1、目 录第一部分第一部分 市市 场场 第二部分第二部分 产产 品品 第三部分第三部分 定定 位位 第四部分第四部分 产品建议产品建议 第五部分第五部分 营销推广营销推广 市 场 篇二二、京沪高铁带来的机遇、京沪高铁带来的机遇五五、片区类比项目分析及价格展望、片区类比项目分析及价格展望四、片区整体规划解读四、片区整体规划解读一一、济南宏观经济分析、济南宏观经济分析三、济南房地产市场概述三、济南房地产市场概述济南地处山东半岛中西部，距离北京340公里，距离上海680公里。城市地位：环渤海经济南翼，和黄河中下游的中心城市城市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。行政区划包括市中、历下、天桥2、槐荫、历城、长清6区，平阴、济阳、商河3县和一个县级市，章丘。市区市中、历下、天桥、槐荫、历城、长清远郊县平阴、济阳、商河县级市章丘n京沪经济发展腹地和产业承接地的优势条件n城市地位提升至环渤海经济南翼，和黄河中下游的中心城市充足的城市发展空间强劲的城市发展动力环渤海经济圈南翼，发展前景巨大环渤海经济圈南翼，发展前景巨大2009年，年末户籍总人口603.27万人，下降1.18；2009年，年末全市从业人员372.25万人，增长1.33%。安置就业再就业14.84万人次，比上年多安置0.42万人次，增长2.91%。济南人口的空间分布逐步向城区外围扩散的趋势明显，人口重心继续向东部和西部移动，历3、城区和历下区的人口规模快速扩大。预计到2020年常住人口达到840万人，城镇人口达到670万人，城市化率达到75%。n2007 年济南市GDP 和GDP 增长率分别达到了2554.3亿元和16.90%；n2009年济南市实现生产总值3351.4亿元，比上年增长12.2%n根据城市GDP与房地产发展关系模型，济南市房房地产处于高速发展时期地产处于高速发展时期。房地产预警系统判断GDPGDP增速与房地产发展关系小于小于4%4%4%-5%4%-5%5%-8%5%-8%大于大于8%8%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展济南户籍总人口呈现小幅波动态势，人口中心向东部移动济南户籍总人口呈现小幅波动态势，人口中4、心向东部移动济南增速济南增速GDPGDP表明济南的房地产市场已经进入到高速发展阶段表明济南的房地产市场已经进入到高速发展阶段宏观视角宏观视角2009年，省城城市居民人均可支配收入比2008年增长了9.2%，达到22721.7元；农民人均纯收入也达到7804.8元，同比增长了8.7%。2009年，在国家一系列拉动内需、刺激消费政策的带动下，省城城市居民人均消费性支出同比增长了6.2%，达到14764.3元，并由此带动全市消费品零售总额同比劲增19.3%，达到1617.9亿元，超出预期2.3个百分点。城市商业发展与消费增长基本匹配收入和消费的增长以及消费习惯的变化将带来商业质和量的新需求商务区商业5、区随城市扩张变化宏观视角宏观视角人均可支配性收入和支出继续增长人均可支配性收入和支出继续增长GDPGDP及增速：及增速：济南市房地产处于高速发展时期。人口增长数据：人口增长数据：济南人口的增长主要以外来人口为主，直接促进全市总户数的增加，人口和家庭户数的增加将必然促进房地产市场需求总量的加大城市居民可支配收入和消费：城市居民可支配收入和消费：济南市居民保守的消费习惯使得济南楼市不会出现爆发式增长济南房地产市场济南房地产市场处于高速发展期，处于高速发展期，但济南人的保守但济南人的保守使房地产市场保使房地产市场保持理性持理性宏观视角宏观视角宏观数据显示济南城市及房地产均处于平稳高速高速发展阶段宏观6、数据显示济南城市及房地产均处于平稳高速高速发展阶段北京市地方税务局关于个人非住房出租税收管理工作的通知 关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知 2008131号文件15条优惠政策 关于开办二手房个人住房组合贷款业务有关问题的通知 国务院常务会议：研究完善促进消费的若干政策措施 关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知关于切实落实保障性安居工程用地的通知 关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知 12月1月20092009年主要政策年主要政策关于规范存量房贷款业务有关问题的通知 11月2月4月5月5月9月9月关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见 10月关于进7、一步加强按揭贷款风险管理的通知 7月政策试探性出台政策试探性出台政策试探性出台政策试探性出台,先松后紧，打击投机先松后紧，打击投机先松后紧，打击投机先松后紧，打击投机,支持保障房支持保障房支持保障房支持保障房20102010年主要政策年主要政策上调金融机构存款准备金率0.5个百分点关于促进房地产健康发展的通知（国十一条）关于加强房地产用地供应和监管的有关通知（国十九条）关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（新国十条）再次上调金融机构存款准备金率0.5个百分点1月2月3月4月5月新政接连出台坚决遏制房价过快上涨新政接连出台坚决遏制房价过快上涨新政接连出台坚决遏制房价过快上涨新政接连出台坚决遏制8、房价过快上涨山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见(鲁版新政）6月时间出出处政策名称政策名称内容内容作用作用4-2财政部财政部通知财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策抑制投资的政策4-7发改委国家发改委2010经济社会发展工作重点进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序供给政策调整4-11银监会刘明康发言银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告,并称房地产风险敞口大要严控炒房行为9、.银监会表示,银行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平银监会对房地产收紧4-14国务院国务院常务会议（“国四条”）(二)要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范住房按揭贷款风险。(四)要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度4-15国务院国务院常务会议（“新国四条”）（一）对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；（二）10、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；（三）对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。（四）地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。，差别化的信贷和税收政策直指投机炒房等不合理的住房需求。4-15国土资源部国土资源部发言公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量为180,000公顷，高于去年的76461公顷同比增长逾130%,超过去年全国实际住房用地总量.保障性住房、棚户区改造及中小套型商品房用地计划供应量将占住房用地计划供应总量的70%以上增加供应近期政策回顾近期11、政策回顾时间出出处政策名称政策名称内容内容作用作用4-17国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（“新国十条”）（三）实行-为严格的差别化住房信贷政策。,.买试自住房且型建筑面积在90平方米以上的家庭（下同），贷宽试付宽比例不得低于30%；,贷宽.买第二住房的家庭，贷宽试付宽比例不得低于50%，贷宽利率不得低于基准利率的1.1倍；,贷宽.买第三0以上住房，贷宽试付宽比例和贷宽利率应大幅度提高，要严格限制-种名目的炒房和投机性.房。（六）调整住房供应结构。（七）确保完成2010年建设保障性住房300万、-类棚户区改造住房280万的工作任务。(一)停发第三状况,暂停发放.买第三缴纳证明的非本12、地居民暂停发放.买住房贷宽.强调第三房的贷宽发放4-19住建部关于进一布加强房地产市场监管完善商品住房预;制度有关问题的通知今候未取得预;许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认.