到不少投資者的親睞，故本司認爲，購置西門口廣場之業主中，應不乏將有關物業作出租用途之投資143、者，再加上西門口廣場擁有寫字樓及商場物業。本司可因應業戶的需要，於小區內開設租務管理服務，以體現小區優質而全面之管理服務。因西門口廣場屬於較爲綜合的發展專案，商場及寫字樓無論於銷售招租階段，或日後使用階段均存在租務工作，而商場及寫字樓部份之業戶對住宅單元有較大需求，本司根據過往經驗可就如下之事項提供服務：1. 爲西門口廣場商場提供的租務服務1.1 代表商鋪業主管理租務合同，於國土局辦理登記租約服務，並建立租賃檔案。1.2 代業主將出租商鋪移交予租客，並處理客戶在租約期內的各類投訴，如此類投訴需業主處理的，及時通知業主並跟進業主之決定。1.3 每月向租戶發出租金付款通知單等，負責代業主收取每月的144、租金，並於減除所有有關所需費用後，將租金存入業主指定的帳戶內。1.4 及時向業主反映商鋪的出租情況。1.5 對租約將滿之租客，代表業主向其發出續租通知單或終止租約通知單。1.6 對有意向續租的租戶，代表業主與租戶洽談續租條件，並安排雙方簽定續租合約文件。1.7 代表業主收回樓宇及於租客遷離後之復原及粉飾工程。2. 代表業主履行租約責任本司可代表業主履行有關租約責任，包括（但不限於）以下：2.1 根據租約之規定，負責有關租戶內部設備的日常維修工作，屬小型維修的由管理處直接負責；如涉及商場用品及設備等質量問題及大型維修，則向業主提出方案及費用預算，由業主確認後執行。2.2 處理租客有關商鋪、設備、145、設施的投訴，安排管理處維修有關投訴專案。3. 租務管理服務程式3.1 管理處設立專職之租務部，委任指定專人負責西門口廣場商場之租務管理。3.2 租務部在收到客戶對商鋪佈置的特殊要求後，報業主審批，待業主同意後簽定合約。3.3 租務部在租戶簽約後，爲每一鋪位建立一專門的租賃檔案資料。3.4 租務部於雙方簽約後，發出經營通知單至管理處物業部及財務部，在此文件上，詳細說明租客之各項要求、付款方式及其它特別安排事項。3.5 物業部於收到經營通知單後，即將租客之各項要求分發至各相關部門（如工程部、清潔部等），安排配備家具及相關物品，並清潔出租商鋪，處理客戶搬遷事務。3.6 財務部在收到經營通知單後，即爲146、租客建立財務檔案，明確租客的付款情況及每月按時發出租金收款通知單。3.7 租務部每月向業戶彙報出租商鋪費用收繳情況。3.8 租務部根據租賃合同編制合約到期一覽表，詳細記錄每一合約到期的情況。3.9 在每一合約到期前六個月，代表業主向租客發出書面徵求續租通知單，瞭解其是否續租。3.10 在合約到期前三個月，明確客戶續簽的意向，發出續租通知單或終止租約通知單予租戶確定並同時通知管理處物業部及財務部有關安排。3.11 物業部在客戶離開前組織相關人員對商鋪進行檢查，與租客協商復原責任。3.12 如有關修復工程由租客負責，則有關費用由租金按金中扣除後退還予租客。3.13 物業部安排人員對商鋪進行維修及清147、理，以保持物業達到可隨時出租的狀態。第七部份建議服務年期及酬金第七部份建議服務年期及酬金1. 服務年期本司建議有關之物業管理顧問合同年期爲自合同正式簽訂後至二期物業正式交付使用後一個月止。全面承包物業管理服務年期，自二期全面交付至小區整體業主委員會成立止。2. 建議酬金及費用二期交付使用前之管理顧問酬金本司在本建議書內第二部份向西門口廣場所提供的前期物業管理顧問服務，每月收取人民壹萬伍仟元（RMB15,000.00），作爲管理顧問費用（含一名駐場顧問經理之薪津及福利），其他費用，如工作人員薪津、物料費用，按實報實銷形式由貴司支付，惟於開支前本司會提交申請予貴司審批。交付使用後全面承包管理的費用148、本司在本建議書內第四部份向西門口廣場所提供的物業管理服務，本司於物業正式交付使用之日起，每月直接向業主（或業戶）收取管理費，發展商無須對相關費用進行支付，而本司之管理利潤亦於實際管理收支中體現。第八部份全面物業管理財務預算案第九部份爲何委任華聯建設爲何委任華聯建設本司相信貴方於閱讀此投標書後基本上對本司之物業管理經驗已甚具信心，而此等經驗于應用在貴物業之管理事宜上將大派場。以下本司謹列出委任本司作爲貴專案經理人的利益：1. 本司爲一獨立之物業機構，並不作投機買賣活動，身份絕對公正及不會與客戶造成任何利益衝突。