1、房地产财税资料汇编（法规、案例、讨论）1. 房地产开发业务征收企业所得税问题国税发200631号22. 国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知 国税发200931号83. 江苏省国家税务局转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知的通知苏国税发200979号164. 国税函2008299号关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知195. 解读 国家调整房地产开发企业所得税预缴政策196. 房地产企业主要税务法规明细表217. 关于印花税若干政策的通知 财税2006162号238. 房地产企业魔鬼词典23房地产企业合同汇编249.10. 房地产项目开2、发费用一览表2711. 房地产开发成本表2812. 房地产开发项目行政许可所需要办理的简明流程2913. 财税200761号关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知3214. 房地产企业会计制度和税收差异3315. 房地产开发项目土 地 增 值 税 清 算鉴证报告4016. 房地产开发企业涉及税种常识4317. 国家税务总局关于应用评税技术核定房地产交易计税价格的意见 国税函2008309号46房地产企业如何确认税前扣除额4818.19. -国税发(2006)187号 土地增值税4920. 土地增值税清算鉴证业务准则5121. 房地产开发企业完工项目税务鉴定报告5822. 房地产企业3、所得税申报调整问题6423. 李记有老师讲座实录:房地产开发企业的税务筹划6424. 福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知8425. 国税函2008299号关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知及解读8526. 土地增值税筹划失败案例探讨8727. 看几个房地产税务稽查报告的随笔9128. 房地产开发企业税收政策分析与税收筹划专题讲座（旧所得税法）9329. 房地产业偷逃税的主要手段10730. 关于进一步做好房地产行业税收专项检查工作的通知 稽便函200842号10831. 房地产业偷逃税的主要手段12932. 财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和4、 住房租赁有关税收政策的通知 （财税200824号）13133. 财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知 财税（2000）125号13234. 国家税务总局关于应用评税技术核定房地产交易计税价格的意见 国税函2008309号13335. 国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复国税函2008576号13536. 国家税务总局关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复国税函2007603号13537. 关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复 国税函2008576号13635、8. 国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知13639. 中华人民共和国土地增值税暂行条例 国务院令1993138号14140. 国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知 国税发2007132号143房地产开发业务征收企业所得税问题国税发200631号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局： 为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据中华人民共和国企业所得税暂行条例及其实施细则、中华人民共和国税收征收管理法等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下： 一、关于未完工开发产6、品的税务处理问题 开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。 （一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行关于印发经济适用房管理办法的通知（建住房200477号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部7、门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。 （二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定： .开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20。 开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。 开发项目位于其他地区的，不得低于10。 二、关于完工开发产品的税务处理问题 （一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工： 1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）； 2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）； 3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。 （二）开发产品完工后，开发企8、业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。 （三）开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项9、开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。 上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。 （四）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具10、发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 （五）开发产品销售收入应按以下规定确认： 采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： （1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定11、的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 （2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 （3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订12、销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 （4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入13、的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定进行处理。 开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销14、售开发产品确认收入的实现。 三、关于开发产品预租收入的确认问题 开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。 四、关于合作建造开发产品的税务处理问题 开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理： （一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开15、发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。 （二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理: 1. 开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。 五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题 （一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发16、项目的，按以下规定进行处理： 1企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。 2接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。 （二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理： 1企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关17、非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。 上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。 2接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。 六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题 开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。18、确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题 （一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。 完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同19、工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。 （二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。 八、关于开发产品成本、费用的扣除问题 开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。 （一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理： 1开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负20、担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。 2开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。 3开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。 4计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。 5计入21、开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。 6开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。 （二）下列项目按以下规定进行扣除： 1已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本 2开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程22、费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊： （1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。 （2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。 3应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。 4.维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有23、关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。 5共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。 6开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： （1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 （2）属于营利性的24、，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 7开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理： （1）由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。 （2）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当25、期应纳税所得额。 8开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。 9保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 10广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理： （1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入26、转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。 （2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。 11利息。按以下规定进行处理： （1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。 （2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。 （27、3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。 12土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。 13成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和28、过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。 14折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。 九、关于征收管理问题 （一）开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则，不得在税前扣除。 （二）开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按中华人民共和国税收征收管理法等税收法律、法规的规定29、进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的； 2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的； 3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的； 4.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的； 5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的； 6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 十、关于适用减免税政策问题 根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。 十一、关于本通知适用范30、围和执行时间问题 本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施办法，并报国家税务总局备案。 本通知自2006年1月1日起执行，国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发200383号）同时废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。 国家税务总局 二六年三月六日国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知 国税发200931号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局： 为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理31、，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据中华人民共和国企业所得税法及其实施条例、中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了房地产开发经营业务企业所得税处理办法，现印发给你们，请遵照执行。 国家税务总局 二九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则 第一条根据中华人民共和国企业所得税法及其实施条例、中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。 第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。 第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开32、发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。 第四条企业出现中华人民共和国税收征收管理法第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按中华人民共和国税收征收管理法等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 第二章收入的税务处理 第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得33、的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 第六条企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 （二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付34、款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 （四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已35、销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按36、基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）37、的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定： （一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15。 （二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。 （三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。 （四）属于经济适用房、限38、价房和危改房的，不得低于3%。 第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。 第十条企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确39、认收入的实现。 第三章成本、费用扣除的税务处理 第十一条企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。 第十二条企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 第十三条开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。 第十四条已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位40、工程成本 第十五条企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。 第十六条企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。 第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： （一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 （二）属于营利性的，或产权归企业所有41、的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 第十八条企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。第十九条企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时42、可据实扣除。 第二十条企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。 第二十一条企业的利息支出按以下规定进行处理： （一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。 （二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。 第二十二条企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损43、失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。 第二十三条企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。 第二十四条企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。 第四章计税成本的核算 第二十五条计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。 第二十六条成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下： （一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税44、成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 （二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。 （三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 （四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 （五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 （六）权益区分原则。