1、【银河河逸城逸城枫景写字楼景写字楼】营销策划方案策划方案六安睿策房地产营销策划有限公司2018年7月25日谨呈：皖西银河房地产开发有限责任公司目目录录第一部分第一部分 ：项目背景概况项目背景概况第二部分第二部分 ：市场分析市场分析第三部分第三部分 ：项目客户分析项目客户分析第四部分第四部分 ：产品分析与现状：产品分析与现状第五部分第五部分 ：营销策略建议：营销策略建议区位分析 1.0公里内好上市广场索伊大厦御财大厦2.0公里内鼎城东方广场城投大厦红叶大厦3.0公里内锦成迎宾府（红星美凯龙）六安大学科技园建业大厦银河逸城枫景周边竞品写字楼项目区位图项目SWOT分析S 优势n现房，即买即用，自营和2、投资均可，投资风险小n国企开发，实力雄厚n周边配套成熟，小区众多，入住率高，人流量大n周边教育资源丰富，人民路东校区、一中东校区W劣势n项目写字楼体量小，单栋总建筑面积约5000n周边地块未形成商务CBD集聚氛围【政务区、振兴金 融大厦板块已经形成成熟商圈】n销售模式采用单层或整栋销售，面积大、总价高，目标客户具有局限性，销售抗性大。n地段不在城市黄金主干道，交通通达度欠佳【如皖西大道、皋城路、梅山路、迎宾大道、佛子岭路等】n因写字楼建成时间较长，外墙和楼梯出现部分漏水n广场停车位未规划地下停车场和招标物业公司管理O机会n合肥六安区域快线、合六轻轨等建设n纬三路新建拓宽至淠河边，长安厂棚户区改3、造n周边地块开发，新项目入市，带动整个片区发展n城市化发展带动写字楼需求量的增加T威胁n周边写字楼项目以租赁招商为主，竞品优惠力度大n政务区高端写字楼如高速财富广场、文汇中央广场、振兴金融大厦分解大部分高端客户n开发区规划中居住区和工业区相互交叉，棚户区、拆迁地块较多，区域板块写字楼市场整体办公环境氛围一般，金领、大蔚观澜国际、六和城等烂尾楼较多。项目经济技术指标楼号：4#，总建筑面积：4042.16位置：安丰路与纬三路交汇处十字路口单层面积：1010.54，3楼部分社区用房1楼大厅功能：不能单独销售，3-6层配套销售单价：7000元/案场优惠政策：按揭单价优惠200元/销售模式：单层/整栋销4、售，不按套单独付款方式：按揭、一次性、分期交房：现房，客户房款付清后交房装修标准：毛坯（含公共走道及洗手间）建议写字楼案名：银河大厦，奠定项目调性和高度。通过对项目背景深入分析，需要思考 1、项目面临什么样的市场环境？2、项目的核心卖点和机遇？宏观市场分析宏观市场分析u六安市写字楼市场分析六安市写字楼市场分析u区域板块竞品写字楼分析区域板块竞品写字楼分析六安写字楼市场解放路、万达、大钟楼板块城东板块政务区板块政务区板块以梅山路、佛子岭路为坐标，代表项目有凯旋广场、高速财富广场、文汇中央广场、建设大厦中心城区板块以解放路、皖西路为坐标，代表项目有白云商厦、徽商国贸、安丰大厦、新都会大厦城东板块以5、皖西大道、皋城路、G312国道为中心，代表项目由城投大厦、红叶大厦、建业大厦、索伊大厦写字楼投资5大要素写字楼价写字楼价值的的5大核心要素大核心要素地段交通硬件装修配置电梯空调智能化、停车场物业管理市场在售写字楼调研项目：文汇中央广场位置：政务区梅山路与万佛路交汇处广电中心西总建筑面积：86509.4，总层数：27层面积区间：50-2450，按套进行销售建筑特征：大理石材、金属板配玻璃幕墙、钢筋混凝土结构交房标准：玻璃门、智能门禁、公共洗手间开盘时间：2015-12-26成交均价：6800-7000/分析：u该项目地处政务区、六安政治、经济、文化中心区域，紧邻中央森林公园，定位高端写字楼，交通6、便利；u该项目自2015-12-26开盘截止2018-7-26，合计31个月，共销售376套，月均去化约：12套/约，去化率：54%；u该项目面积段多集中在100以下户型，70-90为主力户型，单价7000/具有吸引力，总价约50万-60万，投资门槛低；市场在售写字楼调研项目：高速财富广场购买客户分析：龙湖山庄、龙湖天地、御景天地等老业主以及认可国企高速品牌的部分六安市及合肥投资客户。