1、丫8 0 1 7 2索取号：密级：南京师勉犬掌在职人员以同等学力申请硕士学位论文园房地产开发企业的成本控制作者：院系：指导教师：学科专业：张勇强商学院蒋伏心政治经济学学位论文独创性声明本人郑爨声明：1、坚持以“求实、创新”的科学糙神从攀研究作。2、本论文是我个人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究残暴。3、本论文中除弓l 文外，所有实验、数据和有关材料均趋真实的。4、本论文中除引文和致谢的内容外，不包含其他人或其它机构已经发表或撰写建的研究成采。5、其镌闲志辩本研究舞 薮验贡鼓懿已在论文孛佟了声骥并表示了谢意。作者签名：委峨日期：2 竺卜学位论文使用授权声明本人完全了解南京师范大学商关保留、2、使用学位论文的规定，举棱有粳僳瞽学位论文著离国家主管部门或其指定帮L 构送交论文的电子版和纸震敝；舂投将学攥论文鼷予j 豢裂毽懿的少爨复裂舞竞谗论文进入学校图书馆被查阅；有权将学位论文的内容编入有关数据库进行梭索；有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在解密嚣逶爱本娥定。作者签名：二壅丝疆麓：巡二i内容摘要成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。房地产开发企业的成本控制方面的理论和案例并不多见，一般也仅集中在如何从管理制度上去规范，如何按客观规律办事，已有的一些风险分析和财务成本理论也往3、往用于项目的可行性研究和财务管理需要，本文第一次将风险分析、财务成本控制、工程管理的科学方法(包括合理的管理模式、制度、可优化的工序等)综合在一起用于房地产开发企业的成本管理之中，并部分地付诸于实践。本文从房地产商品的特征和房地产开发企业经营管理活动入手，分析成本因素及其控制思路，从风险管理、组织管理、规范化管理和技术创新等方面系统地讨论房地产成本管理的方法，并与效率、质量、工期互相结合。本文的论述共分四部分：第一部分，房地产开发一般理论探讨本章首先介绍了房地产概念与行业特性及开发的内涵与特点，其次对投资的基本原理进行了分析的基础上，对房地产市场与土地出让市场的供求均衡及其价格形成规律进行探讨4、，分析了市场运行机制对房地产价格及成本的作用过程，为研究房地产开发企业成本的控制做了铺垫。第二部分，论述了房地产开发项目的成本构成及其影响因素。此部分分析了成本控制主体的构成，详细介绍了房地产成本构成的几个方面及其影响因素。房地产开发成本和费用是指房地产企业在房地产商品开发、生产、经营过程中所支出的各项费用的总和。包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费，也包括销售、管理和财务费用。分析成本离不开可行性阶段的风险分析，如果项目根本不可行，成本控制是无从谈起的，而风险分析中对于成本的考虑和分析既是项目论证的关键，又是以后成本控制的指导性意见；5、同样融资成本、建安造价作为项目实施阶段的控制目标，也是本文关注的内容。第三部分，论述了房地产开发企业的成本控制的措施。成本控制措施是本文的重点论述部分。根据第三部分中风险分析的结果，编制了项目可行性研究经济指标、成本估算表、现金流量及内部收益率、利润测算表、敏感因素的影响等一系列表单；从风险管理方面，找出对融资风险和资金成本的管理控制方法，从组织管理方面，研究合理的单项目和多项目管理模式，找出高效、低成本的组织架构：从规范化管理角度，讨论低成本的优质产品的生产管理方法，一改过去提高质量必须加大成本的做法；同时改进施工工艺，缩短工期也是本文研究的内容，通过技术创新，有效地进行时间管理，从而减少若6、干不确定性，既降低了融资成本，又规避了市场风险。在理论论述的同时，用大量的图表和数据佐证，并附若干案例。第四部分，房地产市场环境及案例分析随着国家加强了对房地产业的规范及宏观调控，特别是对“土根”和“银根”紧缩，房地产市场出现了一些新的变化，宏观调控及市场环境的变化使房地产开发企业必须要作出相应调整。案例分析，作为本文的一个有机组成部分，是对本论文的必要补充。案例撷取L A N D 公司成功进行项目管理的一些片段，尤其是成本管理方法在该公司实际操作中的应用的案例，主要从融资的资金成本、施工网络合理优化、项目管理技巧及成本控制思维等方面在实践过程的验证，来对房地产企业的成本控制进行详实说明。为保7、密起见，案例的主体单位用了化名，涉及到的财务数据都进行了技术处理。关键词房地产开发项目管理成本控制A b s t r a c tC o s tc o n t r o lo ft h er e a le s t a t ep r o j e c ti st h ek e yt os n c c e s s I t si m p o r t a n c ei nt h ec o m p e t i t i o no fm a r k e te c o n o m yi ss e l f-e v i d e n t C o s tc o n t r o lo ft h er e a le s t a8、 t ep r o j e c ti na ne r ao f t h i n p r o f ti sm o r ei m p o r t a n tt h a ni t se x p a n s i o no fs c a l e T h e o r i e sa n dc a s e si nc o s tc o n t r o lo ft h er e a le s t a t ep r o j e c ta r en o ts oa b u n d a n t S o m eo ft h e m，i fa c c e s s i b l e，m a i n l yf o c u so9、 nh o wt or e g u l a t ei nt e r m so fm a n a g e m e n ts y s t e ma n dh o wt ot a k ea c t i o na c c o r d i n gt oo b j e c t i v el a wa n dr u l e s C u r r e n t l ye x i s t i n gr i s ka n a l y s e sa n df i n a n c i a lc o s tt h e o r i e sa r eo n l ya p p l i e dt ot h ef e a s i b10、 i l i t ys t u d yo fp r o j e c t sa n df m a n c i a lm a n a g e m e n t T h i sp a p e ri st h ef i r s ta t t e m p ti ni n c o r p o r a t i n gr i s km a n a g e m e n t，f i n a n c i a lc o s tc o n t r o la n dt h es c i e n t i f i cm e t h o do fe n g i n e e r i n gm a n a g e m e n t(i11、 n c l u d i n gr e a s o n a b l em o d ea n ds y s t e mo fm a n a g e m e n ta n do p t i m i z a t i o no fp r o c e s s)a i m e da tt h ee x p l o r a t i o n，a n dp a r t l y,t h ea p p l i c a t i o no ft h et h e o r yo fm a n a g e m e n to f r e a le s t a t ep r o j e c t T h ep a p e ri 12、n c l u d e sf o u rp a r t s：P a r tli sag e n e r a li n t r o d u c t i o nt ot h ef e a t u r e so fr e a le s t a t ec o m m o d i t ya n dt h ed e v e l o p m e n ta n do p e r a t i o no f r e a le s t a t ep r o j e c t，w h i c hc o v e r st h em a t e r i a l，e c o n o m i c，t r a d i n g，d13、 e v e l o p i n ga n do p e r a t i n gf e a t u r e sa sw e l la st h ef e a t u r e so fr e a le s t a t eb u s i n e s s T h i sh i g h l i g h t st h ek e yp o i n t so fc o s tc o n t r o lw h i c hs e r v e sa so b j e c t i v e so fs t u d yi nt h ef o r t h c o m i n gp a r to f t h ep a p 14、e r T h ed e s c r i p t i o no fa c t i v i t i e si n v o l v e di nt h ed e v e l o p m e n ta n do p e r a i o np a v e st h ew a yt ot h ea n a l y s i so fc o s tc o n t r o li nd i f f e r e n tp h a s e s P a r t2 c o v e r st h ec o m p o s i f i o l io fr e a le s t a t ep r o j e c ta n d15、d i f f e r e n tF a c t o r sw h i c hh a y ee f f e c to nt h ec o s tc o n t r 0 1 I tg i v e sa n a l y s i st ot h ec o m p o s i t i o no fm a j o ro p e r a t o r so fc o s tc o n t r o la n do f f e r sad e t a i l e dd e s c r i p t i o no fs e v e r a la s p e c t so fc o s tc o m p o s i 16、t i o no fr e a le s t a t ep r o j e c ta n dt h ef a c t o r sw h i c ha f f e c tt h ec o s t C o s t sa n de x p e n s e si nt h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t er e f e rt ot h es u mo ft h ee x p e n s e si n v o l v e di nt h ed e v e l o p m e n t，p r o d u c t i o na n do p e r a 17、t i o no fr e a le s t a t ec o m m o d i t y,w h i c hc o v e rt h el a u du s e，c o m p e n s a t i o n，p r e p a y m e n tf o re n g i n e e r i n g，c o n s t r u c t i o na n di n s t a l l a t i o n，i n f r a s t r u c t u r ef e e，p u b l i cu t i l i t yf e ea n di n d i r e c te x p e n s ef18、 o rd e v e l o p m e n ta sw e l la se x p e n s e si n v o l v e di nt h es a l e，m a n a g e m e n ta n df i n a n c i a la c t i v i t i e s C o s ta n a l y s i sc a nn o tb ei s o l a t e dw i t ht h er i s ka n a l y s i sa tt h es t a g eo ff e a s i b i l i t ys t u d y T h e r ee x i s t s19、n ob a s i st ot a l ka b o u tt h ec o s tc o n t r o li ft h ep r o j e c ti ss i m p l yi n f e a s i b l e C o s tc o n s i d e r a t i o na n da n a l y s i si nr i s ka n a l y s i si Sn o to n l yt h ek e yt ot h ej u s t i f i c a t i o no ft h ep r o j e c tb u ta l s oag u i d et ot h ec o20、 s tc o n t r o li nl a t e rp h a s e T h es a m ei m p o r t a n c ei sa t t a c h e dt ot h ef i n a n c i n gC O s t,c o s to fc o n s t r u c t i o na n di n s t a l l a t i o na so b j e c t st ob ec o n t r o l l e di nt h ep h a s eo f o p e r a t i o no f t h ep r o j e c t P a r t3 c o v e21、 r sm e a s u r e st a k e ni nt h ec o n t r o Io f c o s to f r e a le s t a t eb u s i n e s sw h i c hi st h em o s ti m p o r t a n tp a r to f t h ep a p e r As e r i e so ft a b l e sa r ef o r m u l a t e do nt h ee c o n o m i ci n d i c e sa d o p t e di nt h ef e a s i b i l i t ys t u d 22、yo ft h ep r o j e c t，c o s te v a l u a t i o n，c a s hf l o w s，i n t e r n a le a r n i n g s，p r o f i te v a l u a t i o n，S a n S i t i v ef a c t o ra n a l y s i s E m p h a s i si sl a i do nm e a s u r e sa d o p t e di nt h er e d u c t i o no fc o s to fc o n s t r u c t i o na n di n s23、 t a l l a t i o n，t h es e t-u po fr e a s o n a b l ef r a m e w o r ko f p r o j e c tm a n a g e m e n t，t e c h n i c a li n n o v a t i o na n dr e a s o n a b l ea d j u s t m e n to f t h ep r o c e s so fc o n s t r u c t i o n Al o to ft a b l e s，d a t aa n dc a s e sa r ea d o p t e da S24、t h es u p p o r tt ot h et h e o r e t i c a la n a l y s i s P a r t4 c o v e r sc a s ea n a l y s e s，w h i c hi sa ni n t e g r a t e dp a r to fa n dc o m p l e m e n tt ot h ep a p e r P a r to ft h ee x p e r i e n c eo fL A N DC o r p。i nt 1 1 e i rs u c c e s s f u lp r o j e c tm a n a g 25、e m e n t，e s p e c i a l l yt h ea p p l i c a t i o no fc o s tc o n t r o lm e t h o di nt h e i ro p e r a t i o n a lp r a c t i c ea r eo f f e r e d，w h i c hm a k eu pat e s ti nt h ea n a l y s i so fc a p i t a lc o s ti nf i n a n c i n g，t h eo p t i m i z a t i o no fc o n s t r u c t i26、 o nn e t w o r k，t h es k i l l si nt h em a n a g e m e n to f p r o j e c t F o rt h es a k eo fs e c r e c y,a l i a si sg i v e nt ot h ef i r mi no u rc a s es t u d y N e c e s s a r yt e c h n i c a lt r e a t m e n ti Sa l s og i v e nt ot h ef i n a n c i a ld a t ai n v o l v e d K e yw o27、 r d s：E s t a t eD e v e l o p m e n tP r o j e c tM a n a g e m e n tC o s tC o n t r 0 14 日U青一、选题意义与老百姓生活密切相关的房地产问题已成为这两年来全国“两会”上代表、委员谈论的热点之一。清华大学经济管理学院魏杰教授指出：“研究中国经济，当然要关注房地产业，这是市场经济的前沿问题。”房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点。随着近年来全国房地产市场的逐渐成熟和局部出现过热，国家加强了对房地产市场的宏观调控，房地产开发企业面临着“土根”、“银根”的严控以及大量境外资金的涌入等方面的28、多重压力，市场竞争将日趋白热化，房地产开发企业必将迎来“大洗牌”、“大整合”时期。随着房地产市场微利时代的到来，房地产开发企业市场竞争的形态、内涵、方式也必然将发生深刻的变革。前几年，国家及各级地方政府纷纷出台各种政策，鼓励发展房地产业。经过几年的高速发展，我国的房地产业己到达了一个相当的高峰，商品房销量不断增长，但与此同时，我国商品房闲置率也在呈逐年上升趋势，据国家统计局统计：1 9 9 4 年我国商品房闲置量为3 2 8 9 万平方米，1 9 9 5 年为5 0 3 1 平方米，1 9 9 6 年为6 6 2 4 平方米，1 9 9 7 年为7 0 3 8 平方米，1 9 9 8 年为7 29、2 0 0 平方米，1 9 9 9 年为9 1 2 4万平方米，目前全国商品房闲置量已达1 3 亿平方米左右，积压资金达3 0 0 0 多亿元，形成了巨大的不良资产，这一趋势仍有发展势头。我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。十30、年前，深圳某知名房地产企业的董事长曾公开宣称低于4 0 利润的房地产项目不做，而现在利润能维持在1 2 左右就算是好的项目了。早年由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的不成熟，房地产开发企业大多处于粗放式经营管理状态。