1、Centaline Consultants湾区游艇高尔夫项目策略案湾区游艇高尔夫项目策略案Code of this report|2第一部分第一部分 基于创新基础上的边界理论基于创新基础上的边界理论Code of this report|3动与静的相对性动与静的相对性 远看，它是静止的远看，它是静止的 近看，它是运动的近看，它是运动的因为，我们看到的是因为，我们看到的是整体整体因为，我们看到的是因为，我们看到的是细部细部Code of this report|4长与短的相对性长与短的相对性 粗看，两者的长度不同粗看，两者的长度不同 细看，两者的长度一致细看，两者的长度一致因为，我们选用因为，我2、们选用立体参照系立体参照系因为，我们选用因为，我们选用平面参照系平面参照系Code of this report|5天下皆知美之为美，斯恶已。皆知善之为善，斯不善已。天下皆知美之为美，斯恶已。皆知善之为善，斯不善已。故有无相生，难易相故有无相生，难易相成，长短相形，高下相盈，音声相和，前后相随。成，长短相形，高下相盈，音声相和，前后相随。恒也。恒也。老子老子道经道经第二篇第二篇注解：注解：有和无在相互对立中得以产生，难和易在相互对应中得以形成，有和无在相互对立中得以产生，难和易在相互对应中得以形成，长和短在相互比较中得以显现，高和下在相互依赖中得以存在，长和短在相互比较中得以显现，高和下在相互3、依赖中得以存在，音和声在相互应和中得以区分，前和后在相互对比中得以出现。音和声在相互应和中得以区分，前和后在相互对比中得以出现。本质：本质：说明一切事物都有自己的对立面，说明一切事物都有自己的对立面，失去其中的一方，另一方也就随之失去其中的一方，另一方也就随之失去。相互对立又相互依存是事物失去。相互对立又相互依存是事物存在的普遍形式。存在的普遍形式。任何有意义的研究都是以特任何有意义的研究都是以特定的时间、条件为转移的，定的时间、条件为转移的，即：有边界性。即：有边界性。边界的上限就是边界的上限就是事物之长，事物之长，边界的下限则是边界的下限则是事物之短。事物之短。边界理论边界理论的意义就在于4、寻求边界上、的意义就在于寻求边界上、下限之间的相对平衡点。下限之间的相对平衡点。这个平衡点就是事物的个性，即区这个平衡点就是事物的个性，即区别于他物的唯一性。别于他物的唯一性。Code of this report|6个性实现的个性实现的核心问题核心问题边界理论边界理论基于创新基础上的、具有中原特色的研究方法论基于创新基础上的、具有中原特色的研究方法论资源区位规划核心优势核心优势项目之长项目之长项目项目个性提练个性提练唯一性唯一性目标限制规划条件短板效应短板效应项目之短项目之短边界理论的运用边界理论的运用基于个性实基于个性实现的整体发现的整体发展战略展战略整体发展战略整体发展战略基于解决核心问5、题的战略途径1基于解决核心问题的战略途径2基于解决核心问题的战略途径项目项目整体定位整体定位形象定位客户定位产品定位战略定位战略定位项目启动策略项目启动策略战略举措的实施途径战略举措的实施途径战略举措的实施途径物业发展建议物业发展建议物业物业发展建议发展建议Code of this report|7边界理论与顾问工作的价值保持了高度一致性边界理论与顾问工作的价值保持了高度一致性产品产品共性共性产品产品个性个性实现产品的实现产品的基本价值基本价值实现产品的实现产品的差异化价值差异化价值后期营销后期营销的卖点的卖点一脉相承一脉相承顾问工作的价值顾问工作的价值 寻找并发现项目区别于其他项目的个性，即6、唯一性 在产品个性的打造方面，建立与其他产品的区隔，从而实现产品的差异化价值Code of this report|8第二部分第二部分 三亚海棠湾铁炉港项目物业发展建议报告三亚海棠湾铁炉港项目物业发展建议报告Code of this report|9项目背景介绍项目背景介绍铁炉港铁炉港N NC9-6C9-6C9-7C9-7C9-8C9-8C9-9C9-9C9-11C9-11C9-10C9-10山体山体1818洞高尔夫洞高尔夫七星级七星级酒店群酒店群国际游国际游艇港艇港 定位：具备唯一性的国家海岸 核心功能：拥有亚洲唯一的七星级酒店群和国际游艇港 区域现状：不成熟，陌生感强 初步成熟时间：2017、22015年区域概况区域概况项目概况项目概况 资源属性：18洞高尔夫（G）、一线内海及游艇（S）、山景（M）于一体的G.M.S复合型强势景观资源 住宅占地881亩，高尔夫1331亩，容积率0.3，限高9米Code of this report|10基于边界理论下的项目个性提练基于边界理论下的项目个性提练项目之长项目之长核心优势核心优势项目之短项目之短短板效应短板效应资源属性资源属性G.M.SG.M.S复合型强势资源复合型强势资源区位定位区位定位具备唯一性的国家海岸具备唯一性的国家海岸区域功能区域功能亚洲唯一的七星级酒店群和国际游艇港亚洲唯一的七星级酒店群和国际游艇港规划属性规划属性中等规模的低8、密度纯别墅社区中等规模的低密度纯别墅社区区域现状区域现状新兴国际湾区、陌生感强，区域初步成新兴国际湾区、陌生感强，区域初步成熟需要熟需要3535年的时间，即年的时间，即2012201520122015年年资金压力资金压力开发商控制成本，快速回现开发商控制成本，快速回现入市时间入市时间别墅、高尔夫别墅、高尔夫20112011年强行入市年强行入市开发商目标开发商目标控制成本的前提下，实现利润最大化控制成本的前提下，实现利润最大化相对私密相对私密基于强势资源共享下的相对私密性基于强势资源共享下的相对私密性项目个性提练项目个性提练私享私享 基于区域属性及资源属性的唯一性基于区域属性及资源属性的唯一性高9、端高端 基于区域规划定位及产品属性基于区域规划定位及产品属性相对私密相对私密 基于强势资源共享下的相对私密性基于强势资源共享下的相对私密性成本控制下的高溢价快销产品成本控制下的高溢价快销产品 基于短板效应下的市场导向产品基于短板效应下的市场导向产品Code of this report|11整体发展战略回顾：顺应市场发展规律，打造以整体发展战略回顾：顺应市场发展规律，打造以G.M.SG.M.S强势复合型强势复合型资源为核心竞争力的附加值高的别墅项目资源为核心竞争力的附加值高的别墅项目个性实现的核心问题个性实现的核心问题问题三：突破竞争格局问题三：突破竞争格局问题二：放大项目问题二：放大项目G.10、M.SG.M.S复合资源复合资源问题一：项目发展先于区域启动问题一：项目发展先于区域启动项目先行，如何配合区域发展？