1、 1璧山秀湖项目整体定位及物业发展建议重庆思源经纪有限公司 2 一、项目本体研究 二、项目口岸价值挖掘 三、市场机会分析 四、消费趋势研究 五、项目整体定位及发展战略 六、项目整体规划构想 目录：3一、项目本体研究 41、地理条件区位、交通 项目所在区域将打造璧山绿岛新区的核心区域，包括行政办公和服务中心、商业中心、商务和总部基地等多功能城市。区域打造TOD立体交通网，建成的璧山隧道实现了与重庆主城的无缝连接，规划中的地铁1号线延长线将更加巩固璧山在1小时通达重庆主城的便利地位。本 案大学城本案璧山紧邻大学城，轻轨通达，接壤重庆主城区。项目位于璧山新城核心区域。项目周边路网结构四通八达，10分2、钟抵至璧山商业繁华区。1号线延长线 52、项目四周环境条件北面道路南面道路项目西面项目东面璧山绿岛新区，置身于秀湖公园之中，自然景观资源条件卓越且与新商业中心和新行政中心一路之隔，形成未来优质配套潜力。项目集四大资源条件于一体项目资源条件一：置身秀湖公园中，资源独享。项目资源条件二：毗邻新新政商业中心旁，占位最具发展潜力的地段区域。项目资源条件三：新区新貌，形象风貌的价值效应明显。项目资源条件四：路网结构四通八达，呈十字型分布，10分钟接连璧山商业繁华区，20分钟接连大学城，60分钟通达重庆主城区。6秀 湖黛山大道雄鹰岩公园3、项目经济指标分析总规划用地面积456亩容积率1.5总建面36万方地3、块内部地块现为荒地，无大型拆迁，内部较为平整，1.5容积率按常理判断具备较为优质的开发基础，从而进入中高端开发序列，1.5容积率对于项目而言，重点在于走哪条线路，开发何种物业更有利于形成项目资源利用的最大化与最佳化，从而为项目成功开发奠定基础。项目地形平整，无拆迁利于开发，狭长型湖岸线，亲水条件优良。1.5容积率进入中高端物业序列，开发规模较大，容易形成规模效应而引发市场关注。N 74、项目属性界定区域属性：项目属性：新兴城市规划的绿岛新区将承载璧山地区未来的城市中心功能城市住宅集中区 优越自然环境吸引越来越多的开发商和消费者进入。通达性强一小时经济圈内，路网交通发达公园地产生于秀湖公园里优质4、资源四大优质资源基础，形成项目开发竞争力规模大盘占地456亩，打造区域最大滨湖高端物业项目区域条件符合生态住区的打造，差异化核心优势在于置身于秀湖公园之中，竞争有利条件在于隶属新区，汇聚较好的交通、形象条件，且毗邻未来行政中心与商业中心。85、项目核心问题结构化分解思源提出的项目开发目标与核心问题界定开发目标目标1：打造精品，以项目塑品牌，取得市场认可目标2：求利润，获取开发利润最大化期待超于区域开发水平，获取高溢价机会！核心问题界定核心问题的分解：项目该以怎样的姿态形成自身的战略定位？在其战略定位的引导下，1.5容积率限制条件下，如何定位项目功能？在项目功能定位的平台上，如何在产品上全面超越5、当地品牌开发商的优质项目并形成自身溢价？9带着问题，界定本案的内容核心，我们认为：关键在于找到项目的市场发展契机与消费群体的需求偏好必须从本体条件的实际情况出发，寻求项目定位与资源运用的最佳化本案需以璧山本地市场为根本，系统性的挖掘实现最佳定位的策略路径，并从类似的成功案例找到启发，构建自身的产品区隔力助推品牌溢价实现项目整体发展战略项目整体市场定位项目产品规划建议口岸价值挖掘市场机会分析消费趋势判断推导6、项目定位的推导路径 10二、口岸价值挖掘 11璧山县位于重庆主城西部，距重庆约37公里，县域面积915平方公里。东邻沙坪坝区、九龙坡区，南界江津市，西连铜梁县、永川市，北接合川市、北碚区。6、城市未来发展将形成三大定位：生态城市样板区、优势产业集聚区、统筹城乡示范区1、城市定位与规划重庆一小时经济圈成渝高速璧山渝西经济走廊距主城最近的卫星城市 122、城市发展GDP增长76.992.7115.7128.0152.8208.314.6%17.5%17.3%14.0%19.4%24.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%0501001502002502006年2007年2008年2009年2010年2011年2006年-2011年GDP总量及其增长速度GDP总量（亿元）增速璧山GDP进入09-10年以来进入快速发展阶段，到2011年增长速度达到24%的近几年最高值7、，平均增长速度17.8%，预计到2015年GDP将达到400亿元。数据来源璧山2011国民经济和社会发展统计公报 133、城市发展城市化率34.3%36.1%37.9%40.0%42.1%43.9%1.5%1.8%1.8%2.1%2.1%1.8%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%2006年2007年2008年2009年2010年2011年2006-2011年城市化率及增长城市化率增长受经济高速发展的影响，09-10年璧山城市化率增速达到最高，但11年增长率有所下滑，城市化进程减慢。418、.0%38.60%41.50%40.0%41.0%34.3%34.30%43.9%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%綦江潼南铜梁大足荣昌梁平垫江璧山2011年璧山与周边区县城市化率对比数据来源璧山2011国民经济和社会发展统计公报 重庆2011年鉴 144、城市发展产业发展154.8200.4254.3305.4416.1656.220.7%29.5%26.9%20.1%36.2%58.9%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%01002003004005006007002006年2007年29、008年2009年2010年2011年2006年-2011年工业总产值及其增长速度工业产值（亿元）增速璧山工业产值06-09年发展较为平缓，而在进入10年开始，大批企业入驻工业园区，整个工业开始进入高速发展阶段，与过去的单一引擎不同，多元化的产业结构，必将加快璧山产业发展的速度，未来三年依然会保持目前的发展态势。0204060801001201401602009年2010年2011年璧山经济产业结构第一产业第二产业第三产业数据来源璧山2011国民经济和社会发展统计公报 154、城市发展产业发展璧山县工业园区主要产业发展定位为“3+1”产业：即大力发展电子信息产业、医药食品产业、装备制造业（含汽10、摩产业），巩固提升鞋业。165、城市竞争力208295924%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%050000010000001500000200000025000003000000綦江潼南铜梁大足荣昌梁平垫江璧山2011年地区生产总值地区生产总值（万元）增速60035722.10%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%0100000200000300000400000500000600000700000綦江潼南铜梁大足荣昌梁平垫江璧山2011社会消费品零售总额社会消费品零售总额（万元）增速220.175.30%0.00%20.0011、%40.00%60.00%80.00%050100150200250綦江潼南铜梁大足荣昌梁平垫江璧山2011固定资产投资固定资产投资（万元）增速1029468140.10%0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%250.00%300.00%020000040000060000080000010000001200000綦江潼南铜梁大足荣昌梁平垫江璧山2011实际利用内资实际利用内资增速对外吸纳力基础较强，各项经济指标均名列前茅。