开45、发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 第二十七条开发产品计税成本支出的内容如下： （一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 （二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘46、察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 （三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 （四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 （五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 （六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的47、成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 第二十八条企业计税成本核算的一般程序如下： （一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。 （二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。 （三）对期前已完工成本对象应48、负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。 （四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。 （五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。 第二十九条企业开发、建造的开发产品应按制造成本49、法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一： （一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除50、应由各期成本对象共同负担的占地面积。 （二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。 2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。 （三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 （四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 第三十条企业下列成本应按以下方法进行分配： （一）土地成51、本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。 土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。 第三十一条企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本： （一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理52、：1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。（二）企业、单位以股权的形式53、，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。第三十二条除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。 （一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。 （二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法54、律法规规定必须配套建造的条件。 （三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。 第三十四条企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 第三十五条开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务55、机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。 第五章特定事项的税务处理 第三十六条企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理： （一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。 （二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处56、理： 1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。 第三十七条企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理： 企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。 第六章附则 第三十八条从事房地产开发经营业务的57、外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。 第三十九条本通知自2008年1月1日起执行。江苏省国家税务局转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知的通知苏国税发200979号各省辖市、苏州工业园区国家税务局，常熟市、张家港保税区国家税务局，省局直属税务分局： 现将国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号，下简称通知）转发给你们，并补充以下意见，请一并遵照执行。 一、关于计税毛利率 （一）房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照58、通知第八条规定的计税毛利率计算预计利润时，允许扣除营业税金及附加、土地增值税。 （二）房地产开发企业根据通知第九条规定出具开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告应包括但不限于以下内容： 1、开发企业基本情况，包括企业资质等级、资质有效期、从业人数、法人代表、出资方、关联方有关情况等； 2、开发项目基本情况，包括开发项目名称、地理位置及概况、占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时间、完工时间、销售情况、销售方式、销售费用（含佣金或手续费，尤其是委托境外机构销售费用结算情况）、配套设施的归属及核算、停车场所的核算、企业的融资情况（包括企业境外融资）、利息的核算及支付情况等； 59、3、房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表、房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整计算明细表、房地产开发企业预提费用明细表（见附件三、四、五）； 4、非货币性交易、关联方交易、其他涉及纳税调整的事项、纳税调整金额。 （三）房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率,由各省辖市国税局根据通知第八条规定的毛利率,结合不同开发产品联合地税部门共同确定，并报省国税局备案。 二、关于经济适用房、限价房和危改房 （一）经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。房地产开发企业开发的经济适用房、按通知第八条60、的计税毛利率申报纳税时，需向主管税务机关报送以下资料： 1、立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件； 2、土地管理部门划拨土地的批准文件； 3、物价部门核定的有关经济适用住房销售价格的批件； 4、住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明； 5、列明该项目的省、市、县级人民政府关于经济适用住房建设投资计划； 6、经济适用住房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）； 7、主管税务机关要求提供的其他资料。 （二）房地产开发企业开发的限价房和危改房按通知第八条规定的预计毛利率申报纳税，需符合政府有关部门的规定和要求。61、房地产开发企业在企业所得税纳税申报时，需向主管税务机关报送以下资料： 1、国有建设用地使用权出让合同和政府主管部门出具的其他能证明限价房和危改房的证明文件； 2、限价房和危改房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）； 3、主管税务机关要求提供的其他资料。 （三）对商品住房小区配套建设经济适用住房、限价房和危改房的，应分别核算销售收入，并按照对应的计税毛利率计算预计利润；不能分别核算的，一律从高适用计税毛利率。 对经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等未完工产品取得的收入，不得按照经济适用房、限价房和危改62、房的计税毛利率执行。 三、关于成本对象的所得税管理 （一）房地产开发企业应按照通知第二十六条规定合理确定计税成本对象，并报主管税务机关备案；未进行备案的，按照中华人民共和国税收征收管理法的有关规定处理。 （二）成本对象由企业开工之前报主管税务机关备案。企业进行成本对象备案时，需报送以下资料： 1、房地产开发企业计税成本对象备案报告表（见附件二）； 2、土地使用权证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证等资料； 主管税务机关在受理纳税人备案时，应加盖税务机关备案专用印章。房地产开发企业在税务机关登记备案后应按照已备案确认的成本对象计算计税成本。 （三）房地产开发企业对已达到63、完工条件的开发产品未按成本对象结算计税成本的，主管税务机关有权确定成本对象并核定其计税成本，企业据此进行纳税调整。 （四）2008年完工的开发产品不再进行备案，但计税成本的归集和分配需按通知规定处理。2008年未完工开发产品应按照本规定提请备案。 （五）2008年1月1日前已销完工产品分摊的共同（间接）成本不再追溯调整，已发生但尚未税前扣除的共同（间接）成本应按通知有关规定进行分配。 四、关于预提（应付）费用 （一）房地产开发企业根据通知第三十二条第一款可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。 房地产开发企业对发票不足金额据以预提的出包工程合同64、总金额，是指不包括甲供材料的金额。预提费用最高不得超过合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过本条款规定的合同总金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际支付时可按规定税前扣除。 （二）房地产开发企业根据通知第三十二条第二款预提的公共配套设施建造费用，如售房合同、协议、广告，或政府相关文件等明确建造期限而逾期未建造的，其以前年度已预提的该项费用在规定建造期满之日起计入当期应纳税所得额；如未有明确建造期限的，则在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其以前年度已预提的该项费用应并入当期应65、纳税所得额。 以后实际发生公共配套设施建造费用时，再按照通知第二十八条第三款有关规定税前扣除。 （三）房地产开发企业根据通知第三十二条第三款预提的报批报建费用、物业完善费用，必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提并税前扣除。 除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明文期限外，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入当期应纳税所得额，以后年度实际支付时准予在税前扣除。 （四）房地产开发企业当年度按通知第三十二条规定预提有关费用时，应在企业所得税年度申报时同时附报房地产开发企业预66、提费用明细表（见附件五）。 五、房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照国税函2008299号文件规定的预计利润率已预缴的，2008年度汇缴时暂不调整。待开发产品完工后，再调整实际毛利额与预计利润之间的差额。 从2009年1月1日起，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入按通知第八条规定的计税毛利率执行。 六、外资房地产企业根据国税发2001142号文件按收入与支出相配比而未扣除的以前年度期间费用，在2008年度汇缴时可一次性按新税法规定税前扣除。 七、房地产开发企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，新税法实施后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业67、务宣传费后，按照新税收规定的比例计算扣除。 房地产开发企业在2008年1月1日以后销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。 附件一: 国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知 附件二：房地产开发企业计税成本对象备案报告表 附件三：房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表(1)(2)(3) 附件四：房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整计算明细表 附件五：房地产开发企业预提费用明细表 （附件略） 江苏省国家68、税务局 二九年四月二十七日国税函2008299号关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知国税函2008299号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局： 为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下： 一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。 二、预计利润率暂按以下69、规定的标准确定： (一)非经济适用房开发项目 1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20。 2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。 3.位于其他地区的，不得低于10。 (二)经济适用房开发项目 经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行关于印发的通知(建住房200477号)等有关规定的，不得低于3。 三、房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计70、利润额，填报在中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)(国税函200844号文件附件1)第4行“利润总额”内。 四、房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。 五、本通知适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人。 六、本通知自2008年1月1日起执行。已按原预计利润率办理完毕2008年一季度预缴的外商投资房地产开发企业，从二季度起按本通知执行解读 国家调整房地产开发企业所得税预缴政策为贯彻落实新71、的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函2008299号）于近日下发，明确了房地产开发企业所得税预缴问题。 一、政策主要内容 政策适用对象 该通知适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人。 未完工开发产品预售收入的申报口径 房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。 预计利润率的标72、准 预计利润率暂按以下规定的标准确定： 非经济适用房开发项目 位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%。 位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。 位于其他地区的，不得低于10%。 经济适用房开发项目 经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行关于印发经济适用房管理办法的通知（建住房200477号）等有关规定的，不得低于3%。 据实预缴的申报口径 房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照73、规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，填报在中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）（国税函200844号文件附件1）第4行“利润总额”内。 经济适用房项目的界定 房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。 政策执行起始期 该通知自2008年1月1日起执行。已按原预计利润率办理完毕2008年一季度预缴的外商投资房地产开发企业，从二季度起按该通知执行。 二、预缴申报口径的主要变化 适用预缴74、申报表类型变化 内资据实预缴企业所得税的从事房地产开发业务纳税人，原适用企业所得税预缴纳税申报表（该申报表适用于查帐征收企业所得税的纳税人在季度(月)预缴企业所得税时使用）。根据原外资企业所得税政策，外资据实预缴企业所得税的从事房地产开发业务纳税人，其未完工开发产品预售收入申报，适用中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税季度申报表（B类BB1）（该申报表适用于按核定利润率以及按经费支出换算收入方式缴纳所得税的外商投资企业和外国企业）。现内、外资据实预缴企业所得税的从事房地产开发业务纳税人，自2008年1月1日起，统一适用中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）（该申报表适用75、于实行查帐征收方式申报企业所得税的居民纳税人及在中国境内设立机构的非居民纳税人）。 未完工开发产品预售收入的申报口径变化 统一了预计利润率 国税函2008299号文沿用了国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）的有关政策，将原适用于内资从事房地产开发业务纳税人的“预计计税毛利率”改为“预计利润率”，并统一适用于内外资从事房地产开发业务纳税人。 不得扣除营业税金及附加 根据国税发200631号文，开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利76、额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。由于会计核算上对于根据预售收入计算缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加只有在相应预售收入确认为销售收入后才结转营业税金及附加科目，所以上述扣除营业税金及附加的规定实际上是原内资企业所得税政策中的一个纳税调减项目。 而国税函2008299号文不再提及扣除营业税金及附加，意味着未完工开发产品预售收入的申报不再进行上述纳税调减。 2008年1月1日后发生的期间费用在预缴申报时可扣除 由于在计算利润总额时按照会计核算已扣除了期间费用，所以内外资房地产企业2008年1月1日后发生的期间费用在预缴申报时可77、扣除，改变了原外资房地产企业按原外资所得税政策相应扣除的规定。但年度申报时，应按企业所得税法及其实施条例的规定，对期间费用中的部分项目进行纳税调整。 统一了经济适用房项目的界定标准 国税函2008299号文沿用了国税发200631号文的有关政策，将原适用于内资从事房地产开发业务纳税人的经济适用房项目的界定标准，统一适用于内外资从事房地产开发业务纳税人。房地产企业主要税务法规明细表1、最常用的营业税、所得税、外资所得税及实施细则没有列出；2、个人所得税、印花税等通用的、非房地产业专有的法规没有列出；3、各地转发税务总局的文件、各地的小税种特有文件（例如各地规定的土地增值税文件）没有列出；4、请大78、家补充，补充的时候请列明文号、标题和正文，法规库有的最好链接。序号税种文号发文单位发文标题是否生效1营业税1-1营业税国税发199325号国家税务总局关于出售自建建筑物征收营业税的通知生效1-2营业税国税发1993149号国家税务总局营业税税目注释生效1-3营业税国税函发1994644号国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复生效1-4营业税国税函发1995156号国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知生效1-5营业税国税函1998554号国家税务总局关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复生效1-6营业税国税函1999第144号国家税务总局关于房地产开发企业从事79、“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复生效1-7营业税外资所得税国税发1999242号国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知生效1-8营业税财税200316号财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知生效1-9营业税国税发200469号关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知生效1-10营业税国税函2004241号国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复生效1-11营业税国税函20051003号国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复生效1-12营业税国税函200583号国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复 生效1-13营业税财税200675号国家税务总80、局关于调整房地产营业税有关政策的通知生效1-14营业税京地税营200240号北京市地税局关于对房地产公司收取客户的违约金征收营业税规定 生效2所得税2-1所得税国税发200189号国家税务总局关于调整部分行业广告费用所得税前扣除标准的通知生效2-2所得税国税发200383号国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知失效2-3所得税国税发200631号国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知生效3外资所得税3-1外资所得税国税发1995153号国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知生效3-2外资所得税国税发2001142号国家税务总局关于外商81、投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知生效3-3外资所得税国税函2003115号国家税务总局关于外商投资企业和外国企业取得搬迁补偿费收入税务处理问题的批复生效3-4外资所得税大国税发2003179号大连市国税局关于印发外商投资房地产企业所得税税收管理办法（试行）的通知生效4土地增值税4-1土地增值税国务院中华人民共和国土地增值税暂行条例4-2土地增值税财会字199515号财政部国家税务总局财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知4-3土地增值税财税199548号财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知生效4-4土地增值税国税函2003922号国家税务总局关于武汉宝安82、房地产开发有限公司缴纳土地增值税的批复生效4-5土地增值税财税200621号财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知生效5其他税种5-1契税国税函1999737号国家税务总局关于以补偿征地款方式取得的房产征收契税的批复生效5-2房产税土地使用税国税发200389号国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知生效关于印花税若干政策的通知 财税2006162号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：为适应经济形势发展变化的需要，完善税制，现将印花税有关政策明确如下：一、对纳税人以电子形式签订的各类应税凭证按规定征收印花税。