1、湘潭市高新园区茶园路地块开发概念策划报告书内 容 提 要 湘潭市高新园区开发有限公司拟以湘潭市高新园区范围内茶园路与晓塘东路交汇处西北地块对外招商引资进行房地产开发。受湘潭市高新园区开发公司的委托,本公司拟对上述地块进行房地产开发概念的策划. 本文在对相关地块的开发经营环境进行市场调查分析及对周边主要同类竞争物业进行比较研究的基础上，依据湘潭市河东地区目前市场状况和对未来的预测，结合项目的特点优势，在对项目进行了初步投资分析、财务评价和风险分析的情况下，探讨上述地块进行住宅开发经营的最优方案，对项目实施的可行性及其项目开发定位提出初步意见。 由于市场环境在不断变化之中，本项目地块的开发概念定位2、是基于目前市场情况下的分析研究。其具体细节在今后具体实施过程中仍有待结合开发商发展战略与市场环境的变化进一步细化、修正与完善。本公司将在项目的实施过程中积极配合提供相关的服务工作。以知识创造财富,以思想影响社会,以智慧启迪人生!本项目主要参与策划人员简介：章国新：长沙非常道房地产营销策划公司董事长，房地产开发“全程营销策划”、“技术方案优化”和“全寿命成本控制”的三大核心技术与管理理论创始人，毕业于同济大学，从事房地产开发管理十五年，历任工程部经理、总工、副总和总经理，参与楼盘开发面积达200万平米，在湖南省房地产行业享有良好的声誉。罗少卿：长沙非常道房地产营销策划公司董事总经理，策划总监。国3、家注册房地产估价师，房地产专业高级经济师、湘潭市房交会专家组成员。我国最权威的房地产专业刊物城市开发（建设部主办）特约撰稿人。其从事房地产营销策划与管理工作12年，曾先后在湖南多家知名房地产企业担任策划主管、销售经理、营销总监、经营副总、常务副总、总经理等，是湘潭本土资深房地产经理人。其参与营销策划与管理的房地产项目开发面积达180万平方米。曾垂稳：长沙非常道房地产营销策划公司设计总监，国家一级注册建筑师、高级工程师，湖南城建学院建筑系副主任，城市规划与建筑学专业副教授。赵杰英：长沙非常道房地产营销策划公司发展研究部经理，毕业于重庆建筑大学房地产专业，国家注册房地产估价师、注册造价工程师、一级4、注册建造师。曾福林：长沙非常道房地产营销策划公司营销策划部经理，毕业于华中农业大学房地产专业，国家注册房地产估价师、注册房地产经纪人、湘潭市房协物业管理专家成员。长沙“非常道”沟通热线： 20XX年9月目 录第一篇 前言 2第二篇：湘潭市宏观环境分析 3第三篇：20XX年湘潭市房地产市场回顾12第四篇：20XX年湘潭市房地产市场发展现状及趋势25第五篇 消费者需求分析与研究.20XX年长株潭春季房展需求调研数据分析 43第六篇 房地产板块分析和典型楼盘调查 81第七篇本项目定位分析一、基地价值分析 119二、项目地块的SWOT分析127三、整体开发理念 130四、项目定位 130第八篇 项目总5、体战略思考一、本项目核心价值主题提炼 135二、项目整体概念建议 136三、项目总体设计思路与理念 138第一篇：前言 一、我们的研究工作目标： 打造湘潭“两型低碳住宅开发”样板性示范项目，实现项目运作的可持续发展 控制投资风险、实现投资利润的可兑现和最大化 服务于湘潭高新区“增强基础性服务、提升专业服务、建立高端服务”的三大体系建设目标，集约利用土地资源，实现房地产开发与高新产业发展的良性互动，促进湘潭市高新园区产业服务功能的配套与完善我们的工作都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向！二、本报告的研究思维导图：基地价值分析整体发展战略项目定位顾客需求分析房地产市场分析宏观环境分析第二篇：6、湘潭市宏观环境分析一、湘潭市概况湘潭市市区图湘潭市行政区划图湘潭，是一座已有1200多年历史的古老城市，位于湖南省中部偏东地区，湘江中下游。东西横宽108公里，南北纵长81公里，湘潭市域位居长、株、潭“金三角”的一角，又处岳、衡、邵连成的“大三角”腹地，与长沙、株洲各相距约40公里，成“品”字状，构成湖南政治、经济、文化最为发达的“金三角”城市群。湘潭市属二级行政区划单位（地级市），总面积5015平方千米，总人口295.26万人（20XX年数据）。湘潭市下辖岳塘、雨湖两区、湘潭1县、湘乡、韶山2县级市。是毛泽东、彭德怀、齐白石等著名人物的故乡，同时也是湖湘学派及湘军的发源地。狭义的湘潭市，即用7、其指称城市时，限于岳塘、雨湖2市区（以下称为湘潭市区）。面积280k，其中建成区面积76k，为湖南省第4大城市。湘潭市20XX年年末全市总人口295.26万人，其中城镇人口147.45万人（城市人口83万），乡村人口147.81万人。湘潭是湖南融入“泛珠三角”的前沿、“中部崛起”战略承东启西的要冲、长株潭“两型社会”建设综合配套改革试验区的中心城市。20XX中国.中国百强城市综合实力排名第66位（长沙16位、株洲71位），综合实力在湖南省仅次于长沙。工业是湘潭经济的主导产业，湘潭是全省乃至全国重要的工业基地，是全国23个重点工业城市之一。主要的工业类型为冶金、机电、化工、化纤、纺织、农产品加工8、皮革、煤炭。具有全国性影响的工业产品为钢铁、机电、部分化工产品与军工产品。湘潭是国家火炬计划和机电一体化产业基地、国家863新材料成果转化基地、湖南车辆装备制造产业基地，同时湘潭是重要的农业产区，是全国的湘莲之乡和全国闻名的粮猪生产基地，是全国第三个、全省第二个屯粮市。.湘潭地理位置比较优越，公路交通便利。历史上湘潭到长沙公路是中国第一条标准公路，湘潭湘江大桥是湘江上第一座公路大桥，长潭高速是湖南省第一条高速公路。现处于107与320两条国道及京珠、上瑞两条高速公路的交汇点。在建与将建的高速公路还包括长潭西线高速、潭韶高速与潭衡高速公路。全市公路路网密度为45.4公里/百平方公里，平均每万人9、占有8.3公里，大大高于全国平均水平，居湖南省第一位。湘黔铁路通过，京广铁路掠过市境东北，与枢纽株洲站（铁路30公里）以及湖南省会长沙站（铁路50公里）很近，火车客运可到株洲站或长沙站转乘。市行政中心离规划中的湖南铁路客运枢纽新长沙站直线距离37公里，离新株洲站直线距离12公里。正在建设中的湘潭新火车站将在现有规模上扩大十倍，并且提格为始发站，增开七对始发列车。湘潭是全国优秀旅游城市、是中国“十大”书法名城之一，也是世界影响最大的财经杂志福布斯在分析了中国206个候选城市的相关数据后根据经营成本、劳动力素质、高级人才、货运便利、市场潜力、工业基础等指标选出的在经济上最适宜投资办工厂的前最适宜投10、资办工厂的20个城市，湘潭排名第三。湘潭在华南、中南地区排名第一。当前湖南省正通过长株潭经济一体化指引湘潭及相邻长沙、株洲两市进行区域经济分工与协作，以进一步培养壮大长株潭区域的整体经济实力。二、湘潭市宏观经济环境分析（一）经济总量 近几年来，湘潭市的国民经济总量不断增大，增幅保持在两位数，经济结构也同步得到改善。20XX年实现地区生产总值739.38亿元，同比增长12.8%。其中第一产业增加值89.33亿元，增长 5.0%；第二产业增加值387.76亿元，增长16.4%；第三产业增加值262.28亿元，增长13.0%。按常住人口计算，人均地区生产总值26608元，增长13.2%。经济结构持续11、得到改善，三级产业结构由上年的14.2:50.6:35.2调整为12.1:52.4:35.5，其中二、三产业比重较上年提升2.1个百分点。全年完成财政总收入 58.08亿元， 增长19.1%。根据湘潭市20XX年政府工作报告所制定的目标，湘潭市政府将力争实现地区生产总值增长13%；财政总收入增长15%，即GDP实现835亿元，实现财政收入67.6亿元。图1-1 20XX-20XX年湘潭市GDP增长情况(二）固定资产投资随着经济的不断发展，湘潭市投资对经济拉动作用强劲。20XX年湘潭市完成全社会固定资产投资463.96亿元，同比增长46.4%，增幅创近5年来新高；其中城镇以上固定资产投资427.12、46亿元，增长57.1%。投资对经济增长的贡献率达到 63.4 %。根据湘潭市20XX年政府工作报告所制定的目标，湘潭市政府将抓好128个重点项目，确保完成投资240亿元以上，带动全社会固定资产投资达600亿元以上。（三）人均可支配收入随着城市不断的发展，20XX年，湘潭市城镇居民人均可支配收入为 16109 元，图1-2 20XX-20XX年湘潭市固定资产投资增长情况同比增长12.1%；人均消费性支出11532元，增长14.0%。农村居民人均纯收入为6782元，增长11.5%。根据湘潭市20XX年政府工作报告所制定的目标，湘潭市政府将力争实现城乡居民人均可支配收入分别增长10%和9%；即年底13、实现城镇居民可支配收入达到17720元，农村居民可支配收入达到7392元。图1-3 20XX-20XX年湘潭市人均可支配收入情况三湘潭市城市布局及发展规划战略湘潭市20XX-20XX年总体规划是按照100万以上城市人口发展规模勾画城市发展蓝图，将昭山地区17平方公里规划为旅游会展中心区，定位为长株潭共享公共绿地。