1、 昆明丽阳云天昆明丽阳云天项目项目淘 金 策 略q定位原则：定位原则：q可持续经营原则q开发利润最大化原则q实用性原则q互补原则q定位依据：定位依据：q本区域商业用房市场分析 q本区域政府规划 q本区域商业环境特点及商业区级q典型及竞争对手项目对本项目的启示 q本项目现状条件及周边资源互动q区域消费需求特点 +市场分析市场分析项目分析项目分析市场定位市场定位项目成功定位基础：项目成功定位基础：u项目自身条件项目自身条件u项目的机会切入项目的机会切入u市场空间市场空间u消费市场空间及人群消费市场空间及人群在何处我是谁谁是我对谁说怎么说在何处 环城北路与云黄路交汇处环城北路与云黄路交汇处 未来清镇2、市大型的居住社区未来清镇市大型的居住社区 紧邻城市交通要道紧邻城市交通要道 紧邻东门桥广场紧邻东门桥广场各行业位置 兴云路兴云路建材、五金、卫具、板材建材、五金、卫具、板材民兴路民兴路 前前进进路路 云云岭岭路路四条路段交叉分布四条路段交叉分布清镇市最大的建材市场清镇市最大的建材市场产品丰富多样产品丰富多样具有很强的辐射力具有很强的辐射力 服装、鞋类、服装、鞋类、小商品小商品新场坝新场坝农贸市场农贸市场 魅力清镇魅力清镇商业街商业街 红枫南路红枫南路 文化路文化路 云岭路云岭路 服装市场非常集中服装市场非常集中本地居民已经形成消费惯性本地居民已经形成消费惯性红枫南路红枫南路 高档服装高档服装魅3、力清镇商业街魅力清镇商业街 中档服装中档服装文化路文化路 低档服装低档服装 餐饮业分布非常零散，没有特色，没有规模效应。餐饮业分布非常零散，没有特色，没有规模效应。较好的较好的34家餐饮业分布在云岭街，人气较弱。家餐饮业分布在云岭街，人气较弱。休闲娱乐场所较少，约休闲娱乐场所较少，约34家，也主要分布在云岭街，家，也主要分布在云岭街，环境较差、档次较低。环境较差、档次较低。总结：总结：从目前的经营状况从目前的经营状况看，看，清镇市的核心商圈在三清镇市的核心商圈在三角花园片区、民兴路、兴云路地段（传统商业区），新角花园片区、民兴路、兴云路地段（传统商业区），新兴商业区目前除红枫南路人气较旺，云岭4、路、环城北路兴商业区目前除红枫南路人气较旺，云岭路、环城北路（新城区）经营较为惨淡。（新城区）经营较为惨淡。？商业缺口在哪里商业缺口在哪里 项目项目预测供给预测供给预测需求预测需求商业缺口商业缺口大型超市低一般一般家居装饰高较高较低家电一般一般较低餐 饮较低高较高商业缺口示意图商业利润商业规模供应曲线需求曲线饱和点饱和点 商业缺口商业缺口 经研究分析得出，明显的商业缺口在餐饮、休闲、娱乐、经研究分析得出，明显的商业缺口在餐饮、休闲、娱乐、医药、旅游行业医药、旅游行业 项目项目SWOT分析分析优势优势:1 1、周边未来将规划为清镇市的主要居住地，构筑强大的消费人群；、周边未来将规划为清镇市的主要5、居住地，构筑强大的消费人群；2 2、临街面较宽，临近贵黄公路、东门桥广场，有利于项目形象的展示；、临街面较宽，临近贵黄公路、东门桥广场，有利于项目形象的展示；有利于吸引来往人群、车辆的落地消费；有利于吸引来往人群、车辆的落地消费；3 3、项目规模较大，形成规模效应；、项目规模较大，形成规模效应；4 4、项目周边较大的商业规模，为来将有效吸引人流，业态成行成市；、项目周边较大的商业规模，为来将有效吸引人流，业态成行成市；5 5、项目临近汽车站、临近清镇唯一的三星级的酒店，这将给项目带来巨大的商机；、项目临近汽车站、临近清镇唯一的三星级的酒店，这将给项目带来巨大的商机；6 6、清镇是一个旅游资源丰6、富的城市，旅游产品在清镇属空白点、清镇是一个旅游资源丰富的城市，旅游产品在清镇属空白点；7、以大型民族特色餐饮、娱乐、休闲、旅游产品等多业态的商业街尚属首家；、以大型民族特色餐饮、娱乐、休闲、旅游产品等多业态的商业街尚属首家；8、政府正大力扶持清镇旅游业的发展。