、预订、排号、发放VIP卡等方;?买受人;取或变相;取定金、预定宽等性质的费用。房地产开发企业应将取得预;许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准;房源0每房屋价格，并严格按照预;方案申报价格，明码标价,外销;。规范市场正常持续4-.21 银监会二套房以住房套数为准，不在以贷款为准银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套，同13、时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。改变以往二套房判定方法5-2央行央行年内第三次上调存狂准备金率5月6日，深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款。抑制流动性过剩6-18省政府山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见一是增加面向城市普通居民的住房供应；二是深入推进保障性安居工程建设；三是切实加强房地产市场监管；四是合理引导住房消费增加住房供应近期政策回顾近期政策回顾 新新 政政 小小 结结山东房地产市场从09年114、0月份10年3月底，房价一直保持较快速度上涨。从目前的政策来看，政府已经比较鲜明的宣誓了控制房价的决心，整体房地产价格调整已不可避免。此次政策出台预计年中会有阶段性的价格调整，趋势上会使市场逐步冷却，总体上会使房地产销售放缓，投资反应会略微滞后。从主流市场来看此次政策将使市场的供给与需求发生明显变化。在住房供应短期难以增加的情况下严格限制了各种改善名目的炒房和投机倾向购房，按揭业务将承压，有效遏制炒房现象。并在一定程度上抑制了改善性自住需求。当然随着市场的演变成交量下跌必然造成价格下调，本次政策出台后，对投资投机性购房行为具有较大的影响，未来一段时间房地产很有可能进入到价格调整，和成交量较大幅15、萎缩的局面，随着交易量的萎缩，房价可能出现调整。大量投资需求被抑制，刚性需求也会处在观望状态。优优 势势济南人均收入水平较高，消费能力较强，尤其对商业和住宅类物业的需求大山东省的交通枢纽中心，政治中心、文化中心劣劣 势势外商投资较少，外商投资额比较小，市场不够开放，引资力度不够。写字楼的整体市场不好。西客站区域人气尚不足，长期以来经济发展落后于其他区域。机机 会会西客站的修建，必然带动西部经济大发展；各种市政配套的建设会提升西客站的区域印象；西客站投入使用后会带来大量的客流及外来人口。威威 胁胁新政出台以后，市场成交量大幅缩水，本项目也难免受新政影响面临省内及沿海城市对优质企业优质行业及外资的16、竞争近期内有大量的产品入市，对区域市场的售价形成压力宏观市场分析小结宏观市场分析小结总体来说济南市经济发展还有较大空间，各类型的物业市场相对来说发展相对滞后，在房地产开发时可以充分借鉴先行者的经验和教训市 场 篇二二、京沪高铁带来的机遇、京沪高铁带来的机遇五五、片区类比项目分析及价格展望、片区类比项目分析及价格展望四、片区整体规划解读四、片区整体规划解读一一、济南宏观经济分析、济南宏观经济分析三、济南房地产市场概述三、济南房地产市场概述目前济南市区南北方向的交通要道主要有历山路、英雄山路、二环东路（正在改造）；东西方向交通要道有经十路、和平路-泺源大街、解放路、北园大街等，但直接贯通济南市东西17、方向的只有经十路以及其东西延长线，经十路经十路已经是济南市东西方向的交通大东西方向的交通大动脉。动脉。济南市交通现状济南市交通现状目前济南市周边的交通南北方向主要有有京沪高速公路，并且路段经常处于饱和状态，事故频发。另外还有106、104国道，虽可满足不同人群需要，但费时较长，即将建设的京沪高速铁路会在很大程度上缓解京沪高速公路的压力。由此，在几年后，京沪高铁京沪高铁也将成为济南连接周边地区的南北交通大动脉南北交通大动脉。济南市周边交通现状济南市周边交通现状京沪高铁全长1318公里，共设置北京、天津、济南、南京、上海等21个客运车站。预设350公里/小时，最小发车频率一次/5分钟，最大通车量118、2对/小时，车体为6节，每列定员600人，年单方向预计输送旅客8000余万人次。2008年1月18日开工，全线建设总工期约为5年，预计2011年4月竣工。京沪高铁建设情况京沪高铁建设情况京沪高速铁路建成后，济南到北京和上海用时分别仅为1.5小时和3.5小时，比目前京沪铁路缩短2小时和5.5小时，西客站客流量将达到2700万人次。这些数据充分表明京沪高铁对济南尤其是济南西部将有重大影响。京沪高铁对济南的影响京沪高铁对济南的影响京沪高铁建成后，济南济南成为连接我国的两大都市圈（即京津唐都市圈和长三角都市圈）的枢纽枢纽中心中心。济南市区的东西方向交通动脉是经十路及其东西延长线和北园高架，但我们的项目19、恰恰就在京沪高速和经十路的交界处，由此本项目会成为济南的一个枢纽中心枢纽中心。济南西部一个新的枢纽中心将形成济南西部一个新的枢纽中心将形成单中心城市扩张单中心城市扩张大都市化形成大都市化形成都市群形成都市群形成主城副城副城副城副城时间阶段时间阶段：20年代初交通方式交通方式：近郊私营铁路与市内国营铁路相衔接城市发展阶段城市发展阶段：市区实现了大规模改造，商业规模有了很大发展。公私铁路的衔接使市区向郊区迅速扩张时间阶段时间阶段：50年代后期交通方式交通方式：高速铁路继续向外延伸城市发展阶段城市发展阶段：围绕东京城市外围高速铁路站点，每年有几十公顷的住宅区被开发。这些住宅区住宅面积与环境通常比市区20、更优越，价格更便宜，设施齐全，因此吸引了大量居民迁入。东京周围逐渐形成了新型综合性城市。东京大都市化逐渐形成时间阶段时间阶段：60年代交通方式交通方式：高速道路网为主体的新交通体系，从而实现向高效率多心型城市结构的转变城市发展阶段城市发展阶段：东京大都市群内有东京、川崎、千叶、横滨等4大城市及一些中等城市。目前总人口为3,000多万，占全国人口25强。无论在国际上还是国内，东京大都市圈的地位与作用都是举足轻重的。都市圈形成都市圈形成京沪高铁开通极大加速济南和北京、上海的连接。中国东部区域一体化即将实现，中国东部区域一体化即将实现，济南逐步融入中国经济发展核心区域华东片区。济南逐步融入中国经济发21、展核心区域华东片区。城市间呈现合作化的状态，产业配比将更加科学，资金利用更加合理，各城市将更快速、更和谐地发展；城市之间距离被大大缩短，交流更加密切，商务机会将以几何级数增加，商务人流交往也更加频繁，生活、工作分处异地的人流也将大大增加；京沪高铁加速东部一体化完成，未来济南经济将突飞猛进。京沪高铁加速东部一体化完成，未来济南经济将突飞猛进。中国东部一体化中国东部一体化发达的交通以及高频次的人流活动，促进区域商务、办公及商业的发展。济南市西部的旅游、商务、会展、现代物流、房地产等产业，都将得到大幅提升。区域对此类人群的吸纳力大大加强为西客站项目带来大量客群，特别是江为西客站项目带来大量客群，特别22、是江浙地区高质量优质客群。浙地区高质量优质客群。大量商务人士居住物业大量商务人士居住物业高铁为我们带来了：高铁为我们带来了：p 京沪高铁建成后，济南成为连接京津唐都市圈和长三角都市圈的枢纽中心；在在巩固济南与京津唐都市圈交流的基础上，进一步融入华东地区长三角都市圈巩固济南与京津唐都市圈交流的基础上，进一步融入华东地区长三角都市圈。p 提高济南经济辐射力与集散力；p 济南的区域经济中心地位将得到强化，更好地发挥它对周边六市的环状辐射、济南的区域经济中心地位将得到强化，更好地发挥它对周边六市的环状辐射、沿黄河流域的带状辐射功能，区域吸纳力得到进一步增强；沿黄河流域的带状辐射功能，区域吸纳力得到进一23、步增强；p 大量潜在商务人士的需求将会被满足。大量潜在商务人士的需求将会被满足。让山东回归华东让山东回归华东京沪高铁的真正意义京沪高铁的真正意义京沪高铁缩短了济南与江浙一带的距离，真正融入华东片区；江浙上海一带的高素质优质客流，提升本案商业价值，为本案发展带来契机；在巩固济南与京津唐都市圈交流的基础上在巩固济南与京津唐都市圈交流的基础上市 场 篇二二、京沪高铁带来的机遇、京沪高铁带来的机遇五五、片区类比项目分析及价格展望、片区类比项目分析及价格展望四、片区整体规划解读四、片区整体规划解读一一、济南宏观经济分析、济南宏观经济分析三、济南房地产市场概述三、济南房地产市场概述 20092009年济南24、房地产市场回顾年济南房地产市场回顾 先抑后扬，需求旺盛先抑后扬，需求旺盛2009年济南市受房地产行业大势上行影响及全运会的双重利好带动，楼市成交量及成交价格均创出了历史新高，尤其下半年价格的攀升更是令人叹为观止。济南2009年经济：2009年，济南市固定资产投资完成1655.4亿元，同比增长20.3%，房地产开发投资332.6亿元，增长21.3%。强劲的刚性需求以及充斥市场的投资性需求撑起了市场持续不断的需求量，全年均处于供不应求的局面中。