数据来源璧山2011国民经济运行分析报告 176、城市发展结构城市经济发展要求富人片区出现，璧山老城区囿于各类制约因素而无法承担这一功能l老城区发12、展早，区域发展成熟，虽然各项配套设施齐全，但随着时间的推移，老城区各项设施愈发陈旧，跟不上城市经济的发展，配套功能跟不上需求；l老城区版块范围随着城市经济的迅速发展而略显狭小，不能满足城市各项功能扩张的需求。居住集中区商住综合区 186、城市发展结构璧山老城区旧城改造困难加速了主城外扩的进程，绿岛新区的规划形成升级发展的新增长点。l绿岛新区按照不低于重庆大学城的标准进行高标准规划设计，每年将新增绿化面积100万平方米，绿化率达到40%。l 按照“一年成势、三年成型、五年成城”的要求，从2010年起，首期规划建设新区核心区13.15平方公里，2011年基本建成新区内所有骨干道路、管网等市政基础设13、施，新区基本成势；2013年新区建成区面积达到6.63平方公里，新区基本成型；2015年新区建成面积达到13.15平方公里，全面实现“再造一座璧山新城”。19绿岛新区城市风貌与自然资源丰富，承接新县政府转移，行政中心，商业中心落户于此，形成都市化示范窗口。6、城市发展结构璧山的整体城市发展还处于初期阶段，截止2009年，城镇化率为40%，在全市处于中游，其城市建设还具备较大的开发空间。随着绿岛新区的建设，璧山区位价值的逐渐显现，璧山城市发展将进入快速通道。璧南河湿地公园市政公园璧山城市风貌 206、口岸价值的结论观点璧山城市规划与经济大发展必然催生，新富人阶层出现，从而带动整个区域中高端消费增14、长口岸价值二：以资源条件为核心的城市风貌打造，行政系统搬迁，市政公园建设等多个大型项目的开发，为片区塑造了丰厚的人文景观资源，形成居住转移牵引力口岸价值三：口岸价值四：新区，新规划，临近城市核心区，产业集中，交通通达，市政配套有序建设，未来三至五年将形成璧山对外展示的形象窗口区。璧山工业园的规划落成，使大批各行业顶尖企业进驻，形成了多元化的产业经济发展，成为整个璧山经济发展的动力引擎。口岸价值一：216、口岸价值的结论观点景观资源自然山麓、城市公园等城市风貌开阔大道，多植被覆盖，层次丰富的市政园林配套资源新县政府所在，新商业圈所在交通资源四周为主要交通干道环绕，通达性良好土地资源开发初期，后期15、扩展空间较强产业集群璧山产业园区毗邻，产业汇集，高端经营科技人才汇聚发展朝向区别于老城。已经出现以金科为代表的中高端住区城市风貌景观资源城市资源城市新富人区绿岛新城凭借自身的优势条件，最有机会承担城市新富人群的集群区域的未来发展潜力，赋予项目较高的开发平台，水涨船高，绿岛新城的发展前景奠定了项目大发展的支撑基础。绿岛新城是城市发展拓展的主要空间，是城市发展的新窗口，是整个璧山未来发展的重点所在，是城市房地产价值峰值区。22三、市场机会分析 23市场现状简析璧山房地产行业整体发展现状与开发水平？璧山房地产市场的供应结构？璧山房地产市场的主流产品？璧山行业现状所引发的市场矛盾点？由市场现状所催生的16、机会因子？242009年房地产市场发展进入低谷阶段，但由于绿岛新城的规划形成和工业园企业的入住，使10年住宅施工面积和销售面积大幅增加，但11年之后住宅去化增长趋势将有所减缓。168.6154.6136.8306.1407.433.713.340.521.1130.656.666.268.882.691.625.5%17.0%3.9%20.1%10.9%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%0501001502002503003504004502007年2008年2009年2010年2011年2007-2011璧山房地产发展趋势住宅施工面积（万方）住宅竣工面积（万方17、）住宅销售面积（万方）住宅销售增长率1、璧山房地产市场整体趋势数据来源璧山2011国民经济和社会发展统计公报 25老城、新城相互节流，预期信心大于现实价值，“绿岛新城”成为璧山未来房地产集中开发代名词。区域项目名称占地面积建筑面积（万方）容积率绿化率物业类型建筑风格开发分期老城区吉旺东福宏洲81亩42万方4.4940%高层现代三期绿城上岛94亩22万方3.5537%高层、洋房现代二期金沙水岸60亩20万方4.537%高层、小高层现代二期瀚恩国际社区250亩75万方4.535%高层现代四期新城区斗十千溯园2.7万方10.5万方335%高层现代二期赢嘉帝逸城200亩40万方3.940%高层现代二期18、川东瀛嘉天下400亩100万方3.645%高层、花园洋房现代三期同景国际城330亩83万方334%高层新古典二期金科中央公园城184亩37万方3.8235%高层、洋房托斯卡纳四期鸥鹏壁兰河一号62亩16.5万方4.9958%高层托斯卡纳一期中冶黛山壹品62亩20万方3.945%高层、洋房欧式二期天润绿岛康城24亩5.7万方2.9930%高层 花园洋房现代一期中瓯璧河名都（待售）208亩43万方340%高层、别墅新古典二期1、璧山房地产市场整体发展现状数据来源思源数据库 261、璧山房地产市场整体发展现状本土开发企业占据半壁江山，开发水平相较重庆主城稍显滞后，而重庆一、二线实力企业逐步渗透，未来19、将促进整体市场开发水平升级。主城接轨程度项目自身品质金沙水岸同景国际金科中央公园中鸥璧河名都吉旺东福宏洲天润绿岛康城中冶黛山壹品斗十千溯园瀚恩国际社区宏洲欧鹏壁兰河一号赢嘉帝逸城川东瀛嘉天下绿城上岛 27区域项目名称在售期数在售体量（万方）在售物业类型 面积区间（）主力面积区间（）销售均价 （元/）梯户比当期去化率老城区吉旺东福宏洲二期4高层801301001204200两梯六户 两梯四户85%绿城上岛一期8高层92-12592-1254200两梯六户86%金沙水岸二期4高层68-16080-1204500两梯四户 三梯八户55%瀚恩国际社区二期1.6高层56-8968-894100两梯八户520、0%新城区斗十千溯园一期5高层97-13897-1384500三梯六户75%赢嘉帝逸城一期15高层70-14083-1104400两梯六户90%川东瀛嘉天下二期20高层80-11080-1104100两梯六户 两梯七户70%同景国际城一期3高层70-18372-1205000两梯六户80%金科中央公园城二期高层：2.5 洋房：5高层 洋房高层70-107 洋房88-305高层70-107 洋房95-151高层5000 洋房7000三梯八户高层70%洋房70%鸥鹏壁兰河一号一期2.5高层80-12080-1205100三梯八户85%中冶黛山壹品二期4.3高层80-140 80-1404700三梯21、八户80%天润绿岛康城一期高层：4洋房：1.7高层 洋房73-101 102-183 73-101 102-183 4400 5600三梯十户 一梯两户高层80%洋房70%中瓯璧河名都（待售）一期14高层79-137129-137三梯六户市场竞争焦点明显，主要集中于高层刚需市场，高层供应体量占总供应体量的92.5%，改善型中高端物业供应缺失，市场供应结构严重失衡。