二、对发电厂与电83、网之间、电网与电网之间(国家电网公司系统、南方电网公司系统内部各级电网互供电量除外)签订的购售电合同按购销合同征收印花税。电网与用户之间签订的供用电合同不属于印花税列举征税的凭证，不征收印花税。三、对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。四、对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。财政部国家税务总局 二六年十一月二十七日房地产企业魔鬼词典说明：本词典并非专业辞典，只是更形象的为了让大家尽量了解这个行业。甲方乙方：取自冯小刚的电影，原指签署合同的双方，由于房地产公司明显处于强势地位，约定俗成为甲方；施工企业属于弱势群体，只能成为乙方。似乎一开始就标志着不平等。监理：84、既由房地产公司出钱，请专业人士现场监督乙方的施工进度和施工质量，就如同企业请会计师事务所出审计报告一样，有的时候很管用，有的时候也就是个过场。包工包料与包工不包料：这个是以古老的用词了，前者是指施工过程中的所有主材和装饰材料以及人工全部由乙方负责，后者是指材料甲方负责，人工乙方负责。甲供材料：就是甲方提供的材料。有的时候甲方为了保证施工质量，直接采购钢筋、混凝土、装饰材料等，交给乙方进行施工。这个是甲方省钱的一个好途经，当然也是甲乙双方矛盾的一个焦点。容积率、覆盖率与绿化率： 容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建85、筑物除外。 建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。 绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。对于发展商来说，容积率和建筑密度决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率和建筑密度直接涉及到居住的舒适度。楼面地价：房地产企业核算成本的一个重要指标，即取得土地的价格除以开发的建筑面积，也可以理解为老百姓买房子的时候购买单价中买地的成本。也是现在房屋价格上涨的一个主要原因。取费和取费标准：预决算的一个重要指标，详细说起来可能需要好几天。简单的说，就是相当于酒店业额外加收的服务费，等级越高的企业，收取的取费标准越高。建筑面积、套内面86、积、使用面积： 建筑面积：是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积。 套内建筑面积：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。其中封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。 使用面积：是指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的总和，按房屋的内墙面（含标准粉刷层厚度）水平投影计算，包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。得房率：是指套内建87、筑面积与套（单元）建筑面积之比。得房率越大，需要分摊的公共设施越小，购房者越有利。大配套小配套：七通一平：七通是指上水、下水、路、电讯、煤气、电、热力通，一平是指平整场地。是开发土地的前提条件。也被人称为“毛地”开发，完成后才成为“熟地”。甲方代表：即甲方派驻工地现场的代表，可以按行业分为土建、水暖、电气等，有一定的签字权。签证：先不要激动，这个不是出国办理的那个签证，而是在施工过程中针对隐蔽工程和材料、工程量变更等进行的现场签证。但也不要小瞧这个，相当于可以报销的单子，有的时候一张签证就相当于几十甚至上百万的钱。对于签证，房地产公司有着一定的管理程序，对于签证的时间、内容、权限等等都有着严格88、的要求。施工图：就是施工过程中的依据，太专业的结构、配套等我们看不懂，对于财务人员来说，应当能看懂简单的平面图、立面图、剖面图。五证两书：国有土地使用证；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；建设工程开工证；商品房预（销）售许可证。“两书”是住宅质量保证书和住宅使用说明书。按揭：按揭是英文mortgage（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。就是现在鼓吹的花明天的钱，也是房奴的由来。均价：“均价”即楼盘的平均价格，代表一个项目的整体价位水平。但“均价”并非简单的最高价与最低价的算术平均值89、，而是所有售楼款除以所有建筑面积得出的数据，因此也是开发商容易忽悠人的一个数据。住宅产权与写字间产权：房地产公司开发的项目大致分为两类，其中住宅产权（土地）时间为七十年，（普通住宅）契税为1.5%，房屋验收的时候要求上下水、卫生间、厨房齐全；写字间产权（土地）时间为四十年，契税为4%，验收的时候房间内可以没有卫生间和厨房。房地产企业合同汇编最近整理了截至现在所有的地产企业合同，按照合同签订时间排序后，与项目开发进度基本一致。一共81个合同，时间由2003年3月开始到2007年5月基本结束，跨度达4年之久。这是一个现房项目，故销售合同不在内。如果说最近有什么收获，那么最大的收获应该在合同上了。按90、照时间顺序整理后的合同，不仅诠释了账面的往来款项余额，开发成本的发生额，还诠释了这个行业经济交易的潜在规则。读合同的收获主要在一下几个方面：1、通过按照时间排序，脉络清晰的了解了项目整个过程。2、了解地产企业不难，本有很多线可以串联起来，比如经济合同，比如政府批文，比如有关证书，如果有耐心，按照时间排列起来，这个项目就有了框架。3、了解经济往来的潜在规则，举个简单例子，水电暖消防等合同的付款方式和一般商品购销合同明显不同，带有政府性指定的合同，地产公司明显带有劣势。比如，水电暖消防和勘察监测会采取明显不公正的预付款方式，一旦工程出现问题，地产公司很头疼，因为钱早付出了。4、了解地产公司除了上面91、所说的合同、政府批文等以外，还有一个重要的资金流，这个线直通金融脉络，有研究的必要，很有必要。出于大家都知道的原因，故隐去一些东西，只将合同名称集合起来，希望能给对地产企业有兴趣的朋友一些益处。我开始入门的时候也很难，多谢网上网下一些好朋友的相助，在此深深谢过。编号合同名称1地质检测协议书2某项目别墅区建设方案涉及协议3某项目二期居住组团详细规划4建筑方案设计5某项目高层住宅小区天然气管道改移施工工程协议6建设工程勘察合同7建设工程设计合同8某项目高层住宅小区热力管道迁移施工工程协议910KV配电工程协议书10全过程的工程造价咨询11法律顾问合同12土地评估协议13某项目高层住宅及某项目别墅项92、目全程策划及销售代理14某省城市规划技术服务委托合同15某项目高层基础土石方开挖及运输施工合同16某项目高层基础土石方开挖及运输施工合同17道路使用合同18民用建设工程设计合同19建筑方案设计协议书20某省城市规划技术服务委托合同21设计合同22某项目高层住宅边坡支护施工合同23民用建设工程设计合同24某项目高层基坑支护施工合同25基础工程物探合同26某项目高层基础土方挖运施工补充协议27某省城市规划技术服务委托合同28日照分析委托合同29某项目二期高层住宅人防地下室30某项目高层基坑支护鉴定及加固施工合同31某项目北边及东西边坡支护工程施工补充协议32钢材购销合同33钢彩板围墙施工合同34建93、设工程招标代理合同35广告服务，全程策划36箱式变电站租赁合同37房屋（场地）租赁协议38财务咨询约定书39自来水管道安装工程施工协议书40建设工程施工合同41建设工程施工合同42建设工程招标代理合同43工矿产品购销合同44客户工程总承包委托协议45高压供用电合同46钢材买卖合同47某项目项目物业管理顾问合同48某日报广告发布合同49人防门购销合同50工程监理合同51建设工程委托监理合同52测绘合同53景观规划与设计合同54某项目家园智能小区二期工程弱电系统设计协议55工程造价咨询合同56测绘合同57房产测绘合同58装饰设计合同书59某市商品房预售款专用帐户监管协议书60某市商品房预售款专用帐94、户监管协议书61某市商品房预售款专用帐户监管协议书62喷画协议书63喷画协议书64电梯扶梯供货合同65电梯扶梯安装合同66售楼部和样板间及住户大堂的监理咨询服务招标合同67售楼中心装饰工程承包协议书68乐家产品销售合同69喷画协议书70灯具买卖合同71样板间及A栋入户大堂精装修工程72模型制作合同书73植筋工程74售楼部前玻璃雨蓬施工合同75售楼部、样板间外墙面砖外窗招标代理合同76观光电梯混泥土切割与植筋合同77纸杯制作合同书78广告标识委托加工合同79配电箱供应合同80日照分析委托协议81聘请常年法律顾问合同整理这么细的合同清单现在比较少见了，仔细看看也是很有意思的，分析分析：1、似乎少了95、一个头，没有看出土地怎么来的，招投挂的话应当有中标通知书，搬迁改造的话应当有动迁协议波这是委托动迁协议；2、水、电、煤气、暖气、消防都属专业公司垄断的，招投标、肾功和检查验收有很多内幕，有的时候消防的价格是网刊报价的30-40%甚至还要低，所以财务（审计）人员一定要注意；同时，在验收以后也应当签署水、电、煤气、暖气等的移交合同。3、只看到了钢材和电梯的采购合同，推测是只有钢筋和电梯甲供。对于施工的主要和重点材料，有甲供（甲方采购提供）、甲限（甲方不直接采购，只提供现价）和甲方不参与三种，甲方要根据自己对施工的要求（加工的一般质量有保证）、资金的情况（甲供的预付款要求比较高）、总造价的要求（甲供96、一般可以最大的压价）等分别对待，尽量在招标施工单位的时候予以明确。同时，如果还采用预决算的工程，对于甲供部分的取费如何计算也应当在合同中写明。4、看应签署的应当是总承包合同，甲方几乎没有直接的分包合同（似乎电梯除外），所以能好一些。如果有保温、外墙、门窗、暖气片等分包工程的话，在合同的时候应当写明与总承包单位之间的配合费、水电费、现场管理费等如何结算，在工程验收的时候分包单位的档案如何按时并入总承包单位的档案等等。5、没有看到前期的物业委托合同和后期的物业移交合同，这个也是需要认真考虑的过程。6、后期的销售（包括预售）合同也可以认真研究，分楼盘、楼号、单位、层数进行统计，可以搞一个类似销售人员97、的销控表，同时结合财务方面的数据统计销售价格、付款时间、首付金额等因素，也是非常有意思的。房地产项目开发费用一览表表一： xx项目工程投资费用标准明细表序号费用名称数量费用标准（元/）费用金额（万元）备注一土地费用213331.21111.132000.0100万元/亩，320亩二前期工程费用72.02072.81规划设计费用28799760.01728.0按总建筑面积，含总规费用2勘探费用2879975.0144.03标底编制2879970.822.5按标底1.24招投标管理费2879970.25.6按标底0.35工程审计2879971.028.1决算价1.56购地形图2879970.12.98、07放线、测绘2879970.11.58临时水5180.925.9供水费用5%9临时电14404.0115.2供电费用8%三基础设施建设费166.14783.61供电工程28799750.01440.02供水工程28799718.0518.43排污工程28799718.0518.44煤气工程28799710.0288.05室外管线费用2879978.0230.46道路广场工程28799711.0316.87绿化及环境艺术28799750.01440.08变电站、煤气调压站、水泵房2879971.131.7四建安工程费880.425356.61桩基28799760.01728.02单体土建28799、997650.018719.8部分框架结构3电梯28799770.02016.0分摊到总建筑面积4消防28799720.0576.0分摊到总建筑面积5智能化287997100.02880.06质监费2879971.028.1土建费1.57监理费28799713.0374.4土建费2%8大门2879973.5100.09幼儿园28799713.0374.4社区物管中心28799710.0288.010中心会所28799730.0864.0五管理费用24.0692.11公司运行管理费用(2年期间）6421322.3642.1前四项费用1%2物管前期费用1.750.0六不可预见费6490567.61100、947.2前五项费用3%土地平整费用3200044.41280.0土地费用4%公厕、垃圾站2879970.514.4地下停车场2879977.9227.5其他28799715.9457.9七销售费用148.04262.41可行性研究、策划费10655918.5532.8销售总额52销售代理费用10655974.02131.2销售总额2%3广告费用10655955.51598.4销售总额1.5%八银行利息19200 60.01728.0启动资金6%1.5年九税金460.213253.81营业税106559205.45914.0销售总额5.55%2所得税22242254.97339.8毛利润33%101、总计2989.586096.5容积率1.35平均单价3700.0房地产开发成本表房地产开发成本表.xls房地产开发项目行政许可所需要办理的简明流程为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可102、程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。6、规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源103、局办理土地预审。3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证。5、规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。5、国土资源局进行用地预审。6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。7、建委制发初步设计批复，并对落实初104、步设计批准文件的要求进行审查。8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告，发放建设工程施工图设计文件审查批准书。四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1、公安消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防设施审查。3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证（副本）。五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建设单位办理施工报建登记。105、2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料：1、以下证明材料：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的营业执照和资质等级证书；3、工程106、施工合同；4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发建设工程规划许可证（正本）。4、建委综107、合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。第三部分房地产项目权属初始登记阶段1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。2、开发商应提交材料：（1）申请书；（2）企业营业执照；（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交的其他文件。以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需108、要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。财税200761号关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知,我也来说几句原文：一、本通知所称企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地转让收入。学习：1、政策性搬迁收入概念不清楚。当地政府城市规划、基础设施建设等原因，这个概念不是十分准确，因为搬迁后，新成立的企业、房地产项目、公建项目等等，都有新的城市规划批文。所以这里的定义不是十分清楚。举例一：109、某酒店A经营不善，但是当地房地产项目非常火热，因此由开发商B准备购买酒店大楼，然后进行“大证换小证”业务，就是将酒店改造成小户型公寓，分割对外出售。这里面开发商B肯定会取得一系列的政府规划方面的批文，如果酒店A享受本条款，那省掉的所得税可就不是一星半点了。2、从政府取得的是搬迁补偿收入，从市场取得的是土地转让收入。这里面可是有分别的。因为搬迁改造项目，一般在土地上都会有一些房屋建筑物、场地、围墙、道路覆盖等等。如果从政府取得，这些都会包括在补偿收入之内。但是从市场取得，这些就不被包括了。这里面可以看出，鼓励企业从政府取得补偿，可能这也是这个文件的宗旨。但是从市场取得，通常会是一个整体的补偿收入110、，如何区分土地和非土地的补偿收入？按照什么比例，比如面积、帐面原值、评估价值等等，这个文件里面没有明确。甚至企业可以这样解释：别人买的只是地，至于地上的建筑物等等需要全部拆毁，所以可以看作地上部分的补偿收入为零，但是这样的解释税务机关会确认吗？不知道。原文：二、对企业取得的政策性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理：(一)搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地(以下简称重置固定资产)，以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额。学习：1、这里的界定不是很清楚。只111、规定了与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地，没有规定规模、价值，因此可能发生原年生产能力30万混凝土，搬迁后生产能力300万混凝土的现象。而按照这个文件，新增加生产能力所花费的资金完全可以在补偿收入中直接扣除。按照这种理解，几乎获得搬迁受益的企业恐怕是不会多了。2、准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，这里面的扣除标准只列举了三项，但是对于大量的细节没有明确，例如：1、由于拆迁而对外支付的赔偿（比如原场地已经对外出租，赔偿的款项）；2、由于拆迁产生的税金；3、新场地必须购置的低值易耗品；4、搬迁过程中产生的搬迁费用；5、新场地不是购置而是出租的情况等等。3、对112、于搬迁过程中发生损失应当如何处理。楼主业列举的以前的一些规定。但是对于本文来说，只有一句话：“其余额计入企业应纳税所得额”。至于这句话怎么理解，恐怕各有不同。但是理解成损失也计入企业应当税所得额应当不为过吧。需要这里再明确一下，不要给基层太大的理解和发挥空间。原文：(二)企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入企业应纳税所得额。学习：1、很多企业可以购买与企业有关的或者无关的固定资产，扣减补偿收入至零或者负数，然后在对外出售该固定资产，按照本文第（四）113、条可以在所得税前扣除，从而达到规避或者叫逃避所得税的目的。没法子，不管是有意还是无意，这个文件就是这么规定的。原文：(五)搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。学习：1、这里面没有明确应当采用什么方法进行核算，权责还是收付。详细说来，在五年内完成搬迁的情况很多，有完成改造的，也有没有完成改造的。改造完毕的好说，没有完毕的呢？企业说我还需要购买什么什么东西，计划、报告等手续齐全，这种时候应当怎么办？2、五年内没有完成搬迁的应当怎么办？不知114、道。房地产企业会计制度和税收差异房地产企业会计制度和税收差异房地产企业因为其自身项目开发期长、项目滚动进行、成本结转有其特殊性的原因，其行业会计制度和税收有关规定存在一定差异。而且我国的房地产企业所得税管理主要建立在国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）和国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知（国税发2001142号）两个文件之上，内资和外资房地产企业也存在不同点。房地产行业会计制度和税收规定存在的差异主要有如下：一、会计制度确认销售实现时间与税法规定的发生纳税义务时间不同企业会计制度规定收入确认条件是：企业已将商品所有权上的主要115、风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。在实际操作过程中。开发企业主要是以销售发票的开具来确认销售收入的实现。因此，在收到商品房预售收入时，与其他工商企业收到预收款项一样，会计上不将其确认为收到当期的销售收入，将其作为预收账款处理。会计处理为借记“银行存款（现金）”等科目，贷记“预收账款（其他应付款、应付账款）”等科目。待以后正式收讫售房价款或取得索取价款凭据（权利），并符合不同商品销售方式下收入确认要件时，再将其转为符合条件当期的损益，会计处理为借记“预收账款”，贷记116、“主营业务收入（商品销售收入）”等。国税发200631号文件对房地产企业取得的预售收入所得税处理作了特别规定：房地产开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。同时根据商品房性质（经济适用房和非经济适用房）的不同和位于不同地区的商品房的毛利率作了具体规定：符合建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行关于印发经济适用房管理办法的通知（建住房200477号）等有关法规规定的经济适117、用房，其预售收入的计税毛利率不得低于3%。不符合经济适用房条件的房地产开发项目预计计税毛利率按其所在地区确定：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，其预售收入的计税毛利率不得低于20；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，其预售收入的计税毛利率不得低于15%；开发项目位于其他地区的，其预售收入的计税毛利率不得低于10。根据上述规定，房地产开发企业应在收到预售收入的当期，不仅要将其并入发生当期的应纳税营业额计算缴纳营业税金及附加，而且要按项目的性质（经济适用房和非经济适用房）或所在地区分别至少按其预售收入的3%、20%、15%和10%在扣除相关的期间费用和上述税118、金后进入发生当期的损益，并将按上述计税毛利率计算的金额作为取得当期的应纳税所得额的调增项目处理，计算缴纳企业所得税。同时允许企业在按会计制度规定将上述预售收入确认为收入实现时，将已缴纳过营业税的应纳税营业额、企业所得税的应纳税所得额作为发生当期的应纳税营业额和应纳税所得额的调减项目处理。二、期间费用扣除方法不同房地产行业会计制度规定，除开发期间借入资金所发生的利息以间接费用列入开发产品成本科目外，其余的期间费用不分项目，应一律作为当期损益处理。国税发200631号文件规定：内资房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产119、品销售成本可以按规定在当期直接扣除。这一规定和会计制度一致。但是外资房地产企业按142号文件规定，期间费用应并入开发总成本，并按实际销售面积随销售成本逐步摊销。当期项目多的，还应按项目分摊费用，待各项目实现销售时，按销售进度摊入当期损益。这种计算方法与会计制度的规定不同。国税发2001142号第五条规定：企业当期成本费用的确定，应根据当期实际销售面积以及可售单位工程成本费用来确定。可售单位工程成本费用=可售总成本费用总可售面积，其中，可售总成本费用包括为开发建设工程而发生的成本及其期间费用。