1、吉林动漫游戏原创产业园管理方案管理目标 为充分体现建造吉林动漫原创产业园的开发初衷，我们将本着 “真诚、友好、精致、完美”的管理精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对产业园区实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与租户及使用者层次及办公需求相符的管理模式，使广大租户及使用人能真切地感受高品位的和高品质的管理所带来的超值享受。管理原则 为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在管理过程将始终把握以下原则：（一）服务第一、管理从严的原则：“服务第一2、”是大厦管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从租户及使用者的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对大厦的维护管理、员工的管理以及对租户及使用人不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保管理服务收到应有的成效。（二）专业管理与租户自治管理相结合的原则：在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即大厦办公室管理的积极性和租户的积极性。管理部门应当尊重广大租户及使用者的要求，通过管理部门对大厦实施专业化的管理，同时努力争取租户及使用者的支持配合，使其能正确使用和维护大厦管理，3、并自觉遵守管理规约，共同创建文明的办公环境。（三）日常管理为主、多种经营的原则：在搞好日常管理和常规服务的同时，从管理的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大租户及使用者不同需求，又增强管理部门的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为租户及使用者服务。管理办法（一）实施全程酒店物业管理模式，从开发商、租户及专业管理的角度对大厦管理提出合理化建议，构筑一个优秀的管理硬件环境。（二）成立吉林动漫游戏原创产业园大厦管理办公室，配备专业管理人员，实施专业化管理。（三）在现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，为吉林动漫游戏原创产业园大厦组建一支高素质的管理队4、伍。（四）紧密结合大厦具体实际，制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的管理行为规范，以制度促管理。（五）严格遵守长春市物业管理条例等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与租户签订各项协议，依法约束双方行为。（六）建立富有亲和力的管理和服务模式。（七）采取智能化手段构筑大厦信息互动平台，提高管理水平和管理效率。（八）策划整体形象包装，形式独特，以提升大厦的整体品位。（九）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。管理服务项目（一）公共服务项目（全体租户及使用者能够享受的服务，费用纳入管理费）：1、维护大厦内的公共秩序，实行24小时保安值勤、消防和交通道路管理；25、公共场所保洁，办公垃圾收集和清运；3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养； 4、公共绿地园艺的培植和保养；5、室内公共场所绿化摆放养护；6、对大厦的各类资料进行管理；7、空关房通风、打扫等服务； 8、电话及访客留言转告；9、雨伞、雨衣临时借用； 10、节日环境布置； 11、重要时刻提醒服务； 12、代订报刊、信件收发；13、代聘钟点工服务；14、代叫出租车；15、义务安全用电、防火常识宣传。（二）有偿专项服务项目（具体价格在业主委员会成立前，由管理部门核定，报物价部门备案）：1、大厦内物品搬运；2、各项健身、娱乐活动（视大厦配置而定）；3、机动车辆清洗（视大厦配置而定）；4、提供小型商务会6、议场所及服务；5、商务中心服务；6、办公区域绿化供应及代为养护；7、办公区域报警系统维护及接警服务；8、办公区域设备设施上门维修安装等；9、代订车、机票；10、代订代送饮用水。具体管理方案 大厦的管理由早期管理介入阶段（交付前三个月）与前期管理实施阶段（业主委员会正式成立前）组成。在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。 第一阶段：已结束 第二阶段：前期管理阶段 前期管理阶段可分为接管验收管理、租户入驻管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、水、电系系统使用管理、质量管理、档案资料管理、智能化系统的管理和维护等方面。一、接管验收管理方案为确保大厦的环境、建筑7、和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户及使用人的合法权益，为日后管理工作的展开奠定基础，接管前必须进行严格的验收工作。（一）管理内容：1、了解大厦建设的基本情况，与开发商及时沟通，确定接管验收时间；2、编制大厦接管验收计划，确定物业验收的标准、方法和日程安排；3、与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在大厦交接验收表上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。4、与开发、施工单位一起，对大厦进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；5、与开发、施工单位联合进行大厦交接：（1）核对、接收各类房屋和钥匙；（2）核对、接收各类图纸资料8、，并加以整理归档；（3）核对、接收各类设施设备；（4）核对、接收各类标识。（二）管理措施：1、组建接管验收小组，负责接管验收工作；2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识；3、掌握大厦验收的标准和程序；4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。二、租户入驻管理方案在办理租户入驻手续时，为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造大厦的形象，给租户留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必须重视租户入驻工作的管理。（一）管理内容：1、准备租户领房所需资料；2、为租户办理领房手续提供一条龙服务；3、按领房流程办理领房手续：（1）凭租户所持的入驻授权单和各类必备证明，发放交房资料；（29、）陪同租户验房，办理领房手续；（3）收回租户按规定填写的各类表格，收取租户应缴纳的各类费用； （4）对验房交接中发现的房屋质量问题，经租户确认后，填写验收交接表，并与租户约定时间，及时解决。（二）管理措施：1、制定领房程序，准备各有关所需资料；2、按照领房程序，安排工作流程；3、热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见；4、按规定办理租户入驻手续。三、保安管理方案在大厦管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护大厦和租户及使用者的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户及使用者所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。（一）管理10、内容：1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响大厦管理、租户及使用者安全的行为。（1）门岗的任务：礼仪服务；维护出入口的秩序；对外来人员进行验证、登记和换卡；制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦；严禁携带危险物品进入大厦；遇到外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记；为租户及使用用者提供便利性服务。（2）巡逻岗的任务：按规定路线巡视检查，不留死角；巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作；对大厦内的嫌疑人员进行检查防范；对大厦安全、防火检查；装修户的安全检查；防范和协助公安部门处理各类治安案件；防范和制止11、各类违反大厦管理制度行为。2、技术防范：应用安全报警监控系统，对大厦内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。（1）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。（2）值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。（二）管理措施：1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心；2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能；制定紧急事故处理预案，定期组织演习；3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明12、，举止得当；4、严格执行保安巡更制度，确保巡逻质量；5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好；6、保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。四、消防管理方案消防管理是安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保全体租户及使用者的生命财产安全。（一）管理内容：1、做好消防监控中心的管理；2、做好消防设施、器材的管理；3、保持消防通道的畅通；4、加强装修期间的消防安全管理；5、严禁违章燃放烟花爆竹；6、严禁携带、储藏易燃易爆物品；7、防止电器短路等引发火灾因素。