湘潭城市规划区范围为现在湘潭市区及现湘潭县涟水湘江以北的响塘乡、响水乡和姜畲镇辖区土地范围，总面积将扩大为670平方公里，20年内全市实现国内生产总值翻两番的目标。目前短期的规划目标是在河东沿江开辟新城区，向北发展，连接株洲和长沙。湘潭近5年的城市发展整体规划就是让政府及其职能部门迁往14、河东，使湘潭城区从河西向河东转移，并在河东新城区规划了几个较大的商业及住宅项目，加快城区的东移。市域中心城市是指湘潭市主城区，依据湘潭市“十一五规划”规湘潭市主城区按功能区划分为三大块：河东城区、河西城区、昭山开发区。各板块有不同的功能划分，为来城市将依据各板块的功能划分实施对应的开发。湘潭市城市总体规划（20XX-20XX）河东城区：主要定位为政治、经济、文化中心区，通过增容提质，使之成为功能齐全、设施配套、环境优美的极具个性魅力的现代化生态园林式城市中心区。河西城区：主要定位为商贸中心区，通过提升传统服务业，加快旧城改造，增强综合服务功能，使之成为交通便捷、商贸发达、功能完善的现代商贸中心15、区；羊牯和赤马片区结合湘潭大学、湖南科技大学等建设大学城，并配套建设产学研基地和高新技术产业“孵化区”。昭山开发区：主要定位为休闲旅游会展中心区，做到保护和开发协调推进,切实抓好昭山风景旅游区建设,力争五年内建设成为长株潭的生态休闲中心。小结：经济实力较强，人口较多，交通便利，宜居城市；1、湘潭市作为传统工业城市和农业产业，有较好的支柱产业基础，经济发展具有良好潜力。2、湘潭市交通便利，依据“融城”的需要，湘潭市交通网线会继续完善和升级。3、长株潭一体化成为湘潭未来的城市发展主题，未来湘潭与长沙、株洲会实现交接，这将意味着未来长沙、湘潭、株洲城市建设将加快前进步伐，湘潭受长沙、株洲的带动效应将16、越来越大，必将扩展大各个产业链，作为热门产业之一的房地产也自然会进入融城战略，因此，湘潭未来的房地产发展将更多的带有长株潭金三角的整体发展特色。4.建设宜居城市，文明城市，生态园林式的现代化工业城市成为未来湘潭城市发展目标，对于提升人居环境而言，是为一大利好，将有利的促进住宅市场的发展。湘潭市将加快市区东移速度，最终形成3大板块鲜明的功能分区，即老城区河西片区称为高度集中化的金融贸易科研中心，新城区河东片区发展为新城市中心，由此可见，未来新城区房地产市场将持续保持强势发展。第三篇：20XX年湘潭市房地产市场回顾. 20XX年，随着国家各项保增长的救市政策全面贯彻落实，促进住房消费的积极信号频繁17、出现，我市房地产市场快速回暖，市场观望情绪逐渐减弱，市场供应渐趋稳定，市场交易量价齐升。一、房地产投资规模稳步上扬20XX年，我市房地产开发投资48.21亿元，同比增长40%；房屋施工面积669.44万，同比增长68%；其中新开工面积356.03万，同比增长81%；房屋竣工面积134.69万，同比增长30%。(以上数据来自于市统计局，统计范围包括湘潭市(县)市区)。从数据分析，我市房地产投资走势呈阶梯式上扬，逐月回升。一季度，由于国际金融危机和国家调控政策的影响依旧延续，房地产交易市场持续低迷，购房者观望情绪不减，使房地产开发商投资持谨慎态度，造成房地产开发经营的规模下降，一季度我市房地产投资18、仅5.41亿元，同比下降14%。从4月份开始，在国家积极、宽松、适度经济政策的影响下，并随着政府各项保增长、促消费救市政策的深入实施，房地产市场景气度有所提升，这使开发商重拾投资信心，看好市场前景，加快了开发速度，使房地产投资规模接近50亿元大关，为近两年来的最高水平。图2-3 20XX-20XX年湘潭市房地产投资情况二、市场供应量低开高走20XX年，我市商品房批准预售面积125.81万，同比下降25%；其中商品住宅批准销售面积106.18万，供求比为0.75：1；同比下降25%，供求比为0.71：1，供小于求。 数据显示，全年除1、2月外商品房供应均小于需求，在较为谨慎的市场氛围中，房地产市19、场供应量均幅回升，呈现上行趋势。可分为四个发展阶段：第一阶段为1-3月，面对08年底库存积压严重的情况，开发商在严峻的销售压力下压缩投资，理智地将主要精力放在消化积压库存上，希望盘活资产，加速资金回笼，相对减少了市场供应量；第二阶段为46月，通过一段时间的调整，市场销售保持良好的上升势头，开发企业投资信心逐步恢复，纷纷开盘，市场供应触底反弹，有所回升。尤其是5月底国务院发布了关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知，开发商融资门槛降低，使其可以通过更小的资金投入来启动项目，这较大提升了开发商的投资信心，促使其迅速调整经营策略，进一步增加市场供应；第三阶段为79月份，在商品房火爆销售的带动下，市20、场供应量持续激增，尤其是“房博会效应”显现，全市各大房企抢抓市场机遇，积极筹备房源，仅9月份一个月，各开发企业就申报办理商品房预售许可证13个，约占全年总量的15%。第四阶段为1012月份，市场供应触顶后在10月份有所回落，但随着房地产优惠政策的明确，又为房地产市场注入一剂强心针，市场预期转好，供应量迅速回升。上述市场的波浪式变化，表明我市房地产市场仍属于“政策市”。表2-1 09年湘潭市商品房供应情况表三、交易市场势头强劲 图2-4 08、09年湘潭市商品住房销售情况全年本市累计销售商品房面积166.99万，同比均上升52%；其中商品住宅销售面积149.09万，同比上升57%；全年共销售商品21、房16054套，同比上升87.4%，其中商品房住房13801套，同比上升61%。数据显示，我市全年房地产市场交易活跃，商品房销售势头良好。这主要有两点原因：一是购房者投资意愿增强。进入09年以来，房产利好政策效应进一步显现，我市房地产景气度回升，市场观望气氛减弱。二是在在国家放松购房信贷、鼓励购房消费的政策渐起作用。受其影响，自08年年底以来，积蓄已久的以首次购房为主力的购房刚性需求开始释放，使房地产市场成交量大幅增加。三是第13届湘潭房地产交易博览会的圆满举行，极大地推动了交易市场，使得市场需求放量上扬。短短四天，成交商品房1290套，成交面积16.45万，约占全年成交总量的10%。四、销售22、均价稳中有升112月，我市商品住房销售均价2451.81元，同比增长14%。分区域来看，岳塘区商品住宅均价为2562.08元/，雨湖区商品住宅均价为2217.05元/，两区房价比为1.15：1。数据显示，本年我市商品住宅销售均价稳中有升，8月份曾突破3000元大关，随后小幅下挫，位于上行区间盘整。销售均价区域性较为明显，河东地区价格超出河西地区15%。究其原因，一是在房地产新政的刺激下，提振了消费信心，活跃了交易市场，住房均价水涨船高；二是我市房价较为理性，没有泡沫，上行空间较大；三是20XX年底以来被抑制的刚性需求逐步释放，成为房价小幅上涨的市场支撑；四是入市的楼盘中高层住宅所占的比重不断增23、加，在一定程度上也拉升了房屋均价。五、外地购房者成市场主力20XX年，我市共销售商品13801套，其中本市城镇居民购买6218套，湘潭县、韶山市、湘乡市等周边地区人群购买1975套，外地人群购买5608套，占销售总量的41%，成为仅此于本市居民的第二大购房主力。数据显示，随着长株潭三市融城的步伐不断加快，三市之间的联系更加紧密，我市商品住宅以其交通便利，性价比高的特点成为其他两市居民购房的重要选择。同时由于我市房地产市场较为稳定，泡沫较少，房价并不虚高，这也吸引了很多一线城市，如上海、深圳等地的居民纷纷来我市投资置业。六、20XX年商品住房销售量排行(排名顺序为从左至右)七、二手房市场持续热销24、 20XX年，我市二手房共成交面积54.73万，成交套数5016套，成交金额6.94亿元，销售均价为1295.64元，同比分别增长200%、131%、270%、31%；其中二手住房共成交面积42.77万，成交套数4684套，成交金额5.09亿元，销售均价为1189.58元，同比分别增长151%、123%、201%、20%。20XX年湘潭市二手房成交情况数据显示，二手房交易市场十分活跃，各项数值较同期有大幅增长。其主要原因有三：一是在一手房良好销售势头的带动下，市场氛围渐趋活跃，持观望态度的部分消费者开始入市。二是国家刺激房产发展相关政策效应的具体体现，受到08年年底系列房产税收优惠政策的影响，25、加上二手房贷范围拓宽，审核门槛降低，购房成本减少，同时政府出台湘潭市二手房屋交易资金监管暂行办法，使二手房交易更加安全、可靠，这些利好消息使二手房市场人气倍增，压抑的刚性需求在此期间集中释放。三是二手房交易融资渠道拓宽。购房者通过二手房交易资金监管的平台，可办理二手房按揭业务，有效解决了交易单方或双方按揭贷款的需求。四是二手房价格较便宜，尤其是二手住房均价一般为商品住房房价的50%左右；且面积适中，大部分为60-120之间，地理位置较好，多处于交通便利、生活配套设施更为齐全的河西地区，因此二手住房广受购房者的青睐。在上述多种有利因素的作用下，二手房市场成交量显著上扬。 .