2. 本司領導層以往均爲國內多所大型跨國物業顧問公司之主要領導層。已對國內之物業管理情149、況及進展皆瞭如指掌，客戶可以非常合理之費用便得以享有高質素之物業管理服務。3. 本司在廣州、北京、上海、深圳、東莞、長沙、貴陽及蘭州等地已領有有效之物業管理牌照及設有辦事處，隨時準備爲國內各類型現場提供專業及全面性之物業管理及管理顧問服務，務求令貴專案的管理水平達至國際級標準。4. 本司之管理層員工均爲最早期進入國內發展物業管理業務之先鋒領導，對國內的有關法規及國情非常瞭解，此爲其他同業不可同語，能令現場最短時間內能達至正常營運標準。5. 本司更會按貴專案的實際情況，設計一系之管理方案，以改善及加強專案的形像，此一措施對物業的價值保障及增幅有極大幫助。6. 本司專門設立酒店公寓部，仲介部、質量150、管理部，對專案作公寓式經營與管理、物業租售管理及管理質量的控制有著豐富經驗，相信能協助貴專案作出適當的經營方向的幫助，如會所的高檔次經營管理、租務管理及於管理工作中導入ISO質量體系等。7. 本司擁有豐富的住宅小區物業前期建設的實際管理、交收樓工作組織和分期建設物業管理的經驗。目前廣州在管理專案具有可比性：1） “利雅灣”建築面積15萬平方米之高層商住小區，小區由五棟塔樓和五層裙樓組成，有大型商場、寫字樓、獨立高級公寓、高級住宅、超大型地下停車場和中心花園組成；一期建設完成，本司由土建未封頂開始被委託對售樓中心、樣板房和現場保安進行全面管理，協助開發商組織進行各種銷售需要的大中型活動以及節日慶151、典活動；目前進入交收樓及裝修階段，本司於各階段分別對小區工程、物業定位及物業管理與經營提出合理化建議及落實具體工作，得發展商採納與認可，效果明顯，開發商爲利雅房産開發有限公司。2） “黃埔花園”建築面積約40萬平方米，由20多棟多層和高層商住小區，以及超10萬平方米大型商業配套建築。小區規劃約4,000餘戶，入住人數將達至10,000多人，由商場、超大型會所及住宅所組成；小區分三期建設完成，由土建未封頂開始被委託進行全面管理，由於本司的成功的組織參與，對該專案的前期各項物業管理以及銷售活動成功深受開發商的滿意，目前由本司組織進行的第一期物業交收樓工作基本完成，一期住戶大部份已入住，第二期物業正152、在基礎施工開工階段；本司於該專案的管理當中，充分發揮物業管理經驗，使各功能物業主及各有關公司/人員均對本司的物業管理工作認可及滿意，開發商爲中國保利集團和澳門何鴻燊集團。以上兩個位於廣州市的大型在建專案尤其是利雅灣，無論是在建築規模還是在建築類型上都與西門口廣場極其相近，本司現有的成功經驗和人員可以直接運用於 西門口廣場二期小區的前期物業管理工作。8. 于本市內，本司已有爲數不少的高級商住大型小區在全面管理。本司于廣州及國內其他主要城市聘用的各方面技能之員工已逾600人，能爲客戶提供強大的人力支援。9. 本司與開發商有著近3年的友好合作經歷，西門口廣場一期從前期配合開發商顧問管理到交樓後兩年的153、全面管理，一直保持與開發商和業主良好的關係，現場實際物業管理人員對西門口廣場小區的實際環境以及業主已經熟悉，同時也與周邊政府部門建立及保持著良好的關係。良好的合作與溝通關係使本司有能力有信心爲西門口廣場二期的前期物業管理以及日後對西門口廣場小區這一大型綜合高檔的物業提供優質的物業管理服務。10. 本司去年組建成立的酒店公寓部，具有豐富的高級會所的管理和經營經驗，可以爲西門口廣場二期擁有的大型豪華會所提供良好的管理。附錄一廣州華聯建設物業管理有限公司簡介廣州華聯建設物業管理有限公司廣州華聯建設物業管理有限公司是一家經廣州市建設委員會批准，於一九九八年投資組建的專業房地産服務業之外資企業。資質等級154、爲二級。廣州華聯建設物業管理有限公司屬於廣州市一級專業房地産上市集團合富輝煌（於香港主版上市之國內唯一房地産集團）旗下的之專業物業管理公司，公司業務遍及中國各主要大城市，業務範圍涵蓋：全面物業管理、物業管理顧問、酒店管理、公寓經營、資産管理、工程管理（顧問）、租賃服務、物業經營、專業培訓及質量控制管理等領域；本司除擁有強大的後盾資源外，公司自身亦具有極具規模的服務隊伍，可爲國內不同類型的物業提供高檔次的專業服務。