1、南阳尚庄项目定位与规划发展报告南阳尚庄项目定位与规划发展报告南阳市永安伟业地产南阳市永安伟业地产谨呈：谨呈：美格行商业地产顾问机构2010年03月Page 2前言前言本着以实现高利润率、挖掘项目价值点、努力优化布局方案为根本原则，在详细的市场分析基础上，归纳出项目面临的核心问题，并围绕着核心问题展开针对性的论证及规划，最终确定最优价值组合方案，跃出市场，赢得竞争，努力实现项目开发目标。说明：本报告中的有关地块规划布局的图示为便于理解和沟通直观示意，仅供参考.Page 32010/01/162010/02/092010/03/20截至施工图截至施工图定稿定稿第一阶段第二阶段第三阶段工作工作项目项2、目工作工作任务任务工作工作成果成果n市场调研与初步定位市场调研与初步定位n定位与规划定位与规划n建筑设计顾问建筑设计顾问p宏观经济背景、城市研究p南阳商圈格局及商业市场调研p酒店/办公市场调研p项目自身及核心商圈调研p竞争性项目重点调研p商家访谈结果分析p项目定位初步判断及规划建议市场分析与初步定位报告市场分析与初步定位报告定位与规划发展建议定位与规划发展建议建筑规划建议建筑规划建议p项目总体开发策略及各产品定位p项目空间布局建议p项目建筑规划设计建议p项目商业可行性分析及业态布局建议p项目经济测算p人（车）流动线组织建议p铺位划分建议p产品设计建议p室内外装潢设计建议p协助甲方与建筑设计单位3、的沟通本次汇报内容本次汇报内容Page 4本次汇报内容本次汇报内容地块住宅/商业价值判断总体商业、酒店、公寓位置、楼层等空间布局商业业态布局及理由基于现状寻找基于现状寻找核心问题核心问题项目总体及项目总体及商业定位商业定位空间及业态空间及业态布局方案布局方案本节内容本节内容本节内容项目开发目标项目有利及不利条件项目商业机会点与阻碍点酒店、公寓、办公市场背景SCQ模型得出项目核心问题，并提出解决思路商家访谈检验定位项目属性界定及形象定位商业方向选择与属性界定商业定位商业规模判断商业如何在竞争中突围而出酒店酒店/公寓公寓产品定位产品定位本节内容建筑规划及建筑规划及收益测算收益测算本节内容酒店/公寓4、可行性及规模判断产品外立面、前广场、户型等建议产权式酒店运作模式如何引导外部人车流其它建筑规划建议商业收益测算酒店/公寓收益测算核心问题解答梳理Page 5项目理解核心观点项目理解核心观点结论结论1 1结论结论2 2为保证方案可落地执行，针对本项目访谈了国际国内一线品牌主力店，本为保证方案可落地执行，针对本项目访谈了国际国内一线品牌主力店，本地主力店及餐饮娱乐等商家，访谈结果表明超市主力店、美食街的定位具地主力店及餐饮娱乐等商家，访谈结果表明超市主力店、美食街的定位具备商家支撑。而主力店不售、商家量身定制成为引入主力店的关键。备商家支撑。而主力店不售、商家量身定制成为引入主力店的关键。商业部分5、通过满足主力店要求（主力店不卖且量身定制），街区化布局商业部分通过满足主力店要求（主力店不卖且量身定制），街区化布局（高层高、二层退台、双首层、单铺面积适宜销售），以及主题性业态组（高层高、二层退台、双首层、单铺面积适宜销售），以及主题性业态组合（超市合（超市+大规模餐饮）三大体系建立项目竞争力，提升销售价值。大规模餐饮）三大体系建立项目竞争力，提升销售价值。结论结论3 3项目开发以销售项目开发以销售606070%70%规模为目标，同时也应控制风险。经论证及规划，规模为目标，同时也应控制风险。经论证及规划，确定商业规模近确定商业规模近5 5万，类四星商务酒店及万，类四星商务酒店及SOHOSOH6、O商务公寓集中于一栋，规商务公寓集中于一栋，规模约模约2 2万（不含裙楼配套），其中商业是项目增值快销的关键。万（不含裙楼配套），其中商业是项目增值快销的关键。Page 6项目理解核心观点项目理解核心观点结论结论4 4结论结论5 5目前酒店行业普遍经营较好，农运会的到来将在近几年内形成新的快速增目前酒店行业普遍经营较好，农运会的到来将在近几年内形成新的快速增长点，但同时政府规划长点，但同时政府规划7 7座酒店也将导致农运会后的竞争激烈，因此，酒座酒店也将导致农运会后的竞争激烈，因此，酒店定位具备可行性但应控制规模（建议客房约店定位具备可行性但应控制规模（建议客房约1 1万），考虑以产权式酒万）7、，考虑以产权式酒店模式实现销售迅速回现。