1、万科地产成本控制分析万科地产成本控制分析1.1房地产开发商成本管理面临的挑战1.1.1.1.利润是多少利润是多少利润是多少利润是多少 不准确不准确不准确不准确2.2.2.2.项目间成本项目间成本项目间成本项目间成本 不可比不可比不可比不可比3.3.3.3.基础资料管理基础资料管理基础资料管理基础资料管理 各显神通各显神通各显神通各显神通4.4.4.4.项目销售完了，如何准确计算项目的成本项目销售完了，如何准确计算项目的成本项目销售完了，如何准确计算项目的成本项目销售完了，如何准确计算项目的成本 一锅烩一锅烩一锅烩一锅烩5.5.5.5.如何借鉴积累经验教训和参考历史资料如何借鉴积累经验教训和参考2、历史资料如何借鉴积累经验教训和参考历史资料如何借鉴积累经验教训和参考历史资料 -凭感觉凭感觉凭感觉凭感觉6.6.6.6.怎么进行项目成本的实时监控，防止成本失控怎么进行项目成本的实时监控，防止成本失控怎么进行项目成本的实时监控，防止成本失控怎么进行项目成本的实时监控，防止成本失控-一支笔一支笔一支笔一支笔 新新新新项项项项目目目目发发发发展展展展规规规规划划划划设设设设计计计计 扩扩扩扩初初初初设设设设计计计计施施施施工工工工图图图图设设设设计计计计施施施施工工工工组组组组织织织织与与与与材材材材料料料料采采采采购购购购竣竣竣竣工工工工结结结结算算算算成成成成本本本本估估估估算算算算目目目目标3、标标标成成成成本本本本测测测测算算算算 一一一一目目目目标标标标成成成成本本本本测测测测算算算算 二二二二目目目目 标标标标 成成成成 本本本本动动动动态态态态成成成成本本本本结结结结算算算算成成成成本本本本分分分分析析析析 目标成本形成目标成本形成 目标成本执行目标成本执行3.23.23.23.2核心设计思想核心设计思想核心设计思想核心设计思想-管管管管理实施过程理实施过程理实施过程理实施过程管理原则管理原则：体现目标成本的先进性体现目标成本的先进性 目标成本的严肃性目标成本的严肃性(纳入绩效考核纳入绩效考核)基本概念基本概念：管理工具管理工具：动态成本反映系统平台动态成本反映系统平台 成本4、指标数据库成本指标数据库3.33.3核心设计思想核心设计思想-目标目标成本管理成本管理目标成本：目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内目标成本是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的成本目标；是项目成和经过努力所要实现的成本目标；是项目成 本的控制线。本的控制线。动态成本：动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果（见动态成本构成）。结果（见动态成本构成）。项目发展项目发展施工施工规划设计规划设计招标招标竣工结算竣工结算签约签约销售及物业管理销售及物业管理 是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。是通过5、对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。全过程、全员、全方位全过程、全员、全方位3.43.4核心设计思想核心设计思想-作业过程管理作业过程管理房地产成本作业过程房地产成本作业过程房地产成本作业过程房地产成本作业过程：总总总总目标目标目标目标责任成本管理责任成本管理目标成本管理目标成本管理作业过程管理作业过程管理成本管理软件成本管理软件公司总经理层公司总经理层控制系统控制系统信息系统信息系统组织系统组织系统成本管理模式基本构架成本管理模式基本构架成本管理模式基本构架成本管理模式基本构架领导机构领导机构 管理工具管理工具管理制度管理制度成本、工程文件成本、工程文件责任成本体系责任成本6、体系通过确定责任主体和评价部门，通过通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。体成本的合理性和先进性。责任成本管理体系要素：责任成本管理体系要素：（1）责任范围；）责任范围；（2）责任人）责任人 （3）评价标准；）评价标准；（4）评价人）评价人责任成本体系建立目的：责任成本体系建立目的：令全员实施自觉的成本管理行为令全员实施自觉的成本管理行为1 1、责任成本管理、责任成本管理项目经理部：项目经理部：工程进度、质量；工程管理部：工程管理部：供应商管理与技术方案；规划设计部：规划设计部：设计图纸 7、合理的架构分工责任成本前提合理的架构分工责任成本前提成本管理部：成本管理部：工作性质：财权的控制活动多过业务活动；工作性质：财权的控制活动多过业务活动；制造成本范畴而非建安成本；组织型成本管理而非审价算帐型主要内容（主要内容（1 1）要素概括要素概括主要内容（主要内容（2 2）反馈指标反馈指标实施要点实施要点总经理总经理总经理总经理成本部成本部成本部成本部配合部门配合部门配合部门配合部门主体部门主体部门主体部门主体部门责任成本考核报告责任成本考核报告责任成本考核报告责任成本考核报告责任成本管理办法责任成本管理办法责任成本管理办法责任成本管理办法成本阶段性目标成本阶段性目标成本阶段性目标成本阶段8、性目标责责责责任任任任成成成成本本本本管管管管理理理理办办办办法法法法牵头牵头组织组织讨讨论论形形成成普及普及执执行行实现实现制制定定定期考核定期考核公布公布2 2、目标成本管理、目标成本管理 管理原则管理原则：体现目标成本的先进性体现目标成本的先进性 目标成本的严肃性目标成本的严肃性(纳入绩效考核)目标成本：目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内目标成本是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的成本目标；是项目成和经过努力所要实现的成本目标；是项目成 本的控制线。