项目周边写字楼索伊大厦周边竞品分析城投大厦城投大厦占据七里站板块黄金地段皖西大道、长安路等快速连接市区、开发区、政务区交通便利未来合肥至六安区域快线长安北路站点经过城投集团开发，国企品牌周边商业配套完善、入住率高7、人流量大，商业氛围城东板块写字楼板块占据重要地位，运营时间长，目前大厦入住企业多，以租赁招商为主。御财大厦、红叶大厦御财大厦、红叶大厦占据正阳路与纬三路交口皖西大道、迎宾大道交汇交通便利，连接开发区与市区、东部新城开发时间较早，目前已经运营成熟，招商入住率高索伊大厦索伊大厦 锦成迎宾府锦成迎宾府占据城市主干道皋城路目前正在建设中，建成后成为城东地标性建筑索伊集团和浙江精工有大量客户资源占据迎宾大道与皋城路交汇处红星美凯龙广场之前开发过锦城国际有大量老客户资源项目启动阶段招商优惠政策力度大市场分析总结概括1.六安写字楼的发展还是处于起步阶段，目前已经入住的写字楼很少有符合甲级标准；2.目前新建8、的写字楼，包括高度、品质、物业上等等也都开始接近或者达到了一线城市甲级的标准。这些产品在未来会陆续入市，在这个过程当中价值是被低估的，但未来潜力无限；3.六安公司的办公地点通常有以下几种选择。就工厂来说，不少厂企都直接选择在厂区办公。大部分中小型公司基本都选择在住宅小区办公，但是这个趋势正在改变，写字楼开始陆续成为很多六安公司办公地点的新选择；4.写字楼的品质、物业以及配套将决定未来市场的核心竞争力。5.银河逸城枫景项目核心卖点：现房，建议通过招商方式引进主力店进驻，通过优惠的招商政策，以租带售，增加客户购买的信心，展示项目的商业氛围和形象，提升项目的价值，实现租金收益和销售资金回笼。6.结合9、市场其他竞品开发节奏和招商策略，索伊大厦正在建设中，锦成迎宾府正在建设中，本案建议采用错位竞争，抢占先机，销售模式以套为单位销售，降低投资总价门槛，采用物业统一管理模式，营销中心做为写字楼的配套功能。第三部分购买银河购买银河逸城枫景逸城枫景4#银河大厦银河大厦单层单层/整栋的客户在哪里？整栋的客户在哪里？客户定位项目周边从事教育行业、酒店（宾馆）行业、娱乐行业、金融行业为核心客户群体，经营者需要有固定的办公经营场地，本地经济实力雄厚项目周边从事教育行业、酒店（宾馆）行业、娱乐行业、金融行业为核心客户群体，经营者需要有固定的办公经营场地，本地经济实力雄厚工厂企业老板及公务员事业单位客户，本地拆迁10、投资客户，六安籍江浙沪地区经商客户。工厂企业老板及公务员事业单位客户，本地拆迁投资客户，六安籍江浙沪地区经商客户。A类B类C类自营：自营：客户需要固定办公经营场地，公司处于快速发展扩张上升阶段客户类型客户类型：民营学校、培训机构、艺术学院、酒店（宾馆）、KTV、健身房、民营医院、银行等投资：投资：公务员、事业单位、国企高管、工厂私企老板等有经济实力没有更好投资渠道的客户客户类型：客户类型：工厂老板、银行、证券、企业高管等拆迁户：拆迁户：拆迁货币安置后有大量资金投资房产的客户外地客户：外地客户：有敏锐的投资眼光第四部分项目目前的现状实景展示（外部环境）垃圾站、城中村实景展示（内部结构）建议方案111、外立面、外墙脱落部分进行适当维修，提高项目的档次和客户认可度、外立面、外墙脱落部分进行适当维修，提高项目的档次和客户认可度2、内部部分漏水房屋进行彻底维修，解决漏水问题、内部部分漏水房屋进行彻底维修，解决漏水问题3、6楼楼顶楼梯位置建议等销售后与业主沟通具体的维修方案楼楼顶楼梯位置建议等销售后与业主沟通具体的维修方案第五部分营销推广策略 推广计划楼顶广告在营销中心西面朝安丰路方面楼顶安装巨漫广告，在朝纬三路方向安装巨漫广告，利用项目位于安丰路与纬三路交汇处人流量、车流量大，大润发超市人口集聚的优势。