1、1谨呈：广东*实业发展有限公司 2023-10-262市场调研市场调研营销推广营销推广商业地产商业地产项目定位项目定位 招商思路；招商原则；推广思路；资源库列举；概念及分类；购物中心；小城市大商业；区位分析；项目四至；商圈分析；商业新概念；定位前思考；项目定位；项目构想；本案题纲本案题纲3p 概念及分类；p 购物中心；p 小城市大商业；4什么是商业地产什么是商业地产？商业地产：商业地产：指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲 等经营用途的商业类房地产。等经营用途的商业类房地产。从土地的用途其有别于居住用地、工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用等2、。从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地 产的产品形式。：购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、物流园、仓储中心、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、商务写字楼、住宅的底层商铺等房地产产品。概念定义概念定义5商业地产分类：国际标准分六大类、三级中心商业地产分类：国际标准分六大类、三级中心在国际发达地区，一般将商业地产分为类：1、商业和住宅共同发展，建设住宅区的同时兼顾店面商业地带的发展，保留底商，称为商业和住宅混合商业和住宅混合2、以店面或门面为单体或群组形式进行商业活动的表现形式称为店面商业店面商业3、以小型零售点或流动商业经营为3、主的商业形式称为一般商业一般商业4、商业发展最繁华的地区，能够代表一个地区的商业文化的称为中心商业中心商业5、用来提供给邻近住宅地区的小规模零售商业和服务性商业称为临近商业临近商业 6、为办公区域提供综合配套服务的商业形式称为办公商业办公商业三级中心三级中心-社区级中心：社区级中心：普通百货、餐饮业、服装店、服务业、休闲普通百货、餐饮业、服装店、服务业、休闲等等商业地产按发展规模和经营档次分为：商业地产按发展规模和经营档次分为：一级中心一级中心-城市级中心：城市级中心：高端零售业、高档餐饮和高级休闲娱乐等高端零售业、高档餐饮和高级休闲娱乐等二级中心二级中心-区域级中心：区域级中心：中档零售业、4、餐饮业、服务业、商务金融等中档零售业、餐饮业、服务业、商务金融等 。商业地产分类商业地产分类6类型类型商业广场商业广场SHOPPING MALLSHOPPING MALL商业街商业街大型商铺大型商铺购物中心购物中心商业商业 定义定义通常由商业建筑和开放式广场共同组成。通常指超级购物中心，具体指由一个管理机构组织、协调和规划，提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。通常分为都市商业街、主题商业街和特色小街，通常街区的长度不超过600米，商业街建筑立面距马路之间的距离最窄不小于6米，最宽不超过10米。通常指由单个商铺或小型商铺联合组成的大型单体商铺。通常按照区域位置和建筑体量分为社区5、型、市区型、城郊型商业商业 体量体量 大于3万平米大于10万平米大于500平方米，小于2千平方米5万平米以内10万平米以内10万平米以上商业地产分类：按国内标准以商业形态分为十类商业地产分类：按国内标准以商业形态分为十类按照商业形态分类按照商业形态分类商业地产的商业地产的国内分类国内分类-1-17类型类型休闲广场休闲广场步行街步行街专业广场专业广场社区商业中心社区商业中心办公区域商业办公区域商业商业商业 定义定义通常指提供休闲、放松、娱乐服务的开放式广场，分为公益型休闲广场和营业型休闲广场。其概念类似于商业街，区别在于确定为专供步行者使用，禁止或限制车辆通行的街道。通常指针对单一或类似产品而形6、成的集群商业形式，借助商业广场的建筑形式而表现出来，商业体量可大可小。通常位于城市居住生活区的核心区域，既有商业步行街的休闲性，购物中心的专业性，又有街区商业的互动性，满足社区内居民的基本生活配套功能，兼具购物、休闲、娱乐、文化等功能。通常指为办公区域提供综合配套服务的商业形式，一般由小型商铺组合而成。商业商业 体量体量大于3万平米最小为1000平方米，最大可达5万平方米5万平米以下按国内标准以商业形态分为十类（续）按国内标准以商业形态分为十类（续）8商业商业 形式形式商业街商业街专业市场专业市场社区商业社区商业住宅底商住宅底商百货商场、百货商场、购物中心购物中心商务楼商务楼 商业商业交通设施7、交通设施 商业商业商业商业 定义定义指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇内的商铺，大多是多层建筑。指位于住宅社区内的商用铺位，主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺。住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及地上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小8、型商铺。项目项目 案例案例1、铜锣湾 （香港）2、南京路 （上海）3、春熙路 （成都）1、白马服装城2、义乌小商品批发城3、深圳赛格电脑城 1、宜昌鑫龙百货商场2、深圳万象城国内的标准分类国内的标准分类按照开发形式分为七类按照开发形式分为七类商业地产的商业地产的国内分类国内分类-2-29购物中心的概念和定义购物中心的概念和定义国际国内稍有不同国际国内稍有不同国际购物中心协会的定义是：国际购物中心协会的定义是：“购物中心系由开发商规划、建设、统购物中心系由开发商规划、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的核心店、多样化商品街和宽广的停车一管理的商业设施；拥有大型的核心店、多样化商品街和宽广的停车场9、，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。我国购物中心的定义为：我国购物中心的定义为：“由多个企业有计划地开发、拥有、管理由多个企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体的中心运营的各类零售业态、服务设施的集合体的中心。”