店模式实现销售迅速回现。项目商业、酒店及公寓销售收益约项目商业、酒店及公寓销售收益约3.83.8亿元（商业部分除主力店、酒店配亿元（商业部分除主力店、酒店配套、次主力店外全部销售，销售占比套、次主力店外全部销售，销售占比55%55%），总体销售面积），总体销售面积4.644.64万，占万，占比比69%69%，商业十五年租金收益约，商业十五年租金收益约60006000万元。万元。结论结论6 6目前市场对公寓、写字楼认可度尚不高，人口结构决定了居住公寓的需求目前市场对公寓、写字楼认可度尚不高，人口结构决定了居住公寓的需求低，但基于项目处商务圈与商业圈连接带，8、且市场发展迅速的考虑，规划低，但基于项目处商务圈与商业圈连接带，且市场发展迅速的考虑，规划灵活度高的灵活度高的SOHOSOHO公寓，户型可自由组合，可居住可办公可投资，以期增加公寓，户型可自由组合，可居住可办公可投资，以期增加项目收益。项目收益。Page 7基于现状寻找核心问题基于现状寻找核心问题Section 1Page 8我们对项目开发目标的理解我们对项目开发目标的理解发展商整体目标分级资金回笼可持续经营价值最大化多数出售短期很重要次重要长期关注时间重要程度价值最大化较高单价回笼资金一级短期收益最大化二级可持续经营三级发展商整体目标分解12多卖少留、理想价格、低风险、可持续经营高利润率高利9、润率Section 1Page 9项目总体租售策略项目总体租售策略长短期长短期收益兼顾收益兼顾短期收益短期收益长期收益长期收益（商业）（商业）住宅住宅酒店酒店/公寓公寓独立商铺独立商铺超市辅营区超市辅营区其他不能销售的部分其他不能销售的部分商业商业主力店主力店/次主力店次主力店销售目标：销售目标：6070%，持有部分保证经营。，持有部分保证经营。Section 1Page 10用用SCQ金字塔基本结构来界定和分析问题金字塔基本结构来界定和分析问题？R1非期望结果由特定情境导致的特定结果R2期望结果从目标出发所希望达到的结果S=情境情境C=R1,R2=R1,R2Q=如何从如何从R1R1到到R2R10、2注：以下注：以下S（情境）分析详细内容请见（情境）分析详细内容请见市场调研详细报告市场调研详细报告Section 1Page 11S：情境（：情境（situation）1 地块背景地块背景有利条件有利条件规模大、交通便利、展示性佳规模大、交通便利、展示性佳总规模达总规模达5050万，自身社区人口达万，自身社区人口达1.31.3万人，万人，交通便利，展示性好，具备打造区域中大型商业的基础指标条件。交通便利，展示性好，具备打造区域中大型商业的基础指标条件。Section 1不利条件不利条件商业氛围浅薄、位置略显尴尬商业氛围浅薄、位置略显尴尬目前处城乡结合部，周边商业氛围尚需要培目前处城乡结合部，11、周边商业氛围尚需要培育，不利于部分业态商家的引进。项目处区域级商业中心及商务圈的边缘，且育，不利于部分业态商家的引进。项目处区域级商业中心及商务圈的边缘，且距离车流量最大的张衡路距离车流量最大的张衡路110m110m，略显尴尬。，略显尴尬。Page 12S：情境（：情境（situation）2 商业市场背景商业市场背景机会点（一）机会点（一）商圈兴起，商家扩张商圈兴起，商家扩张随着城市化进程的加快，以及政府对商业发展的引导，随着城市化进程的加快，以及政府对商业发展的引导，多个次级商圈兴起是必然发展趋势，经访谈得知大型商家正积极对外扩张。多个次级商圈兴起是必然发展趋势，经访谈得知大型商家正积极对12、外扩张。Section 1机会点（二）机会点（二）竞争项目规划问题较多竞争项目规划问题较多多数为本地开发商开发，普遍存在着单个商业体量多数为本地开发商开发，普遍存在着单个商业体量过小或单层面积过小难以引入主力店，承诺高回报率返租、集中商业销售虚拟过小或单层面积过小难以引入主力店，承诺高回报率返租、集中商业销售虚拟产权的模式将导致经营纠纷与商业空置，以及商业定位雷同等规划问题。产权的模式将导致经营纠纷与商业空置，以及商业定位雷同等规划问题。区域业态发展空间大区域业态发展空间大目前区域缺乏大型商业中心、大型主力店。随着片区目前区域缺乏大型商业中心、大型主力店。