小结：总的来说，20X26、X年湘潭市的房地产市场呈现出供应量逐步增加；需求较08年有大幅回升；销售均价缓慢上行；外地投资客逐步涌入；二手房成交活跃的总体态势。随着长株潭融城步伐加快，长株潭之间时间距离的进一步缩短，湘潭城市化进程进入提速过程（行政中心已经东移，城区规模不断扩张，旧改和基础设施投入加大），新型工业化建设引领经济平稳较快增长，居民收入水平不断提高，城市扩容带来每年上万的人口持续增长，家庭规模日趋小型化等，一系列利好因素决定湘潭市购房群里将逐步扩大，需求增加、价格看涨，房地产业发展长期向好。综合来看，湘潭房市将继续保持持续、健康、平稳的态势，朝更为健康、有序的方向发展。第四篇：20XX年湘潭市房地产市场发展现27、状及未来发展趋势一、湘潭市20XX年上半年房地产市场发展现状20XX年一季度，国家出台多项房地产调控政策，受其影响，我市房地产市场的各项指标与去年四季度相比，均有所下降，但仍高于同期水平，交易市场热度不减，呈现供小于求，商品房供销比为0.69：1，商品住房供销比为0.68：1，房屋销售均价小幅攀升。 （一）、房产一级市场（商品房） 1、市场供应量逐月回升。一季度，商品房批准预售面积25.39万，同比上升17%；其中商品住房批准预售面积为24.44万，同比上升16.73%。今年是我市的“形象提升年”、“项目建设年”，将重点推进十大类45个城市基础设施建设项目，尤其是沿江风光带及棚户区改造工程将于28、年内全面铺开，住房保障政策效应的显现，消费需求将进一步释放，这使得市场预期看好，投资信心提升。同时，中国首届长株潭三市房博会即将于四月召开，通过前期的活动路演、宣传造势，营造了良好的市场氛围，促使市场供应量逐月回升。 2、交易市场热度不减。13月，商品房销售面积36.99万，销售套数为3159套，同比分别上升31%、42%；其中商品住房销售面积35.76万，销售套数为2865套，同比分别上升48%、28%。月末累计可售套数为8766套，同比减少2873套，减幅达到25%。数据显示，一季度我市商品房销售情况保持稳定，市场库存消化加快，各项数据虽与四季度相比略有下降，但同比仍有较大增幅。自去年四季29、度以来，商品房市场持续热销，已经透支了部分市场需求，加之一季度为传统销售淡季，国家调控政策又相继出台，使得市场成交量的上扬趋势有所抑制。但是仍有一部分购房者受到“买涨不买跌”心理的影响，房价上涨预期加深，选择入市购房，在一定程度上提升了交易市场的活跃度。 3、商品房销售均价小幅攀升。13月，商品房的销售均价为2978.77元/，同比增长16%；其中商品住房的销售均价为2724.46元/，同比增长20%。分区域来看，岳塘区商品住房均价为2855.64元/，雨湖区商品住房均价为2329.71元/；分层数来看，多层商品住房均价为2294元/，高层商品住房均价为2699.5元/；分套型来看，90的销售30、均价为2611.47元/，90144的均价为2619.52元/，144的均价为2845.54元/。一季度，商品房成交均价在良好销售预期的带动下，继续保持上升趋势，预计在一段时间内将在上行区间内运行。 （二）、房产二级市场（二手房）一季度，我市二手房市场共成交面积8.85万，成交套数983套，成交金额13278.09万元，销售均价为1499.6元，同比分别增长160%、145%、223%、24%；其中二手住房成交面积7.89，成交套数873套，成交金额10241.42万元，销售均价为1298.33元，同比分别增长140%、127%、175%、15%。一季度，我市二手房市场交易量同比增长较大，但与31、去年四季度相比，成交量明显回落，跌幅达到五成。究其原因，主要是受个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年的政策影响，同时银行对于二套房贷政策收紧，促使二手房交易成本增加，一部分投资性和刚性需求受到抑制。 （三）、一季度商品住房销售排行榜二、湘潭市房地产市场目前存在的主要问题1、商品房存总量较大u 根据长沙的数据，截止到12月底累计商品住房可售为489.07万，相比全年销售1618.05万，占30.6%，相比之下，湘潭市的库存量较多，近几年入市的商品住房数量较大，虽然09年消化了一部分库存，但是在20XX年1月末，仍然有101万，相比09年全年销售149万，占67.78%，远远高于长沙的比例，32、存量过大将会放缓新增投资的投放量，给市场稳定带来不利影响，希望引起各开发商的重视。 2、住房供用仍然存在严重的结构失调问题u 虽然国家建设部连续多年出台了调控房地产市场的很多措施，积极鼓励开发建设精品小户型住宅，甚至20XX年国务院颁布的“国八条”曾明确规定新开工住宅项目90平米以下的小户型要占到总建筑面积的70%。但从项目的实际执行情况看，相关政策没有得到很好的贯彻执行，90平米以下的小户型住宅市场供应非常有限。3、无论是旧城还是新区，城市公共基础设施建设都出现不同情况的滞后u 随着政府行政中心区的东移，河东新区房地产建设得到较好的发展，湘潭市品位高、规模大的小区大部分集中在河东新区，但是由33、于公共资源配置不到位，给居民生活带来很多不便，河东新区缺乏医院、超市、学校等配套场所，使河东新区的入住率不高。而河西地区由于属于老城区，原有的城市道路、公共停车、市政排水等公共基础设施也随着城市的扩容和人口、车辆的增加而变得难堪其负，其他公共基础设施的保障能力也变得非常脆弱。整个城市的基础设施建设仍然是任重道远。4、二手房市场不活跃、市场发育不成熟u 湘潭市的二手房市场一直不太活跃，虽然09年在房地产新政的刺激下创历史新高，但是与商品房相比，还存在较大的差距。20XX年，一、二级市场的比值为（13801：4684=3.05：1，这说明湘潭市的成熟度还不够，处于快速发展期。5、房地产中介不发达，34、中介企业素质不高u 湘潭市的中介企业以租赁、二手房买卖等居间业务为主，绝大部分规模小，从业人员素质低，行为不规范，暂没有一家连锁中介企业。如果中介业务不发达，那么将影响二手房的活跃。中介企业不能做大做强的原因是中介操作不规范，中介公司提供的是一种信息服务，在居间服务中，一旦将所掌握的信息报露给委托人，便失去了对该信息的独占，部分委托人一旦得到信息后，为了逃避支付报酬的义务，想方设法“跳单”，以各种理由和方式摆脱中介公司，致使中介公司的合法权益受到损害，这种现象不仅湘潭有，其他城市也有，湘潭市房地产管理部门要认真研究，引导中介企业健康发展。6、河东、河西房地产发展不平衡u 河东河西房地产发展不平35、衡表现在两个方面：一是开发量和均价不平衡，20XX年，河东销售商品住宅9758套，面积102.66万，均价2562元/，河西销售商品住宅4043套，面积48.22万，均价2217元/，河东销量是河西的2.4倍，均价高345元/；二是基础建设配套不平衡，河东基础设施、商品网点配套、交通便利程度远不如河西，人们愿意选择在河西居住，认为河西更宜居，但是河西地区是旧城区，居住密度高，拆迁难度大，可开发的项目相对较少，有的楼盘刚一开盘，很短的时间内便销售一空。应大力加强河西的旧改力度，同时湘潭市政府应加大河东的基础设施建设。三、当前房地产发展面临的新的政策（一）20XX国家房地产新政内容u 1、4月1436、日，国务院常务会议表示要坚决遏制住房价格过快上涨；u 2、4月15日，国务院发出通知要求，将二套房贷款首付提高至50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，大幅度提高贷款购买第三套及以上住房的首付款比例和贷款利率；u 3、4月17日，国务院又发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，即抑制房价过快上涨的国新十条，指出在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。抑制房价过快上涨的国新十条：u (一)统一思想，提高认识。 u (二)建立考核问责机制。 u (三37、)实行更为严格的差别化住房信贷政策。 u (四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。 u (五)增加居住用地有效供应。 u (六)调整住房供应结构。 u (七)确保完成20XX年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。 u (八)加强对房地产开发企业购地和融资的监管。 u (九)加大交易秩序监管力度。 u (十)完善房地产市场信息披露制度。 （二）湘潭市地方政策环境20XX年、20XX年湘潭市为了稳定和促进房地产市场的发展，在获取土地、旧城改造、政府规费等方面采取了一系列的措施。 1、土地政策 （1）湘潭市为了建立统一、开放、竞争、有序的土地市场，规范国有建38、设用地使用权交易行为，防止国有土地资产流失根据相关法律、法规于20XX年1月12日下发了湘潭市土地市场管理规定。