国际国际我国我国商业中心概念商业中心概念10国际商业中心协会国际商业中心协会ICSCICSC的官方分类的官方分类-按照辐射范围按照辐射范围与入住商家分为与入住商家分为8 8类商业中心类商业中心 按商圈辐射范围分类：按商圈辐射范围分类：1 1、邻里型商业中心、邻里型商业中心2 2、社区型、社区型商业商业中心10、中心3 3、区域型、区域型商业商业中心中心4 4、超区域型、超区域型商业商业中心中心 按入驻商家的主要业态和行业分类：按入驻商家的主要业态和行业分类：5 5、时装精品、时装精品商业商业中心中心6 6、大型量贩、大型量贩商业商业中心中心7 7、主题与节庆、主题与节庆商业商业中心中心8 8、工厂直销、工厂直销商业商业中心中心商业中心的分类商业中心的分类1 1邻里型邻里型社区型社区型区域型区域型大型量贩大型量贩超区域型超区域型时装精品时装精品主题节庆主题节庆工厂直销工厂直销商业中心商业中心11类型类型近邻型近邻型社区型社区型区域型区域型超区域型超区域型超级型超级型shoppingmallshoppi11、ngmall商业商业 定义定义通常指入驻商户1020家，商圈内人口为5万10万人，商圈半径在10分钟车程以内，主要经营日用品和一般食品，车位约100个左右。通常指入驻商户20-100家，商圈半径在30分钟车程以内，主力店为大型超市或从事批发的商店，车位约500个左右。通常指入驻商户100家以上，主力店为大型百货公司或批发店，商圈人口在20万人以上，停车位10005000个。通常指入驻商户150家到200家，主力店如大型百货公司或批发店有35家的，商圈人口在50万人以上，车位在5000个以上。通常指入驻商户250家到700家，主力店如百货公司、超市、家居主力店等有36家的，商圈人口辐射几百万人以12、上，停车位在1万个以上。商业商业 体量体量小于7000平方米小于1.3万平方米大于1.5万平米小于7万平米大于7万平米大于10万平米国际商业中心协会国际商业中心协会ICSCICSC的官方分类的官方分类-按照建筑规按照建筑规模分为模分为5 5类类商业中心的分类商业中心的分类-2-212按照结构分为按照结构分为平面式平面式和和垂直式垂直式。国际商业中心协会国际商业中心协会ICSCICSC的官方分类的官方分类-按照按照结构形式分为结构形式分为2 2类，按照开发主题分为类，按照开发主题分为4 4类类1 1、节庆型、节庆型案例：美国波士顿案例：美国波士顿FaneilFaneil Hall Marketp13、lace Hall Marketplace特点：庆典气氛，纪念品特点：庆典气氛，纪念品2 2、景观型、景观型案例：美国纽约案例：美国纽约Pier 17Pier 17特点：情景商业，景观资源特点：情景商业，景观资源3 3、城市再开发型、城市再开发型案例：深圳华强北案例：深圳华强北特点：资源重组特点：资源重组4 4、休闲娱乐型、休闲娱乐型案例：深圳案例：深圳cocoparkcocopark、上海正大广场、上海正大广场特点：娱乐为主，购物为辅特点：娱乐为主，购物为辅购物中心的分类购物中心的分类3 31314大型商业形态大型商业形态城市发展阶段城市发展阶段超级连锁超级连锁连锁经营、品牌百货，提供多样化14、的产品服务。购物中心购物中心一站式购物，大规模、多品种解决多样化的生活需求。Shopping Shopping Mall Mall出现出现Shopping Mall、Shopping Center 多个购物中心共同繁荣。体验式商业中心体验式商业中心以休闲、娱乐、餐饮为主导的城市价值 商业，引导体验消费。零售百货零售百货：提供基本生活需求为主要目标的大零售。现代大型购物中心的基本发展趋势：大型现代大型购物中心的基本发展趋势：大型MallMall与体验式购物中心是基本发展方向。与体验式购物中心是基本发展方向。小城市大商业小城市大商业一般说来，城市发展阶段不同，主导商业形态也不同，城一般说来，城市发15、展阶段不同，主导商业形态也不同，城市发展阶段越高，主导商业形态等级也越高，反之亦然。市发展阶段越高，主导商业形态等级也越高，反之亦然。15小城市大商业发展不仅要与当地产业相结合，小城市大商业发展不仅要与当地产业相结合，而且也需要吸引外部人流，树立标杆效应。而且也需要吸引外部人流，树立标杆效应。u一般说来，城市商业与城市发展阶段息息相关，国际发达城市人均商业面积不超过2.02.5平米，其中0.9平米左右为社区配套商业，其它为休闲、百货、餐饮和娱乐类商业。u国内发达城市上海2007年年底人均商业面积达2.3平方米，已经触及国际警戒线，中等城市人均商业面积一般为中等城市人均商业面积一般为1 1平米左16、右平米左右。商业必须与当地产业与当地产业相结合，以当地产业为支撑并形成互动，才能扩大商业量；在推广策略上，必须扩大宣传推广区域，在周边重要城市进行招商宣传，并吸引外部人流吸引外部人流前来消费；必须在区域内树立标杆区域内树立标杆形象，形成口碑效应。小城市大商业的一般发展规律小城市大商业的一般发展规律靖江靖江上海城上海城阳泉滨河世纪城阳泉滨河世纪城16一、项目单位：项目单位：阳泉市金联置业建设有限责任公司二、项目简介：项目简介：2004年12月以2.63亿元竟标购买 268816.03平方米土地使用权，计划用五年时间，预计投资27亿元，集休闲、娱乐、住宅、购物为一体。“滨河世纪城”以“一个核心商业17、圈，两个专业商业圈，三个商高住宅区”为规划结构。“一个核心商业圈”，即以 B 区、CBD 商贸区为核心商区，B 区北侧规划高层商务型单身公寓和星级酒店或公寓。“两个专业商区”，是步行商业街区，主要以餐饮、商业、文化等功能为主，二是农贸和五金专业市场。该项目总用地面积394505.34平方米，总建筑面积658416.4平方米，商业体量18万平方米。小城市大商业小城市大商业17 位于经苏省靖江市中心，总建筑面积达到位于经苏省靖江市中心，总建筑面积达到 1010万平米的大型万平米的大型ShoppingMallShoppingMall，以，以“三横三横一纵一纵”的规划布局聚集人潮，是集购物、的规划布局18、聚集人潮，是集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的综合商业项目。休闲、娱乐、餐饮于一体的综合商业项目。靖江上海城选择靖江、江阴、泰兴进行产靖江上海城选择靖江、江阴、泰兴进行产品推广，扩大销售范围，同时在江浙的重品推广，扩大销售范围，同时在江浙的重要城市进行招商活动。要城市进行招商活动。在这个市区人口仅在这个市区人口仅1717万的城市建设大商业万的城市建设大商业树立了成功运作的典范。