全运会和第七届园博会的筹备举办，极大的提升了济南城市建设速度和区域发展。20092009年济南土地市场分析年济南土地市场分析住宅用地面积占比住宅折合建筑面积25、占比2008年44591.70%1095.1185.06%2009年626.785.92%1543.4677.89%土地情况土地情况概况：济南市2009年共推出土地106宗，土地出让面积共计729.4万平米，折 合总建筑面积1981.6万平米。分土地类型出让情况分土地类型出让情况土地成交情况：在106宗出让的土地中，共监测到成交土地70宗，总面积约620.7万平米，折合建筑面积约1630.33万平米。土地成交总价款为237.95亿元，平均地价为255.7万元/亩，与2008年相比上涨幅度超过60%，平均楼面地价为1457.68元/平米。住宅价格：住宅价格：09年济南住宅市场成交价格是节节攀高，26、从09年1月份的5500元/，一路稳步提升，直到09年12月份济南市住宅均价达到6900元/，全年住宅成交价格上升25%。由于10年一月份市场新增供应较少，市场上所剩房源不多，由于万达广场、海尔绿城几个高端项目的开盘和加推，提高了济南房地产市场的整体价格，达到9400元/，二月份济南住宅供应量较小，且处于一个淡季，春节一直不是人们购房的高峰时期，所以成交价格没有再次拉高，三月迎来今年第一个购房小高峰，房价也较二月份有所提升，达到8700元/的，四月由于新政出台价格依然在8800元/附近波动。20092009年济南住宅市场分析年济南住宅市场分析住宅供应：住宅供应：纵观09年济南住宅商品房新增供应27、共有208.2万，从4月份开始，供应量明显增大，全年房地产市场单月供应量最高达到39.7万。2010年1月4月新增供应63.94万，09年下半年，市场较好，市场存量不多，开发商赶在年初放出大量房源，充斥市场供应，已达到快速完成销售的目的。住宅成交：住宅成交：2009年4月份开始市场报复性反弹，09年5月份达到全年最高成交量为47.7万，直到11月份，市场成交再次再次出现一个小高峰，09年下半年市场需求依然非常旺盛，但由于供应量较小，所以成交量没有明显放大。2010年3月成交量明显放大，住宅成交达29.9万。10年前几个月由于供应的增加，成交进一步增加。20092009年济南住宅市场分析年济南住28、宅市场分析公寓供应公寓供应：2009年济南公寓项目和住宅项目的供应节奏差不多，供应的两个高峰期分别出现在09年6月份和10月份，月新增供应量分别达到3.5万和4.47万。2010年前四个月，开发商一改传统销售淡季推售基调保守的局面，大量推出房源，一定程度上缓解供需失衡矛盾。公寓成交：公寓成交：2009年前四个月成交量较小，随着住宅市场的成交反弹，公寓市场成交受其带动，6月份成交量明显放大，最高成交量出现在11月份，达到4.65万。2010年前四个月，公寓成交量波动较大，一月份大幅放量，二月份成交大幅缩水，4月份公寓总成交量3.54万。成交量小幅上升，随着住宅的成交量的缩水，公寓成交也会受其影响29、出现成交下滑的局面。20092009年济南公寓市场分析年济南公寓市场分析公寓成交均价：公寓成交均价：2009年济南公寓项目成交均价稳步提升，从09年1月份的4933元/一路上涨到十二月份公寓项目均价达到7320元/，全年上涨幅度达到48%，上涨幅度较大。10年部分精装高档公寓项目入市，提升了公寓项目的整体价格。由于公寓项目供应数量较少，项目销售均价受部分项目的价格影响较大。20092009年济南公寓市场分析年济南公寓市场分析写字楼供应：写字楼供应：09年起初的12.6万开始，直到9月份一直保持10万左右的供应量在市场上，随着产品的消化，和新增供应的减少，09年末写字楼的供应量进一步减少，在5万30、平米左右徘徊。2010年1-4月写字楼市场供应量一直在7万左右浮动，其中新增供应量为4万平米。写字楼成交写字楼成交：2009年济南写字楼成交同往年一样一直是不温不火，但随着09年住宅市场的放量，下半年成交量也有所放大。2010年1-4月写字楼的总成交量共计5.82万平米，成交量依然保持在一个不温不火的状态。20092009年年20102010年济南写子楼市场分析年济南写子楼市场分析写字楼成交均价：写字楼成交均价：写字楼的成交均价和住宅以及公寓项目的价格走势有些类似，依然是上半年没有明显变化，一直在8500元/的区间上下浮动，下半年价格明显提升，直到年底均价达到11329元/，上涨幅度达到32%31、，成交均价突破万元大关。主要由于房地产市场升温，且产品配套及造价越来越高。2010年1月份市场整体均价11725元/，环比上升了3.5%，价格再创新高。总体来看，写字楼市场虽然供应量较少，去化速度较慢，但价格走势比较平稳。20092009年年20102010年济南写子楼市场分析年济南写子楼市场分析 20092009年年20102010年济南商业市场分析（底商）年济南商业市场分析（底商）底商成交均价：底商成交均价：2009年济南市底商价格比较稳定，一直在15000元/17000元/的价格范围内成交，2010年1月底商均价为17275元/平方米，环比上升了2%。2月由于市场较为稳定且无心推售房源均32、价与1月持平，3月地上价格略有上调，但幅度不大。4月底商价格上涨近800元/，上涨幅度接近6%，主要由于优质房源的供应拉升了，底商的价格。底商供应：底商供应：2009年底商供应量一直保持一个较为稳定的状态，一直保持在5万左右的供应量。2010年1月市场总供应量由上月的2.6万平米增加到4.8万平米，2、3、4月份一直在3.5万左右的供应量。底商成交底商成交：2009年底商成交量也比较稳定，一直在0.9万左右，2010 年1-3月底商总成交量为2.8万平米，4月底商成交量明显放大，达到1.86万平米，主要由于群盛华城底商1.2万平米供应成交1万，另外中建文化城底商成交情况也较好。2009200933、年年20102010年济南商业市场分析（底商）年济南商业市场分析（底商）20092009年年20102010年济南商业市场分析（纯商业）年济南商业市场分析（纯商业）纯商业供应：纯商业供应：2009年纯商业供应量由年初的5.2万逐渐降低到年底到3.2万。2010年由于新的纯商业项目的供应，总体供应量有所上涨，一直保持在4万左右的供应量。纯商业成交纯商业成交：2009年纯商业项目的成交量，一直保持在一个比较低的水平，主要由于纯商业整体市场比较冷淡，且优质纯商业项目匮乏，2010年1月纯商业成交量为1.68万平米，环比增长了98%，主要原因是万豪星光天地1月开盘，且销售情况较好。目前济南主要在售纯商34、业项目有鲁商广场、晶都国际、泉乐坊。缤纷五洲、炫街区、万豪星光天地；预计在今年将有较多商业项目面市，主要为泰府广场、红尚坊、路港商务广场、齐鲁鞋城品牌港等，潜在供应量超过20万平米。20092009年年20102010年济南商业市场分析（纯商业）年济南商业市场分析（纯商业）项目商业建筑面积（万平米）主力户型（平米）价格目前状况备注晶都国际1.9100-200一层：15000-36000元/平方米 二层：12000-25000元/平方米 三层：8000元/平方米 目前项目对外出租和出售活动同时进行，剩余面积中已出租面积为9000多平米后期带租约销售缤纷五洲730-100出售35年使用权售价约为735、800元/平方米目前该项目已进入尾盘期，当先主要活动集中在在招商上租售比例为1：1使用权起始年限2010年1月1日鲁商广场10200-500一层：45000元/平方米二层：30000元/平方米三层：25000元/平方米前期推出名店街商业9000平方米，本月推出部分负一层商业。可售面积2万平米2009年9月15日开盘泉乐坊5100-200二期：一层56000元/99000元/。二三层均价38000元/项目前期对外销售的F区已基本售罄，暂时还未推出其他区域。近期将会有新盘源推出炫街区0.63-45负一层：18600-22300 元/平方米项目为槐荫区人防办开发的地下商业。09年12月底开始销售。万36、豪星光天地2.5街铺：40-50内铺：15街铺：60000-75000元/平方米内铺：16000-35000元/平方米该项目为历下文化东路，为裙楼商业。2010年1月开盘，全部对外销售小结：小结：20092009年济南商品房市场分析年济南商品房市场分析2009年的济南房地产市场是考验也是历练。考验是济南的房地产市场经过了前三个月的孕育和5月的升级，出现强势反弹；再从9月的全面回暖到11月的年底放量。政府的供地速度、开发商的拿地策略、购房者的消费热情，无不是济南房地产市场盛宴的积极元素。回顾2009年济南的房地产市场也是各方参与者的历练，市场从低迷徘徊到观望出手；从缓慢出手到快速出击；从快速出击37、到冷静消费。纵观2010年前四个月，济南房地产是也是跌宕起伏，依然可以用亢奋来形容，一直截止到10年4月中旬，国家新政的出台，有效的控制了房价疯狂上涨，也给茫然的购房者吃了一颗定心丸。