该规定从土地供应、土地交易、地价管理、土地储备、相关法律责任等方面都做了详细的规定，改变了以往湘潭市土地市场稍显混乱的局面。 （2）湘潭市国土局多次组织了相关部门，针对上级主管部门下发的文件进行了认真的学习，确保全局工作人员思想和素质都得到了提高，为维护湘潭土地市场的稳定提供了有力的保障。 （3）学习了长沙，实行了土地交易网上挂牌制度，大大增加了土地交易的透明性，保证了湘潭市土地市场的有序运行。2、房产相关政策u （1）政府宣布20XX年是湘潭是的拆迁年、棚改启动年，湘潭市的城市建设39、将有大动作。大规模的棚户改造已经在酝酿中，新的棚改运作模式将被采用，上千亩土地，上百万平方米房屋将在810年内陆续进入棚户区改造的范围，河西的旧城区面貌将发生巨大的变化。u （2）政府宣布20XX年湘潭市将新建5万平方米面向城市低收入家庭和拆迁户的经济适用住房将在市区试点建设，将有近600套经济适用住房提供给市场。u （3）政府宣布20XX年，湘潭市将建设14万多平方米廉租房，近3000套廉租住房20XX年将交付使用。u （4）湘潭市房屋预售制度许可在商品房达到正负零时即可办理预售许可证、进行预售，这一措施低于长沙市的要求。u （5）湘潭市严格执行“国十一条”，要求合理确定商品房预售许可的最低40、规模，不得分层、分单元办理商品房预售许可。已取得预售许可的要在规定时间内一次性公开全部房源。3、财政政策u （1）湘潭市一直坚持严格执行二套房贷40%的首付比例不动摇，此举目前来看有力的稳定了湘潭的房地产市场价格。u （2）湘潭市政府为维护房地产交易秩序，规范二手房屋交易资金监督管理，保证二手房屋交易安全，保护交易双方合法权益，制定了湘潭市二手房屋交易资金监管暂行办法。该办法有力的保证了湘潭市二手房市场的稳定。u （3）目前湘潭市报建费用为多层92.1元/平米，超过24米建筑为107元/平米。据政府相关工作人员透露，湘潭市正在酝酿报建费上调，调整幅度较大，预计每平方米增加200元，达到基本和长41、沙持平的水平。四、未来湘潭市房地产市场展望1、经济平稳发展为湘潭房地产业健康发展提供保障房地产业作为湘潭经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个市民经济的稳定发展和金融安全。近年来湘潭市工业企业效益逐渐好转，产销衔接；湘钢、湘机、湖铁等企业是规模工业增长的主要源泉。居民的收入不断增加，消费和购房能力不断增强，必然为房地产市场提供强有力的保障。2、“长株潭”经济一体化，给湘潭房地产业带来契机 随着两型社会的发展和长株潭融城步伐的加快，城市群规划的落实，将打造一个巨大的发展平台，特别是20XX年3月25日通车的芙蓉大道和红易大道，大大缩短了三市的时42、空距离，沿线土地升值空间大，为房地产发展带来新的机遇。“十一五”期间，长株潭城市化率将达到57以上，常住人口将达到500万，建成区面积达到500平方公里左右。依托高速度、广覆盖的路网，长株潭经济一体化加快，交通的改善将有效助推房地产业快速发展；越来越多的非城市居民将在城市置业生活，越来越多的周边小城镇将进入城市居民的生活半径，这些因素将不断拓展长株潭房地产业的空间，为包括湘潭在内的房地产业发展带来契机。 3、湘潭市长期的棚户区改造将激发未来持续有效的房地产市场需求。20XX年湘潭市委市政府高度重视棚户区改造，已经成立了以房产局牵头的棚户区建设公司，一方面激活了住房需求，另一方面又为需求的实现提43、供了资金支撑，可以预见，随着棚户区改造工作的深入推进和住房保障政策的释放，将进一步激活住房需求，形成湘潭市梯级住房消费体系，为均衡房地产市场将起到积极的作用。4、市场销售前景乐观，房价稳步上扬。随着新型城市化建设和城市的不断扩容以及对房价的心里预期等因素都将转化为对房屋的需求，使得房屋销售前景乐观，房价也将稳步上扬，全年均价可能突破2800元，个别楼盘单价将突破4000元。但是，由于受金融政策影响，二套房贷首付不得低于40%，将抑制投机和投资性消费，需要引起各开发商的注意。5、市场竟争进一步加剧，开发水平进一步得到提高，二手房交易将有所抑制。20XX年国家出台税收政策对于二手房交易活跃有极大的44、促进作用，20XX年将税收政策门槛抬高，对于五年内交易的房屋有较大的抑制作用，但是由于绝大部分二手房超过五年，所以抑制量不大。此外，湘潭市房产局的担保公司提供的二手房按揭平台将与金融机构特别是公积金中心进行深度合作，为广大购房者提供融资服务，促进二手房活跃。 6、房价飙升 国家将进一步加强对房地产市场的宏观调控政策. 经济实践表明，当我国GDP高于11%时，物价高企的可能性也随之放大。尤其是在经济需求、货币供应和食品价格增长发生“三碰头”时，通货膨胀风险颇大。 .今年国家宏观调控的核心应当是保增长。“我们不能让经济再往下掉，否则又得回来抓保增长，就没有精力抓结构调整。第二是不能过热，过热后通货45、膨胀就稳不住。所以保持经济平稳增长是今年的核心。 由于经济需求偏旺以及部分行业调整需要，二季度将成为调控政策出台的敏感期。“三率”即利率、汇率和准备金率问题或将在二季度受到更多的关注。.作为对宏观经济影响较为明显的房地产。3月以来，北京、深圳等一线城市楼市再现量价齐升态势。如果未来新一轮地产调控出台，具体措施可能包括提高二套房贷利率、继续清理购房优惠政策、对土地招拍挂制度引入多因素评判、研究推出物业税等。 . . 第五篇 消费者需求分析与研究一、 20XX年长株潭春季房展需求调研数据分析（部分）（一） 基础性资料分析调查问题1：购房的首要目的研究目标：消费者购房的主要目的统计结果：如图数据分析46、：在被调查者中，有46.1%的人购房首要目的是为改善居住条件，19%的人购房首要目的是为结婚，购房用于投资的被调查者占到总量的9.8%。非常道观点：一般来说，以改善居住条件为目的的购房者年龄区间大约在4055岁，他们会利用一些手里多年的存款改善居住条件，会选购条件比较合适的新房。而购买婚房的主要人群年龄一般在2435岁之间，这部分人在购房时一般会有双方父母的支持。因为是第一次购房，又面临终身大事，因此在选择时会比较慎重。从图中可以看到，目前对于房子的需求还是以刚性需求为主，在几轮宏观调控的作用下，投资型需求已经受到严重打击。备 注：指标设置存在问题，“改善居住条件”内涵较为模糊。调查问题2：购47、买的户型面积研究目标：被调查者对购房面积的选择统计结果：如图数据分析：被调查者中，在选择购房面积时，37.8%的选择处于81100的面积区间，有25.9%的选择处于6180的面积区间，根据指标比例所看61100的面积区间占总体水平的63.7%。因此，可以明显看出目前市场上需求主流户型为中小户型。而120以上的大户型，所占总体的比例仅为12.3%。非常道观点：从春季房展会各开发商展示的楼盘来看，也是以中小户型为主。可见政府的宏观调控作用已经逐渐开始显现。近几年来，湘潭市市的房价一路飙升，造成大多数的普通人群无力购买，但刚性需求仍然存在，相对总价款较低的小户型也就成为了这部分人群购买的主力户型，而48、这部分人群在社会中占大多数。总价款成了决定户型面积的主要依据。调查问题3：可接受的装修价格研究目标：被调查者在进行装修时所考虑的价格成本统计结果：如图数据分析：如图所示，大多数人在选择装修时会选经济型装修。其中，选择500800元/的最多，占到总量的38.2%；其次为在8001000元/，占总量的21.3%；排在第三位的是300500元/，占总量的15.9%。部分对室内环境要求较高的人群也不乏其数，选择1000元/的以上的占到了总量的24.5%。非常道观点：随着生活水平的提高，人们对房子的要求越来越高，而对于装修能够承受的价格也会越来越高。目前来看，大众装修价格集中在5001000元/。但是从49、市场价格来看，5001000元/的装修标准已经属于较高标准，这也反应出目前大部分消费者在装修时，考虑更多的是一步到位。被调查者中，还有少数人群为将房屋的室内装饰打造得更加舒适，增添生活亮点，不惜花费大手笔。另外，还有很大一部分初次置业者对装修的每平米造价没有明确的概念，因此开发企业如果把精装作为一个卖点一定要清楚购买者的消费状况，否则可能弄巧成拙。调查问题4：最高能承受的住房总价研究目标：被调查者购房时所能承受的最高房屋总价款统计结果：如图数据显示：如图所示，房屋总价在2050万元之间的占总量的一半左右，份额达50.8%；房屋总价在5080万元之间的占总量的35.6%；80万元以上的约占总量的50、9.2%。非常道观点：一般来说，承受房屋总价在2050万元之间的多为普通家庭收入人群，属于购房的主力人群。他们所能承受的房屋总价款多来源于多年的存款积蓄，力求在合适的区域买到中小户型、总价款相对较低的房子，用于满足其刚性需求。承受房屋总价为5080万元之间的消费者对居住及生活质量要求相对较高，所能承受的住房总价款适合他们选择比较核心的生活居住区。但由于其所能承受住房总价款有限，在此城市核心区域购房并不能完全满足其追求高质量生居环境的心里需求。