1、房地产企业成本核算西安中道财税咨询有限公司房地产企业财务核算关键点项目开发模式收入开发成本期间费用房地产企业开发成本项目土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费房地产企业开发成本项目一、土地费用及拆迁补偿费1、土地出让金国家土地使用权出让（土地交易一级市场）（1）招标、拍卖、挂牌三种方式。（2）房地产企业需缴纳土地出让金、契税、印花税（3）入账凭证2、土地转让款企业之间土地使用权转让（土地交易二级市场）（1）转让特殊要求年限延续，使用性质延续原土地使用权出让合同规定的权利和义务城市房地产管理法（2）交易双方涉及税费出让方：土地增值税、营业税、所得税、印花税2、受让方：契税、印花税（3）入账凭证转让、投资、合并、分立房地产企业开发成本项目一、土地费用及拆迁补偿费3、相关税费（1）大市政配套费市政公用设施配套费及其他（2）契税（3）耕地占用税（4）土地使用费（5）土地闲置费所得税、土地增值税区别（6）土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费注意：土地使用权核算科目问题，摊销问题房地产企业开发成本项目一、土地费用及拆迁补偿费4、拆迁补偿费（1）货币补偿方式房地产公司入账的合法有效凭证补偿方为单位：补偿协议，对方提供的发票还是收款收据？其他资料补偿方为居民：补偿协议，个人提供的发票还是收据？其他资料补偿方为村民：补偿协议，批文，补偿花名册，村委会收据案例国3、有企业甲拥有一处土地及土地上的办公房产，房地产开发企业乙准备在该土地开发项目，请问是购买土地还是购买不动产？房地产企业开发成本项目一、土地费用及拆迁补偿费4、拆迁补偿费（2）产权调换方式A、房地产开发企业如何计算拆迁补偿费？回迁安置部分房屋视同销售，同时按照市场价值计入拆迁补偿费。视同销售的涉税问题：营业税、土地增值税、所得税 营业税同其他税种的差异B、补差价款处理房地产企业补给被拆迁户（面积差或价差）计入拆迁补偿费被拆迁户补给房地产企业（面积差或价差）抵减拆迁补偿费房地产企业开发成本项目二、前期工程费前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。1、设计费入4、账凭证：协议，发票或其他有效凭证。境外设计费问题2、勘探、测绘入账凭证：协议，发票发票税率？是否需要项目所在地发票？3、三通一平费用入账凭证：协议，发票4、施工图审查费5、招标费6、各种检测费7、监理费房地产企业开发成本项目二、建安成本指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。基础工程土建工程安装工程主体工程装饰工程人工土方机械土方土钉墙降水工程桩基础满堂基础钢筋工程商品砼模板工程填充墙工程保温工程轻质隔墙门窗工程栏杆工程屋面工程内外粉工程上下水电梯消防工程暖通工程强电弱电天然气空调通风房地产企业开发成本项目二、建安成本1、入账凭证工程施工合5、同、发票、工程进度验收报告、决算报告、监理报告等。2、建筑安装工程费发票审核是否在项目所在地税务机关开具3、各项成本的合理性同当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本比较。4、甲供材问题（1）甲供材发票能不能直接入账做成本？（2）甲供材营业税问题（3）甲供材处理方式（4）甲供设备的问题房地产企业开发成本项目二、建安成本5、建筑业混合销售问题甲供材的混合销售行为建筑业特殊混合销售营业税暂行条例实施细则第七条纳税人的下列混合销售行为，应分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税，未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务6、的营业额。（1）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；（2）财政部、国家税务总局规定的其他情况本条实际源自于国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知国税发（2002）117号文房地产企业开发成本项目一、关于纳税人销售自产货物提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务征收增值税、营业税划分问题纳税人以签订建设工程施工总包或分包合同(包括建筑、安装、装饰、修缮等工程总包和分包合同，下同)方式开展经营活动时，销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务(包括建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业，下同)，同时符合以下条件的，对销售自产货物和提供增值7、税应税劳务取得的收入征收增值税，提供建筑业劳务收入(不包括按规定应征收增值税的自产货物和增值税应税劳务收入)征收营业税:(一)必须具备建设行政部门批准的建筑业施工(安装)资质；(二)签订建设工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款。凡不同时符合以上条件的，对纳税人取得的全部收入征收增值税，不征收营业税。对上所称建筑业劳务收入，以签订的建设工程施工总包或分包合同上注明的建筑业劳务价款为准。房地产企业开发成本项目三、关于自产货物范围问题本通知所称自产货物是指:(一)金属结构件:包括活动板房、钢结构房、钢结构产品、金属网架等产品；(二)铝合金门窗；(三)玻璃幕墙；(四)机器设备、电子通讯设备；8、(五)国家税务总局规定的其他自产货物。该条已废止。拓展到建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业等全部建筑业应税行为。