高层:17.6万方高层:53万方洋房：5.7万方数据来源思源数据库2、璧山房地产市场供应结构 28结论观点二：璧山城市化进程加快，城市竞争力不断提升，产业发展提速，经济增长催生新富人群出现。激发改善型需求逐渐增长。而现目前的璧山市场，22、供应结构单一，难以满足新富人群对于改善型住房的消费需要。结论观点一：行业基本发展在前几年表现为稳定增长，供需匹配的合理特征，但随着城市价值的逐步夯实，带来较好的行业发展前进，更推动行业施工量于11年达到近三年峰值，由此判断整个行业将有望在12年进入快速成长期，而在现阶段璧山市场行业整体水平相对提升空间较大，难以满足快速发展所催生的市场升级的需要。市场初级化+单一化：终究难以匹配行业大发展所带来的升级需要。A:阶段性结论推理从行业发展背景与整体供应结构中我们认为：293、市场供应主力产品（高层）相较于主城区市场，璧山市场主力产品面积普遍偏大，且以刚需置业为主，产品舒适性满足是该市场的需求重点。623、0708090100110120130140150吉旺东福宏洲绿城上岛金沙水岸瀚恩国际社区斗十千溯园赢嘉帝逸城川东瀛嘉天下同景国际城金科中央公园城欧鹏壁兰河一号中冶黛山壹品天润绿岛康城主力供应区间80110综合各项目高层销售主力面积区间来看，市场上高层面积区间在85-110平米之间数据来源思源数据库 30区域项目名称面积区间（）主力去化面积（）当期去化率老城区吉旺东福宏洲8013010012085%绿城上岛92-12592-12586%金沙水岸68-16080-12055%瀚恩国际社区56-8968-8950%新城区斗十千溯园97-13897-13875%赢嘉帝逸城70-14083-1109024、%川东瀛嘉天下80-11080-11070%同景国际城70-18372-12080%金科中央公园城高层70-107 洋房88-305高层70-107 洋房95-151高层70%洋房70%欧鹏壁兰河一号80-12080-12085%中冶黛山壹品80-140 80-14080%天润绿岛康城73-101 102-183 73-101 102-183 高层80%洋房70%50-703%70-9014%90-11051%110-13016%130-15010%150以上6%去化产品面积段比重3、市场去化主力产品（高层）从销售去化的角度分析，90-110三房产品是目前市场最受欢迎的产品，功能全、舒适度高，25、总价在40-45万左右，与供应市场主力产品匹配数据来源思源数据库 31目前市场中在售洋房项目仅两个，供应产品与主流洋房面积相符，满足舒适型需求，针对改善型细分市场与高层产品形成功能重叠。020406080100120140160180200金科中央公园城天润绿岛康城目前璧山洋房在售项目仅两个，综合来看主力面积区间在100150平米之间主力供应区间100150数据来源思源数据库4、市场供应主力产品（洋房）32推盘时间 2012.22012.5推盘物业洋房 高层 体量5万方32万方推出套数 416套 287套 面积区间 88-305 70-107 推盘套内折后价格 60004800已售体量3.5万26、方1.75万方物业去化配比67%33%推盘情况去化走势洋房60%75%高层65%70%开盘去化率 一个月去化率 30%40%50%60%70%80%90%100%通过对金科项目的去化分析，我们发现，市场中洋房开盘当天去化率虽然低于高层，但洋房的后期去化速度却高于高层，市场对于洋房产品特别是经济型洋房产品具有较高的认可度与偏好度。市场中洋房销售的主力产品为95130，主力总价集中在60万90万之间，市场供应得到了消费者的认可。4、市场去化主力产品（洋房）数据来源思源数据库 33别墅市场区域项目名称在售期数总体量（万方）在售体量（万方）在售套数面积区间（）价格区间 （元/）当期去化率销售周期客户情27、况青杠组团利雅白云湖 一期408163套306-5854500-1190090%3年璧山、青杠私营业主；主城区度假客户上邦山居岁月一期203188套180-2406000-800053%1年璧山、青杠私营业主新城区中瓯璧河名都（待售）一期0.20.28套260目前璧山别墅市场以地缘性客户为主，市场需求量较小，且缺乏高品质的别墅产品，产业经济的带动部分人群对别墅产品的需求。数据来源思源数据库相对于洋房及高层物业而已，别墅市场与大学城和主城区的高端物业存在直接竞争关系，造成目前璧山别墅市场发展缓慢。34结论观点二：从各类产品去化情况上看，依然是高层物业占据市场主要份额，市场刚需特性较为明显，但随着28、城市发展进程的加快，市场逐步进入升级过渡期，中高端物业需求开始显现，销售增量速度大于高层增量速度，且在增长势头上表现强劲。结论观点一：从主力产品的供应面积上看，璧山需求市场目前呈现出“刚需终极化”的置业特征，主要表现在一方面购房置业主要在于满足自身居住，另一方面表现在，对于所购物业而言，其舒适型看重程度远大于功能性。这就意味着市场需求本生就在一个享受型置业层面。享受型高去化：与供应市场特征出现脱节，中高端需求形态高于目前市场供应形态。B:阶段性结论推理从市场的主力供应产品统计中我们认为：35C:阶段性结论推理市场初级化+单一化：终究难以匹配行业大发展所带来的升级需要享受型高去化：供应市场特征出29、现脱节，中高端需求形态高于目前市场供应形态供应市场难以跟上需求的步伐，在区域房地产进入高发展时期将出现较为严重的市场缺口，市场需求的空挡必然催生敏感型开发公司的迅速跟进，但从目前的市场情况上看，除金科地产抢得先机之外，其余发展商显得相对滞后，市场仍有较大需求份额等待满足那么未来市场发展又将何去何从？36未来市场供应简析未来市场整体供应量？未来市场供应物业结构变化趋势？未来市场趋势所引发的机会？37项目名称后期物业类型剩余体量（万方）吉旺东福宏洲高层20绿城上岛高层、洋房高层：12 洋房：2金沙水岸高层4瀚恩国际社区高层60斗十千溯园高层5赢嘉帝逸城高层25川东瀛嘉天下高层、小高层25同景国际城30、高层80金科中央公园城高层32欧鹏壁兰河一号中冶黛山壹品洋房5天润绿岛康城中瓯璧河名都（待售）高层、小高层、别墅43目前面世项目后期剩余体量共计299万方，规划物业类型以高层为主，中高端物业在此时间区间相对空缺，但随时间推移，高端物业将逐步面市参与市场竞争。5、未来市场供应特征数据来源思源数据库 38项目名称项目位置面积（平方米）建面（平方米）土地用途容积率成交价格（万元）楼面地价（元）重庆鑫鸥地产发展有限公司湿地公园项目璧泉街道湿地公园南侧101025.4252563.5其他普通商品住房用地2.5289401145.85 重庆鑫鸥地产发展有限公司湿地公园项目璧泉街道湿地公园南侧110081.31、99275204.975其他普通商品住房用地2.5291401058.85 重庆鑫鸥地产发展有限公司璧泉团堡商住项目璧泉街道团堡村1、2、4组149706.45224559.675其他普通商品住房用地1.5254001131.10 重庆鑫鸥地产发展有限公司璧泉团堡商住项目璧泉街道团堡村1、2、4组52600.7778901.155其他普通商品住房用地1.57800988.58 成都海润雅居房地产开发有限公司项目璧泉街道大岚村6、7组121177181765.5其他普通商品住房用地1.5202001111.32 成都海润雅居房地产开发有限公司项目璧泉街道大岚村3、7组183253274879.532、其他普通商品住房用地1.525000909.49 重庆大圆祥房地产开发有限公司璧泉街道双星大道1085032550其他普通商品住房用地335001075.27 重庆誉驰房地产开发有限公司璧山县璧城街道原璧泉村5、6、7社36504146016其他普通商品住房用地413800945.10 2012年璧山新增8宗土地交易，土地面积共80.67万方，未来1年新增商品房供应面积将达到154.95万方。