1、南京周边皮革市场案例展示南京周边皮革市场案例展示及调研分析及调研分析 调研目的：主要是了解我项目周边市场现阶段的运营情况调研内容：项目基本参数，租金标准及实际运营情况调研项目：南京本地市场 南京周边市场调研方式：现场看盘、电话咨询和网络调查调研时间：2011年4月15日-4月30日银桥市场银桥市场94年开业，经营模式为出租，市场入驻商户950户，入驻率为98%。正常营业940户，租金标准季付3万左右/年（以3楼为例），物业300-500元/年，配套有电梯、银行存储一体机等。宣传渠道主要以报纸和电台为主。现人流量较少，主要以批发零售为主。本地市场分析本地市场分析银桥市场银桥市场环北市场环北市场22、001年开业，经营模式出租，市场入驻商户1600户，入驻率98%，正常营业1580，租金标准一楼13-14万/年，三、四楼10-12万/年。物业标准1300/年，配套设施电梯、存取款机、餐饮等。宣传渠道以户外及公交为主。现人流量很大，主要以服装批发为主，负一楼为在装修。本地市场分析本地市场分析环北市场环北市场金宝市场金宝市场1994年开业，经营模式为出租，市场入驻商户830户，入驻率9 7%，正常营业800，租金标准120元/月，租金包含物管费，现市场配有公交专线。宣传渠道以户外及电视。现人流量较大。本地市场分析本地市场分析金宝市场金宝市场义乌小商品城义乌小商品城2006年开业，经营模式为出租3、和出售反租，市场入驻商户2300户，入驻率85%，正常营业1850，租金标准3万/年（以30），物管费大概为4000元/年。配套设施有公交、地铁、取款机等。宣传渠道以户外及电视媒体为主。现人流量较少，其中皮革市场已经基本关门。本地市场分析本地市场分析义乌小商品城义乌小商品城鑫桥市场鑫桥市场2005年开业，经营模式为出租，市场入驻商户500余户，入驻率100%，租金标准3万/年（以30-40）含在内。配套设施有仓储、物流等。宣传渠道以户外及公交为主。本地市场分析本地市场分析鑫桥市场鑫桥市场金盛迈皋桥店金盛迈皋桥店2010年开业，经营模式为出租，市场入驻商户400户，入驻率60%，正常营业300户4、，租金标准40元/月，物管费大概为2元左右/月。配套设施有公交、地铁、餐饮、存取款机等。宣传渠道以户外及公交为主。本地市场分析本地市场分析金盛迈皋桥店金盛迈皋桥店金桥市场金桥市场1992年开业，经营模式为出租，市场入驻商户2000余户，入驻率100%，租金标准40元/月，物管费大概为2元左右/月。配套设施有仓储、物流、公交、地铁、餐饮、存取款机等。宣传渠道以户外及公交为主。本地市场分析本地市场分析金桥市场金桥市场金盛迈中央门店金盛迈中央门店2008年开业，经营模式为出租，市场入驻商户600余户，入驻率70%，正常营业600余户，租金标准3万/年/20，含物管费。配套设施有公交、地铁、餐饮、存取5、款机等。宣传渠道以户外及公交为主。本地市场分析本地市场分析金盛中央门店金盛中央门店玉桥市场玉桥市场2004年开业，经营模式为出租，市场入驻商户1000余户，入驻率100%，租金标准3万/年/20 ，含物管费。配套设施有公交、地铁、餐饮、存取款机等。宣传渠道以户外、电台媒体及公交为主。玉桥国际公寓玉桥国际公寓1-5楼 商业 6楼以上 住宅 商业面积：19-62 商业价格：1楼临街6-7万元/，2楼5万元/，3-5楼2-4万元/。（现只剩大面积50-60 ）住宅价格（毛胚）：挑高2.3万元/，平层1.9万元/。交房时间：2012年年底产权：65年本地市场分析本地市场分析玉桥市场玉桥市场湖塘皮革城生6、意惨淡，超过8成店面处于关门歇业状态，市场基本没有运营管理措施，也无宣传推广计划。租金标准 由原来的每天1.08元一个平方，降到每天0.6元一个平方。