随着片区基础设施的完善，多个新住宅区的13、相继建成入住，商业发展前景广阔。基础设施的完善，多个新住宅区的相继建成入住，商业发展前景广阔。机会点（三）机会点（三）Page 13S：情境（：情境（situation）2 商业市场背景商业市场背景阻碍点（一）阻碍点（一）增量数量众多，后入市者难以突围而出增量数量众多，后入市者难以突围而出新增项目十余个，近新增项目十余个，近4040万，多数万，多数业态定位为大卖场业态定位为大卖场+沿街配套，建筑规划雷同，各种营销说法铺天盖地，后入市沿街配套，建筑规划雷同，各种营销说法铺天盖地，后入市社区商业难以突围而出。社区商业难以突围而出。Section 1阻碍点（二）阻碍点（二）销售市场混乱，卖点不清晰，14、招商竞争激烈销售市场混乱，卖点不清晰，招商竞争激烈多数项目全部销售，由于南阳多数项目全部销售，由于南阳商铺投资者经验不足，高额返租且年限较长的做法容易误导客户，对后入市项商铺投资者经验不足，高额返租且年限较长的做法容易误导客户，对后入市项目不利。多个项目规划有主力店，招商竞争激烈。目不利。多个项目规划有主力店，招商竞争激烈。Page 14S：情境（：情境（situation）3 酒店市场背景酒店市场背景发展现状发展现状入住率普遍较高，中高档及经济型连锁入住率更好入住率普遍较高，中高档及经济型连锁入住率更好中高档酒店较少；现有中高档酒店较少；现有各档次酒店入住率均较理想，尤其是形象、硬件与配套较15、好的中高档酒店或者各档次酒店入住率均较理想，尤其是形象、硬件与配套较好的中高档酒店或者连锁经济型酒店入住率较高。连锁经济型酒店入住率较高。Section 1发展预期发展预期发展前景看好，农运会后竞争加剧发展前景看好，农运会后竞争加剧现有酒店普遍经营较好，而随着现有酒店普遍经营较好，而随着20122012年年农运会的到来，住宿、餐饮、旅游业迎来新的快速增长点，另一方面，由于政农运会的到来，住宿、餐饮、旅游业迎来新的快速增长点，另一方面，由于政府规划七家中高端酒店，在农运会结束后酒店市场势必竞争空前激烈。府规划七家中高端酒店，在农运会结束后酒店市场势必竞争空前激烈。Page 15S：情境（：情境（16、situation）4 公寓公寓/办公市场背景办公市场背景发展现状发展现状认可度不高认可度不高处起步阶段，人口结构决定了居住公寓的需求不大。写字楼的处起步阶段，人口结构决定了居住公寓的需求不大。写字楼的市场认可度尚不高，消费观念有待引导。公寓市场整体供应量少，不到市场认可度尚不高，消费观念有待引导。公寓市场整体供应量少，不到20万，万，缺乏真正的公寓与纯写字楼产品，公寓通常兼具居住与办公功能。缺乏真正的公寓与纯写字楼产品，公寓通常兼具居住与办公功能。Section 1南阳市人均收入、城市建设等与东莞市具有众多相似之处，具有较强的可参照南阳市人均收入、城市建设等与东莞市具有众多相似之处，具有较强17、的可参照性。通过类比分析，预计南阳市公寓全面启动阶段在性。通过类比分析，预计南阳市公寓全面启动阶段在2012年。年。发展预期发展预期Page 16C：矛盾或冲突：矛盾或冲突（complication）R1与与R2之间存在着的矛盾或冲突之间存在着的矛盾或冲突p多数实现销售，迅速回收可观的短期资金，少量长期持有控制业态，保证经营，长期获利；p项目产品更丰富，在各产品具备可行性的基础上，力争实现价值最大化；p引入具有号召力的主力店及品牌商家，树立自身商业形象，并有可能打造区域商业标杆。R1非期望结果非期望结果（按常规发展的可能结果）（按常规发展的可能结果）R2期望结果期望结果（我们的期望目标）（我们18、的期望目标）p市场混乱的局面造成项目商业难以突围而出，而酒店、办公市场发展前景看好，但未来竞争激烈，实现销售目标难度较大；p地块位置略显尴尬，区域商业氛围浅薄，目前难以吸引部分主力店及品牌商家进驻。项目既具备优越的物理条件，亦有不利因素需要规避，同时市场的发展面临着机遇与威胁并存。项目既具备优越的物理条件，亦有不利因素需要规避，同时市场的发展面临着机遇与威胁并存。Section 1Page 17Q：项目核心问题（：项目核心问题（Question）要实现要实现R2必须要回答的核心问题必须要回答的核心问题1.1.