三、成本费用口径不同1资产计量。有关资产的各项准则都详细规定了资产的初始确认计量方法，从计量属性看，较多120、采用历史成本和公允价值计量，尤其是大量采用公允价值计量是新准则的一大突破。企业所得税的资产管理大都基于历史成本计量，因而在初始计量时就产生了资产的账面价值与计税基础的差异。如：对投入无形资产的计量不同：新准则规定，投资者投入的无形资产，应当按照投资合同或协议约定的价值作为其入账成本，如果合同或协议约定价值不公允，应按公允价值确定。税法规定，投资者作为资本金或者合作条件投入的无形资产，按照评估确认或者合同、协议约定的金额计价。非货币性资产交换中换入无形资产的计价不同企业会计准则第7号非货币性资产交换规定，如果一项交换未同时满足具有商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量条件的，应当以换121、出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本。税法规定，非货币性资产交换应当分解为销售非货币性资产和购买非货币性资产两项经济业务处理，以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期所得或损失。2资产计价。企业会计准则第1号存货规定，企业应当采用先进先出法、加权平均法或者个别计价法确定发出存货的实际成本，而税法中还允许采用后进先出法计算发出存货的实际成本。超过正常信用条件延期支付取得无形资产的计价不同：新准则规定，购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的122、现值之间的差额，资本化或计入当期损益。税法不考虑资金的时间价值因素，仍以购买价款作为无形资产的计税成本。3固定资产折旧。企业会计准则第4号固定资产规定：第一，折旧范围。4号准则规定：除已提足折旧仍继续使用的固定资产和按规定单独估价的土地外，企业应当对所有固定资产计提折旧。而在税法中规定，除上述情况外，还有土地、房屋、建筑物以外的未使用、不需用的固定资产以及经批准封存的固定资产等不得在税前提取折旧。第二，折旧年限。4号准则要求企业在考虑生产能力或实物产量、预计有形损耗和无形损耗以及法律或者类似规定对资产使用的限制后综合估计会计折旧年限。而税法中对不同类别固定资产的最短折旧年限有硬性规定，对企业取123、得已使用过的固定资产如何确定剩余折旧年限也有规定，相关文件参见国税函2OO3l095号及国税发200480号、82号等。第三，折旧方法。4号准则中规定可选用的折旧方法包括年限平均法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法等。对于其中的加速折旧法，税收制度中是有条件地许可，相关文件参见国税发2003l13号、国税发200480号、82号等。第四，预计净残值。4号准则要求企业合理确定，但税收制度中规定：内资企业的净残值统一为5，外商投资企业统一为1O，在能说明理由的情况下也可不预留4无形资产摊销。企业会计准则第6号无形资产把企业内部研究开发项目的支出区分为研究阶段的支出和开发阶段的支出，税法对此未作124、出区分。该准则还规定，使用寿命有限的无形资产，其摊销金额应当在使用寿命内系统合理摊销，使用寿命不确定的无形资产不应摊销。而税法对无形资产的摊销不仅规定了摊销方法，而且规定了摊销年限。第一，无形资产摊销的范围不同。新准则规定，使用寿命有限的无形资产可以摊销，使用寿命不确定的无形资产不得摊销。税法则规定，除自创或外购的商誉不得摊销外，其他无形资产均可以摊销。第二，无形资产摊销的方法不同，新准则规定，企业选择的无形资产摊销方法，可以是直线法也可以是余额递减法和工作量法，但摊销方法应当反映与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式，无法可靠确定预期实现方式的，应当采用直线法摊销。企业所得税暂行条例实施125、细则规定，无形资产应当采取直线法摊销。第三，无形资产摊销的期限不同，新准则规定，使用寿命有限的无形资产，应当自无形资产可供使用时起，至不再作为无形资产确认时止进行摊销。企业所得税暂行条例实施细则规定，房屋、建筑物应当从投入使用月份的次月起计提折旧，无形资产应当采取直线法在不短于合同规定的使用期间内摊销。另外，企业所得税暂行条例实施细则规定，受让或投资的无形资产，法律和合同或者企业申请书分别规定有效期限和受益期限的，按法定有效期限与合同或企业申请书中规定的受益年限孰短原则摊销。法律没有规定使用年限的，按照合同或者企业申请书的受益年限摊销。法律和合同或者企业申请书没有规定使用年限的，或者自行开发的126、无形资产，摊销期限不得少于10年。5投资房地产。按企业会计准则第3号投资性房地产规定，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。相关税法规定，对于投资性房地产，应按实际发生的成本计量，通常情况下，不得调整固定资产和无形资产的账面价值，除非符合企业所得税税前扣除办法（国税发200084号）规定的“国家统一规定的清产核资；将固定资产的一部分拆除；固定资产发生永久性损害，经主管税务机关审核，可调整至该固定资产可收回金额，并确认损失；根据实际价值调整原暂估价值或发现原计价有错误”127、。或者根据2005年9月国税总局印发的企业财产损失税前扣除管理办法第l3号令之规定，财产损失按申报扣除程序分为自行申报扣除和经审批扣除两种，资产在因销售、变卖、正常损耗发生的正常损失，在证据确凿的情况下，一律不再需要审批，企业在有关财产损失实际发生当期申报扣除即可；而需经税务机关审批才能在企业所得税前扣除的非正常损失，仅指“因自然灾害、战争等政治事件等不可抗力或者人为管理责任”，导致的财产损失，方可作为财产损失在税前扣除。由此看出，在公允价值模式下，二者存在明显的差异：会计上在年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不计提折旧或摊销；而税务上按实际成本确定投资性房地产的账面价128、值，不确认公允价值变化所产生的所得，并对投资性房地产计提折旧或摊销。对于公允价值模式下投资性房地产的财务与税务差异的处理，可以参照根据企业会计准则第18号所得税的规定。举例：2007年12月20日，甲公司将一栋盖好的厂房出租给乙公司，该厂房总造价为80万元。甲公司采用公允价值模式计量，2008年底，该厂房的市场价格（公允价值）为100万元。2009年底，该厂房的市场价格（公允价值）为90万元。2010年底，甲公司将该厂房出售，取得价款100万元。假定税法规定应按20年计提折旧，不考虑残值和除所得税以外的其他税费，甲公司每年实现的会计利润均为100万元，所得税税率为30%，无其他纳税调整项目。（129、1）2007年12月20日，厂房建成，应按实际发生的成本入账。借：投资性房地产（成本）80万元贷：在建工程80万元（2）2008年12月31日，该厂房的市场价格为100万元，账面价值为80万元，根据准则的规定，应按市场价格对投资性房地产的账面价值进行调整，差额20万元计入当期损益；另外，采用公允价值模式的，不需要对投资性房地产计提折旧。借：投资性房地产（公允价值变动）20万元贷：公允价值变动损益20万元税务上计提折旧4万元（8020），不确认房价上涨产生的所得，会计处理比税务处理多计收益24万元（204）。因此，甲公司在申报2008年所得税时，应调减应纳税所得额24万元，应交企业所得税22.8130、万元（10024）30%。此时，资产的账面价值为100万元，资产的计税基础为76万元（804）第18号的规定，二者之间的暂时性差异为24万元（10076），属于应纳税暂时性差异，应当确认递延所得税负债7.2万元（2430%）。借：所得税费用-当期所得税费用30万元（22.8）贷：应交税费应交所得税22.8万元借：所得税费用-递延所得税费用7.2万元贷：递延所得税负债7.2万元（3）2009年12月31日，该厂房的市场价格为90万元，账面价值为100万元，差额应计入当期损益。借：公允价值变动损益10万元贷：投资性房地产（公允价值变动）10万元2009年，税务上计提折旧4万元，不确认资产跌价产生的131、损失，会计处理比税务处理多计损失6万元（104）。因此，甲公司在申报2009年所得税时应调增应纳税所得额6万元，应缴企业所得税31.8万元（1006）30%。此时，资产的账面价值为90万元，资产计税基础为72万元（808），二者之间的差额18万元（9072）为累计应确认的应纳税暂时性差异。2009年底，应保留的递延所得税负债余额为5.4万元（1830%），该科目年初余额为7.2万元，在资产负债表债务法下，应转回递延所得税负债1.8万元（7.25.4）。借：所得税费用-当期所得税费用30万元（31.8）贷：应交税費应交所得税31.8万元（33）借：递延所得税负债1.8万元贷：所得税费用-递延所得132、税费用1.8万元（4）2010年12月31日，甲公司将该厂房出售，取得价款100万元。借：银行存款100万元贷：其他业务收入100万元借：其它业务支出（其他业务成本）90万元贷：投资性房地产（成本）80万元投资性房地产（公允价值变动）10万元同时将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入借：公允价值变动损益10万元贷：其他业务收入10万元2010年，税务上计提折旧4万元；确认厂房转让收入100万元、计税成本68万元（8012），即确认转让所得32万元（10068），税务处理比会计处理多计所得18万元（32410）。因此，甲公司在申报2010年所得税时应调增应纳税所得额18万元，应缴企业所得133、税35.4万元（10018）30%。此时，厂房账面价值为零，计税基础（成本）也为零，年初递延所得税负债余额5.4万元应当全部转回。借：所得税费用-当期所得税费用30（35.4）万元贷：应交税费应交所得税35.4万元借：递延所得税负债5.4万元贷：所得税费用-递延所得税费用5.4万元 6资产减值。按企业会计准则第1号存货规定，存货成本高于其可变现净值的，应当计提存货跌价准备；以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额应当恢复，并在原已计提的存货跌价准备金内转回。按企业会计准则第15号建造合同规定，合同预计总成本超过合同总收入的，应当将预计损失确认为当期费用。按企业会计准则第22号金融工具确134、认和计量规定，以摊余成本计量的金融资产发生减值时应当计提减值准备；有客观证据表明该金融资产价值已恢复，原确认的减值损失应予以转回。按企业会计准则第8号资产减值规定，可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，应当将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备；资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。对于商誉减值的处理，该准则规定，经减值测试，如相关资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，应当确认商誉的减值损失。按税法规定，除应收款项计提坏账准备有条件确认扣除外，其他各项资产减值损失计算应纳税所得额时都不得扣135、除。商誉按税法规定也不得摊销。7职工薪酬。企业会计准则第9号职工薪酬规定，企业应当在职工为其提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债，并根据受益对象分别计入有关成本或损益。企业为职工缴纳的医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，与薪酬的处理相同。按内资企业所得税规定，职工工资和相关费用的税前扣除有特别规定。社会保险费和住房公积金可在缴纳当期一次性扣除。8预计负债。按企业会计准则第13号或有事项规定，与或有事项相关的义务同时满足下列条件的，应当确认预计负债：（1）该义务是企业承担的现时义务；（2）履行该义务很可能导致经济利益流出企业；（3）该义务136、的金额能够可靠地计量。按税法规定，确认预计负债的损失，在计算应纳税所得额时不能扣除。?9借款费用。企业会计准则第17号借款费用规定，企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。该准则不仅对专门借款费用的资本化方法作了详细规定，还对一般借款费用的资本化方法作了明确规定。按税法规定，不论是资本化的借款费用，还是计入损益的借款费用，都不同于准则的处理要求。?10租赁费。企业会计准则第21号租赁规定，融资租赁的承租人发生的未确认融资费用应当在租赁期内各个期间进行分摊，当期的融资费137、用应当采用实际利率法计算确认；经营租赁的承租人，对于经营租金，应当在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益，其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。而企业所得税对租赁费的扣除没有类似规定。三、结转成本不同企业会计制度规定：“经营成本”项目，反映企业转让、销售、结算和出租开发产品等主要经营业务的实际成本。本项目应根据“经营成本”科目发生额分析填列。31号文件和142号文件规定：房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。通常，可售面积单位工程成本成本对象总成本总可售面积；销售成本已实现138、销售的可售面积可售面积单位工程成本。如开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，会计上按照实际成本接转成本。税务按以下规定进行处理：（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。在第（1）情况下，因为物业管理用房产权归全体业主所有，所139、以税收上对于地下车库和物业用房的成本可以作为“可售总成本”但是其面积却不能记入“总可售面积”，这样计算出来的“已实现销售的可售面积”和会计上确认的实际成本就存在差异。四、确认利润的时间不同在未完工的开发产品预售阶段，因为不符合会计制度对收入的确认，会计上不结转未完工项目的收入，按照配比原则也不结转成本，也就无从计算会计利润；税法则规定按照预计利润率确定利润。就造成税法和会计对当期确认确认利润的时间不同。五、开发产品自用问题对于将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等方面，会计上认为是一种内部结转关系，不符合一般商品销售收入的确认原则，不作销售处理，按成本转账。上述情况140、，31号文件对内资房地产企业的上述行为则规定应视同销售确认相关的收入、成本和费用。31号文件规定：下列行为应视同销售确认收入（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；（2）将开发产品转作经营性资产；（3）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；（4）以开发产品抵偿债务；（5）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由141、主管税务机关确定。例如：甲房地产开发企业，2006年1月1日，将一栋刚刚开发完工的房产出租给乙公司，租期4年，租金总额为2400000元。该房产的账面价值为2400万元，市场价格为3000万元。假定甲公司按20年摊销该房屋的成本，不考虑残值。2006年12月，甲公司会计上确认收入房屋租赁收入60万元（240万元4年），结转房屋成本120万元。税法上则还要确认视同销售收入3000万元，结转销售成本2400万元，确认利润600万元。2006年会计上摊销出租房屋的成本为120万元，而该房屋的计税价值为3000万元，税收上应摊销出租房屋成本150万元（31号文件规定房地产开发企业将待售开发产品按规定转142、作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除，所以成本应为3000万20）。可见，2006年税收处理比会计处理多计销售所得600万元，多摊销成本30万元。甲公司在申报2006年企业所得税时，应调增应纳税所得额570万元。六、售后回购所谓售后回购，是指企业在销售资产的同时又以合同的形式约定日后按一定价格重新购回该资产。售后回购业务从本质上看是一项融资业务，且在形式上的销售发生后，一般仍然保留对资产的控制权和管理权，因而不符合销售确认的条件，在会计核算中不确认收入。税法中虽未对售后回购业务作出一个明确的规定，但对其中部分类型业务的涉税处理规定了具体办法。在“国税函1999144号”文中规定：房143、地产开发公司与购房者签定“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回的，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。比照该文件的基本精神，加之税法有注重形式的特点，因而在税收征管中对售后回购业务一般都视同销售处理。例：某房地产公司2000年1月将一栋已开发的办公楼销售给某工商银行，售价为5000万元，款项已经存入银行，该办公楼的建筑成本为4500万元。合同规定，2003年1月，房地产公司将该办公楼重新购回，回购价为5600万元分析从财务会计的角度看，这项交易的实质是房地产公司将房地产做抵押，向工商银行借款5000万元，借款期144、限为3年，应支付利息600万元，其所售房地产所有权上的主要风险和报酬仍留在该房地产公司，该房地产公司对售出的办公楼仍可以实施控制，这说明此项销售没有完成，不能确认收入。因此，房地产公司应作如下帐务处理：（1）销售办公楼时借：银行存款50000000贷：应付帐款工商银行50000000（2）每年末预计利息费用200万元借：财务费用2000000贷：应付帐款工商银行2000000（3）2003年1月房地产公司回购办公楼时借：应付帐款工商银行56000000贷：银行存款56000000分析售后回购业务在会计上核算时，按照“实质重于形式”的要求，视同融资作帐务处理，但在税收上不承认这种融资，而视为销售145、购入两种经济业务。事实上，企业在销售时还需要按规定开具发票，并收取价款，这本身已构成计税收入的实现。因此，上述房地产公司在销售房屋时，应按规定的税率计征营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税。应交营业税=50000000*5%=2500000元应交城市维护建设税=2500000*7%=175000元应交教育费附加=2500000*3%=75000元企业所得税的计算，应按新的企业所得税年度纳税申报表的程序进行，即将售价5000万元填入“销售（营业）收入”栏目中，将成本4500万元填入“销售（营业）成本”栏目中，交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加填入相应的“税金”栏目中，据以计算应146、缴的企业所得税。七、会计调整企业会计准则第28号会计政策、会计估计变更和会计差错更正规定，会计政策变更能够提供更可靠、更相关的会计信息的，应当采用追溯调整法处理。但从企业所得税规定来看，如会计政策变更发生在年度所得税汇算清缴前，且按税法规定影响应纳税所得额的，应调整纳税年度的应纳税所得额和应纳税额。会计估计变更，按该准则规定，应当采用未来适用法处理。而从税法要求看，会计估计变更如果影响损益，凡不符合税法规定的，会计处理后还应当作纳税调整。前期会计差错更正，按该准则规定，应当采用追溯重述法更正重要的前期差错，但确定前期差错累积影响数不切实可行的除外。按照税法规定，如更正差错发生在所得税汇算清缴前147、，有关费用可以扣除，如更正发生在所得税汇算清缴后，纳税人补提、补摊的费用在计算应纳税所得额时不得扣除。八、资产负债表日后事项按企业会计准则第29号资产负债表日后事项规定，企业发生资产负债表日后事项应当调整资产负债表日的财务报表。但按税法规定，该类事项如发生在所得税汇算清缴前，且影响损益，应调整纳税年度的应纳税所得额和应纳税额；如发生在所得税汇算清缴后，则应调整发生年度的应纳税所得额和应纳税额。九、企业合并按企业会计准则第20号企业合并规定，同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的资产和负债应当按照合并日在被合并方的账面价值计量；合并方取得的净资产账面价值与支付对价账面价值（或发行股份面值总额148、）的差额，应当调整资本公积。非同一控制下的企业合并，合并成本为购买方（合并方）在购买日为取得对被购买方（被合并方）的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值；购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债应当按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。税法对企业合并不区分同一控制下的合并和非同一控制下的合并。按内资企业所得税有关规定，合并企业支付给被合并企业或其股东的收购价款中，除合并企业股权以外的现金、有价证券和其他资产（简称为非股权支付额）不高于所支付的股权票面价值（或支付的股本的账面价值）20%的，经税务机关审核确认，被合并企业不确149、认全部资产的转让所得或损失，不计算缴纳所得税；合并企业接受被合并企业全部资产的计税成本，须以被合并企业原账面净值为基础。合并企业支付给被合并企业或其股东的收购价款中，非股权支付额高于所支付的股权票面价值（或支付的股本的账面价值）20%的，被合并企业应视为按公允价值转让、处置全部资产，计算转让的所得，依法计算缴纳所得税；合并企业接受被合并企业的有关资产，计税时可以按评估确认的价值确定成本。房地产开发项目土 地 增 值 税 清 算鉴证报告大连市房地产开发项目土 地 增 值 税 清 算鉴证报告（2007-11版）单位签章： 年月日土地增值税鉴证报告（）号单位：我们接受委托，对贵单位转让“”项目取得的150、收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是中华人民共和国土地增值税暂行条例、实施细则及相关政策规定，并参照注册税务师执业准则对贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。经审核，贵单位“”项目：土地增值税相关数据金额(单位:元,列至角分)取得转让房地产收入其中1、货币收入2、实物收入3、其他收入扣除项目总金额其中1、取得土地使用权所支付的金额2、土地征用及拆迁补偿费3、开发土地和新建房及配套设施151、的四项成本4、公共配套设施费的成本5、开发土地和新建房及配套设施的费用6、与转让房地产有关的税金7、从事房地产开发的纳税人加计扣除额应缴土地增值税税额为免缴土地增值税税额为已缴土地增值税税额为项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为特此报告附件：1、房地产开发项目土地增值税清算鉴证表2、土地增值税缴款情况汇总表3、普通标准住宅转让收入鉴证表、非普通标准住宅和非住宅房地产转让收入鉴证表4、扣除项目汇总表5、取得土地使用权所支付的金额鉴证表6、土地征用及拆迁补偿费鉴证表7、前期工程费鉴证表8、建筑安装工程费鉴证表9、基础设施费鉴证表10、开发间接费用鉴证表11、四项成本统计表12、公共配套设施费鉴证152、表13、利息支出鉴证表14、与转让房地产有关的税金鉴证表中介机构负责人：中国注册税务师：中介机构名称：中国注册税务师：地址：联系电话：土地增值税纳税鉴证说明我们接受委托，对贵单位转让“”项目，应缴纳的土地增值税进行了审计，现将审计情况说明如下：一、整体基本情况：项目简介(1)项目座落地(2)总建筑面积(3)批准总销售面积（4）总自用面积（5）总配套设施面积（6）本次清算建筑面积(7)项目分类用途情况（8）项目装饰装修情况（9）允许分摊的配套设施面积（10）竣工验收情况（11）符合普通标准住宅面积情况（12）立项批复文件(13)税务机关要求提供的其他有关情况等（14）二、转让房地产取得收入说明（153、货币收入、实物收入、其他收入）： 三、扣除项目有关情况说明：四、纳税情况详细计算过程：五、其他审核事项说明：中国注册税务师：中国注册税务师：年月日附件1房地产开发项目土地增值税清算鉴证表税款所属时期：年月日至年月日金额单位：元（列至角分）填表日期：年月日面积单位：平方米纳税人名称纳税人代码税务登记证号码纳税人地址行业门类企业类型邮政编码开户银行银行账号主管部门电话项目名称项目地址项目行 次金额（已转让房地产的数据，扣除项目按已售建筑面积占总可售建筑面积分摊）可售建筑面积扣除项目总金额普通标准住宅非普通住宅公建、车库、写字间等其他项目合计总可售建筑面积已售建筑面积比例一、转让房地产收入总额 1=154、2+31其中货币收入2实物收入及其他收入3二、扣除项目金额合计4=5+6+13+16+2141、取得土地使用权所支付的金额52、房地产开发成本6=7+8+9+10+11+126其中土地征用及拆迁补偿费7前期工程费8建筑安装工程费9基础设施费10开发间接费用11公共配套设施费123、房地产开发费用 13=14+1513其中利息支出14其他房地产开发费用154、与转让房地产有关的税金等 16=17+18+19+2016其中营业税17城市维护建设税18教育费附加19地方教育附加205、财政部规定的其他扣除项目21三、增值额22=1-422四、增值额与扣除项目之比（%）23=22423五、适用税率（%155、）24六、速算扣除系数（%）25七、应缴土地增值税税额 26=2224-42526八、已预缴土地增值税税额27九、应补（退）土地增值税税额28=26-2728中介机构：（公章）单位：（公章）机构负责人：财务负责人：中国注册税务师：（签章）年月日助理人员：年月日房地产开发企业涉及税种常识一、简介房地产开发企业主要涉及的税费有11种：营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税以及契税等。