承受房屋总价在80万元以上的人群有着极强的购买力，对生活的环境与生活的质量要求极高，一般这部分人均有私家车作为交通工具，所以房子的地理位置相对来说并不是十51、分重要，重要的是适合的生活居住的环境。另外，非常道房地产营销策划公司通过对湘潭市辖区所有县市的调研数据对比发现，对于总价的需求界限，与当地消费水平有很大的关系，这部分的支出预算与城市的房价水平息息相关，承受范围需求与城市房价的参照系成正比，超出比值范围的，即使有购买力的也会观望成分大过实际行动。调查问题5：购房看重因素研究目标：被调查者购房时所看重的因素统计结果：如图数据分析：如图所示，购房者在选购房屋时关注的点比较分散。相对而言，大家更关注的是价格、户型结构、开发商品牌、房屋质量等因素。比例分别占到了16%、14%、13%、11%，而其它各个因素所占比例均在10%以下。非常道观点：关注价格是52、购房者的共性问题，无论什么样的客户群都会关注，只是收入低的会关注价格与自己承受的总价的关系，多次置业的会更加关注性价比，而质量和信誉在目前比较受关注，主要是早期开发项目的质量管理后遗症的显现，与房地产行业的发展息息相关，这个问题要一分为二地来看，选房之前看价格质量和开发企业信誉，入住之后，大家更看重的是物业管理。就像人们对户型内部结构的关注比例再提升一样，人们对房屋的追求已不仅仅是挡风遮雨，而是真正的宜居。而受政策的影响，人们对投资的热情较以前相比有所下降。对于很多人而言，房子是一生中购买的最大的商品，而且一旦购买就会长期拥有。因此对于这种选择，他们会更加慎重。购房者对品牌的看重也给开发商一个53、很好的提醒，在开发过程中一定要树立起自己的品牌，以更好地立足于竞争日益激烈的房地产市场。 调查问题6：新购房居住人数研究目标：被调查者新购房的居住人数统计结果：如图数据分析：如图所示，在本次被调查者中新购房居住人数主要以三口之家为主，所占比例为54.2%，其次为两口之家和四口之家，所占比例分别为27.8%和11.5%。非常道观点：从调查结果来看，传统意义上的三口家庭还是占据了绝大多数，而相对来说新婚和用于养老的两口之家也是新购房群体的主力人群。因此，舒适的两居室的户型应该成为供应市场的主力户型。调查问题7：建筑风格研究目标：被调查者喜欢的建筑风格统计结果：如图数据分析：上图显示，在被调查者所喜54、欢的建筑风格中，现代风格所占的总体比重约为59.4%，位于第二位的欧陆风格仅占总体比重的15.4%，这一对比说明了，目前有着较多的消费者对现代风格建筑的认可。非常道观点：现代风格，简约、时代感强，这一特征迎合了大多数年青人对产品心理诉求。调查问题8：立面研究目标：被调查者喜欢的外立面统计结果：如图数据分析：如上图所示，被调查者中有57%的人群喜欢外立面贴砖，43%的人群喜欢外立面用涂料。非常道观点：在被调查者中，过半数的人群喜欢较为亮洁、不易退色且质感较好的贴砖型外立面。对于涂料型的外立面，有43%的支持者。调查问题9：小区景观研究目标：被调查者对小区景观的偏好统计结果：如图数据分析：由上图所55、示，此次被调查者对于小区景观的偏好比较集中于体育设施和中心广场，对于其它的景观关注度并不高。非常道观点：置业目的及置业次数的不同对于景观的关注点和角度都不相同，一般来说初次置业以满足居住为主比较关注的是与生活密切相关的景观如中心广场、体育设施、休闲设施等等。这些设施可以让业主在打法休闲时光锻炼身体。而对于二次置业以改善居住环境为目的的置业者在关注一些基本景观的同时更加关注小区的整体布局及一些细节的处理如桥、水、小品的搭配，他们更注重生活的品质要求。从上图我们也可逆推出该项目的置业者一般为初次置业以满足居住为目的，这与我们的调查结果也是相符的。调查问题10：功能要求研究目标：成交业主对户型功能的56、要求统计结果：如图数据分析：图中显示，对南厅的要求要高于其它选项，在此问题调查中所占比重达67.6%。非常道观点： 根据湘潭市人的居住生活习惯，更多重视对厅的要求，南向客厅的采光等条件均较适合湘潭市人的生活习惯，所以这一指标有67.6%的成交业主选择。调查问题11：社区配套研究目标：被调查者对社区配套的偏好统计结果：如下图数据分析：由下图所示，成交业主比较关注的物业服务是保安、保洁、社区绿化等一些最基本的物业服务。非常道观点：业主年龄段的不同对于社区配套的偏好不同，同时对于社区配套的需要也不相同，按照一切从客户的角度出发，我们在设计社区配套的时候先要考虑好客户群的定位。调查问题12：物业服务研57、究目标：被调查者对物业服务的偏好统计结果：如图数据分析：由上图所示，被调查者比较关注的物业服务是保安、保洁、社区绿化等一些最基本的物业服务。非常道观点：保安、保洁、社区绿化、家政等都是一些最基本的物业服务内容，从湘潭市整体的物业管理情况来看还处在比较初级的阶段，甚至于一些老的社区这些基本的物业服务都没有，这也就不难发现为什么业主关注的都是最基本的物业服务内容，但随着大牌的不断进入，高品质的物业服务已经逐渐进入业主的眼帘，同时也成为大盘的亮点。因此我们不能因为业主的低要求，就只提供低品质的物业服务。调查问题13：安防系统研究目标：被调查者对安防系统的偏好统计结果：如图数据分析：由上图所示，被调查58、者比较关注的安防系统是周边防越报警装置、闭路电视监控装置。非常道观点：一个不可否认的事实是消费者特别是年轻消费群体对于品质生活的追求正成为主流要求，而安全、私密的生活空间是品质生活的直接体现之一，这也是封闭小区越来越受大家欢迎的一个原因，而周边防越报警装置、闭路电视监控装置、电子巡更装置都会让小区更加封闭、更加安全，让业主的私属空间更加具有私密性。这也反映出业主的一种需求安全、私密。调查问题14：管理控制系统研究目标：被调查者对管理控制系统的偏好统计结果：如图数据分析：由上图所示，被调查者对于管理控制系统最关注的是自动抄表装置和车辆与停车管理装置。非常道观点：生活节奏越来越快，人们希望花在生活59、琐事上的时间越少越好，而自动抄表装置和车辆出入与停车管理装置都能节省人们的时间，为业主带来越来越多的便捷。这也从一个方面反映出业主的需求-方便快捷，因此开发商在开发的过程中也应考虑到业主的这一需求。调查问题15：通讯系统研究目标：被调查者对通讯系统的偏好统计结果：如图数据分析：由上图所示，被调查者对于通讯系统最关注的是有线电视网，其次是宽带接入网和电话网。非常道观点：数据显示，有线电视网、宽带接入网、电话网等日常的通讯系统是业主普遍关注的，也是一些必备的通讯系统。但数据也反映出宽带已经逐渐超越了电话，随着无线通讯和宽带的普及固定电话已经走过了最辉煌的时代。（二）相关指标交叉分析1、购房目的与看60、重因素交叉分析购房目的与看重因素交叉分析表购房最看重的因素Total开发商品牌小区规模价格户型结构房屋质量交通便捷小区内部环境商业配套物管服务增值潜力学校医院外部自然景观购房的首要目的改善居住0.13 0.09 0.17 0.14 0.11 0.09 0.10 0.04 0.05 0.02 0.01 0.01 0.02 1.00 休闲度假0.17 0.13 0.15 0.08 0.11 0.08 0.08 0.04 0.08 0.00 0.02 0.04 0.04 1.00 工作原因0.15 0.05 0.21 0.11 0.05 0.15 0.10 0.08 0.03 0.02 0.03 061、.02 0.02 1.00 父母养老0.10 0.13 0.15 0.08 0.15 0.05 0.05 0.05 0.08 0.05 0.00 0.03 0.08 1.00 子女结婚0.14 0.07 0.15 0.11 0.17 0.10 0.07 0.05 0.03 0.01 0.00 0.05 0.06 1.00 投 资0.16 0.11 0.15 0.16 0.08 0.02 0.05 0.07 0.03 0.09 0.02 0.02 0.02 1.00 自己养老0.09 0.06 0.09 0.10 0.11 0.15 0.15 0.06 0.06 0.03 0.03 0.01 062、.06 1.00 自己结婚0.10 0.09 0.16 0.15 0.11 0.11 0.07 0.01 0.11 0.03 0.02 0.00 0.03 1.00 Total0.13 0.09 0.16 0.14 0.11 0.09 0.09 0.04 0.06 0.03 0.01 0.02 0.03 1.00 数据分析：数据显示，以不同目的购房的消费者看重的因素各不相同，如以改善居住条件为目的的购房者比较看重的是价格和开发商品牌，而以结婚为目的的购房者则更看重的是价格和户型结构。非常道观点：虽然购房者选择房屋时存在个性化的趋势，但总体来说关注的点还是比较集中，如价格、开发商品牌、户型结构、63、房屋质量等等。这就要求开发商不能只关注房屋本身，更要树立品牌意识，这样才能在激烈的竞争中处于不败之地。要树立好的品牌必然要从消费者的角度出发，建消费者需要的房子。