如：在土地市场上，房地产开发企业拿地主要是通过“关系”协议转让取得，相当一部分房地产开发企业赚得不是房产及开发的钱，而是赚的地价钱，甚至出现一些“地虫”公司(只拿地不开发，靠倒卖土地差价赚钱)；同时在资本市场上，假按揭、违规拆借、放贷、垫资的行为比比皆是；以至于房地产业成为最易暴富以及最易产生暗箱操作及腐败的行业。(班v w h o u s e,f o c u s,c31、 n0 2 1 1 8中国建材报0 2 1 1 8随着国家逐步加强了对房地产业的规范，特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿(如国土资源部第1 1 号、2 l 号、7 l 号令等)，对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议出让取得土地使用权的方式，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。2 0 0 3 年央行1 2 1 号文关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知及国务院1 8 号令关于促进房地产市场健康持续发展的通知以及商业银行房地产贷款风险管理指引等文件的出台，加强了金融市场32、的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，炼好内功。随着中国加入W T O 及房地产业的日益放开，一些资本实力雄厚或有相当融资能力境外资金的涌入(如和记黄浦、新鸿基、恒基等)以及国内的一些集团型企业在全国的扩张(如万科、万达、世贸等)，房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在同等条件下，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有成本控制得较好的企业才有可能土地市场竞争中有相对的比较优势，才有可能取得土地的使用权及开发权，成本控制不力的企业33、必将会被市场所淘汰。房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。假设在售价x 的房地产项目中所占的成本是Y(x Y 0)，节省1 元钱成本销售价格不变的策略比提高1 元钱售价维持成本不变的利润率耍高，它们的差值是：Z y+1X y2 卫一y+1-、-一=一爿+1X(X+1 1可以说节省成本，给利润腾出了上升的空间，也有利于市场竞争与市场跑量。从微观上讲，对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。二、研究的思路与框架本文对房地产开发企业的成本控制研究，是基于房地产开发企业经营管理的特点以及国家34、宏观调控对房地产市场的影响入手，对房地产开发企业的成本构成及其影响因素进行剖析，在项目可行性分析基础上逐步铺陈的。传统的房地产开发企业成本控制的概念，主要是在建设阶段对建安成本进行控制。由于在计划经济时代，国有房地产开发企业取得土地使用权大多是划拨取得；在市场经济的早期，房地产开发企业取得土地使用权也大多是通过协议转让取得，土地成本占整个房地产开发企业经营成本比重很低，加之，资本市场的运作的规范以及房地产消费市场的不成熟，以前的房地产开发企业成本控制概念就主要局限于在建设阶段对建安成本进行控制和研究，对项目的可行性分析、现金流及资金链等一般很少作考虑。房地产开发企业受社会经济影响因素很大，国内35、外宏观政治、经济形势、金融政策、相关法律法规的变化都会直接影响其微观市场表现。随着国家加强了对房地产市场的宏观调控，房地产市场出现了新的变化，房地产市场在一定时期也会出现供过于求的局面，市场经济是过剩经济，商品的短缺永远只是暂时的，商品过剩是市场经济的常态，供需关系将会是房地产市场的主导因素。随着房地产市场的发展成熟，房地产业进入了微利的时代，房地产开发企业的竞争将进入全面竞争的时代，成本控制的概念也将发生新的变化。现代房地产开发企业成本控制的概念，和“全程营销”与“全程物管”一样，讲究的是全程控制，是从项目的可行性分析开始的。房地产开发投资大、周期长、影响因素多等，风险对成本的影响是不言而36、喻，项目的可行性(包括成本预算)是成本控制的前提与基础，因为项目不可行，成本控制也就无从谈起，而项目可行性中涉及的各种成本，它们的构成，既是项目可行性论证的关键，又是项目实施阶段控制的目标，对于项目风险的测定与成本的测算有着重要的意义，如果控制得好，项目的风险是可以把握的。本文对风险的设定是限定了一定的研究区间，讨论的是可控制的核心风险及其成本控制，对于环境风险，基本只讨论了资金成本的融资风险，其他均设定为不可控制风险；对于不可控制风险，也是限于一定的研究区间，如果研究区间发生调整，也可以转化可控风险或部分可控风险。对于政策性金融风险，诸如2 0 0 3 年央行1 2 1 号文件关于进一步加强37、房地产信贷业务管理的通知、商业银行房地产贷款风险管理指引以及央行的加息政策等，政策性风险虽然可以有预兆，在此本文在研究可行性分析时暂未作涉及。在论证了项目可行性的基础上，对建设阶段这一时间段的成本控制，本文通过对在实践工作中取得了良好绩效的方法与经验进行归纳与总结，在综合考虑效率、质量、工期等因素的前提下，在成本控制不以牺牲效率、质量为前提，不以拖延工期为代价的基础上，从融资资金成本控制、项目管理组织架构、施工工艺技术创新、规范生产管理等几个方面较为系统地进行了综合论述与理论总结。最后，为更好的进行实例说明，本文进行了案例分析，案例撷取了A 公司成功进行项目管理的一些片段案例进行说明，并以此作38、为本文的一个有机组成部分和必要补充。为保密起见，案例的主体单位用了化名，所涉及到的财务数据都进行了技术处理。成本控制是贯穿本文的主线，本文的研究步骤如下痨戆产探房地产残零控干发一般瑾论于发企业lLI|舞|务评价b 敏感性分 斥rP 风除度分析(单、多项目)|(概率法)L 资金成本与融资风险疆|p 缨短关键线路维织絮梅(工期)本文在房地产开发的内容与行业特性及开发投资鲍基本原理分析等一般璞论探讨的基础上，提出了房地产开发企业成本控制的总思路：成本控制的根本目的是为了提高企业的经济效益。房地产开发的综合性和系统性缀强，因此房地产汗发成本控帛0 要切实把撩好两个根本性蹶则：一是全面控制原则，二是墓点39、控制原则。全面控制，特别是全程控制是房地产开发成本控制最为重要的原则，在此基础上的成本控制必须商的放矢，进行蘸点管理，必须将有限的精力放在最为重要的环节上来，否则为了成本控制而控制或者眉毛、胡子一把抓，反而会造成人力、物力、财力的浪费，甚至违背了成本控制的根本目的。只有深刻理解和把疆成本控制的根本目的与两个根本性原则的辩证关系，才能正确处理和理解项目可行性研究、规范化管理(质量)、组织管理(效率)和技术创新(工期)等之间的各项关系。在具体措施方面，本文对五个方面进行了研究：一是对开发项目选立项阶段可行性及风险管理进行研究。项目可行性与风险分析是房地产开发企业在投资决策前对拟开发的房地产项目进行40、全面、系统的调查研究，运用较为科学的技术评价方法和评价指标，其中常用的主要的指标有：现金流量、内部收益、利润测算、成本估算、敏感性因素等，以确定项目是否可行。二是对开发项目设计阶段成本控制进行研究。控制工程造价的关键阶段在于设计阶段，设计阶段是投资成本控制的关键环节，要有效的控制建安成本，就要坚决地把工作重点转移动建设的前期阶段。开发项目设计的节约是晟大的节约，做好设计阶段投资控制是控制开发项目投资成本的根本所在，把全面造价管理工作的关键放在设计阶段，未雨绸缪，可以取得事半功倍的效果。三是对建设施工阶段的成本控制。建设施工阶段是传统的成本控制的主要环节，相关的理论与工作经验总结相对较多，总结起41、来主要是严格按照建设施工程序办事、做好招投标工作、合理控制工程变更及加强竣工结算的审核等几项工作。四是对项目管理组织架构进行研究。设置合理的项目管理组织架构是进行全员控制，实行目标管理、正确处理责权利原则、节约原则等各项原则的核心所在。规范化管理与办事效率、成本控制与工期控制等常有冲突与矛盾，对此本文对单一项目、多项目等组织架构的优缺点进行了分析，试图根据不同项目找到相对合理的组织架构。五是将数学中的优选法运用到开发项目的施工工艺之中，以期缩短线路和工期；如将总体工程分段前置，把下水工程和道路预铺等配套工程与主体结构有机结合进行施工等，可以缩短工期、降低成本。总之，房地产开发是一项系统工程，房42、地产开发企业在成本控制时必须要有整体的观念和系统的观念，在具体的工作中，必须要以市场为中心，切实把握和协调好成本控制与各项影响因素的辩证关系，把握好全面控制与重点控制的辩证关系，把成本控制的重点由传统的事后控制转移到事前控制与事中控制上来，只有这样才有可能将成本控制的工作做好，取得较为理想的经济效益。三、主要研究方法马克思辩证唯物主义是我们研究社会科学最基本、最一般的思维方法和分析方法。除基本研究方法外、本文还采用了以下几种研究方法：一、系统分析法系统本质上是相互联系、相互依存的事物形成的复合单元。在市场经济条件下，一个企业的经营活动本身就是一个系统，而且是一个开放的系统，房地产开发活动更是个43、复杂的、开放的系统。因此，这就要求我们对房地产开发项目及其成本控制进行研究要有系统的观念，既要考虑到外部环境的多种变化对开发项目及其成本的影响，又要考察多种因素动态的变化，进行综合分析，作出科学决策，以期获得预期的经营效益。二、矛盾分析法房地产开发及其经营管理活动是诸多矛盾的统一体。我们在研究房地产开发企业成本控制时，要全面分析房地产开发中的诸多因素，不能就成本控制而研究成本控制，而是应当与工期、质量、销售策略等相互影响的诸多矛盾因素综合考虑进去，进行有机的结合进行分析，找出相对最佳的结合点，使成本控制不以牺牲工期j 质量经及销售总体战略为代价。同时，矛盾又是处于不断运动、变化和发展中，特别在44、市场经济条件下，分析哪些是主要矛盾，采取相应措施予以妥善解决，及时适应市场变化，在市场竞争中求得生存与发展。三、案例分析法案例分析，不论此案例是成功还是失败，从中提炼出普遍化、共性的观念来，得到规律性的启迪，对经营管理者未来的开发经营管理活动是十分有益的。经营管理理论是经营管理实践的总结与升华，案例分析是经营管理理论的有机补充，又具有一定的说明意义，有助于理论与实践相结合。通过案例分析，有利于阐明理沦，又利于在实践工作中把握理论，提高实战能力。四、比较分析法比较分析法是通过指标对比，从数量上确定指标差异的一种分析方法。对房地产开发企业的成本控制进行研究就是从现象对比入手，发现差异，研究原因，找45、出规律性的东西来。本文主要采用了实际完成指标与计划指标、实际指标与定额预算指标、本期实际指标与上期实际指标以及横向对比分析四种方法来探索房地产开发企业成本控制的一些规律性东西，以期提高企业的经济效益。五，定性研究与定量研究相结合的方法质是事物的本质规定性，量是事物的外部表现。任何质量都表现为一定的数量，没有数量也就没有质量，质量与数量的对立统一是度。认识事物要有两种不同分析方法，即定性分析法与定量分析法。定量分析，是依据数字计算得出结论，避免人的主观因素影响，能够真实反映客观实际，符合“一切靠数字说话”的科学原则!房地产开发企业的成本控制以及市场走量、利润等均是通过数字表现出来的。定性分析是通46、过经济现象矛盾内在联系的逻辑推理来认识其发展规律的，这种方法较灵活，考虑问题更复杂，更深入，但受人的主观思维影响较多，适用于非经济因素与无法计量时应用。二者是相互起来应用，定量分析是定性分析的补充与说明，定性分析是定量分析的总结与归纳。四、可能怕创新与不足房地产丌发企业成水控制的理论与案例并不多见，般也仪集q，在如伺从管理制度上去规范，如何客观规律办事，已有的一些风险分析和财务成本理论也往往出r 则务成本管理与项目可 i 性研究的需要。目前国内剥房地产开发企业的成本管理的研究，大多偏于理论方面，可操作性不强，大多依然还集中在对建设阶段的建安成本进行控制，将项目的可行性与成本控制的客观联系隔裂开47、来进行研究：对于风险研究，主要是从经营角度去探讨，从投资回报去验证，很少与风险分析中所涉及的成本控制相挂钩。对于项目成本控制研究，更多的是偏重于利润的获取，而且往往仅停留在理论上或成本构成的某个方面的控制。如对设计过程和建造过程的成本和费用，先制定控制标准(量化目标)，过程中纠正偏差；也有从实际操作过程中的施工环节出发，研究反索赔、减少人工费用和优化设计来达到节省成本目的的研究，但都限于片面性或可操作性不强。而现代成本控制的具体的工作实践与概念早已是全程控制的概念，因此可以这样说，目前国内至今还没有真正意义上从各个方面综合研究房地产开发企业成本控制的论著或文献。本文可能的创新所在在于以全面控制48、的概念第一次较为系统地将敏感性分析、风险管理、组织管理和技术创新结合起来，用于对房地产开发企业成本控制研究之中：根据房地产开发企业成本管理要基于项目可行与实践的可操作性角度出发，把房地产开发企业的成本控制与组织架构管理(效率)、规范化管理(质量)和技术创新(工期)结合起来考察，将原本相互矛盾的几个方面有机地进行了结合，并找出一个相对较优的结合点，使成本控制不以牺牲的效率、质量为前提，也不以拖延工期为代价，具有较强的实践性和可操作性。由于本人的背景知识、水平能力、学识与时间均十分有限，本文还存在诸多不足。首先，本文在结构的严密性与完整性上还有所欠缺。本文力着点主要是从组织绩效最优化管理学角度考察49、，对于从经济学的角度维护社会整体利益的实现还未见融合的痕迹。其次，本文研究努力的方向主要在实践性与可操作性层面上，在理论化方面则相对欠缺；即使如此，在实际工作中还有许多策略和技巧，本文也未能一一穷尽。房地产开发企业的成本控制其本身是随着市场结构的变化而不断优化的，当下与未来如何更加集约化，还需在今后的实践工作中不断探索。希望本文能够抛砖引玉，引发感兴趣专家、学者以及同行一起探讨：同时也欢迎对本文中所存存的缺点错误爿F 行批评指下。第一章房地产开发的一般理论探讨第一节房地产概念与行业特性一、房地产的含义房地产，又称不动产(r e a le s t a t e r e a lp r o p e r50、 t y)，是房产和地产两种财产的合称，有广义和狭义两种解释。广义的房地产是指土地、土地上的永久性建筑物、基础设施与自然资源，以及由它们衍生出来的与土地所有权有关的所有权利或利益，包括与分析房地产的有关知识与经营房地产买卖的商业界。狭义的房地产是指土地、土地上的永久性建筑物以及由它们衍生出来的各种物权。本文研究的是狭义的房地产。界定房地产应掌握以下三个方面的内涵：“房”房屋建筑物“地”土地“产”财产权属房是指人们生产、生活所用的建筑物及其辅助设施以及包括附着在土地上的其它构筑物。地是指具有空间延展性能给土地所有者、使用者和经营者带来经济收益的土地。产是指具有明确法律关系的各种物权，房地产的物权51、，除所有权外，还包括所有权衍生出来的典权、抵押权、地上权、地役权：上述各种物权都能单独产生利益，可以分别形成价格，房地产的价格就是所有个别权利价格的总和(权利集束论B U N D L EO FR I G H T S)。我们理解房地产概念有两层基本含义：一、房地产是一种客观存在的物质形态；二房地产是一项法律上的财产。作为物质形态存在的房地产是指土地、土地上的永久性建筑物、以及固定在土地的各种构筑物与房屋上不可分割的构成部分，其实质是由土地与房屋两大部分组成，反映的是房地产的自然属性。作为法律意义的房地产是指寓含在房地产实体中所存在的各种经济利益以及因此而形成的各种权利，其本质是一种财产，反映的是52、房地产的经济属性。在英语中，不动产的名称为r e a le s t a t e 或r e a lp r o p e r t y，r e a le s t a t e 一词具体是指土地及土地上的人工构筑物和房屋；r e a lp r o p e r t y 一词具体是指r e a le s t a t e 及其附带的各种权益。二、房地产行业的特性房地产是由土地利用所引申出来的名词，因此房地产的特性与土地的特性紧紧，旧联。一般来讲，土地是永久存在的，为不移动的物质，土地利用严格受地理位置的限制，各宗土地因有其个别环境与性格，因此土地不能实现完全的替代，土地市场不能实现完全的竞争，所形成的价格也受个53、别情况所左右，这也是级差地租产生的原因；同一块土地可以有不同的用途，经济发展，社会进步，人们需求方式的变化都会引起土地使用方式的变化，交通、市场的变化也可以使社会经济位置发生变化。因此土地的特性可以概括为：可承受性、不可移动性、不可灭失性、差别性、用途的多样性、使用方式的可变性及社会经济位置的可变性等几个方面。根据房地产的含义，房地产的特性可分为房地产的自然特性和房地产的经济特性。自然特性包括：房地一体性、不可移动性、高价值性、耐用性、异质性、有限性、效用多层次性等：房地产的不可移动性与耐用性这两个自然特性使房地产本身成了最理想的抵押担保品，因此房地产业比较容易获得长期性融资。经济特性包括：稀54、缺性、增值性、高投入性、权属可分性、资本与消费二重性等几个方面。土地是不可再生的，用于房地产开发的土地是绝对有限和稀缺的，相对于房地，n 需求的上)1，上地所格的一L f l 成为虏地叫曾值的主因，因此房地广7 既I J 以用来消费，也可以用来投资。三、房地产市场及其特点(一)房地产市场的概念与结构狭义的房地产市场是指以房地产作为交易对象进行交易的场所。广义的房地产市场是指以房地产作为交易对象进行交易所发生的经济关系的总和。对房地产市场最基本的分类方法是按照市场结构分为三级，通常认为：房地产一级市场是指政府出让国有土地使用权的市场；房地产二级市场是指房地产开发企业出售商品房的市场。房地产三级市55、场是指二手房买卖的市场。(二)房地产市场的特点房地产市场也具有一般市场的特性，交易过程也是建立在供求关系基础上，交易双方通过竞争手段来决定交易品种的价格，价格的变动则受制于市场供求力量的对比。由于房地产具有固定性、稀缺性等特性，导致房地产市场又具有自身的特殊性：(1)房地产市场是一个不完全竞争市场，由于房地产位置的不可移动性、异质性等以及信息的不完全，房地产市场是一个不完全竞争的市场。(2)房地产市场的地区性(局部性)，房地产商品不可移动性使房地产市场只能具有地区性和局部性，一个地区的短缺不能由其他地区的富余来补偿。(3)房地产市场的专业性：房地产交易需要多方面专业知识，如法律、工程建筑、规划56、设计、审算、营销等多方面知识。(4)房地产市场是法律性很强的市场：国家对房地产市场制定了严格的法律与规定，甚至直接参与各项管理，房地产市场交易活动既是经济行为，也是法律行为。(5)流通方式的多样性：除买卖外，租赁、分割、转让，期货交易、易货(产权交换)交易、抵押、典当等交易行为也很普遍。第二节房地产开发内容与特点一、房地产开发的概念“开发”一词并非新词，也非外来语，早在汉书中就有“开发”之说，意为垦殖、利用荒地。经过不断地延伸扩大，“开发”一词已富含利用、开拓、创造和发展等多重含义，并广泛应用于各个领域。房地产开发是房地产业最基本、最主要的经济活动内容。房地产开发是一个动态的过程，简单地说，就57、是使土地和房屋不断地处于开发、改造、再开发状态的活动。具体地说，是指房地产企业按照城市规划的要求，对土地开发和房屋建设进行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”，将城市土地用人力加咀改造，有计划、按比例地协调各项工程建设进展以及相应的市场营销、物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。房地产氽、J k 的，：发活动一般可分为房犀+F 发和士地开发。房屋开发是指利矸1一定的技术和经济手段建造房屋的过程：土地开发则是利用一定的技术和经济手段将自然状态的土地加工成城市建设用地，即变“生地”为“熟地”的过程，其基本内容可概括为“三通平”或“七通一平”。这里需要指58、出的是，城市土地的丌发往往使得经过开发的上地具有地域上的扩延性，即从事某块土地开发不仅使这块土地成为劳动商品而提高了使用价值，也使与之相临的未被直接开发的土地提高了使用价值，不同程度地也具有了劳动商品的性质，这就是所谓“土地开发成果扩延效应原理”。认识并运用这一原理，对指导房地产企业的开发经营活动具有重要价值。狭义的房地产开发一般仅指土地开发。广义的房地产开发一般是指土地开发和房屋开发的全部过程，即包括项目规划设计、征地拆迁、三通一平、项目施工、竣工验收到交付使用的所有阶段；更广义的房地产开发还包括市场销售、物业管理等方面内容。二、房地产开发的内容及程序房地产综合开发包括勘测、规划、设计、征地59、拆迁安置、土地平整、给水、排水、供热、供气、供电、通讯、公建配套等基本内容，其具体内容有：规划设计阶段、征地拆迁阶段、施工组织与管理阶段、竣工验收交付使用阶段和经营及管理阶段。其中施工组织与管理阶段成本的控制将是本论文的一个讨论重点。