此外还有地方教育费、河道维护费等地方性收费。车船使用税等企业常规性税种没有考虑。增值税等该行业偶发性税种不作考虑。二、各税种介绍1、营业税 税目与税率营业156、税涉及转让无形资产和销售不动产（包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物）两个税目，税率都是5%。 特殊规定转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。（营业税暂行条例实施细则第四条）在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。2002年12月财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号）对这种行为征税办法重新作出规定，自2003年1月1日起，对以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利157、润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。土地租赁和不动产租赁，不按转让无形资产和销售不动产纳税，而是按照租赁业税目纳税。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 纳税地及纳税时间纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动158、产所有权转移的当天。 抵减问题单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。（财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 财税200316号）2、城市维护建设税 计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。税率分别为7%、5%、1%。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。计算公式:应纳税额=营业税税额税率。3、教育费附加 教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额费率为3%。计算公式:应交教育费附加额=159、应纳营业税税额费率。4、土地增值税计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除条例和细则规定的扣除项目金额后的余额。税率为30%、40%、50%、60%，土地增值税预征税率各地区不等。计算公式：应交土地增值税=增值额费率-速算扣除数-预缴税金5、房产税（1）以房产税原值(评估值)为计税依据，税率为1.2%。计算公式为： 房产税年应纳税额房产原值（评估值）（130）1.2% （2）以租金收入为计税依据的，税率为12%。计算公式为: 房产税年应纳税额年租金收入126、土地使用税土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。7、印花税印花税160、是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额*税率,应纳税额=凭证数量*单位税额。 开发企业的会计帐簿、营业执照等贴印花税； 土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税；（2006年11月开始征收万分之五） 在土地开发咨询、施工、采购、房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税； 进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，通常在房地产交易活动同时收取； 在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，8、企业所161、得税计税依据：应纳税所得额收入总额准予扣除项目金额税率： 企业所得税的税率为25%。 非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得，适用税率为20%。 符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。 国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15的税率征收企业所得税 外商投资企业和外资企业，过渡期。计算公式：应纳税额应纳税所得额税率9、耕地占用税占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。耕地占用税的税额规定如下：（一）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；（二）人均耕地超过1亩但不超过2亩的162、地区，每平方米为8元至40元；（三）人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；（四）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。10、个人所得税个人所得税是以个人取得的各项应税所得对象征收的一种税。支付所得的单位或者个人为个人所得税的扣缴义务人,按照税法规定代扣代缴个人所得税,是扣缴义务人的法定义务。房地产企业除了企业通常的个人所得税业务以外，特殊的就是拆迁补偿、挡光或施工补偿、晚交房和晚办产权补偿等各项补偿的涉税情况。11、契税契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。注意：买受方的单位和个人为契税的纳税人。契163、税以按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据。现行契税税率为3-5%，各地有减半征收的情况。大连市目前土地转让税率为4%，在建工程转让税率为4%，普通住宅转让税率为1.5%，非普通住宅转让税率为4%。应纳税额=房地产成交价格或评估价格*税率。三、涉税环节介绍阶 段经营环节影响税种备注开发建设期取得土地使用权契税、耕地占用税由财政部门征收（土地出让不征印花税）设计、施工、监理、咨询印花税自营工程个人所得税销售期房营业税（城建税、教育费附加）、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税租售管理期销售房屋转让土地使用权营业税（城建税、教育费附加）、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税164、营业税按“销售不动产”和“转让无形资产”税目，如果所销售房屋为自营工程，还涉及“建筑业”税目，但与“销售不动产”的计税依据不同。出租房屋或土地营业税（城建税、教育费附加）、企业所得税、个人所得税、房产税（城市房地产税）、土地使用税（费）、印花税营业税按“服务业租赁业”税目自用房屋或土地房产税、土地使用税（费）赠与房屋或土地营业税（城建税、教育费附加）、土地增值税视同销售不动产代收费用营业税（城建税、教育费附加）代收费用手续费合并营业收入计税房屋抵押贷款印花税以房抵债时按销售不动产纳税对所建房屋兼营物业管理以及餐饮、娱乐等服务营业税（城建税、教育费附加）、企业所得税、个人所得税营业税按“服务业”165、税目，适用相应的税率股利分配个人所得税个人股东所得股利按股息、红利所得计税国家税务总局关于应用评税技术核定房地产交易计税价格的意见 国税函2008309号 江苏、浙江、重庆、青岛省（市）财政厅（局）、地方税务局，北京、辽宁、深圳省（市）地方税务局：2007年以来，各地按照税务总局房地产税收一体化管理和国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知（国税发200733号）的要求，针对一些地区房屋买卖双方通过订立虚假合同低报成交价格、不如实申报缴纳有关税收的问题，建立了房屋交易最低计税价格管理制度，加强了房屋交易计税价格管理。为深化房地产税收一体化管理工作，夯实交易环节税收征管基础，进一步提高166、计税价格管理水平，税务总局决定，先在北京、重庆、青岛、深圳、南京、杭州、丹东等城市开展应用评税技术核定计税价格工作，并提出以下工作意见：一、指导思想根据中华人民共和国税收征收管理法及中华人民共和国契税暂行条例的有关规定，对于房地产交易中纳税人申报的计税依据明显低于市场价格并且无正当理由的，参照市场价格核定计税价格，逐步将房地产评税技术应用到计税价格的核定工作中，增强核定工作的科学性和权威性，同时在实践中检验评税技术，推动相关税收改革。二、总体思路按照房地产评税原理，在测算房地产基准价格和价格影响因素修正系数的工作基础上，开发计税价格核定模块（以下简称“核定模块”），建立房地产交易计税价格核定应167、用功能，并将其应用到实际征管工作中核定计税价格，用核定结果与纳税人申报价格相比较，按照孰高原则确定计税价格，征收交易环节各项税收。在核定功能的应用过程中，通过定期评测核定效果，及时调整基准价格和价格影响因素修正系数，调整完善核定模块。同时，以公平、简便、有效化解征纳矛盾为原则，在现行税收法律法规框架下，制定适合本地情况的争议处理办法。三、工作内容（一）建立房地产交易计税价格核定应用功能开展此项工作的城市，应根据本地情况选择核定模块的建立方式。首先应考虑利用现有的系统资源：可移植使用现有评税系统中的模块，也可以根据评税原理，完善现有契税征管系统中的相应模块。不具备利用现有系统资源条件的，应根据评168、税原理重新设计核定模块，核定模块的模型与评税系统的模型间应存在对应关系。1.移植使用现有评税系统中的模块已开发评税系统的城市，可直接将评税系统中的评税模块移植应用到征管系统作为核定模块；或者以评税系统为基础，修改相关参数，简化数学模型，形成新的核定模块。2.根据评税原理，完善现有契税征管系统中的模块在契税征管系统中已开发应用核定模块的城市，应根据评税原理完善核定模块。3.以上条件均不具备的城市，可根据评税原理，重新设计核定模块。具体步骤为：（1）抽样采集数据信息采集覆盖本地各个区域的房地产数据信息，数据来源包括：从国土、房管等部门取得信息、在税收征管中取得信息、从房地产中介机构取得信息等。采集169、大批量房地产信息存在困难的，可分区域抽样取得信息。（2）测算基准价格和价格影响因素修正系数根据采集数据中的房地产价格构成情况，应用市场比较法原理，将数据分片区、分类别进行整理，测算分片区、分类别房地产基准价格及价格影响因素修正系数。（3）开发核定模块以方便征管为原则，按照税务总局规定的有关数据存储、传输标准，应用评税原理开发设计核定模块。（二）运行、完善房地产交易计税价格核定应用功能1.试运行核定应用功能选择部分交易环节税收征收窗口进行核定应用功能的试运行工作，用核定模块核定的价格作为参考计税价格，征收交易环节各项税收。2.测评核定效果（1）设置检测指标。选择能够对核定模块的核定结果进行量化评170、价和分析的检测指标，如：纳税人对于核定结果的投诉量，核定结果与市场交易价格的偏离值等。（2）采集标准数据。采集房地产成交案例作为检测的标准数据，各地可以根据本地情况确定数据采集量，但每个片区的标准数据一般应不少于5例。标准数据可来源于：房地产市场一手房价格，中介机构提供的二手房成交价格，房地产交易信息网发布的一手、二手房交易价格信息等。（3）检测核定结果。根据征管人员的反馈意见、纳税人对于核定结果的投诉量及个案的调整数量，确定核定模块的适用性；根据核定结果与市场价格水平的偏离程度，确定基准价格及价格影响因素修正系数设置的合理性。具体检测标准暂由各地根据市场状况和征管实际情况确定。3.调整完善核171、定应用功能根据核定应用功能试运行中发现的问题，适时调整基准价格及价格影响因素修正系数，并对核定模块中的数学模型进行调整。（三）制定计税价格争议解决机制按照公平、简便、有效化解征纳矛盾的原则，在现行税收法律法规框架下，制定适合本地情况的争议处理办法，建立争议解决机制：1.履行事前告知程序。在纳税人申报前，应向纳税人告知虚假申报所需承担的法律责任及相应处罚标准。2.纳税人对核定价格持有异议的，各地根据本地情况探索解决方式，如可采取：由征收机关指定具有公信力及资质等级的评估机构进行评估，参考评估结果，确定计税价格；由征收机关成立争议处理小组，派人员（两人以上）实地勘察房产情况，根据查看情况参照计算机172、核定价格，酌情确定计税价格；从银行等相关部门获取房产交易的资金往来记录作为计税依据等方式。（四）正式运行核定应用功能核定应用功能的各项检测指标达到标准后，在各交易环节税收征收窗口正式应用核定功能进行计税价格的核定工作。用核定价格与纳税人申报价格进行比较，按照孰高原则，取较大值为计税价格，征收交易环节各项税收。根据核定应用功能实际运行中出现的问题，定期调整核定模块的数学模型。设有评税部门的，征管部门应将核定应用功能的运行及调整情况，定期向评税部门反馈，提出调整完善评税系统的建议，以便及时研究评税系统模型的调整方案。（工作流程图见附件1）四、工作要求（一）加强组织领导，制定工作方案。开展此项工作的173、各城市要高度重视此项工作，加强组织领导，配备专门人员，明确工作责任，保障工作的顺利实施。要尽快制定本地具体的工作方案，明确工作范围、工作内容、工作步骤、工作进度安排、工作流程、人员组织和经费预算等。（二）加强部门配合，广泛采集信息。开展此项工作城市的财政、税务征收部门之间应加强工作沟通，协调好与国土、房管、建设等部门的关系，既要取得相关部门工作上的支持配合，又要主动工作。要广泛收集房地产信息，一方面，建立从国土、房管以及中介机构等部门取得信息的固定信息渠道；另一方面，在税收征管中积累信息，为核定模块提供数据支持。（三）做好内部协调，建立沟通机制。设有评税部门的，税收征管部门和评税部门要建立信息174、沟通机制。对于征管中出现的价格评估问题，评税部门应提供评税技术支持；对于核定模块的调整修正情况，税收征管部门要向评税部门及时反馈。（四）及时总结经验，定期报告情况。自2008年7月1日起，开展此项工作的各城市每季度初10日前要向总局书面报告工作进展情况。首次报告材料中应附送本地区工作方案。（报告内容提纲见附件2）附件：1.应用评税技术核定房地产交易计税价格工作流程图（略）2.关于应用评税技术核定房地产交易计税价格工作情况的报告提纲（略）国家税务总局二八年四月八日抄送：各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局）、地方税务局。房地产企业如何确认税前扣除额房地产企业开发产品完工以后，按什么标准结算175、成本，成为税收征管工作中至关重要的一环。为了防止开发企业通过随意确定成本对象或混淆成本界线等方式逃避纳税义务，为成本对象的准确、合理计量提供基础，应单独制定房地产开发企业的计税成本标准。因此，根据房地产开发企业计税成本标准涉及的内容比较多、问题也比较复杂的情况，国税发200631号文规定了计税成本结算的一般原则、主要成本项目的核算方法和扣除标准。一、共用部位、共用设施设备维修基金。国税发（2003）83号文件规定：房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。国税176、发（2006）31号明确：开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。 二、广告费、业务宣传费、业务招待费。国税发（2003）83号文件规定：新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。国税发（2006）31号规定：开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数；新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发177、生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。三、借款利息。国税发（2003）83号文件规定，房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。而国税发（2006）31号规定：开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除；开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企178、业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除；开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。四、应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或在税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。五、维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修179、理等实际发生的费用，准予在当期扣除。 六、开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 七、开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：由开发180、企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。八、开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。九、保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的181、按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。-国税发(2006)187号 土地增值税国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知转贴 国税发2006187号 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局： 为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据中华人民共和国税收征收管理法、中华人民共和国土地增值税暂行条例及有关规定，现就有关问题通知如下： 一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的182、项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 二、土地增值税的清算条件 （一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3.直接转让土地使用权的。 （二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3.纳税人申请注销税务登记但未183、办理土地增值税清算手续的； 4.省税务机关规定的其他情况。 三、非直接销售和自用房地产的收入确定 （一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 （二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 四、土地增值税184、的扣除项目 （一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机185、关确定。 （三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 （五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积186、占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 五、土地增值税清算应报送的资料 符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。 纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料： （一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表； （二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料； （187、三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。 六、土地增值税清算项目的审核鉴证 税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。 税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。 七、土地增值税的核定征收 房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按188、不低于预征率的征收率核定征收土地增值税： （一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 八、清算后再转让房地产的处理 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面189、积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积 本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。国家税务总局二六年十二月二十八日土地增值税清算鉴证业务准则土地增值税清算鉴证业务准则第一章 总则第一条 为了规范土地增值税清算鉴证业务，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则和国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）以及注册税务师管理暂行办法及其他有关规定，制定本准则。第二条 本准则所称土地增值税清算鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，190、提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。第三条 纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从事土地增值税清算鉴证工作。第四条 在接受委托前，税务师事务所应当初步了解业务环境。业务环境包括：业务约定事项、鉴证对象特征、使用的标准、预期使用者的需求、责任方及其环境的相关特征，以及可能对鉴证业务产生重大影响的事项、交易、条件和惯例及其他事项。第五条 承接土地增值税清算鉴证业务，应当具备下列条件：（一）接受委托的清算项目符合土地增值税的清算条件。（二）税务师事务所符合独立性和专业胜任能力等相关专业知识和职业道德规范的要求。（三）税务师事务所能够获取191、充分、适当、真实的证据以支持其结论并出具书面鉴证报告。（四）与委托人协商签订涉税鉴证业务约定书（见附件1）。第六条 土地增值税清算鉴证的鉴证对象，是指与土地增值税纳税申报相关的会计资料和纳税资料等可以收集、识别和评价的证据及信息。具体包括：企业会计资料及会计处理、财务状况及财务报表、纳税资料及税务处理、有关文件及证明材料等。第七条 税务师事务所运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评价或计量时，应当符合适当的标准。适当的评价标准应当具备相关性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。第八条 税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以职业怀疑态度、有计划地实施必要的审核程序，获取与鉴证对象相关192、的充分、适当、真实的证据；并及时对制定的计划、实施的程序、获取的相关证据以及得出的结论作出记录。在确定证据收集的性质、时间和范围时，应当体现重要性原则，评估鉴证业务风险以及可获取证据的数量和质量。第九条 税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以法律、法规为依据，按照独立、客观、公正原则，在获取充分、适当、真实证据基础上，根据审核鉴证的具体情况，出具真实、合法的鉴证报告并承担相应的法律责任。