树立了成功运作的典范。小城市大商业小城市大商业18p 区位分析；p 项目四至；p 商圈分析；市场调研市场调研19项目距离市级商业中心项目距离市级商业中心1515分钟步行路程，分钟步行路程，交通便利交通便利区位分析区位分析天19、虹天虹商圈商圈市级商市级商业中心业中心成熟商成熟商圈酒店圈酒店/餐饮、餐饮、超市齐超市齐全全本案本案港惠新港惠新天地天地演达一路演达一路麦地南路麦地南路新一佳新一佳20区位分析区位分析新一佳新一佳本案本案东东西西北北 南南本案本案项目四至项目四至21项目所在的片区是城市发展规划中的市级商业中心，项目所在的片区是城市发展规划中的市级商业中心，是惠州最核心的商业区，商业价值凸显是惠州最核心的商业区，商业价值凸显2005年惠州市提出了构筑“四线三圈两带一心”的生态休闲型大商业格局。“市级商业中心由惠城区花边岭市级商业中心和江北、惠阳、陈江三个市级商业副中心组成”。在惠州商业规划中，规划了位于市区的两20、个核心商业圈：一是市级商业中心的花边岭商圈，规划面积25.7公顷；另外一个是市级商业副中心的江北商圈。规划分析规划分析市级商业中心：花边岭商圈市级商业副中心：江北商圈新兴商业副中心：东平商圈22林立的新建筑标示着城南快速发展林立的新建筑标示着城南快速发展演达路、三环路打通了惠城区与惠阳区、大亚湾演达路、三环路打通了惠城区与惠阳区、大亚湾区的经济脉线，惠城进一步缩短了与深圳的距离区的经济脉线，惠城进一步缩短了与深圳的距离城市交通的发展，扩大的了城市的影响力和辐射力。商圈随着城市规模的扩大，商业中心的规模相应扩大。商圈的范围扩大，核心商圈的范围随着扩大。规划分析规划分析核心商圈核心商圈.麦麦地演达21、商圈地演达商圈学校学校体育馆体育馆商业商业医院医院新社区新社区新社区新社区城南快速发城南快速发展区域展区域23项目具备相当的知名度，麦地片区属于惠州项目具备相当的知名度，麦地片区属于惠州主要发展区域主要发展区域惠州发展很快，不过以前政府重点发展江北片区，但是现在惠州的各个区域发展都很快。由于环境和经济发展势头好，很多人都在惠州定居，做生意 杨女士 新惠州人 40岁左右惠州发展很快，经济好，环境也变得比以前更好，各个区发展也很快，开通与惠阳的快速干道，城南的发展更快了。以前都集中在人人乐、麦地路以及步行街那边消费，自从沃尔玛开业后，经常都会到城南这边来消费 陈先生 惠州本地人市场调查和访谈的消费22、者（包括出租车司机）80%知道绿湖新邨在什么地方，以及对所在片区也比较熟悉。在惠州做了十几年茶叶生意，认为项目那里属于商圈的边缘，商业氛围不是很浓厚，但是距离中心不算太远，另外沃尔玛开业增强了那里商业气氛，将来的商业价值比较高。林老板 汕头人 惠州工作了十几年觉得与目前中心商业区有一定的距离，但是城市的交通比以前有很大改善，同时汽车拥有量不断上升，不会影响到此消费，港惠新天地就是一个例子。李先生 深圳人 40多岁 副总消费者访谈消费者访谈24项目所在区域已经形成了一定的商业氛围，特别是新诞生的商项目所在区域已经形成了一定的商业氛围，特别是新诞生的商业项目对明确区域的价值定位和价值提升有很大的借23、鉴作用业项目对明确区域的价值定位和价值提升有很大的借鉴作用消费者态度消费者态度p惠州本地人对项目所在区域的有一定认知感，对该区域充满期待。p惠州本地人置业的心理距离集中在本地，因此本项目在其考虑范围。p外地消费者对本项目所在区域的比较熟悉，而且比较认同。配套建设配套建设投资建设投资建设p该区域的房地产投资建设规模很大，往南新建的项目规模很大，未来居住人口将上升很快。p现阶段区域内房地产项目高尚住宅社区、有商业、有专业市场、有商业街、购物中心，形态丰富，商业气候逐步成形，市级商业中心的价值渐渐彰显。p项目所在的片区对惠州而言是规划的市级商业中心区，周边城市配套逐步完善，同时距离老城区很近，能够享24、受其成熟的配套。p由于本区域处于成熟商圈的边缘，新老区域的过渡带，居住人口不多，同时大多数消费者已习惯到目前的成熟商圈消费。25麦地路商圈商业最为集中，国内外大型商业麦地路商圈商业最为集中，国内外大型商业云集于此，经营总面积超过云集于此，经营总面积超过2222万平米万平米麦地商圈麦地商圈p麦地路商圈是目前惠州市最繁华的区域，也是商家最为集中的区域；惠州市80%以上（以商家数量计算）的大型零售商云集在该商圈范围内。主要商家经营面积及档次一览表名名 称称经营面积经营面积/整体档次整体档次人人乐购物广场20,000中国美电器3,500中女人世界6,000中、低惠州数码街22,000中、低时代家具1725、,600招商中百佳购物广场12,000中、低海雅百货27000中万佳百货22,000中天虹23，000中沃尔玛70000中合计223,10026麦地路商圈内所拥有的商业类型主要有四种，包括超麦地路商圈内所拥有的商业类型主要有四种，包括超市市+百货、主题商场、专业市场及商业步行街百货、主题商场、专业市场及商业步行街 麦地商圈麦地商圈。类型类型代表商场代表商场经营面积经营面积/比例（比例（%）超市+百货人人乐20,00061.161.1万佳百货22,000百佳购物广场12,000天虹23，000主题商场（时尚百货）女人世界6,00018.7218.72时代家具（招商中）17,600惠州美博城20,26、000专业市场国美电器3,5002.78商业步行街惠州数码城(女人新天地)22，00017.4合计146,100100从上表相关数据分析；麦地路商圈主要的商业类型是由“超市+百货”构成的，表明麦地路商圈人流量流向的主要方向还是在超市上，其次是主题商场及商业步行街；另一方面表明超市+百货及主题商场商业类型的发展在该商圈具有较好的发展态势。27麦地路商圈商业的商业，百货、超市以扣点为主，临麦地路商圈商业的商业，百货、超市以扣点为主，临街商铺的租金大致水平为街商铺的租金大致水平为200-300200-300元元/月月麦地商圈麦地商圈名称名称经营面积经营面积/经营状况经营状况租金水平租金水平人人乐2027、,000较好10%-25%国美电器3,500较好女人世界6,000一般110惠州数码街22,000一般时代家具17,600招商中整体，50元/月百佳购物广场12,000良好万佳百货22,000良好天虹23，000良好20%-25%海雅百货27000良好4555元/月沃尔玛10000良好8元/月合计155,100根据上表数据显示，只有海雅百货和沃尔玛是以纯租金的形式，其他大卖场都是提点的形式，提成点数较深圳低，一般水平。