、政府正大力扶持清镇旅游业的发展。劣势：劣势：1 1、地块属于城东区较偏僻地段，市区边角；、地块属于城东区较偏僻地段，市区边角；2 2、项目板块商业氛围清淡，尚未形成足够的市场凝聚力；、项目板块商业氛围清淡，尚未形成足够的市场凝聚力；3 3、居民收入不高，消费能力差，购买力偏低。、居民收入不高，消费能力差，购买力偏低。4 4、项目地块地7、势崎岖，较大的土方工程。、项目地块地势崎岖，较大的土方工程。5 5、城市人口少，市场接纳量小，人口结构不协调，缺少主力消费群。、城市人口少，市场接纳量小，人口结构不协调，缺少主力消费群。6 6、市场供应量较大，滞销面积也很大。、市场供应量较大，滞销面积也很大。7 7、城市居民已经形成了固定的消费思维。、城市居民已经形成了固定的消费思维。机会：机会：1 1、项目位于未来清镇市主要居民区，直接面对强大的固定消费群体，、项目位于未来清镇市主要居民区，直接面对强大的固定消费群体，有效引导人流，给项目带来一定商机。有效引导人流，给项目带来一定商机。2 2、项目建成为清镇市首个生态住宅大社区，在清镇市产生8、了一定的影响、项目建成为清镇市首个生态住宅大社区，在清镇市产生了一定的影响 力，有利于提升项目形象。力，有利于提升项目形象。3 3、居民容量较大，项目建成居民入住后必将带动项目配套商业的发展。、居民容量较大，项目建成居民入住后必将带动项目配套商业的发展。4 4、位于贵黄公路，车流量较大，该项目为清镇市的形象工程。、位于贵黄公路，车流量较大，该项目为清镇市的形象工程。5 5、清镇市缺少大型的集餐饮、娱乐、休闲于一体的活动场所。、清镇市缺少大型的集餐饮、娱乐、休闲于一体的活动场所。挑战：挑战：1 1、该片区目前人气弱，处在建设期，、该片区目前人气弱，处在建设期，居民对该地区商业价值的认同度不高；居9、民对该地区商业价值的认同度不高；2 2、区商业物业供应量飚升，致使零售业市场迅速进入饱和状、区商业物业供应量飚升，致使零售业市场迅速进入饱和状 态，这种危险必然波及项目商业的容量；态，这种危险必然波及项目商业的容量；3 3、近期上市亮相的、近期上市亮相的“世纪世纪阳光城阳光城”是本案的直接竞争对手，是本案的直接竞争对手，在时间开发节奏以及价格方面存在竞争压力；在时间开发节奏以及价格方面存在竞争压力；4 4、原有的商圈结构将逐步被新格局所取代，、原有的商圈结构将逐步被新格局所取代，项目所在板块面临自我更新提升的压力，以及外部竞争压力。项目所在板块面临自我更新提升的压力，以及外部竞争压力。我是谁 10、定位思考一定位思考一民族餐饮一条街民族餐饮一条街主力商铺主力商铺40平米平米 价格价格7000元元/平米平米总商家数总商家数80多家多家 问题棘手：问题棘手：1、业态定位范围太窄、业态定位范围太窄“民族餐饮民族餐饮”，其他业态不易涉足；，其他业态不易涉足；2、现有商家大多看中的是没有投资成本压力的政策和扎、现有商家大多看中的是没有投资成本压力的政策和扎堆成市的商机，而非商铺投资；堆成市的商机，而非商铺投资；3、投资者对此行业不了解没信心，即使市场成熟也只能、投资者对此行业不了解没信心，即使市场成熟也只能租赁难以自营；租赁难以自营；4、餐饮业很难支撑商铺的租金价格；、餐饮业很难支撑商铺的租金价格11、；5、商业竞争压力大，同质化竞争严重。