项目先行，如何配合区域发展？如何放大如何放大G.M.SG.M.S资源，打造核心竞争力？资源，打造核心竞争力？成本控制下，突破竞争格局，实现高溢价？成本控制下，突破竞争格局，实现高溢价？战略方向层面战略方向层面战略执行层面战略执行层面项目先行，通过核心资源及配套打造，预热区域价值项目先行，通过核心资源及配套打造，预热区域价值控制成本，通过高附加值产品和对资源的充分利用来突破竞争控制成本，通过高附加值产品和对资源的充分利用来突破竞争成本放在最易被客户感知的地方，打造最高级别的核心配套11、成本放在最易被客户感知的地方，打造最高级别的核心配套景观价值最大化的前提下，保障项目良好的私密性景观价值最大化的前提下，保障项目良好的私密性强化项目核心竞争力，打造最佳的强化项目核心竞争力，打造最佳的G.M.SG.M.S复合型资源复合型资源打造最畅销的高度假品质别墅产品，实现快速回现和高溢价打造最畅销的高度假品质别墅产品，实现快速回现和高溢价Code of this report|12国际湾区一线内海游艇高尔夫别墅社区国际湾区一线内海游艇高尔夫别墅社区G.M.SG.M.S生活新概念生活新概念 心，感受度假，只为放下心，感受度假，只为放下Code of this report|13整体发展战略执12、行层面下、基于项目个性打造的物业发展建议整体发展战略执行层面下、基于项目个性打造的物业发展建议战略举措战略举措3 3景观价值最大化的前提下，保障项目良好的私密性景观价值最大化的前提下，保障项目良好的私密性 解决途径解决途径打造最佳的相对私密性打造最佳的相对私密性战略举措战略举措4 4打造最畅销的高度假品质别墅产品，实现快速回现和高溢价打造最畅销的高度假品质别墅产品，实现快速回现和高溢价 解决途径解决途径打造最畅销的高度假品质别墅产品打造最畅销的高度假品质别墅产品战略举措战略举措1 1成本放在最易被客户感知的地方，打造最高级别的核心配套成本放在最易被客户感知的地方，打造最高级别的核心配套 解决途13、径解决途径打造最高级别的高尔夫会所打造最高级别的高尔夫会所战略举措战略举措2 2强化项目核心竞争力，打造最佳的强化项目核心竞争力，打造最佳的G.M.SG.M.S复合型资源复合型资源 解决途径解决途径打造最佳的打造最佳的G.M.SG.M.S复合型资源复合型资源物业发展建议涵盖项物业发展建议涵盖项配套设施配套设施配套、景观、整体规划配套、景观、整体规划建筑风格、立面、园林建筑风格、立面、园林户型配比及设计建议户型配比及设计建议Code of this report|14物业发展建议思维导图物业发展建议思维导图整体发展战略整体发展战略打造最佳的打造最佳的G.M.SG.M.S复合型资源复合型资源打造最14、佳的相对私密性打造最佳的相对私密性打造最畅销的高度假品质别墅打造最畅销的高度假品质别墅打造最高级别的高尔夫会所打造最高级别的高尔夫会所会所选址会所选址档次定位档次定位会所设计会所设计其他功能其他功能项目个性提练项目个性提练短板短板效应效应核心核心优势优势个性实现的个性实现的核心问题核心问题边界理论边界理论出发点出发点 成本放在最易被客户感知的地方涵盖内容涵盖内容 配套设施Code of this report|15铁炉港铁炉港山体山体N N高尔夫会所建在球场内部，不占用住宅用地，可控制高尔夫会所建在球场内部，不占用住宅用地，可控制土地成本土地成本 位于高尔夫球场内部，不占用住宅建设用地 各地块15、的交通通达性具备均好性 临近外部道路，昭示性好会所选址会所选址1 1高尔夫会所高尔夫会所C9-6C9-6C9-7C9-7会所选址依据会所选址依据C9-8C9-8C9-9C9-9C9-11C9-11Code of this report|16迎合海棠湾区域、铁炉港片区及项目成本控制下私享迎合海棠湾区域、铁炉港片区及项目成本控制下私享性打造的内在要求，打造本项目性打造的内在要求，打造本项目“七星级七星级”豪华会所豪华会所 区域内在要求：海滨湾中区有七星级酒店群的配套，而南区除国际游艇港外缺乏其他顶级配套 片区内在要求：铁炉港的天然内海资源、游艇、高尔夫、山体等资源均缺乏顶级配套与之相呼应 项目内在16、要求：成本控制下项目私享性的打造，要求把成本放在最易被客户感知的地方，而高尔夫会所是客户感知度最高的地方档次定位档次定位2 2案例借鉴案例借鉴位於香港岛西南部薄扶林钢线湾数码港以南沿岸，由盈科大衍地产发展有限公司开发，是全港规模最大的会所全港规模最大的会所 皇庭港湾六星级威尼斯人会所皇庭港湾六星级威尼斯人会所奢华的厅堂设计、齐备的功能空间、经典的装饰品、毫不做作的艺术点缀，再加上无可挑剔的专属服务，实现了会所的六星级档次定位六星级档次定位打造打造“七星级七星级”会所的内在要求会所的内在要求香港贝沙湾会香港贝沙湾会所所Code of this report|17大堂：客户感知度的第一场所，设计上17、要体现大堂：客户感知度的第一场所，设计上要体现“七星七星级级”的奢华，迎合客户认知的尊贵感的奢华，迎合客户认知的尊贵感会所设计会所设计3 3 空间设计：大开间、高层高、豪装修 装潢效果：墙壁材质、地板的光洁度、大堂的整体色调搭配、灯光及细节装饰大堂奢华打造的要点大堂奢华打造的要点Code of this report|18景观开敞空间：客户感知度的第二反应，设计上要增景观开敞空间：客户感知度的第二反应，设计上要增大高尔夫、海景的景观广角，迎合客户的资源满足感大高尔夫、海景的景观广角，迎合客户的资源满足感会所设计会所设计3 3 设计要点：多窗、多阑珊门、室外通廊设计 设计效果：增加会所内部采光度18、 增加会所的景观广角 增大空气的对流 扩大室内的空间感景观开敞空间的打造要点景观开敞空间的打造要点Code of this