根据土地容积率情况来看，在1.5以下的低容积率项目供应量达76万方，占总供应量的50%数据来源中国土地市场网6、2012年成交住宅土地列表未来竞争压力集中，中高端物业将成为竞争主角。39房地产市场发展供应33、结构别墅0%花园洋房7%高层93%目前市场物业供应结构高层83%花园洋房15%别墅2%未来市场物业供应结构未来三年市场供应结构中，中高端物业所占比例将大幅增加，市场也由单一的初级化市场形态，向多物业类型的市场转变，整体市场将全面升级。40结论观点二：从土地交易市场的的成交情况可以看出，部分开发商已经看到中高端物业市场的机会，未来一年将会形成超过目前规模几倍的中高端物业市场，也就意味着，谁第一个吃螃蟹，谁将领先未来市场。结论观点一：从在售项目后续规划物业来看，仍然以高层产品为主，按目前的年去化量计算，3年才能完全去化，加上目前在售体量和未来新增高层项目，高层物业市场已然供过于求，造成大量产品积压34、，势必会促使一些开发商转投竞争较小的中高端物业市场。争分夺秒，抢占先机：中高端产品将出现井喷式供应，未来市场竞争异常激烈。D:阶段性结论推理从未来市场供应趋势研究中我们认为：41未来市场发展趋势研判城市人口增长与经济发展趋势？人口增长与房地产市场存在直接关系？产业经济对房地产市场的作用何在？42城市发展规模 未来三年，璧山城市人口规模将达到28万人，工业总产值将超过1500亿，城市人群朝精英化方向发展。17.618.6219.9421.3324.6426.125.3%5.8%7.0%7.0%15.5%6.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.35、0%0510152025302006年2007年2008年2009年2010年2011年2006-2011璧山城镇人口及增长速度城镇人口（万人）增速154.8200.4254.3305.4416.1656.220.7%29.5%26.9%20.1%36.2%58.9%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%01002003004005006007002006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年2006年-2011年工业总产值及其增长速度工业产值（亿元）增速人口增长缓慢+产业经济高速发展数据来源璧山2011国民经济和社会发展统计公报36、 43市场需求饱和度2010年璧山城市人口增长速度和住宅销售增长速度都达到近三年的最高值，11年后增长速度均有所下滑，预计未来三年房地产市场将进入缓慢增长阶段。34.3%36.1%37.9%40.0%42.1%43.9%1.5%1.8%1.8%2.1%2.1%1.8%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%2006年2007年2008年2009年2010年2011年2006-2011年城市化率及增长城市化率增长56.666.268.882.691.625.5%17.0%3.9%20.1%1037、.9%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%01020304050607080901002007年2008年2009年2010年2011年2007-2011住宅销售及增长住宅销售面积（万方）住宅销售增长率城市化率缓慢+住宅去化增速减缓数据来源璧山2011国民经济和社会发展统计公报 44根据10-11年人口增长与住宅去化增长速度和增长量配比计算，未来三年的市场总体需求量约为380万方，从2011年住宅施工面积来看，高层住宅市场已经进入饱和状态。市场需求饱和度17.618.6219.9421.3324.6426.125.3%5.8%7.0%7.0%15.5%6.0%0.38、0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%0510152025302006年2007年2008年2009年2010年2011年2006-2011璧山城镇人口及增长速度城镇人口（万人）增速168.6154.6136.8306.1407.456.666.268.882.691.625.5%17.0%3.9%20.1%10.9%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%0501001502002503003504004502007年2008年2009年2010年2011年住宅供应去化走势住宅施工面积（万方）住宅销售面积（万方）住宅销39、售增长率城市人口增速减缓+住宅去化增速减缓数据来源璧山2011国民经济和社会发展统计公报 45房地产未来发展09-11年璧山城镇人均收入高速增长，未来三年城镇人均可支配收入将达到3.3万元以上，收入的增长将促使城镇居民进行改善性消费。10910126401443515842177022061510.5%15.9%14.2%9.8%11.7%16.5%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%05000100001500020000250002006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年2006-2011年城镇居民人均可支配40、收入及增速人均可支配收入（元）增速高层83%花园洋房15%别墅2%未来市场物业供应结构居民收入增加+供应结构变化数据来源璧山2011国民经济和社会发展统计公报 46结论观点二：从璧山经济发展情况来看，目前正处于经济高速发展阶段，经济发展速度远远超过人口增长速度，将导致璧山城市人口朝精英化方向发展，人群质量的转变必将引起消费市场性质的转变。结论观点一：从人口增长情况来看，璧山城市人口11年增长速度缓慢，导致房地产销售速度也呈下滑趋势，目前的主力高层物业已经无法靠人口的增加推动，但目前的房地产市场仍然依靠本地消费者。市场进入饱和状态：量变已无法推动市场发展，需求升级寻求质变成为市场的唯一出路。阶段41、性结论推理从城市和市场发展趋势分析中我们认为：4714、项目面临的发展机会项目面临的市场机遇行业发展机会：由初级到成长期过渡的发展机会供销市场机会：享受型的消费催生新市场未来市场机会：把握市场发展方向璧山进入房地产行业的快速发展期，市场未来发展空间增大，借行业发展之势取得快速发展机会。