项目产品开发方向是什么，各产品规模如何？项目产品开发方向是什么，各产品规模如何？2.219、.商业规划什么业态才能增强市场影响力？商家意愿如商业规划什么业态才能增强市场影响力？商家意愿如何？何？3.3.商业如何在激烈的竞争中寻求突破？总体与商业应如商业如何在激烈的竞争中寻求突破？总体与商业应如何空间布局？何空间布局？4.4.各产品如何通过建筑规划或业态布局提升销售价值？各产品如何通过建筑规划或业态布局提升销售价值？Page 18Page 19可落地执行方案的规划思路可落地执行方案的规划思路商家进驻意愿与物业要求商业定位市场分析结论 总体与商业布局方案为保证方案可落地执行，规划以商家意向及物业要求为指导。为保证方案可落地执行，规划以商家意向及物业要求为指导。Section 1Page 20、20项目总体与商业定位项目总体与商业定位Section 2Page 21项目总体与商业定位项目总体与商业定位Section 2项目总体与商业定位项目总体与商业定位商家意向检验定位判断商家意向检验定位判断1主力店意向及要求主力店意向及要求2本地餐饮及其它商家进驻意向本地餐饮及其它商家进驻意向1项目属性界定及形象定位项目属性界定及形象定位2项目商业属性界定及市场定位项目商业属性界定及市场定位3项目商业规模论证项目商业规模论证4商业如何在众多的增量项目中脱颖而出商业如何在众多的增量项目中脱颖而出Page 222.1 商家意向检验定位商家意向检验定位Section 2p主力店商家进驻意向检验定位p主力21、店商家进驻关键物业要求p本地商家进驻意向检验定位p对项目定位启示Page 232.1.1 主力店商家进驻意向主力店商家进驻意向Section 2商家进驻意向统计Page 242.1.1 主力店商家进驻意向主力店商家进驻意向1、明确有进驻意向：、明确有进驻意向：p 丹尼斯超市王经理对片区较熟，也较有意向，公司计划2010年开35家新店；2、外来连锁在南阳有开店计划：、外来连锁在南阳有开店计划：p 沃尔玛、大润发、华润万家、人人乐在南阳有开店计划，但需要市场调查后方能确定；p 家乐福已看场，但认为本项目位置较偏；3、认为目前较偏，但发展前景看好，部分、认为目前较偏，但发展前景看好，部分23年后考虑22、进驻的：年后考虑进驻的：p 盛德美认为2年后可考虑本项目，金玛特与大统百货认为目前位置较偏，区域人口及消费力不够;p 电器类认为目前位置较偏，但随着住宅的相继落成，两三年后发展前景看好。Section 2Page 252.1.1 主力店商家物业要求主力店商家物业要求Section 2为了在招商时能进退自如，建议项目规划一栋为了在招商时能进退自如，建议项目规划一栋1 13 3层集中商业，单层层集中商业，单层面积面积70007000左右，整栋约左右，整栋约2.12.1万，能满足不同面积的主力店要求。万，能满足不同面积的主力店要求。商家需求楼层及面积统计Page 262.1.1 主力店商家物业要求主23、力店商家物业要求当前增量项目多，但无一正式签约主力店，根据访谈结果分析具体原因：当前增量项目多，但无一正式签约主力店，根据访谈结果分析具体原因：1 1：认为本地开发商实力有限，招主力店仅为促进销售，超市等集中商业承诺长期高回报的返租模式，在未来经营出现问题的可能性较大；2 2：本地较多开发商在物业建成后才与主力店接洽，然而物业已无法达到商家要求，缺乏前瞻性；3：本地主力店中盛德美更希望自建，大统百货已筹建物流中心及大型商场，丹尼斯亦非常不认同主力店销售的作法；4 4：因此，主力店不售及量身定制应是本项目作为后来者取得竞争优势的关键。：因此，主力店不售及量身定制应是本项目作为后来者取得竞争优势的24、关键。Section 2Page 272.1.1 项目引进主力店的可行性项目引进主力店的可行性1、从主力店访谈结果来看，丹尼斯已表达了进驻意向，部分表示、从主力店访谈结果来看，丹尼斯已表达了进驻意向，部分表示未来约未来约23年后可能考虑进驻本区域或本项目；年后可能考虑进驻本区域或本项目；2、区域竞争项目与本项目面临着相同的问题、区域竞争项目与本项目面临着相同的问题即多数主力店目即多数主力店目前对区域认可度不强；前对区域认可度不强；3、由于本项目自身地块条件符合主力店要求，我们也力求规划更、由于本项目自身地块条件符合主力店要求，我们也力求规划更为科学，因此，为科学，因此，本项目具备引进主力店的可25、行性。