（二）管理措施：1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落13、实；2、制订消防事故处理预案，防患于未然；3、建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；6、制止任何违反消防安全的行为；7、积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识；8、发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。五、绿化保洁管理方案：绿化保洁直接关系到大厦形象及租户工作环境，也是测定环境质量的一个重要指标。（一）管理内容：1、绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。（1）根据气候，给花木适量浇水；（2）根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土14、；（3）制定预防措施，防治病虫害；（4）及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草；（5）对大厦内部公共场所进行绿化布置和养护；（6）定期对建筑小品进行修饰清洁；（7）做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。2、清洁卫生：通过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。（1）根据材质选择最佳保养方法，定期上光打蜡，保持材质表面光亮整洁；（2）公共卫生间设专人巡回清洁，保持整洁无异味；（3）楼层吸烟区公共烟缸每天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积；（4）大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗保持光亮，无明显印渍；（5）大厦各公共区域15、保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水； （6）每天定时收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，垃圾每天清运到指定地点；（7）定期进行外墙清洗；（8）各类公共照明、消防等设施，每月保洁二次；（9）每月对下水道等排污管道清理一次；（10）告示牌、指示牌等每天保洁一次；（11）电梯轿厢每天保洁四次，每周对电梯门槽进行一次清洁；（12）春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次；（13）对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。（二）管理措施：1、建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作；2、加强业务培训，增强专业技能，保洁公司负责每月组织保洁人员学习一次16、；3、落实“三查” （绿化清洁工自查、管理员巡查、办公室主任抽查），加强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率95%、保洁服务满意率95%；4、强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。六、房屋及公共设施设备管理方案：房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、大厦的使用年限及使用安全，直接关系到租户及使用人的安全，是大厦管理的重中之重。（一）管理内容：1、房屋公共部位管理：根据现状，大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。（1）租户及使用人已领房： 房屋交付时，及时与租户及使用人签订管理规约，书面告知房屋装修管理规定，并建立租户及使用人档案； 加强装修管理，对违章装17、修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理； 装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。（2）空关房（未出租或未交付使用房）： 大厦办公室安排保洁每周通风打扫一次； 对房屋和设施定期检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路），发现问题或尽快处理。（3）公共用房 做好公共用房（保洁用房、服务台、公共设施用房等）的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。2、设备设施维护：（1）公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修；（2）公共卫生设施每周检查一次；（3）水泵等设备每天巡查两次；（4） 电梯机房，每周清扫一次，定期对电梯进行保养（半年保养和一年保18、养按规定进行）；（5）中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常；（6）温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效；（7）智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案；（8）对租户及租户自用水电设施报修，应按规定填写有偿服务申请单，确保维修及时率与合格率。（二）管理措施：1、加强装修户管理，督促租户及使用人做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；2、对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保熟悉该系统的操作及维护；3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态19、；4、对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代；5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录；6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。七、水、电系统使用管理方案通过有序的管理，确保大厦水系运行正常，有效节省管理成本。（一）管理内容1、定期巡查泵房设施及电力系统设备、设施，确保设施设备运行正常；2、定期清洁蓄水池，保持水质洁净；3、专人管理蓄水池。（二）管理措施1、测算水系运行成本，结合大厦实际，制定使用规定；2、建立设施设备档案，做好巡检记录；3、按规定操作，发现异常，及时报修。八20、质量管理方案：导入ISO9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助于实现决策、计划与控制、协调的结合，实现既定的质量目标。（一）管理内容：1、参照ISO9000质量体系标准要求，制定大厦质量工作计划；2、实施所制订的工作计划和措施；3、对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题；4、根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。（二）管理措施：1、抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作，不断提高质量意识；2、制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处；3、接受管理方对大厦管理工作的现场指导；4、配合管理方开展质量体系审核，发现问题21、及时纠正，对系统性的问题制定整改方案。九、档案资料管理方案：加强档案资料管理，有助于保存大厦的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系 。（一）管理内容：1、工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等；2、租户及使用人档案：所有租房合同（复印件），租户及使用人基本情况登记表、装修申请表等；3、文件档案：有关大厦办公室管理法规政策、文件等4、管理资料：绿化资料、日常巡查（清洁、维修、保安）记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等（二）管理措施：1、 制定档案制度，并严格执行；2、 专人管理（由负22、责内勤的管理员担任），专室专柜，编目造册，存放有序并且尊重业主隐私，保守秘密；3、 科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%；4、 逐步实现智能化管理，提高管理水平。十、智能化系统的管理和维护（一） 建立一支设备运行及维护人才队伍将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请相关单位（如系统设置、安装单位）对所有技术人员进行强化培训，确保熟悉该系统的操作及维护。（二） 管理人员的业务素质培训对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置，保证隐蔽工程中的线路不受损。（三） 建立设备技术档案对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。（四） 建立设备运行档案建立对消防监控系统的实时运行档案，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。（五） 建立供货商档案对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供货商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。（六） 日常巡视与定期保养日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。对此将采取日常巡视及定期保养相结合的办法以确保设备安全运行。