廣州華聯建設物業管理有限公司以人才爲核心，以高科技之資訊網路爲基礎，充分利用本身的網路優勢，不斷吸取國內外先進的物業管理經驗及管理模式，以超前的意識和專業眼光爲業主/客戶創造舒適、安全155、文明的環境，提供優質物業管理服務及全面綜合服務，力求最大程度上滿足業主/客戶的需求。公司的企業理念是“貴族管家+星級服務”。廣州華聯建設物業管理有限公司下設六大職能部門，即市場開發拓展部、專案管理部、酒店公寓部、質量管理部、財務部及總經理辦室。公司以最爲精簡的機構、最高的工作效力爲廣大業主/客戶提供不斷變化的商住需求。公司業務範圍包括：物業顧問及管理、投資顧問服務、物業資産管理、專案策劃及市場推廣、工程策劃及管理、買賣及租賃、專業培訓等。廣州華聯建設物業管理有限公司自成立以來，憑藉其高素質、專業化的海內外優秀人才組成的管理團隊，秉承“以客爲尊”的服務精神，已在國內主要城市爲數十個大型住宅小區156、及甲級商業樓宇專案提供過物業管理工作服務，除本土的廣州城區外，遍及上海、北京、大連、天津、深圳、重慶、東莞、福州、長沙、蘇州等城市，面積超過二千萬平方米，業務涉及全面物業管理、物業管理顧問、策劃及推廣銷售、資産管理及獨立租務代理、專業培訓等等。所管專案中，曾多次/個獲全國或省、市“物業管理優秀大廈”、“安全文明小區”榮譽稱號。2003年公司成爲廣東省消費者委員會首批“誠信經營”的物業管理企業之一。附錄二广州华联建设物业管理有限公司主要人员简介姓名性别学历职位从事相关工作经验李蔭寧男碩士總經理超過18年酒店及各類物業之管理經驗廖魏華男大學總經辦主任有超過17年的企業管理經驗，以企業的內部管理有豐157、富經驗李平男大學酒店公寓部經理有多年酒店及公寓經營管理經驗。張萍女大學專案管理部經理對各類型專案有豐富的實際管理經驗。林建華男大學工程部經理擁有超過12年的工程管理經驗孔慶翔男大學財務主管有10年的財務主管經驗，對全盤賬務管理及物業管理的財務運作有豐富經驗。黃燕群女大學高級行政人事主任富有多年行政及人事管理經驗徐文浩男大學拓展部經理從事物業管理工作長達11年，對物業的運作統籌有著豐富的理論及實踐經驗。麥李榮男大學物業經理有多年不同类型物业的实际管理经验。厲矜女大學質量管理部主管對物業管理的質量控制及對企業導入ISO有著豐富經驗。董富才男大學工程主管對商住物業有多年實際管理經驗，曾多次爲客戶提供158、合理化建議並經採納，爲客戶減低工程投資成本，直接提高其經濟效益。劉元彪男大學保安主任從事保安管理工作長達11年，理論及實際工作經驗豐富，曾服務過多個大型商業及住宅專案，具組織系統培訓及實際工作指導經驗。附錄三物业公司基本情况表1. 公司名称：广州华联建设物业管理有限公司电话号码：2. 地址：广州建设六马路29号荣建大厦15楼C传真：3. 注册资金：人民币200万元经济性质：外资4. 公司经营及资金状况：经营范围：为委托物业提供完善物业管理、管理顾问及房地产代理、房地产投资策划、房地产咨询的中介服务。资金状况：良好5. 公司开户银行名称及帐号：地址：中国银行花园支行广州市环市东路368号花园酒店159、主楼首层6. 方案回应人获得资质证书复印件一览表证书名称发证单位证书等级证书有效期物业管理企业资质证书广州市国土资源和房屋管理局贰级2007年3月12日7. 营业注册执照号：企独粤穗总字第00号8.公司标记样本公司公章样本我/我们声明以上所述是正确无误的，您有权进行您认为必要的所有调查。广州华联建设物业管理有限公司（法人公章）：日 期：资质证明文件：一、 营业执照复印件二、 国税/地税登记证副本复印件三、 资质证书复印件附錄四華聯建設管理階層現時及過往於國內參與管理之项目1. 