第十条 税务师事务所按照本准则的规定出具的鉴证报告，税务机关应当受理。第十一条 税务师事务所执行土地增值税清算鉴证业务，应当遵守本准则。第二章 一般规定第十二条 税务师事务所应当要求委托人如实提供如下资193、料：（一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。（二）项目竣工决算报表和有关帐薄。（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。（五）项目工程建设合同及其价款结算单。（六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。（八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。（九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。（十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。第十三条 税务师事务所开展土地增值税清算鉴证业务时，应当对下列事项充分关注：（一）明确清算项目194、及其范围。（二）正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。（三）正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。（四）正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。（五）正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。（六）明确清算项目的起止日期。第十四条 纳税人能够准确核算清算项目收入总额或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的，税务师事务所应当按照本准则第三章的规定审核收入总额。第十五条 纳税人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能准确核算的，税务师事务所应当先按照本准则第四章的规定审核扣除项目的金额。第十六条 税务师事务所在195、审核鉴证过程中，有下列情形之一的，除符合本准则第十七条规定外，可以终止鉴证：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。（五）申报的计税依据明显偏低且无正当理由的。（六）纳税人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由，经税务师事务所与委托人沟通，沟通无效的。第十七条 纳税人虽有本准则第十六条所列情形，但如有下列委196、托人委托，税务师事务所仍然可以接受委托执行鉴证业务，但需与委托人签订涉税鉴证业务约定书：（一）司法机关、税务机关或者其他国家机关。（二）依法组成的清算组织。（三）法律、行政法规规定的其他组织和个人。第三章 清算项目收入的审核第十八条 土地增值税清算项目收入审核的基本程序和方法包括：（一）评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守。（二）获取或编制土地增值税清算项目收入明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对。（三）了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。（四）查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定以及不同税种在收入确认上的差异。（五）正确划分197、预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。（六）必要时，利用专家的工作审核清算项目的收入总额。第十九条 本准则所称清算项目的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。第二十条 税务师事务所应当按照税法及有关规定审核纳税人是否准确划分征税收入与不征税收入，确认土地增值税的应税收入。第二十一条 土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，应当按实际收款日或收款当198、月1日国家公布的市场汇价折合人民币。第二十二条 有本准则第十六条第（六）款情形，但按本准则第十七条规定接受委托执行鉴证业务的，税务师事务所应当获取具有法定资质的专业评估机构确认的同类房地产评估价格，以确认转让房地产的收入。第二十三条 纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。第二199、十四条 收入实现时间的确定，按国家税务总局有关规定执行。第二十五条 对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。第二十六条 必要时，注册税务师应当运用截止性测试确认收入的真实性和准确性。审核的主要内容包括：（一）审核企业按照项目设立的预售收入备查簿的相关内容，观察项目合同签订日期、交200、付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况。（二）确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。（三）审核企业对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理。（四）审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如其他应付款，不作销售收入申报纳税的情形。（五）审核纳税人以房换地，在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款。（六）审核纳税人采用还本方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税。（七）审核纳201、税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。（八）审核将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产，是否按规定申报纳税。（九）审核纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。（十）审核以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税。第四章 扣除项目的审核第二十七条 税务师事务所应当审核纳税人申报的扣除项目是否符合土地增值税暂行条例实施细则第七条规定的范围。审核的内容具体包括：（一）取得土地使用权所支付的金额。（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑202、安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。（三）房地产开发费用。（四）与转让房地产有关的税金。（五）国家规定的其他扣除项目。第二十八条 扣除项目审核的基本程序和方法包括：（一）评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一贯遵守。（二）获取或编制扣除项目明细表，并与明细账、总账及有关申报表核对是否一致。（三）审核相关合同、协议和项目预（概）算资料，并了解其执行情况，审核成本、费用支出项目。（四）审核扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确，确认扣除项目的金额是否准确。（五）实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用。203、（六）必要时，利用专家审核扣除项目。第二十九条 审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是否符合下列规定，并确认扣除项目的具体金额：（一）扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照规定合理分摊。（三）审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，税务师事务所应当追加审核程序，并按照外部204、证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。（四）审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本（存货）等因素。第三十条 取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容：（一）审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。（二）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。（三）审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。（四）审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。（五）审核有无预提的取得土地使用权支付金额。（六）比较、分析相同地段、相同期间、相同205、档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。第三十一条 土地征用及拆迁补偿费的审核，应当包括下列内容：（一）审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。（二）审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。（三）审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。第三十二条 前期工程费的审核，应当包括下列内容：（一）审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。（二）审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。第三十三条 建筑安装工程费的审核，应当包括下列内容：（一）206、出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：1.从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；2.实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；3.审核纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。（二）自营方式。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。第三十四条 基础设施费和公共配套设施费的审207、核，应当包括下列内容：（一）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。（二）如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。（三）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。（四）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。（五）审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。（六）审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。（七）获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。（八）审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分208、摊。（九）各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。第三十五条 开发间接费用的审核，应当包括下列内容：（一）审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。（二）如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。（三）审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。（四）审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。（五）审核是否将期间费用记入开发间接费用。（六）审核有无预提的开发间接费用。（七）审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。（八）在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已209、计入开发成本的借款费用。第三十六条 房地产开发费用的审核，应当包括下列内容：（一）审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。（二）利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除；开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核：1.审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证；2.如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目；3.审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定；4.审核利息费用是否超过按商业银行同类210、同期贷款利率计算的金额。第三十七条 与转让房地产有关的税金审核，应当确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定，计算的扣除金额是否正确。对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入（不包括已经结转销售收入部分）计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目。第三十八条 国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容：（一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如三通一平等），不建造房屋即转让土地使211、用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。（三）对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。（四）对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。第三十九条 对于纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，审核其扣除项目金额是否按主管税务机关确定的分摊方法计算分摊扣除。第五章 应纳税额的审核第四十条 税务师事务所应按照212、税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括：（一）审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。（二）审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目；2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算；3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。（三）审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。（四）审核并确认清算项目当期土地213、增值税应纳税额及应补或应退税额。第六章 鉴证报告的出具第四十一条 本准则所称的鉴证报告，是指税务师事务所按照相关法律、法规、规章及其他有关规定，在实施必要的审核程序后，出具含有鉴证结论或鉴证意见的书面报告。第四十二条 鉴证报告的基本内容应当包括：（一）标题。鉴证报告的标题应当统一规范为土地增值税清算税款鉴证报告。（二）收件人。鉴证报告的收件人是指注册税务师按照业务约定书的要求致送鉴证报告的对象，一般是指鉴证业务的委托人。鉴证报告应当载明收件人的全称。（三）引言段。鉴证报告的引言段应当表明委托人和受托人的责任，说明对委托事项已进行鉴证审核以及审核的原则和依据等。（四）审核过程及实施情况。鉴证报告214、的审核过程及实施情况应当披露以下内容：1.简要评述与土地增值税清算有关的内部控制及其有效性；2.简要评述与土地增值税清算有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性；3.简要陈述对委托单位提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。（五）鉴证结论或鉴证意见。注册税务师应当根据鉴证情况，提出鉴证结论或鉴证意见，并确认出具鉴证报告的种类。（六）鉴证报告的要素还应当包括：1.税务师事务所所长和注册税务师签名或盖章；2.载明税务师事务所的名称和地址，并加盖税务师事务所公章；3.注明报告日期；4.注明鉴证报告的使用人；5.附送与土地增值税清算税款鉴证相关的审核表及有关资料。第四十215、三条 税务师事务所经过审核鉴证，应当根据鉴证情况，出具真实、合法的鉴证报告。鉴证报告分为以下四种：（一）无保留意见的鉴证报告（见附件2）。（二）保留意见的鉴证报告（见附件3）。（三）无法表明意见的鉴证报告（见附件4）。（四）否定意见的鉴证报告（见附件5）。上述鉴证报告应当附有企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表（见附件6）。第四十四条 税务师事务所经过审核鉴证，确认涉税鉴证事项符合下列所有条件，应当出具无保留意见的鉴证报告：（一）鉴证事项完全符合法定性标准，涉及的会计资料及纳税资料遵从了国家法律、法规及税收有关规定。（二）注册税务师已经按本准则的规定实施了必要的审核程序，216、审核过程未受到限制。（三）注册税务师获取了鉴证对象信息所需的充分、适当、真实的证据，完全可以确认土地增值税的具体纳税金额。税务师事务所出具无保留意见的鉴证报告，可以作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。第四十五条 税务师事务所经过审核鉴证，认为涉税鉴证事项总体上符合法定性标准，但还存在下列情形之一的，应当出具保留意见的鉴证报告：（一）部分涉税事项因税收法律、法规及其具体政策规定或执行时间不够明确。（二）经过咨询或询证，对鉴证事项所涉及的具体税收政策在理解上与税收执法人员存在分歧，需要提请税务机关裁定。（三）部分涉税事项因审核范围受到限制，不能获取充分、适当、真实的证据，虽然影响较大，但不217、至于出具无法表明意见的鉴证报告。税务师事务所应当对能够获取充分、适当、真实证据的部分涉税事项，确认其土地增值税的具体纳税金额，并对不能确认具体金额的保留事项予以说明，提请税务机关裁定。税务师事务所出具的保留意见的鉴证报告，可以作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。第四十六条 税务师事务所因审核范围受到限制，认为对企业土地增值税纳税申报可能产生的影响非常重大和广泛，以至于无法对土地增值税纳税申报发表意见，应当出具无法表明意见的鉴证报告。税务师事务所出具的无法表明意见的鉴证报告，不能作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。第四十七条 税务师事务所经过审核鉴证，发现涉税事项总体上没有遵从法218、定性标准，存在违反相关法律、法规或税收规定的情形，经与被审核单位的治理层、管理层沟通或磋商，在所有重大方面未能达成一致意见，不能真实、合法的反映鉴证结果的，应当出具否定意见的鉴证报告。税务师事务所出具否定意见的鉴证报告，不能作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：现将土地增值税清算鉴证业务准则印发给你们，请你们依此监督指导税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务，执行过程中如有问题，请及时上报税务总局（注册税务师管理中心）。 本准则自2008年1月1日起施行。 附件（略）：219、1.涉税鉴证业务约定书（参考文本） 2.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于无保留意见的鉴证报告） 3.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于保留意见的鉴证报告） 4.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于无法表明意见的鉴证报告） 5.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于否定意见的鉴证报告） 6.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表 国家税务总局 二七年十二月二十九日房地产开发企业完工项目税务鉴定报告房地产开发企业完工项目税务鉴定报告鞍税审字（200）第号公司：我们接受贵公司的委托约定书编号：，对贵公司提供的开发项目的实际销售收入毛利额220、与预售收入毛利额之间差异情况进行审查。贵公司对所提供的会计资料及纳税资料的真实性、合法性、完整性负责。我们的责任是根据现行税收政策规定，对相关报表、账册、凭证及其他有关纳税资料进行审核、调整。我们的审核是按照注册税务师管理暂行办法、注册税务师执业准则（试行）和税务代理业务规程（试行）、税务代理从业人员守则（试行）、国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知及鞍山市地方税务局的有关规定进行的。在审核过程中，我们结合贵公司的实际情况，实施了包括抽查会计记录等我们认为必要的审核程序。具体审核结果如下：一、开发项目基本情况贵公司开发的项目位于，占地面积平方米，开发用途为。该项目开发起始日期221、为年月日，完工日期为年月日，完工条件符合（1）竣工证明已报房地产管理部门备案；（2）已开始投入使用；（3）已取得了初始产权证明。该项目于年月日开始预售，预售证的号码为：。该项目为（否）经济适用房。贵公司的销售收入、销售成本确认的会计政策为：，本年度会计政策没发生变化。（如有，则列名前后变化的差异及其影响）表格式（开发项目基本情况）项目名称占地面积开发用途开发日期完工日期收入确认会计政策成本确认会计政策二、预售收入毛利额的申报情况项目自年月日开始对外发售，截至年月日预售开发产品共计平方米，包括：住宅平方米，商业网点平方米，地下室平方米，车库平方米，其它开发产品平方米，共取得开发产品预售收入款元，222、其中：元已按%的利润率计算预计毛利额元并入应纳税所得额进行申报；元已按%的利润率计算预计毛利额元并入应纳税所得额进行申报。截至年月日已申报调整毛利额元。表格式（预售收入毛利额的申报情况）开始发售日期合计预售面积（M2） 其中住宅（M2） 商铺（M2） 地下室（M2） 车库（M2）已按10%的利润率计算预计毛利额并入所得税申报的预售收入（元）已申报调整毛利额（元）三、实际销售收入毛利额的审核鉴定情况（一）实际销售收入的审核项目开发产品可销售面积共计平方米，其中：住宅户、可销售面积平方米，商业网点户（个）、可销售面积平方米，地下室户（个）、可销售面积平方米，车库户（个）、可销售面积平方米，其他开发223、产品户（个）、可销售面积平方米。项目已签订合同销售的开发产品共计平方米，合同总价元，其中：住宅户、面积平方米、合同金额元，商业网点户（个）、面积平方米、合同金额元，地下室户（个）、面积平方米、合同金额元，车库户（个）、面积平方米、合同金额元，其他开发产品户（个）、面积平方米、合同金额元。项目企业账面列示销售收入为元，其中：销售住宅元，销售商业网点元，销售地下室元，销售车库元，销售其他开发产品元。经审核按规定应确认销售收入元，其中：销售住宅元，销售商业网点元，销售地下室元，销售车库元，销售其他开发产品元，差异合计为元。