推广计划电梯广告在政务区高档写字楼CBD商务区投放电梯 广告在市区高档住宅小区投放电梯广告在城12、东片区投放电梯广告 推广计划电台、网站p互联网时代客户通过房地产相关专业网站了解咨询买房相关问题，尤其在外地客户通过网络途径来访来电数量增加。p汽车的保有量呈现逐年增加趋势，商务人士投资客户经常出差开车，具有时效性。推广计划社区桁架广告城区高端小区入住率高选点投放桁架广告重点监督和验收小区桁架广告安装和后期维护营销中心做好来电、来访客户的登记和统计 推广计划微信营销微信矩阵“病毒式”传播利用区域微信大V进行快速传播，如：六安人论坛、六安论坛、大六安网、六安新周报，附加企业订阅号、工作号、营销小号，以及甲方、乙方、丙方等合作方微信平台，传达特定信息，占领微信圈。项目微信营销矩阵 营销渠道二三级市13、场联动政策支持：全民经纪人，老带新等凡是推荐成交奖励“2000元/套，写字楼按房号/套计算执行细则：执行细则：项目组召开团队例会，研究城区中介公司（含郊区三十铺、城南），其他在售楼盘实行全覆盖实行分区域、分片、专人负责的灵活机制案场销售经理带队，置业顾问协助采取现场拜访、洽谈的合作方式，携带宣传资料单元等，沟通全民经纪人政策召开例会时刻跟进拜访和洽谈的最新动态和中介公司的诉求 营销渠道圈层营销重点方向：商会，拓展六安浙江商会、六安江苏商会、六安福建商会等相关商会机构，建立合作模式执行细则：执行细则：公司高层领导通过渠道初步接触通过赞助商会活动的方式和契机适当推荐公司写字楼产品通过与商会会长、副14、会长等高层沟通拓展宣传公司全民经纪人政策挖掘商会会员中潜在意向客户，持续跟进维护 营销渠道拓展娱乐类行业【物料准备】：定制骰子罐、扑克牌、打火机、烟灰缸、毛巾、拖鞋、台卡、易拉宝、海报、车体广告挂牌；【导入方式】：（1）对相关线人等实现全面经纪人模式，介绍成功客户购买，可享一定比例的返点；（2）与门店沟通、在店内摆放宣传册架子、内置单页、供客户取；（3）免费提供定制扑克牌、骰子罐、打火机、烟灰缸，以便在客户娱乐时释放项目信息；（4）与门店沟通，在停车场提供定制挡牌架、派发挂牌单页；（5）与门店沟通，在店内进行项目推介，或在门店举办活动时，主持人顺势推介项目；（6）对洗浴中心免费提供定制毛巾、拖15、鞋、打火机等物品；营销渠道拓展汽车类行业【物料准备】：易拉宝、项目宣传海报、定制化遮阳板、汽车四件套等；【导入方式】：（1）对相关线人等实现全面经纪人模式，店内工作人员介绍成功客户买铺，可享一定比例的返点；相关线人：销售员、维修员；（2）与门店沟通，门店内摆放项目信息宣传易拉宝；（3）与4S店沟通，店内休息室摆放项目楼书海报等；（4）对客人进行礼品赠送，包括定制化遮阳板，定制化汽车四件套、定制雨伞等；（5）与门店沟通，让其与顾客沟通，凡在车身张贴项目信息的，均可获赠大礼（现金、汽车保养等）营销渠道拓展金融类行业【物料准备】：宣传海报、单页、精致礼品；【导入方式】：（1）对金融机构（银行、券商、16、保险）实现全面经纪人模式，介绍成功客户购买，可享一定比例的返点；相关线人:银行客户经理、证券经纪人、保险客户经理；（2）与金融类机构打通关系，通过与金融类机构共通举行金融理财讲座等论坛讲座形式推介项目；（3）与银行、证券、保险类公司沟通，在其营业场所摆放易拉宝、单页、定制烟灰缸等；（4）打通关系，在银行、证券、保险类公司举办、参加活动时，由我方进行赞助，在活动时推介项目；（5）通过从客户经理、经纪人处购买大客户号码，以银行，证券或保险机构名义通过短信，电话邀约，活动参与，后期维护，发展线人打通金融大客户圈层；营销渠道动员公司职工介绍发动银河房产公司职工以及淠史杭总局职工朋友圈介绍推荐写字楼，成交后按照全民经纪人政策执行谢谢！