report|19屋顶天际泳池：客户对景观资源感知度的极致反应，屋顶天际泳池：客户对景观资源感知度的极致反应，设计上要将山、海、高尔夫景观及相关配套融于一体设计上要将山、海、高尔夫景观及相关配套融于一体会所设计会所设计3 3 设计要点：将山、海、高尔夫景观融于一体 配套设置：餐饮，休憩设施屋顶天际泳池的打造要点屋顶天际泳池的打造要点Code of this report|20细部设计：客户感知度的持续感受点，设计上要注重细部设计：客户感知度的持续感受点，设计上要注重艺术性19、与欣赏性的结合，富有内涵艺术性与欣赏性的结合，富有内涵会所设计会所设计3 3印花布椅，温馨舒适印花布椅，温馨舒适独特屋顶设计，另一道风景独特屋顶设计，另一道风景古色古香的电梯古色古香的电梯 巨幅墙体挂画巨幅墙体挂画艺术装饰品艺术装饰品 设计要点：注重艺术性与欣赏性的结合 效果：艺术总能带给人视觉上的冲击。任何一个细节部件，都可以成为一件艺术品细部设计的打造要点细部设计的打造要点Code of this report|21其他功能其他功能涵盖了餐饮、娱乐、商务及商业等配套，服务客户的涵盖了餐饮、娱乐、商务及商业等配套，服务客户的不同需求，迎合客户的其他感知度不同需求，迎合客户的其他感知度其他功能20、其他功能4 4餐饮餐饮配套配套娱乐娱乐配套配套商务商务配套配套商业商业配套配套Code of this report|22餐饮配套：满足的不仅是客户的饮食需求，还应注重餐饮配套：满足的不仅是客户的饮食需求，还应注重文化内涵的植入，增强客户感知度文化内涵的植入，增强客户感知度中餐厅中餐厅咖啡厅咖啡厅红酒，本身就是一种红酒，本身就是一种品质；品酒，是生活品质；品酒，是生活的一种享受的一种享受 。其他功能其他功能4 4品酒俱乐部品酒俱乐部 设计要点：中、西餐厅，品酒俱乐部、酒吧、咖啡厅等 效果：餐饮配套满足的不仅是客户的饮食需求，还应注重文化内涵的植入，增强客户的感知度 服务客户的类别：短期度假及项21、目中长期度假核心客户餐饮配套的打造要点餐饮配套的打造要点Code of this report|23娱乐配套：要适当增强其艺术氛围，提高项目内涵，娱乐配套：要适当增强其艺术氛围，提高项目内涵，迎合中长期度假客户的艺术感知度迎合中长期度假客户的艺术感知度健身中心健身中心其他功能其他功能4 4水疗水疗SPASPA私人健身教练私人健身教练艺术俱乐部艺术俱乐部 设计要点：健身中心、水疗SPA、室内泳池、艺术俱乐部等 效果：适当增强娱乐配套的艺术氛围，增强内涵 服务客户的类别：主要为项目中长期度假核心客户娱乐配套的打造要点娱乐配套的打造要点Code of this report|24商务配套：满足项目企22、业客户的商务需求商务配套：满足项目企业客户的商务需求多种形式的多媒体会议厅多种形式的多媒体会议厅可以承办各类型宴会的宴会厅可以承办各类型宴会的宴会厅其他功能其他功能4 4Code of this report|25商业配套商业配套：以超市为主，品种种类适中，满足中长期客：以超市为主，品种种类适中，满足中长期客户的居住生活需要户的居住生活需要王先生：如果度假时间超过三周就需要超市有比较齐全的配套，日常用品啊，各种书籍、报纸耶需要配备。张小姐：中长期度假的话，超市肯定是必备的，平时女生的日常用品、一些小零食、水果都是需要的。李总：如果度假时间长达一、两个月的，我会带上老婆孩子，一家人热闹。超市，肯23、定需要，日常用品、小孩子的零食、另外也需要些烹饪原料，有时也想家里自己做饭 会所的商业配套是根据会所的规模、针对的客户群体来确定 项目针对的客户群体主要是中长期度假客户，他们的需求是我们配套的标准 通过公司的客户资源访谈几位有度假实力的客户，为超市配套提供参考其他功能其他功能4 4Code of this report|26核心资源的景观放大核心资源的景观放大核心资源进行最佳复合核心资源进行最佳复合S:S:海及游艇海及游艇MM：山体：山体景观轴设置景观轴设置空间布局空间布局GG：高尔夫：高尔夫打造最佳的打造最佳的G.M.SG.M.S复合型资源复合型资源打造最佳的相对私密性打造最佳的相对私密性打24、造最畅销的高度假品质别墅打造最畅销的高度假品质别墅打造最高级别的高尔夫会所打造最高级别的高尔夫会所物业发展建议思维导图物业发展建议思维导图出发点出发点 强化项目核心竞争力涵盖内容涵盖内容 配套、景观、整体规划整体发展战略整体发展战略项目个性提练项目个性提练短板短板效应效应核心核心优势优势个性实现的个性实现的核心问题核心问题边界理论边界理论Code of this report|27设计上要以增加难度系数、提高趣味性为出发点，具体设计上要以增加难度系数、提高趣味性为出发点，具体障碍可采用沙坑、湖泊、树丛、小桥等障碍可采用沙坑、湖泊、树丛、小桥等张连伟球场张连伟球场杜瓦尔球场杜瓦尔球场世界杯球场世25、界杯球场维杰球场维杰球场尼克费度球场尼克费度球场北戴球场北戴球场岛型果岭岛型果岭多沙坑、坡度多沙坑、坡度长形沙坑长形沙坑湖泊围绕果岭湖泊围绕果岭小桥、湖泊小桥、湖泊大面积沙坑大面积沙坑市场现状：三亚从来都不缺高尔夫球场设计的出发点：增加球场的差异化，建立自己的特色落实方法：用沙坑、河流、桥、坡度、形状各异的果岭来增大球场的难度，增加客户趣味性球场设计球场设计1 1Code of this report|28边界地块别墅：设计上可采用单线形设计，使与高尔边界地块别墅：设计上可采用单线形设计，使与高尔夫景观实现最佳融合夫景观实现最佳融合别墅设计别墅设计2 2 尽量采用单线形设计边界别墅设计的打造要26、点边界别墅设计的打造要点观澜湖长堤观澜湖长堤边界别墅边界别墅Code of this report|29内部地块别墅：设计上应抬高地势，使后排别墅的高内部地块别墅：设计上应抬高地势，使后排别墅的高尔夫景观价值最大化尔夫景观价值最大化别墅设计别墅设计2 2抬高地势抬高地势 抬高地势，使其最上层尽可能地享受高尔夫景观内部别墅设计的打造要点内部别墅设计的打造要点抬高地势抬高地势Code of this report|30沿高尔夫红线建筑，增大赠送空间的同时，与高尔夫沿高尔夫红线建筑，增大赠送空间的同时，与高尔夫球场联系更紧密球场联系更紧密开敞空间开敞空间3 