四、关于纳税人问题本通知中所称纳税人是指从事货物生产的单位或个人。纳税人销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务，应向营业税应税劳务发生地地方税务局提供其机构所在地主管国家税务局出具的纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明，营业税应税劳务发生地地方税务局根据纳税人持有的证明按本通知的有关规定征收营业税。房地产企业开发成本项目如果是纳税人提供建筑业劳务同时提供非自产货物怎么办？销售非自产货物同时提供建筑业劳务怎么办？核心问题是判断到底属于营业税的混合销售还是增值税的混合9、销售。如果属于增值税的混合销售，则统一缴纳增值税，营业税的混合销售，则统一缴纳营业税。案例一：建安企业乙为为房地产企业甲提供建安劳务，合同约定为大包，总金额中包含材料、设备在内，请问乙如何缴纳营业税？案例二：某工程设备公司与房地产企业甲签署建筑工程施工合同，约定工程设备公司承建甲的中央空调工程，整体工程采取包工包料形式，其中中央空调工程（非自产）造价1400万，设备价款1200万，安装费200万，该公司为一般纳税人，请问如何纳税？案例三某消防设备公司为一般纳税人，且具备相应施工资质。该公司同房地产企业签署工程施工合同，销售自产消防设施同时提供安装，请问应如何纳税？房地产企业开发成本项目建筑行业10、材料（设备）税收政策对比表施工方（乙方）提供材料或设备建设方（甲方）提供材料或设备自产材料（设备）外购材料（设备）甲供材料甲供设备分别计算缴纳营业税、增值税并向对方分别开具不同发票。如：30万材料开具增值税发票，70万工费开具营业税发票。按照混合销售判断，缴纳增值税或营业税。如：30万材料。70万工费，按照100万缴纳营业税并开具发票。营业额应当包括工程所用所有材料。如：30万甲供材，70万工费，按照100万缴纳营业税并开具发票。营业额不包括建设方提供的设备。如：30万甲供设备，70万工费，按照70万缴纳营业税并开具发票。房地产企业开发成本项目三、基础设施建造费开发过程中所发生的各项基础设施支11、出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。（1）入账凭证合同、发票、验收报告等（2）多个(或分期)项目共同发生的基础设施费，是否按项目合理分摊。房地产企业开发成本项目四、公共配套建造费开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。（1）项目基本完工时，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按照预算造价合理预提建造费用。财务、所得税、土地增值处理差异（2）多个(或分期)项目共同发生的公共配套建造费，是否按项目合理分摊。（3）房地产开发企业与国家有关部12、门合资建设公共配套设施，建设完工后有偿移交的，国家有关部门给予的经济补偿，抵减开发成本中的建安工程费。（4）盈利性配套设施房地产企业开发成本项目四、公共配套建造费公共配套设施四种类别：盈利性：单独成本对象单独作为核算对象，成本与收入配比。非营利性：公共配套非营利性配套设施产权可能属于全体业主，或无偿赠与地方政府和公用事业单位的，先统一归集，后成本分配进入开发对象。固定资产性：单独成本对象，进入公司资产。产权不明性：先统一归集，明确后再处理。房地产企业开发成本项目五、开发间接费企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折13、旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。（1）入账依据项目部成立的合法文件；项目部人员确定的文件；项目部资产确定的文件；项目部办公场所的文件。其他要求同管理费用相关科目费用。（2）营销设施建造费核算（3）利息核算房地产开发项目的借款费用资本化在房地产完工前计入开发成本。当所开发的房地产竣工验收合格，停止借款费用资本化。房地产企业开发成本核算划分成本对象归集开发成本分配共同成本实际发生成本预提费用待摊费用确定完工标准计算单位工程成本计算销售成本后续成本调整房地产企业开发成本核算房地产开发企业甲拿到一块土地，面积100亩，计划分两期开发，一期20亩14、，沿街开发高层两栋，下面五层是商铺，上面25层是住宅；另有配套会所一个，地下人防车库一个。二期80亩，规划为多层6栋，高层4栋，非人防独立车库一个，物业管理场所、幼儿园各一个。请考虑该企业成本对象如何划分。房地产企业开发成本核算成本对象：为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本15、对象进行核算。（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。会计核算成本对象、所得税成本对象同土地增值税清算项目可否不一致?房地产企业开发成本核算一、开发成本归类（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发16、权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。房地产企业开发成本核算（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明17、等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。房地产企业开发成本核算二、预提费用与待摊费用房地产开发企业甲项目分两期，划分为两个成本对象。在一期项目中修建休闲会所一座，造价2000万元，该会所为整个一期二期整体配套设施。