高层物业的享受型消费与之匹配度低，必将产生真正的享受型消费市场，新市场的生产是项目发占的利好机会。在未来中高端市场势必会进入激烈竞争阶段，而在目前还未形成中高端市场时第一个进入将引领未来的中高端市场走向。市场机会直指中高端市场，但消费者会买账么？48四、消费群体研究 491、消费者群体规模人口规模：2020年规划42、总人口规模为28万人，其中：璧城组团25万人，青杠组团3万人。2012年人口规模为24万人，其中：璧城21万人，青杠3万人；2020年人口规模为28万人，其中：璧城24.9万人，青杠3.1万人。璧山县城市总体规划（2009-2020）17.618.6219.9421.3324.6426.120510152025302006年2007年2008年2009年2010年2011年2006-2011璧山城镇人口及增长速度城镇人口（万人）10年由于大批企业的入住，导致璧山城镇人口大幅增加，增长速度是09年的两倍，是璧山人口增长的高峰期，但11年增长速度下滑，转向缓慢增长阶段。数据来源璧山2011国民经济43、和社会发展统计公报 502、消费者来源范围重庆主城,10%大学城,25%璧山本地,60%其他区域,5%客群来源客群来源以璧山县本地人为主，占比达60%，其次是大学城区域，占25%，主城区和其他区县的购房者占15%璧山购房者以地缘性客户为主，本地人是该区域的的主力购房客群，紧挨着大学城客户也是区域客群的重要组成部分。513、消费者职业特征行政/事业单位职工,22%企业高管,13%个体户,28%普通员工,32%其他,5%职业分布置业者以普通员工和个体户居多首次置业,10%多次置业,30%二次置业,60%置业次数区域内二次置业的客群占比最大，首次置业客户量少工业园的普通员工和个体工商户构成了城市基本44、消费主力，且二次和多次购房占绝大部分。524、消费者置业目的70-85,8%85-98,17%98-110,42%110-130,21%130以上,12%面积需求消费者对物业面积要求较高，且都是为了满足自身需求。纯投资,2%自住+投资,10%自住,80%其他,8%置业目的 535、消费者置业偏好生活配套,17%园林景观,18%交通条件,13%物业服务,11%开发商品牌/实力,9%其他,2%教育配套,14%价格,16%购房关注点洋房,34%高层,40%小高层,12%别墅,8%多层,6%物业类型偏好区域内购房者物业类别偏好较广，与目前市场供应的物业有一定偏差，市场中仍有很大一部分需求需进一步挖掘。45、546、需求群体特征结论观点观点一：城市产业经济的升级带来了当地经济的高速发展，促使居民人均可支配收入的不断提高，居民消费的需求也在不断提高，由传统的基本需求消费向享受型消费转移。观点二：璧山工业园的崛起带来了大批制造业企业，其中不乏处于行业领先地位的企业，也带来中高层管理者和高级技术人员的大量购房需求。观点三：区域居民消费理念的变化是他们对产品价格关注越来越少，从产品的外在向内在了解，这将使他们在意识形态上更趋近与主城区，由此产生新的需求市场。收入水平增加带来消费结构的变化，又有何种机会？557、项目面临的发展机会项目面临的需求机遇品质化，中高端化将成为未来需求的主题词发展机会一：中高端消费46、市场的发展发展机会二：消费者对舒适度关注增加发展机会三：新兴市场亟待稳定大批高收入群体从以前的中低端消费市场向中高端市场递进，促成消费市场结构变化，而形成大量市场空白。园林和配套成为了消费者在购房时关注的两个重要因素，说明消费者需求导向以从功能性导向转变为舒适度导向。对洋房有偏好的消费者以占到总体消费者的三层左右，将形成一个新兴的消费市场。56五、项目发展战略推导 571、项目SWOT分析S-Strengths（优势）项目表现利益点1.项目紧邻绿岛新城新商业中心，地理位置优越；2.项目紧邻黛山大道、文星路等交通优势极为明显；3.项目地块内部较为平整，没有大规模的拆迁；4.项目所在新区为璧山的形47、象区域，且置身于秀湖公园中项目优势较为突出，在公园内的优越属性易于打造高品质的公园生活，塑造高品质形象，增添项目附加值。未来交通的便利使得项目居住活动空间的增大，带来更多的生活精彩。W-Weaknesses（劣势）项目表现影响点1.项目所属区域目前人气较少；2.项目南面紧邻黛山大道，受噪音等影响较大；3.开发商市场影响力较小；区域目前交通、配套的不成熟将降低项目对外区的吸引力；开发商的品牌影响力较小导致客户对项目接受难度加大，增加后期推广成本，不利于整体开发。581、项目SWOT分析O-Opportunities（机会）机会因素有利点1.璧山新富人阶层的形成；2.市场由初级阶段向成长阶段的过渡48、期，行业发展；3.中高端物业的供应市场空缺，而消费者对舒适度物业的需求量增加。绿岛新城将是最有可能承载富人聚居区的区域，行业的过渡期给本项目提供了有利的入市契机，消费者对中高端物业的需求则使产品的去化周期缩短。T-Threats（威胁）威胁因素影响点1.未来中高端供应量增大，未来市场竞争压力较大。未来市场激烈的竞争，以至于在时机的抢占上显得至关重要。59优势 Strength劣势 Weak项目紧邻绿岛新城新商业中心，地理位置优越；项目紧邻黛山大道、文星路等交通优势极为明显；项目地块内部较为平整，没有大规模的拆迁；四个生态景观公园围绕，且与秀湖公园相望，自然景观资源丰富；项目所属区域目前人气较少49、；项目南面紧邻黛山大道，受噪音等影响较大；开发商市场影响力较小；机会 Opportunity借区域发展之势，抢占机会区域内开发项目较少，竞争相对较弱；规划中的地铁一号线离项目较近，拉近了主城与璧山 的距离；配合城市经济发展，未来高端需求旺盛；位于未来城市综合服务区，商业、生活、行政配套齐全，市场认可度高；利用项目固有优势，整合周边资源，结合未来利好，提升项目的竞争力与销售速度诠释全新的生态生活方式，营造未来生活的场景，引领区域资源型高端物业发展借助区域市场良性发展机会，塑造项目品牌威胁 Threaten以自身特色产品，差异化竞争迎接未来挑战区域内已经有知名品牌项目开发的高端物业正在动工，未来市50、场竞争力较强；各区域竞争激烈，容易造成客户分流；项目所在区域还未成形，不利于人口居住聚集；迎合市场，强调品质的、规模的、完善的公园大盘通过借势推广，凸现项目形象，提升项目核心竞争力以区域扩大客户层面，以产品细分市场客户2、项目竞争策略选择 60先入为主，走中高端品质化路线，迅速抢占市场份额，形成领袖品牌。低端住宅高端中端住宅高举高打，迅速抢占中高端市场份额区域有支撑地段价值研判：项目被四大公园环绕，自然景观资源条件卓越，公园地产属性特征明显且与新商业中心和行政中心一路之隔，形成未来优质配套潜力区域价值研判：绿岛新城是城市发展拓展的主要空间，是城市发展的新窗口，是整个璧山未来发展的重点所在，是城51、市房地产价值峰值区。市场有空缺市场供求的机会目前市场供应主要集中在高密度的刚需物业，中高端物业市场存在大量空缺中高端物业需求市场逐渐成型，并在未来需求市场占据重要位置市场短期机会目前市场供应空白，但从后期供应项目来看，不排除出现大量同类型物业，因此市场仅存在短期垄断机会竞争有机会天润绿岛康城金科中央公园金科洋房已进入尾期销售天润绿岛康城体量较小高层物业市场竞争激烈，各项目仍有较大的后期存量。