（详见附件一项目销售收入审核明细表）表格式：（实际销售收入的审核）项目明细数据224、住宅商铺地下室车库总户数（套）总可售面积（M2）已签订合同户数（套）已签订合同面积（M2）已签合同总金额企业账面列示销售收入经审核按规定应确认销售收入（二）销售成本的审核1、成本对象总成本贵公司账面列示成本对象总成本为元，其中：住宅元，商业网点元，地下室元，车库元，其他开发产品元。经审核成本对象总成本为元，其中：住宅元，商业网点元，地下室元，车库元，其他开发产品元，差异合计为元。（详见附件二项目开发总成本审核明细表）2、可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积（1）住宅可售面积单位工程成本=住宅总成本可售面积=（2）商业网点可售面积单位工程成本=商业网点总成本可售面积=（3）地下室可售面225、积单位工程成本=地下室总成本可售面积=（4）车库可售面积单位工程成本=车库总成本可售面积=（5）其他开发产品可售面积单位工程成本=其他开发产品总成本可售面积=3、已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本（1）已销住宅的计税成本=已实现销售的住宅面积单位工程成本=（2）已销商业网点的计税成本=已实现销售的商业网点面积单位工程成本=（3）已销地下室的计税成本=已实现销售的地下室面积单位工程成本=（4）已销车库的计税成本=已实现销售的车库面积单位工程成本=（5）已销其他开发产品的计税成本=已实现销售的其他开发产品面积单位工程成本=已销开发产品的计税成本合计=（1）+（2）+（226、3）+（4）+（5）=表格式：（销售成本的审核）项目明细数据住宅商铺地下室车库账面总成本可售面积可售面积单位工程成本已销开发产品计税成本（三）实际销售收入毛利额的审核实际销售收入毛利额=实际销售收入-已销开发产品的计税成本=四、审核结果实际销售收入毛利额与预售收入毛利额（已申报调整的毛利额）之间差异=实际销售收入毛利额-预售收入毛利额（已申报调整的毛利额）=上述差异包括：（1）（2）合计：（具体说明调整的事项及金额）五、其他事项说明（对无法作出审核意见的必须作出说明）六、鉴定报告的适用范围：本鉴定报告是根据国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）第二条（三227、）点的要求出具的报告，仅供贵公司报主管税务机关使用，不得作其他用途（如作为企业所得税汇算清缴鉴证报告）。非法律、行政法规规定，本鉴定报告的全部内容不得提供给其他任何单位或个人。附件：1、项目销售收入审核明细表2、项目开发总成本审核明细表3、该项目“五证”，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证（复印件）；4、该项目竣工决算报告及验收证明；5、该项目土地红线图及建筑物总平面图；6、企业营业执照及税务登记（复印件）。鞍山市税务师事务所中国注册税务师：地址：中国鞍山中国注册税务师：电话：二年月日北京市地方税务局关于印发房地产开发企业土地增值税清228、算管理办法的通知各区、县地方税务局、各分局：为了进一步加强土地增值税清算的管理工作，完善清算管理程序和要求，提高清算质量和效率，现将新修订的房地产开发企业土地增值税清算管理办法（以下简称管理办法）印发给你们，并就有关事项明确如下：一、土地增值税清算工作是土地增值税征收管理的重要环节，是依法行政，确保国家足额入库的重要保证。各局在强化土地增值税税款预征工作的同时，要认真贯彻落实管理办法的精神，做好土地增值税清算的各项管理工作。二、为了更好地开展清算工作，各局应依照管理办法，结合本地区土地增值税征管的实际情况，完善本局清算工作的具体工作流程，落实岗位责任，确保清算土地增值税税款工作的顺利实施。三、229、对新管理办法发布前已受理的清算项目，可不要求纳税人修改鉴证报告。四、从2008年1月1日起税务机关应按照新管理办法进行审核批复。附件：1.土地增值税清算鉴证报告2.土地增值税清算申请表3.土地增值税清算通知书4.土地增值税清算材料清单5.土地增值税清算受理通知书6.土地增值税清算补充材料通知书7.土地增值税清算中止核准通知书8.土地增值税清算终止核准通知书9.土地增值税核定征收通知书10.土地增值税清算核准通知书11.土地增值税四项成本核定通知书12.土地增值税清算审核流程表13.国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知二八年四月二十二日房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总230、则第一条为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据中华人民共和国税收征收管理法、中华人民共和国土地增值税暂行条例、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）和国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知（国税发2007132号）及有关文件的规定，制定本办法。第二条凡应办理土地增值税清算的房地产开发项目，均适用本办法。第三条土地增值税清算以纳税人初始填报的土地增值税项目登记表中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不231、能准确核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用土地增值税暂行条例第八条（一）项的免税规定。第四条纳税人在办理土地增值税清算税款手续时应在报送有关资料的同时附送税务中介机构出具的土地增值税清算鉴证报告（以下简称鉴证报告，标准格式见附件1）。第二章清算条件第五条符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：（一）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。（二）整体转让未竣工的房地产开发项目。（三）直接转让土地使用权的项目。（四）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。第六条 符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）纳税人开发的房地产开发项目已通过232、竣工验收，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用一年以上的。（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。（三）经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。第七条 房地产开发企业建造的商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。第三章清算申请与受理第八条凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写土地增值税清算申请表（附件2），经主233、管地方税务机关核准后，即可办理税款清算手续。纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，税务机关应将不予核准的理由在土地增值税清算申请表中注明并退回纳税人。第九条 凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具土地增值税清算通知书（附件3）并送达纳税人。纳税人应在接到土地增值税清算通知书之日起30日内，填写土地增值税清算申请表报送主管地方税务机关。第十条纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交有关清税项目资料，并填写土地增值税清算材料清单（附件4）。须提交的有关资料如下：（一）国有土地使用权证书。（二）取得土地使用权时所支付的地价款有234、关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。（三）项目竣工决算报表、工程合同结算单、项目工程竣工验收报告。（四）商品房购销合同统计表并加盖公章，内容包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、合同签定日期、用途等。（五）能够按清算项目支付金融机构贷款利息的有关证明及借款合同清单。（六）清算项目的销售许可证。（七）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。（八）已缴纳土地增值税的完税凭证。（九）土地增值税清算鉴证报告。（十）土地增值税纳税申报表（一）。（十一）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。第十一条纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关235、表格；纳税人委托税务中介机构代理进行清算鉴证的，在鉴证报告中应详细列举清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。第十二条主管地方税务机关在收取纳税人提交的申请材料和鉴证报告时，应认真核对纳税人提供的资料，并严格按照鉴证报告标准格式进行验收。对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理，并向纳税人开具土地增值税清算受理通知书（附件5）转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不完整、鉴证报告内容不规范、审计事项情况不清楚的，应退回纳税人重新修改鉴证报告或补充资料，并向纳税人开具土地增值税清算补充材料通知书（附件6），待清算资料补充完整后，转入审核程序。第四章清算审核第十三条 236、主管地方税务机关应自受理纳税人清算申请之日起90日内完成清算审核工作，不含纳税人应税务机关要求的补正资料时间。第十四条 主管地方税务机关应认真审核纳税人提供的证明凭证、资料是否齐全；鉴证报告的格式是否规范，内容是否齐全；各表格逻辑关系是否正确。第十五条清算项目销售收入的确定。销售收入是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。第十六条对清算项目扣除项目金额的确定，按照中华人民共和国土地增值税暂行条例和中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细237、则的规定计算，对纳税人未取得合法有效凭证的，不予扣除；房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。第十七条纳税人扣除项目金额的范围如下：（一）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）对开发土地和新建房及配套设施的成本（简称开发成本）中的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等支出。房地产开发成本中公共配套设施费的扣除范围确认，以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定。非营利性的社会公共事业设施主要是指：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、238、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。（三）对开发土地和新建房及配套设施的费用（销售费用、管理费用、财务费用）扣除的确定，对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金239、额和房地产开发成本计算的金额之和的5计算扣除。对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10进行计算扣除。（四）与转让房地产有关的税金。（五）财政部规定的其他扣除项目。第十八条 对开发土地和新建房及配套设施的成本（简称开发成本）中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按有效凭证金额据实扣除。对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，应按核定办法扣除：（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；（二）提供的开发成本资料不实的；（三240、）发现鉴证报告内容有问题的；（四）清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的分类房产单位面积建安造价表中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的。第十九条主管税务机关对四项成本核定扣除的，应向纳税人开具土地增值税四项成本核定通知书（附件11）。第二十条地方税务机关根据建设部门定期公布的建安指导价格，结合商品房用途、结构等因素制定分类房产单位面积建安造价表，作为第十八条所列四项开发成本核定的依据。分类房产单位面积建安造价表及核算方法，由市地方税务局另行制定下发。 第五章 清算管理第二十一条各区县地方税务局要做好土地增241、值税的清算管理工作，认真查验和审核清算企业报送的鉴证报告内容及相关资料，在审查清算项目过程中因鉴证事项或其他问题需要纳税人进一步补充与清算项目相关的证明资料时，决定暂停清算，应向纳税人开具土地增值税清算中止核准通知书（附件7），待纳税人重新补充证明资料后，再办理税款清算手续。第二十二条 主管地方税务机关经过清算审核后，决定对纳税人申请的清税项目不予核准的，应向纳税人开具土地增值税清算终止核准通知书（见附件8）。第二十三条主管地方税务机关经过清算审核后，决定对纳税人申请的清税项目予以核准的，应向纳税人开具土地增值税清算核准通知书（见附件10）。第二十四条主管地方税务机关应加强对清算项目的监督检查242、，按照本地区工作的实际情况，稽查部门可对已清算项目进行抽查检查。在清算中有下列情况的之一的，审核部门应在清算完成后将项目情况提交稽查部门，作为重点检查对象：（一）纳税人办理清税时，发生鉴证报告内容不规范，退回重报的；（二）纳税人办理清税后，根据鉴证报告发生退税的。第二十五条地方税务机关在清算审核、纳税评估、稽查检查工作中，发现纳税人有下列情况之一的，可以按确定的销售收入进行核定征收土地增值税（征收率另行制定）。（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣243、除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。第二十六条主管地方税务机关通过清算审核对清算项目需要进行核定征收的，应向纳税人开具土地增值税清算终止核准通知书和土地增值税核定征收通知书（见附件9）。地方税务机关通过对房地产开发项目纳税评估或稽查检查需要进行核定征收的，应向纳税人开具土地增值税核定征收通知书。第二十七条经地方主管税务机关清算审核后，需办理退还土地增值税手续的，依照北京市地方税务局退税管理暂行办法（京地税征2003686号）规定的程序办理退税手续。第二十八条主管税务机关负244、责将清算工作中形成的资料与原保存的该项目税务资料按照北京市地方税务局税务档案管理办法（京地税档200473号）的有关规定合并立卷。对于成片开发分批清算土地增值税的项目，应在全部办理清算土地增值税税款工作后再进行归档。第六章对税务中介机构的管理第二十九条房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务，可由纳税人自行委托经北京市注册税务师管理中心备案的税务中介机构进行。第三十条税务中介机构应对不同用途的房地产开发清算项目所涉及的收入、成本、费用等情况加以区分并说明情况。第三十一条税务中介机构对清算项目的总体基本情况、不同用途的面积划分情况、销售收入、成本及费用等情况进行鉴证。税务中介机构应按税务机关规定245、的鉴证报告范本和内容对鉴证情况出具鉴证报告，供税务部门参考，并接受税务机关要求提供清算项目鉴证工作底稿的查验核实工作。第三十二条对税务中介机构出具的鉴证报告，经税务机关审核退回后，仍未达到清算要求的，将不允许再从事土地增值税清算鉴证业务工作。第七章 清算处罚第三十三条对房地产开发企业纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、偷税等税收违法行为的，按照中华人民共和国税收征收管理法第六十二条、六十三条、六十四条等有关规定进行处罚。第三十四条税务机关在土地增值税清算审核工作中，一经发现税务中介机构违反有关税收法律、法规出具虚假鉴证报告，造成纳税人少缴、未缴土地增值税的，除按照中246、华人民共和国税收征收管理法实施细则第九十八条规定进行处罚外，还应对违纪单位进行通报，凡对被通报的税务中介机构出具的鉴证报告，在办理土地增值税清算工作时均不予认可。第八章 附则第三十五条本办法所涉及各文书和表格均列举在附件中。第三十六条此前规定与本办法不一致的，按本办法执行。第三十七条原北京市地方税务局关于印发房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知（京地税地2007134号）废止。附件：略房地产企业所得税申报调整问题某房地产开发企业2005年预收房款50万元,发生业务招待费5万元,企业会计利润-30万元;2006年预收房款100万元,业务招待费3万元,会计利润-20万元;2007年预收房款8247、0万元,当年结车以前年度预收款150万元及当年预收款60万元计入主营业务收入210万元,同时结转成本180万元,当年会计利润10万元,请问2005-2007年各年的应纳税所得额是多少?我的理解,请大家指正2005年由于2006年31号文未出台,因此不考虑预收款*15%计算预计毛利的问题,且无主营业务收入,业务招待费5万元不允许列支,因此2005年应纳税所得额为-25万元(-30+5);2006年由于31号文已出台,且无收入,因此2006年应纳税所得额为-2万元(-30+3+100*15);2007年应纳税所得额为10+20*15%(当年预收房款余额)-100*15%(2006年原预收款调增数额248、)+5+3(以前年度业务招待费3年内可以列支)李记有老师讲座实录:房地产开发企业的税务筹划焦点房地产网 2008年04月23日15:36 焦点西安房地产网 崔军平 李记有老师【主持人】：陕西省工商联合会房地产商会秘书长宁高伟： 咱们今天有幸请到了李记有老师给大家讲课，今天是由陕西工商联合会房地产商会、搜狐网、西安晚报、西安致通振业税务咨询公司联合主办，天朗地产鼎力支持。李老师是全国知名税收筹划实战运作专家，清华大学和国家会计学院特聘教授。中国注册税务师、高级会计师，中国致通振业集团董事长，中国税收筹划网CEO、中央电视台和中国税务报新闻人物。在国内首先创立税收筹划“变量引进”和“因素分析”两大249、学说，领衔研发了房地产开发企业纳税安全控制系统。今天李老师讲的主题是：一、企业赚钱的第三种渠道税收筹划；二，房地产开发企业的纳税安全控制；三、房地产企业在房屋建设、销售房屋中务必要注意的风险问题。四、房地产的税务筹划；五、疑难解答。今天现场是直播，由搜狐焦点网直播，以后可以在网站上找到本次培训的内容. 【李记有】：非常高兴来到西安，和西安的房地产开发企业的财务精英探讨房地产企业的税务规划问题。在企业的管理当中，特别是税收的管理当中，每个企业税收管理都有两个目标，第一要控制纳税过程中的风险，企业在履行纳税义务的时候，实际上是伴随风险的，每家企业在纳税的过程中，要控制自己企业纳税过程中的风险。作为250、房地产开发企业，是国家众多行业中税费最重的行业之一，如何在纳税中控制风险，是房地产开发企业必须思考的问题。 我刚刚得到一个消息，东北某城市国税、地税对房地产行业进行专项检查的时候，发现了一个3.12大案，建筑施工企业给开发企业开发票，就是把发票通过增加建筑施工成本，然后减少它的纳税所得额，减少土地增值税的增值额，最近这个案子破了。不光是一家企业，有很多企业来给房地产开发商开发票，比如说我房地产开发商不要这个企业施工，但是施工企业给他提供的发票是假的，可能是盖的这个章，另外一个公司开的，这个问题查出来了，已经报到财政部了。街道下属的企业也给房地产开发商开发票，引起了大量的关注，涉案企业所在城市每251、一家开发商凡是涉及这个问题的，一家一家查，说明房地产开发企业面临很大的风险的。所以，原来没有打破，现在税务局也知道了，房地产开发商的成本有一部分是虚的，有一部分是通过发票的成本抵的。东北这个东西报到财政部了，就势必会引起对全国房地产开发商的检查。 房地产开发企业大家都知道，本身这个行业负担就是非常重的，咱们每个企业为了减少纳税所得额，减少土地增值税的增值额，在这方面做了一些不必要的文章，现在没有深度纠的时候，没有表现出来，现在风险已经付出水面了，3.12大案一破，势必揭开了这个行业的黑幕，势必这个事情会波及到全国，难道就东北一个城市的房地产开发商这样做吗？ 区分不同的情况，有的房地产企业委托一252、个施工企业施工了，但是施工企业提供的不是真实的发票，或者代开的，只要这个事情真实合法还可以，如果不真实合法，有的地方房地产开发商让多开一些发票，这个问题就表现的非常突出，现在据说在这个城市房地产开发商都在处理这件事情。 实际上呢，在我们的企业税收管理当中，我们有很多企业还会面临很多很多具体的实际问题，如何规避实际中的风险也是非常重要的。去年我们接触了一个房地产开发商，在规划建设的时候，已经进入施工阶段了，没有想到，在施工规划设计中，可能考虑得不周全，对周围的居民进行挡光了，而且重要的建筑物被挡上了，是一个教堂，教堂是一个宗教场所，房地产开发商周围的教堂、居民就纷纷找房产开发商理论，要求房地产开253、发商停工。后来房地产开发商迫于压力，觉得对周围的教堂挡上了，这样的话，怕引起事端。这样房地产开发商就主动的跟居民、教堂谈判，双方达成了补偿协议，付挡光费，这个企业整个金额付1000多万的挡光费。但是双方也签了一些合同，双方约定，我给你付挡光费，咱们就两清了。 但是这个企业的财务总监应该还是比较有经验的，觉得如果房地产公司对周围的居民、教堂要付挡光费的话，我能不能在企业所得税前扣除？这个就打了一个问号。这个企业的财务总监给我打电话，我们要给周围的居民付挡光费，如果税务部门检查的话，会检查什么？我说，如果挡光费是真实发生的，是可以在企业所得税前扣除的。这个是从税收的法理来看，都是属于你的相关支出。254、按照我们国家所得税法的规定，付出挡光费是可以在所得税前扣除的。税务部门检查的时候有一个顾虑在里面，你跟周围的居民、教堂签了一个协议，就只有收款收据，这样的情况下，你扣除的话，作为税务机关他有压力，假如推而广之，旁边的开发商，也找一些居民，也签了一个协议，把钱也付出了，没有业主的抵扣凭证的话，也可以从所得税前扣除，税务机关怎么证实这个真实性。比如说另外的开发商能不能用这个方式做假？我在周围找几个居民，说挡光了，钱就付出了，税务机关一定要关注这个事情的真实性，到底是不是真实发生了，这是税务机关考虑问题的重要内容。 第二个，付挡光费对方不可能给你出正规的发票，在这种情况下，作为我们房地产开发商，如何255、控制这类情况的税收风险？如何控制税收风险？后来我给这个企业的财务总监出了一个主意，既然税务机关关注这个方面，既然已经真实发生了挡光费，这是肯定的，肯定发生了，而且是真实发生了，既然已经真实了，我说那你不如做的彻底一点。他说怎么彻底一点儿？我说，你现在跟周围的居民和教堂协商，协商什么呢？既然付款项了，你配合我做一个动作，我不能把钱给你了，我没有任何证据，或者没有任何的证明。我负担费用发生的时候，要更进一步的证明，要对方配合一下，他们说这个好办，都可以配合。我给他们钱，他们配合一下没问题。我说，你让附近的居民找一个代表或者教堂到法院起诉你，起诉你不走法院的判决程序，就是由法院书面调解，把大家召集到256、一起，以法院的身份，出一个书面调解书，然后再支付这些企业的挡光费。为什么这么处理呢？这么处理以后你就取得了第三方的证据，税务机关再检查的时候，他就觉得这个挡光费是经过法院审理，通过法院书面调解的方式达成的，这个问题的真实性就得到了印证。如果没有这样一个证据链，就是你和你侵权的一方，双方达成的协议的话，税务机关在采信的时候，他有一定的压力，他往往不太相信你们双方达成的单方的协议。如果有法院的证据，实际上我们的税收风险就使房地产开发企业控制在可控的范围。不管谁来查帐，纳税人都可以提供第三方的证据。 企业的财务管理中，每天都会接触这样那样的问题。去年有两家房地产开发商搞的一个协议，这个协议出现什么问257、题呢？双方是一种土地买卖协议，A公司约定把土地卖给B公司，合同的金额是1个亿，合同签订一周之内，B公司要支付5000万，合同签订三个月，A公司要把土地权属变更到B公司，然后B公司再支付余款，合同内容就这么几条。但是合同签订以后，B公司按照合同的约定，在7个工作日之内，把钱付给A公司了，但是到了合同签订三个月当中，A公司并没有把土地使用权过户到B公司名下，他们原来签合同前，没有考虑土地转让过程中面临的法律风险。合同签订完以后，A企业把土地过户到B公司名下，要补偿大量的税款，这样双方就开始扯皮了。按照合同，三个月A企业就要把土地过户到B企业名下，但是A企业迟迟没有过户，后来拖到1年左右了，A公司没258、有把土地过户到B公司，B公司另外的5000万也没有付过A公司，就产生了很大的分歧，也承担了一个风险，说这样的话，双方就不想为这个事情闹翻脸，双方就商定这个合同不再执行了。