假18、设一期二期建筑面积相当。一期项目计算成本时，如何扣除休闲会所成本？房地产企业开发成本核算三、公共成本分摊方法1、占地面积法土地成本分摊必须按照占地面积法2、建筑面积法单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施成本必须按照建筑面积法分摊。3、直接成本法4、预算造价法借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或预算造价法进行分配。房地产企业开发成本核算土地成本分配房地产开发企业甲拿到一块土地，面积20亩，一期开发写字楼两栋（楼座面积2.5亩），二期开发住宅楼四栋（楼座2.5亩），另有配套会所一个（2亩），非人防独立车库一个（2.5亩），物业管理场所一个（0.5亩）。道路、绿化共计10亩。土地面19、积如何分配？写字楼：2.5/1020=5亩 住宅楼：2.5/1020=5亩 会所：2/10 20=4亩 车库：2.5/1020=5亩 物业：0.5/1020=1亩物业和会所是公共配套设施，因此再同其他成本一起以建筑面积法分摊至独立成本对象。房地产企业开发成本核算公共配套设施费分配房地产开发企业甲拿到一块土地，面积20亩，一期开发写字楼两栋（10万平方），二期开发住宅楼四栋（12万平方），另有配套会所一个（6000平方），非人防独立车库一个（3000平方），物业管理场所一个（1000平方）。物业和会所是公共配套设施。如何分配成本？1、假定会所同一期一起开发，先在开发成本配套设施开发成本会所成本中20、归集各项开发成本项目2、假定归集后会所成本为600万，如何在各成本对象间分配成本？是否需要给独立车库分配？如果是物业成本，是否需要分配给独立车库？3、假定会所同二期一起开发，一期开发成本如何分配？房地产企业开发成本核算借款费用分配房地产开发企业甲拿到一块土地，面积20亩，一期开发写字楼（10万平方），二期开发住宅楼（12万平方），另有配套会所一个（6000平方），非人防独立车库一个（3000平方），物业管理场所一个（1000平方）。假定一期二期同时开发，银行借款3亿元，产生合法利息费用4800万元。请问利息费用如何在成本对象间进行分摊。1、直接成本法：4800一期直接成本（一期直接成本二期直接21、成本车库直接成本）2、预算造价法：4800一期预算（一期预算二期预算车库预算）确定完工标准除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。1、竣工验收备案表2、开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。国税函【2009】342号3、初始产权证明大房产证4、完工标准针对的是成本对象，而不是一栋楼。确定完工标准完工标准的重大意义1、未完工销售收入和完工销售收入的分水岭（预计计税毛利率）2、税务稽查风险的增大（关22、注开发成本）3、达到完工标准结转成本的时间点 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。风险：发票取得不及时计算单位成本单位工程成本成本对象总开发成本总可售面积什么是总可售面积？是否可以剔除拆迁补偿面积？划分成本对象归集开发成本分配共同成本实际发生成本预提费用待摊费用成本对象总开发成本计算销售成本配比原则销售成本单位工程成本已销售面积房地产企业甲单位工程成本为每平方3000元。1月份销23、售房屋10000平方，其中8000平方米为银行按揭，业主已支付30%首付，银行按揭款尚未批下，请问1月份成本如何结转？面积：2000（800030%）4400结转销售成本：3000 440013200000元后续成本调整特指成本对象完工后发生的开发成本，应该按照计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，其次再将由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。但应当注意，上述成本分摊后均扣除在后续支出实际发生年度，不允许追溯调整。后续维修费用问题如何处理？企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包24、括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。质量保证金问题（合同5%）、维修基金问题后续成本调整房地产开发企业甲拿到一块土地，面积20亩，一期开发写字楼，可售面积10万平方，二期开发住宅楼，可售面积12万平方。2009年写字楼项目已完工，发生开发成本3亿元人民币，共计卖出8万平方米。2010年新建预算外配套设施，成本1000万元。如何分摊该部分后续成本？第一步：将成本在已完工成本对象和未完工成本对象间分摊（建筑面积法）。写字楼项目：100010/（1012）455可售面积和建筑面积是否相同？假定一样。第二步：在已销和未销开发产品间分摊。已销：4525、580%364未销：45520%91已销部分后续成本如何调整？如果前期已经按照预算预提过配套设施开发成本1200万元，这里如何调整？后续成本调整前期已发生，后期取得发票的支出如何处理？国税发200931号文第34条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。这里的再按规定计入计税成本是指调减实际取得合法凭据当年所得，还是指还原到应当取得合法凭据当期调减所得，重新计算企业所得税？后续成本调整后续支出配套设施日常维修保养费用前期已发生后期取得发票已经预提过的配套设施未预提配套设施就预提数与实际发生数二次调整二次调整直接在当期扣除视同后续支出不允许追溯如果已经预提10%，冲抵后视同后续支出二次调整就预提数与取得发票差额二次调整谢谢大家！西安中道财税咨询有限公司