、商业竞争压力大，同质化竞争严重。仅 仅 如 此？！致致 命命 的的 问问 题题 是是 什什 么么鸡肋鸡肋效应效应受现有特殊行业商家的牵制大多商家没有租金承受能力受过打击后投资者越发理性致命的租金开发商开发商经营者经营者消费者消费者投资者投资者卖铺卖铺盈利盈利收租收租自营自营交易交易盈利盈利需求需求购物购物鸡肋鸡肋效应效应谁是我商铺得以畅销商铺得以畅销 唯一方法唯一方法淘金策略创造足够高的租金收入吸引投资者 从而使商铺得以旺销发展商盈利淘金档案造钉：确立项目定位不要成为别人的影子走牛的路让羊说去吧淘金档案双双 重重 定定 位位淘金档案淘金档案充分挖掘商铺的12、使用价值，利用行业的唯一性、独特性、可塑性，改变行业的单纯性和鸡肋效应，实现一炮双响的双重定位的经营策略。第二重定位及名称 昆明人的休闲渡假会所昆明人的休闲渡假会所 清镇市内的旅游景点清镇市内的旅游景点 创造一个市场创造一个市场淘金档案历史上的民族风情历史上的民族风情街街深圳民族文化村深圳民族文化村集民族文化、餐饮、娱乐、酒吧为一体的旅游景点、大型的娱乐场所集民族文化、餐饮、娱乐、酒吧为一体的旅游景点、大型的娱乐场所淘金档案独特的建筑风格，体现不一样的文化和价值独特的建筑风格，体现不一样的文化和价值淘金档案对谁说整合营销 原商家政府部门准商家投资客商淘金档案虽互为鸡肋 稳定市场的基石不乏有投资13、潜力和意向的商家优惠政策 投资者商家信心给项目增添光环租金生力军 营销策略主攻对象饮食、酒吧、卡拉ok、旅游商品能买的起商铺的准客户本案制胜的衡量标准原商家政府部门准商家投资客商淘金档案+昆明、清镇地区高收入群体：如电厂职工、水晶集团员工等昆明、清镇地区高收入群体：如电厂职工、水晶集团员工等 清镇个体清镇个体/私营私营/高收入职工（矿业等）高收入职工（矿业等）清镇公务员及企事业单位职员清镇公务员及企事业单位职员 在外务工的高收入群体在外务工的高收入群体原商家政府部门准商家投资客商淘金档案即将投资开店做生意的客户即将投资开店做生意的客户从事其他行业准备转行做饮食的客户从事其他行业准备转行做饮食的14、客户准备扩大经营的做餐饮的客户准备扩大经营的做餐饮的客户投资客商准商家政府部门淘金档案原商家国家公务员、政府官员国家公务员、政府官员银行、电信、邮局等部门员工银行、电信、邮局等部门员工长驻清镇的外地企业及本地企业员工长驻清镇的外地企业及本地企业员工 投资客商准商家政府部门原商家淘金档案原饮食经营者，现准备扩大经营原饮食经营者，现准备扩大经营准备从事饮食行业的经营者准备从事饮食行业的经营者昆明市、清镇市及周边的来清镇经营的商家昆明市、清镇市及周边的来清镇经营的商家问题并没有结束？看似无关的核心群体，需要充分的理由让他来“花钱”。淘金档案进场商家是经过严格控制休闲娱乐趣味中 “淘宝”经营成本低商品15、价格便宜众品牌商家换季降价销售白天没时间晚上消费合算花花 钱钱淘金档案如何说淘金档案品牌内涵卖点整合双重定位贵阳人的渡假会所清镇的旅游景点地脉人脉财脉商脉时 脉品牌形象一街立足两地扩张投资经营消费开发核心的支撑清镇城市特色新名片差异化竞争优势高成长空间特色经营贵阳的休闲会所未来社区消费截留消费旅游+文化为本项目销售提升竞争力，支撑招商延展，利润最大化摆脱市场造成的牵制更广泛的认知，更高的美誉度人气更浓，利润空间更大，经营有信心更放心，赚钱渠道双倍扩张。