市 场 篇二二、京沪高铁带来的机遇、京沪高铁带来的机遇五五、片区类比项目分析及价格展望、片区类比项目分析及价格展望四、片区整体规划解读四、片区整体规划解读一一、济南宏观经济分析、济南宏观经济分析三、济南房地产市场概述三、济南房地产市场概述对接京沪的区域综合交通枢纽山东省的区域门户济南西部城市副中心新济南城市文脉的窗口地区片区发展定位片区发展定位西客站片区的整体规划根据功能的不同，分成核心商业金融区、站前广场区、站38、前商办混合区、商住混合区、特色商业混合区、区域中心绿化区、滨水文化休闲区七大板块。发展目标：齐鲁新门户、泉城新商埠、城市新中心发展目标：齐鲁新门户、泉城新商埠、城市新中心一、规划结构一、规划结构二类居住用地 商业金融用地 体育用地 绿地草坪1 1、双核、双核：根据不同功能的空间需求，地段西侧以高铁枢纽为核心，发展高铁配套服务产业。地段东侧以城市副中心为核心，发展综合生活服务功能。2 2、三区、三区：在双核的拉动下，沿城市水景长廊建设以商务为主导的功能混合区、文化会展区和产业研发区。3 3、两轴两带开放空间系统、两轴两带开放空间系统：通过网络化开放空间系统，沟通用地周边的城市绿化轴线，使规划片区39、完全融入西客站片区整体绿化体系。“双核三区、两轴两带双核三区、两轴两带”二、空间形态二、空间形态1、形态控制、形态控制高铁站点以其独特的建筑造型成为城市西部地标，周边高层建筑群围绕东广场，呈环抱之势，共同打造济南高铁站开阔疏朗的门户形象。垂直于高铁站规划一条城市历史长廊，向东延伸至腊山河。沿长廊两侧布置连续的点式高层，形成错落有致的城市界面。在长廊东端规划一座彩虹桥，跨越腊山河直达西侧城市副中心二层步行平台。城市副中心以中央塔楼为核心，沿腊山河向南北两翼展开。核心区整体空间形态呈现振翅高飞之势，寓意济南西客站片区的快速发展。2 2、高度控制、高度控制 制高点分别出现在东侧城市副中心和西侧高铁综40、合服务区，建筑高度以该两核为中心向南北两侧依次递减，形成重点突出，舒缓大气的城市天际线。三、景观系统三、景观系统景观系统由城市历史长廊、腊山河生态景观带、城市水景长廊、文化会展公园组成。城市历史长廊城市历史长廊：在腊山河和西客站东广场之间打造以济南千年历史为母题的城市公园，自东向西依次为“源起”、“繁荣”、“变革”、“振兴”、“腾飞”，赋予西客站片区独特的文化底蕴。腊山河生态景观带腊山河生态景观带：充分利用腊山河自然水体，通过大量原生态植物的培育，为济南西客站地区打造生态名片。城市水景长廊城市水景长廊：通过人工水系，南北连接各大功能片区，以人工驳岸为主，展现与腊山河景观带截然不同的滨水空间形态41、。文化会展公园文化会展公园：位于兴福寺文物古迹和综合体育中心之间，新旧建筑物交相辉映，展现西客站片区的文化包容性和多元性。四、交通系统四、交通系统在充分研究西客站地区独特交通区位特征、大体量交通需求规模和集约化交通设施规划条件的基础上，以“可持续发展”、“公交优先”和TOD（公共交通导向型发展模式）为核心理念，以宏观交通模型评价和微观交通模拟仿真为专业支撑，建立高效、便捷、和谐、一体化的综合交通系统。五、地下空间五、地下空间在统筹考虑地下商业、轨道交通、公共交通、静态交通、市政管网设施布局的基础上，提出核心区地下空间一体化、集约化、可持续化的开发模式。其中，核心区4类地下空间分区开发强度逐步提42、高、公共空间功能逐步深化、内部步行网络逐步加密、综合换乘系统逐步加强。六、重要节点六、重要节点1、东广场节点、东广场节点 腾飞之城腾飞之城 其中，站前交通系统梳理包括：调整交通设施布局；公交枢纽紧临高铁站房，地下布设出租车设施，社会停车场分置于东、南、北三个区域，一体化整合长途客运站，在高铁站台下方和西广场预留远景交通用地。改进站前环路方案：将站前原二层环路改造为地下、地面、地上三层，有效避免交通交织、交通冲突，实现所有流向、所有方式的快进快出。优化交通组织，包括：公交流线；出租车流线；长途客运单循环流线；社会车分方向进出各自停车场，降低枢纽环内压力。地下空间开发：构建综合枢纽整合开发区。地面43、层为人行广场；地下一层为贯通联廊，串联高铁进站口、地铁换乘大厅、公交换乘平台、出租车上客点、地下商业；地下二层为部分商业及配建停车场。充分把握高速铁路为济南西部带来的机遇，实现跨跃式发展。通过重新梳理站前交通系统，使得在核心地段内建设地上、地下一体化商业设施成为可能，增加游客的便利性，打造尺度宜人、功能多元化的站前广场。将酒店、商业、旅游服务、信息咨询、金融等功能统一整合至广场南北两侧的站前综合服务区。通过二层廊道和地下通廊打造环状加放射式的步行系统，实现高铁站点、站前广场和综合服务区之间的无缝链接。2、城市副中心节点、城市副中心节点 和谐之城和谐之城六、重要节点六、重要节点通过职能全面、功能44、混合的城市副中心建设，全面提升济南西部地区的公共服务职能，构建更为均衡的济南城市结构。城市副中心利用滨河优越景观，采用T型空间结构。文化建筑物沿腊山河依次展开，打造全时滨水活力带。在副中心核心区，通过二层架空平台，建立网状连续步行系统，创造人性化的商业氛围。中央超高层塔楼将为济南西部创造新的地标。核心商业区布置轨道交通、BRT、常规公交站点，实现公共交通一体化换乘网络与有效组织。建立TOD导向的核心商业开发区，地下二、三层布置轨道交通线路、站台及相互连通的停车场，地下一层以轨道交通、BRT综合换乘大厅为核心，用缓坡衔接滨水步行带和带形城市公园，组织多层面、立体化、连续性的商业界面和阳光步行系统45、。3、西广场节点、西广场节点 未来之城未来之城六、重要节点六、重要节点 济南高铁站将在未来发挥更大的辐射作用。高铁西侧用地近期将以观光农业为主，远景将进行高强度开发，通过一组超现实风格的高层塔楼，打造气势磅礴的未来形象，将成为山东半岛乃至更大范围内的区域服务中心。西客站西部布置公交首末站、社会车及出租车设施，通过地面组织交通进出。建设以高铁站、轨道交通和BRT站点为支撑，以TOD为导向的网络状地下空间开发区。构建地下一层完整步行空间，形成枢纽1公里范围内，步行+公共交通的城市空间功能增长整合体系。片区发展展望片区发展展望未来济南文化发展中心未来济南文化发展中心为迎接2013年第十届“中国艺术节46、”，规划省、市级及区级文化娱乐用地420.44公顷，并形成一批标志性文化娱乐设施，重点项目如下：在腊山新区规划建设在腊山新区规划建设“城市文化中心城市文化中心”，占地约占地约20公顷，总建筑面积约公顷，总建筑面积约15万平方米。万平方米。济南大剧院：建筑面积约6万平方米。济南市图书馆（新馆）：建筑面积约4万平方米。济南市美术馆：建筑面积约1.5万平方米左右。济南市群众艺术馆：建筑面积约1.5万平方米左右。其他配套设施约2万平方米。未来济南金融中心之一未来济南金融中心之一济南市2008-2010年服务业发展规划中除“加快打造济南普利金融商务中心区”，同时提出“在奥体文博片区规划启动东部金融商务区47、，在京沪高铁西在京沪高铁西客站片区规划西部金融商务区客站片区规划西部金融商务区”。目前西客站片区的规划、改造尚处于起步阶段，发展金融业是西部的趋势，两三年后，西客站及周边经济发展形成规模，可能会出现金融企业聚集现象。未来济南交通枢纽中心未来济南交通枢纽中心京沪高铁建成后，济南成为连接我国的两大都市圈（即京津唐都市圈和长三角都市圈）的枢纽中心。西客站建成后，将会成为济南未来省际交通的枢纽。济南市区的东西方向交通动脉是经十路及其东西延长线，本区域成为连接济南市中心的一个枢纽中心。未来西部片区商务中心未来西部片区商务中心京沪高铁建成后，发达的交通以及高频次的人流活动，将会促进区域商务、办公及商业的发48、展。西部金融商务区规划的出台，也促进了区域商务办公及商业的发展。两大都市圈商务客群，特别是江浙地区的优质商务客群为片区商务发展提供了基础。市 场 篇二二、京沪高铁带来的机遇、京沪高铁带来的机遇五五、片区类比项目分析及价格展望、片区类比项目分析及价格展望四、片区整体规划解读四、片区整体规划解读一一、济南宏观经济分析、济南宏观经济分析三、济南房地产市场概述三、济南房地产市场概述项项目名称目名称占地面占地面积积（万平米）（万平米）建筑面建筑面积积（存（存量）量）（万平米）（万平米）建筑形建筑形态态开开盘时间盘时间备备注注绿地综合体项目7.345超高层未定为西客站重点大型综合体项目润华南广场项目2.249、7.7高层未定商住一体综合社区龙腾国际花园1540高层、小高层未定住宅、商业、公寓一体连城水岸720高层2010年5月29大型住宅项目，刚开始销售，后期还有大量房源推出。荣基腊山组团10.627小高层2010年以后-济发经典小区13.325小高层未定-蓝石大溪地2045高层2010年下半年项目为大型低密度社区，刚面世区域市场区域市场-潜在供应分析潜在供应分析未来几年内，市场将有数多个商品项目面市（后期供应），总体供应量较大。未来几年内，市场将有数多个商品项目面市（后期供应），总体供应量较大。