u目前市场主流u完全竞争状态u竞争强度弱u竞争强度较弱3、项目市场占位 614、项目发展战略推导打造低密度物业+小高层社区，成就市场领袖绿岛新区发展之势，成就城市价值典范终端消费者分析市场机会研究区域价值分52、析塑造市场领先品牌，全面超越竞争对手中高端消费市场形成之际，抓住客群 62市场领袖的价值条件城市地段指标优质产品指标稀缺资源指标毗邻新城商圈和行政中心璧山隧道和轻轨与主城无缝连接品牌开发商入驻，成为价值热土稀缺的滨湖资源和公园绿化资深的专业背景大规模低密度社区建筑形象与品质创新的产品设计高档齐全的内生配套舒适服务指标便利指标人文指标配套指标自然指标规划指标户型指标建筑指标开发企业品牌物管配套指标外部条件定位的基础产品素质打造的方向高端住宅进入指标高端住宅竞争指标贴心式、针对性服务5、项目基础价值体系 636、项目开发的形象定位35万方公园水岸社区项目形象立位l 对目前市场空缺的补位l 应对消费53、者形成的中高端物业需求l 项目核心价值的最大化体现 647、匹配项目形象的产品规划总体指标总体指标用地面积用地面积 456亩 建设规模建设规模 456,700 土地用途土地用途 二类住宅用地(一一)BS12-1J-29BS12-1J-29地块指标地块指标建设用地面积建设用地面积 183253.49 建设用地总面建设用地总面积积134688.42 道路及绿化用道路及绿化用地面积地面积48565.07容积率容积率 不大于1.5(二二)BS12-1J-33BS12-1J-33地块指标地块指标建设用地面积建设用地面积 121177.02 建设用地总面建设用地总面积积107131.68 道路及绿化用道路54、及绿化用地面积地面积14045.34容积率容积率 不大于1.5 根据本体45万方的公园资源大盘的本体属性，参照本体定位、供应市场特征以及公园地产物业未来发展方向，梳理项目产品线结构：花园洋房+别墅+小高层+商业街区+全功能配套设施洋房：主力开发产品，以大体量形成高端住区集群，锁定改善型需求市场，以舒适性创新产品销售为载体形成项目核心利润源，创造高溢价空间。小高层：产品线补充品类，以市场主力需求面积主导产品开发，满足首置、首改和投资需求，形成项目现金流产品线。全功能配套设施：打造项目之余生活需求之下的高端配套设施，形成产品附加价值点。商业街：作为高端住宅的高端配套补充，形成优质项目资产，成为项目55、利润补充点。别墅：项目标识产品，以少量开发形成顶级居住区，提升产品市场形象与市场影响力。65作为35万方公园优质资源大盘的项目本体，由于将公园生活的各要素以一种崭新的空间秩序集合出现，所以其内部各物业形态的价值绝非个体的简单相加，而是一个相互影响相互提升的交互式的价值体系，并且通过这个可持续生长的有机价值系统对外部环境产生整体影响。别墅花园洋房竞争关系提高配套价值提升档次增加价值互为补充提升配套档次，巨大价值体现与之匹配的目的消费群，提高影响力提升人流，提高价值拔升档次、价值，提供高端休闲消费场所现金流产品小高层形象产品主力利润产品8、项目产品线结构 669、项目主流产品面积规划品类品类体量（56、）体量（）套数套数主力户型区间主力户型区间总占比总占比参考因素参考因素花园洋房约200000约1500套9015057%以市场抗风险能力、金科、上邦和利雅物业类型配比和市场需求作为依据，形成本案各类物业配比分配别墅约20000约100套1502206%小高层约60000约600套8011017%商业约7000020%n 花园洋房产品：根据目前洋房产品市场销售速度，以三年为销售周期预判20万方能够完全去化。n 别墅：以目前市场别墅销售速度及未来别墅市场竞争关系判断，2万方别墅体量能完全去化且风险较小。n 小高层产品：在市场无法按预期方向发展，中高端物业发展受到阻碍的不利情况下，为了有效的进行风险57、规避，6万方的小高层产品能进行正常的资金回笼，以应对资金链断裂的情况。n 商业产品：本项目地块规划指标中，商业体量占20%，约7万方体量。6710、项目整体规划布局总体规划思路：结合项目地形情况，保证别墅洋房产品对秀湖水景资源的最大化利用N中 庭主入口小高层商业街区洋 房洋 房洋 房洋 房别墅 68六、项目整体规划构想 691、花园洋房特征关于花园中庭园林、组团绿地、私家花园关于洋房建筑风格、造型设计、装饰细部的西洋化关于空间“退、错、露、院”的四度空间感关于绿化绿化率在45%以上关于建筑建筑层在六层以下，板式结构 701、花园洋房发展02-03起步阶段一代洋房04-05发展阶段二代洋房06-58、08开发热潮三代洋房09-至今进化时代四代洋房建筑风格风格单一2+1/3+1低层现在主流3+1/4+1低层欧式/地中海4+1/5+1低层风格多样化5+1/6+1多层建筑风格四房及五房以上/150-250；平层为主/顶部跃层；露台/花园赠送，赠送比例小三房-五房以上/125-200；底顶跃，中间平层；会所/花园/退露台赠送较小三房-五房/110-190；底顶跃，中平层，跃层数增加/花园，使用面积赠送增加两房-五房/90-170底院底顶跃/中间层也有赠送/户型更加紧凑/附加值多性价比提升环境配置园林无特殊/尺度大，小区配套简单，智能化运用较少园林较精致/尺度大配套区功能分区/功能增多，可视电话、红59、外监控运用景观具备特色配置品质升级，与普通高层拉开差距，智能化设施成为基础配套景观有主题/更精致独特，配套升级/完善高端创新设备引进，细节打造精细变化趋势洋房区别于高层的因素在于楼层数差距，户型面积较大景观稍好洋房楼层数增加/底跃出现/户型面积减少/开始注意景及智能化楼层数增加/产品面积减少/性价比增加/景观较好/配套品质提升楼层数增加/户型覆盖面广/多点赠送注意实用性/更具性价比/风格多样化/景观细致/创新产品运用一代洋房：以3+1洋房为主，除顶层为跃层其他楼层为普通平层或错层，大户型设计，现代风格为主，客户居住的尊崇感为主要需求。二代洋房：出现4+1/5+1少数电梯洋房，但户型面积开始控制60、，开始赠送地下空间，注重景观与智能化，以居住环境舒适性为需求方向。三代洋房：出现5+1/6+1多数电梯洋房产品，户型面积缩小功能性强，风格多样化，采用了别墅的设计手法，客户需求表现为产品功能的多样性。四代洋房：主要以5+1/6+1/8+1多次电梯洋房为主，顶层跃层成为亮点，赠送空间多点化，出现2层送地下空间的赠送手法，建筑风格多样化，客户追求产品的创新性及性价比。712、区域市场同类产品打造研究金科中央公园城璧山地区城区目前最受欢迎的高端项目，总建面37万方金科中央公园区位：璧山县泉山路九号；占地：近184亩；建面：37万；容积率：3.82开发时间：20122014年；产品类型：小高层、高层、61、花园洋房；形象定位：大型高尚生活社区托斯卡纳建筑、项目基本信息项目优势关键词：区位、资源、品质、品牌开发模式如何？72园林湖景金科地产在璧山的1号作品，利用原生态地面进行资源整合，达到景观资源最大化建筑景观资源的最大化利用，景观贯串全社区，达到资源均好资源等级的划分：湖景、坡地景观、中庭园林洋房产品利用坡地自然高差，沿秀湖一线错落布置，确保湖光山色一览眼底洋房与高层的高低落差完美展现水景与自身园林景观擅长创造丰富的组团空间，并使每种物业都享有最大化的景观资源。建筑2、区域市场同类产品打造研究 73金科中央公园城在产品设计上并未发挥出洋房的对空间利用的亮点金科洋房户型布局不合理，过道面积浪费较大62、，进深较大，通风采光性削弱；从产品设计上看，金科中央公园城并未将洋房的空间特点发挥出来，并未开到退、错、露、院的典型设计；以洋房之名，未得其神，显然，金科并未将真正的洋房带入璧山市场。