28麦地路商圈的两大表象麦地路商圈的两大表象麦地商圈麦地商圈未来麦地商圈的发展重点将趋向于南部方向未来麦地商圈的发展重点将趋向于南部方向普遍以主题商场和超市、百货业态为主，大多档28、次中端普遍以主题商场和超市、百货业态为主，大多档次中端试问：试问：麦地商圈为什么那么多商场、百货、超市？麦地商圈的上述业态为什么普遍中档？高档的主题商场高档的主题商场真的在这里没真的在这里没有发展空间吗？有发展空间吗？NO29中山路商圈主要由两个商业区组成：中山路步行街和中山路商圈主要由两个商业区组成：中山路步行街和丽日广场。两者在形式上已形成了一定的互补性质丽日广场。两者在形式上已形成了一定的互补性质中山路商圈中山路商圈中山路商圈是惠城区政府全力打造的商业项目，由原中山路改造而成，街铺林立。主要经营中、低档的服饰和通讯器材。代表品牌有：优美世界、ESPRIT、真维斯、佐丹奴、时尚鸟、小猪班纳29、萍果店、班尼路、生活几何以及西式快餐麦当劳。目前中山路商圈主要由两个商业载体组成，包括中山路步行街和丽日广场。两者在形式上已形成了一定的互补性质。30中山路商业步行街由中山西路、国庆路、五四路、环城西中山路商业步行街由中山西路、国庆路、五四路、环城西路组成，全长路组成，全长10401040米，近米，近200200家商户，主要经营百货，服家商户，主要经营百货，服饰，金银首饰饰，金银首饰中山路商圈中山路商圈地理位置地理位置惠州市环城西路与中山西路交汇处街长街长约1040米店铺数量店铺数量约200间业态比例业态比例服装、鞋业等：53%；精品、珠宝：21%；餐饮、休闲娱乐：10%；其他：16%（以上30、业态按业态在经营的面积计算）商品档次商品档次中低档经营状况经营状况良好租金水平租金水平200300元/月/独立店铺独立店铺面积组成面积组成208031丽日购物广场单体商业面积丽日购物广场单体商业面积35,00035,000平方米，它集购物、平方米，它集购物、休闲、娱乐为一体的大型购物中心休闲、娱乐为一体的大型购物中心中山路商圈中山路商圈项项目目概概况况项目名称项目名称丽日购物广场（西湖店）丽日购物广场（西湖店）项目位置项目位置惠州市环城西二路惠州市环城西二路发展商发展商管理费管理费/元元/月月/临街长度临街长度/m/m80806565使用率（使用率（%）75%75%建筑面积建筑面积/35,0031、035,000电梯及扶梯（部）电梯及扶梯（部）1010（手扶梯）（手扶梯）4 4（观光梯）（观光梯）开业日期开业日期20022002停车位数量（个）停车位数量（个）200200周边配套周边配套学校、步行街、旅游景点等学校、步行街、旅游景点等位置与位置与交通状况交通状况商业位置情况商业位置情况目标店距市中心商业区距离目标店距市中心商业区距离:2.5 2.5M,M,距区域商业区距区域商业区0 0KM;KM;商圈所在区域的性质：次商业中心区商圈所在区域的性质：次商业中心区公交站点及路线公交站点及路线丽日广场：丽日广场：1 1、2 2、5 5、7 7、1010、1111、1717、1818、1919、32、2121、2424、2626（共（共1212条）条）项项目目规规划划柱间距柱间距6 66m6m中庭面积中庭面积/200200层高层高/m/m3.03.0单层商业面积单层商业面积/4,000-5,0004,000-5,000层数层数/F/F4 4招商率（招商率（%）100%100%商业业态比例商业业态比例超市：超市：15%15%，服装、鞋业：，服装、鞋业：25%25%，床上用品、家居饰品、儿童服装、儿童游乐：，床上用品、家居饰品、儿童服装、儿童游乐：30%30%，餐饮、休闲，餐饮、休闲娱乐：娱乐：20%20%其他：其他：10%10%（以上业态按业态在经营的面积计算）（以上业态按业态在经营的面积计33、算）租租售售策策略略整体租金整体租金/元元/月月/15%15%23%23%楼层业态楼层业态1F1F：化妆品、皮具、服装、麦当劳等，：化妆品、皮具、服装、麦当劳等，2F2F：超市、家电、音响等，：超市、家电、音响等，3F3F：女装，：女装，4F4F：女装、内衣等，：女装、内衣等，5F5F：床上用品、儿童系列、儿童游乐等，：床上用品、儿童系列、儿童游乐等，6F6F：运动系列、音像、精品等，：运动系列、音像、精品等，7F7F：美食广场，：美食广场，8 810F10F：休闲、咖啡、餐饮等休闲、咖啡、餐饮等经营状况经营状况较好较好客户群定位客户群定位惠城区居民惠城区居民项目定位项目定位综合型百货综合型百34、货主要品牌商家主要品牌商家麦当劳、麦当劳、ESPERIESPERI、ETAMETAM、真维斯、自由鸟、真维斯、自由鸟、OLAYOLAY、美宝莲、佛罗伦、美宝莲、佛罗伦、DISNEPDISNEP等等项目调查结论项目调查结论经过调查发现；本项目人流量较大，交通配套设施相对完善、周边商业气氛较浓，整体经营状况较好。经过调查发现；本项目人流量较大，交通配套设施相对完善、周边商业气氛较浓，整体经营状况较好。32中山路商圈，以步行街和百货商场为主体，主要面对中山路商圈，以步行街和百货商场为主体，主要面对年轻的消费者、学生等，其商圈辐射力有限年轻的消费者、学生等，其商圈辐射力有限中山路商圈中山路商圈p属于传35、统的商业街道，由于缺少大型的主力店，特别是具有规模效应已经档次提升作用的百货商场进驻步行街，商业街的影响力以及档次得不到提升；p如果该商业街参照广州北京路、深圳东门等商业步行街，引入商业航母，改变商业形态，依托西湖景点，必将会成为新兴的具有档次和影响力的商业街区；p目前中山路商圈消费群是以本地中产阶层和学生为主，消费特征趋向于年轻时尚型。33p 商业新概念；p 定位前思考；p 项目定位；p 项目构想；项目定位项目定位34城市城市“中心休憩区中心休憩区(CRD)”和和RBD模式模式 商业地产商业地产新型概念新型概念RBD休闲商业区模式CRD城市休憩模式休闲娱乐集约化模式商业与休闲娱乐的整合模式商36、业新型概念商业新型概念35一、城市休憩模式一、城市休憩模式 （central Recreation Districtcentral Recreation District）城市居民休闲娱乐生活的机理，就是城市休憩模式CRD。由休憩模式创新，借助房地产开发力量，带动休闲娱乐经济，形成休闲娱乐文化。二、休闲商业区模式（二、休闲商业区模式（Recreational Business DistrictRecreational Business District）RBD 直译为“休闲商业区”。