我们将我们将绿地项目绿地项目和和润华南广场项目润华南广场项目简单介绍，其他主要为住宅项目我们这里不作重点50、分析。简单介绍，其他主要为住宅项目我们这里不作重点分析。区域简况：区域简况：京沪高铁济南站前广场项目位于济南市西部，规划面积55平方公里，距主城区中心约10公里，规划建设西客站核心枢纽区金融商务中心、企业总部基地、创意产业基地、研发中心、购物中心、餐饮娱乐休闲、星级商务酒店、大型居住社区等，将打造成为济南市对外形象展示的标志性地区。绿地西客站首个启动项目为“西客站站前综合体”，占地面积7.3公顷，总建筑面积约45万平方米，规划建设集商业、办公、酒店于一体的大型现代服务业项目。绿地西客站综合体绿地西客站综合体大规模高容积率项目大规模高容积率项目/地势平坦地势平坦地块基本经济指标：地块基本经济指标51、：占地面积：占地面积：2200022000平方米平方米 容积率：不大于容积率：不大于3.53.5 绿化率：绿化率：40%40%建筑密度：大于建筑密度：大于35%35%使用年限：使用年限：5050年年 总建：总建：7.77.7万左右万左右地块比较方正，但面积较小，地块比较方正，但面积较小，不宜摆放建筑不宜摆放建筑开放性比较好，利于提高形象开放性比较好，利于提高形象价值价值西、南面容易形成建筑障碍西、南面容易形成建筑障碍中等规模高容积率项目中等规模高容积率项目/地势平坦地势平坦润华南广场项目润华南广场项目济南西部住宅市场成交价格走势济南西部住宅市场成交价格走势时间整体成交价格西部成交价格0901652、2385768090262165594090362515700090463515787090564045882090664505870090765846040090866916214090970216191091071966571091175386933091284817880100185397880100286128080100387277845100489728108 从成交价格上看，西部区域价格略低于济南市总体水平，具有较大的上涨空间。价格走势与整体市场走势相一致：自09年下半年开始，价格开始持续上升，截止10年4月份西部住宅市场均价已达到8108元/。在西客站开发、文博会召开等契机的刺53、激下，西部市场发展前景被普遍看好。纵观全国车站附近物业价格，前5年价格增长速度约为8%10%/年，西客站的发展为本案带来了巨大的投资空间，由此可见，本案是一个高回报的投资项目，是西部地产投资的原始股。价格走势价格走势小小 结：结：济南西部将成为城市副中心，该板块内的金融、文化、交通、商务等基础设施配套都将得到很大的改善，市民对西部的认可度逐渐增强；西客站的建设，缩短了济南与江浙地区的距离，使山东真正融入华东片区，为济南西部商业商务的发展带来人流与机遇；西客站的大交通优势，使得区域内的物流业将极为便捷，西客站片区将成为济南新的物流集散中心；随着济南西部的发展，该区域内的房地产市场将得到快速发展，54、济南西部将吸引众多投资客的眼光。产 品 篇二二、项目基地概况、项目基地概况三、项目三、项目SWOT分析分析一一、开发公司简介、开发公司简介山东交运集团简介山东交运集团简介山东省交通运输集团是山东省国资委重点管理的44户重点企业集团之一，是全省136户重点企业集团之一,是交通部重点联系企业，是国家发改委、省经贸委发展物流的重点扶持企业，是中国交通百强企业和物流百强企业。集团总资产11亿元，各类营运车辆1800余辆，内河及远洋运输船舶8艘，内河浮桥3座，自营港口1个，在册员工5000余人，拥有紧密层企业8个、半紧密层企业1个，经营范围涉及公路客货运输、客货运场站经营、大型货物起重运输、物流仓储、城55、市客货出租运输、内河航运、浮桥经营、远洋运输、船舶代理、货物代理、港口经营、船员外派、车辆维修、旅游、房地产等。集团大力实施品牌战略，“山东交运”荣获山东省首届服务名牌，“中华第一站”、“济宇高速”、“山东交运物流”、“交运大件”、“兔兔快运”等已成为行业的知名品牌。山东省交通运输集团秉承“团结、奉献、创新、发展”的企业精神，以做大做强“山东交运”为目标，利用资本调控、资源整合等手段，调整优化产业布局，深化经营体制改革，大力实施人才战略、品牌战略和科技兴企战略，积极和国内外企业在更深领域内开展战略合作，争做中国最好的交运企业。山东交运房地产开发有限公司简介山东交运房地产开发有限公司简介山东交运56、房地产开发有限公司是一家正在蓬勃发展的，以房地产综合开发为主，兼营房屋销售、物业管理等业务的房地产开发企业，公司隶属于山东省交通运输集团有限公司，注册资本1000万元，目前已成为山东省的骨干房地产开发企业之一。公司下设房地产开发部、综合企划部、工程技术部、商品房销售部及物业公司。通过挖掘市场信息，严格把握市场需求导向，凭借雄厚的经济实力、优秀的技术人员、先进的施工设备以及庞大的施工队伍，不断开创公司开发经营的新格局，努力做成中国房地产业名牌企业。公司以山东交运集团为依托，秉承“质量第一、诚信为本、优质服务”的开发经营理念，奉行“团结协作、从严务实、争创一流、开拓进取”的企业精神，充分利用各种资57、源优势，力争“开发一个项目，造福一方人民，树立一方口碑”。公司诚心希望和社会各界朋友进行多方位、多层次的合作，共享回报，共赴未来！产 品 篇二二、项目基地概况、项目基地概况三、项目三、项目SWOT分析分析一一、开发公司简介、开发公司简介地理位置及简介地理位置及简介 济南西客站综合客运枢纽工程济南西客站综合客运枢纽工程位于京沪高速公路和京沪高速铁路东侧，高速铁路新济南站东广场南邻。凤凰大厦凤凰大厦作为客运站附属配套建筑工程，位于客运站南侧，与站房连为一体，最大限度的利用了长途客站人流的商业价值。经济技术指标：经济技术指标：占地面积：12172平方米总建筑面积：84060平方米地上建筑面积：71758、00平方米地下建筑面积：12176平方米标准层面积：2179平方米层数：30层功能设置：功能设置：1、主体地上30层，地下2层。2、1层高度6.3米，24层高度4.5米，56层高度3.4米，730层高度3米。地下1层和2层高度均为5.5米，地下二层为停车场。区位及周边配套区位及周边配套位于济南市区西部，随着济南城市的“西进”，四大中心的西移，济南西部的基础设施配套规格将超过济南市区，西客站片区将成为济南“城市副中心”。前景看好前景看好由于历史的原因，目前区域经济相对比较落后，周边市政和生活配套匮乏，区域形象较差。现状较差现状较差周边交通状况周边交通状况 本案地处经十路与京沪高铁两条交通主干道交59、届点，连接京津唐和长三角两大都市圈，交通四通八达，物流极为便捷。大交通大交通济南西部一个新的枢纽中心济南西部一个新的枢纽中心周边交通状况周边交通状况 客运枢纽东临大金路，南依横支10路，西靠纵支2路，北结高铁站前广场。由于本案相对偏远，在与济南市区的交通环境上，可达性目前较差。小交通小交通与济南市区可达性较差与济南市区可达性较差小交通小交通区域范围内车辆必经之路区域范围内车辆必经之路车辆流线车辆流线本案是西客站内所有车辆的必经之路，商业价值进一步凸现。本案是西客站内所有车辆的必经之路，商业价值进一步凸现。产 品 篇二二、项目基地概况、项目基地概况三、项目三、项目SWOT分析分析一一、开发公司简60、介、开发公司简介Strength/Strength/优势优势 S1S1：本案依托西客站的建设，将承担着济南市省际交通枢纽的重要作用，火车站高铁人流+汽车站省际长途人流，为本案客流带来了双重保险；S2S2：本案所处的大交通枢纽位置，为本案提供了便利的物流条件；本案还是西客站内所有车辆的必经之路，在保证人气的同时，商业价值进一步凸显。S3S3：商业流线的设计，最大限度的利用了火车站和汽车站，有效的实现了人流向商流的转化，为本案创造出无限的商机和可观的经济效益。S4S4：缩短了济南与江浙、上海一带的距离，使山东真正回归华东，引入了上海、江浙一带的高素质客流，提高了本案的商业价值。WeaknessWe61、akness/劣势劣势 W1W1：区域内现阶段人气较低，济南市区的居民的可达性较差；W2W2：目前济南西部经济、人文比较落后，目标客群消费层次较低；Opportunity/Opportunity/机会机会O1:目前济南“西进”规划的执行、政府投资力度的加大、市场和媒体对西客站的关注，使得市民对本区域的前景看好，充满信心；本案的宣传推广可以借西客站高铁建设造势，起到事半功倍的效果；O2:济南市“金融中心”、“文化中心”、“交通枢纽中心”和西区商务中心”四大中心的西移，将完备西部基础设施配套，提高区域内的经济发展，提升本片区的功能与形象；O3:济南市轻轨交通的规划建设，将有助于实现本案与济南市区的62、对接，增加济南市区居民的可达性；O4:本案作为西部新区投资的原始股，添补市场空白，抓住市场机遇；O5:绿地集团进驻西客站项目的建设，将提升项目板块的区域价值，本案可以借势造势。