3赠送花园赠送花园赠送花园赠送花园 设计要27、点：压红线建设，将花园伸入高尔夫球场内 效果：增加住宅的花园赠送面积 住宅与高尔夫近距离接触使得住宅可以最大限度地与高尔夫资源相结合开敞空间的打造要点开敞空间的打造要点Code of this report|31住宅内部的开敞空间：设计上要减小进深，增大景观面，尽量住宅内部的开敞空间：设计上要减小进深，增大景观面，尽量减少空间划分，特别注重大面积玻璃和大面积窗户的设置减少空间划分，特别注重大面积玻璃和大面积窗户的设置 别墅沿高尔夫红线布置，必须以大开间来扩大住户的景观面，做到不浪费一丝高尔夫景观 露台的设计有利于增加情趣和观景，扩大生活空间，可以作为观景台让客户享受在高处远眺高尔夫球场的惬意 28、大面积玻璃的运用，可以充分增加视角的广度，让住户从别墅的不同位置、各个不同角度观看到高尔夫球场玻璃墙玻璃墙浴室玻璃，泡澡可以享浴室玻璃，泡澡可以享受景观景观受景观景观玻璃大拉门玻璃大拉门大开间大开间福湾福湾亚龙湾高尔夫亚龙湾高尔夫公主郡公主郡露台露台开敞空间开敞空间3 3住宅内部开敞空间的打造要点住宅内部开敞空间的打造要点Code of this report|32核心资源的景观放大核心资源的景观放大核心资源进行最佳复合核心资源进行最佳复合S:S:海及游艇海及游艇MM：山体：山体景观轴设置景观轴设置空间布局空间布局GG：高尔夫：高尔夫打造最佳的打造最佳的G.M.SG.M.S复合型资源复合型资源29、打造最佳的相对私密性打造最佳的相对私密性打造最畅销的高度假品质别墅打造最畅销的高度假品质别墅打造最高级别的高尔夫会所打造最高级别的高尔夫会所物业发展建议思维导图物业发展建议思维导图出发点出发点 强化项目核心竞争力涵盖内容涵盖内容 配套、景观、整体规划整体发展战略整体发展战略项目个性提练项目个性提练短板短板效应效应核心核心优势优势个性实现的个性实现的核心问题核心问题边界理论边界理论Code of this report|33应开发商的需要，前期作为项目营销中心，后期为游应开发商的需要，前期作为项目营销中心，后期为游艇俱乐部艇俱乐部 游艇会在推出前期将用做售楼中心 从设计打造上应该按游艇会所的标准30、设计，方便后期小改动后就可直接用做游艇俱乐部 作为海棠湾少有的内海避风港，是众游艇停泊的最佳位置 为与整个湾区以及我们项目的高尔夫别墅气质相吻合，售楼中心应以标志性建筑的定位来打造游艇会游艇会功能功能1 1Code of this report|34游艇会建在海上，不须征用土地，可控制土地成本游艇会建在海上，不须征用土地，可控制土地成本 海上游艇会具备绝佳的一线海景，适合前期作为项目营销中心的需要 建在海上，不须额外征用土地，可控制项目的土地成本 与高尔夫会所相互呼应，易形成项目的重要景观通廊游艇会游艇会选址选址2 2选址依据选址依据铁炉港铁炉港山体山体N N高尔夫会所高尔夫会所C9-6C9-31、6C9-7C9-7C9-8C9-8C9-9C9-9C9-11C9-11游艇会游艇会Code of this report|35设计上要注重与海的结合，营造设计上要注重与海的结合，营造360360度海景景观度海景景观游艇会游艇会设计设计3 3大开间彰显大气大开间彰显大气多窗设计增大亲海面多窗设计增大亲海面内部装饰凸显海元素内部装饰凸显海元素 外部景观：建议采用阑珊门窗，强化与海的结合，营造360度海景景观 内部元素：内部陈列采用可以体现海资源的摆设，如游艇，凸显海元素游艇会设计的打造要点游艇会设计的打造要点Code of this report|36设计上要成规模，集中式打造，树立影响力；同时，32、设计上要成规模，集中式打造，树立影响力；同时，环绕型的游艇码头，易形成海景通廊，加强与海的联环绕型的游艇码头，易形成海景通廊，加强与海的联系系游艇码头游艇码头打造打造4 4环形码头，集中打造环形码头，集中打造游艇成规模停靠游艇成规模停靠游艇码头示意图游艇码头示意图海岸线海岸线海岸栈道海岸栈道游艇会游艇会游艇码头游艇码头海景通廊海景通廊 集中式打造，要成规模，树立影响力 游艇码头环绕游艇会所打造，方便游艇停靠在俱乐部周围 环绕型的游艇码头，可以形成海景通廊，增大海景面，加强项目与海的联系游艇码头的打造要点游艇码头的打造要点Code of this report|37设计上可采用木质铺装，未来将成33、为客户到销售中心设计上可采用木质铺装，未来将成为客户到销售中心的第一个海景长廊的第一个海景长廊海岸栈道海岸栈道打造打造5 5海岸栈道海岸栈道游艇码头示意图游艇码头示意图海岸栈道海岸栈道 本项目沿海岸线用地未来归属情况不明，不适合打造滨海栈道 本项目海岸栈道指由海岸线至游艇会的海上长廊 未来海岸栈道将是客户到销售中心的第一个海景长廊 设计上可采用木质铺装海岸栈道的打造要点海岸栈道的打造要点海岸线海岸线Code of this report|38核心资源的景观放大核心资源的景观放大核心资源进行最佳复合核心资源进行最佳复合S:S:海及游艇海及游艇MM：山体：山体景观轴设置景观轴设置空间布局空间布局G34、G：高尔夫：高尔夫打造最佳的打造最佳的G.M.SG.M.S复合型资源复合型资源打造最佳的相对私密性打造最佳的相对私密性打造最畅销的高度假品质别墅打造最畅销的高度假品质别墅打造最高级别的高尔夫会所打造最高级别的高尔夫会所物业发展建议思维导图物业发展建议思维导图出发点出发点 强化项目核心竞争力涵盖内容涵盖内容 配套、景观、整体规划整体发展战略整体发展战略项目个性提练项目个性提练短板短板效应效应核心核心优势优势个性实现的个性实现的核心问题核心问题边界理论边界理论Code of this report|39修建私家登山道：营造业主的专属尊崇感，增添业主修建私家登山道：营造业主的专属尊崇感，增添业主生活35、乐趣生活乐趣案例借鉴：深圳圣莫丽斯圣莫丽斯登山道绕山一周，全部采用进口芬兰木、青麻石铺设案例借鉴：深圳兰溪谷万科东海岸登山道是深圳第一条私家登山道案例借鉴：万科东海岸本项目发力点：可采用简洁古朴的石材和木栈道混合的方式，让人们可以在林冠中自由穿行，可倾听山听林涛，极大的满足了人与自然亲密接触的行为心理打造登打造登山道山道1 1Code of this report|40建造山顶标志性景观塔：创造山体景观面，为项目贴建造山顶标志性景观塔：创造山体景观面，为项目贴上独特的标签上独特的标签圣莫丽斯塔照亮回家的路案例借鉴：深圳圣莫丽斯“圣莫丽斯塔”净高20.38米、完全按照瑞士风格建造，除了社区标识的36、作用，也包含深厚的风水乾坤，庇佑圣莫丽斯人，是圣莫丽斯的精神图腾。