四室两厅两卫140平米 四室两厅两卫125平米2、区域市场同类产品打造研究 74竞争模式硬件：高尚社区产品打造软件：高尚社区生活模式先进的户型打造理念（花园洋房之父）多样化的产品组合（花园洋房、小高层、高层SOHO）整体规划达到土地资源利用最大化产品自然资源保证（秀湖公园）国际化的建筑风格（托斯卡纳）配套风情商业街随心所欲的shopping生活（核心商圈）大尺度的空间享受真正的高尚社区服务（金科标准化物业）产品品63、质建筑质量产品细节2、区域市场同类产品打造研究 75借鉴：对自然资源的利用及水岸线景观的打造启示：对洋房产品退、错、露的空间设计发挥到极致金科中央公园城的项目条件与本项目相似度较高，成功之处值得借鉴金科产品开发的过程中出现在一些问题我们应及时避免：2、区域市场同类产品打造研究 763、同类物业优秀项目案例研究案例选取高端住宅的成功项目，通过何种手段制造高溢价融科檀香山绿城百合案例选取的原则：精品项目万科水晶城金科公园王府 773、同类物业优秀项目案例研究北京绿城百合园林设计创新采用江南围合式的布局方式，通过建筑、通廊、景观的围合，形成一种院落套院落感觉创造人文气息的立面色彩与质感大规模的中心花64、园和组团规模绿地，人车分流，坡地景观，中央逶迤的水系景观，营造具有多级规划体系的江南小镇意向整体风格规划组团，营造等级主题，一级是大围合主题社区概念，二级庭院组团花园主题，三级底层私家庭院主题概念利用植被与建筑小品将人流动线区分，做到一栋一景观加大楼间距，利用高低层次，疏密布局，缓冲建筑对人 的压迫，将三者有机融合舍弃奢华的建筑材料，选择自然建筑材料，营造符合项目主题的建筑外立面，同时实现产品品质与成本控制之间的平衡关键点：一栋一一景，组团式主题景观 783、同类物业优秀项目案例研究天津万科水晶城创意情景洋房成就项目溢价产品细节解析情景洋房打破公寓呆板和封闭的关系，入户方式巧妙，融合别墅特点实65、现空间个性突破（7-8米的横厅，户户有露台）立面设计立面设计变化丰富，层次感强，增强视觉性户型设计每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南面的私家花园或露台独创的露台入户方式，私密性及归属感更强采光，通风和视线通廊均有大幅提升超大主卧，可设置走入式衣帽间，干湿分割，空间层次丰富创新关键点：露台入户，情景房，错层，超大面宽，户户独园 793、同类物业优秀项目案例研究长沙融科檀香山奢华科技成就项目溢价美国南加州风格，尊重原声地表肌理和环境的自然艺术建筑，以自然空间营造多重庭院的氛围通过社区的独立主题庭院园林，增强归属感全地板采暖系统（低温地板辐射采暖方式）四层带电梯的洋房的顶尖人居品质（芬66、兰通力电梯，直下地下车库及附赠的地下多功能厅）规划中通过中间布局双拼洋房，尽可能增加端头户型数量，实现产品增值创新关键点：地板采暖，顶尖人居品质 803、同类物业优秀项目案例研究重庆金科公园王府墅级打造标准创造项目溢价 以法式雕塑、英式植被为主打造渝派特色园林，营造一种绿意盎然、错落有致、步移景异的生活空间以开放式大草地展现园林阔绰空间感，以古树名木彰显磅礴气势，点缀精致水景 以精致典雅的景观构筑物，配以各种小品、雕饰而成，注重不同空间形态的转换使人感受到步移景变的丰富生活情趣景观产品秉承“院错退露”经典建筑理念，让居者于“后 洋房时代”尽享舒适花院生活：洋房之间V字形布局，强调私密性和通风采67、光花园入户，天地间的舒适生活；全景露台，构筑豁达空间；立 体 错 落，展 现 居 者 生 活 层 次；阳 光 退 台，户 户 尽 享 四 季 风 华。2F户型4室2厅2卫1厨 147.43 5F户型4室2厅2卫1厨 146.50 关键点：注重景观，高性价比产品，V型布局 814、同类物业优秀项目案例总结奢华标准金科公园王府高科智能融科檀香山创新产品万科水晶城设计创新绿城百合高端洋房产品溢价发力模式总结 824、同类物业优秀项目案例总结方向特点限制条件客户感知价值与本项目匹配度创新产品容易被客户感知新增成本最少存在试错风险过犹不及，尺度较难把握实惠性设计创新容易被感知和接受溢价空间大成本投入较高68、特征鲜明昭示性与形象标签高科智能只能被特定的客户群所感知，从而实现高溢价成本投入较高主要为客户群限制（是否能充分认可高新科技的高价值）成本高生活便利高科技、时尚奢华标准作为形象标杆提升住宅价值配套能够独自实现较高的市场价值成本高高档形象案例借鉴启示 835、项目价值体系高端会所金牌物管户型设计建筑风格安全和私密性灰空间率目标客户敏感价值点身份标签投资保值居住功能彰显地位与实力保证居住舒适性、便利性和安全性作为资产架构的组成部分和投资渠道商业配套尺度空间园林景观产品配套 846、居住功能户型设计空间最大化l花园洋房的户型精髓在于对空间利用的运用发挥到极致。l洋房与一般多层住宅的最大区别，就是采用69、了露台、退台式设计，在牺牲面积的前提下，使其楼下的单元都能有一个露台或是花园，“退、错、露、院”的空间结构赋予了“洋房”清晰定义。院错露退 856、居住功能户型设计l 层层退台设计，有效利用光照，每户花台私享采光。l 使楼层延伸出更大的室外空间，增加室内与室外的接触面。退台 866、居住功能户型设计l 多角度的露台、景观阳台设计，让居住者更多地接触自然，展现生活高品质。l 增加赠送面积，为居住者添加更多休闲空间，提高产品性价比。露台 876、居住功能户型设计l 相互错层布局，镂空采光强。l 通过“错”来实现功能的分区，实现动静相“错”，增加空间的动感和层次感。错层 886、居住功能l 首层独有70、步入式花园庭院，穿过花园进入家门，回归小院生活。l 私家花园，彰显居住者身份，显露独有的生活情调。院落户型设计 896、居住功能尺度空间大尺度卧室l在保证客厅拥有的正常接待功能情况下，扩大卧室尺度。l主卧开间4.8米以上，面积达20平米，可设置走入式衣帽间，干湿分割，空间层次丰富。906、居住功能安全私密l拉大楼栋间距，避免楼栋之间形成对视。l在道路两边种植高大灌木，形成道路与楼栋窗户间的遮挡，保护居住者隐私。l首层入户庭院设计，在道路和房屋间形成缓冲隔离带，避免显眼的“过路风景”。缓冲带灌木隔离带设置缓冲带 916、居住功能安全私密户型设计上，采用动静分离的设计，将活动区和休息区区分离，避免71、相互间的干扰。杜绝卧室与入口对视，避免私密外露休息区活动区休息区活动区缓冲带合理的户型布局 926、居住功能园林景观景观整体设计思路1、结合项目公园地产的产品定位，打造高端园林形象。从项目产品及整体定位来看，推出的产品较为高端，而整体高端形象的树立，将使目标客户提升对项目的预期，从而使项目具有持续销售的基础。2、充分考虑项目整体因素，外部景观资源丰富，打造简约，自然的景观风格，与周边景观一致。对于临湖的项目园林而言，简约，自然的景观风格无疑会给人带来较强的休闲，清幽的居住感受，使目标客户能够直观的感觉到居住环境的舒适性。936、居住功能园林景观新古典主义风格源于西方，融中国园林要素与西方建筑美72、学与一体，宅中有景，景中 有宅。强调厚重沉稳的建筑实体透出时尚的气息，截取中外住宅的经典符号配以典雅简洁的外饰。