Threat/Threat/威胁威胁T1：现阶段国家的调控政策，打压房地产投资，客户持币观望情绪严重，不利于新楼盘的推售；T2：国家金融政策的调整，对政府投资的力度及金额等都将产生影响，这关系着济南市政府对西客站建设的投资是否到位，直接影响西客站的建设。综合以上分析，充分发挥西客站独特的价值优势，得出以下产品定位：小小 结结1010万平米城市综合体万平米城市综合体 省城西部投资原始股省城西部投资原始股定 位 篇三三、公寓63、定位、公寓定位二、商业定位二、商业定位一、项目定位一、项目定位1010万平米万平米城市综合体城市综合体项目定位项目定位-2F-2F-1F-1F 5F-30F 5F-30F 1F-4F 1F-4F公寓公寓酒店式公寓酒店式公寓商业商业商业商业美食广场美食广场配套配套社会停车场社会停车场商务公寓商务公寓+娱乐中心娱乐中心批发商城批发商城+定 位 篇三三、公寓定位、公寓定位二、商业定位二、商业定位一、项目定位一、项目定位依托西客站，打造新商圈依托西客站，打造新商圈片区定位片区定位功能定位功能定位 项目位于正在成长中的济南西部城市副中心西客站片区，西客站多路列车经过本案，多路长途汽车进出本区域。这一地位64、的确立将会提升区域的形象，同时也将促进区域物流的发展，区域物流的便捷度区域物流的便捷度将提高。车站的特殊位置决定了本案周边的消费客群，来往的外地客群，将带动 本区域的地方性特色地方性特色产品零售或批发业的发展。火车站、汽车站的绝对人流，将拉动区域内的餐饮业，高效率的就餐环 境，将促进便捷快餐便捷快餐迅速发展。客源客源客源分析客源分析高铁高铁汽车汽车交通工具中层干部以上，下车中层干部以上，下车后有专车接待，在车后有专车接待，在车站逗留时间很短站逗留时间很短省际交通客群，候车省际交通客群，候车时间可以在周边闲逛时间可以在周边闲逛消费客群消费客群中低端定位中低端定位客源分析非目标客户非目标客户结论本65、案的商业部分应定位于中低端市场。本案的商业部分应定位于中低端市场。充分挖掘西客站和客运站的地段和人流特点，面向车站人流，利用车站资源，如快捷餐饮、快捷酒店等；做绿地项目的差异化补充，避免与绿地项目业态冲突；尊重区域现状，打造中低端批发市场，物流集散中心；发挥投资商的资源优势，引入温州小商品批发；针对广域客户，引入地方性特色商品批发；引入复合式业态，集购物、休闲、娱乐于一体；同时，通过下沉广场景观小品的营造吸引人流。定位原则定位原则以小商品批发为主，地方特色商品为辅以小商品批发为主，地方特色商品为辅主题定位主题定位温州小商品批发商城温州小商品批发商城业态选择业态选择综合考虑本综合体的情况，建议地66、下二层用作停车场，地下一层地上四层用作商业，充分发挥本案的商业价值。在业态选择上，建议：地下一层为美食广场美食广场，主要为快餐和特色小吃，用于火车站、汽车站和本案商业部分的配套餐饮。地上一层三层为批发商城批发商城，主要为江浙小商品批发和山东特色商品的批发零售。地上四层为娱乐中心娱乐中心，主要为休闲型的配套服务产业，用于短时间的休息、娱乐、放松等。地下一层平面图：地下一层平面图：6341平米平米地下一层业态建议地下一层业态建议美食广场美食广场大众快餐：大众快餐：如肯德基、麦当劳、德克士、永和豆浆、马兰拉面等；特色小吃：特色小吃：如油旋、煎饼、甜沫、豆腐脑、烤红薯等；地上一层平面图：地上一层平面图67、：5363平米平米地上二层、三层均为：地上二层、三层均为：53635363平米，结构基本和一层相同。平米，结构基本和一层相同。地上地上1 1层层3 3层建议做小商品批发商城和山东特色商品的批发零售。层建议做小商品批发商城和山东特色商品的批发零售。13层业态建议层业态建议批发商城批发商城小商品小商品：江浙小商品、服装鞋帽、五金灯具、生活日用品、塑料制品等13层业态建议层业态建议业态参考业态参考地方特色地方特色：泰山桃木剑、石敢当、高密剪纸、潍坊萝卜、淄博瓷器、鲁绣等地上四层平面图：地上四层平面图：52555255平米平米地上四层主要为配套性的娱乐休闲场所，如网吧、小型KTV、茶吧、咖啡馆，满足附68、近商务人士及来往过客的需求。地上四层业态建议地上四层业态建议娱乐中心娱乐中心 商业的购买客户一般分为投资客户投资客户和自用买家自用买家两部分，其中，自用买家为经营与本项目各部分商业定位相符业态的品牌商家、个体经营者等。本案“西部投资原始股”的产品定位，将会吸引大量的投资客，前期投资型客户将占较大比例。客户定位客户定位投资型买家主要包括：专业地产投资者专业地产投资者。他们有着丰富的地产知识和投资意识，有较雄厚的资金实力，对市场整体把握能力强，能对物业价值作出较为准确的判断；具有较高收入的私营企业主具有较高收入的私营企业主。他们具有一定的闲散资金，有经营、投资经验，有很强的投资欲望；具有较高收入的69、企业高级管理人员及政府高级公务员企业高级管理人员及政府高级公务员。因其收入较高，其商业投资欲望很强，但因投资经验不足或资金并非很雄厚，其投资行为一般较为谨慎，投资额也较小；因拆迁赔偿而有物业出租等经验的本地人有物业出租等经验的本地人。其资金相对充裕，对投资商铺收租、造福子孙的期望很大。客户定位客户定位定 位 篇三三、公寓定位、公寓定位二、商业定位二、商业定位一、项目定位一、项目定位什么是商务公寓：什么是商务公寓：公寓，顾名思义，就是集中式高级住所，简言之就是住宅。在公寓前面加上“商务”后，又是新名词，应当理解为公寓形式的商务办公楼（卫生间、出房间、起居室、办公室齐全）。简言之，商务公寓就是适合70、于开办小公司、办事处的同时带有居住功能的办公楼。宜居宜办公，在这种对立功能要求下产生的商务公寓从问世之日起便注定是个矛盾体，其产品设计上也必然体现出其他两种产品的特质同时又根据其客群的特殊需求有所区别。投资型投资型SOHOSOHO公寓公寓产品定位产品定位前卫、时尚的现代办公空间前卫、时尚的现代办公空间 投资型：投资型：充分发掘本案巨大的升值空间价值，将升值价值附于投资产品，以增加附加值提高竞争力，加之目前济南市场商业地产投资的不成熟，住宅类地产的稳定回报，为本定位创造了巨大的市场空间；短线投资：短线投资：受济南市“西进”规划的影响，加之西客站的建设，使得济南西部区域发展迅速，未来升值潜力巨大，71、适合短期出手；长线投资：长线投资：区域商务和生活气氛逐渐增强，且本案商业和车站效应，聚集大量公寓客户，利于出租，回报率高而稳定，适合长期持有。SOHOSOHO公寓：公寓：户型面积较小，即使单价较高而总价仍然较低，客户群门槛不受影响；可居住可办公的小户型的出现，使自由职业者、创业阶段的企业或居家办公的企业和个人等客群能够提供更适合的办公地点，更能在本案充分享受到综合体的全方位服务和便利，定将拥有工作与生活的双重乐趣。定位诠释定位诠释西城中心西城中心 国际公寓国际公寓推广定位推广定位关键词1：西城中心西城中心 定位项目的物理位置，可最直接的传播项目的位置信息。关键词2：国际公寓国际公寓 项目公寓所72、面对的人群不仅仅是济南本土，更多的一方面是 来自京沪乃至全国的投资、居住客群，进而外延至对接国际 的范畴，是名副其实的国际型公寓。标准层平面图标准层平面图业态定位业态定位商务公寓商务公寓+酒店式公寓酒店式公寓主主辅辅正常销售售后包租，降低客户购买风险驻济办事处、小型公司、SOHO办公、投资客、过渡型居住兼投资、司乘宿舍、商铺业户住所等快捷连锁商务酒店，如：如家、汉庭、7天连锁、银座佳驿等比例视具体销售情况灵活调整比例视具体销售情况灵活调整主力目标客群：省际客运公司主力目标客群：省际客运公司主力客群主力客群1本案所处的特殊位置，决定了司乘人员这部分特殊人群将是本案公寓的主力本案所处的特殊位置，决73、定了司乘人员这部分特殊人群将是本案公寓的主力消费群，针对省际客运公司的定向开发，极大地降低了公寓的开发风险。消费群，针对省际客运公司的定向开发，极大地降低了公寓的开发风险。司乘人员司乘人员消费需求公寓公寓购买决定权省际客运公司省际客运公司主力客群主力客群2部分商城经营业户部分商城经营业户本案商城的温州及外地的经营业户也将消化一部分公寓产品，本案商城的温州及外地的经营业户也将消化一部分公寓产品，这部分定向开发，在一定程度上也降低了公寓的开发风险。这部分定向开发，在一定程度上也降低了公寓的开发风险。短期居住、休息场所、兼顾投资短期居住、休息场所、兼顾投资 办公客户办公客户：创业型企业、规模较小企业74、驻济办事处，可于家庭办公的企业和个人等；商住两用商住两用：SOHO办公、长期出差的商务人士等；过渡自住过渡自住：年轻一族，暂时用于过渡性居住，带有投资的成分；投资客户投资客户：充分考虑到本案能带来的长远收益，有独到投资眼光的投资人群。辅助客群辅助客群产品建议篇三三、其它、其它二、公寓二、公寓一、商业一、商业建议在销售中，以柱距柱距为单位进行商业的分区。优点：1、以柱距为单位，便于分割组合；2、在办理产权证时，便于确定四至。商业分区商业分区在现有电梯配置的情况下，建议将中间6部，分2部出来，在两侧做室外观光电梯。优点：1、疏散中间人流量；2、增加中央商业区；3、提升项目品质。