本项目可借鉴点：本项目可借鉴点：结合本项目的定位及建筑风格，设计一座具有标志性的景观建筑置于山中，并赋予其一定的精神内涵，后期可作为本项目的一个营销亮点。景观塔景观塔2 2Code of this report|41建造观景平台：依山就势，近可观高尔夫、园林景观，建造观景平台：依山就势，近可观高尔夫、园林景观，远可观海景，提高山、海、高尔夫等资源的互动性远可观海景，提高山、海、高尔夫等资源的互动性圣莫丽斯半山观景台通过观景平台的打造，营造“关山揽海，天朗气清”的意境，能够弥补本项目后排物业缺乏海景、高尔夫资源的不足南沙奥园半山观37、景台兰溪谷半山观景台观景平台观景平台3 3Code of this report|42沿登山道在山体中布置提供驻足空间和休闲活动的凉亭沿登山道在山体中布置提供驻足空间和休闲活动的凉亭、郊野公园增加登山活动的情趣，最大限度的亲近山体、郊野公园增加登山活动的情趣，最大限度的亲近山体休憩场所休憩场所4 4星河丹堤私家山体公园星河丹堤私家山体公园中信栖湖私家山体公园中信栖湖私家山体公园 在半山腰位置建议打造业主私家郊野公园私家郊野公园 在登山道的交通节点布置凉亭凉亭，为业主提供休憩场所 开辟空地作为运动场所，布置运动器材 设置景观小品，增加景观的情趣 发呆亭发呆亭 不会亭不会亭Code of this38、 report|43核心资源的景观放大核心资源的景观放大核心资源进行最佳复合核心资源进行最佳复合S:S:海及游艇海及游艇MM：山体：山体景观轴设置景观轴设置空间布局空间布局GG：高尔夫：高尔夫打造最佳的打造最佳的G.M.SG.M.S复合型资源复合型资源打造最佳的相对私密性打造最佳的相对私密性打造最畅销的高度假品质别墅打造最畅销的高度假品质别墅打造最高级别的高尔夫会所打造最高级别的高尔夫会所物业发展建议思维导图物业发展建议思维导图出发点出发点 强化项目核心竞争力涵盖内容涵盖内容 配套、景观、整体规划整体发展战略整体发展战略项目个性提练项目个性提练短板短板效应效应核心核心优势优势个性实现的个性实现39、的核心问题核心问题边界理论边界理论Code of this report|44一线内海景观一线内海景观二线内海景观二线内海景观一线高尔夫景观一线高尔夫景观一线山景一线山景景观资源景观资源盘点盘点1 1C9-6C9-6C9-7C9-7C9-8C9-8C9-9C9-9C9-11C9-11铁炉港铁炉港山体山体N N高尔夫会所高尔夫会所游艇会游艇会本项目景观资源包括一线、二线内海景观，一线高尔夫本项目景观资源包括一线、二线内海景观，一线高尔夫景观，一线山景等景观，一线山景等Code of this report|45景观轴设置在核心景观节点集中区域，便于项目景观景观轴设置在核心景观节点集中区域，便于项40、目景观资源的集中展示资源的集中展示 景观轴沿C9-7和 C9-6 地块中间区域设置 连接游艇会（海上销售中心）、高尔夫会所、高尔夫球场及山体等核心景观节点 单线型景观轴，景观面大，将本项目的强势景观资源集中展示主景观轴主景观轴的设置的设置2 2主景观轴设置主景观轴设置铁炉港铁炉港山体山体N N高尔夫会所高尔夫会所C9-6C9-6C9-7C9-7C9-8C9-8C9-9C9-9C9-11C9-11游艇会游艇会Code of this report|46主干道沿景观轴设置，连接高尔夫会所和游艇会主干道沿景观轴设置，连接高尔夫会所和游艇会外部道路外部道路交通组织交通组织3 3铁炉港铁炉港山体山体N 41、N高尔夫会所高尔夫会所C9-6C9-6C9-7C9-7C9-8C9-8C9-9C9-9C9-11C9-11游艇会游艇会主干道主干道次干道次干道主入口主入口次入口次入口Code of this report|47打造打造“一轴三点三带一轴三点三带”的空间布局，实现核心资源与的空间布局，实现核心资源与核心配套的最佳复合核心配套的最佳复合“一轴”即连接游艇会、高尔夫会所及山体的 中心景观轴 “三点”即由游艇会、高尔夫会所及山体郊野公园构成的核心景观节点“三带”即由海景带、高尔夫景观带和山景带构成的景观资源带核心资源与核心资源与核心配套的核心配套的最佳复合最佳复合4 4铁炉港铁炉港山体山体N NC9-42、6C9-6C9-7C9-7C9-8C9-8C9-9C9-9C9-11C9-11游艇会游艇会高尔夫会所高尔夫会所山体郊野公园山体郊野公园山山景景带带高高尔尔夫夫景景观观带带海海景景带带“一轴三点三带一轴三点三带”Code of this report|48物业发展建议思维导图物业发展建议思维导图出发点出发点 既要实现景观价值最大化，又要保障良好的私密性涵盖内容涵盖内容 建筑风格、立面、园林建筑及园林风格建筑及园林风格相对私密性的打造相对私密性的打造边界别墅的私密性打造边界别墅的私密性打造内部别墅的私密性打造内部别墅的私密性打造地下或半地下车库设计地下或半地下车库设计打造最佳的打造最佳的G.M.S43、G.M.S复合型资源复合型资源打造最佳的相对私密性打造最佳的相对私密性打造最畅销的高度假品质别墅打造最畅销的高度假品质别墅打造最高级别的高尔夫会所打造最高级别的高尔夫会所整体发展战略整体发展战略项目个性提练项目个性提练短板短板效应效应核心核心优势优势个性实现的个性实现的核心问题核心问题边界理论边界理论Code of this report|49北美风格别墅北美风格别墅深圳莱蒙水榭山深圳莱蒙水榭山昆山大自然游艇俱乐部昆山大自然游艇俱乐部鲁能三亚湾新城美式高尔夫别墅鲁能三亚湾新城美式高尔夫别墅上海康桥半岛上海康桥半岛 大量案例证明客户对于北美建筑风格别墅有较高的认同度 北美建筑风格别墅与游艇、高尔44、夫的融合度较高 北美建筑风格用材以木材和石材为主，适宜滨海建筑，抗腐蚀性较好建筑风格建筑风格1 1判定依据判定依据Code of this report|50建筑立面色彩搭配：深浅色系灵活搭配，稍显厚重，建筑立面色彩搭配：深浅色系灵活搭配，稍显厚重，体现本项目的尊贵气质体现本项目的尊贵气质 深浅色系灵活搭配，穿插使用，可以有效减小美式建筑的过于厚重的感觉，但不过于轻浮，体现尊贵感。