2、面积与装修内容交叉分析希望的装修内容Total全部精装修厨卫装修就行菜单式装修毛坯房您会购买的户型面积1600.400.000.100.500.02Total0.330.190.160.331.00数据分析：数据显示，对于不同面积需求的购房者对于装修内容的喜好也不尽相同，就小户型而言大部分人更喜欢只是厨卫装修。非常道观点：一般来说，年轻人对小户型的需求较大。这部分人对于生活品质要求较高，追求个性化，他们不喜欢做家务，因此对于厨房卫64、生间的要求较低。但是对于客厅、卧室的要求则会很高，在他们看来，这才是生活品质的象征。而，而对大户型需求比较集中的中老年人，更喜欢精装修。这部分人不愿意花费太多的时间和精力来装修房子，但他们又比较注重品质，这时高品质的精装修房屋正符合他们的需求。不过大家在选择精装修房屋时，要注意装修质量以及装修材料的品牌。3、年龄与看重因素交叉分析数据分析：数据显示，不同年龄阶段的消费者在选房时看重的因素也各不相同，年轻人更注重交通和开发商品牌，很多年轻人表示宁愿多花一点儿钱也要离工作地点近一些，同时他们会比较注重开发商品牌。非常道观点：品牌文化在年轻人中一直很盛行，衣、食、用，样样都会有自己比较钟爱的品牌。在65、他们看来，品牌不仅是身份的象征更是质量的保证，在选择房子的时候也不例外。当然注重开发商品牌还有一个重要的原因，就是他们不愿意去花时间逐个楼盘地去比较，但又对品质要求很高，而好的开发商正是品质的保障。购房最看重的因素Total开发商品牌小区规模价格户型结构房屋质量交通便捷小区内部环境商业配套物管服务增值潜力学校医院外部自然景观其它年龄550.130.070.190.120.160.090.050.060.040.020.000.030.040.000.09Total0.130.090.160.140.110.090.090.040.060.030.010.020.030.001.00.4、年龄与66、信息渠道交叉分析了解购房信息的渠道Total报纸杂志户外广告电视网络车身广告电台短信房交会楼盘宣传资料朋友介绍楼盘现场年龄550.350.030.040.230.050.000.080.010.130.060.010.020.09Total0.290.040.050.140.140.010.030.010.110.060.050.071.00数据分析：数据显示，对于信息渠道被访者表现出了惊人的相似。不管哪一个年龄段，大家主要获取房源的信息渠道都是通过报纸，同时对于电视、网络、房展会的关注程度也比较高，另外，网络和朋友介绍对于年轻人的信息获知也相对较重要。非常道观点：在访问过程中，我们也发现很多67、人对于房展会的关注度还是比较高的。很多人几乎每年都会参加，并表示在房展会上可以更好地对处于不同区域的楼盘进行比较，这样可以选到更加称心如意的房子。而网络也成为大家获取信息的一个不可缺少的渠道，数据中显示，随着生活水平的提高，电脑成为了家中的必备品，很多人利用空闲时间逐渐开始学习使用网络丰富自己的生活，获得更多的信息，这也表明人们获得信息的渠道已经逐渐开始发生转变。5、年龄与装修内容交叉分析数据分析：数据显示，在装修内容上，被访者比较集中于或者全部精装修，或者就是毛坯房。而从年龄的分布来看，老年人更喜欢全部精装修，年轻人则喜欢毛坯房或者是厨卫装修。非常道观点：2530岁的人群以购买婚房为主，面对68、终身大事，这部分人更愿意亲力亲为，追求个性化，因此这部分人群选择毛坯房的会比较多。而对于年龄较大的人群，他们对于装修的个性化要求不高，也没有更多的精力花费在装修上，因此这部分人更愿意选择全部精装修。希望的装修内容Total全部精装修厨卫装修就行菜单式装修毛坯房年龄550.420.210.020.350.09Total0.330.190.160.331.006、面积与装修内容交叉分析希望的装修内容Total全部精装修厨卫装修就行菜单式装修还是喜欢毛坯房您会购买的户型面积1600.400.000.100.500.02Total0.330.190.160.331.00数据分析：数据显示，对于不同面积69、需求的购房者对于装修内容的喜好也不尽相同，就小户型而言大部分人更喜欢只是厨卫装修。非常道观点：一般来说对于小户型的需求大部分属于年轻人，这部分人对于生活品质要求较高，追求个性化，他们不喜欢家务，因此对于厨房卫生间的要求较低，但是对于客厅、卧室的要求则会很高，在他们看来这是生活品质的象征。而对于大户型来说，更喜欢精装修，而对大户型的需求会比较集中中老年，这部分人不愿意花费太多的时间和精力来装修房子，但他们又比较注重品质，这时高品质的精装修房屋正符合他们的需求。但大家在选择精装修房屋时要注意装修质量，以及装修材料的品牌。（三）20XX年长株潭房展会需求调研重点小结l 消费者短期需求旺盛，购房以改善70、居住条件为主，投资意愿有所减弱调查数据显示，本次调查中有86.8%的人表示要在3年内购房，而这里面有一半的人表示要在一年内购房，而在这些需求中又以改善居住条件为主。 国家严厉的楼市调控政策对于湘潭市房地产市场有一定的影响，但并不会带来很大的波动。l 紧凑适用的中小套型是置业者的首选户型在购房面积意向中，选择61100平方米的人群占63.7%，其中80100平方米占到了总数的37.8%。受国家宏观调控的限制，目前市场上供应的产品以中小户型为主，这是导致该类户型需求较大的一个原因，同时受房价和家庭收入的限制，不少购房者面对高房价只能退而求其次选择中小户型。l 3060万元的房屋总价款唱响主力购房者71、心声近年来，湘潭市市的房价总体水平持续攀升，而人均收入水平并无明显改观。而部分购房者刚性需求的存在，又必须面对市场上一路高涨的房价这一问题，这就出现众多按揭购房的局面。据调查显示，约有51%的被调查者在选购房屋时所能承受的总价款区间为3060万元，而这也在一定程度上反映出湘潭市市房地产市场上的供需矛盾。l 房展会上尽看包装，未来楼盘进行预热对开发商而言，更多的重于宣传，并不在乎其本身会在房展会中形成多少购买。当然，其中也有一些楼盘项目，是在预热阶段，它们通过房展会的高人气聚集，在项目开盘之前做出了宣传推广，进一步在消费群体中加深印像。l 消费信心下滑，未来价格预期不明朗随着宏观调控作用的逐渐显72、现，特别是供应量的进一步加大和政策保障类住房的充裕，消费者对未来房价走势持谨慎态度，此种心态会致使消费者的购买信心受挫，供需关系正进入一个微妙的时期。l 消费心理日渐成熟，开发企业开发理念有待进一步提升从调查统计数据分析，经过10年的快速发展，市场正进入转型期，消费者更为理性成熟，已不仅仅满足于单纯的居住功能。在居住的舒适度、开发企业的品牌等方面愈加看重。由此可见，开发企业也应该顺应形势，注重自身品牌的建设工作。l 科技日新月异，已影响到消费者的信息获取渠道科技的快速发展，正改变着消费者传统的信息获取渠道，网络等新兴媒体正成为越来越多消费者的信息来源。（四）、湘潭市区域需求特征小结指标构成主要73、结论购房者购房目的主要以满足居住需求为主购房者客群来源市区（包括市郊）与外地人口所占比例相当购房者家庭年收入家庭年收入主要集中在5-15万之间购房者家庭构成二口之家（打算未来2年内生小孩）以及三口之家所占比例较大楼型需求客户更加青睐小高层以及多层产品户型需求客户对小面积三居室的需求最为旺盛，其次为二居室交房标准认同精装修产品的客户群比例较小主观可承受单价以3500-7000元居多主观可承受总价主要集中在40-60万之间第六篇：房地产板块分析和典型楼盘调查(一)湘潭市房地产市场的五大板块u 根据湘潭市行政区划、城市发展特点以及房地产市场发展的差异性，我们将湘潭市房地产市场按目前开发的区域特性划分74、为五个板块进行分析。u 河西板块：湘江一桥、湘江三桥以西；砂子岭以东；湘黔铁路线以南的老城区。u 河东板块：湘江一桥、湘江三桥以东；岳塘路以北，书院路两侧的新城区。u 九华板块：湘潭北环线以北，上瑞高速公路以南的新兴工业园区。u 双马板块：大汉路以东，芙蓉路两侧的工业园。u 板塘板块：以板塘铺为核心，103国道两侧。（二）、河西板块及其市场特征u 河西中心城区板块为湘潭市的老城区，该区域内市政配套设施完善，拥有湘潭市最大的公共广场白石广场，以及最大的城市公园雨湖公园，是湘潭市人口最为稠密的区域。1、 板块特征u 物业类型：容积率普遍较高，以高层和小高层为主 ，近年来高层所占比例逐步增大；u 整75、体价格：26002800元/ 平米；u 户型面积：以80-140平米的二房、三房为主力房型；u 客户群体：本区企业职工，本区原住居民；周边县市如湘乡、韶山在市区经商人士；u 销售情况：总体销售情况较好，大部分楼盘销售进入尾盘。2、河西板块典型楼盘（分析数据截止到20XX年6月22日）1）、大学里施工单位湖北冶金建设有限公司总建筑面积31952.53平方米总套数288套可销售面积6036.17平方米可销售套数62套己销售面积20625.86平方米已销售套数167套不可销售面积5290.50平方米不可销售套数59套已销售住宅均价2737.46元/平方米銷售率(%)（套数）60（面积）65 大学里是76、一个纯粹西班牙风情建筑及景观园林设计，预计分三年三期开发，产品形态涵盖有退台式花园洋房、小高层、高层、单身公寓、商业门面等多种类型的复合型大型社区。