电梯配置建议电梯配75、置建议产品建议篇三三、其它、其它二、公寓二、公寓一、商业一、商业户型参考户型参考户型参考户型参考 户型与面积配比应多样化户型与面积配比应多样化（对柱网的改动比较大）（对柱网的改动比较大）目前的公寓户型与面积配比太过单一，应多样化形成差异销售，以满足不同层次的需要，从而赢得市场。可自由拆分组合可自由拆分组合 考虑到客户居住、办公、投资等不同的需求，建议户型可自由拆分组合，最大化满足不同客户的需求。户型建议户型建议 是否针对快捷商务酒店单独划分？是否针对快捷商务酒店单独划分？一般的快捷商务酒店最合理的房间数是在100120个房间，每个房间大约在2224左右，开间进深最合理的尺寸为3.3*6.5米和76、3.6*6米。本案每层31个房间，每个房间4.2*8.4米=35.28（套内），建筑面积约50平米左右。是否考虑单独拿出一层或者两层进行单独的空间划分？户型建议户型建议装修建议装修建议装修原则装修原则装修风格以现代简约风格为主，能够体现年轻人时尚、个性、活跃等特点在色彩运用上以轻快、明亮的颜色为主小户型可以采用嵌入式嵌入式家具设计，这样可以节省空间，也比较整齐。小户型还可以利用一些边角等平时不大会利用到的地方，比如窗户的窗台也可以利用起来，做一个开放式的书柜。精装修精装修嵌嵌入入式式装装修修，营营造造小小户户型型大大空空间间的的感觉，充分利用空间感觉，充分利用空间嵌入式衣柜的装修示意图嵌入式衣77、柜的装修示意图1.做为合作诚意,要求家装公司免费或部分免费提供样板房装修,为开发商节省成本。2要求家装公司设计出十套以上不同风格、不同色彩搭配、不同档次的设计图，以供客户选择。3将装修费纳入购房费参与按揭，客户大为欢迎。4精装套餐多样化，可采用精装厨卫、简装客厅、卧室等方法，降低实际操作难度。精装修操作要点精装修操作要点商务公寓与写字楼的用途非常相似，提供可办公的价值。写字楼非常注重大堂的设计。因此，商务公寓对此也比一般性住宅的要求高。大堂及首层电梯厅应尽可能满足客户对其商用的需求，并以此提升整栋物业的形象。p大堂、走廊以及电梯间的装修和灯光布置，可考虑引入商务大堂概念，增加商务效果。p大堂、78、电梯间的装饰风格应以现代风格为主，讲究流畅、简约。同时不失稳重、大气，以增强项目的商务办公气氛p装修色彩以白色、银色、银灰色等浅颜色为主。公寓大堂装修建议公寓大堂装修建议大堂装修效果示意大堂装修效果示意 电梯间装修效果示意电梯间装修效果示意产品建议篇三三、其它、其它二、公寓二、公寓一、商业一、商业商业部分商业部分4层可以设计成空中花园，整体功能以层可以设计成空中花园，整体功能以“休闲休闲”为主，如增加休闲为主，如增加休闲椅、木亭、绿化、水系等，打造椅、木亭、绿化、水系等，打造“巴比伦空中花园巴比伦空中花园”。立体绿化立体绿化空中花园空中花园外窗采用中空隔音隔热玻璃外窗采用中空隔音隔热玻璃外立面79、临街玻璃窗采用双层中空隔音隔热镀膜玻璃，既保证了个人私密空间又节约了能源，不必忍受噪音与热气，更显“以人为本”的设计理念，更符合目前所提倡的节能房屋设计要求；同时可维护高档楼盘形象和支撑较高的售价。建材建议建材建议物业管理物业管理物管先行，信心之选物管先行，信心之选聘请具有一定商业地产操作经验及高端管理能力的酒店式物管企业以全程顾问或直接操作的形式介入项目的前期销售及后期服务当中，提升本案的产品力，全面强化消费者信心度。从客户进入销售中心起，就可以全面感受到来自项目的专业及未来产品的升值能力。营销推广篇三三、推广思路、推广思路二、推售方式二、推售方式一、入市时机一、入市时机四四、推广策略、推广80、策略五五、媒体整合、媒体整合入市时机入市时机 项目入市时间选择是项目顺利操作至关重要的一环，时机选择不当，没有充分准备，营销会陷入先天不足的困境中。反之，选择一个符合市场形势的开盘时间，会成功的创造项目销售的“天时”，从而使项目顺利销售。综合本案各因素，考虑项目所在片区现状，结合西客站的建设情况，在资金允许的情况下，建议待西客站正式通车之际（即2011年10月1日），借西客站宣传之势，正式开盘，一鼓作气掀起销售高潮。建议项目建议项目2011年年10月开盘月开盘 入市时机建议理由入市时机建议理由 根据开盘时间预算，认筹时间约在2011年六七月份，届时项目施工已接近准现房，已达到预售条件，利于积累81、客户；避开目前房产市场形势不明朗的时期，降低项目风险；借西客站通车之大势，能够花最少的钱，完成最大限度的告知推广；利用三到四个月的时间积累客户，2011年10月份开盘，选择在传统销售旺季，有利于项目开盘后强销。综合考虑项目的实际情况，建议先垫资建设，待区域市场炒热后再行销售，一是降低销售难度，二是取得更高利润收入。由此，当前任务是快速融资，因此，建议前期针对准客户群（交运公司、温州商户）以低价内部销售一部分，用于快速回笼资金。而且，这些准客户购买后，后期会成为口碑宣传的领导者。除前期这部分低价房源外，剩余房源待西客站正式通车后再行推向市场，争取更高的利润。前期融资前期融资营销推广篇三三、推广思82、路、推广思路二、推售方式二、推售方式一、入市时机一、入市时机四四、推广策略、推广策略五五、媒体整合、媒体整合操作方式操作方式：1、商业部分（-14层）全部销售；2、公寓部分（56层）暂时不销售，用于整体出租给快捷连锁 商务酒店运营；如后期公寓销售很好，可将此部分带租约销售；3、公寓部分（730层）用于对外销售；优优 点点：有利于开发商回笼资金；缺缺 点点：1、目前周边商业氛围尚未形成，缺乏人气，销售起来有难度；2、零售不利于整个商城的管理，不利于专业市场的形成。推售方式推售方式正常销售正常销售1 1、针对人气不足：、针对人气不足：采用售后返租售后返租的形式，坚定客户购买信心，先期培养商业氛围，83、后期交给业主自主运营。2 2、针对零售不易管理：、针对零售不易管理：采用前X年只卖产权只卖产权，不卖使用权的方式，统一由开发公司进行管理，定期给业主返利。（我司曾经成功地操作了商业项目红星美凯龙，就是卖产权的典型代表）以上缺点：开发商需负责对外出租，手续繁琐，承担租金风险。推售方式推售方式正常销售问题解决正常销售问题解决操作方式：1、商业、公寓前期均不对外销售；2、商业部分（-14层）对外出租，先经营，营造商业氛围，待 西客站建成运营，市场成熟之后再行销售；3、公寓部分（56层）用于整体出租给快捷连锁商务酒店运营；4、公寓部分（730层）暂不销售，待市场成熟后对外销售。优 点：市场运营成熟后，84、商业价值凸现，将获得更高的利润；缺 点：不利于快速回笼资金，需要开发商有足够的资金支持。推售方式推售方式招商先行，先租后售招商先行，先租后售 建议前期给予目标客户优惠的招商政策，吸引目标客户入驻本案。比如商业可以第一年免租金，第二年优惠xx,第三年依次递增的方式收取租金，充分利用前期租赁商户，先养铺，后销售。推售方式推售方式招商优惠政策招商优惠政策 根据目前的济南市场以及本案所在区域的现状，结合济南火车站、汽车站周边物业的发展过程，综合考虑本案的发展前景，现对本案的销售价格作出如下预判：商 业：均价22000元/公 寓：均价8000元/销售价格预判销售价格预判 目前本案周边尚无类比项目可供参考85、，考虑到本案前期需要先养市场，预估2-3年市场成熟后，租金水平可接近济南长途汽车站附近中恒商城的租金水平，均价约5元/天/。租赁价格预判租赁价格预判营销推广篇三三、推广思路、推广思路二、推售方式二、推售方式一、入市时机一、入市时机四四、推广策略、推广策略五五、媒体整合、媒体整合 京沪高铁开通，项目顺势而出，必将成为西部新商圈崛起的标志性建筑。高铁对于提升本项目的定位主要两点，其一，它缩短了与京沪的直线距离，接轨大都市贯为一线；其二，对于济南来说，这是一个难以复制的特色综合体。商业、公寓、办公，项目本身包含了城市建筑的复合形态，是西城片区的城市综合体。如此齐全的产品形态，是作为整体统一推广还是单86、独进行宣传？产品优势如何凸显？推广定位：推广定位：1010万平米综合体万平米综合体 项目形象宣传阶段，一定要让市场对项目有一个整体的统一的形象，即西区高铁枢纽的城市综合体。所以项目市场形象定位期推出综合体总案名，分期商业、公寓采用分案名。因其购买公寓、商铺的客户具有不同的心理需求，购买动机不同，对一个项目的关注侧重点也就不同。采用分案名、分产品定位推广，能够吸引不同客群的注意力，同时能更好的区分项目所推出阶段产品的市场宣传点，有条不紊的分层推出产品。推广着陆点：统一形象，分别命名。推广着陆点：统一形象，分别命名。1010万城市综合体万城市综合体 西部投资原始股西部投资原始股释义：释义：高铁枢纽87、为项目最大的亮点，因此在产品定位中不可避免需要强调此机会点引发的优势。而西客站即将改变本区域的现有状态及其价值，济南大交通、新商业空白时代已呼之欲出。这是本项目各类产品所给予客户的最大资源和优势，也是本项目最大的市场价值点；公寓、商业、办公，项目的“城市综合体”性质应该简洁的传达出来，此外项目的体量作为项目的性质定位传播，有助于消费者对于本项目的直观认识。