浅色系的应用可以给人以舒适，慵懒的感觉，可让人心情愉悦，增强项目的度假氛围。外立面外立面2 2Code of this report|51高尔夫别墅组团（高尔夫别墅组团（C9-6/7C9-6/7地块）：东南亚园林风格45、地块）：东南亚园林风格 三亚属于热带地区，很适合东南亚园林的气候特点 三亚客户对于东南亚园林风格的认同度较高 东南亚园林植被比较契合项东南亚园林植被比较契合项目的景观资源打造特点：高目的景观资源打造特点：高植被普遍以棕榈树为主，密植被普遍以棕榈树为主，密度低，不易对核心景观造成度低，不易对核心景观造成遮挡。低植被主要四季长青遮挡。低植被主要四季长青植物为主，对核心景观的遮植物为主，对核心景观的遮挡有限挡有限 东南亚风格园林较容易与不同风格建筑相搭配，与北美风格建筑的契合度较好亚龙湾高尔夫（东南亚风格）亚龙湾高尔夫（东南亚风格）海蓝椰风（东南亚风格）海蓝椰风（东南亚风格）半岛龙湾（东南亚风格）半46、岛龙湾（东南亚风格）园林风格园林风格3 3判定依据判定依据Code of this report|52临山别墅组团（临山别墅组团（C9-8/9/11C9-8/9/11地块）：意大利台地园林，地块）：意大利台地园林，能够更好的让建筑与山体相互融合，形成台地庄园。能够更好的让建筑与山体相互融合，形成台地庄园。意大利台地园林风格：别墅园林多半建立在山坡地段上，就坡势而作成若干的台地园，能保证别墅较好的私密性和资源的私享性 与本项目的契合度：本项目临山别墅组团，具备较好的山体资源，与台地园林契合度较高 意大利台地园林与北美建筑风格的契合度较好园林风格园林风格3 3判定依据判定依据Code of thi47、s report|53物业发展建议思维导图物业发展建议思维导图出发点出发点 既要实现景观价值最大化，又要保障良好的私密性涵盖内容涵盖内容 建筑风格、立面、园林建筑及园林风格建筑及园林风格相对私密性的打造相对私密性的打造边界别墅的私密性打造边界别墅的私密性打造内部别墅的私密性打造内部别墅的私密性打造地下或半地下车库设计地下或半地下车库设计打造最佳的打造最佳的G.M.SG.M.S复合型资源复合型资源打造最佳的相对私密性打造最佳的相对私密性打造最畅销的高度假品质别墅打造最畅销的高度假品质别墅打造最高级别的高尔夫会所打造最高级别的高尔夫会所整体发展战略整体发展战略项目个性提练项目个性提练短板短板效应效48、应核心核心优势优势个性实现的个性实现的核心问题核心问题边界理论边界理论Code of this report|54别墅方面，以棕榈树等高大植被低密度分布于私密空别墅方面，以棕榈树等高大植被低密度分布于私密空间前；球场方面，可设置浅水系与别墅社区进行区隔间前；球场方面，可设置浅水系与别墅社区进行区隔高尔夫高尔夫边界私密性边界私密性1 1 别墅方面：以棕榈树为主要植被，种植密度较低，且主要分布于别墅的私密空间前 高尔夫球场方面：可配合中浅水系进行打造，与别墅社区进行区隔，同时，也起到引导果岭景观和别墅内部景观自然过度的作用边界别墅的相对私密性打造边界别墅的相对私密性打造别墅方面别墅方面别墅方面别墅49、方面高尔夫球场方面高尔夫球场方面高尔夫球场方面高尔夫球场方面Code of this report|55结合山体地形，通过高差及山体树木形成山体与别墅结合山体地形，通过高差及山体树木形成山体与别墅之间的相互区隔，建立私密性之间的相互区隔，建立私密性临山临山边界私密性边界私密性2 2 结合坡地地形，通过一定高差和山体树木形成建筑之间的相互区隔，建立私密性 建筑之间通过花园或者前后错垫高设计模糊与山的界限 植被主要以山体植被为主，和山充分融合靠山别墅的私密性打造靠山别墅的私密性打造Code of this report|56主要针对别墅之间的私密性保障，设计上可通过植被主要针对别墅之间的私密性保障50、，设计上可通过植被、花园、水系、道路设置来打造其私密性、花园、水系、道路设置来打造其私密性内部私密性内部私密性3 3 种植相对较密的高大植被，同时搭配低矮植被和花卉形成园林错落感，同时保证私密性 在别墅中可以利用花园、喷泉和小品等增加距离感同时与其他别墅形成区隔，保证私密空间和资源的专属性 道路设置多为“曲径”，可让园林更加丰富，层次感更加强烈，同时私密性更好内部私密性的打造内部私密性的打造道路多设置为道路多设置为“曲径曲径”利用花园形成区隔利用花园形成区隔喷泉、水池形成区隔喷泉、水池形成区隔高大植被与低矮植被结合高大植被与低矮植被结合Code of this report|57“曲径曲径”：51、通过道路两侧的植被处理，营造：通过道路两侧的植被处理，营造“曲径曲径”感觉，既增加别墅私密性，又增添度假情趣和氛围感觉，既增加别墅私密性，又增添度假情趣和氛围 项目为纯独栋别墅项目，不采用人车分流设计，在人车混行道路上道路设计多以直道为主，但可以通过道路两侧植被营造“曲径”感觉，增加别墅私密性。