突破了传统CBD和SHOPPING MALL的商业概念，是强调“以人为本”“以景带商”的新的商业模式。由（由（C37、RD）模式）模式衍生出商业地产衍生出商业地产发展的两个趋势：发展的两个趋势：一是大型商业楼一是大型商业楼盘或街区的游憩盘或街区的游憩化趋势；二是休化趋势；二是休闲、娱乐、餐饮、闲、娱乐、餐饮、购物等的混合聚购物等的混合聚集化趋势。集化趋势。城市城市“中心休憩区中心休憩区(CRD)”和和RBD模式模式（1）休闲娱乐集约化模式休闲娱乐集约化模式 休闲娱乐和商业一样，经历了休闲娱乐和商业一样，经历了“小型一中型一大型小型一中型一大型一超大型一街区集聚型一超大型一街区集聚型”的发展过程，并出现了多种形的发展过程，并出现了多种形态的多样化发展。态的多样化发展。（2）商业与休闲娱乐的整合模式商业与休闲娱乐38、的整合模式 以购买实体商品与多样性服务相结合的混合经营场以购买实体商品与多样性服务相结合的混合经营场所，并且产生以休闲餐饮、休闲娱乐、休闲康体为主题所，并且产生以休闲餐饮、休闲娱乐、休闲康体为主题的大型商业化街区，这就是商业与休闲娱乐的现代整合。的大型商业化街区，这就是商业与休闲娱乐的现代整合。36错位交错位交叉论证叉论证定位定位因时而变因时而变 侧重定位侧重定位越级分越级分 析定位析定位定位方法：定位方法：方法一：采用错位交叉论证定位。方法二：因时而变的侧重定位。方法三：越级分析定位。定位法则定位法则37根据项目区位和周边商业环境，本项目商业适宜选择目根据项目区位和周边商业环境，本项目商业适39、宜选择目的地型商业，特色主题商业将是本项目主要业态的地型商业，特色主题商业将是本项目主要业态业态类别业态类别主要特征主要特征具体业态具体业态本项目适宜性本项目适宜性拦截型（邻里商业）（邻里商业）距离是消费者选择该类业态消费场所的第一考虑因素。当新商业出现时，如果距离较现有商业更远，那么即使其价格稍低或质量、服务稍好，也不会使消费者改变原有选择日常快速消费品零售及服务，如便利店、花店、药店、干洗店、生鲜副食、普通餐饮、洗印中心、银行、邮局等为满足住区生活需要的必备商业类型替代型（区域商业）（区域商业）距离是消费者选择该类业态消费场所的因素之一，但非第一因素。当具有比较优势的商业出现时，即使其距离40、较远，消费者也乐于前往休闲娱乐、生活耐用品零售的集中商业、如购物中心、中型超市（3000-6000平米左右）等未来将面临商业以规模为优势的强劲竞争目的地型（特色商业）（特色商业）距离不是消费者选择该类业态消费场所的考虑因素。当新商业出现时，即使消费者会将一部分消费转向，但不会放弃对原商业选择特色商业特色商业，如特色餐饮、体验休闲商业中心、家电、图书城、大型超市（2万平方米以上）、大型娱乐场所，主题商场等较不受区位限制，结合自有资源和区域资源有发挥空间业态组合业态组合38项目属性界定项目属性界定以商业驱动，商住功能互动的、多功能以商业驱动，商住功能互动的、多功能大型城市综合体项目大型城市综合体项41、目关键是正确处理下列问题：关键是正确处理下列问题：理顺项目开发与城市发展规划的关系，寻找机会点；借势区域规划，挖掘与项目定位契合点，降低风险，树立价值标杆；项目开发适度超前，创造新的生活、居住体验；整合优势资源，打造核心竞争力；准确定位，制定正确发展战略、物业规划，树立优势；实现项目利益最大化，树立品牌形象。3940定位思路定位思路以高档百货精品为主，高档餐以高档百货精品为主，高档餐饮和休闲娱乐为辅饮和休闲娱乐为辅 充分考虑项目整体定位档次、客户类型和商业现状，可以基本排除排除以大型超市和专业市场大型超市和专业市场为主力店的商业组合形态的可能。1 1、以高端百货精品品牌为主力店，高档餐饮为次主42、力店，再、以高端百货精品品牌为主力店，高档餐饮为次主力店，再 加休闲娱乐形式组合。加休闲娱乐形式组合。2 2、发觉周边的有效资源，如学校、小区，增加完整的社区配、发觉周边的有效资源，如学校、小区，增加完整的社区配 套业态组合而成。套业态组合而成。41项目主题定位：项目主题定位：业态功能定位：业态功能定位：“国际品牌百货国际品牌百货+品牌鲍翅海鲜酒家休闲娱乐社区配套品牌鲍翅海鲜酒家休闲娱乐社区配套”*城市城市center42国际品牌百货国际品牌百货+品牌鲍翅海鲜酒家休闲娱乐社区配套品牌鲍翅海鲜酒家休闲娱乐社区配套功能定位：功能定位：品牌建议：品牌建议：国际百货类品牌：国际百货类品牌：范思哲、Po43、lo、阿玛尼、CD、BCBG、KENZO鲍翅海鲜酒家：鲍翅海鲜酒家：圣廷轩、丹桂轩、王子厨房、印尼海鲜社区配套：社区配套：711、面包新语、美发店43城市城市CRDCRD标杆：确立项目城市商业制高点，高标杆：确立项目城市商业制高点，高调入市确立项目在城市、区域的示范标杆作用调入市确立项目在城市、区域的示范标杆作用u 借用、引入或创造新型商业地产概念。借用、引入或创造新型商业地产概念。如“RBD”（Recreational Business District）、“CRD”（central Recreation District）、MALL”、“ShoppingPark”等概念，甚至对日常消费模式44、进行全新的概念创新和演绎，将新型商业概念融入项目开发中。u 以自身硬软优势确立所处城市商业制高点，打造标杆形象。以自身硬软优势确立所处城市商业制高点，打造标杆形象。“最大、最好、最完善”成为形象功能定位的主要目标。u 开创城市商业发展先例或显著改变现有城市商业格局。开创城市商业发展先例或显著改变现有城市商业格局。能够以点带面拉动区域商业品质提升，集中体现城市商圈核心化。高调立势高调立势中心商业区（中心商业区（CRDCRD）以高品质品牌零售商业，搭配休闲娱乐以高品质品牌零售商业，搭配休闲娱乐等形成的城市核心组团式商业街区。等形成的城市核心组团式商业街区。44名品多米诺：通过品牌确定项目在城市中的45、名品多米诺：通过品牌确定项目在城市中的地位，地位，“品牌知名度品牌知名度”决定项目高度。决定项目高度。u聚合效应聚合效应获得社会的认可，资本、人才、管理经验甚至政策都会倾向名牌物业或产品。u磁场效应。磁场效应。拥有了较高的知名度，会在消费者心目中树立起极高的威望，表 现出对品度的极度忠诚，形成品牌的良性循环。u内敛效应内敛效应名牌会增强凝聚力。名牌的内敛效应聚合了员工的精力、才力、智力、体力甚至财力、使商业物业得到提升。u宣传效应宣传效应名牌形成后，知名度、美誉度便会广度传播，利于形象确立。u带动效应带动效应名牌拉动商业物业的发展，对城市经济、地区经济、甚至国家经济的带动作用。