其主要关键词：“文化的、精致的、优雅的、生态的、现代的”避免广场大轴线和大量修建绿篱的出现，体现自然唯美，采用精致的亭、廊、陶罐等小品点缀主题园林+黄金水岸新古典主义园林 946、居住功能园林景观避免大广场大轴线和大量修剪绿篱的出现，处处体现唯美与简约。采用精致的亭、廊、陶罐等小品点缀，营造高雅、最贵的居住环境。廊架小广场、喷泉小品等搭配植物、山石、小桥、跌水等景观元素，营造曲折 迂回柳暗花明的山溪景致。中庭园林 956、居住功能园林景观秀湖公园作为项目园林的水元素景观主体，在设计需73、以人为本，讲究人与自然融合的亲水原则，更好的运用亲水效果。打造水岸观景平台，垂钓区，休闲区，让业主享受临水生活乐趣。黄金水岸 966、居住功能园林景观项目景观除了具有观赏性外，更应具备与消费者生活过程中的互动性，一些具有休闲性和观赏性相结合的元素能够进行较好的体现。景观小品不仅能很好的体现小区的主题，也能在一片绿色中起到点缀的重要，和谐，自然但不原始，给人一种清新舒适的感觉。建议景观小品一定要配合植物环境打造，不需要太时尚，复古一点反而更能凸显主题和造就原生态环境。艺术品与植物的巧妙搭配更能体现韵味。景观小品的运用 976、居住功能园林景观道路铺装体现简约，精致的风格，主通道采用硬质铺装，辅通74、道则采用仿木，碎石等，与周围花草树木相融合，重视整体感，不能使道路显得突兀，整体给人一种较强的舒适感。同时路边需设立景观灯饰小品，小品同样也需要与环境相搭配。让人整体感觉和谐。主通道两边可以做一些特色景观带，例如设置樱花大道，薰衣草大道等，而在辅助通道周围则主要以草坪覆盖，并以鲜花点缀。景观道路的铺装 986、居住功能园林景观临界道路既要考虑体现园林主题，同时也要考虑到对不利项目因素的规避，建议采用草坪结合大面积高大乔木的方式进行组合，一方面起到隔离噪音，遮挡外部视线的作用，同时也能给予外界客户较好的视觉感受。旁边设立人行步道，树丛中用不同颜色的灯光映射不同颜色的效果，无论白天还是晚上都成为小75、区一景。草坪缓坡，结合灌木及花卉等高低结合，层次感分明高大乔木树阵，有效隔音并形成较强的视觉冲击临界道路园林 996、居住功能小结对居住空间利用的满足感通过以上居住功能的不同设计使客户得到：对安全和隐私的满足感对绿色环境的满足感退台、错层、露台和小院的设计极大的增加了客户的休闲活动空间，大空间的卧室使客户的休息区活动空间。人车分流避免了社区内发生安全事故的可能，超宽楼间距、绿化缓冲带和户型合理的动静布局保护客户的私密性，享受纯私人空间。新古典主义的景观园林既满足客户生活在绿色世界的需求，又使客户能近距离感受园林所带来的人文气息。1007、身份标签建筑风格新古典主义风格符号元素：下层通常用重块石76、或画出仿石砌的线条，檐口及天花周边用西洋线脚装饰，正面檐口或者门柱上往往以三角形山花装饰，与底层重石块相互呼应，外观吸取了类“欧陆风格”的元素处理方法，配以大面积墙及玻璃或简单线脚架构。市场取向：新古典主义以优雅、庄重、人性、理性的部分为高端住宅的消费阶层所接受，正成为当中中国高端住宅市场的代表风格，代表作品有深圳香蜜湖一号、深圳熙园、杭州绿城翡翠城等。深圳香蜜湖一号深圳熙园杭州绿城翡翠城武汉NEST别墅 101建筑风格风格元素下层用重石块或画出仿古砌的线条，显得稳重而雄伟7、身份标签 1028、身份标签建筑风格风格元素檐口及天花周边用西洋线脚装饰，局部用古希腊、古罗马的柱式点缀 1038、身77、份标签建筑风格风格元素屋顶沿街或转角部位加穹窿顶阁楼亭 1048、身份标签产品配套首层花园、外置楼梯 首层花园：真正体现了现代洋房生活，彰显居住者生活情调，实现了院落生活与社区生活的完美结合。外置楼梯：打破了传统“楼道”的昏暗，增加了与自然的亲近。首层花园首层花园 1058、身份标签产品配套电梯已成为目前洋房必不可少的配套；直通地下停车库；建议品牌：通力、奥蒂斯、蒂森克虏伯、迅达。配置电梯入户电梯井 1068、身份标签产品配套入户大堂采用套院大堂：根据大堂进深程度不同，设置不同的氛围，分别为景观大堂和酒店式大堂，增加礼仪感；6-8米挑高，空间感十足；设置业主及访客休憩区域，体现尊贵礼仪；休憩区78、旁边增设阅览室，增加住户休闲生活乐趣。地上入户大堂景观化大堂景观化大堂酒店式大堂酒店式大堂访客休憩区访客休憩区阅览室阅览室 1078、身份标签产品配套地上行人入口设置小广场，以立柱、对称图案等元素；地下车库与电梯出口处采用精装大堂设计，高级石材铺设，艺术天花吊顶，挑高6米。入口广场与地下车库大堂都能体现住户的尊崇身份，大尺度的空间可以展现项目的人居风范，增强社区礼仪感。入口广场、地下车库大堂入口广场入口广场车库大堂车库大堂 1088、身份标签产品配套信息服务：访问对讲、三表远传、信息发布系统识别系统：刷卡入小区、磁卡钥匙保安系统：电子巡更系统、周界报警、红外线智能配置 1098、身份标签高端会79、所 建筑面积3000-4000平米，地上2层，地下1层；地上功能：为公共社交和娱乐区，提供住户私密会客场所，配备棋牌吧、高档西餐厅、水疗SPA等服务；地下功能：为运动休闲区，可设置室内游泳池；商务与休闲会所 1108、身份标签金牌物管金牌物业服务 以管家为主线的一站式服务体系；以月度为单位的设备设施综合巡检制度；以业主个人使用习惯为基础的设备设施保养计划；多层次的秩序安全保卫体系；三级回访制度保障客户满意度。1118、身份标签金牌物管金牌物业服务体系服务内容生活服务酒店服务健康服务特约服务酒店式前台服务代缴公共费用家用电器维修居家建议修缮日常健康体检服务紧急医疗救治服务专业医院绿色通道服务家庭80、宴会服务专业清洁服务社区电瓶车服务厨师预约上门服务租务服务协助租约谈判特约日常维护物业移交服务 1128、身份标签金牌物管特色物业服务打造璧山顶级圈层俱乐部依托于项目的高端休闲会所的强大硬件设施，以俱乐部形式打造璧山地区高端人群的圈层文化，扩大项目在璧山的影响力。以项目业主为基础、，以业主介绍的发展方式扩俱乐部。定期举办各类特色活动增进会员关系。商业培训交流活动红酒品鉴活动投资理财讲座活动户外旅游活动 1138、身份标签小结居所的建筑风格体现主人的文化涵养多功能的产品配套是住户的财富的象征高端的服务和奢华的休闲娱乐配套是客户尊贵身份的表现 1149、投资保值灰空间率低台凸窗和落地凸窗；可拆卸凸81、窗和可打掉步入式凸窗梁；超大入户花园和大阳台；2.2米以下隐藏式衣橱；送半地下室；送夹层；层高做大，5米以上，变成挑高房源；赠送错层双层高露台或大入户花园凸窗拆卸打掉隐藏衣橱入户花园5米以上 1159、投资保值商业配套空间形态：摒弃简单划一的空间形态，通过小花园，艺术雕刻的元素体现街区的趣味性；短接窄巷：充分实现商铺的可视性和人流的最大共享，区别于“街”与“坊”的感觉，体现购物乐趣；交通组织：停车场，易于到达，易于排空；人车分流：一方面停车 便利，另一方面给购物者安全放松的空间。风情商业街 1169、投资保值小结大面积的灰色空间利用使客户财产直接升值繁华的商业配套使物业地段价值提升花小面积的钱，享受大面积的房，降低了客户德尔购房成本实际使用面积的扩大让客户在后期无论是出租或是出售，都能取得高于购买时的价值未来项目商业的崛起，是区域价值得到提升，将直接拉高项目住宅的价格。11710、项目发展建议回顾项目属性界定问题结构化项目机会挖掘项目整体战略项目整体定位项目整体规划构想区域价值挖掘市场机会分析消费者趋势判断 118謝謝聆聽