分析：湖塘皮革城市场运营管理公司实际是租用 南洋市场店铺进行商业运作，转租给皮革经营户，运营公司资金实力及商业运作能力不足。其次，市场受皮革皮草市场淡季冲击严重，导致客流量锐减，与经营户矛盾重重。外地市场分析外地市场分析常州湖塘皮革城常州湖塘皮革城万和奥特莱斯：总规划占地面积约870亩，总投资9.8亿人民币。已建成可营业面积10万平米。纯框架结构店面，以国际、国内一二线品牌为核心，销售各类高档服装、皮具箱包、家纺。配以休闲景观、影院、星级酒店、仓7、储物流、电子商务、美食风情街，是集购物、餐饮、娱乐休闲、旅游观光为一体的现代化购物公园。江东福地、服装名城！市场目前针对皮革皮草商户招商工作已经完成，皮革区仅剩一栋在售，但大部分商铺处于关门停业状态，开门的也处于半营业状态，市场几乎没有客流量，受皮草经营淡季冲击严重。外地市场分析外地市场分析常州万和奥特莱斯广场常州万和奥特莱斯广场无锡皮革城坐落于无锡市锡山区东亭北路，总建筑面积达30万平方米，是江苏省、无锡市现代服务业重点项目。主营皮衣、裘皮、箱包、鞋类、家纺、窗帘及各种时尚服饰，集旅游观光、休闲娱乐、时尚购物等功能于一体，号称是江苏省首席皮革专业大市场。目前，无锡皮革城内聚集了木林森、希尔顿8、苹果、达芙妮、雪豹、奥王、花花公子、金狐狸、啄木鸟、七匹狼、都彭、雷豹、阿巴图斯、稻草人等千余家知名品牌，已成为国内规模最大、品种最全、价格最低、品质最优的皮革集散交易中心。无锡皮革城已于2008年10月开业，入驻品牌超过一千家。分析：无锡皮革城，无论市场体量，市场硬件配套，还是后期的软件服务、政策扶持均优于我市场，但市场目前运营状况仍不胜理想。现场客群主要靠旅游大巴支撑。开业三年，从事水貂商户逐年递减，由第一年的96家减少到目前仅剩18家。外地市场分析外地市场分析无锡皮革城无锡皮革城金盛百货、玉桥市场、金桥市场、环北市场均为南京本土老牌专业市场，无论在市场区位及客群量上与本项目无直接竞争关9、系，且产品定位不同，我项目可以借鉴这三个项目的市场环境改造和内部中庭结构设计。义乌小商品城，金宝市场在客群上与本项目会产生竞争，但是义乌小商品城属于综合业态，整体配套，景观、产品线路、区位都优于我项目，在规模、产品、租金价格上是主要竞争对手。常州万和奥特莱斯项目从产品结构和市场布局方面，是与我项目相似度最高的商业地产项目，体量略大于我项目，但目前的实际招商运营情况仍然不理想，且商业招商运作与商业销售为两个独立团队。此项目目前仍然以销售回款为主要工作重点，运营管理薄弱，导致市场内没有人气。我项目应借鉴该项目团队建设的失误之处，避免出现项目对外信息不一致的情况。无锡皮革城，无论从市场内部环境、市场10、区位还是配套服务，均优于我项目。在商户群、消费客群等方面均会与我项目产生直接竞争。无锡皮革城目前人气主要靠旅游业支撑，行业运作淡旺季区分明显。我项目应借鉴无锡皮革城，着重思考解决皮革业淡季市场人气的问题。受市场环境和季节等因素影响，周遍市场内皮革业近期很少有广告投放，来访客户也非常少，成交也明显下降；主要是受到皮革皮草淡季冲击，商户转移经营重点，以批发加工为主，特别是水貂类产品最近1个月销售几乎为0。目前市场对各种优惠或反季节促销信息很少，市场相对闲散，所以在经过一轮冬季的促销后，进入夏季各家市场的促销优惠政策减少，区域内的老市场的经营户下半年零售计划都未定，基本处于半歇业状态。本项目的市场定位无论批发、零售，周边均有类似项目存在竞争，且我项目在先天条件上无突出优势，后期市场运营难度更大，对后期投入，无论是人力还是财力均提出更高的要求。推广费用高低不一，效果都不太理想，但根据规模比较，本项目的推广费用相对较大。商业的类似项目不论是从整个南京市场还是区域市场都很多，直接的对比项目是南京国际小商品城，目前此项目招商情况很差，口碑也差，我们应多吸取其失败的经验教训。