总的来看，房地产开发可以分为四个大阶段：投资决策阶段、前期工作阶段、项日建设阶段、房屋租售阶段，每个阶段的工作均有不同的内容：()投资决策分析阶段投资决策分析整个开发过程最基本、最为关键的一项工作，其目的就通过一系列调查研究与分析，选择一个最佳的可行的项目开发方案或舍弃项目提代依据。这一阶段的主要内容是项目选择和项目可行性研究。项目选择是指多渠道获取信息，形成开60、发项目初步设想，包括项目选址、筹资、配套建设，并与进行市场综合分析，广泛接触，使项目设想具体化。项目可行性研究即在项目选择后对该项目深入分析，包括社会综合评价、市场研究、项目财务评价等，这是影响到项目成败的关键之处。(二)前期工作阶段这一阶段主要工作是获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。具体地说，包括：(1)获取土地使用权(2)实施筹资计划(3)规划方案设计(4)获得规划及配套部门许可(5)征地、拆迁、安置、补偿(6)施工现场“三通一平”或“七通一平”(7)估算工程量和开发成本(8)招投标与洽谈承发包(三)项 建设阶、段项目建设阶段是将开发过程中所涉及到的人、财、物等资源聚集到一个特定的61、空间与时点，将项目建设计划付诸于正式实施的活动。这一阶段工作内容包括落实承发包、施工组织、建设监理、市政公建配套、竣工验收。(四)房屋租售阶段尽管可以售楼花，预售期房，但房屋需完工后才能交付使用，同时租售出去以后，一项重要工作就是物业管理。本文主要是对投资决策与项目建设阶段进行研究，重点论述的是项目可行性研究与工程施工管理。项目可行性研究是项目投资决策的依据。房地产开发是一项综合的经济活动，投资大、周期长、涉及面广、影响因素多，可行性研究的质量直接影响投资项目的命运，项目的经济效益评价通常有项目经验值分析、传统估价分析和现代折线分析法，其风险分析通常有定性分析法和定量的盈亏平衡分析、敏感性分析62、与概率分析法，在后面本文将有重点地用到上述方法和工具进行项目成本的风险分析。工程施工阶段是项目开发的实施阶段，施工过程的进度、成本、质量等控制相辅相成，施工进度的快慢、工程质量的高低和造价的多少都会影响到整个开发项目能否按时、按质、高效地完成。在施工阶段，开发企业的主要工作在于选择好施工单位以及工程质量的监督与管理。就施工单位的选择而言，国际上业已形成了较为规范的招标和投标，通过择优来选择工程承包单位。对缺乏开发项目管理经验的开发商来说，可以聘请专业的社会监理公司进行有效的项目管理工作。三、房地产开发的特征房地产开发是房地产业最基本、最主要的物质生产活动，在城市建设中担当着重的角色，因而房地产63、开发有着自身的特征。(一)房地产开发最本质的特征是综合性综合性是房地产开发的内在要求，现代房地产开发要求在开发过程中必须坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，在开发过程中不仅建筑地块及房屋建筑进行有目的的建设，而且要对开发地区一些必要的公用设施、公共建筑进行统一规划。其次其综合性还表现在开发过程中工作关系的广泛性及项目操作的复杂性，房地产开发的环节很多，涉及的部门也很多，不仅要涉及到规划、设计、施工、供电、供水、电讯、交通、教育、消防、环境、园林等1 q 7，而且还有可能涉及通过征地、拆迁、安置等工作众多环节。每个开发项目所涉及到的二L 地条件、融资方式、建筑设计、施工技术、市64、场竞争等情况都不一样，冈此开发商需要综合考虑，统筹安排，制定最佳开发方案。(二)房地产开发过程具有长期性房地产开发从投入资本到资本回收，从破土动工到形成产品需要经过几个阶艘工作，尤墓存律竹怖丁阶降需萼十帚的 十叶研斗I 时南寸舻帚竹形啦寸这一过程与资金是否到位关系重大。一般说来，普通开发项目需要两、三年时间，规模较大及成片开发则时间更长。(三)房地产开发有很强的时序性房地产开发从实务来讲具有很强的操作程序，从项目可行性分析到土地获取、从资金融通到项目的实施，至乃后期房屋租售管理等，头绪虽多，但先后有序。这不仅受政府土地、规划、建设等部门行政管理审批手续的影响，同时也是房地产开发这一生产活动内在65、的要求。因此房地产开发项目的实施必须有周密的计划，各环节紧密衔接，协调进行，缩短周期，降低风险。(四)房地产开发具有很强的地域性房地产开发具有很强的地域特性，开发项目受地段、区位的影响相当大，交通、环境、购物、升值潜力等很多因素，因此开发时对项目的选址十分重要。(五)房地产开发具有较高的风险性房地产开发需要巨额资金，市场经济条件下，筹建巨额资金是有风险的；由于开发周期长，很多因素都有可能变化，会给开发项目带来一定的市场风险。而且房地产开发的产品具有很强的刚性，也就是说开发商的每一个开发项目在相当长的时间内几乎没有重新建造的可能性，项目一旦失败，开发商将遭受巨大损失。房地产开发是市场经济的产物，66、可以说在开发的每一个环节都充满竞争，如获取土地使用权的竞争、规划设计的竞争、建筑成本的竞争、市场营销的竞争等，这种激烈的竞争加据了房地产开发的风险。同时房地产开发受宏观经济形势和经济下政策的影响也较大。因此，房地产开发是一项高风险的投资活动，风险与报酬同在，房地产开发又是一种高收益的经济活动。四、房地产开发企业经营管理的内容经营是指企业有预测、有决策、有目的的经济活动。凡是以营利为目的商品生产者都要从事经营活动，都要进行以最小的风险投入获取最大的经济效益的决策与组织实施等一系列活动。管理是企业为实现一定的经营目标，对经营活动所进行的计划、指挥、协调、监督、检查等组织工作。既然经营管理是指以最小67、风险投入获取最大的效益过程，因此成本控制是切企业经营管理活动的重要内容，贯穿企业活动的全部过程。房地产开发企业经营管理的内容主要是指通过市场的行为取得土地的使用权，进行规划设计、工程建设以及至房屋租售，以最小的风险投入获取最大的经济效益的经济活动过程。其中房地产开发项目的可行性予而测和成本控制是房地产开发企、l b P D 营管硼活动的币菲内容“凡事预则立，不预则废。”房地产开发企业在经营过程中必须对干变万化的市场进行动态的预测，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地，预测也是房地J“l 发正业的成小拉，4 U 0 凶道上序，虫u 粜坝测出现重人岁i 洪，其舾日0 成i t-7,1Jq ，,L失去68、意义，一项准确的预测对以后的开发经营活动起到指导作用。J _ _ J 棚0 按b d，芏般门j 0LJ 丑骤：(1)明确预测目标(2)收集资料(3)选择预测方法(4)进行预测，得到初步结果(s)对预测结果进行分析，并进行修正调整(6)撰写预测报告(7)追踪反馈房地产开发项目的预测在后面第二、三章节将详细论述并进行案例分析，在此不作展开。第三节房地产开发投资的基本原理分析本文对房地产开发企业成本控制的研究是基于国内外学者对房地产开发投资的基本原理及房地产市场互动机理等理论研究的基础上展开的。一、开发投资要素原理如前节所述，房地产开发企业经营管理活动的目的就是以最小的风险与成本投入获取最大的经济效69、益。只有当收益大于成本时，房地产开发企业才有可能投资的。根据会计学定义，利润是收益与成本之差。为了了解利润，就必须要了解收益与成本。由于房地产开发具有投资大、周期长等特点，因此理解房地产开发投资必须要考虑三个基本要素：成本、收益和预期。(一)成本根据西方经济学原理，经济学起源于稀缺，成本是稀缺的函数。各种资源或要素的价值不是由它们的效用决定的，而是由它们稀缺程度来决定，因此，成本也就成了稀缺的函数。成本是厂商投入的生产要素的价值，其价值的大小取决于稀缺的程度，因此，成本也就成为了稀缺的函数。生产函数与成本函数是相互“对偶的”，生产函数受边际收益递减规律支配，成本函数受边际成本递增规律的支配。在70、假定其它条件不变的情况下，为了开发出不同类型或数量的房地产商品，开发企业会根据最低成本原则选择不同投入组合。开发成本是房地产开发企业各种投入要素数量分别乘以各自的价格，然后求出的和。假定某开发项目需要几种生产要素M，又假定开发企业在完全竞争的要素市场上购入这几种要素。总成本(t o t a lc o s t 简写T C)可以定义为：T C=P 1+M l+P 2*M 2+P n+M n这个定义说明，开发成本取决于开发企业对使用的生产要素支付的价格P，也取决于要素投入量M 大小的产量Q。因此成本函数反映的是要素价格与P、要素投入量M，产量Q 和成本c 之间的关系。假定等产量线与等成本线关系已知，71、等成本线斜率取决于所投入的生产要素的价格之比，而等成本线与原点之间的距离取决于两种生产要素投入的数量，而等产量线的形状取决于该种产品的生产函数，因此，成本函数也可以写成：T C(Q)=F 生产技术的变化会引起等产量线的变动；要素价格的变动也会造成等成本线的移动。在成本分析当中，时间的因素是非常重要的，有的生产要素在未开始生产前已经投下了，这部分的投入在短期内是不能变动的，称之为固定成本(F c)，有的在短期内是可以调整的，称之为可变成本(v C)。T C=F C+V C在短期中，假定固定投入的价格为P F 可变投入的价格为P v，则短期成本函数为：T C(Q)=F(F P F，V P v)=F72、 P F+V P v 由于在长期中，已经失去固定成本与可变成本概念，因此在长期中，只剩下总成本。利率和税收是影响开发成本的两个重要因素。利率作为经济生活中一种调节工具，具有两种职能：一是消费、投资、储蓄决策的依据；二是一种资源配置的手段。税收的增减也对房地产有直接影响，如土地增值税开征影响房地产成本，营业税变动影响收益等。(二)收益投入成本的目的是收益。由于在经济生活中，不确定因素普遍存在，因此风险与收益是紧密相联系在一起的，收益的表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联的三种不同的报酬：其一社会风险补偿，收益在中一部分在良好的经济环境下的超额利润用以补偿破产或萧条时期的损失；其二承担风险的73、收益，必须有得到风险补偿才会持有这样的风险资产i 其三创新利润，创新中得到暂时的高额收入。只有当开发企业能够售出更多的产品成本较为低廉时，才能带来额外收益。开发企业降低成本，进行成本控制的目的就是为了获取更多的收益。建材价格的涨落与地价的起伏是开发企业所关注的成本风险，努力减少这些风险，是为了获得风险收益。(三)预期预期归根到底是对未来进行风险决策，所决策的也就是未来的收益大于成本。由于未来事件非常难以预测，因此房地产投资随着对未来事件的不同预期而有所不同。房地产开发一般是长线投资，因而对未来预期就显得格外重要。房地产丌悖巾1 fT-T h,R 伊竹币栅期叶。一零“卜 7 1 雨胡、阿叶蟒甲响74、一片。“十1”。簧。二、边际成本及规模收益理论(一)边际成本递增规律理解一个厂商想生产与销售多少数量即一个厂商或一个行业的供给曲线的关键是边际成本的概念。边际成本表示生产另一单位的额外的或增加的成本。任何一个产量水平Q 的边际成本是增加(或减少)一个单位的生产所带来的增加的成本；它由相连产量的总货币成本相减速而得出。保罗A 萨缪尔森等经济学中国发展出版社1 9 9 2 年(1 2 版)7 6 0、7 6 1 页边际成本递增规律是描述总成奉的变化率与产量之问的关糸的规律，是根据微观经济学中成本函数导出的微观经济规律。它是投资决策的重要原理之一。边I、J 扎、岫线h l c 通常足u 儿。返魁L 75、h I 最洲段是i 最，7 咒i 英u0J、绀 L。旭工作，M c 大幅度下降，并随产量的增加迅速降到最低点，过最低点以后，便随产量的增加而迅速上升，上升的速度比平均可变成本(A V C)更快。当M C 最初下降时，每增加一个产量Q 将使全部的产量计算的平均成本下降，当M C 小于A c时，前者总会使后者降低，如果最后一个单位的成本增加小于全部单位的平均数，那么它必然要使平均数下降。当M C=A C 时，M c 便不能再使A c 下降。如果M C 上升到高于A c，那么M c 必然使A c 上升。M c 曲线与A c 曲线之间的关系是，上升的M C 曲线总量通过A C 曲线的最低点。图卜1 边76、际成本曲线由边际成本递增规律可以看出，投资成本与投资规模不是呈线性关系，因此在房地产开发投资决策中需要注意投资规模研究，以确定合理的成本收入。边际成本递减递增规律是规模收益理论的前提与基础。(二)规模收益理论规模收益理论是描述投入与收益之间关系规律的理论。西方经济学认为，根据一种可变投入的生产函数，可以得出边际产品递减规律。即在其他投入固定不变的情况下，随着一种可变投入的增加，总产品的增量在超过某个点后就开始开始递减。微观经济学根据上述关系将生产分为三个阶段：第一个阶段是收益递增阶段，弟一1 阶段足收益递减阶段，第一f l 斩段是负l 波血段。：茁托l _【叟，母增加一个单位的可变投入都能提高77、平均产量，因而边际产量高于平均产量，这表明，和可变投入相比，不变投入太多，很不经济：在这一阶段，增加产量都是有利，理性投资商不会停留在这一阶段任何产量上，必定会增加可变投入，扩大产知加m量。第二阶段的起点是边际产量等于平均产量的那一点，第二阶段的终点足3 2 _ F；,J，产量等于零的那一点；理性投资商总会在从可变投入的平均最大值到边际产量为零虞的区间进行选择。第三阶段。可变投入的边际产量为负值。这目每减少卟单位的可变投入都能提高产量，这表明，和可变投入相比，不变投入太少，很不经济。理性投资商不会停留在这一阶段的任何产量，必定会减少可变投入。由此可见，第二阶段是投资商的投资范围。第二阶段产量中78、，究竟选择哪一点产量进行投资，不仅取决于生产函数，而且取决于成本函数。生产规模的变化必定引起产量的变化，西方经济学将产量和生产规模之间的关系分为三种情况：规模收益递增、规模收益递减、规模收益不变。首先是规模收益递增：各种生产要素投入数量按照固定比例增加，而产量增加比例超过所有投入增加比例叫做规模收益递增，换句话说，就是产量变化率大于投入变化率就是规模收益递增。其次是规模收益递减：各种生产要素投入数量按照固定比例增加，而产量增加比例低于所有投入增加比例叫做规模收益递减，也就是产量变化率小于投入变化率就是规模收益递减。最后规模收益不变：各种生产要素投入增加的比例和产量增加比例相等，即产量增长率等于79、投入增长率叫规模收益不变可固定规模收益。规模收益理论将生产分为三个阶段，限在一定技术水平下，一定量的土地上可变投入与产出的变化可划分三个阶段。第阶段第增加一个单位的变量规模资源，都能使土地的产量急剧增加，每一单位的平均收益递增，土地的生产潜力没有充分发挥。第二分阶段随可变投入不断增加，在现有技术条件下，土地的产量上升直至最高点，如果继续增加变量投入，土地的产量将不再上升，甚至降低。第三阶段，随着变量投入的增加，边际收益与平均收益进一步递减，从而导致总收益递减。因此只在第二阶段，投入可变资源与土地的比例相适应，是投资者应该选择的收益与投入相比最合理的阶段。这一规律在土地经济学中称之为土地收益递减80、规律。土地报酬递减速规律是指在技术不变的条件下，土地集约利用有一定的限度。当增加土地的投入时，土地收益呈现递增趋势；当土地的开发超过某一点时，从土地中所获得的收益开始呈现递减趋势。例如在美国曾作过这样的研究：在一块面积1 6 0 1 7 2 英尺的土地修建大楼，其地皮价值为1 5 0 万美元，应修建几层楼，其投资利润率最高?当修建一晦3 层办公楼时，其拇资利润率为4 6，1 n 旱为6，1 5 层为6 8 2，2 0 层为7 5 5，2 5 层为6 7 2，3 0 层为5 5 6，从中可知，报酬递减点在2 0 层以后。目前政府出让土地时尽管规划要点已定，但其设计标准及容积率等均遵守这一规律。刘81、书楷，张月蓉主编土地经济学原理江苏科技出版社1 9 9 8 年陈业主编建设用地管理学天津人民出版社1 9 9 l 版(三)利润最大化原则假定开发念、【p 的目的是追求利润帚七化，那么如何史硼利涧帚女化呷?根椐投资要素原理：利润=总收赫一总成本，对利润最大化的分析就是总收茄r 什、E总成本(T c)的比较分析之中。偶定用P 表示利涧R、r 为啊莆和成木：P=R CP、R、C 均是产量Q 的函数，对Q 求导可得：D Dd rd c-一一一d qd qd q当=O 时既可求出利润最大化条件。D qd rd c0=-一d qd qd rd c-_-d qd qd rA T R=_ M Rd qQd C82、T C=M Cd qQ厂商利润最大化原则：M R=M C。生产达到一种均衡状态。利润最大化原则是一种理论模式，在实际经济的生活中，开发企业往往并不一定追求最大利润为企业目标，会有不同的行为模式。1 9 7 8 年诺贝尔经济学奖获得者赫伯特西蒙就曾认为大多数企业的目标是追求“满意的”利润，而非最大化。另外还有稳定增长目标和最大产量目标等。三、资本资产定价模型资本资产模型(C a p i t a la s s e tp r i c i n gm o d e l)是夏普等学人在1 9 6 4 年提出，为此夏普也获得了1 9 9 0 年诺贝尔经济学奖。资本资产模型(C A P M)主要是对证券市场提出83、，但对包括房地产在内的投资同样适用。任何一种投资收益取决于它自身的风险和市场的关系，资本资产定价模型是述期望收益率与其风险之间的关系方程。资木资产定价模趔假定是一个完全市场、r f e e tm a r k e t)：(1)市场育、，r多买者与卖者，他们的买卖行为不能影响市场上的价格，均有平等的投资机会；(2)没有交易费用与所得税；(3)所有投资者都不需要任何费用即可获得所有投资机会的信息，他们剥所有投资机会的期望收益率和方差(协方差)均相同；(4)所有投资者都能借贷到任何数目的资金，而且不影响利率，同时，借款利率=贷款利率；(5)具有同样的回收期。现实生活中完全市场是不存在的，房地产市场是一84、个不完全市场，但是无液化气在理论上还是实践中，资本资产模型对于房地产投资的风险和期望收益之间的哭系都有1 定的指导意义。资本资产定价模型可以表示为：E(r j)=i+(E(r m)一i)B jE(r j)表示投资收益率：i 表示无风险利率；E(r m)表示平均投资收益率；B j表示风险系数。从上面公式可以看出，期望收益率可分成两个部分，一部分为无甩瞪f 4 率I，月部力是山丁j 在风险而j 曾加风险引偿L E(H n)i jB j，风越。，则风险补偿越大，对该投资的期望收益率越大，其中B j 称之风险系数。资金市场平均收益率E(r m)和无风险利率I 是给定的。如果B j l，则有E(r j)85、E(r m)这说明投资的风险要大于市场的组合风险，因而E(r j)当然要大于市场组合收率期望值E(r m)。反之若B j 1，则有E(r j)O(I=l，2 n)，(P(B)O，则按概率论中的乘法定理有：P(B)P(A iB)=P(A i)P(B|A i)所以：P(A iB)=P(A i)P(BA i)P(B)按全概率公式得：P(B)=P(A i)P(BA 1)+-P(A N)P(BA N)因此可得P(A iB)的表达式：P(A i)P(B【A i)P(A iB)=(i=1、2、3 N)P(A i)P(BA 1)+P(A N)P(BA N)这一公式即为贝叶斯公式。例：已知某房地产集团投资l O86、 个项目，其中5 项商业项目，3 项写字楼项目，2 项住宅项目，其亏损率分别为1 1 0、1 1 5、1 2 0 需利同报率分别却2 0 1s 1 0，现在想知道如果随意投资遮1 0 个项目的种，并且能盈利，其概率及期望隧报备是多少?设：矗l、翘、A 3 分瓣表示袁鼗、警字搂、往宅顼氇，8 表示投资赢到，则：P(h 1)；5 l O，P(A 2)=3 1 0，P(A 3)=2 1 0P(1 3A 1)=9 l O，P(B|A 2)=1 4 1 5，P(B A 3)=1 9 2 0要计算P(矗llB)、p(矗2 s)、p(A 3lB)按乘法簇理，骞：P A IlB)=P(A I)P(B A 1)87、=P 国)P(A l；B)所以：p(A liB)=P(A L)P(BiA 1)P(B)按全概率公式，得：P 、动态强凌裁(D 即)薅具体及澳竣嚣经济效菔的指标，为项圈决策提供了重臻的不可缺少的依据。限于本文篇幅，本文在鼗缎鼹慰努浮赞方法与最黢分爨等作麓攀分绥，具体鹣经济浮徐方法涛参懿基家建设部标凇定额司与房地产司2 0 0 0 年编写的房地产开发项目经济评价方法。一、项目投资财务评价方案(一)财务译侩据据项翻投资方寮财务评价指标，一般可分两类：一类魑考虑了贴现因豢的动态攒标即考虑了货琢时阕俭值因素的指标，包括净现徨(N P V)、获测指数(P 1)、动态回收期(D P P)、内含报酬率(I R88、 R)等指标。弱一类为非贴现的静态指标，即没毒考虑赞蘑肘阕价值躐索鲍指标，如静态回收期、零蠛攀、资本金摄酬率等。在房地产开发项目的经济评价中一般是以动态指标为主，静态指标为辅。静态指标誊用的誊三类：t、静淼回收期静态鲤收期是攒由项篷投资引起的现垒流入之和到达投菠额时所要的时闻。