u稳定效应稳定效46、应名牌物业的稳定发展对区域经济的稳定发展起到重要的推动作用。成功的商业物业均采取统成功的商业物业均采取统一招商、统一管理、统一一招商、统一管理、统一经营的整体策略，打造自经营的整体策略，打造自身的品牌优势和发展战略身的品牌优势和发展战略是成功实现三个统一的前是成功实现三个统一的前提基础。提基础。价值决定高度，名品效应成为商业项目的价值决定高度，名品效应成为商业项目的“灵魂灵魂”45注重商业物业对城市商业影响的两个方面注重商业物业对城市商业影响的两个方面整整合和提升，既关注商业本身，又关注业态间关系合和提升，既关注商业本身，又关注业态间关系u通过商业物业的商业类型整合，影响城市区域商圈格局和商业47、发展。如通过MALL、shopping park形式影响改变传统百货商场、商业街垄断的商业市场。u通过商业品牌的消费影响力，影响城市商业格局。u通过引入全新的著名品牌，（如SWAROVSKI斯华洛思奇等），改变城市商业档次和品牌垄断格局。准确定位准确定位商业物业通过自身商业影响，整合现有城市商业格局和发展现状。商业物业通过自身商业影响，整合现有城市商业格局和发展现状。通过商业物业自身类型的突破，引领城市商业物业变革。通过商业物业自身经营理念突破，引领城市商业转型发展。46定位超前提升发展定位超前提升发展以满足现阶段需求为根本，以满足现阶段需求为根本，保持适度超前，引领消费保持适度超前，引领消费48、“新观念新观念”u成功地商业物业建筑规模符合城市商圈的发展规模。成功地商业物业建筑规模符合城市商圈的发展规模。利用哈夫模型和城市商圈分析概念，利用城市商圈范围、消费人群构成、物业距离和竞争者数量等参数，科学计算出商业物业的适建规模。u成功地商业物业的经营档次基本符合城市经济发展水平，部分产品档次适成功地商业物业的经营档次基本符合城市经济发展水平，部分产品档次适度超前。度超前。通过城市经济发展数据，GDP、GNP等计算城市消费指数，针对消费特点确定商业物业的档次定位。u成功的商业物业的自身发展和城市发展速度持平。成功的商业物业的自身发展和城市发展速度持平。商业物业通过不断优化调整和扩容发展，始终49、保持与城市经济发展同步。“超前一步是烈士，超前半步是英雄超前一步是烈士，超前半步是英雄”变被动为主动，在市民接受的基础上引领消费变被动为主动，在市民接受的基础上引领消费“新观念新观念”符合现状，适度超前是商业物业成功定位的原则。符合现状，适度超前是商业物业成功定位的原则。哈夫模型公式哈夫模型公式47产业联动：综合体通过提升商业、商务等功能，促产业联动：综合体通过提升商业、商务等功能，促进区域产业融合与商业升级，改变区域人口结构进区域产业融合与商业升级，改变区域人口结构概念定义：产业联动概念定义：产业联动是指在一定区域内，是指在一定区域内，某些产业之间通过政某些产业之间通过政府或市场的调节，相府50、或市场的调节，相互联动，取长补短，互联动，取长补短，共同发展。共同发展。多产业合理规划、联动发展是带动和提升商业增值、发展的砝码。多产业合理规划、联动发展是带动和提升商业增值、发展的砝码。u成功的商业物业不乏以二产甚至三产联动为基础开发和发展的。u以第二产业中的建筑业和第三产业中的商业联动为核心。u多以第三产业中批发零售贸易业、餐饮业、房地产业，社会服务 等产业进行有机整合和创新为关键点。第一产业：农业第一产业：农业（包括种植业、林业、牧业和渔业）第二产业：工业第二产业：工业（包括采掘业，制造业，电力、煤气、水的生产和供应业）和建筑业 第三产业：除第一、第二产业以外的其他各业第三产业：除第一、51、第二产业以外的其他各业。48内部资源整合内部资源整合物业硬软设施整合为基础，物业硬软设施整合为基础，商业资源整合是关键，通过资源整合实现共享商业资源整合是关键，通过资源整合实现共享u物业硬件资源整合物业硬件资源整合是指基于商业价值细分原则，适当的对物业结构、物业设施进行合理化调整(如规避死角等)，以期达到最大的商业使用价值。u物业软件资源整合物业软件资源整合包括商业物业的管理公司和运营公司，二者的良性运营对物业发展起决定作用。资源整合资源整合物业资源整合主要包括硬件资源和软件资源物业资源整合主要包括硬件资源和软件资源。商业资源整合主要包括品牌商家资源和招商队伍资源。商业资源整合主要包括品牌商家52、资源和招商队伍资源。品牌商家的多少、质素及合作契合度都是商业物业资源整合成败的标准招商队伍是否健全，招商工作能否按计划正常推进，招商策略和招商手段的科学性、合理性都需要合理整合。49外部资源整合外部资源整合区域经济、交通和宣传推广区域经济、交通和宣传推广整合是重点整合是重点u 物业周边的交通规划整合以配合物业特点，并以最大便捷性为重点。u最大可能争取市政主干道临近物业，同时争取二级干道及其他市政道路的修建。区域经济和商业物业开发的有效整合。区域经济和商业物业开发的有效整合。交通资源强力整合，合理调整修建性规划，增加项目区域认同感。交通资源强力整合，合理调整修建性规划，增加项目区域认同感。房因路53、而兴盛、路因房而繁荣房因路而兴盛、路因房而繁荣 各类宣传推广媒介和方式的有机整合。各类宣传推广媒介和方式的有机整合。1、开发商、代理商、建筑施工单位、设计单位、广告商、政府宣传推广 途径和类别的有效整合。2、电视报纸媒体、宣传单张、楼书、广告牌、条幅等宣传媒介的有效整合。1、区域主要经济特征和物业的优势卖点的整合。、区域主要经济特征和物业的优势卖点的整合。抓住区域经济主要表现特征，契合物业的优势卖点，使物业具备市场竞争力和生存能力。2、区域经济发展周期和物业滚动开发策略的调控和整合。、区域经济发展周期和物业滚动开发策略的调控和整合。根据经济波动周期适当调控物业前期开发周期和计划，规避经济波动带54、来的开发风险。50商业与住宅合理布局与分区商业与住宅合理布局与分区人流、物流、人流、物流、车流动线合理，实现资源最大共享车流动线合理，实现资源最大共享u两者人流游线的共享主要体现在将社区人流引入商业区域，带旺商业发展的同时方便了社区居民的生活。u两者物流区域的共享是采取共同的物流通道和区域。u两者车流区域可以共享是适当将商业物业的车流游线和住宅物业的车流游线部分交叉共享，并设置分流导向，合理利用了空间资源。规划科学规划科学u商业物业的人流动线布局注重平面游线和立面游线交互流通。商业物业的人流动线布局注重平面游线和立面游线交互流通。u商业物业的物流区布局一般设置在商业物业价值不高的区域，并设有专55、商业物业的物流区布局一般设置在商业物业价值不高的区域，并设有专 门的物流通道。