双方又签订了一个补充协议，我们作为B公司的税务顾问，第一个协议我们没有看，等他签订补充协议的时候，我们是B公司的税务顾问，他们签订补充协议的时候，双方是这么约定的。第一原合同作废了，不再生效了。A企业要返还B企业交的5000万，同时双方又约定A公司不但退还5000万，再支付5000万，还要向B企业支付资金占有费300万。因为B企业在一年之前，就把钱付给A企业，B企业等于把钱借给了A公司，我已经预付了5000万了，我的资金也是有259、成本的，B公司的5000万可能是从银行贷的，也可能从别的地方借的，也有可能是自由资金，但是我的资金在A公司的帐上呆了1年了，你应该付我们企业资金占用费300万，双方的合同就作废了，这个就达成协议了。我们当时看到补充协议的时候，就意识到一个问题，B企业在收到300万资金占用费的过程中，B公司要面临两个纳税问题，它要收取的是资金占用费，要承担营业税的纳税义务，等于你把资金借给了A公司，你收取的借款利息，等于你提供了经营劳务，也是营业税的纳税义务，我们经营劳务也包括企业，不单单是银行，包括企业把钱借给另外一个公司，如果你收取利息的话，还要交税。 第二，你收到了资金占用费，还要交企业所得税，两个纳税义260、务，流转税的纳税义务和所得税的纳税义务是同时存在的。我们作为B公司的税务顾问，我说，我觉得你这样表述不好，为什么不好呢？这300万，你可以理解成你把款项借给了A公司，然后收取的资金占用费，我们这一方认为，你这300万可能更倾向于什么呢？是因为你俩的合同关系，是你们买卖土地的合同关系无法执行。无法执行的原因是什么呢？是A公司无法将土地变更到B公司名下，是因为A公司违约，我觉得300万不单单是资金占用的问题。你们两个企业认为他占有了资金，而收取的资金占用费。我更觉得性质是对方违约，我觉得应该是属于违约金的范畴。我们在补充协议当中该怎么签呢？A公司要支付B公司违约金300万，是因为你违约导致了我的资261、金你在变相使用，这300万是给B公司造成的一种损失，所以说，A企业要支付B企业违约金。当B公司收到违约金还交不交税？不交，违约金是不属于营业税的劳务的，是因为对方违约，营业税的纳税义务和附加税的纳税义务从此就消除了。 推而广之，上周我们在大连的房地产开发商问到一个问题，我们在卖房逾期交房了，我们付给对方的违约金可以在企业所得税中扣除？我逾期交房我向购房者支付的赔偿金，可以不可以在企业所得税中扣除？是可以的，我们随之补充一条，A企业如果向B企业支付违约金300万，这个违约金可以不可以在A企业的所得税中扣除？可以，这是因为法律关系形成的，包括刚才的逾期交房所支付的违约金，双方都是有民事权利的民事主262、体，都是可以在所得税中扣除的。大家一定要掌握这个基础，一方要支付另一方补偿金，或者法院判决的费用，都是可以在企业所得税中扣除的。但是什么不让扣除呢？比如说行政处罚不让扣除，比如说带有罚款、罚金是不让扣除的，比如说行政部门对企业进行处罚了，如果是两个经济主体通过签订一定的合同，实际上是可以在所得税中扣除的，这个咱们也顺便了解一下。 也就是说我们企业在进行纳税的业务过程中，要时时刻刻面临着纳税的法律风险，有的时候我们企业要准确掌握我们的税收的相关政策法规，使我们企业实际面临的税收问题加以解决。我们每天会接受很多大量的咨询问题，这些咨询问题都是我们企业遇到的一些问题，或者在查帐的过程中，遇到这样那样263、的问题。前一段时间我们有一家企业，也是一个房地产开发商，正好税务局在企业查帐，查帐查出什么问题？公司给公司的董事长、总经理买了一些高尔夫会所的会员卡，这个会员卡很贵的，可能要上百万。这个税务机关在检查的时候就发现了，公司为企业的高官买了会员卡，所支付的费用是否可以在企业所得税中扣除，这个就引起了争议了。 税务机关认为，你给你们高管买了高尔夫会员资格，是供高管娱乐的费用，不属于公司有关的成本费用，不让扣除。而且税务机关说了，我不但不让扣除，我还要征你的个人所得税，等于单位给个人支付了一定的费用，所以这个公司的财务总监给我打电话，到底能不能扣除？我给企业老总买的俱乐部的会员卡，可不可以在我的个人所264、得税中扣除？我个人认为这个事情，第一，税务机关讲的道理，我认为有一定的道理，为什么有一定的道理？因为税法说了，企业发生的成本费用和相关支出要和企业相关联，你为高管买的会员卡，是供个人消遣和娱乐的话，税收不让扣除，是有法律规定的。比如说一个企业为另外一个企业担保，另外一个企业承担不起了，你必须承担法律担保损失。你是一个担保损失，你没有取得相关的收益，这个就不能在所得税中扣除。如果你成本的支出没有和你企业所得税相关联的话，不允许在所得税中扣除。 后来这家公司又给我打电话，李老师我给你说，我们是卖别墅的，我们买会员卡很大的程度上，不是让董事长、总经理去娱乐、消遣。这样的话你可以跟税务机关这样的沟通，265、税务机关不让你扣除，是认为你这是给个人购买的高档娱乐场所，是供个人消费的，不让扣除。我说你得提供一些相关的证据，你跟税务机关的相关人员进一步的沟通，我们公司购买会员卡，是我们公司营销战略的重要组成部分，为什么说是重要的战略组成部分呢？我们的消费群，高尔夫的会员卡都是我们别墅的购买群体，让我们公司的高管成为高尔夫会员资格，使他们有相互交流意见的地方，是我开拓市场的一部分，理应是我消费的一部分。 税法是大家一定要站在一个高度去看它，他不可能把每一家企业具体的事情上升到一个高度，它只能是一个原则，企业要进行专业判断。你这么一说，我觉得有一定道理，因为你是卖别墅的，能买起别墅的人，都在哪儿出没呢？都在266、高尔夫俱乐部出没，所以说我们公司购买的会员卡，不是让董事长自己消遣和娱乐，是我们公司营销战略的组成部分，你可以提供一些证据，哪些人是在这里谈成的。这说明我们作为纳税一方要有举证的责任，企业一定要理解举证的责任。后来我们给企业出了一系列的主意，我说你回去之后，你不要简单的跟税务机关沟通，你要提供进一步的证据，你们公司为什么要买会员卡，有没有董事会同意？我们公司有什么决议，我们除了开发高尔夫的会员外，我还有其他措施，我把营销方案提出来，你看买会员卡是不是在营销方案中，甚至哪几个项目是在这谈成的，这个时候税务机关就可以采信你的证据了。纳税人要提供更多的证据，来证明你的安排和做法是经得起推敲的。 但是267、我们往往很多企业，在进行税务处理的过程当中，没有下工夫，所以说这种风险自然存在的。实际上我们的税收风险来于什么呢？在进行税务处理的过程当中，我们很多企业往往把简单的问题，更多的跟税务机关的谁沟通呢？跟专管员沟通，大家在税务交流和交换意见的时候，不要问一个人，要从不同的渠道和层面获得不同的信息，这个信息获得的过程中，往往出现失误或者偏差，就会给企业造成很大的损失。 去年我们在大连接触一家房地产开发商，这个董事长就说了，实际上我们董事长不研究税，我们把这个事情移交给企业的财务部去研究了，这样就会出现什么问题呢？大连的房地产开发商，它盖的是类似别墅的，户型都非常大，都是200平米以上的大户型的房子，268、都是非普通标准住宅了，它那个地方傍山，他经过研究调查，凡是能买起这个房子的，都希望房子非常大，所以他们就不能开发小户型，原来开发的时候都是大户型。所以这个企业牵扯到企业土地增值税预征的问题，土地增值税怎么预征的问题。正好当时税务局有一个文件，文件是怎么规定的？住宅预征率是1%，非住宅是2%。那么这个企业财务经理到税务机关一问，这个专管员说，你们的项目属于非标准住宅，你按照预征的规定，应该按2%预征，因为你的房子是非普通标准住宅，应该预征率是2%。当时我们企业财务经理给我回复，他向税务机关征询，税务机关说应该预征2%，是税务机关答复我们2%。这次技术人员给我讲，我们就问你们的咨询人员了，问一下你269、们对这个问题的理解，你们的人员并没有轻易答复我们，而是让我们提供了当地税务机关的文件。他们看出文件的破绽来了，住宅1%，非住宅2%，说没有说非普通标准住宅2%了。非住宅是什么呢？非住宅是指商户和写字间，我们是属于住宅，但是属于非普通标准住宅，非普通标准住宅是不是住宅？大家说非普通住宅是不是住宅？是。还是1%，你们的咨询人员给我们这样答复，我们就明白了。他说李老师，如果没有咨询机构，我觉得财务经理给我的答复，按税务局2%的税收来征，我们应该是非普通标准住宅应该是1%。 我们要研究税法应该研究税收政策是怎么写的，自己先钻研，然后问税务局专管员。我们以前一出现问题就向税务专员问，如果答错了，如果我们270、按2%征收的话，就会差1000万，我们这些风险都是自觉不自觉产生的，就会发现这样或者那样的风险。 所以我们想，在企业的运营过程中，控制企业的税收风险是必然的过程，房地产开发商如何控制在企业纳税上的风险是必然的过程。有的时候我们的风险是防不胜防的。什么是防不胜防呢？有的时候可能这个方案不是财务做出来，都是营销做出来的，财务人员核算的时候才会想到这个问题。我们前一个阶段在沿海地区有一个房地产开发商，正好看到他有一个宣传，我们就看出一个问题。他们做了这样的一个促销手段，凡是购买我第一套房屋的人，你买我第一套房子的时候，因为它是一个县级市，房地产开发商本来少。买我第一套房子的人，我按购房款，给你折一个271、积分卡。如果第一套50万，给你折成5万的积分，等于你购房款的价折算成储值卡一样，这个积分什么时候有效率呢？如果你在我公司买第二套房子，这个积分会折算成给你一定的激励了。我给你会员卡的积分是没有价值的，我给你折成积分了。假如你在这买第二套房子，我开发另外一个小区你又买了一套，你拿会员卡就可以享受会员待遇了，房子可以折扣，把你的分值折算成折扣，或者我给你送电冰箱、空调，我把你买第一套房子的款给你折成积分。 他给我讲销售方案的时候，我觉得这个企业挺有创意的，我再给他说，你行使积分奖励的时候带没有带个人所得税？你赋予他奖励的时候，你还要代扣20%的个人所得税，因为他不是你的员工，所以你给他的奖励，等于272、是他获得其他所得了，要征20%的个人所得。他说李老师，这个我们没有，我们很多情况下，我们企业有可能没有想到，这里会隐藏着这种风险。而且他不是一套啊，这个地方购房者一人买几套的很多，这个奖励在实际中会很多的，我们给他送空调或者送冰箱了，还有个人我就直接给他现金了。还有的情况下，我给他折扣了，如果税务机关在专项检查中，发现你兑现积分奖励了，他一旦想到这里还隐藏个人所得税，这就是你的风险。如果我们没有对我们每一个促销方案、销售方案进行深度的论证的时候，你的风险都要准确的估计，你的业务所产生的法律风险，大家一定估计到这种风险。 在这个过程中，我们企业往往这些促销方案、销售方案，是不是由财务部门提出的？273、不是，是由经营部门、运营部门提出的，他们进没进行税收上的论证呢？没有。你没有看什么税务风险，视而不见。什么时候出现问题了，税务机关检查的时候，人家把这个问题查出来了，这说明我们中国的企业还没有把税收风险作为一个制度来考量。 境外的企业，大的跨国公司你看他们是怎么控制风险的？他们在做每一个合同，做促销方案的时候，都会有专业的人员帮他们做风险审核，你看看达能和娃哈哈有没有约定谁缴税款呢？取得收益的一方必须要纳税，这个早就定下来了，国内的企业和国内的企业签合同的时候，往往没有阐述税由谁承担。达能设计合同的时候，你这个股权激励是由谁承担纳税的义务，人家在设定的时候就约定好了，说明人家有一套相关的制度规274、避自己的税收法律风险。而我们国内的企业并没有制度化，并没有体制化，所以我们会有这样那样的风险。 实际上呢，作为房地产开发企业，税收风险实际上是巨大的。实际上我们企业管理税收，我们第一个目标是控制风险，第二个目标控制什么？大家说我们企业，我们研究税收的第二个目标，是合法的少交税款。也就是说，我们第二个目标追求的境界是合法的少交税款。第一个目标是控制风险，使我们的企业税收核算能够规范，使自己的企业能够避免税收的风险来运营。第二个风险就是我们要合法的少交税款。那么既想做到少交税款，又要做到合法并不是一件容易的事情。既做到合法，又能做到少交税款，并不是一件容易的事情。 我们在这个过程中，我们有一次接触275、了一家企业，这家公司做了一个什么业务呢？做了一个土地一级开发业务，受当地政府的委托，从事土地的一级开发，土地一级开发双方跟政府约定，除了土地一级开发，它自己要垫资，政府没钱。政府先把土地征用了，然后你进行土地的平整，使生地变成熟地，我给你8%的利益回报，如果我这个土地是60亿，我给你4.8个亿。然后土地平整后变成熟地了，就可以招拍挂，政府通过招拍挂的方式把土地转让给其他的房地产开发商和企业。这个过程中，你的回报怎么交所得税呢？对方购地者除了交土地出让金，还要出一笔土地平整费，政府是通过土地筹备中心获得土地出让金，你获得土地平整的费用。这家公司觉得这个业务要面临很大的税收风险。当时董事长就问我，276、李老师如果我们投资60亿作为一级开发，我最终按照政府给我4.8亿的补偿，这4.8亿牵扯到我还有没有费用，这8%是土地平整的收入，是不是净收入呀？是平整费用都回来了，另外给你8%，另外给你8%的回报，等于4.8亿要交33%的所得税，这是在2005、2006年的时候，这个企业觉得我要交这么多的税，一个亿都没有了。 第一，你们作为税务咨询机构你们有没有什么好办法？所得税这块给我们想一下办法。第二，我的营业税怎么交？第三，我还交不交土地增值税。这一系列的问题都是他的董事长和财务总监咨询我的，我看这个企业营业执照是城建开发有限公司，营业执照是房地产开发业务，经营范围房地产开发。我想这家房地产开发商它从事277、的土地平整业务到底怎么交税，是值得我们深入思考的。如果它获得8%的净回报，按照要交33%的税，就没有收入了。你应该按8%获得净收入，交33%的所得税，这个董事长一直让我想办法，看所得税能不能不交。后来我就想，房地产从事土地平整到底业务性质是什么？土地平整到底是什么业务？把地我给平整了，修成道路、桥梁了，使生地变成熟地是房地产开发吗？正常的房地产开发企业交营业税怎么交的？销售不动产，是在我在这儿把房子建了，我把房子卖出去了。 还有一种方式是把土地使用权转让出去了，按照转让资产交税，我想这个房地产开发企业，这个土地是房地产开发公司的吗？是国家的，是政府的，怎么转让土地使用权呢？没有。第二，他销售不278、销售不动产呢？没有。它到底做什么了？做土地平整了。后来我就想在营业税中做土地平整业务，在外商投资企业和企业所得税中，外商投资企业从事土地平整业务的外商企业，可以认定为生产性的外商投资企业，是什么意思呢？我们税法有规定，生产性外商企业，可以自获利年度起可以免二减三，这个政策多好呀。 你看文件依据规定怎么规定的？外资专门从事土地平整业务的企业，可以认定为生产性外商投资公司，还可以自获利，免二减三。我们的企业经营范围是房地产开发企业，中外合资的房地产开发企业，能不能认定为生产性外商投资企业呢？不行。后来我的委托方不是外商企业，而是内资企业，营业范围是房地产开发，名称是城建开发有限公司。我说你先从税收279、上走，咱们一块商量，变更你的营业执照，主要改变两个地方做变更。一变更你的经营范围，现在把房地产开发业务去掉因为你没有做房地产开发，这个项目这么大你完全可以把它去掉。就直接写土地平整，就做土地平整。咱们一定跟工商局找关系，把你的经营范围变更，从房地产开发项目转成土地平整。你原来两个股东，再吸引一个股东，他说我正好有一个境外的公司。我说，你再引起一个境外的投资商，这个公司名称还是城建公司，第二企业就变成了中外合资企业了，外资占了25%。第二业务范围变成土地平整了。这两个改了以后，我们看这个企业在税收上发生了戏剧性的变化。第一这个企业还交不交企业所得税了？免二减三，什么时候获利？在政府土地招拍挂的时280、候，免二减三了。第二，把营业税也解决了，政府把这个项目给他了，他把这个又转包出去了，土地平整业务是什么？是属于建筑类劳务的其他作业，其他业务里包括土地平整，营业税不按照5%交了，所得税也解决了，而且他找没有找税务局，不用找了，不用找关系了，也不用贿赂他们的，我就是一家中外合资企业，我们就是免二减三，就把这个问题解决了。 我们作为房地产开发上，一定要根据自己业务的性质，然后去定性，我的业务流程到底是什么，我的业务流程到底是什么，一定要巧妙的、准确的定性。也就是说，我们很多企业在进行操作的过程中，缺乏对你业务的安排，所以说，你的企业就没有找到一个很好的切点，这个企业经过我深度分析，这个企业变成什么281、企业了？是房地产开发企业吗？原来是房地产开发企业做土地平整，给蜕化成建筑施工企业了，正好符合土地一级开发业务，土地一级开发就是平整土地嘛，是在后面改变的，合同签完了，自己一调整，自己把自己的税收解决了，也不张扬。我不交税是因为税法规定的我不交税，是企业通过定性，然后找出节税的空间。 这两天我又接触到一家公司，正好税务局查帐，查到一个问题，这家公司在报纸上打了很多广告。它是一个公寓，是一个产权式的公寓。这个房子类似于产权式酒店，房子我盖完了，把房子卖给了很多很多小业主，卖完之后，双方约定我再回租，但是这个房地产开发商，为了能够在报纸上更好的吸引购房者，你交的不是银行贷款嘛，首付款用免三年租金，第282、一次我返你三年租金，然后这个租金等于直接返给你了，这个三年租金怎么返呢？我把房子定价，原来比如1万一平米现在我按8000块钱一平米卖给你。实际上我第一次返给你怎么返呢？等于我房子的钱降价了，我房子8000卖给你，实际上这个房子1万块钱一平米。为了使我的房子更好的卖出去，这个房子我还回租过来，到第三年再付给你租金，前三年不付你租金了，你赠送我三年的租金充值我的房款。 这一次税务局查帐，把它打的报纸广告拿过来了，这个房地产开发商房价按照8000块钱一平米做的，广告上打了赠送3年租金，所以你的房价不是8000，是1万，然后你给他三年租金，这麻烦了。房地产开发商是按照8000块钱记帐的，这个企业做这个283、安排的时候，实际上有问题，这次税务局在查帐的过程当中，就引出了很多很多问题。第一个问题我们看一下，如果这个房价是1万，然后你帮助购房者交了一些房款，那就是1万了，营业税按照1万块钱交税，营业税得这样交。第二个问题就出来，你要把这个租金交给购房者，你还代理个人所得税，这个方案指定的过程中，没有经过系统的分析，你不是正宗的房东，你怎么做？我为了能够使我的销售模式，能够让更多的消费者认同，我采取的是折扣销售，我卖的时候房价就是8000，但是附加条件，我这个房子必须回租。为了推广这种模式，我售房的时候是折价，不是赠送，你赠三年租金，你的房价就不是8000，是1万，这样税务机关就抓住这个问题的要害了，这284、个企业正在税务机关检查当中，问题还没有处理完呢。当时就没有想到，广告这样打，购房者踊跃呀，出6万块钱就可以把房买了，但是实际上不是6万，而是8万。实际上用这种方式替代了，我前提为了能让我的销售模式被认同，所以为了这样的方式，来买我房子的人，首先是折价，不是赠送，如果是赠送价格就不是8000块钱，而是一万了。 我们在企业的运营当中都会牵扯到法律上的安排，房地产开发企业在重大的税收决策中，都应该系统的把控这样一个风险。结果这个案例，我们在2004、2005年，还接触了跟它类似的案例，也是一个产权式酒店，它比较特殊，并不是房地产开发商，是一个投资公司，投资公司走了一个捷径，他把房地产开发企业开发的一285、栋楼全部买下了，他间接的进入房地产开发了，买下来以后，他把它做成产权式酒店了，先装修，装修成四星级宾馆，他说我这是一个产权式酒店，然后找当地的律师做了一个很好的法律方案，再把这个酒店分割成一个单元，卖给投资者。当时股票市场不火，很多人就看好了这种形式了，卖完以后再回租，再给他租金回报。 当时这种模式很受欢迎，这个企业用了4个月时间，就把这个酒店卖出去了90%了。我当时就跟这个酒店的人接触，我就问财务经理，你们家是做什么的？是做产权式酒店的。怎么交税呢？等于把不动产分割成物理单元，卖给投资者了，等于卖的过程中已经产权转移了，我交税，交营业税、城建、附加。卖完以后我再签回租合同，我返给他租金，对方286、要交房产税、个人所得税，我再成立了一个公司，由它回租的，它通过酒店运营收取房间的收入、餐饮的收入、夜总会的收入等等，把它作为一个公司运营。第一个先按照销售交税。第二个取得租金的个人纳税，我履行代扣业务。第三个酒店运营公司正常的运行要有一定的业务，然后纳税. 三个环节是我投资公司纳税，投资公司买了一栋楼又卖出去了，我们按照销售不动产交税，我说卖了多少？他说卖了1.6亿元，交了多少税？800多万。他说，凡是买了产权式酒店的，都跟我签合同了。第二都要正规的发票。第三我的发票是当地税务局领出来的，而且是联网的，而且是机打发票，所有的购房者都要发票我也没办法。他一说我就划了个问号，我就觉得当时这个企业这287、个地方有问题，当时我马上想到2003年有个财税06号文件，企业购置的不动产，再行转让并不是按照发票的全额交税，我看他买了1.6亿，交了800万，他是按照1.6亿交税了，企业购置的不动产，不动产可以减掉，所以跟我谈话谈了半个小时，我发现这个企业肯定是多交税款了，按照我们国家规定，企业多交税款如果纳税人发现自己履行纳税义务错误，多交税款了，多长时间可以退回呀？是截至交税款之日三年内发现的，都可以退还。后来在我们的帮助下，这个企业后来才发现，他这个楼是9000万买的，又花了1000万的装修费，然后卖了1.7、1.8个亿，后来这个企业在我们的帮助下，把多交的税款退回来了，现在我们已经签了第四年合同了，288、成了铁杆的客户了。 很多企业在税收过程中，有很多政策，由于纳税的一方并没有全面的掌握，可能就没有想到这里的税收问题，因此，我们企业运营过程中，一定要准确的把控我们的税收风险，来进行税务规划。什么叫税务规划呢？我们刚才讲了两个例子，实际上到底什么是税务规划？税务规划是指纳税人利用税法的特定条款和规定，实际上都是纳税人利用了某一项政策，然后改变了业务的性质，或者改变了业务流程，或者改变了业务的关系。我们看这些规定，都是纳税人利用了税法的特定规定，我们刚才讲，那个企业为什么会少交税呢？是因为利用了2003年财税06号文件。刚才那家土地平整的企业，也是把控了土地平整的性质，然后进行了法律关系的调整，从289、房地产开发企业变成了土地平整建筑施工的企业，由内资换成了中外合资企业，要想税款少交都必须符合条件，都是纳税人利用了某些特定政策进行了改变，还有我们把资金占用费改成了违约金，都是调整了性质，都是纳税人利用了某些纳税政策，然后做了一些改变，带来了税款的减少。 什么是偷税呢？偷税是不是纳税人利用税法？是纳税人违背税法，它都是企业改帐了，改合同了，改了一些不该改的地方，实际上你在哪改的？偷税在哪改的？是在业务发生之前改的？还是发生之后改的？是业务发生完了，帐没有记进去，所以就造成了偷税。税收筹划是纳税人利用了某些政策，这种改变是从源头上改的，偷税在哪改的呢？不是纳税人利用税法，而是纳税人违背税法，进行290、改帐。偷税谁实施的？偷税都不是董事长实施的，都是今天在座的财务人员配合实施的。偷税是改帐，明明业务发生了，你改出来的，明明施工成本就是1个亿，你改成了1.6亿，这些改的都是结果既定，你给改了，这些都不属于税收筹划的范畴。 比如说，我在其他地方，接触了一家房地产开发商，他为了少交土地增值税和个人所得税，他怎么做呢？这是带有土地拆迁补偿性质的，他拆迁的有300多个商户，实际上地上建筑有300多家，他为了多加成本做了1200家，虚构了800、900家虚假资料，然后加大拆迁补偿的费用，这样的话，这个企业的项目就亏损，不交税，既不交土地增值税和个人所得税。他是伪造了拆迁合同，编造、伪造了土地拆迁合同，地291、上只有300多家要补偿的，他做了1200家，人为的多加了800、900家，拿一个收款收据就可以扣除，双方签订一个补偿协议就可以了，实际上只有300家要补偿的商户，做出来1200家，造成了少交税款，这就是偷税了。我们企业一定要把握好两个性质，税收筹划是纳税人利用了税法的特殊政策，这个是跟偷税有本质区别的，纳税人要达到少交税款的目的，必须达到税法的规定，然后做出与税法相适应的调整，使我的企业完全符合税法的条件，然后这种方式带来的少交税款就完全合法了。 而我们很多企业为了少交税，往往是在帐上做文章，税收筹划不是帐上的文章，往往是帐外的事情，是事前要做的，而不是事后做文章的。很多企业往往喜欢在事后做文292、章，发生了然后做处理，这说明都有一定的问题的。 实际上我们通过上面几个案例的分析，我们认为作为房地产开发企业税收筹划是可以给企业带来巨大价值的，这样的方案和那样的方案的策划会给企业带来巨大的价值，可以给企业带来价值，我们不妨举一个例子看一下。原来在2006年以前，有一个公司在销售的环节上做了一个策划，怎么做的呢？比如说这个公司经过深入研究，发现一个秘密，假如说这个企业是2003年，这个企业我们看怎么做税务规划，这个企业预计的收入是10亿，他当时就研究销售方案，销售方案比较了，我这个公司是一个售楼处，售楼处可能有15个人做售楼的，这15个人假设通过工资，每个人加上销售提成，一个月1万块钱，在北京293、上海月薪加上销售提成一万块钱，这是一种方式。 如果这个企业，这个房地产开发商15个人去做销售，每人每月1万块钱，实际在所得税之前按照工资扣的话，比如说1600，2006年才1600的，以前是800或者960，15个人扣除的金额是很有限的，他就说我能不能不这样设计，我可以建一个售楼处，但是我委托一个售楼公司，它在这里卖房子，实际是一个售楼公司了，房子的合同跟谁签呢？跟房地产开发商签，我给售楼公司付售楼佣金，假如是2%，售楼公司假如还是15个人，我们看一下这个售楼公司要付2%，10亿销售额的2%是多少呢？是不是2000万？是2000万。这个支付多少钱呢？一个人一个月公司1万，乘以12，180万，但是我们首先看一下，这付的2000万，按照原来的企业所得税扣除办法，2000年84号文件，我付出的佣金能不能在所得税中扣除，跟单位做的没有金额限制，给个人支付佣金不能超过5%，他们是合同关系，付2%可以在税前扣除？可以。这2000万可以扣除，这个售楼公司跟他什么关系？假如说关联关系，这个