用公式表示为：lf豫一蕊。R*O正宅0式孛I 为篱每鹩理蠡流八夔O k 为第K 簪的现金流出餐：t 淹静态器牧魏，2、利润率裁溺率莛据矮嚣授燮产生靛鬻l 润憨缀与授瓷颧黥院镶，公 t 为：翻滤率=项8 产生的翻满总额总投资*1 0 0 3、资本金报酬率资本金报酬率是指项目投资产生的利润总额与投入的资本金的比例，公式为t 89、资本金投酗率=项目产生鹊翻润总额投入的赘本金*1 0 0 以上为静态评价指标。下面介绍具有广泛实用价值的动态评价指标。1、净现值净现值(N】玎P R E S E N TV A L U E 缩写N P V)是指某开发房地产项目建成后的未来现金流入的现值与未来现金流出的现值之间的差额。在实际应用中，为便于计算，我们通常取r 1-r 2=r 3 r n-r，理论公式一般简化为：常用确定贴现率有两种：一是参照银行贷款利率，二是企业自行要求的最低报酬率，一般参照房地产行业通行报酬率为基础进行确定。理论上讲，贴现率每年都不尽相同，但在开发经营期间将其稳定在某一数值近似计算，净现值法在日常应用中具有广泛的实90、用价值。2、获利指数获利指数或称现值比率(P R O F I T A B I L I T YI N D E X 缩写P I)是指某拟开发房地产项目建成后的未来现金流入的现值与未来现金流出的现值之间的比率，若获利指数大于1，则项目可行。公式为：隆荽k0 篙=、1舀傩苞丁再3、动态回收期动态回收期(D Y N A M I CP A Y B A C KP E R I O D 缩写D P P)是指考虑贴现因素时，项目所有的投入回收所需要的时间。其表达式如下：以年(项目小的以季度为单位)第K 年底现金流量累计净强值D P P=K 十蒋K+1 年郎当年)的现金流量净现值4、内含报酬率内含报酬率(I N T91、 E R N A LR A T EO FR E T U R N 缩写I R R)是根据项目本身内含报酬率来评价方案优劣的方法。是指投资项目在整个计算期内，各年现金流量崭。脚南。脚悱净现值累计为0 时的贴现率，实际上反映的是项目真实的报酬率。公式为：俐：毫击一轰尚：。内含报酬率计算一般用逐步测试法，可作为接受贷款利率上限。(一)资本有限量方案的决择当同一公司同时对几个项目进行投资评价时，采用不同评价指标可能会出现不同的评价结果。那么如何进行方案决择?首先，我们先要对指标性质有所了解。净现值反映的是项目可望获得的现值净收益，是一个绝对值指标。而获利指数，则是一个相对数指标，是每一元产生的投资效益，92、反映的是投资效率。产生分歧时，投资方案不存在资本限量时，选净现值最大方案，而存在资本限量时，则情况比较复杂。净现值与内含报酬率也存在这种情况，但对于企业来讲，资本不可能存在无限量。这就存在一个在资本有限量情况下方案决策问题，实际也是一个投资组合问题。一般情况，应使投资方案组合净现值之和最大，但具体还要同企业目标与方案风险等其它分析方法综合考虑，常用的决策方法有两种：I、净现值法第一步：计算不同方案的净现值N P V；第二步：接受N P V 0 且单项总投资小于资本限量项目；第三步：将通过的第二步方案，在资本限度内进行各种组合，使组合产生E N P V最大；接受N P V 最大的组合。2、获利指93、数法第一步：计算出各投资方案P I：第二步：接受P I 1 且单项总投资小于资本限量项目；第三步：将通过的第二步方案，在资本限度内进行各种组合，求出备组合的加权平均利润指数；第四步：接受加权平均获利指数最大的组合投资方案。(二)盈亏平衡分析盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析，是通过项目的产出(量)、成本(本)和收益(利)之间的关系来判断项目优劣及盈利能力的一种方法。盈亏平衡分析的关键在于找到平衡点(B R E A K E V E NP O I N T)，一般来讲，在项目产出能力一定的情况下，盈亏平衡点越低，盈利可能性就越大，经营安全性就越好。其保本销量计算公式如下：R,Q=T C即Q=94、T C RQ 为保本销量，T c 为总成本、Q 为销售单价。(三)敏感性分析敏感性分析是研究某些因素发生变化时，对项目财务指标影响的程度，并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分析可以使我们对较为敏感的因素进行仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确性。敏感性因素很多，地价、售价、租金、建安成本、租售期、开发建设周期、贷款利率、贴现率、税率等都可以作为敏感性因素进行分析。在实际的可行性报告中，一般视项目的具体情况对以上所述各因素中的一个或数个作单因素或多因素敏感性分析。所谓单因素敏感性分析是假定其它因素不变，每次中变动一个因素导致项目主要经济评价指标的变化作敏感程度分析。所谓多因素敏感95、性分析是同时分析两个以上相互独立的因素各自变化导致项主要经济评价指标的变化作敏感程度分析。反映敏感程度的指标是敏感系数。敏感系数=目标值变化百分比参数值变动百分比敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，越要谨慎。但在实践的工作中，一般来讲，成本与售价对项目经济效益影响最大。(四)临界点分析临界点分析是项目评价的一个重要方面，它反映的是在预期可接受的投资收益率下，投资方能承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。它是在敏感性分析基础上的进一步分析。二、风险分析在项目技术、财务可行性研究的基础上，还必须对项目进行风险分析。(一)项目的核心风险与项目风险的鉴别风险有多种含义：损失的可能性、损失的概96、率、潜在的损失、潜在损失变化的幅度和范围、财产的灭失与人员的伤亡以及其它的不确定因素。在英文中，风险可译作：r i c k、p e r i l、h a z a r d、c r i s i s、c o n t i n g e n c y 等，风险的含义与不确定性概念密切相关。项目的核心风险是指与项目建设和生产经营管理直接有关的风险，包括完工风险、生产风险、技术风险和部分市场风险。这类风险是项目投资者在项目建设或生产经营过程中无法避免而且必须承担的风险，同时也是投资者应该知道如何去管理和控制的风险。因此项目的核心风险亦称为可控制风险。项目的环境风险是指项目的生产经营由于受到超出企业控制范围的经济环97、境变化的影响而遭受到损失的风险。这类风险企业无法控制，并在很大程度上也无法准确预测，因而项目的环境风险也被称为不可预见风险。项目风险的划分的几种划分方式：(1)按照项目风险的阶段性划分根据项目发展的时间顺序，其风险可以划分为三个阶段：项目建设开发阶段风险、项目试生产阶段风险、项目生产经营阶段风险。在每个阶段里项目的风险都有其不同的特点a7夕弋、夕图2 1 项目融资中的阶段性风险划分对于项目建设开发阶段的风险而言，由于项目在正式建设之前都会有一个教长的预开发阶段，包括项目的规划、可行性研究、工程设计等一系列工作，项目在这一时期带有许多未知和不确定因素，这时期的投资也带有风险投资的性质。项目建设开98、发阶段的风险，是从项目正式动工建设开始计算的。项目动工建设之后，大量的资金投入到购买工程用地、购买工程设备、支付工程施工费用当中，贷款的利息也由于项目还未产生任何收入而计入资本成本。从贷款银行和开发商的角度看，在这一阶段，随着资金的不断投入，项目的风险也随之增加，在开盘前或完工时的某一时点达到或接近最高点。，窀撕临觉堋壮”t d I图2 _ 2 工程合同类型与项目建设期风险(2)矮照顼嚣风险瀚表蕊形式划分按照项目风险在各个阶段的表现形式，可以将风险划分为以下七种基本类型：馆焉最陵、完工菇验、生产最验、市场贰验、金融风陵、竣治菇黢、环缓保护风险。(3)按顼霉菇验静霹控裁靛矮分项目风险，从项翻投资99、者是否能够直接控制的角度，又可以将其划分为两炎：壤强豹核心疑陵；罄矮瓣熬强臻菇陵。A、项目的核心风险B、项目的环境风险凝据兹瑟戆论述，显然，我 3 要豢轰分圣蓐凄嚣麴核心风黢。表2 0 项目的核心风险和环境风险涉及的成本棱心主蟪程墨及辑迂季 绥费、建安工程费、墓藤设蕤赞、公共瓣套设憨费、风险开发间接赞管理费用舔境翦蘩王纛费、链售费题、黠务赞餍风险本文将重点戮绕上表穰示可按锈茬藏零霸黠务费震静管理秘按毒l 震开，成本的不确定性是风险的一种。对项目风险的分析般包括愆性和定量的分析，涉及嚣拿步骤：确定遮用什么标准来测定项目的经济强度。逶过与爨设定熬标准遴零亍毙较，翔叛器秘菇验溺素怼硬嚣经济强发麴影蜒100、程度。(二)风验熬饔量与分辑风险的衡攫，也称风险的估计，是风险管理最重要的部分，也是难度最大的部分。一个已经誓遍梵人镪接受豹瑟麓可以达到攫多释懿鳆方法裁是裂题连续壤率分布的方法来说明：对任何投资而富，预期未来的报酬率分布愈集中，则投资者的J 瑷l l 险就愈小。因就，风除分板又髂概率分辑，剥粥壤率谯来定量磷究各秘不确定因素发生不同幅度变动的概率分布及对方案经济效果的影响，对方案的经济效果馋出菜融穰率接述，从藤对方寨的风险情提 乍戡毙较准确鲍判断。风险的衡量一般用标准麓O 来计算。标准差越小，概率分布越集中，风除程度越低。标准差的计算方法如下：计冀预期报酬攀或期望值：K=P t 术K。计算每神可101、能的结果与预期报酬率的差：第i 种可能结果的离差=K。一K将每组差异平方，再乘以其有关结果发生的概率，然后加总起来，得到的就是概率分布的方差(V a r i a n c e)：方差(O2)=(K i-K)2 神l将方差开方后，我们就可以求出其标准差o：标准差(o)=(K，-K)2 柙。“根据数理统计学原理，在概率分布为正态分布的情况下(如图2 3 所示)，实际报酬率落在预期报酬率1 个标准差范围内的概率有6 8 2 6；实际报酬率落在预期报酬率2 个标准差以及3 个标准差范围内的概率分别为9 5 4 6 和9 9 7 4。图2-3 正态分布的概率范围由于风险表现为投资收益的未来的可能值与期望值102、之间的偏离性，因此，可用投资收益的标准差、标准差系数来测度投资风险的大小。房地产开发项目常用的传统风险分析法有风险调整贴现率法和肯定当量法。风险调整贴现率法其基本思想是对于高风险的项目，采用较高的贴现率去计算净现值，然后再根据净现值法的规则来选择方案。肯定当量法的基本思路是用一个系数把有风险的现金流量调整为无风险的现金流量，然后用无风险的贴现率去计算狰现值，以便利用净现值法规划去判断投资机会的可取程度。风险调整贴现率法是用调整净现值公式中的分母的办法来考虑风险，肯定当量法则是调整净现值公式中的分子的办法来考虑风险，肯定当量法克服了风险调整贴现法夸大远期风险的缺点，但如何确定当量系数则是个困难的103、问题。现代风险分析法包括解析法与模拟法。解析法是指在项目的经济效益指标(如净现值)服从某种典型概率分布(一般为正态分布)的条件下，在已知期望值和标准差的情况下进行风险分析。如已知某项目的净现值服从正态分布，则可以计算出净现值N P V 0 的概率，或者根据经济效益目标的要求，求出大于指定要求的概率。如指定目标的净现值须大于5 0 0 0 万元，即求出净现值N P V 5 0 0 0万元时的概率P。一般而言，解析法适用于解决少数变量情况下一些比较简单的风险分析，当变量较多时，则宜采用蒙特卡罗模拟法。蒙特卡罗模拟法是风险估计常用的一种方法，也叫模拟抽样法是根据随机数列变量值概率分布进行随机抽样，对104、每次抽样数据计算出相应的评价指标，不断重复(模拟次数越多，越接近正确结果)，从而得到评价指标的概率分布，然后再依据概率分布计算在指定要求(如N P V 5 0 0 0 万元)下的概率风险。蒙特卡罗模拟法优点在于可以使不能数学求解，多变量问题得以解决，且结果比按正态分布假设求得的风险更准确可靠，但缺点在于计算过于复杂，一般要求用计算机来完成。因此，在实际工作中，用解析法较多。(-)房地产投资项目风险测度与决择经过科学的分析和预测，总能掌握房地产投资风险的分布规律，尽管它的出现具有随机性。下面我们通过计算房地产投资收益的期望值、方差、标准差、标准差系数进行说明：设A、B 两个房地产投资项目的收益分105、布情况如表2-2 和表2 3。表2 2房地产投资项目A 的收益分布X()P50-2 070 3 01 30 3 01 5O 2 0X()P2 0O 2 01 4O 3 01 00 3 04O 2 0房地产投资收益期望值E(x)为：E(x A)=5 0 2 0+7 X 0 3 0+1 3 X 0 3 0+1 5 X 0 2 0 2 1 0 Er X B)=2 0 0 2 0+1 4 0 3 0+1 0 X 0 3 0+4 X 0 2 0 2 1 2 在本例中，A、B 两个房地产投资项目的期望收益率是不相等的，B 的期望收益率大于A。利用上例的资料，计算A、B 房地产投资项目的方差和标准差。投资收106、益率的方差ox 2 为：盯毛：0 2 0(5 1 0)2+0 3 0(7 1 0)2+0 3 0(1 3 1 0)2+0 2 0(1 5 1 0)2=O 1 5 4 仃轧：0 2 0 X(2 0 1 2)2+0 3 0 X(1 4 一1 2)2+0 3 0 X(1 0 1 2)2+0 2 0(4 1 2)。2=0 2 8 投资收益率的标准差ox 为：o x t=4 0 1 5 4 弓9 2 唧4 02 8=5 2 9 现实中人们往往把投资收益率的标准差作为衡量投资风险大小的工具，在若干个投资项目中，哪个投资项目标准差大，哪个投资风险就大。尽管可以说运用标准差来比较不同投资项目的风险并非不可，但107、必须具备一个前提，即几个不同投资项目的期望收益率是相等的。这是因为投资收益的标准差数值的大小不仅取决于投资收益率的可能值与期望值之间的离差水平，而且也与投资收益率的期望值水平的高低有关。为了正确地对比分析具有不同期望值的房地产投资项目之间的风险程度，就要采用标准差系数。标准差系数通常用一x 表示，它是标准差与期望值之比。随机变量X 的标准差系数为：k：蠢“0 0 利用上例的数据计算A、B 房地产投资项目的标准差系数：3 9 2 1 0 0”，一1 0=3 9 2 0，5 2 9 1 0 0 a 1 2=4 4 0 8 从标准差系数的比较中可以看出，B 投资项目的投资风险大于A 投资项房地产投资108、主体在决策过程中选择投资方案、确定投资项目时，既追求投资的高收益，又期望风险尽可能小。如果在几个投资项目中，有某个投资项目的风险低、收益高，那么在其他条件都相同的情况下，就选定该项目但这种情况在现实中几乎不存在。一般情况是，投资项目的预期收益愈高，其所伴随的风险也越大。前面所举的例子就是如此：B 项目预期收益高于A 而B 项目的投资风险也高于A。在这种情况下，究巍选择预期收益高的项目B，还是选择投资风险低酶璎颡A?没寄被广泛接受豹答寨，一般毳投燹主搭蔻风黢戆态度。莺险鞲搴枣强、风险承受能力大的倾向予按期望值原则进行决策；反之，则按标准麓系数原则决燕。项目的风险来自影响项圈效果的各种因紫和外界环109、境的不确定性。利用敏感牲分叛可以躲道某因素变饿对项目经济指撂的影响程度，但龆无法了解这些因素发艇这样变化的可能性有多大，而概率分析可以作涮这一点。一般情况解析法是我们髫用的方法。在假定投获项目净现值的概率分梅为正态分布的慕础上，通过正淼分布圈象面积计算净现值小予零的概率，来判断项目的风险程液并避行决策。其方法为：第一步、计算麓塑净现德E(N P V)，公式为：oE(弘)E(N P V)：磐O+i o)第二步、计算颈髫的现众流量撂摧差0，公式为：。：砾爵O-i第三步、计算E(N P V)枣子零兹壤率著刿薮顼毽越陵大小帮顼嚣豹可蠡热。g 1 w 1嚣(P y)挂举手 雄瓣2-4 E(黼￥)耩率分奄110、鬻裰据上强，如采麓望净瑰篷相当予顼孽曛金流蠢稼准静倍数为Z。E(N P V)a=1 8 1，则可从正态分布表中，查得正态分柱图像边上尖角僦积对应的百分数，这魏楚顼嚣的净现俊小子零麓额率P b=O。0 3 5 1。由公式Z=E(P N V)o 可知，E(P N V)越大，o 越小，z 值就越大：z 德越大，鳓藏越小，顼酲裁越有袋雩 力。爱之裂缮逡穗爱。第四节资金成本与项目融资风险房地产开发涉及资金数额巨大，开发周期长，因此资金成本控制是房地产开发企业的成本控制的重要方面。在资金成本控制时必须要考察内含报酬率与时间价值。一、资金成本与内含报酬率资金成本，就是公司为了取得与使用资金而付出的代价。它包111、括支付给股东的股利和支付给债权人的利息等。资金成本常用相对数来表示，有时也直接称之为资金成本率。为了叙述方便，我们先定义下列符号：K d=新债的利率一一亦即税前负债资金成本K p=优先股资金成本K s=保留盈余资金成本，它与原有股东的资金成本相同。K e=新普通股的资金成本K a=N 权平均资金成本(W e i g h t e dA v e r a g eC o s to fC a p i t a l，简称W A C C)负债成本(C o s to fD e b t，K d)：税后负债成本等于负债利率与(卜T)的乘积，而T 表示公司的边际税率，用公式表示即：税后负债成本=K d 丰(1-T)如112、果公司采用发放债券的方式取得资金，则负债成本的计算公式应修改为：税后负债成本=K d (卜T)(1 F)其中F 代表为了销售证券(在此为债券)而产生的发行成本占筹资总额的百分比，即筹资费用率。优先股成本(C o s to fP r e f e r r e dS t o c k，K p)优先股的资金成本(简称优先股成本)，等于优先股股利(D p)除以优先股净发行价格(P n)。用公式表示即：优先股成本=K p=D p P n保留盈余成本：保留盈余是公司盈利的一部分，它是属于股东但未以股利的形式发放而保留在公司的资金。保留盈余成本也取决于股东对普通股所要求的必要报酬率(K s)保留盈余成本的计算又113、有3 种方法：(1)资本资产定价模型法；(2)债券收益率加风险溢酬法；(3)股票收益率加成长率法；新普通股(亦即外来权益)成本(C o s to fN e wC o m m o nE q u i t y，用K e表示)因为在发售新普通股时，还会产生发行成本(亦即筹汝费用)，故新发行的普通股权益成本(K e)会高于保留盈余成本(K s)。假定F 为销售新普通股而产生的筹资费用率，则新普通股成本计算如下：K e=D I(P O*(卜F)+g其中P O*(卜F)指当公司出售新股时所收到的每股新股的净价格。加权平均资金成本：就一个企业而言，几乎不可能只使用单一的筹资方式，因此，一个企业的总的资金成本也114、不可能由单一的资金成本确定，而是需要根据各种不同资金所占的比重一一即资本结构(C a p i t a lS t r u c t u r e)来确定，这就是通常所称的加权平均资金成本(W e i g h t e dA v e r a g eC o s to fC a p i t a l)的概念。加权平均资金成本可用下式计算：R A C C=K a=E(W i*K i)式中：K a=力N 权平均资金成本；w i；第i 种长期资金在公司全部长期资金中所占的比重K i=第i 种长期资金的资金成本如果一个公司的全部长期资金由负债、优先股和普通股构成，则上式可改写为：K a=W d*K d*(卜T)+W 115、p*K p+W s*K s边际资金成本(M a r g i n a lC o s t o fC a p i t a l，简称M C C)，是指公司新增$l的资金所需负担的成本。由于一个企业无法以某一固定的资金成本来筹措无限的资金，因此，当其筹措的资金超过某一特定限度，其边际资金成本就会增加。企业在不提高资金成本的条件下可筹措到的新资金限度，我们称之为突破点(B r e a kP o i n t)。一般而言，突破点的计算可运用下列公式：突破点=可用某一特定成本筹措到的某种资金的限额该种资金在资本结构中所占的比重因此我们可以据而推知，在一张边际资金成本表中，可能会出现很多的突破点，当突破点的数目趋116、于无穷大时，由这些突破点所构成的边际资金成本线自特定的融资规模起，将演变为持续不断的上涨状态。当然企业也不可能无限的进行融资，这些突破点实际就是企业进行项目选择与融资的上限。二、项目融资风险及杠杆作用为了衡量营业杠杆作用的大小，人们通常把息前税前盈余的变动率相当于销售量变动率的倍数，或者说息前税前盈余随着销售量的变动而发生变动的程度，称为营业杠杆系数(D e g r e eo fO p e r a t i n g，简称为D O L，又译为营业杠杆程度)。