门的物流通道。u商业物业车流动线注重便利性，一般设有地面和地下，甚至立体停车库。商业物业车流动线注重便利性，一般设有地面和地下，甚至立体停车库。u住宅的人流动线首先注重的是小区居民出入的便利性。住宅的人流动线首先注重的是小区居民出入的便利性。u住宅物业的物流区域一般远离居住区，防止对居民形成影响。住宅物业的物流区域一般远离居住区，防止对居民形成影响。u住宅的车流动线也以便利性考虑优先，但一般设置于小区地下停车场。住宅的车流动线也以便利性考虑优先，但一般设置于小区地下停车场。共享共享商业商业住宅住宅51案例：电影院选址56、要求案例：电影院选址要求一、总体要求租赁场地符合消防设施设备、空调设施设备、隔墙起坡等结构二装完工标准。运营过程中，物业服务标准须满足国家电影局星级影院要求标准。二、柱距、高度与长度要求影厅柱距以大于8.4m8.4 m（或更宽）的网柱安排为好；对大、中厅所在位置还应能满足纵向抽柱要求；影厅长度按规范要求为银幕宽度的1.21.8倍。三、起坡与楼板承重影厅起坡一般从观众席第一排后开始，按每排视线超高值大于等于0.12m，排距大于等于1.1m的坡度设计，影厅平均视线超高值宜大于0.15m；起坡后楼板承重应满足250KN/。商业物业规划设计商业物业规划设计前期以满足核心商家和特殊前期以满足核心商家和特57、殊商家的需求为中心，在定位后规划与招商同步推进商家的需求为中心，在定位后规划与招商同步推进物业规划设计指标满足商家选址要求。物业规划设计指标满足商家选址要求。硬性指标：硬性指标：实用面积、层高、三通、墙体结构等。软性指标：软性指标：客流量、广告位、空调系统、装饰装修、停车位等。物业规划设计具有超前性。物业规划设计具有超前性。因为一座建筑物的建筑周期一般为1-2年；使用周期更长达50年左右。因此，物业规划设计上，需要根据经济水平和人们的要求进行超前设计。如人流通道、最大客流容量、楼板承重、停产位数量、层高、新风和中央空调系统机组功率、消防设施等全部需要超前考虑。52商业物业的建筑形态特征商业物业58、的建筑形态特征不但应具备良好的不但应具备良好的展示性、昭示性，还要求新，求变，主导潮流展示性、昭示性，还要求新，求变，主导潮流 通过改造物业自身外观提高展示性和昭示性。如大幅的玻璃幕墙 和通透的落地玻璃等。通过附加宣传物品提高物业展示性和昭示性，如利用附加的广告牌、增加商业小品等方式。整体建筑外部形态与众不同，即体现形象的独特性，又讲究实用性内部构造大胆尝试，如挑高门头、错位中庭、空中连廊等。建筑形态保持良好的展示性和昭示性。建筑形态保持良好的展示性和昭示性。建筑形态标新立异。建筑形态标新立异。53项目关键要素：项目关键要素：制定恰当目标；树立项目和新竞制定恰当目标；树立项目和新竞争力和进行产59、业整合；形成项目自身体系争力和进行产业整合；形成项目自身体系 产业结合产业结合关键要素关键要素 项目目标项目目标自成体系自成体系 项目竞争力项目竞争力 确保项目整体运营成功；确保项目整体运营成功；实现资产储备及目标利益的最大化；实现资产储备及目标利益的最大化；树立品牌形象；树立品牌形象；如此大规模、功能多元的商住综合项如此大规模、功能多元的商住综合项目，必须有相关主题拉动，并与相关目，必须有相关主题拉动，并与相关产业结合；产业结合；通过结合宜昌当地的旅游产业及未来通过结合宜昌当地的旅游产业及未来的发展趋势，确定本项目的战略发展的发展趋势，确定本项目的战略发展方向；方向；充分整合与旅游业相关的上60、下游产业，充分整合与旅游业相关的上下游产业，实现项目的可持续发展；实现项目的可持续发展；项目所处位置及商业体量决定本项目商业必须自成项目所处位置及商业体量决定本项目商业必须自成体系；体系；适度超前，形成项目独特的价值体系，带给宜昌城适度超前，形成项目独特的价值体系，带给宜昌城市居民全新的商住体验，才能形成强势的竞争力；市居民全新的商住体验，才能形成强势的竞争力；大商业、大娱乐、全新的休大商业、大娱乐、全新的休闲、娱乐、生活新方式；闲、娱乐、生活新方式；配套齐全，功能复合、多元，配套齐全，功能复合、多元，满足人们多层次消费需求；满足人们多层次消费需求；满足新都市主义生活理念，满足新都市主义生活理61、念，体验生活、娱乐为一体的便体验生活、娱乐为一体的便捷生活体验；捷生活体验；54商业类型定位商业类型定位外向型社区商业外向型社区商业 根据诸多商业案例研究和多年社区商业操作经验，商业面积与商住面积比率不同，商业整体定位也不同。本项目：本项目：商业面积 商住面积 由以上比例可知，本项目商业为，未来将以社区型消费为基础，需要吸引周边大量外部消费人群以支撑本项目的商业运作。类类 型型商业比例商业比例表表 现现 特特 征征外向型外向型5 在满足本社区居民的前提下，吸引大量的外部消费群以支撑经营的社区配套商业类型，是三种类型当中对外经营性质最强的社区商业类型。通常商业体量较大。偏外向型偏外向型25立足于62、本社区居民，兼顾外部消费群的社区配套商业类型，兼有外向型社区商业的部分特征。内向型内向型2在规划时基本只考虑本社区消费群的社区配套商业，通常商业规模以本社区居民消化程度为限。55p 招商思路；p 招商原则；p 推广思路；p 资源库列举；营销推广营销推广56业态规划比例按照购物：餐饮：其他业态规划比例按照购物：餐饮：其他4040：3030：3030招商阶段招商阶段57招商思路招商思路 维持整体业态比例维持整体业态比例4 4：3 3：3 3，坚持十大招商原则，坚持十大招商原则 按照零售餐饮40%、购物30%和其它服务30%的比例进行设置，同时满足十大原则。第一原则第一原则 维护整体定位业态规划的业63、态比例。第二原则第二原则 维护整体商业部分的统一主题形象、统一品牌形象。第三原则第三原则 招商对象在功能和形式上择优选择，避免恶性竞争。第四原则第四原则 根据商业模式选择相应的招商方式。第五原则第五原则 招商各业态先后顺序原则。第六原则第六原则 核心主力店招商布局原则。第七原则第七原则 采取特殊商户招商优惠原则。第八原则第八原则 采取对前期进驻租赁经营户采用放水养鱼的原则。第九原则第九原则 统一招商要充分体现和强调对商户的统一服务。第十原则第十原则 提供完善的后期物业管理，为商户和消费者提供便利。招商阶段招商阶段58商业运营管理：商业运营管理：统一经营、统一管理，按照商业运营统一经营、统一管理64、，按照商业运营的规律实施对大型商业综合体管理，提升商业价值的规律实施对大型商业综合体管理，提升商业价值运营管理的八大职能运营管理的八大职能商业经营管理的实质就是以物业产权人的利益为前提，制定出相应的经营规则，让全体经营者共同执行和遵守，以限制和规范经营行为，最终达到良性经营的目的。