凤凰大厦整体推广定位凤凰大厦整体推广定位项目推广商铺分案名定位项目推广商铺分案名定位凤凰大厦凤凰大厦-金码头金码头释义：释义：整个项目对外保持统一案名，但在分产品推出的时候采用分案名，区分产品进行推广，如项目商业推出时采用“金码头”分案名；“88、金码头”作为商业的码头承载进出货物，继而收获财富的寓意；此案名朗朗上口，便于记忆，易于传播。西城中心西城中心 财富旗舰财富旗舰释义：释义：作为商业乃至商圈首先点明所处位置，位置是商业经营的重要要素。西客站的出现必然成为西城的一个中心，因此本项目的商业将处于西城中心商圈内，或以本项目及其西客站将形成一个中心，区域位置绝佳；联系本项目商业经营分类的特点，将本项目商业规划为旗舰店，同时也是商业经营者的财富旗舰；商铺商铺分推广语定位分推广语定位项目推广公寓分案名定位项目推广公寓分案名定位凤凰大厦凤凰大厦-50-50时代时代释义：释义：项目公寓同样承接本项目总案名之后，加后缀案名“50时代”；“50”代89、表项目的主力户型面积，将有效的信息第一时间嵌入案名进行传播，即项目的主力面积为50平米左右；后缀“时代”，表现出项目公寓的定位性，同时也符合了公寓这种产品作为时代的产物属性。国际公寓国际公寓 尚品生活尚品生活释义：释义：项目公寓所面对的人群不仅仅是济南本土，更多的一方面是来自京沪乃至全国的投资、居住客群，进而外延直对国际的范畴，是名副其实的国际级公寓。尚品生活表明本项目公寓的配套级别，“高尚的品质”契合国际化公寓的标准，同时也引申出本项目对于交通性，自有商业性的完善配套。公寓分推广语定位：公寓分推广语定位：我们是谁？我们是谁？西客站综合体项目西客站综合体项目我们要做什么？我们要做什么？做一个贯90、联南北的大华东区枢纽复合产品做一个贯联南北的大华东区枢纽复合产品我们怎么去做？我们怎么去做？总题宣传，分题推出总题宣传，分题推出 推广三要素推广三要素 整体项目层面：整体项目层面：即产品性质和信息量，以及产品功能 商业层面满足：明确项目地段，标明项目价值点 公寓层面满足：明确产品属性，定位产品级别分产品推广定位价值体系建立的三条路线分产品推广定位价值体系建立的三条路线凤凰大厦凤凰大厦推广架构推广架构西部投资原始股西部投资原始股区域商业稀缺空白点【凤凰大厦-金码头金码头】10万城市综合体万城市综合体投资自用两相宜【凤凰大厦-50时代时代】西城中心财富旗舰国际公寓尚品生活凤凰大厦，一个站在济南空白91、点和机会点的资本天下！核心核心1 1：为什么：为什么“1010万平米城市综合体万平米城市综合体”的概念先行？的概念先行？其一：项目产品永远是消费者第一所关注的东西，该项目立项于市场之初，将产品定位的概念推广于消费者，首先达到了将产品告知消费者目的，使目标客户群体迅速关注产品。其二：产品体量与产品形式作为第一推广定位要点，将市场同类商业项目、公寓项目区别开来，在产品类比上做到凤凰大厦以综合体产品的特性出现。推广核心点推广核心点1：凝练项目推广语的三个关键点：市场空白，高端稀缺，未来局面。市场空白，高端稀缺，未来局面。要素一：市场勘探西客站的建立作为济南一个空白点，必然带来巨大 的商业契机；要素二92、：项目产品依托快捷的交通线，建立项目的商业、公寓配套，这是一个有得天独厚资源的产品项目；要素三：项目未来与生俱来的优势地段，取势天赋的商业契机，以 及项目未来的加速度价值增长滚动；问题问题2 2：“西部投资原始股西部投资原始股”的启点在哪里？的启点在哪里？推广核心点推广核心点2：如何在市场中立项？如何在市场中立项？其一：三大元素各自提炼和包装，但必须统一整合于总项目定位之下。其二：整体产品的概念要做，项目分产品的特色也要包装，并分清主次路线和前后顺序，顺理成章的推广。推广核心点推广核心点3：凤凰大厦凤凰大厦攻击节奏：因为整体产品概念提前，分产品靠后，推广前紧后松。第一阶段第一阶段：第二阶段第二93、阶段：第三阶段第三阶段：项目整体概念攻击阶段结点：展示中心运用核心点：商圈及其未来商业产品攻击阶段结点：产品工程初端核心点：整合特色卖点公寓楼攻击阶段结点：外立面出现核心攻击点：项目性价比市场攻击战略市场攻击战略营销推广篇三三、推广思路、推广思路二、推售方式二、推售方式一、入市时机一、入市时机四四、推广策略、推广策略五五、媒体整合、媒体整合 品牌战略，借势营销精英团队的强强联合，强势打造区域龙头项目；高综合品质、独特的综合项目优势拉动产品品质提升。差异化战略形成项目产品与地段的对接，避免产品同质化，建立核心竞争优势，差异化的推广手段和策略是项目致胜的保证。渠道战略利用开发商的特有渠道和丽丰地产94、良好的业内关系，配合客户渠道，开拓业界市场，获得较佳的开发软环境和畅通的销售渠道。圈层营销战略根据客户的“层次”特征，进行围合细分、洞悉其消费习惯的基础上，制定相应的销售策略和公关营销活动。总体推广策略总体推广策略营销推广战略营销推广战略建立一个有效的房地产营销组合系统，拓宽多个促销渠道建立一个有效的房地产营销组合系统，拓宽多个促销渠道营营 销销 战战 略略 结结 构构 构构 成成 图图广告策略广告策略媒介策略媒介策略事件营销事件营销活动营销活动营销推广主题推广主题 卖场包装卖场包装 推广节奏推广节奏营销结构营销结构 形象定位形象定位 重点推广战重点推广战强势推广强势推广+针对性营销针对性营销95、 因为本项目定义为济南高端项目，在推广方面应拔高档次，增加项目的推广力度和创造新的推广话题，树立项目高端形象。需要注意的是，本着节约推广费用，在推广中尽量贯彻针对性推广营销的策略，同时配合合理有度的推广节奏，从而完成项目高调强势的推广形象。随着市场的成熟，理性的购房者将更多的目光转向开发商。而塑造单纯的企业品牌或单纯的产品品牌在现代营销学中已经显得笨拙吃力。本项目在营销推广中应完成企业品牌与项目品牌的最佳整合，从而发挥更大的品牌带动作用。企业品牌企业品牌+项目品牌项目品牌通过对本项目的客群分析可以看出，本项目目标市场具有很多的共性，比如有一定财富和社会地位，渴望与同等阶层的人交流并获得身份的认96、可，这是关系营销能够成功实施的基础。本案在实际操作中可以利用置业会置业会来组织活动，拉动关系营销，也可以借用社会上的各种上层俱乐部，进行高端口碑传播。关系营销关系营销+高端口碑传播高端口碑传播 在房产营销中，体验式的情景营销模式逐渐成为楼盘必不可少的推广手段。因为购房者对家的渴望从单薄的楼书构筑的梦想中无法完成想像，而样板间、样板景观、样板区样板间、样板景观、样板区将成为实践购房者对家的渴望，促使客户成交的重要手段。情景营销情景营销+体验式营销模式体验式营销模式 新闻事件新闻事件+PR+PR 伴随着广告深入生活的方方面面，纯粹的广告促销的宣传效应正在呈递减趋势。因此，适当的新闻事件炒作和某些感97、性的公关活动成为效果更加突出的营销推广手段。建议本案利用全民性重大事件(如西客如西客站的通车站的通车)，适当进行事件营销，这种活动必能拉动项目的知名度和影响力。活动营销活动营销置业会投资论坛置业会投资论坛请专业的投资专家，向置业会会员提供投资类知识的授业、交流、咨询，提供以房地产产品为投资工具的专业辅导。营销节点活动建议营销节点活动建议对于产品认购、开盘、封顶、交房等关键营销节点进行重点考虑，制造气氛，吸引市场关注。聚集释放聚集再次释放。分售楼处设置分售楼处设置 由于本案投资商在温州的独有优势，建议除了在济南设置售楼处外，在温州当地设置一个分售楼处，利用当地的媒体，在温州当地进行销售招商，充分98、挖掘温州商户。营销推广篇三三、推广思路、推广思路二、推售方式二、推售方式一、入市时机一、入市时机四四、推广策略、推广策略五五、媒体整合、媒体整合济南媒体济南媒体+温州媒体温州媒体媒体分布媒体分布鉴于项目客户群的区域性，建议除了济南的媒体外，在温州当地适当投放一些广告推广，对温州商户进行在济南投资的引导。温州当地的媒体，有待具体操作时另行考察，这里不做详细描述。媒体策略媒体策略 加大包装和宣传投入,以支撑高价位销售；注重企业形象和项目形象包装，利用独特的包装手法，配合立体化媒介推广组合，使项目一面世就成为新闻焦点；在媒介推广方式上，我们建议用活动的名义进行软性新闻的铺垫，用风格硬广调动高潮。媒体99、整合媒体整合媒体媒体类别类别详细详细名称名称报纸济南时报齐鲁晚报山东商报广播FM101.1FM88.7影视分众传媒路旗市内重点路线户外经十路/市中心网络搜房网/焦点网杂志新航空、精品、旅伴其他短信、DM等广告费用比例建议广告费用比例建议本项目广告预算基于以下原则考虑：本项目广告预算基于以下原则考虑：1.推广效率最大化；2.推广成本合理控制；3.推广节奏的合理分配；4.企业与项目形象塑造；我们本着为发展商节约推广费用，又要保证项目的顺利销售的原则，尽量做到少花钱多做事，基于对本项目规模以及我们实际操作项目的经验，我们认为本项目的推广费用控制在总销售额的推广费用控制在总销售额的1.2%1.2%左右。左右。THANKS2010.07