其计算公式是：D O L=息前税前盈余变动百分比销售量变动百分比=(矗l 湛I l E B I T)(A Q 餐)戏中：E B I T=变动前117、的息前税前盈余AE B I T=慰藩程 l 蓼短余变动额q=变动前的销售爨A 铲镁售璺懿变动凝公司的营业杠杆系数越大，其销售量(颧)就越接近于盈亏平衡点，因而其桎程到薤窝疑验逛裁越大(在镑售量处于盈亏乎錾状懑时，D O L 达到畿大蓬，姥时若销售量稍有增加，公司就可获得擞利；但若销售激稍有减少，公司也就出现亏损)；超反，公司懿觜业攫籽系数越，j、，其销售量(颡)越过盈亏平衡点就越多，此时杠杆利益就会越小(销售增加所导致的盈余增加的幅度减小)，且风险就越小(销餐减少所磐致豹擞亏减少也越小)；特别盼，当营姓杠杆系数接近l(但大于1)时，其患前税前蕊余将返到最大值，而公司的风险将降麓最小。一般丽蠢，118、有效豹营业糕籽系数(即销袋量高予盈亏乎赫点时的赞业枉楞系数)之值在(1，一)之间。第三章房地产开发企业的成本控制的措旌第一节选立项阶段的成本控制措旌项目的确立是成本控制的前提，一个项目只有可行然后才谈得上成本控制，团此选立项阶段的可行性分析和成本测算是至关重要的。房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利，进行成本控制的根本目的是要取得经济效益。因此在选立项时就必须要对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险，这也是管理会计的重要内容。根据以往实践经验，选立项阶段的主要要做好项目可行性经济指标、成本估算、利润测箅、现金流安排以及有关风险的敏感性分析等几个方面工作。项目可行119、性经济指标是房地产开发企业进行项目决策时重要依据。在财务上对开发项目的可行性经济指标主要有以下两项：(1)核心指标：包括内部收益率、销售净利率；(2)参考指标：总投资回报率、销售毛利率、获利指数、资金峰值比例、地价支付贴现比、启动资金获利倍数等(跗录2 表1)。房地产市场是不完全竞争市场，房地产开发企业在对收入与成本分析时，相对来讲收入的不确定性可能大一些，对于成本来讲，如材料费用，尽管也会随市场波动，但相对来讲可能小些。对开发项目可行性进行成本相对准确的估算，不仅对于项目可行性研究十分重要，而且对于成本控制也十分重要，把成本控制由事后控制做到事前控制。在成本估算时，按会计分类尽可能的进行细化120、，(附录2 表2)使以后在成本控制时能够有的放矢。在此要说明的是，财务人员及审算人员不仅要了解历史数据，同时要随时了解市场材料及工程造价的最新动态，这样才可能估算准确。利润来自于收入与成本之差，估算了成本之后，要对收入进行预测，是否可以去做，有时企业要同时面对几个项目进行比较(附录2 表3)。在做好成本与利润测算后，如何做好现金流，安排好资金链对房地产开发企业也十分重要。房地产开发企业是资本密集型企业，房地产企业发展到今天不仅有大鱼吃小鱼，也有快鱼吃慢鱼，但是否能吃得下是个很重要的问题。同样一个项目假定总投资1 个亿，在其它条件都相同的情况下，-用自有资金3 5 0 0 万与5 0 0 0 万121、去做，两者的资金利用率是不同，前者的资金利用率相对较高，后者的资金利用率则相对较低；开发企业要想快速发展，一般会尽可能地提高资金利用率，但与此同时风险也在不断加大，因此如何把握好风险与资金利用率之间的度是房地产企业在决策时需要考虑的重要问题。同样一个项目，不同的企业因为其信用、融资能力的不同而造成成本与风险是不相同。因此要根据企业自身的特点和把控风险能力的不同，合理安排好风险与资金利用率之间的平衡，安排好资金链(附录2 表4)。敏感性分析也是房地产开发企业在决策时需要研究的重要问题，敏感性分析可以使我们对较为敏感的因素进行仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确性。在实际的可行性报告中，一般视122、项目的具体情况对各因素中的一个或数个作单因素或多因素敏感性分析(附录2 表5)。选立项阶段的可行性研究，实质是把成本及风险的控制放在事前，使在工作中对项目的投资成本总额、投资风险等把控做到心中有数，一旦项目可行且实施，使之能够有的放矢开展工作。第二节设计阶段的成本控制措施降低建筑安装成本，首先要搞好设计阶段的投资控制。有资料表明，初步设计阶段影响投资的可能性是7 5 9 5，技术设计影响投资的可能性是3 5 一7 5，施工图设计阶段影响投资的可能性是2 5 一3 5，而到了施工阶段，影响工程造价的可能性已经只有1 0。由此看来，控制工程造价的关键在于设计阶段。因此影响建设项目投资成本控制的主要123、阶段是设计阶段，设计阶段是投资成本控制的关键环节。建设项目设计的节约是最大的节约，认真做好设计阶段投资控制对控制建设项目投资至关重要，是控制建设项目投资的根本所在。一份好的设计方案，不仅要取得良好的社会效益，还应具有经济的合理性。长期以来，建设单位普遍对建设项目的设计阶段重视不够，较少过问设计方案的经济合理性，致使一些设计项目的设计质量不高。搞规划的专门只管催设计山图，很少去管没讨在经济上是否合理，山现设计过于保守，或为超进度各专业不配套或出现矛盾，不交图的现象，其结果带到了施工阶段，施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜。近年来，这种现象虽然有所改进，但往往把控制建安工程造价的主要精力放在施124、工阶段审核施工图概算、合理编制工程标底和结算建安工程价款，算细帐上。这样做尽管也有效果，但毕竟是“亡羊补牢”，事倍功半。要有效地控制建安成本，就要坚决地把工作重点转到建设前期阶段上来，尤其要抓住设计这个关键阶段，未雨稠缪，以取得事半功倍的效果。由于施工阶段是“按图施工”，在施工阶段所进行的投资成本控制并不是控制工程成本，而是控制施工中可能增加的新的工程费用，实际决定工程项目投资多少，在设计阶段就已确定。把全面造价管理工作的关键放在设计阶段，未雨绸缪，可以取得事半功倍的效果。因此建设单位应以对建安成本影响最大的设计阶段为关键环节，注意以下四个方面：一、实行方案设计和工程设计招投标制度在市场经济的125、今天，建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作，以达到控制成本的作用。首先要通过设计招标来选择设计单位，必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托，如一个好的项目，如果完全委托或全部由境外设计，则设计费用本身会相当高，可以将方案进行招标，中标的方案在扩初、深化及施工图设计时可以在再组织进行招标或委托。二、加强技术沟通、实行限额设计设计工作是一项政策性、技术性、综合性非常强的工作，项目设计的优劣，将直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，同样也决定项目建成以后的使用价值和经济效益。因此，要求设计单位在工程设计中，推行限额设计。126、凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，技术与经济相结合用数据说话，在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应：要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计；各专业设计要遵循建筑模数，建筑标准，设计规范、技术规定等进行设计，在保证项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和旌工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。在设计招标中应明确要求设计方提供真实的设计概算指标，特别是结构数据，如含筋量、砼量等，以方便对结构设计的造价127、比较。此外，设计者在设计过程中应承担设计技术经济责任，以该责任约束设计行为和设计成果，把握两个标准：即功能(质量)标准和价值标准，做到二者协调一致。在设计技术经济分析问题上必须扭转设计完成后算总帐、“功能决定造价”、而造价只起消极作用“反映”的传统倾向。建设单位应为设计单位实行限额设计和和技术经济责任制提出要求并为之创造外部条件。例如：某市地铁平台小区设计就是一个典型的例子。该小区为经济适用住房，市政府定价4 0 0 0 元M 2。土地费用9 亿元，折合1 8 0 0 元M z，建安成本只有1 4 0 0 元M 2 基于这种情况，住宅实行限额设计，但由于时间紧迫，设计单位并未认真执行限额设计，128、而图纸尚未出齐，就仓促开工，致使图纸设计十分保守的问题没能及时解决，经过业主与设计单位四次交换意见，设计单位同意修改时，施工己到地上3 层，应修改的重点部分已被埋入地下，损失两千多万。尽管如此，三层以上部分进行修改，每平方米降低2 1 5 7 元，8 栋楼节约4 3 2 3 4 万元，但远远没有达到限额的指标。进行设计招标，推行限额设计，是设计阶段控制工程造价的有效手段。实行设计招标，可多方面择优选择设计方案。通过设计招标竞争，对提高设计质量，最大限度地减少设计变更，缩短设计周期，提高设计概算和施工图预算的准确性，防止“三超”(概算超估算、预算超概算、结算超预算1，具有重要的实际意义。将限额设129、计贯穿于项目设计的全过程，从投资决策开始根据投资估算设立目标限额，到初步设计以概算确定最高限额，直至项目实施的施工图设计阶段重点控制工程量，达到合理使用人力、物力、财力，提高资金的使用价值，进而提高投资效益。为此，概预算工作不仅要反映设计，计算工程造价，更要能主动地影响设计，优化设计，并且发挥控制工程造价、促进合理使用资金的作用。因而在工程设计阶段做好技术与经济的统一是全面造价管理的首要环节。因此，应加强在初步设计阶段造价管理人员和设计人员的沟通和配合。在这一阶段图纸的设计深度有限，造价管理人员应充分与设计师沟通，以尽可能更多了解设计方案的有关技术问题和处理措施，运用科学的理论与方法，就所要决130、策的问鼷(如方案设计、设备选型、建设标准等)进行定性和定量的分析评价，在满足所要求达到的产品功能或使用功能的前提下，计算出最合理的工程造价。三、大力开展价值工程方法的应用在众多的项目成本控制方法中，价值工程是一种贯穿于整个项目设计阶段各个环节的系统控制方法。价值工程是一门技术与经济相结合的现代化管理科学，它主要是以功能分析为中心，使产品达到适当的价值，用最低的成本来实现其必要功能的一项有组织的活动。在价值工程中，价值=产品效用，生产成本，在这里也可以看出成本是相对于产品效用和价值的。由于价值工程扩大了成本控制的工作范围，涉及到控制项目的寿命周期费用，所以要对工程设计的技术经济的合理性、科学性及131、工程价值进行仔细地分析、研究，探索各施工阶段有无改进的可能性，分析功能与成本的关系，提高项目的价值系数；同时通过价值分析来发现并消除工程设计中的不必要的功能，达到降低成本、降低投资的目的。价值工程是在保证项目质量与市场竞争力的前提基础上充分应用成本控制的节约原则，节约人力、物力、财力的消耗，以达到降低项目成本的目的。设计单位在技术经济分析中应大力开展价值工程方法的应用。价值工程是分析产品功能和成本的关系，力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种有组织的活动和管理方法，以获得最佳综合效益。在价值工程中，价值定义为：价值=总功能总成本(价值是指单位费用所获得地效用)。一般来说，提高产品132、价值的途径有五种：一是提高功能，降低成本，这是最理想的途径；二是功能不变，降低成本；三是成本不变，提高功能；四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低；五是成本略有上升，但带来功能大幅度提高。价值工程的主要特点是以使用者的功能需求为出发点，对所研究对象进行功能分析，并系统研究功能与成本之间的关系。它可以使设计工作做到功能与造价的统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。四、加强设计出图前的审核工作加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高133、设计质量，避免设计的不足带到施工阶段。例如某小区1 7 栋超高层住宅，由于地基承载力差，采用桩基，3 0 多米长的预制方桩和管桩在地上1 0 米左右就打不下去了，由于桩的布点太密(每米1 根，一个楼座1 0 0 0 多根)，造成1 米左右的涌土，清理涌土和截桩又增加了造价，总计桩基成本折合建筑面积2 0 0 元M 2，5 0 万平米住宅就增加了1 个亿的造价。而另一个小区的1 7 栋高层住宅在设计时吸取前面的教训，经过论证和研究，采用C F G 桩复合地基，造价总计折合建筑面积5 0 元M 2，大大降低了建安工程成本。前面所列举的地铁平台小区的例子也说明，变更发现解决越早，损失越小，反之，损失134、就越大。第三节基建阶段的成本控制措施一、严格按照基建程序办事按基建程序办事，就是要遵循工程建设的客观规律办事，它是多年来基本建设正反两方面经验的科学总结。要合理安排开工顺序和提高交用标准。安排建设项目开工的同时，要考虑附属配套项目也能同步交用及室外工程、大市政条件能满足使用要求，杜绝或减少l 临时水、电、气、热等各项过渡性措施费的支出，要做好工程设计变更和临时过渡工程的器材回收、保管、变价处理及周转使用工作，临时水、电、热费用的收缴工作应实行责任制，防止资金流失和违纪问题的发生，减少成本损失。竣工工程应提高交用标准，验收中提出的各类问题，应区分责任，严格控制工程移交时的一次性支出，工程完工后再135、发生费用原则上应由责任方负责，违背客观规律，必然造成少、慢、差、费，这已被无数的事实所证明。然而，在今天仍有许多工程在违背这个原则。凡属这类工程的特点是“三边”，即边设计、边出图、边施工。边干边改，造成极大的浪费。某排演场综合楼工程甚至还没出图，旖工单位就已进场开挖土方，施工中不算洽商，修改图就有1 0 0 0 多张。许多楼房已竣工，由于种种原因水、电、气、热没有正式接通，只好采取临时措施，待正式管线接通后再拆除。这一建一拆，无形中造成巨大的浪费，增加了建安工程成本。二、抓好三通一平建设，做好土方平衡在项目获取的谈判以后，往往在地价以外，还会出现较多的大配套费用，如拆迁补偿费、水电气资源费等。136、如果有可能，在谈判获取项目时，要充分了解该地块的市政情况，并应该尽量争取条件和政策，将这些如果发生就将形成巨额成本的项目控制在最低程度上。“三通一平”工程一般工期较短，也没有复杂的质量要求，可以采用市场价格，实行总价招标。在制定新开发区规划红线以外的施工水源、电源及道路方案时，要结合工程的管线及道路的设计，合理确定。“三通”方案应兼顾近期开工及中期、后期开工的工程，控制“三通”设施的数量，提高设施的使用率，避免重复拆搭，减少费用的支出。应将控制场平土方费用作为控制三通一平的投资重点。新开发区场平土方应于正式开工前一次完成。大型场平土方应由勘测单位进行勘测确定数量并实行招投标，以将费用控制在最低137、范围。建安施工单位进场后，应对开发区施工现场进行划分，落实承包责任制。施工区域内的工程土方及建筑渣土、生活垃圾应由总包单位负责，不应重复发生费用。十五年前某公司开发的某小区发生的土方费用，近乎填个昆明湖，理应引起足够的重视。然而，在近几年开发的另一小区，类似的情况仍在发生。这个小区的部分土地为某砖厂的窑坑，有关部门开工前就提出应与正式工程相结合一次处理完毕，但并没有引起足够的重视，结果坑内填满小区外部拉来的垃圾和渣土，甚至堆积如山，造成不仅小区内的土方需要外运，而且这些窑坑上的渣土和垃圾还要重新挖出运走，并重新处理窑坑基底。每个窑坑的处理费用需几百万甚至上千万不等。三、严格实行招投标制度积极引138、进市场机制和竞争机制，在承发包上实行招投标，是全面造价管理工作的重点。把竞争机制引入全面造价管理，在相对平等的条件下进行招标承包，择优选择工程承包公司、设计单位、施工单位和材料设备供应单位。实践证明，引入市场机制，实行工程招标投标，推行公平、公正、公开竞争，是降低工程造价、缩短建设工期、保证工程质量的有效措旋。同时，还是实现优胜劣汰、选择理想的建筑企业作为合作伙伴、杜绝承发包领域的腐败行为的有效手段。新开工程应按基建程序办事，引进竞争机制，严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同价及合理工期。具备工程招标的基本条件是：工程已列入本年度139、开工计划，建设投资已落实，办理了工程建设许可证，施工现场已达到三通一平，施工图纸已经出齐并已审定，开工后可连续施工。工程招标应采取公开招标或邀请招标，杜绝议标或变相议标。实践证明，凡先开后议的工程多半都久议一两个月以上，且投标价均超过标底价1 0 以上，最多的超出6 5。工程招书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口项目。要编制好标底，有条件的单位应尽量自行编制。工程标底要认真进行自审和复审，确保标底质量，把工程标底控制在合理造价的下限。应重点审查造价水平的合理性及是否控制在设计概算造价之内。中标后及时签订工程合同，合同条款应严谨、细致，尽量减少甲乙双方的扯皮现象140、，使工程得以顺利进行。合同工期应合理确定，不应盲目的缩短工期，否则虽然增N T 造价，也会因种种原因未能按时竣工交用而造成不必要的损失。圆、严抓施工阶段的投资成本控制施Z 阶段投瓷成本控髑静关键，一燕合理按稍工程褒蔓，=是严格审核承包商的索赔要求，三是搞好材料设备的加工订货。工程变更包括设计变更、施工条俘变受、遘度计麓交簧鞠工程矮鼙交簧，这些变更主要由建设擎位芎|怒。控翻施工变更的关键在于建设单位自我约束，按洽商变更程序办事。应建立工程洽商签证管毽黎度，鞠确工程、霰算等有关帮门、畜关天虽静寝疆、分互及歇黉，确保洽商签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。洽商变羹后应根据合同规定及对办理增减颈算，率141、棱痤严格执嚣霾家定额及有关筑定，缀办久虽不褥疆意交遗。对于承包商的索贻要求的处理，则应按合同办事，加强对索赔资料的审查，强调鲶理素赔豹及薅臻，燕台疆觅瞧，尽量减少索赔巢发生，淤免索戆凝过大霉 莛投赘失控。预算人员要广泛辫握建材行情，严格按有关规定做好材料限价工作，合纛控利徐夔东乎。对藏工攀整蠡嚣采赡熬毒季粒，震予指定徐范围懿，是监餐藤量，不干预订货。属于指导价范围的，应实行“适当参与(不包办代替)，推檬厂家(不据定厂家)，簸餐痰蘩(采魏壤量款主要责任嚣是藏王攀控)及舍理辍徐(不鼹不顾产晶质量的片面压价)”的原则，设备采购实行招投标，确保质优价廉。孤、加强竣工结算的审核工作忍结舞工程必须按设计霆142、纸及合慰裁定全部究成，要蠢竣工骏收单，魏有愿颁应在验收单中淀明，结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减帐的清矬，重点擞好毒孝糕价差及竣工调徐的审定王l 乍。零棱时应与原捃撩文 牛辩照，足原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技搂费、提菊奖、优质奖等枢关费用，认真灾行结算认真实行结算复审制度及工程鼷款会签制度，确保结算质量。从以上分辑可以看出，降低建安工穰成本大寿可为，任重遂远。睫麓地出让方式、拆迁方式的变化，加之建设单位自身资金压力等等，加强建设项目投资控制，降低建安工程成本是开发企业鲍滥务之惫，必须抓紧抓好才能馒企业莅当今激烈竞争的市场经济大潮激流勇进。第143、四节设置合理的项目管理组织架构设置合理的项目管理组织架构是进行全员控制，实行目标管理、正确处理责权利原则、节约原则等的各项原则的核心所在。房地产企业的工程项目管理模式有很多种，但极大提高绩效，又能将成本控制丁作做到很好的尚不多见。在市场经济体制下，纵观国内房地产市场，死彘、烂盘现象突出，究其原因发现，除了市场营销、设计方案方面的原因外，现场项目管理不善造成成本增加继而引起售价居高不下也是引起房屋积压的主要原因之一，在需求呈弹性增长的楼市面前，摸索出一条成功的工程项目管理模式，不仅是工程管理人员的任务，更应是开发商的当务之急，下面介绍几种常见的项目管理模式。工程项目管理在管理领域是一个值得研究的144、永恒的课题，尤其国内房地产企业，工程管理总有不尽如人意之处。成本控制与工期控制的矛盾，规范化管理与办事效率的冲突，管理成本与工程质量的关系，施工阶段管理和后期入住维修的关联等无一不是困扰开发商的难题，很少有房产商能完全解决这些矛盾。(1)、常规单一项目管理模式房地产项目具有周期长、投资大、风险高等特点，相对应成立相关控制部门财务部、前期开发部(项目拓展部)、工程部、销售部，管理架构如图3 1 所不：图3-1 常规单一项目管理架构常规情况下单一项目操作的房地产企业的架构图，显然属于职能制式的组织机构形式，有的公司将前期开发部的职能并入工程部，不另设前期开发部；也有将销售外包的做法，但基本应归为一145、类。