目前在推的是项目的一期，主推产品为多层花园退台洋房。主推面积在70170之间。房型从二房至四房。 一期产品最大特色为退台式花园洋房、类别墅产品及多变户型。 2） 、新景西城上筑施工单位湘潭新景建筑公司总建筑面积66636.52平方米总套数567套可销售面积11555.56平方米可销售套数85套己销售面积55080.96平方米已销售套数482套平均每套面积108平方米已销售住宅均价2413.67元/平方米銷售率（%）（套数）85（面积）83 新景西城77、上筑位于湘潭市韶山西路（砂子岭市场对面），南邻涟水大道，交通便捷，配套成熟。总占地面积86亩，总建设面积约11万平米，绿化率40%，容积率1.65。新景西城上筑秉承“西城首府，上品生活”的开发理念，由著名的HOOP建筑1、新景西城上筑设计公司主笔，同步国际化理念，空降珠三角设计元素及工艺，勾勒出时尚简约的建筑楼群，跨界的多层电梯洋房以及湘潭罕有的立体式台地园林，大型会所、半地下车库及幼儿园的完善配套，让生活更加自然、生动，更加富有趣味。 该项目为新景集团开发建设的湘潭市中、高档楼盘之一。项目总体感觉一般，但销售价格不高，所以销售速度较好，开盘近一年时间销售率达到83%。新景西城上筑主力户型如下78、： 3）、白石古莲城总建筑面积41103.21平方米总套数325套平均每套面积126平方米可销售面积23454.83平方米可销售套数182套己销售面积17559.24平方米已销售套数142套已销售住宅均价3255.22元/平方米銷售率（%）（套数）44（面积）43 白石古莲城位于湘潭市雨湖区，宝庆路与人民路交汇处，湘潭市唯一一个文化公园白石公园旁边，景观优势十分突出。项目的开发商为晨辉建工集团房地产开发有限公司，.总建筑面积约100万m2，由夏荷里、松竹里、滨湖园、枫林园四个组团组成。其中夏荷里组团E, F, H栋，于20XX年10月开工建设，于20XX年9月开盘。白石古莲城在湘潭市的知名度一79、般。项目于20XX年9月开盘，目前由于在河西区销售价格最高，销售的进度非常慢，开盘9個月，销售率仅为43%。白石古莲城主力户型如下： 4） 城郊香樟园南苑总建筑面积58906.58平方米总套数595套可销售面积可销售套数己销售面积52829.56平方米已销售套数432套不可销售面积6077.02平方米不可销售套数163套已售住宅均价2574.90元/平方米该项目为城郊公司开发建设的高档楼盘，项目占地39043，总建筑面积109469.91,小区由6栋9层电梯房,1栋6层楼梯房,2栋18层电梯房,1栋14层电梯房,1栋10层电梯房,1栋15层电梯房共12栋组成。项目周边配套成熟，公园，医院超市等80、一应俱全。整个小区园林景观设计很有特点， “春、夏、秋、冬”四季景物各有特色。.项目一经推出，市场认可度极高，所以开盘销售情况非常好，能够预售的房源已经全部销售完毕 （三）、河东板块及其市场特征u 河东板块是湘潭市政府着力打造的新城区，从目前来看，虽然人气上比河西板块还是有差距，但是随着市委、市政府等政府机构的不断东迁，公园、广场、步行街、大型商业、酒店在不断兴建，道路、市政供水、供电等城市配套、基础设施正在逐步完善，湘潭市市民普遍认可该区域，绝大部分开发商也进驻该区域，从长远发展来看，河东新区必将超过河西成为湘潭人民置业的首选之地。 1、板块特征u 物业类型：容积率普遍较高，也以高层和小高层81、为主；u 整体价格：30003400元/ 平米；u 户型面积：以80-140平米的二房、三房为主力房型，辅以部分小户型单身公寓；u 客户群体：政府公务员、本区企业职工，本区原住居民；拆迁人员；u 销售情况：价格较高，楼盘众多，竞争激烈，销售情况一般，大部分楼盘销售周期较长。2、河东板块典型楼盘分析（分析数据截止到20XX年6月22日）1)湘银熙城纳帕溪谷湘潭市环境最好、性价比最高的宜居小区总建筑面积225585.33平方米总套数1775套平均每套面积127可销售面积48106.59平方米可销售套数383套己销售面积176010.31平方米已销售套数1378套已售每套面积128住宅均价3133382、228元/平方米銷售率(%)（套数）78（面积）78一、 项目概况：湘银熙城纳帕溪谷位于河东大道南侧（盘龙山庄对面），是由国家一级房地产公司湘潭湘银房地产开发有限公司开发的，占地面积约162.22亩，规划建筑面积30.54万平方米，共建27栋，合计1986套住宅。.小区因地制宜，结合原生地貌，营建原生态坡地景观，通过引进南加州风情，营造优雅自然的生态居住环境。小区主体景观为蜿蜒其中的容谷水系，通过坡地溪谷的结合，和中心湖景、豪华游泳池、网球场、高尔夫练习场、葡萄藤架、九曲花径等一系列富有南加州风情生活休闲场所的设计，打造一个高档、自然、优雅、闲适的生活环境。湘银熙城纳帕溪谷物业类型以公寓为主，83、 主要目标客户群为城市白领 中产阶级 投资客 有车族 公车族 单身贵族 二人世界 三口之家。主力户型： 2）东方名苑湘潭市配套最好、品质最高的宜居小区总建筑面积138974.93平方米总套数1215套平均每套面积114平方米可销售面积21492.16平方米可销售套数213套己销售面积117341.77平方米已销售套数1001套已售每套面积117平方米住宅均价3248.3547元/平方米銷售率(%)（套数）82（面积）84 项目概况： 东方名苑是由湘潭市多凌华城置业有限公司秉承“用心品位，感动湘潭”的开发理念，倾力打造超大高尚公园居。地处湘潭城市主干道河东大道、双拥路及芙蓉路湖湘西路合围而成的河84、东核心行政文化区，交通四通八达，经长潭西线、107国道、长潭高速半小时内可以到长沙；经天易高速20分钟可以到株洲，上瑞高速、京珠高速相距不到5分钟车程；公交线路有5、23、24、25、105、115、116等共十几条公交车从小区前通过，交通十分便利。小区总占地550亩，总建筑面积达80万平方米，绿化率高达35.9%，容积率仅1.488，整个小区环境优美、雅静，是目前湘潭规模最大、品位最高的住宅小区。整个项目分三期开发建设。从20XX年起开发建设的第一期共有电梯小高层23栋，面积从60-300平米不等。小区周边不仅有湖湘公园、东方红广场等得天独厚的公共绿化、休闲场所.小区自身配套也很完善，60085、0平米五星级全功能会所，拥有游泳池、网球场、桌球室、酒吧、咖啡吧 及中央水景广场、商业中心街区等各种休闲、娱乐、生活设施.主力户型： 115.平米的三房户型 143.平米的三房户型 147.平米的三房户型 61平米的一房户型 216平米的复式五房三厅户型 170平米的四房户型 3）中地凯旋城湘潭市最具争议的高档住宅小区总建筑面积88931.74平方米总套数778套平均每套面积114平方米可销售面积49739.62平方米可销售套数447套己销售面积37672.40平方米已销售套数322套已售每套面积117平方米已销售住宅均价3014元/平方米銷售率(%)（套数）41（面积）42 项目概况：中地凯86、旋城，由实力央企中地集团旗下的湘潭中地房地产开发有限公司投资开发，位于湘潭市河东新城核心河东大道与宝塔路交汇处西南角。总建筑面积25万，绿地率37.69%，容积率2.54，由十六栋11层和十栋18层的电梯房组成。独创36000法式皇家园林景观，凡尔赛广场和香水广场南北呼应，胜利女神广场、皇冠水景广场、水世界广场点缀其间、错落有致。埃菲尔园、凡尔赛园、塞纳园、雨果园四大组团，以东方美学为根本，糅合法国建筑经典，勾勒出城市上流的专属版图，为精英业主打造极致法兰西风情生活。 中地凯旋城主力户型： 135.12平米的E户型 143.2平米的F户型 141.55平米的H户型4）城郊华雅花园湘潭最受（消费87、者）市场追捧的精品住宅小区总建筑面积163809.94平方米总套数1467套平均每套面积111.6平方米可销售面积22482.43平方米可销售套数180套己销售面积140914.34平方米已销售套数1286套已售每套面积109.5平方米已销售住宅均价2739.20元/平方米銷售率(%)（套数）88（面积）86 项目概况：华雅花园是城郊置业有限公司新推出的又一顶尖力作，它吸取了霞光山庄、龙泊湾的先进开发理念，在户型设计、总体园林规划、楼盘规模上又上了一个档次。华雅花园总占地有180亩，建筑面积有32万方，9至16层的电梯小高层洋房精致典雅，历久弥新。户型面积从38平方米到157平方米，户型从酒店88、式公寓到豪华四房应有尽有。而且整个小区人车分流，篮球场、羽毛球场、乒乓球馆、老年活动中心、儿童游乐场、阅览室、健身房等配套设施一应俱全。园林景观采用亭台、雕塑、小品点缀于树木草坪之间，错落有致，浑然天成。而且华雅花园是个成熟地段，直接书院路、电工路和建设南路，公交线路可以全方位到达湘潭各个繁华地点，真正做到了出则繁华、入则宁静。