财富新增长点特色经营带来巨大成长空间品牌见证实力，增强投资信心时间便捷、商品丰富、娱乐休闲物美价廉、开心消费，广泛传播整整 合合 营营 销销 图16、图 示示 定位思考二定位思考二通过我公司对清镇的商业研究通过我公司对清镇的商业研究 分析得出以下结论：分析得出以下结论：1 1、百货商城百货商城不适合不适合清镇项目清镇项目 2 2、常规战略常规战略不是最好的选择不是最好的选择 初步定位初步定位贵阳东南部药业物流基地贵阳东南部药业物流基地 贵阳东南部药业物流基地贵阳东南部药业物流基地 昆明东南部药业物流基地昆明东南部药业物流基地 清镇清镇东部药业东部药业物流物流基地基地 A A、鉴于药材公司是项目商圈消费市场的主力群体之一，鉴于药材公司是项目商圈消费市场的主力群体之一，标榜标榜“药业基地药业基地”为该区域树立起第一面旗帜。为该区域树立起第一面旗17、帜。B B、项目地处清镇东部交通要道处，项目地处清镇东部交通要道处，标榜标榜“物流物流”是为了在消费潜力巨大的物流中心市场中拓展客户群。是为了在消费潜力巨大的物流中心市场中拓展客户群。1 1）为客户规避市场风险，坚定投资信心，增加销售热度。）为客户规避市场风险，坚定投资信心，增加销售热度。这样定位可直接减少与家具、厨俱、家电等市场接触面。这样定位可直接减少与家具、厨俱、家电等市场接触面。2 2）有深厚的是市场容量，立足本地药业资源。）有深厚的是市场容量，立足本地药业资源。3 3）良好的市场操作性。）良好的市场操作性。4 4）项目本身有良好的优势）项目本身有良好的优势宜可做仓库宜可办公、产品展示18、。宜可做仓库宜可办公、产品展示。定位优势定位优势仅 仅 如 此？！一一 炮炮 双双 响响一一 铺铺 双双 租租双双 重重 定定 位位淘金档案重新定位重新定位利用行业时间上的错位，以占道经营的形式赚取第二份租金，改变原行业的单纯性和鸡肋效应，实现一炮双响、一铺双租的经营策略。我是谁淘金夜市的由来夜市：原宋,作为京都,北京官僚世家和臣商富 豪极多,由 于世道多变,失势败落或破 产是经常有的事。这些人只能靠变卖 家中古玩旧物糊口，爱于面子夜晚至 黎明前兜售，后又有夜市和鬼市之分。晓市铺面夜市鬼市时间分：时间分：晓市、夜市、鬼市、周日、春节地域分：地域分：固定、流动业态分：业态分：专业和综合市场两种，19、包括小吃、服装、日杂、古董、首饰等众多行业。夜市现状及前景夜市现状及前景 夜幕笼罩 华灯初上 夜市繁华 内地夜市开封的夜市源远流长，驰名全国开封的夜市源远流长，驰名全国早在北宋时期，作为京都的开封经济昌盛，目前封规模最大、最为繁盛的夜市，当推鼓楼广场夜市。鼓楼广场位于市中心交通要道。广场原有钟鼓楼，系明代建筑。鼓楼广场夜市，以广场为中心，延及周围4条街之多。夜幕笼罩 华灯初上 夜市繁华 内地夜市天津：天津：娘娘宫作为年货市场，元泰定三年（1326）立庙后，明初设“宫前集”，是“十集一市”中最热闹的集市。据文字考证，单是卖金鱼的，就已有300年的历史。这个市场“应时到节”的特点鲜明。“新年来到，20、闺女要花，小子要炮，老头要顶破毡帽。20世纪20年代，天津出现了夜市。当时有两处：河东(现河北区)和南市。河东的夜市，位于金汤桥东口（海河东岸），往东到当时的三个路口，有几百个小摊。