在这种类型的项目操作模式中，工程部的职能是显而易见的，必须兼各材料供应(含甲供料、甲控乙供等材料)、施工招投标、现场技术及事务协调、图纸会审和方案优化、预决算、施工签证等多项职能，甚至要包揽前期手续和施工过程中一些配套手续的办理。公司人员一般为1 0 至1 5 人，部门基本设置是以一名经理加一至二名职员组成，这种运作模式的优点是人员精练、办事效率高，指挥及时，但缺点是随意性大，过分依赖个人素质而非制度，因而难以规范化和专业化，在降低管理费用的同时无法保证工程质量和成本的有效控制，往往得不偿失，同时对企业各级管理者的知识面和工作能力往往要求过高，需要由其处理大量的各种事务，因而容易形成管理漏146、洞。职能制的其他缺陷可能会由于人数和企业规模较小、手续简单等原因而规避。(2)、常规多项目操作的两种情形A、工程部下辖项目组图3-2 工程部下辖项目组管理架构该架构同样属于职能制式的项目管理架构，各项目组的职能就是工程部总职能的拆分，显然比之于单一项目模式，职能有所减少。项目组只负责(建设规划部门核准用以界定项目范围的)红线内各项事务(包括工程量、技术、配套、资料等)，其他职能如前后期手续办理、预决算、方案优化等职能则由与工程部平行的其他部门办理。这种模式的优点是重点突出、针对性强，容易形成专业化优势，但缺点是管理面窄，一二线部门之间相互牵制现象严重，服务跟不上现场，令出多头，容易引起工期的延147、误和费用的索赔，而工期延误和成本失控往往是制约房地产企业赢得竞争优势的主要原因之一。B、项目公司帝0项目公司制不同于前一种项目组制模式，项目公司直接受总经理层领导，与总公司的各部室平行，是典型的职能式管理，有些项目公司在财务上进行独立核算。项目公司一般要自负盈亏，因此内部建制齐全，具有一定的独立性。项目公司具有灵活性强、效率高等特点，但在决策方面存在自主经营与上级控制的矛盾，另外难以形成信息共享，存在信息资源浪费现象。就项目公司内部架构而言，同于单一项目常规设置模式。另一种值得推广的模式是大项目部制，大项目部制是介于项目组和项目公司之间的一种管理模式，它有效地规避了前两者的一些缺陷，管理模式如148、架构图3 3 所示。C、项目经理部的架构与建制项目经理部的定位项目经理部应作为公司的产品制造中心和建造成本控制中心，是公司的一个部门级的非常设机构，既游离于公司各二线职能部门之外，又充分体现各职能部门、各业务口的总控目标，并对各职能部门提出配套要求，同时作为项目的总协调和总牵头跟踪各部门在本项目上的进展情况，以资公司进行正确的决策，销售部及营销不应并入项目经理部。项目经理部的定岗定编及其总经理的任职资格项目经理部一般由“一1 3 人组成，其中项目总经理1 人，助理1 人，工程组4 5 人(土建2 3 人，水暖1 人，电气1 人)，设计审算组三人(建筑1 人，士建预算1 人，安装预算1 人)，后149、勤组2 3 人(文档资料计划1 人，报批报建手续1 人)。项目总经理，必须是在房地产行业从业五年以上的技术或管理类人才，有极强的工作责任心，很好的职业道德和服务意识，对房地产项目进展各阶段有足够的概念，具有较好的亲和力，有强烈的计划管理意识和能力，善思考，能创新，独立主持过项目开发累计达1 5 万m 2 以上。编制的经济合理性一般而言，管理成本不应超过纯利润的7，以项目经理部年管理费用1 3 0万元计，则要求其开发项目的纯利润达3 7 1 4 万元，综合考虑公司其他部门为项目付出劳动应分摊的合理成本为1 3 0 万元，总计2 6 0 万元，按1 0 的纯利润率，以均价5 0 0 0 元m 2 150、计，则纯利润为5 0 0 元m 2。则折算成开发面积为7 5，0 0 0 m：，即1 1 1 3 人的项目经理部年开发1 0 0，0 0 0 m 2，并竣工均价为5 0 0 0 元m 2 纯利率1 0 的规模为7 5，O O O m 2 以上的项目是经济的，即人均管理面积为6 0 0 0 m 2 并按此增减人员。职责划分与职权界定a 工期管理财务部根据利润指标和年度结算目标，排出公司二至三年总体计划，包括新项目开拓、设计、建设等总控进度。项目拓展部根据总体计划落实项目和地块，并抓紧打理各项手续，实际进度应与计划相对照每周跟踪并反馈给财务部、设计部、项目经理部。设计部根据总体计划的要求，安排设计151、院的招投标和委托设计并协助提供项目拓展部办理手续所需的各项文件，计划亦每周跟进并反馈给财务部、项目拓展部、项目经理部。项目经理部根据总体进度计划要求，前期负责提示项目拓展部和设计部按计划完成相应工作，具备开工条件时应已办理完施工单位招投标，并严格执行建设工期计划，不得任意推延。闰3-3 大项厨部制管理架构工程质量的控制由项目部、监理公讨和物妣公司共同把关，各有侧篷。项目藩总漭调，荠对公司慧受责，麓理公霉辩结构安全除段蓬熹怒荧，并参与方案臻化、施工组织设计的审核、现场材料检骏及分部分项工程验收等国家规定的工作，兹韭公霹疆蓠奔A 篮臻互露，辩影翡骚黪亵镬趱珐麓约分部分矮(翔茨承、门窑、粉刷等)工程152、隧点把关。这样既避免了多头和交叉管理给自身带来的矛盾，又防壹霞鹣嚣造成藏王摹稼嚣菠逶扶。魏数公司分入整理鹣好娃是不吉瑟唆戆，透为物业公司饱尝客户投诉之苦，深切地知道问题多发部位及控制点，能事先有效地重点蠢羧，弱瓣奎予攀孛控铡避美，嚣期维骖熬锐藏，淹开发襄嚣魏数公司节嚣了支出，也降低了客户投诉率，对于物业和开发商来说是一件澈赢的举措，理论土漭，客户投诱攀因趣零无疆翳魍。因为终为物业公甏参与鉴骥懿建筑，一旦发现质量问题，他们会在第一时间修复，否则受到损害的将是物妣公司自身；然而强暴豹避公司不分入整理，出予立场和燕度豹关系，赘决闯题豹速度拳力度会遇异，这点是不誊自明的。在顼强癌动伊始，应对顼释经理实153、行竞争上爨，以保证项髫操作媳成功率，质量和技术可引入临聘人员，方面缀验丰富且责任心强，另一方面对正式员工能起帮教积健避终霜，也引入了竞争机制。备种项目管理模式对照袭：i 管理模式优点缺点适用范爵e 顼匿缀涮针对往强管理嚣窄多矮嚣搡终专业化多头领导，相互牵制项目公司效率高随意性大单一、多项日操作规范化、专业化程度低大项目部制灵活性强多头顿导多项茸操作专业化、规范化责任明晰、突出主次廉洁、高效上海某上市房地产集团公司是中国最早从事房地产投资的企业之一，在市区黄金地段开发多个项目，并采用项目公司制管理模式(即本文常规多项目管理模式B)，每公司设置1 0 至1 5 人，由于人员少，要求一专多能，但全要154、管往往全管不好，再加上企业机制自身的弊端，质量勉强合格，因工期拖延、现场投资控制不力和其他个人人为原因，多层毛坯建安成本高达1 6 0 0 元，M 2，同类正常成本为8 5 0 至1 1 0 0 之间，高成本必然导致高售价，否则帐面明亏，但在价格弹性与市场游戏规则的作用下注定了房产的积压成为必然，积压又会导致成本的增大，如此恶性循环，前年年中财务报表帐面盈利仅一分钱。与上述情况不同的国内另一著名的房地产集团，在深圳、北京一 海等十多个城市开发了系列经典楼盘，一直保持着稳健持续增长的态势，历年来每年均获得配股资格，综观其发展历程，很值得人深思。该公司关于工程项目管理的发展历程经历了项目组和大项目155、部制两个阶段，在项目组模式里，成本得到一定程度的控制，但二线部门对现场的不敏感造成了材料供应和总工期的拖延，并因此引起施工单位的索赔。例如某花园项目东四区外墙腻子总价款为2 万元，限价时预算部考虑控制成本，反复比较才定价，但却拖延了2 0 天工期并因此引起4 万元的费用索赔，该公司在上海开发的项目也曾因塑钢窗而拖延了一个月，这次的责任部门是设计部。工程质量的投诉也是困绕该公司的大事，虽然目前工程质量管理已步入正轨，但前期遗留的质量问题一直在处理中。这家公司现在工程管理模式采用大项目部制，由于设计、审算人员的充实和责任的层层落实，推诿现象得到了彻底控制，同时分权制度保证了队伍的廉洁和成本的有效控156、制，从架构上看，大项目部综台了职能制和矩阵制的优点，项目部和其他职能部门一样是按职能块划分的，项目部内部各岗位与设计、预算等部门又构成矩阵式管理模式。大项目部制的优点是适应性、灵活性强，工作效率高，专业性、规范化程度高，部门管理者的专业技能次重于人际技能和概念技能，有效地减轻了领导的工作负担，使其有所为有所不为：又因为分工协作，各有侧重，使多头领导等负面影响降到晟低程度。从上述案例可看出，大项目部制对于多项目操作而言不失为一种行之有效的工程项目管理模式，设计和预算人员的下放，既使产品设计同时满足市场需求和现场进度，又使成本随时处于受控状态，避免了因二线部门由于对现场的不了解或时间太久难以追溯而157、造成成本失控；工程部成为二线研究机构更是一项创举，对于新材料、新工艺、新技术的不断探索，为企业赢得竞争优势提供了必然保证；招投标机制又从制度上解决了成本控制和养廉问题，随着市场经济的不断发展，大项目部制已越来越受到些大型房地产开发商的青睐，同时也为他们带来更多的受益。第五节进行技术创新，优选法合理调整施工工艺进行技术创新，将数学中的优选法运用到项目施工工艺中，可以缩短线路流程和工期。房地产项目的建设，从开工到交竣，要经历室内和室外两个部分的整体施工，室外总体工程完工是竣工入住的前提条件。室外总体工程，通常指室外雨污水、道路、四大市政管线(水、电、煤、话)工程、停车场、绿化和景观等扫尾工程，其旌158、工过程既繁杂又琐碎。从各工种的配套协调看，涉及土建、煤气、电话、电缆、下水等专业或管线；从进度和工期安排看，受制于室外施工条件的成熟程度，一般要长达数月；从技术角度看，既有各自的技术要求，又要注意管线间的相互避让，而无法避让时的特殊技术处理则尤其关键。因此施工单位将这部分工程集中安排在主体结构封顶，脚手架拆除之后进行，总体工程完工时，居民也就可以入住了。由此可以看出，室外总体工程往往处在施工的关键线路上。如果能使室外总体工程部分或全部地处在非关键线路上，就能极大地缩短施工工期，缩短施工工期的重大意义是显而易见的，无论开发商的资金来源是融资还是自有资金，都能加快资金周转，节省投资，同时还有利于及159、时改变投资策略和方向，规避市场风险。基于这个出发点，我们提出了总体工程分段前置施工法，实践证明，这种方法是行之有效的。下面就从总体工程施工的常规方法入手，分析它的工艺特点，并重点介绍分段前置法的操作过程。(D 总体工程常规施工法室外总体工程一般始于下水道铺设，施工条件是否成熟至关重要，直接影响到室外工程的开展和工期。按照常规施工法，必须等脚手架拆落后，场地清理出一定操作面后方能铺设下水道，如果主体工程由于种种主客观原因(甲方临时变更、外墙涂料未刷、连续降雨等)无法收工落架，则总体工程的施工只能后延，若要提前介入，就必须采取脚手架加固等措施，既增加了成本，也不很安全，还会影响其他工序。下水道铺设160、基本完工后，四大市政管线才能陆续进场施工，因为下水管是重力管，无法对其他管线进行避让，所以必须先期施工。假设按照水、煤、话、电的顺序次第入场施工的话，敷设上水管时，必须先翻挖下水道回土后多余的堆在其位置上的土方，而其后进场的管线公司又得重复翻挖前两根管线的多余土方，如此反复直至管线全部铺完。有时甲方为赶进度，往往在下水管覆土前就请进四大公司，那么不断重复翻挖的土方量就更大了。这些土方一时是无法清运出场的，其原因有三：首先施工单位为赶进度，无暇专门抽调人力、物力去为市政管线公司施工清土腾场；其次施工单位出于土方平衡需要，必须准确计算出应予清出工地的土方量；再次场地内或管线刚铺好尚未覆土，或覆土后161、尚未夯实难以承压，或场内无车辆进出道路(挖管沟时需暂断)等诸多原因使挖机等机械设备无法进场清土。基于此，旌工单位往往要克服许多困难，在各施工单位交叉施工期间，甲方管理人员必须不断协调各方面关系和应付可能出现的意外，工作量较大且难度颇高：同时对于施工过程中存在的土方重复翻挖、脚手架加固等客观实际情况，甲方必然要支付相应的费用。当所有管线全部铺设完毕后，就开始整挖路基、铺垫层浇筑砼路面、修停车场、进行绿化施工。由此可以看出，前面各工序的延误必须引起总工期的拖延，工艺流程如图3 4：图3-4 工艺流程(2)总体工程分段前置施工法由于常规施工法具有重复工作量大、受制性强、难于管理的特点，因此经过不断探162、索，我们推出了总体工程分段前置施工法，并首次将该方法应用于某工地新二区标三段作试点，结果非常成功。总体工程分段前置法的基本要领是：将下水道铺设前置，道路施工分两次进行，其他配套工程与主体结构紧密结合、有机穿插，从而达到节约成本，缩短工期的目的。其具体内容是：主体工程开工后不久，基础验收并回填后尚未立脚手架时，安排施工单位先整路基(下挖至设计道路标高以下3 0 0 m m 左右，以设计道路的垫层和砼面层的总厚度为准)，经土方平衡，除主体结构回填及翻土所需土方另寻地方集中接驳外，多余土方一律外运出场。路基筑好后，放线开挖雨、污水沟槽，铺设下水道，验收通过后迅速回土夯实。接着做路基垫层，垫层做好后按163、道路砼面层设计厚度的一半预铺道路，至此，总体工程分段前置施工的关键步骤就基本完成了。工艺流程见图3 5：由于下水道铺设和道路预铺是发生在主体结构开工后不久，场地内比较平整，因此整路基和开挖下水道均可采用机械作业，由于管沟开挖前，室外道路所在场地已被挖至设计道路标高以下若干(平均以3 0 0 m m 计)，因此所有道路上的下水道及窨并的开挖深度均被减少了3 0 0 m m，预铺后的道路还可兼作施工临时便道，施工场地的面貌也就焕然一新，这样做便于在不专门增加投资的前提下建设文明工地。总体工程的其他分项也可穿插到主体工程施工过程之中去，四大市政管线位置一般均位于脚手架外侧，所以无须等落架即可随时进场164、施工。道路的第二次全面铺建可在管线铺设完工后分批介入施工，此时只需将预铺道路路面凿毛加厚至设计标高即可，这样等管线全部竣工后，道路也快铺好了。停车场可安排在落架的次日进行。由此可以看出，将总体工程肢解并分段前置，对于缩短工期、降低成本和风险具有非常重要的意义。在工程实施中，进行技术创新和可持续创新，包括新材料、新技术、新工艺等“三新”的运用，对于企业在市场经济的竞争中取得有利地位非常必要。第四章房地产市场环境及对开发企业的影响1 9 9 7 年，宏观经济发生了重大变化，总需求开始小于总供给，各类产品逐步开始过剩。经济短缺强化了计划及政府对资源的配置作用，而在经济过剩情况下，政府计划的失效为市场165、机制的作用发挥提供了机会，政府也期望相对短缺的房地产业的发展能够带动各相关产业的增长。1 9 9 8 年东南亚金融危机爆发，国家为拉动经济增长，把房地产业作为国民经济的支柱产业加以大力发展，经过几年的发展，已经达到了一个相当的高峰，局部地区出现了房地产过热现象，对此国家加强了对房地产市场的规范和宏观调控。宏观调控政策的出台及房地产市场出现新的变化都将对房地产开发企业产生重大影响。市场经济是过剩经济，房地产市场的全面过剩还没有出现，但局部性、阶段性或结构性的过剩还是存在。第一节房地产市场发展与变化一、全国房地产市场发展及变化1 9 9 8 年国家为拉动经济增长，把房地产业作为新的经济增长点予以鼓166、励发展。2 0 0 0 年起，我国房地产业各项指标开始逐月攀升，2 0 0 1 年继续上升，2 0 0 2年起各项指标开始大幅上扬。自此，我国房地产业又进入了新的一轮高涨时期。经过几年的高速发展，我国的房地产业己到达了一个相当的高峰，房地产的投资额、开发量、销售量等各项指标不断增长。(一)2 0 0 3 年全国房地产市场状况1、新开工面积2 0 0 3 年全国房地产新开工面积达5 4 3 亿平方米，增长2 8 5，增长幅度比上年增加1 0 9 个百分点。分地区看，海南、广西、河北、西藏自治区等地新开工面积增长速度超过5 0，其中海南商品房新开工面积增长最快，达8 4 5。2、竣工面积2 0 0167、 3 年全国房屋竣工面积达3 2 5 亿平方米，增长2 1 5，增长幅度比上年增加了2 7 个百分点。其中竣工商品住宅2 6 6 亿平方米，增长1 8，占全部竣工面积8 1 8；办公楼竣工面积9 7 1 万平方米，增长9；商业用房面积为3 5 7 1 万平方米，增长2 8 1。3、房地产开发投资2 0 0 3 年全国累计完成房地产开发投资突破I 万亿元，增长2 9 7，其中，商品住宅完成投资为6 7 8 2 亿元，增长2 8 6；办公楼和商业用房投资分别为5 0 9亿元和1 2 7 7 亿元，增速分别为3 4 2 和3 7 6；经济适用房比重有所下降，全年经济适用房投资为6 1 7 亿元，增长168、8，所占全部房地产开发投资的比重为6 1，增幅比上年减少1 3。海南、江西、宁夏、安徽等地增速超过6 0。面贾羁秉孺_ 藤酒藤薄西丽丁军至酉雳琵芦熹气指数评价)买楼王2 0 0 4 第6 期2 一3 0 页有8 幅地流标，占4 0。杭州地价比南京要高，同期该市1 3 幅地块，1 2 0 公顷的公开出让中，有2 幅地块流标，占1 5。南通1 3 幅地块共1 6 0 公顷土地公开出让后，其中2 幅流标，占总数的1 5。常州1 至7 月的士地出让中，涉及1 6幅地块、8 5 公顷，也发生了1 起流标事件。6、房地产销售景气指数创四年新低据江苏省企调队最新统计资料显示，2 0 0 3 年以来房地产行业169、景气指数出现持续下降，企业家信心指数呈回落态势。2 0 0 4 年三季度江苏省房地产业景气指数继续下跌，三季度江苏省房地产业企业景气指数为1 4 1 8 4，比上季度回落6 8点。这是房地产景气指数连续三个季度走低；企业家信心指数为1 3 4，1 6，比上季度与去年同期回落3 9 和1 4 5 点。三季度房地产销售情况景气指数跌入四年来最低点，仅为8 9 4 6，运行予非景气区间，商品房销售价格景气指数三季度为1 3 4 0 3，比二季度和去年同期下降1 4 0 6 和1 2 7 8 点，房地产业盈利情况景气指数为1 1 3 6，比二季度和去年同期下降l O 3 5 和2 1 9 8 点。与房170、地产相关的建材等行业也受宏观调控影响景气指数也回落明显，其三季度行业景气指数为1 0 5 3 4，比二季度下降2 6 4 点。7、房地产市场看空者增多2 0 0 4 年9 月份，南京商品房上市总量继续放大，市场消息面多空信息不断出现。根据中指数研究院数据显示，超过5 0 的被调查市民认为，目前南京房价与收入比过高，房价存在一定泡沫。2 0 0 4 年1 9 月份南京商品房均价为4 6 8 0元平方米，根据南京市统计局公布的最新信息，今年前三季度南京城市居民人均可支配收入为8 5 6 2 6 1 元，按照通行房价收入比计算方法，可得出今年l 一9月南京房价收入比竟高达1 1 8 5，已出现严重“171、超标”。据报告调查显示，9 月份南京又有一批期房被退，并陆续在南京市房地产交易市场摇号销售。据悉，这些被退房，大多高价高档住宅、办公用房、商铺，退房者大多是投资客。投资者“吐”房，说明南京房价高涨期已过，开始走下坡路。第二节宏观调控对房地产开发企业的影响一、国家对房地产市场的宏观调控造成2 0 0 4 年房地产市场出现新的变化的主要原因是：从2 0 0 2 年起，国家为抑制房地产市场过热现象，避免房地产泡沫，对房地产市场进行了宏观调控和规范，并先后出台了一系列政策、法规，对“土根”和“银根”进行了紧缩，并且按照W T O 的要求，逐步放开了房地产业对外资的限制。()国家对土地市场的规范从2 0172、 0 2 年起，国家加强了对土地市场的清理整顿和规范，出台了一系列政策与舰章。国务院先后颁发了国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知(国办发 2 0 0 3 1 7 0 号)、国务院关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知(国发明电 2 0 0 3 1 7 号)和清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限等文件，加强了对土地市场的治理整顿，全国共清理撤并各类开发区2 0 4 6 个(资料来源：中国开发区网站)，各地圈地之风初步得到了遏制。国土资源部也先后颁布了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(第11号令)、协议出让国有土地使用权规定(第2 1 号令)及关于继续开173、展经营性土地使用权招拍挂出让情况执法监察工作的通知(第7 1 号令)等规章。第1 1 号令招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定是国家对整个国有土地使用权出让制度革命性的调整，在房地产业内反响十分强烈，在业内被称之为新的“土改”。第1 1 号令的颁布实施，对进步规范土地市场秩序，优化土地资源配置，保证土地使用权交易的公开、公平、公正，防止暗箱操作，遏制腐败滋生都具有重大意义。第1 1 号令规定：从2 0 0 2 年7 月1 日起，所有商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让：前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也必须采用招标、174、拍卖或者挂牌方式出让。