商业地产经营管理质量曲线图商业地产经营管理质量曲线图 50%70%160%230%100%300%280%150%59分阶段推广策略分阶段推广策略:分四个阶段，逐步将项目分四个阶段，逐步将项目推出市场，最终实现商业价值最大化的目标推出市场，最终实现商业价值最大化的目标第一阶段：梳理业态，蓄水造势第一阶段：梳理业态，蓄65、水造势第二阶段：炒作概念，重拳出击第二阶段：炒作概念，重拳出击第三阶段：商旺财旺，实现双赢第三阶段：商旺财旺，实现双赢结点：前期资源整合与招商意向洽谈工作。核心：招商中心的环境布置；宣传资料到位；招商人员到位；结点：将主题商业概念进行深度炒作并灌输给客户。核心：树立项目商业形象，宣传推广推广及时到位，增强商 家信心。结点：促成多方共赢。核心：专题活动设计；媒介运用；知名商户签约仪式；第四阶段：全面推广，实现目标第四阶段：全面推广，实现目标营销推广营销推广60 原则原则：明确项目商业规划定位细则，人员、物料、场址到位。执行执行：1、市场调研论证结束，项目方案确定，制定相关推广计划，招商手册制作完66、毕。2、项目外围包装施工启动、商业招商中心投入使用。3、现场喷绘、彩旗、条幅、导视系统、电视录相全部完成4、项目组成员通过本身资源库、网络、现场、走访与商家洽 谈进驻事宜。营销推广营销推广61 原则原则：项目信息集中发散，势头迅速猛烈，引爆市场。：项目信息集中发散，势头迅速猛烈，引爆市场。执行执行：1、整合各种媒体（电视、报纸、短信、路旗、单页、夹 报），高密度、集中性将商圈主题概念信息传递给市 场，引爆储蓄已久的市场形势。2、诚邀品牌商户参加活动。3、活动现场及项目包装、布置、人员全部到位。（拱门、气球、舞台、主持、礼仪、有关领导、项目组团队、表 演人员等）4、物料备齐：有关文件、其它宣传物67、料。营销推广营销推广62项目营销推广策略：项目营销推广策略：立足市场竞争，挖掘项立足市场竞争，挖掘项目优势，制定项目整体营销战略和推广方案目优势，制定项目整体营销战略和推广方案商业地产推广六大方面商业地产推广六大方面 整合传播资源放大亮点，吸引眼球真诚表白，一诺万金创意独特，理性说服有效投放，扩大战果准确定位，集中打击瞄准目标，箭无虚发63招商资料是项目形象建立和信息传播最基本手段，其内招商资料是项目形象建立和信息传播最基本手段，其内容体现项目的核心价值，物料制作要品质感和档次感容体现项目的核心价值，物料制作要品质感和档次感商铺平面图商铺平面图商业的商业的logo及案名及案名资料包装资料包装招68、商手册招商手册宣传单张宣传单张海报海报64招商处和楼体包装最吸引客户、渲染氛围；围板、广场包装招商处和楼体包装最吸引客户、渲染氛围；围板、广场包装是为了展示形象、吸引关注；要求要有文化品位和核心提炼是为了展示形象、吸引关注；要求要有文化品位和核心提炼展板展板形象背景形象背景项目模型项目模型室内包装室内包装包装上需要重度渲染，包装上需要重度渲染，烘托商业气氛。烘托商业气氛。项目现场包装项目现场包装65广场小品广场小品广场休憩椅凳广场休憩椅凳围墙围板围墙围板大型条幅大型条幅楼体、广场楼体、广场包装示意包装示意项目楼体包装项目楼体包装楼体包装形成项目最直观印象，吸引过往潜在客户；要求感楼体包装形成项69、目最直观印象，吸引过往潜在客户；要求感性、富渲染力，能直接挑动潜在客户大脑神经、震撼内心性、富渲染力，能直接挑动潜在客户大脑神经、震撼内心主要对商铺玻主要对商铺玻璃幕墙进行包璃幕墙进行包装，符合业态装，符合业态定位，具备显定位，具备显著业态标识的著业态标识的大幅喷绘是首大幅喷绘是首选之一。选之一。66高速公路条幅高速公路条幅立柱广告牌立柱广告牌主要道路的路旗等主要道路的路旗等广告牌广告牌户外包装主要在人流密集区或车辆必经地发布项目信息，户外包装主要在人流密集区或车辆必经地发布项目信息，增强项目的传播途径；要求凝练传神，传递重要信息增强项目的传播途径；要求凝练传神，传递重要信息户外广告包装户外广70、告包装在户外广告的选择应在户外广告的选择应考虑皇岗口岸附近的考虑皇岗口岸附近的位置，吸引港客。位置，吸引港客。67产品运作模型产品运作模型第1阶段时间轴数值轴招商强度曲线租赁价格曲线商业价值曲线现场展示度曲线第2阶段第3阶段68数据库的运用，将大大促进商业地产的运作数据库的运用，将大大促进商业地产的运作商业开发经营机构商业开发经营机构美国GGP、香港启胜、中信城市广场 大卖场大卖场/超市超市沃尔玛、家乐福、欧尚、麦德龙、易初莲花、易买得、百佳、屈臣氏、迪亚天天、好又多、乐购、大润发、物美、华润万家、世纪联华、家世界、新一佳、人人乐、武汉中百、江苏时代、家得利、农工商装饰建材装饰建材家得宝、百安71、居、乐华梅兰、宜家、东方家园、美克美家，家福特、好美家、盛源大地、金海马、吉胜伟邦、红星美凯龙、月新家居、石头剪刀布、好饰家 百货百货伊藤洋华堂、吉之岛、西武、伊势丹、百盛、新世界、太平洋、巴黎春天、连卡佛、崇光、百联集团、华联集团、王府井百货、山东银座、重庆百货、人商集团、广百、金鹰国际 商业数据库商业数据库69家电家电百思买、永乐、国美、苏宁、五星、人中、三联、顺电、铭可达IT IT连锁连锁百脑汇、太平洋数码、宏图二胞、赛博数码、颐高连锁商务酒店连锁商务酒店如家快捷、锦江之星、七天酒店、莫泰168、速8、宜必思、格林豪泰、假日快捷酒店 药店药店老百姓大药房/复兴大药房/海王星辰药店/桐君阁72、大药房/中联大药房/金象大药房/九洲大药房/海王星辰/同仁堂/美信医药国际连锁书店书店大众书局/新华书店/贝塔斯曼/席殊书屋/季风书园/博库书城 部分业态及品牌部分业态及品牌70餐饮餐饮西式快餐：百胜（肯德基、必胜客）、麦当劳、德克士、汉堡王、味千拉面、PAPA JONES西式正餐：星期五餐厅中式快餐：真功夫、永和大王、大娘水饺、大食代、金鱼豹、集集小镇、新亚大包、避风塘、仙踪林中式正餐：小肥羊/小尾羊、东来顺、美林阁、美林小厨、小南国、谭鱼头、张生记、新开元、渝信、陶然居、俏江南、苏浙汇、湘鄂情休闲类：星巴克、真锅、两岸、迪欧、园缘园、仙踪林、元祖、可颂坊、克莉斯汀娱乐休闲健身娱乐休闲健身迪卡侬体育用品、方特科技乐园、天线宝宝、汤姆熊、华纳、钱柜KTV、好乐迪KTV、酷比龙KTV、Fitness First健身连锁中心、舒适堡健身连锁中心、星之健、中体健身、自然美、克丽斯缇 部分业态及品牌部分业态及品牌71汇报完毕汇报完毕 Thanks!