在人行道路设计上，多以石材铺装为主，道路曲折蜿蜒，度假氛围浓厚私密性的私密性的细部打造细部打造4 4Code of this report|58台地园林景观主线：将流水、植被、小品围绕该条主台地园林景观主线：将流水、植被、小品围绕该条主线配置，并将别墅划分为若干群落，形成有效区隔线配置，并将别墅划分为若52、干群落，形成有效区隔 流水，植被，小品围绕一条主线进行，按照山坡流线流动，同时配合幽静道路，木桥等进行打造 景观主线将别墅群落划分为若干部分，在别墅之间形成有效的区隔，保证私密性私密性的私密性的细部打造细部打造4 4Code of this report|59驻足空间：设置相对分散的驻足空间，不伴随道路设驻足空间：设置相对分散的驻足空间，不伴随道路设计，从而保证业主游玩时的私密性计，从而保证业主游玩时的私密性 景观主要围绕水系打造进行，结合驻足空间设计，具有更好的参与性 不设置很明显的驻足空间，也许就在一棵大树下就能吸引业主去驻足停留 设置相对分散的驻足空间，不伴随道路进行设计，保证业主在社区53、内部散步，游玩时候的私密性私密性的私密性的细部打造细部打造4 4Code of this report|60车库设计采用地下或半地下设计，车行入户，可最大车库设计采用地下或半地下设计，车行入户，可最大限度保障客户信息（如车牌号）的隐私性限度保障客户信息（如车牌号）的隐私性车库设计车库设计5 5Code of this report|61物业发展建议思维导图物业发展建议思维导图出发点出发点 实现快速回现和高溢价涵盖内容涵盖内容 户型配比及设计建议合理的户型配比保障项目快速回现合理的户型配比保障项目快速回现高度假品质的打造高度假品质的打造空间打造空间打造功能打造功能打造趣点打造趣点打造打造最佳的打54、造最佳的G.M.SG.M.S复合型资源复合型资源打造最佳的相对私密性打造最佳的相对私密性打造最畅销的高度假品质别墅打造最畅销的高度假品质别墅打造最高级别的高尔夫会所打造最高级别的高尔夫会所整体发展战略整体发展战略项目个性提练项目个性提练短板短板效应效应核心核心优势优势个性实现的个性实现的核心问题核心问题边界理论边界理论Code of this report|62基于项目形象及销售速度两个层面进行户型面积的设计基于项目形象及销售速度两个层面进行户型面积的设计小独栋产品为市场畅销产品，作为本项目的现金流产品，项目应采取市场主流面积区间，以小户型为主，保证客户投资需求的同时，尽可能满足居住功能的提升55、。物业类型物业类型面积区间面积区间 （）（）总价区间（万元）总价区间（万元）战略实现战略实现大独栋350-4001000-1500明星产品中独栋180-220550-650形象+利润产品小独栋80-120250-350现金流产品20112011年入市年入市户型面积户型面积建议回顾建议回顾1 1中独栋产品为本项目贡献形象和利润，量大，需适度拉大面积区间，满足客户多方面需求，在注重度假功能的打造同时，突出其居住功能空间的营造。小独栋小独栋中独栋中独栋大独栋大独栋大独栋产品为本项目的明星产品，量少，主要起到拉升项目形象作用，面积可适当大于市场平均水平。Code of this report|63市场56、在售别墅盘的现金流产品套数比保持在市场在售别墅盘的现金流产品套数比保持在36%36%左右左右项目名称项目名称面积区间（）面积区间（）套数比（套数比（%）建面比（建面比（%）战略实现战略实现公主郡二期8836%15%现金流产品30060064%85%亚龙湾高尔夫别墅10336%27.5%现金流产品15017059%65%198,3035%7.5%半山半岛218100%100%在售楼盘户型比例在售楼盘户型比例市场情况市场情况1 1Code of this report|64不同入市时机及开发商快速回现目标下，现金流产品不同入市时机及开发商快速回现目标下，现金流产品必须达到的最低建面配比必须达到的最57、低建面配比现金流产品现金流产品目标回现目标回现2 2 项目需要快速回现的金额为：地价（约2亿）、高尔夫球场（含设计费约2亿）、启动区建安成本（含会所、酒店约2.5亿），共计约6.5亿 假定项目现金流产品实现的市场平均售价为3万元/平米 根据客户定位的微调，2011年现金流产品要承担更强的快速回现功能。假定2011年入市项目现金流产品的回现额度为80%，2012年入市为50%假设条件假设条件20112011年年20122012年年目标回现额度6.5亿X80%=5.2亿6.5亿X50%=3.25亿现金流产品面积5.2亿3万元/平米=1.73万平米3.25亿3万元/平米=1.08万平米现金流产品配比58、1.73万平米17.62万平米9.8%1.08万平米17.62万平米6.1%Code of this report|65现金流产品建面比建议现金流产品建面比建议20112011年为年为18%18%，20122012年为年为15%15%现金流产品现金流产品配比建议配比建议3 3 市场情况建议取公主郡及亚龙湾高尔夫别墅的平均值 考虑到目前在售别墅产品均为针对中短期度假客户的需求来进行的配比设置，本项目现金流产品配比计算应进行权重区别 2011年配比建议中，市场情况取权重60%2012年配比建议中，市场情况取权重50%权重建议权重建议20112011年年20122012年年市场情况（15%+27.559、%）/2（15%+27.5%）/2回现目标9.8%6.1%配比建议21.25%X60%+9.8%X40%18%21.25%X50%+6.1%X50%15%Code of this report|66户型配比户型配比建议建议4 4物业类型物业类型20122012年年20112011年年战略实现战略实现面积区间面积区间 （）（）建面比建面比套数比套数比面积区间面积区间 （）（）建面比建面比套数比套数比大独栋350-4005%2.5%350-4005%2.3%明星产品中独栋180-25080%70.9%180-22077%66.6%形象+利润产品小独栋80-13515%26.6%80-12018%360、1.1%现金流产品注：大独栋产品为本项目的明星产品，量少，主要起到拉升项目形象的作用，此处按经验值5%进行建面配比。