第2 1 号令协议出让国有土地使用权规定是我国国有土地使用权出让管理的另一项重要制度。这个规定是我国第一次用规章的形式为协议出让制定规则，为协议出让确立了制度规范：首先明确了协议出让最低价的确定标准，即协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地拆迁补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出、止地块所在级别基准地价的7 0，并明确低于最低价时国有土地使用权不得出让。其次确立了协议出让的各个环节，要求国有土地使用权出让合同签订后7 日内，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当将协议出让结果在土地有形市场等指定场所，175、或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布，接受社会监督：公布协议出让结果的时间不得少于1 5 日。今年3 月3 1 日，国土资源部、监察部联合下发了第7 l 号令关于继续开展经营性土地使用权招拍挂出让情况执法监察工作的通知，要求全国各地必须在2 0 0 4 年8 月3 1 目前将经营性用土地的历史遗留问题处理完毕，对8月3 1 曰后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，一律不予办理，这就是业界称为“8 3 l 大限”。原先协议出让经营性土地在某种程度上就是廉价土地的代名词。国土资源部对土地市场的规范，使房地产开发企业的竞争从产品销售市场转向企业的战略竞争，进入了全面竞争时代。6176、 月8 曰，国土资源部与国家发改委又联合下发关于在深入开展土地市场治理整顿期间严格建设用地审批管理的实施意见，指出：授权审批农用地专用的市、州人民政府国土资源管理部门暂停办理农用地转用。国家对土地一级市场的宏观调控和规范化管理，让原本比较混乱的土地市场经营态势更加有序，也是房地产开发走向成熟的重要标志。(二)国家对“银根”的紧缩在国家加强对土地市场规范的同时，加强了对金融市场的宏观调控，先后出台了一系列收紧“银根”的政策及文件，对房地产业信贷进行了紧缩，如国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知(第1 8 号文)、建设部等六部委关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见(建住177、房 2 0 2 1 2 1 7 号)等：要求各金融机构加强房地产贷款监管，加强房地产开发项目贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款，加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用，同时要求加快建立个人诚信系统，控制和化解房地产信贷风险，维护金融稳定。在国家对“银根”紧缩政策中，其中影响最大是央行颁布的关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(银发 2 0 0 3 1 1 2 1 号)、银监会商业银行房地产贷款风险管理指引以及央行加息政策。中国人民银行的1 2 1 号文关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知从八个方面对房地产信贷业务加强了管理，其中主要内容有：(1)严禁对四证不全的开发项目发178、放任何形式的贷款，对已发放的非房地产开发贷款，按照只收不放的原则执行，房地产开发企业申请银行贷款自有资金(指所有者权益)不得低于开发项目总投资的3 0，发放房地产贷款严禁跨地区使用。(2)土地储备贷款额度不得超过所收购土地的评估价值的7 0，贷款期限最长不得超过2 年，不得发放用于缴交土地出让金的贷款。(3)禁止建筑施工企业使用贷款垫资房地产开发项目。(4)对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例2 0，对购买第二套以上住房的，提高首付款比例。(5)个人商业用房贷款的抵借比不得超过6 0，贷款期限最长不得超过l O 年，所购商业用房为竣工验收的房屋，“商住两用房”名一律按照个人179、商业用房贷款管理规定执行。银监会商业银行房地产贷款风险管理指引在央行1 2 1 号文基础上对房地产信贷进一步加强了紧缩，主要表现有：(1)对资本金没有到位或资本金不足借款人不发放土地储备贷款。(2)申请贷款的房地产开发企业，其开发项目资本金比例不低于3 5。(3)所有住房贷款的贷款成数不超过8 0。借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在5 0 以下(含5 0 呦，月所有债务支出与收入比控制在5 5 以下(含5 5)。央行的1 2 1 号文件及银监会商业银行房地产贷款风险管理指引对房地产市场供给和需求两个都方面加强了紧缩，以往对房地产信贷业务的收紧主要是针对房地产市场供给方面，这次在紧缩供给方180、面的同时，对消费需求方面也给予了抑制。即使在供给方面也出现了新的变化，不仅对房地产开发企业的土地贷款、开发项目贷款加以了紧缩，如将房地产开发固定资产投资项目资本金比例从2 0提高到3 5 以上，而且对建筑施工企业贷款也给予收紧，如严禁施工企业垫资贷款等。随着央行加息政策的出台，众多金融政策动态表明国家近期在宏观调控上对房地产行业采取了进行较大打压和紧缩态度。这些金融政策的调整对房地产市场及房地产开发企业的影响是巨大的。(三)海外资金开始涌入房地产业根据中国加入W T O 的承诺，将逐步放开了对建筑业及房地产业限制。2 0 0 2年9 月2 0 0 3 年2 月，国家先后出台了外商投资建筑业企业181、管理规定(第1 1 3号)、外商投资建设工程设计企业管理规定(第1 1 4 号)、外商投资城市规划服务企业管理规定(第1 1 6 号)等一系列文件。进入2 0 0 4 年后，另一个事件的潜在影响和深刻挑战摆在内地房地产企业面前，这就是2 0 0 3 年6 月2 9 日签署并于2 0 0 4 年1 月1 日正式实施的内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排(c E P：A)。C E P A 内容涉及内地房地产产业对香港房地产企业开放主要内容有：只要在香港注册成立、在香港从事实质性商业经营五年的香港房地产公司可独资经营、改造、建设内地饭店、公寓楼和餐厅设施；香港在内地的投资不再受建设项目的中外方投资182、比例限制：可直接收购内地建筑企业等。在中国的入世承诺之上，香港公司可以独资在中国从事：(1)涉及自有或租赁资产的高标准房地产项目服务：(2)提供以收费或合同为基础的房地产服务；(3)允许香港顾问工程公司在中国设立独资公司提供建筑专业服务。C E P A 打通了内地与港澳等地的房地产界的投资之门，促进房地产业在法律、物业、金融、营销、会计等方面的规则统一，加强相互之间的资金流、物流和人才交往。C E P A 将W T O 的主要原则(非歧视、公平竞争、透明度原则等)提前三年引入内地，加快了港资地产商、代理商、相关专业人士等进军内地的步伐。此前港资地产商进入内地市场需要“合资经营”，C E P A183、 签署后，使港资地产商全面进入国内房地产市场的门槛大大降低，长江实业、和记黄埔、新鸿基、恒基、撕世界、兴业、瑞安等十余家香港地产界巨头更是聚集上海，争相宣布增资上海，其涉及金额高达2 5 0 亿人民币，目前这些港资企业在内地的土地储备总量已超过7 1 0 0 万平方米。与此同时，许多海外资金也纷纷假道香港这一“桥头堡”，借助香港公司为跳板进入内地房地产市场，如惠理基金、渣打银行、花旗亚洲、新加坡美罗、捷成洋行、澳洲麦格理银行等。大量海外资金的涌入，改变了过去由中资企业一绩市场的局面，市场主体多元化的发展是一个成熟房地产业的重要标志。资料来源：解放日报0 3 7-1 7 二、宏观调控对房地产开发184、企业成本的影响(一)对土地成本的影响市场经济是以市场来对资源进行调配，房地产开发企业在开发项目时是最根本资源就是对土地资源的占有。在国家对土地市场规范前，即国土资源部第1 l、2 1、7 1 号令出台以前，经营性土地国有土地使用权转让主要不是依靠市场进行调配，土地的出让信息及价格不透明，房地产开发企业拿地主要是通过“关系”协议转让取得，相当一部分房地产开发企业赚得不是房产及开发的钱，而是赚的地价钱，甚至出现一些“地虫”公司(只拿地不开发，靠倒卖土地差价赚钱)。许多土地的出让都是暗箱操作，出现了许多“市长价”、“书记价”，以至于房地产业成为了最易滋生腐败的行业。由于土地市场的不规范，房地产开发企185、业大多处于粗放式经营管理状态，相当一部分房地产开发企业甚至不做项目的可行性研究，房地产开发企业对成本的控制主要也就是对建设施工阶段进行成本控制。国家对土地市场规范后，让原本比较混乱的土地市场经营态势开始有序，土地一级市场将按照市场化的要求运作，并逐步符合市场要求，房地产开发开始走向成熟。房地产开发企业的竞争将凭实力与内功，房地产开发企业要获得土地的途径中有一条，通过市场竞标取得，“靠关系”的开发商将被淘汰，具有实力和良好内功的企业将突显出来。特别是“8 3 1”大限以后，对于房地产市场影响很大，大限让房地产开发企业处于转型，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路：同时也是对房地产186、开发企业进行新的一轮“洗牌”，那些适应这种转型，能够练好内功的企业的“万科”们，将会有更大的发展，那些依靠与政府关系取得廉价土地，以赚取土地差价获得利润空间无法适应转型的房地产开发企业，将被市场所淘汰或被其他企业兼并。房地产开发企业之间的竞争将在一个相对公平的土地市场环境中进入全面的竞争之中，房地产开发企业对开发项目的成本控制也将从可行性分析开始、对设计阶段、建设施阶段、预决算等全程进行控制。(二)对资金链与融资成本的影响房地产开发企业是资本密集型企业，对金融市场的“依赖性”较大，随着央行1 2 1 号文关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知及国务院1 8 号令关于促进房地产市场健康持续发展的187、通知以及商业银行房地产贷款风险管理指引等文件的出台，国家加强了金融市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，对“银根”的收紧，使得房地产开发企业融资难度加大，真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发管理已成往事，特别是对房地产市场消费需求的抑制，房地产开发企业对市场的判断将越来越理性。同时最近的加息政策提高了融资成本，致使开发商利润下降。有人计算过，如果仅从加息影响看，加息0|3 厘整体房地产公司净利润将下降1 1 6，如果加息0 4 5 厘，整体房地产公翔净利润将下降1 7 4。由于资众紧缺及加息等宏观政策的影响，房遗产开发企渡在竞买这豹辩候显褥瑾经和谨慎超采，往往不敢188、轻举妄动。随着一、=线城市的土地成本越来越高，部分开发商将开始进入门槛相对较低的兰线耱市，霹舞这些骧紊熬房撬产紊场述不瘦熬，楚予起步狯段，逮或本不褰，对开发企业的资金要求相对宽松。国家对”银根”的收紧，使得房地产开发企业囊实认识到必绥鼯踏实实遮合瀵剥薅资金，佟好资金链，期强赕本控划，燎好肉功。(三)舞场交化对开发：企选成本控划豹薪要求中国加入W T O 及房地产业的日盏放开，一些资本实力雄厚或有相当融资能力境外瓷金熬潦进了 翔彝记荧滤、耨鸿基、燧蕉等)睡内鲍痰她产枣场，搬攮了房地产业的竞争。出于对当地市场、客户、文化的了解，以前国内房地产开发公司大都表现为本土众业占绝对优势，但行业的快速发展已189、迅速改变这一格局，跨区域开发如火如荼艇可圈可点。一魑全国僚集团型房地产开发企业已经出现(如万科、万达、中海、顺驰、等)，并且加快了全国性的扩张步伐，随着这燧全国髂集霞壁房地产众渡的扩张，市场的竞争将更加舔趋激烈。在同等条侔下，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有成本控制得较好的企业才有可骞l 穗市场竞争中有栩对瓣琵较优势，才有霹熊取褥主逮静使溺权及开发毅，成本控制不力的硷业必将会被市场所淘汰。觚市场需求方蟊，按照簸常纯遗稷及房羹蠡产蓝发袋情况羲溺，尽赣离久臻4 0 平方米的居住面积目标，还需要有十多年的发展时间，但房地产市场局部性或菇秘经过藕逐是存在。在裔熬房镑整不酝瑷长懿弱嚣孪，我蓍190、鬻瑟房幕爱量瑶程呈逐年上升趋转，据国家统计局统计：目前全国商品房闲置量融达1 3 亿平方米左右，援压亵衾迭3 0 0 0 多亿元，形残了霹残熬不炎资产，著甄锯在嚣速增长巍中。根据经济规律，需求量与价格成反比，商品房如果售价下凋则有助于楼市跑量。南寒市房媳产市场结构性矛蓐 E 全国房地产审场熨为典型，爨量房地产帑场价格矩否过商，主要有两方面的依据：其一建房价收入比；其二是房地产投资熬增长蝠度和鼹馀涨糕。从房价收入比来看，2 0 0 4 年1-9 月南塞的房侩收入比必1 1 8 5：】，而2 0 0 4 年一半年仅为1 0：l，2 0 0 3 年是9 2：l。而世界银行认为房价收入比一般在4 到6191、 倍之间比较合遗，按此橡准，南京已经超过了警戒线。丽从房趣产投资和房价涨幅来看，南京t-9 月的麝遗产开发投资为1 8 9 4 2 亿元，隧比增长5 2，9 7。而同期南京G D P 的增长速度为1 8 1，城市展民的人均可支配收入是8 5 6 2 6 1 元，黼院增长1 1 5。邋麓南焱痔侨及嚣求羹邋期鬻长趋缓及酃分区位价位明照回落，表明了南京房价及需求蹩达到了个相幽的高峰。2 0 0 4年1 1 9 篾完残瓣迂5 7 7 1 户，与2 0 0 3 年诗刘拆逶3 0 0 0 0 户相魄，仅占1 9。随慧炎辩来源：塑!照鳗：i 辫供应量的加大及拆迁量明显放缓，南京市房地产市场供销比将进一步拉大192、，市场将进入一个阶段性过剩时期。市场的去化需要以时间进行消化，即整体的国民经济的发展水平达到或追上房地产的发展水平，房地产市场的发展是不能脱离国民经济的整体发展，在未来的一段时间内，房地产开发企业必须苦练内功，加强对成本的控制，在不降低设计要求的前提下，开发出适销对路的产品才能在市场竞争取得主动。房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。假设在售价x 的房地产项目中所占的成本是Y(x Y O)，节省1 元钱成本销售价格不变的策略比提高I 元钱售价维持成本不变的利润率要高，它们的差值是：丑一I，+1 Y r2 X r+1=-一并Z+1x(x+1)可以说节省成本，给利润腾出了上193、升的空间，也有利于市场竞争与市场跑量。随着房地产市场微利时代的到来，房地产开发企业必将迎来“大洗牌”、“大整合”时期，房地产开发企业市场竞争的形态、内涵、方式必然将发生深刻的变革。结束语成本控制的根本髓的是为了提高艇业的经济效益。房地产开发是一项系统工程，魔地产开发企监的成本掇潮必须袋有整体瀚蕊念、系统静鬣念。在兵体韵工作中：一、必须要以市场为中心，切实把握与协调好成本控制与各项影响因素的相互关系，抓住主要矛盾，把握问题的核心所在；二、要切实把握好龛面控制与重点按铡的辫涯关系，切实燎娥本控制的工1 隆潼点由豢后控制转移到事兹控制与事中控制上来，把握好对重点环节、霞点科目的控制。只有这样才有_ 194、叮能将成本控麓熬_ 工终缴好，取褥理想静经济效麓。附录1案例分析某国内知名上市企业I A N D 企业，是以房地产开发为主营业的集团公司，公司每年利润的8 0 以上来自于房地产开发。作为上市公司，为了获得配股资格，要求其麾下各子公司每年的净资产回报率必须大于1 0，并以不低于这样的比率稳步递增，作为利润主要来源之一的某子公司，为了完成集团对其年度考核目标，决定在近三年逐步展开多项目操作。L A N D 公司目前的目标资本结构为债务4 0，普通股6 0，公司下一年度的净利润指标是l 亿元人民币，利润的5 0 将支付股息。按照目前与银行的协议，该公司贷款数量在o-4 0 0 0 万元时利率是8，4195、 0 0 0 万元以上的贷款利率为1 2，公司的所得税率为3 3，公司目前的股票市场价格为5 0 元，股，上一年度股息为1 8 元，股，公司预期按1 0 稳定增长，发行新股的筹资费用为1 5。根据公司的实际情况，先确定融资的成本。资本项目资金成本限额(万元)突破点(万元)债务4 0 8(1-3 3)0-4 0 0 04 0 0 0 4 0=1 0 0 0 0 万1 2(1-3 3)4 0 0 0 以上普通股6 0 1 3 9 6 0-5 0 0 05 0 0 0 6 0=8 3 3 3 3 万1 4 6 6 5 0 0 0 以上K s=D I 伊o+g=1 8(1+1 0)5 0+1 0=1 196、3 9 6 K 产D t P o(1 一F)+g=1 8(1+1 0)(5 0+(1-1 5 呦)+1 0=1 4 6 6 W A C C4 0 0 06 0 0 08 0 0 01 0 0 0 01 2 0 0 01 4 0 0 0新增总投瓷(万元)图4 7 资金成本曲线在O 8 3 3 3 3 万元之间加权平均资金成本W A C C=4 0 4 8(1 3 3 呦+6 0+1 3 9 6=1 0 5 2 在8 3 3 3 3 1 0 0 0 0 万元之间W A C C=4 0*8(1 3 3 1+6 0 4 1 4 6 6=1 0 9 4 在1 0 0 0 0 万元以上W A C C=4 197、0*1 2(1 3 3、+6 0+1 4 6 6=1 2 0 1 由加权平均成本与新增投资额曲线可以看出，在0-8 3 3 3 3 万元之间加权平均资金成本W A C C 为1 0 5 2，在8 3 3 3 3 1 0 0 0 0 万元之间W A C C 为1 0 9 4，在1 0 0 0 0 万元以上W A C C 为1 2 0 1，据此，可以调整项目投资和融资的计划，求序内容目标号1利润指标上交集团利润1 0 0 0 0 万元2开竣工面积开工面积3 0 万M 2，参与结算面积2 2 万M 23建安造价单方建安成本1 2 5 0 元4质量目标质量等级优良根据公司2 0 0 3 年度的目标，各198、部门排出以下计划项目内容完成时间备注开工时间2 0 0 3 4 1其中1#、1 5#楼为1 8 层，l#、1 5#楼2#楼2 4 层，3#楼3 0 层，1 4#工程验收时间2 0 0 3 1 2 3 0楼2 6 层，1 6#楼1 2 层。开工时间2 0 0 3 5 2 5公司要求1#、1 5#、1 6#2#楼主体封顶时间2 0 0 3 1I 2 0楼应参加本年度利润结算工程验收时间2 0 0 3-5-2 0(取得质量监督部门核发的开工时间2 0 0 3 5 2 5质量验收证明，后改为备3#楼主体封顶时间2 0 0 3 1 2 3 0案)。工程验收时间2 0 0 3-5-3 1前三栋开盘时间为8199、 月开工时间2 0 0 3 5 2 515 日，要求现场二层样板房1 4#楼主体封顶时间2 0 0 3 1 2 3 0必须竣工展示。工程验收时间2 0 0 3。5 2 0本年度销售率达到8 0 开工时间2 0 0 3 6 11 6#楼以上。工程验收时间2 0 0 3 1 2 2 1开始时间2 0 0 3 9 1室外配套竣工时间2 0 0 4 5 1 5-8 8-首先为确保开发的1 拌、1 5 拌、1 6#楼(其中1 撑、1 5#楼为1 8 层，1 6#楼为1 2层)在2 0 0 3 年1 2 月2 8 日前取得区质监站核发的单位工程竣工验收证明，质量等级优良，为达到此目的，也为了销售需要，在5200、 月3 1 日做到结构五层，保证了一、二层具备样板房精装修条件，8 月2 0 日左右1 5#楼结构封顶，结构进度基本保持在五天一层，1 1 月1 5 日左右主体初装修全部完成，除专业公司及政府垄断行业外，其他土建、安装工程概由总包单位施工。网络施工要保证关键线路最短及最大流，关键在于解决网络中的瓶颈问题。甲方在合作中授人以柄的主要矛盾即合作中的瓶颈有两个：一是设计图纸方面，二是甲供料的及时性。对于设计图纸，在项目内严格责任到人，实行与设计院的专业直接对接，勇于承担责任，不将责任推诿给设计部等相关部门，真正体现“无边界”的原则，定期(每周或半周)召开监理例会，及时解决设计质量等问题，勤与设计院沟201、通，如其无法满足现场进度等要求，有买断设计师现场工作之设想。对于甲供及甲方限价材料，主要是及时性问题，充分与总分包沟通，制定切实可行的要料计划。