好房还需要好管家，华雅花园的物业管理在霞光山庄的基础上进一步完善：采用全封闭式管理，以红外线周边防范、电视监控、楼宇对讲、车辆管理和保安24小时巡逻相结合，让您住得放心、安心。. 项目分析：华雅花园是目前湘潭市楼市连续8个月以来的销售冠军。该楼盘凭借城郊房地产良好的口碑89、，第一期自去年底开始预售以来，截止到20XX年7月，销售率已达到87%,已销售住宅均价2739.20元/平方米。5）建鑫城国际社区湘潭市商业配套最全、最完善的住宅小区总建筑面积141857.3197平方米总套数1528套平均每套面积92.8平方米可销售面积38373.06平方米可销售套数359套己销售面积96779.3899平方米已销售套数1155套已售每套面积83.7平方米已销售住宅均价3288.64元/平方米銷售率(%)（套数）76（面积）68 项目概况：建鑫城国际社区是集居住、商业、娱乐、休闲、商务等五大城市功能空间为一体的大型国际社区。二期由12栋221层的国际现代风格建筑围合组成。物90、业形态包含水晶公寓、特色美宅、国际星级会所、5A智能写字楼、国际风情步行街、国际商务酒店等。项目引入国际先进理念，创新空间设计突破100%实用面积；玻璃光感建筑立面令国际气质通体流溢，60米超宽楼距带来磅礴的生活视野；顶级双会所设置彰显尊贵气度，豪华观景电梯、东南亚线性园林景观带来美景生活；更有娱乐休闲购物一站式服务的全生活方式中心，精心铸就长株潭核心国际圈。 6）湖湘林语行政中心区价位最低的大型住宅小区总建筑面积160870.36平方米总套数1321套平均每套面积121.8平方米可销售面积41304.85平方米可销售套数323套己销售面积116975.23平方米已销售套数952套已售每套面积91、122.87已销售住宅均价2412.08元/平方米銷售率(%)（套数）72（面积）72.7 湖湘林语一期住宅小区，南临芙蓉中路，东依湖湘西路，背靠霞光中路，西通宝塔中路，紧挨拟建城市轻轨铁路芙蓉中路站。共14栋，其中九层电梯楼8栋，非电梯6层楼6栋，销售面积约70000平方米. 小区地处市政中心区，周边有东方红广场，湖湘公园、学校、银行、超市等便利繁华。内设幼儿园及有关配套设施，是理想的宜家小区。湖湘林语主力户型如下： 7）湘电友谊1号湘潭市大型上市公司投资建设的精品楼盘.总建筑面积56620.76平方米总套数503套平均每套面积112平方米可销售面积9233.19平方米可销售套数91套己销售92、面积45338.88平方米已销售套数401套已售每套面积113平方米已销售住宅均价2619元/平方米銷售率(%)（套数）80（面积）80 友谊1号是由湘电置业开发有限公司投资开发的。项目地处于书院路与电工路交汇西南角（原风动机械厂）的位置，占地面积约100亩，总开发面积约27万平方米。建筑密度29%，绿地率31%，容积率2.8，物业类型包括普通住宅、公寓、写字楼及商铺。该项目衔接电工路、书院路和建设南路，有着闹中取静的优点。周围配套十分完善，有银行、超市、学校、幼儿园、菜市、医院等，集购物、教育、医疗、娱乐为一体，让您享受成熟社区给您带来的方便生活。小区中央两栋17层高层楼王架空层主要规划为整93、个小区业主使用，架空层里面主要设有娱乐、休闲设施、健身器材、棋牌室等，每当您们茶余饭后，几乎不用出门就可以在自己居住的小区内找到户外的感觉。本小区按“全国绿色生态住宅示范项目”标准，采用人车分流形式.致力于打造社区诗意宜人的生态景观环境。春夏秋冬四季植物按规划遍布小区整个公共用地，尽显四季分明 。小区两大主题水系景观与之相互辉映，尽显花园都市风采。 总建筑面积117129.34平方米总套数1055套平均每套面积111平方米可销售面积1657.24平方米可销售套数5套己销售面积114943.14平方米已销售套数1046套已销售住宅均价2567.62元/平方米銷售率(%)（套数）99（面积）98894、）霞光山莊北苑(第一期)20XX年湘潭市楼市销售冠军楼盘霞光山庄北苑是城郊房地产公司继霞光山庄13期之后推出的又一精品升级档楼盘，北苑精选百亩坡地遵循“自然、生态、健康、 和谐”的理念，通过利用地形前后左右本身的自然落差，来打造坡地园林及建筑，8+1电梯小高层建筑领衔时代人居潮流。项目西邻建设南路、北靠河东大道、南临霞光中路、东连宝塔路(原煤机厂位置)，出行方便，至湘江一桥、二桥、三桥、莲城大桥、板塘铺、下摄司、河西中心区等皆可轻松驰骋；华隆步步高、胜利电影院、莲城步行街、中小学校和市政规划幼儿园、银行、医院错落周围，都市繁华，0距离享有；菊花塘公园、湖湘公园、东方红广场、湘江风光带，城市绿肺95、触手可及：快捷的立体交通更汇聚于此，25、2、10、12、19、23、103、106、118、5、105路公交车必经之地，印记城市旺角的人气热度。北苑精心主题绿化，多水景主题区，让您时刻如置身天然氧吧。社区设有篮球场、社区活动中心、器械健身区等休闲健身场所，泛会所传承传统院落文化拉近邻里精神家园。700余个地下及地上车位令业主无停车之忧。24小时全天候封闭式智能化物业管理，上门维修服务做到业主随叫随到，即严谨又贴心。霞光山庄北苑主力户型如下： 9）金僑书香语林（第二期）湘潭市最具实力的一级开发公司鼎力打造的楼盘总建筑面积199672.13平方米总套数面积1657套平均每套120.5平方米可销售96、面积52352.29平方米可销售套数345套己销售面积143825.37平方米已销售套数1255套不可销售套数30套已售住宅均价2626.48元/平方米銷售率(%)（套数）76（面积）72 书香语林由金侨房地产开发(集团)有限公司投资开发，集多层、小高层、高层、商业街和地下停车场等多种物业于一体，目前是湘潭市最大规模高层住宅小区。书香语林地处湘潭河东新城市区的核心位置，霞光东路与吉安路交汇处，交通四通八达。小区总占地面积157亩，总建筑面积27.6万平方米，住宅面积20.9万平方米，公共建筑面积6.7万平方米，绿化率达40%，车位1000余个。书香语林的主力户型如下： 总建筑面积229072.97、8899平方米总套数1994套可销售面积20XX2.91平方米可销售套数166套己销售面积199426.26平方米已销售套数1725套不可销售面积6724.3499平方米不可销售套数74套已销售住宅均价2028.91元/平方米銷售率(%)（套数）87（面积）8710）春满江南湘潭河东唯一的大型多层经济型楼盘春满江南 湘潭大型江南风情景观小区，座落于河东友谊广场以南180米处电工北路3号，是湘潭市城市建设开发总公司（国企）20XX年兴建的大型生态住宅小区、属市级重点住宅项目；.小区占地258亩，总建筑面积30多万平方米、约3000多户10000多常住人口，绿化率高达38.7%。小区位于河东成熟生98、活区域、近临城市轻轨中心站点；商业繁荣、交通便利，配套齐全.。 春满江南一、二期“春华苑、满福居、满香楼、江南小街”组团已全面交付，三期“江山阁、江水轩”组团即将售罄，四期“南柳庭、南晓园”组团800套中小户型近期盛大开盘。 3、湘潭市房地产市场河东板块小结1) 物业类型多样，小高层已成为市场供应主体,高层建筑正在逐渐被消费群接受。物业品质整体不高，在户型设计、景观环境和配套设施方面仍有较大的提升空间2) 房地产价格稳步攀升。高档物业供应强势，经济型小康住宅供需结构失调。未来房地产市场供需总量将日趋平衡,住房消费回归理性，面积适中的高品质小户型住宅会成为未来市场需求的主体3) 本地开发商经营理99、念落后，企业素质不高。很多开发企业都是由建筑企业转型，其经营理念仍然停留在“重产品推广轻产品研发”、“重成本控制轻品质提升”的初级阶段4) 区域内项目个性挖掘较弱，无差异性，可复制性强，楼市竞争激烈，贴身肉搏战在局部板块体现。经过归纳总结，湘潭住宅市场有以下特点：u 地倾城东u 产品营销开始显现u 物业类型“多彩纷呈”u 中高档住宅市场竞争激烈u 客户来源相对封闭u 户型面积走向分化 u 销售手段丰富化，概念炒作多元化u 控制总价已经成为热点楼盘处理好的关键点u 小高层住宅成为未来住宅的主要形式。4、湘潭住宅市场特征的启示产品创新、取势造势将是本项目制胜的关键之道1）未来供应量将持续放量，本项100、目应抓住该契机快速进入市场 湘潭土地市场持续放量，市场供应量充足。 房价爬升迅速，随着供应量的放量，未来竞争将越发激烈 目前湘潭房地产市场已经属于持续发展阶段，在该层面上本项目机遇与挑战并存2）城市发展地倾城东，通过造势，本项目可最大化利用新城区的区域价值 以湘潭市行政中心区的建设和高新技术园区的开发为核心的新城发展将成为湘潭未来10年城市发展的热点区域，为众多购房者提供了大量的参与机会，而本项目正位于新城区建设的中心区域3）本项目应该顺应湘潭房地产市场做“好”产品的发展趋势湘潭住宅市场上“好产品”开始被消费者接受和青睐，社区品质开始成为购房决策的一大标准，特别对于城东竞争激烈的市场更是如此。4）区域价值的取势造势将是本项目完全超越竞争市场的差异化关键 传统的封闭式纯居住性小区，核心卖点以产品社区景观环境为主