小独栋实现快速回现，中独栋贡献利润，大独栋创造形象小独栋实现快速回现，中独栋贡献利润，大独栋创造形象，三者的合理配比能保障项目快速回现，摆脱资金压力，三者的合理配比能保障项目快速回现，摆脱资金压力Code of this report|67物业发展建议思维导图物业发展建议思维导图出发点出发点 实现快速回现和高溢价涵盖内容涵盖内容 户型配比及设计建议合理的户型配比保障项目快速回现合理的户型配比保障项目快速回现高度假品质的打造高度假品质的打造空间打造空间打造功能打造功能打造趣点打造趣61、点打造打造最佳的打造最佳的G.M.SG.M.S复合型资源复合型资源打造最佳的相对私密性打造最佳的相对私密性打造最畅销的高度假品质别墅打造最畅销的高度假品质别墅打造最高级别的高尔夫会所打造最高级别的高尔夫会所整体发展战略整体发展战略项目个性提练项目个性提练短板短板效应效应核心核心优势优势个性实现的个性实现的核心问题核心问题边界理论边界理论Code of this report|68户型设计上，从空间、功能和趣点三个方面打造高度假品质户型设计上，从空间、功能和趣点三个方面打造高度假品质空间打造空间打造大松散空间，少隔断；注重灰空间的处理与强化功能打造功能打造弱化部分生活功能，增强套房功能；适当增强62、室外活动空间功能趣点打造趣点打造强调景观与采光：下沉庭院，挑高客厅，大面积窗户等高度假品高度假品质别墅质别墅户型户型KPIKPICode of this report|6969 少隔断：尽量减少空间的分割，充分体现度假产品的舒适要求 大空间：横向拉通，主卧和客厅都与阳台连通，开放式西厨结合餐厅空间打造空间打造1 1大空间松散格局，减少隔断对空间连续性造成的影响大空间松散格局，减少隔断对空间连续性造成的影响，更符合高度假品质的舒适度要求，更符合高度假品质的舒适度要求Code of this report|70 入户门与前院相结合，院门即为入门，作为住家内外的分隔 别墅的入户处理，有助于增加别墅的63、私家领地感门廊-温哥华森林空间打造空间打造1 1灰空间之灰空间之入户处理入户处理：增强别墅的私家领地感增强别墅的私家领地感手法一：入户门廊手法一：入户门廊手法二：院门手法二：院门入户处理入户处理Code of this report|71灰空间之观景休闲露台：可大大加强客户对空间的感灰空间之观景休闲露台：可大大加强客户对空间的感受受 观景休闲露台的过渡空间强调尺度和变化 大大加强了客户对空间的感受，而不仅仅是单一的观景露台海海景景海海景景2F2F主主卧卧1F1F餐餐厅厅海海景景露露台台客客厅厅娱乐娱乐间间空间打造空间打造1 1Code of this report|72自然过度自然过度空间打造64、空间打造1 1灰空间之吊脚楼：将室内空间自然延伸到环境中，不灰空间之吊脚楼：将室内空间自然延伸到环境中，不算建筑面积，提高产品性价比算建筑面积，提高产品性价比Code of this report|73功能空间要彰显度假别墅特质，小面积产品可适当弱功能空间要彰显度假别墅特质，小面积产品可适当弱化部分生活功能，但是一定要适当增强套房功能化部分生活功能，但是一定要适当增强套房功能功能打造功能打造2 2 客厅、主卧的面积尺寸可局部放大，其他的功能空间的面积尺寸可适当缩小 卧室结合衣帽间、浴室、情趣空间等设置成功能齐备的套房，保证私密性和便利性 将部分功能空间（如客厅与餐厅）结合布置Code of t65、his report|74功能打造功能打造2 2室外活动空间要强化，大面积私家园林院落、大露台室外活动空间要强化，大面积私家园林院落、大露台、私家泳池是高度假品质别墅不可或缺的、私家泳池是高度假品质别墅不可或缺的 大面积的私家园林是高端度假别墅必不可少的要素 露台增加了对外交流空间，提供一种别有情趣的生活方式 泳池是三亚度假必不可少的元素，而买别墅送泳池，让客户感觉更加超值Code of this report|75 下沉式庭院增加了室外空间的层次感，客户可随意分配各类使用功能 下沉式庭院可以部分解决地下室采光问题 增加地下室自然采光面增加地下室自然采光面 平添院落的层次感平添院落的层次感 半66、室内空间感，实用性强半室内空间感，实用性强趣点打造趣点打造3 3可可设计下沉式庭院，解决地下室采光问题，同时增强设计下沉式庭院，解决地下室采光问题，同时增强室外空间层次感室外空间层次感Code of this report|76可以将客厅挑高，提高开敞度，凸现尊贵感可以将客厅挑高，提高开敞度，凸现尊贵感趣点打造趣点打造3 3 小独栋别墅客厅面积有限，客厅局部挑空后能明显提高客厅的开敞度 客厅挑高后，空间会显得大气疏朗，采光和通风会更通透，同时便于营造出奢华的氛围，凸现主人的尊贵感Code of this report|77强化卧房的景观、通透和采光，特别是主卫生间的景强化卧房的景观、通透和采光67、，特别是主卫生间的景观面，客户的关注度较高观面，客户的关注度较高趣点打造趣点打造3 3 主卧区是凸现别墅主人居住尊贵的区域 对主人套房来说，享受级的卫浴空间是提升整个别墅舒适度的关键Code of this report|78次要功能空间大面积使用采光窗，能有效改善功能面次要功能空间大面积使用采光窗，能有效改善功能面积不足带来的压抑感积不足带来的压抑感 产品的室内面积有限，走廊、次卧室等次要功能空间略显局促，应用大面积的窗能有效改善室内面积不足带来的压抑感次要空间的多面采光窗次要空间的多面采光窗趣点打造趣点打造3 3Code of this report|79第三部分第三部分 研究方法回顾研究68、方法回顾Code of this report|80个性实现的个性实现的核心问题核心问题边界理论边界理论基于创新基础上的、具有中原特色的研究方法论，实现项目的个基于创新基础上的、具有中原特色的研究方法论，实现项目的个性打造是该理论的核心出发点，与后期营销的卖点打造形成一脉相承的体系。性打造是该理论的核心出发点，与后期营销的卖点打造形成一脉相承的体系。资源区位规划核心优势核心优势项目之长项目之长项目项目个性提练个性提练唯一性唯一性目标限制规划条件短板效应短板效应项目之短项目之短边界理论的运用边界理论的运用基于个性实基于个性实现的整体发现的整体发展战略展战略整体发展战略整体发展战略基于解决核心问题的战略途径1基于解决核心问题的战略途径2基于解决核心问题的战略途径项目项目整体定位整体定位形象定位客户定位产品定位战略定位战略定位项目启动策略项目启动策略战略举措的实施途径战略举措的实施途径战略举措的实施途径物业发展建议物业发展建议物业物业发展建议发展建议Code of this report|8181Thanks for your attentionThanks for your attentionWish you a good day!Wish you a good day!