工程的进度控制，在于时时注意信息的通畅，及时为合作伙伴解决困难，提供服务是甲方的作业原则和精神，工程质量的控制，在于上下左右一致，即从项目经理到质量小组成员及监理公司，应严格一致要求，不给施工方以各个击破之可乘之机。工程成本的控制，在于开源节流。严格签证管理制度，先建章立制，落实合同外洽商及费用的直接责任人，杜绝乙方不公正对待开发商及尽量减少自身操作失误，通过落实责任人(分析明细表)可览无余。追求利润有两种途径：增加销售和控制费用。而控制成本(费用)在202、一定的条件下，尤其是利润空间极其有限的争议性很强的项目上，比规模扩张的战略意义更远大，即提高的利润率将更大。为实现相对较优的性能价格比，该公司全部材料供应和施工单位选择均采用公开招投标方式，并将招投标的手段和技巧使用得淋漓尽致。材料的招投标采用网络招标和人工招标并举的方式进行，公司制定严格的入围资格，所有技术参数和要约条件均上传到互联网上，一切是公开透明的，既保证了成本的有效控制，又不至于鱼目混珠，使质次价廉的材料扰乱目标群，还有效地保证了员工队伍的廉政建设。施工单位的招投标手段，首先施工单位的入围资格必须是一级资质施工企业，其次必须取得当地部级最高质量奖项，样本的采撷来自于政府建设主管部门颁203、布的当年度获奖名册。其次成本管理部门拟出两套招标文件，分别是费率招标和总价招标文件。在招标前，如果图纸已出齐，贝采取总价招标的方式一次性包死，并限定5 0 0 0 元以下的单位变更不作调整，以此保证成本的可控制性。在此同时委托社会咨询机构进行标底的编制工作，既节省了时问，叉避免了泄露标底；如果图纸尚未出齐，则采取费率招标的方式，由甲方对工期、质量标准和付款方式避行统一，各单健进行赞搴骢擐馀，以此求撂竣优解，当施工单位确寇看，一量强绒整齐，立即蹲以开工。尤箕值褥一提静悬，在该公溺静费率撂标中，将戆王台趣髂羹标尝鳃一部分发给投标方，回标时一并盖章返瑟，这样在定标鹣同辩含嗣已先签署，避免定掭后双方意204、觅分歧再发生拄皮；在标书重，所有无定额霹套用的矮爵均定嚣结箨踉则，可能是单价，也可能楚戗死的最终价。即使施工单位亏本，掇标潜，链 f j 述可以通过总价费率让希I J 综台考虑。这种办法堪称“兵不血刃”解决成本阉瑟，至今好象还没有第二容房地产公司采用此法。圃榉池子节省成本和缩短工期的考虑，该公司的配套提前介入，同时雨、污水及逆路由主体单侄施工，交叉影响由其自身内部消化，因为让利率较高，多让链稻承包些潘也能体现薄利多销约原则，否贝I j 难以做到“双赢”，很难保证施工革位不亏待甲方。该公司粱工遣在建鹣新=嚣标二羧弱标三段静室鲣总体王程分别采用了鬻规法和分段简鬣法，现将两标段部分管线挖方量列袭进行205、毙较，孺水、瞧谗等鹫线位于路中，上水、煤气在道路井翻。经过市场调查，发现对客户购房心瑗产生重要影响的因素除了媒体广告淤外，施工现场的面貌也是不搿忽视甚至十分关键的。房蓬的预售一般都翠在基碚出地乎阶段就开始了，客户现场看房时，标化工地无疑是最僚的广告，据一份调套炎辩要嚣，慕城枣花园十二区是标化工地，加之房型好等其他条件，在结构封璎嚣汪营爨9 0 以上房源，陋圃地区其他开发商的随期售房率往往不超过5 0，虽然造戒这一结果鹩膘霆是多方嚣鳇，但工地毯貌的影响无疑是很大的。通过实践谥臻，嶷外总体王程分段蓠置撬工法是蠢捉城化终业、蠖于操穆、节约成本、缩短工精等优点，键要求工序合理安排，对计是|编剁者熬要求206、较离。我们相信随着房地产市场的不断发展，当市场梳铺逐步弓f 久市致配套王程激磊。这种方法必然能让房逋产开发商更大魄受益。由于系统地采用了上述方法L A N D 公司刨造了1 8 层住宅区l O 个胄交竣酶纪录，质量优良率1 0 0，其中5 0 获得部级质量奖励，成本低于同行业褶丽硗模乎均水平，共成为样板项目吸引着L A N D 集团和其他同行纷歪磷来的观摩及攥广。附泶2 表1项目可行性研究经济指标项目名称：_。：囔酽+：曩j 指舔值、簿擎i 羚秘舞舞豁“繁一霉鬻-甏警饕i 磐攀馥爨攀辩。”核心指标；“，t。一。譬；*。、2 一：，i、H i-毫?。1、内部收益率溪篱黧使累计净现值为零的贴现率2207、销售净利率骥项目净利润蛸售收入x 1 0 0 项耳净利润=项耳利润瑚问费田一所得税参考指标0 囊3；。t；?j；麓霪5 讲器鬈”。鬈蠢黪鬈黪j+i 薯爹簟萋妻i 皇誉i 塞鬻冀冀3、总投资l 皇J 报率餮萋鎏项目净利润，项目总投资1 0 0 项目总投资=总开发成本+期间费用4、蛸售毛利率鬻项目利润销售收入x】0 0 项目利润=销售峻入开发成本营业税硬附加5、获利指数聚熬现金流入现值现金流出现值贴现率为1 0 6、资金峰值比例黎资金峰值项目总投资资金峰值为累计负向净现金流量的最大值7、地价支付贴现比麓嚣各期支付地价现值之和，地价总额贴现率为1 0 9、启动资金获利倍数蕤项目净利润启动资金启动资208、金=三个季度展高资垒峰值之和3本袭壹动献最续撮表串取毅，翁壤填写核心指标的基本要求(参考)；审核久；i、内都收益率 1 2 5 2、销售净利翠g。9 1 壤袅天表2成本估算表项目名称 可售面积。成本项目“一。氆鼗舞譬：滩疆谶搴4*。i 宿算磺猿4 溪囊濒馘誊拳“；4 跨参考颂酉艺(万元妒“5 t 萄舒一u。”谎明”。，单位成本，；成奉差异说明一、土地获得价款1、政府地价及市政配套2、合作款项3、红线外市政配套4、拆迁补偿费二、开发前期准备费1、勘察设计费勘察丈量费规划设计费建筑研究用房2、报批报建费政府报批报建费水电气增容费3、三通一平费临时道路临时用电临时用水场地平整费4、临时设旖费临时围墙209、临时办公室临时场地费临时围板三、主体建筑工程费】、基础工程费土方护壁(坡)桩基桩基检测降水2、结构及粗装修工程3、门、窗工程9 2 室外门窗户门防火门4、公共部位精装修大堂精装修楼梯间精装修屋面精装修外立面精装修5、室内装修厨房精装修卫生问精装修厅房精装修阳台、露台精装修四、主体安装工程费1、室内水暖气电管线设备室内给排水系统室内采暖系统室内燃气系统室内电气系统2、室内设备及安装费空调及安装电梯及安装高低压配电及安装消防通风及安装3、室内智能化系统费保安监控及停车管理费用电信网络费用卫星电视费用三表远传费用家居智能化费用五、社区管网工程费l、室外给排水系统自来水系统雨污水系统直饮水系统热水系统210、2、室外采暖系统管道系统热交换站锅炉房3、室外燃气系统管道系统9 3 调压站4、室外高低压系统高压线路工程低压线路工程配电室开闭站5、室外消防系统6、室外智能化系统电信网络系统费小区停车管理系统电子巡更系统围墙监控照明系统六、园林环境费1、环境设计费2、绿化建设费3、建筑小品4、道路广场建造费5、围墙建造费6、室外照明7、室，F 背景音乐8、室外零星工程七、配套设施费1、游泳池2、会所3、幼儿园4、学校5、网球场七、开发问接费1、工程管理费工程监理费预结算编审费行政管理费施工合同外奖金质检费2、利息3、营销费用媒介广告费广告设施及发布费4、物业完善费开发成本合计八、期间费费管理费用-9 4 销211、售费用黠务费翅项日总投资说明：l、成本佶算窿按本衷骥缔项蓦努豢，简化2、参考硬最辩选择集鞠巍癸静璜聪，装修等熊有最大可比性表3可更为翡细，嚣条件所鞭确实无法僚爨详细信篝时作部势其标黩为：已竣工豹项g；结构、设计、规模、配套、利润测算表i 售价敏感系数：0 0 姑l 成本敏感系数：1 0 0 金额单位：万面积单位：抒：顼”茸_。序譬；纛餮骶j?i 潮耩律现黧5 7x；j，弘譬：蕈黔二露簿一i 蹲攀蓉鬻P IiL_一I：镶，$o 羚；，j 臻_ _ 年誓二。簿霉簪一搿皇军麓。竣工面积，蠹露蕊露悄售面积?滋鬟麟蓬结算面积Jl 夔l 瑟懿平均售价f 元m 2)4器麓粪黧l瑟鬻纛营业收入丘j。|器宝；i212、 黉麟叠。_簿誉譬i 溪鬻；鬻蘩：?11|，；攀誉爹蒸蔓营业税及5 f I，叠：参。j 蘩溱D 1；“嚣；j7单位成本(元抽2)占瑟鑫川j销售成本po 鳓二：棼藜鎏攀鬻豢蔓i项目利润1 0+：一，j、”L，“。2：|j j 一j|，：；tr。_ o，；。，。期间费用i 2c。；、一瀵瑟：wr、=t，_：。曩i曩簿囊鬟攀蘩i；?中：管理费用，。p t。1 4攀鬻拳销售甜用?尊、。一9 5 说明：1、开发周期在3 年内(台3 年)的项目，应分上半年朔下半年列示剩润体现情况2、本表裁后群澜合计数现盘流量表薛藁计净现套流量。其麓颓应等予稚符现戒奉(见现盎流量表说明)w9 6 表连现金流最及内部收益率售213、价敏感系数：1 0 0 5 l成本敏麟系数：2 叫金期毕I锭：秀i 鑫_。-，-，“u j 一。、，“二二“：；。，。一一“。：理。雕。，t：辫等蝌。；i。j篇：音。：。：。：，。嘲年计丁uH_。：点?：I 晕j 蹲g 群l|2 i 鬻椎女案i豪黼糕撩1 j秘熏：礁：黼3 ij 臻噻睡麴：女熏弧蝻s：龟鹰鱼一 擅：；j 潺孙湾ii；蠓：j 睬废-一：!i 瑶!mi|度量c；_“崩靠麓蚓i，艘肆：一、现焱流入销售嚣载(孤2)鬃平均售价(元，l I，2)8 t i甄型镑赣额鬻豢雏雌固款额麓j小计糍嘲瑾i 鞭，黼镕l；攀S 黜|i；搽：；基i E 粼嬲卿熟i m 躐耩黼蘩粼麓ii 戮嚣建现金流 现值214、N P V二、瑶蠢流出1、付地价款i 矧2、付工程款W 岂3、开发闻接费鬻犟；翳鞋黼4、期瓣赞用攀毒嚣臻；5、税盘i#戮-誊垂蠢l 曝粼r小计赞i 糍篓黑磐瓣瓣；嬲渤黼黝熊黼鬻燃囊骥曩黪ll 辫g 攀黪i i 冀l g 黼 躺i 躲熬黼嚣：!鳓i 强糍鹫i。现金流缸现僵N P V 兰、净蕊众流量黧5 鞴羹戮鬻l 辩骥鬻溪黪鬻璧爨鬻骥燃登鋈鬻黎羹窭黧震鬃黧薹!薹醚湫蹙錾裂羹弹“删“，。：i；黼麟黼。蕊一一黼戮嘲舞3明、累诮净流量：l g 一一i=目篓曩蕊l 焉；i 粼 _ j l*9 7-一蠢F 誓j碧；划“磐斗誓|：j 麓：舞；+”。)”五、甲均资金占j t 溪爹鏊漾辫蘩鬻瓣i 搴麟用六、资金215、成本：誉攀鬻蘩萋誉霪警辫；蒸；E、内部收益率扪呵l R RU MrJ，I八、获利指数现金流入现值现金流出现值#税。,V O。!九、资金峰值资金峰值(总开发成本惯目问费用)#D I比例抛“Yt j。十、地价支付贴备期支利地价现值之和地价总额#D i现比诫麓十一、启动资金获项目净利润，启动资金$n Ii。利倍数N m一冀，。曩说明：1、开发周期在3 年以内(含3 年)时，要求按拳度编制该表；开发周期超过3 年时可按年度编制：2、现金流燕瑗基孛斑耘臻嚣褥琥成本，魏辑瓣等；3、平均资盘占用指珊盘净流量为“零”以前各期累计净现金流凝的平均数。年平均资金占用=第1。4 季束鬟计；挣现金流量之辆，4 4、现216、值可使用N P V 醺数，表达式=N P V(髂蜣率，B E：8 n)+B I，B 指各籍聪金流量(期数次序不得颠倒)；5、内部收益率可使用I R 且函数，表达式=I R R(B I B n)B 指各期净现金流爨(期数次序不得颠倒)本公式不适耀子豁镌韭抵错缝嚣款懿媾提6、当年销售现金回漱，一般按当年销售颧的7 0 计算，加上年销售额的3 0 计算：7、当年工程支付款，般按当年工程开发成本的8 0，加上年工程开发成本的2 0 计算；8、资盘成本戳累计净现金流赞为零戬前麓善期登金占用乘鞋潮麓银行晕l 率计算。9、年度期望贴现率定为1 0 年利率、则攀腹贴现率为2 5；一9 8表5敏感因素的影响金额217、单位：忑元面积单位：平_ 寿米一、4 售价的影响i 颟箨售价s l、；。蕊盼蒋礁辩、；颧计售价；，t 3疆灞请谣瞬i：。i 撷许售价。敏感系数。鞴磊萨c一。l 鳆皎。1 c 9 0)I t q m 5 l“(1 1 0)销售均价(元m。)营业收入项月利润税后利润销售毛利率销售净利率总投资同报率获利指数内部收益率麓毒、漱本的影响警糕誊蘩；黧麟囊僦掉麟羲蓉熬纂辩一。*。；羹怒g 醇鬣?冀莲溢糍i鹭爱檬n o)敏感系数“单位成本(元n 一总投资项目利润税后利润销售毛利率销售净利率总投资回报率获利指数内部收益率三、容积率的影晴瘦剃容顿壤蕴I j。攀魏鹱 爨i罐徽誊城!鬻粳萋：Z 4 豫誊溶鞭单5)、容218、平只率可售面积(m 2)营业收入总投资项目利润税后利润销售毛利率销售净利率总投资巫j 报率荻利指数内部收益率-9 9说明：谚寝敏感系数为1 0 0 时指基于W 行性报告测算的指标。敏感因綮变动的辫响，绝对数指标按可行性臻告潮算指标乘敏感累数I 相对散指标可改变现金流熊表和年润预测表对威的不同敏躲系数自动求得。一1 0 0参考文熬：l、刘正山编藩房地产投资分析东北财经大学出版社2 0 0 4 年第2 版2、武永祥主编房地产投资分析中国建筑工业出版社1 9 9 7 年3、段友鏊等烹编赛螽羹产秀发理论与实务藏等教蠢基黢茬t 9 9 8 年4、龙胜平主编房域产金融与投资高等教育出版社1 9 9 8 年219、5、桑荣拣、粱桂主编房地产经营繁理葡等教育出版社1 9 9 8 年6、王壳忠等主编，掰遗产倭价理论与实务高等教育出敝秘1 9 9 8 年7、吕华主编房地产估价理论与实务同济大学出版社1 9 9 3 年8、俊耨主编工程建设投资控刳中国工堑趣叛享1 9 9 6 年9、王学涵张守健主编国际房地产管理概论中国建筑工娩出版社1 9 9 7 年1 0、必德夫编著国际房地产投资分析与物业管理中国建筑工业出版1 9 9 7 年l l、严清华主编谣方房建产武汉大学窭敝柱1 9 9 4 年1 2、李恩辕、杨德忱、房球德编房地产估价中国建筑工业出版社1 9 9 7 年1 3、黩中楼主编炒鬓炒地制胜要诀山西缀济出版社220、1 9 9 3 年】4、瞽积仁主编投资项目篱理经济管理融版衽1 9 9 6 年1 5、陈佳贵主编企业风险镑理广东经济出版社2 0 0 0 年1 6、鞠宝由主编簧瑾经济举金热管理爨舨社1 9 9 7 年1 7、周得孚著管理控制上海财经大学出版社1 9 9 8 年1 8、西方经济学阉家教育委员会四川人民出版社t9、李芬德等主编游费心璜学中国裔盈蠢驻社1 9 9 6 年2 0、罗志如、厉以宁镩著当代西方经济学说北京大学出版社1 9 9 4 年2 1、洪远嬲主编毅绽资本论教程)复量大学如舨社1 9 9 2 年2 2、蔡吉祥著无形汝产学海天出版社2 0 0 0 年2 3、会计核算基本知识南京市财政局2 221、4、蕊纪珍管理会诗萋稿中国亵渡基舨社1 9 9 1 年2 5、周首华杨济华编藩当代西方财务管理东北财经大学融版社1 9 9 8 年2 6、越国杰主编工程经济与项目评价天潍大学出版社1 9 9 9 年2 7、郎荣、剃荔婿主编，现代矮磊鬻理，天津大学密蒎柱，1 9 9 7 年2 8、张极井蔫项目融资中信出版社1 9 9 7 年2 9、辩荣攀、骂钧主编投瓷颂基管理学中嚣经济蹬舨享主1 9 9 8 年，l、3 0、孙云“浅析房地产开发企业如何降低建安工程成本”北京工程造价2 0 0 0 年4 嚣3 1、王鹏“浅谈工稷项目成本管理”北京工程造价2 0 0 0 年3 2、范英“V A R 方法及其在股市风222、除分析中的应用韧探”中国管理科学2 0 0 0 年9 闫V O L 8N O 33 3、孙晓江等“室外总体工程分段前置施工法”住皂科学1 9 9 8 年2 月3 3、尊裂普壤瑞蓍v A R：风险份德中继出叛享2 0 0 0 年l O 胃3 4、僳罗A 萨缪尔森等著(经济学)第1 2 版中国发展出版社1 9 9 2 年3 5、央行第二季度货币执行报告2 0 0 4 年3、颓戆产杂恚2 0 0 3-2 0 0 4 年篇1 7 2 8 期7、南京楼市杂志2 0 0 4 年1 9 期3 t、王朋高扬“浅议房地产定价中的目标与方法”h t t p：w,v z f f f d c b c o m c n,223、3 9、吴顺利，“房地产推行全面造价管理的思考”，h t t p：w w w z g f d c b c o m c n4 0、w w w n i h o u s e 3 6 5 c o m4 1、w w w e-n i h o u s e c o m4 2、张勇强“房地产开发项目成本控制”江苏企业管理2 0 0 3 年6 月4 3、S u nX i a o j i a n g(孙晓江)C a iC h e n，“S t u d yo ft h eM e t h o d so fP r o j e c tM a n a g e m e n ti nR e a lE s t a t eE n t224、 e r p r i s e s”，P r o j e c tM a m a g e m e n ti n2 1“C e n t u r e，S h a n x iS c i e n c ea n dT e c h n o l o g yP u b l i s h i n gH o u s e，S e p 2 0 0 04 4、E r l i n 2 S A n d e r s e n，心i s t o f f e r v G r u d e，T o rH a n g，G o a lD i r e c t e dP r o j e c tM a n a g e m e n t C h i n 225、aE c o n o m yP u b l i s h i n gH o u s e，1 9 9 94 5、K e v i n D o w d B e y o n d V h I B e A t m s k i M J J o n hW i l e y S o n s 1 9 9 84 6、S m i t h s o n C M i n t o n L V a l u ea t N s k J R i s k，J a n 1 9 9 6，9(1)：2 5 2 74 7、D u m e D，P a nJ A n0 v e r w i e wo fV a l H ea tR j s k J J o226、 u r n a lo fD e r i v a t i v e s，1 9 9 7，4(3)：74 8、P e t e rK N e v i t t，F r a n kf a b o z z i：“P R O J E C TF 1 N A C I N G”，S i x t hE d i t i o n，E u r o m o n e yP u b l i c a t i o n sP L C，1 9 9 54 9、C l i f f b r dC h a n c e：“P R o 皿C TF I N A C I N G”，礤RP u b l i s h i n gL t d，1 9 9 1B227、 L E CB o o k：“J O I N TV E N T U R E S”，B U S I N E S SL a wE d u c a t i o nC e n t r e，1 9 9 85 0、I b b e r tPM c d o n a l d：“I N T E R N A T I O N A LS Y N D I C A T E DL O A N S”，E u r o m o n e yP u b l i c a t i o n sP L C，1 9 8 25 l、俞明轩房地产投资分析首都经贸大学出版社2 0 0 4 年5 2、刘琳房地产市场互动机理与政策分析中国经济出版社2 0228、 0 4 年5 3、2 0 0 4 年上半年南京房地产市场调查研究报告5 4、2 0 0 4 年一季度南京房地产市场调查研究报告5 5、(2 0 0 3 年南京房地产市场调查研究报告5 6、2 0 0 3 年上半年南京房地产市场调查研究报告5 7、房地产开发项目经济评价案例建设部中国计划出版社2 0 0 2 年一1 0 2 后记觚开始审请学垃到选蘧、开题、霉糖，我靛导繇蒋谈心教授对我凌顼基磅究方法、研究思路、框架结构以及论文撰写等各个方面都给予了许多指姆和帮助，没有蒋教授的捂导，学垃瓣有可能中断，遣不爵麓有今天有稳篱，论文不可莪完成，在此首先向蒋教授表示衷心的感激。在学习和论文的撰写过程中，姚229、海明激授、赵仁康教授、华椽宏教授、p 海教授都给予了指导和帮助，使我汲取了更多鹃房地产经济学和管璎学方嚣灼营养，在此肉各位教授表示衷心的感谢。同时罄感谢研究生部的张海防老师和商学院研究生秘书处陈圆老师等多位老师，感谢他(楚 程给予瓣各项帮动。我熬疆兹熬溷事癸浇江、麓亵零绘予我大爨豹资料与数据，在此向他们表示感谢。缀过多年的努力，这篇箍述房建产开发金邋成本羧麓斡论文终予宪或了，从开始准备定题之日起，作者用了约两年多的时间进行了逻辑思考与框架构思，由于工作繁忙，常利用夜间与凌晨的对间进行思考和总结；期间进行了大量的奉才料牧集与整理王终，资拳莲豹来源包括书滕购买、游豪图书馆借阕、网上下载并将工作实践中的成功经验进行收集与汇总；此后陆续用了年多的时间撰写论文。论文戆撰写i 童程蜜嚣土怒秽交我瓣学习与提裹熬过程，楚对工作经验静是我总结。参加工作已经1 1 年，本次论文的撰写是对近几年来工作经历与工作经验靛憨结，镌为下一阶段工俸蕊分誊菜一方露豹商屡管理岛金嚣负责努下基秣。房地产业是我十分愿意从事的行业，那种资金大进大出感觉可能是在其他行业没有的。