本的控制线。动态成本：动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 9、结果结果（见动态成本构成）（见动态成本构成）。基本概念基本概念：管理工具管理工具：动态成本反映系统平台动态成本反映系统平台 成本指标数据库成本指标数据库实施过实施过程程新新新新项项项项目目目目发发发发展展展展规规规规划划划划设设设设计计计计 扩扩扩扩初初初初设设设设计计计计施施施施工工工工图图图图设设设设计计计计施施施施工工工工组组组组织织织织与与与与材材材材料料料料采采采采购购购购竣竣竣竣工工工工结结结结算算算算成成成成本本本本估估估估算算算算目目目目标标标标成成成成本本本本测测测测算算算算 一一一一目目目目标标标标成成成成本本本本测测测测算算算算 二二二二目目目目 标标标标 成成成成 本本10、本本动动动动态态态态成成成成本本本本结结结结算算算算成成成成本本本本分分分分析析析析 目标成本形成目标成本形成 目标成本执行目标成本执行签约签约金额金额变更变更签证签证结算结算调整调整签约签约金额金额变更变更签证签证结算结算调整调整动态成本构成动态成本构成已已发生成本发生成本合同性成本合同性成本非非合同性成本合同性成本已已结算成本结算成本未未结算成本结算成本待发生成本待发生成本动态成本动态成本 =未结算合同未结算合同 +已结算合同已结算合同 +非合同性成本非合同性成本 +待发生成本待发生成本动态成本动态成本q土地成本土地成本q开发前期准备费开发前期准备费q主体建筑工程费主体建筑工程费q主体安装11、工程费主体安装工程费q园区管网工程费园区管网工程费q园林环境建设费园林环境建设费q配套设施费配套设施费q开发间接费开发间接费房地产成本项目设置房地产成本项目设置主体造价园区造价楼面地价费用及资金成本3.1 3.1 新项目发展新项目发展成本控制成本控制控制要点：控制要点：稳健性稳健性 合理确定估算基础，合理预计工程量和工合理确定估算基础，合理预计工程量和工 程综合单价。程综合单价。控制原则：控制原则：准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本。准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本。需求文件：需求文件：新项目发展可行性评审体系新项目发展可行性评审体系 3.2 3.2 设计成本设计成本控制控制控制要点：控12、制要点：合理的产品技术经济指标合理的产品技术经济指标 设计周期、设计质量。设计周期、设计质量。控制原则：控制原则：经济合理性最大。经济合理性最大。需求文件：需求文件：规划设计工作流程与评审制度规划设计工作流程与评审制度 3.2 3.2 设计阶段的主要经设计阶段的主要经济指标济指标容积率容积率建筑占地面积建筑占地面积单方钢筯含量单方钢筯含量单方砼含量单方砼含量窗地比窗地比建筑周长面积比建筑周长面积比3.3 3.3 招标成本控招标成本控制制控制要点：控制要点：获取竞争性低价成本获取竞争性低价成本 尽量采用工程量清单方式尽量采用工程量清单方式 集中采购集中采购控制原则：控制原则：全面招标原则全面招标13、原则 合理低价中标原则合理低价中标原则 透明公正原则透明公正原则 需求文件：需求文件：工程及材料招标管理办法工程及材料招标管理办法 3.4 3.4 签约成本签约成本控制控制控制要点：控制要点：合同谈判合同谈判 合同审批合同审批控制原则：控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订合法性原则、合同书原则、事前签订 原则、招标原则、利益明晰原则原则、招标原则、利益明晰原则 需求文件：需求文件：工程合同管理办法工程合同管理办法 房地产房地产E网网3.5 3.5 施工成本施工成本控制控制控制要点：控制要点：变更与签证的控制变更与签证的控制 工程质量的控制工程质量的控制 工期控制工期控制控制原则：控制原则14、：权力限制原则、时间限制原则权力限制原则、时间限制原则 多级审核原则、完工确认原则多级审核原则、完工确认原则需求文件：需求文件：设计变更、现场签证管理办法设计变更、现场签证管理办法3.6 3.6 结算成本结算成本控制控制控制要点：控制要点：严格审核结算工程量严格审核结算工程量 合理确定结算单价合理确定结算单价控制原则：控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则廉洁奉公原则、多级审核原则 准确高效原则、可复查性原则准确高效原则、可复查性原则需求文件：需求文件：工程预结算管理办法工程预结算管理办法 房地产房地产E网网3.7 3.7 销售承诺销售承诺及物业管理成及物业管理成本控制本控制控制要点：控制要点：销售承诺（销售合同、广告、售楼书）销售承诺（销售合同、广告、售楼书）物业管理亏损物业管理亏损控制原则：控制原则：独立、健康运营，不产生经营负担。独立、健康运营，不产生经营负担。需求文件：需求文件：销售管理制度销售管理制度 物业管理制度物业管理制度几个成本观点几个成本观点 成本管理要依赖于全员成本管理要依赖于全员成本管理要依赖于全员成本管理要依赖于全员 省钱等于赚钱省钱等于赚钱省钱等于赚钱省钱等于赚钱 成本管理不等于省钱成本管理不等于省钱成本管理不等于省钱成本管理不等于省钱 成本水平是专业水平的反映成本水平是专业水平的反映成本水平是专业水平的反映成本水平是专业水平的反映