夜幕笼罩 华灯初上 夜市繁华 内地夜市深圳：深圳：老东门最是深圳历史上代表性灯光夜市，年，深圳市政府改造老东门，年月日，东门第一期改造工程全部竣工，东门商业步行街区正式开街。目前深圳宝安、龙岗还有大型灯光夜市。兰州永昌路夜市，使之成为旅游资源的一部分。南昌市用一年时间修建了个市场，用宏观调控夜市市场。贵阳夜市兴起，早在年代初，导入广州大排档模板形式。年底，云岩区面积平方米，摊位户；南明区夜市面积平方米；延安路百货夜21、市摊点共个，其中从师大至喷水池共家，延安中路摊点户。下岗职工夜市一条街下岗职工夜市一条街 夜幕笼罩 华灯初上 夜市繁华 内地夜市海口：海口：明珠广场夜市是购买海南岛服、水果和土特产的好地方，吸引的是来海南旅游的游客。府城夜市和海甸二东路夜市买的多是日常小商品和衣裤鞋袜，是市井百姓喜欢去逛的地方。夜幕笼罩 华灯初上 夜市繁华 内地夜市浙江：浙江：金华免费电影夜市 政府企业百姓三方得利 湖南：湖南：长沙歌厅文化夜市 夜幕笼罩 华灯初上 夜市繁华 内地夜市夜市价格651500元不等台湾夜市 士林夜市、华西街夜市、饶河街夜市、基隆庙口夜市士林夜市、华西街夜市、饶河街夜市、基隆庙口夜市 六合夜市六合夜市22、中华路夜市、通化街夜市中华路夜市、通化街夜市、宜兰罗东夜市宜兰罗东夜市 台南夜市台南夜市、文化路夜市文化路夜市、垂杨路夜市垂杨路夜市、六合夜市六合夜市流动夜市流动夜市流动夜市从周二流动夜市从周二 日每天于一处开市，依次是民生南日每天于一处开市，依次是民生南路、自由路、垂杨路、体育场、金山路、信义路，贩路、自由路、垂杨路、体育场、金山路、信义路，贩售内容包罗万象，包括各种小吃、生活用品。售内容包罗万象，包括各种小吃、生活用品。整合营销对谁说原商家政府部门准商家投资客商+昆明、清镇地区高收入群体：如电厂职工、水晶集团员工等昆明、清镇地区高收入群体：如电厂职工、水晶集团员工等 清镇个体清镇个体/私23、营私营/高收入职工（矿业等）高收入职工（矿业等）清镇公务员及企事业单位职员清镇公务员及企事业单位职员 在外务工回家的高收入群体在外务工回家的高收入群体 原商家政府部门准商家投资客商昆明市药业公司昆明市药业公司昆明药业经营者昆明药业经营者清镇市及周边县镇欲从事药业经营的商家清镇市及周边县镇欲从事药业经营的商家夜市经营商家如小吃、服装、小商品夜市经营商家如小吃、服装、小商品投资客商准商家政府部门原商家国家公务员、政府官员国家公务员、政府官员银行、电信、邮局等部门银行、电信、邮局等部门长驻清镇的外地企业及本地企业长驻清镇的外地企业及本地企业 投资客商准商家政府部门原商家清镇原医药行业经营者扩大再经营24、清镇原医药行业经营者扩大再经营昆明市医药经营商家昆明市医药经营商家从事民族小吃、服装、日杂、古董、饰品等行业从事民族小吃、服装、日杂、古董、饰品等行业的并无固定场所的经营者的并无固定场所的经营者如何说整整 合合 营营 销销 图图 示示品牌内涵卖点整合双重定位清镇药业物流基地清镇淘金夜市第一街地脉人脉时 脉商脉财脉一街两用价值扩张晚上：时间便捷、商品丰富、娱乐休闲物美价廉、开心消费，广泛传播白天：医药物流消费核心的支撑 售价 双租金高成长空间 为本项目销售提升竞争力，支撑招商延展，利润最大化摆脱前期定位造成的牵制开发经营更广泛的认知，更高的美誉度人气更浓，利润空间更大，经营有信心更放心，赚钱渠道双倍扩张。品牌形象清镇市特色新名片差异化竞争优势投资财富新增长点，双租金投资保障特色经营带来巨大成长空间品牌见证实力，增强投资信心