華聯建設現時於國內管理之项目城市项目名稱樓面面積/類別（平方米）管理服務廣州TheGreenery怡苑38,800高級160、住宅公寓全面物業管理HuangpuGarden黃埔花園400,000高級住宅公寓全面物業管理LiYaWan利雅灣150,000高級住宅公寓全面物業管理中共廣州市委黨校 53,537 黨政學校全面物業管理LakeVilla山水庭園180,000高級別墅全面物業管理SymphonyBay海琴灣100,000高級住宅公寓全面物業管理WestminPlaza西門口廣場160,000高級住宅公寓全面物業管理RemmyTerrace彙美景台50,000高級住宅公寓物業管理顧問NewSunBuilding新光商務港12,689商場及寫字樓物業管理顧問YiFuBuilding宜福閣10,535住宅物業管理顧問161、東莞東莞大朗毛織品交易中心 12萬 專業商場全面物業管理KingstonHill嘉多利山花園64,500別墅及公寓洋房策劃及推廣銷售全面物業管理上海LilinVilla麗茵別墅70,000高級別墅物業管理顧問TodayGarden今天花園70,000住宅物業管理顧問RedhillPeninsulaVilla虹山半島別墅69,600別墅物業管理顧問HongyangCrescent弘揚沁園40,000高級公寓全面物業管理KingLongBuilding金隆小區26,000高級服務公寓物業管理顧問RainbowCity瑞虹新城1,800,000住宅小區銷售代理淅江ShangyuCityGarden上162、虞城市花園40,000高級別墅物業管理顧問福州FuzhouHongyunStarCity鴻運星城100,00住宅及商場物業管理顧問長沙CyberTimes亞大時代廣場32,889辦公樓及商場物業管理顧問HetangYueseShiBoCheng荷塘月色世博城首期：34,000高級別墅全面物業管理JunLinTianSha君臨天廈47,000住宅及商埸全面物業管理甘肅YinLongBuilding甘肅省蘭州鑫隴大廈42,520 M2酒店及寫字樓全面物業管理貴陽Lanbowan藍波灣87,000高級住宅公寓物業管理顧問河南ChaoyueCityPlaza超越城市廣場360,000高級住宅公寓物業管163、理顧問蘇州SuzhouGardenVilla錦華苑80,000高級住宅公寓策劃及推廣銷售2. 近期曾負責管理之项目城市项目名稱樓面面積（平方米）管理服務廣州1. YianPlaza宜安廣場64,743辦公樓及商場全面物業管理2. JingTaiGarden景泰名苑42,030高級住宅公寓全面物業管理3. DeerRoyalPlace禦鹿華軒22,000住宅小區全面物業管理4. ForestHill山畔雍庭26,000高級連體別墅全面物業管理5. CoastalVilla,Nansha南沙逸濤雅苑200,000別墅全面物業管理6. Halloffane江南世家180,000綜合住宅小區物業管理顧164、問7. GallopadePark駿景花園560,000（第一期56,500）第二期186,316）綜合住宅小區物業管理顧問8. HuajinNewCity華景新城1,000,000綜合住宅小區物業管理顧問9. TairviewGarden愉景雅苑158,497綜合住宅小區物業管理顧問10. JinanGarden暨南花園172,8500綜合住宅小區物業管理顧問11. HongjingGarden鴻景園67,000綜合住宅小區物業管理顧問12. PerlaOrientalGarden東方之珠花園175,000（第一期70,000）綜合住宅小區全面物業管理13. DongzhouBuilding165、東洲小區41,093住宅及商場物業管理顧問14. T.P.Plaza達寶廣場30,000辦公樓、商場及住宅推廣租賃及物業管理顧問15. TianHeShopping天河購物中心現埸辦公樓26,200商場13,600推廣租賃及全面物業管理16. RiversideGarden麗江花園170,000住宅及商場全面物業管理及商場推廣租賃17. ExchangeSquare廣州交易廣場辦公樓47,000商場13,800推廣銷售及全面物業管理18. NewWorldRiversideVilla新世界花園別墅51,000別墅推廣租賃19. XinHePlace信和豪庭95,550商場及住宅物業管理顧問20166、. ElegantVilla雍景山莊300,000高級別墅現埸全面物業管理21. BrightMoonBayGarden碧月灣18,800別墅現埸全面物業管理上海1. WanbangCityGarden萬邦都市花園400,000（第一期48,000）住宅物業管理顧問2. WanbangPlaza地鐵萬邦廣場58,000商場物業管理顧問3. DongZhanCommercialBuilding東展商業小區15,000辦公樓及商場物業管理顧問4. ShanghaiLandmark上海置地廣場40,000辦公樓、商場推廣銷售上海5. VictoriaBuilding維多利小區35,000辦公樓、商場167、及住宅推廣銷售6. NewShanghaiWorldCommercialCentre新上海世界商務中心60,000辦公樓、商場及住宅推廣銷售7. ShanghaiXieDaXiangTrillionHarvestDept.Store上海協大祥百貨公司商場推廣租賃8. GoldenMagnoliaPlaza金玉蘭廣場122,000辦公樓、商場及住宅全面物業管理9. WahTaiMansion華泰現埸13,000辦公樓、商場物業管理顧問10. SuncomeCimicBuilding勝康斯米克小區42,800辦公樓、商場全面物業管理11. JianYinPlaza建銀小區64,000辦公樓、商場及168、住宅全面物業管理12. RoyalPavilion華山公寓35,000高級住宅全面物業管理北京1. RegentCourt麗晶苑33,700高級住宅推廣銷售及全面管理顧問2. JunefieldPlaza莊勝廣場110,000辦公樓、商場及住宅推廣銷售及全面管理顧問3. WangfujingCenturySquare王府井世紀廣場7,000辦公樓、商場及住宅推廣銷售及全面管理顧問4. ParkviewTower景園小區45,400高級住宅推廣銷售及全面管理顧問5. JingshanBurlingameCommercialCentre柏景商業小區39,000辦公樓及商場推廣銷售及全面管理顧問6.169、 CanwayBuilding建威小區38,000辦公樓及商場推廣代理7. FairviewGarden怡景園182,000住宅推廣銷售8. CapitalParadise名都園120,100別墅/公寓推廣銷售9. ParkviewCentre麗園中心6,800辦公樓及商場全面管理顧問10. CityPlaze城市廣場144,500辦公樓、商場及住宅全面物業管理11. GreenlakeGarden碧湖居78,000別墅全面物業管理12. PurpleJadeVilla紫玉山莊80,000住宅全面物業管理大連1. PeralRiverInternationalBuilding珠江國際小區27,170、000辦公樓及商場推廣租賃及全面物業管理2. SincereQiulinBuilding先施秋林小區50,300住宅推廣租賃3. GoldNameCommercialTower宏譽商業小區34,000辦公樓及商場全面物業管理4. TianYuanBuilding天源小區45,000辦公樓、商場及住宅物業管理顧問5. WanDaBuilding萬達小區25,900辦公樓及商場物業管理顧問6. AsiaPacificFinanceCentre亞太國際金融中心30,300辦公樓推廣租賃7. TimesBuilding時代廣場44,000辦公樓及商場推廣銷售天津1. TianjinInternatio171、nalBuilding天津國際小區50,000辦公樓、商場及服務式住宅全面管理2. TianjinOceanShippingMansion天津遠洋小區70,000辦公樓及商場全面管理深圳1. SEGPlaza賽格廣場80,000甲級辦公樓、商場及商務會所香港及海外獨家銷售代理2. GreenviewGarden桐景花園64,771高級住宅公寓銷售代理3. GreenwayVilla華景園51,000別墅推廣策劃顧問4. TianAnInternationalBuilding天安國際小區80,000全面管理5. WenjinPlaza文錦廣場112,300全面管理6. MetropolisGarden國都花園30,000管理顧問東莞1. EastTownCentre東城中心150,000住宅、別墅及商場全面管理2. GrandGarden萬豪花園65,000住宅及商場全面管理3. KaWuVillas嘉湖山莊70,000住宅及商場全面管理重慶1. ClassicalPalace廣廈經典133,000住宅、辦樓及商場物業管理顧問