本项目具备引进主力店的可行性。Section 2Page 282.1.2 本地商家进驻意向本地商家进驻意向Section 2Page 292.1.2 本地商家访谈结果检验定位本地商家访谈结果检验定位 由左图显示，有意向商家占本次受访商家总数的34.69%，抱有观望或进驻意向一般的商家占受访商家总数的30.61%，而无意向的商家占34.69%。l 由于项目处于早期规划阶段，时间节点尚早，且周边环境尚在完善之中，商家的意向可能在未来还会有变动，但只要项目本身具有良好的硬件及配套设施，对商家还是有具有较大吸引力的；l 主力店的成功引进会大大提高其它商家的意向。近半受访商家表示对项目近半受访商家26、表示对项目/项目区位有兴趣，说明项目定位区域商业中心是切实可行的。项目区位有兴趣，说明项目定位区域商业中心是切实可行的。Section 2Page 302.1.2 餐饮商家访谈结果检验定位餐饮商家访谈结果检验定位Section 2 由左图显示，所访谈的餐饮商家中，意向商家占47.62%，抱有观望或进驻意向一般的商家占受访商家总数的28.57%，而无意向的商家占23.81%。l 表达意向的本地中大型餐饮商家比例接近一半，说明了项目规划美食街的可行性较强；l 餐饮商家对层高、油烟管道、上下水要求较高，项目在建筑规划时必须满足其物业要求。中大型餐饮商家意向强烈，项目规划美食街是具备商家支撑的，餐饮作27、为居民生活中最重要中大型餐饮商家意向强烈，项目规划美食街是具备商家支撑的，餐饮作为居民生活中最重要的消费，能为项目带来大量人气。的消费，能为项目带来大量人气。Page 312.1.3 对项目定位启示对项目定位启示Section 2主力店与美食街的定位具备商家支撑，为项目树立区域商业主力店与美食街的定位具备商家支撑，为项目树立区域商业中心的地位、实现价值最大化奠定了基础。中心的地位、实现价值最大化奠定了基础。目前周边正处于改造阶段，随着基础设施的完善及住宅区的目前周边正处于改造阶段，随着基础设施的完善及住宅区的相继落成，部分目前无开店计划的商家，到项目面市招商时相继落成，部分目前无开店计划的商家28、，到项目面市招商时仍有进驻的可能。仍有进驻的可能。Page 322.2 项目总体及商业定位项目总体及商业定位p项目总体属性界定及形象定位p项目商业属性界定及市场定位p商业规模论证p商业如何在众多的增量项目中脱颖而出Section 2Page 332.2.1 项目产品组合项目产品组合Section 2商务酒店商务酒店SOHO公寓公寓住宅住宅社区商业社区商业地块性质决定着住宅是项目开发的主体，占据着项目开发的主要规模。项目具备较好的商业开发条件，商业满足自身社区居民的生活需求；商业售价是住宅的23倍，规划适度的商业能最大化实现项目价值；商业对其它物业的提升作用较大，是增值快销的关键。现有市场酒店普29、遍经营较好，市场上商务酒店产品较稀缺；农运会的举办成为几年内酒店业的快速增长点，酒店迎来开发契机；酒店可以产权式酒店模式实现销售，快速回笼资金；通过外立面、高度能提升项目整体形象。第三产业增长迅速，中小成长型企业的需求增加，办公习惯逐步受到引导，未来对档次高于商住楼，租金低于写字楼的商务公寓有较大的需求；SOHO可商可住可投资，面积小，灵活度高，较切合南阳实际；公寓产品售价高于普通住宅，可增加项目收益并丰富产品线。产品组合产品组合规划理由规划理由酒店、公寓详细规划理由及规模在第四部分作专门分析与判断酒店、公寓详细规划理由及规模在第四部分作专门分析与判断Page 34Hotel酒店酒店Offic30、e办公办公 Shopping商业商业Apartment居住居住ComplexTraffic交通交通Exhibition展览展览Entertainment文娱文娱Restaurant餐饮餐饮本项目界定为本项目界定为综合体物业，拔高立意综合体物业，拔高立意综合体是将城市中综合体是将城市中商业商业/办公办公/居住居住/酒酒店店/展览展览/餐饮餐饮/会议会议/文娱文娱/交通等城市交通等城市生活空间的三项以生活空间的三项以上进行组合上进行组合本项目界定本项目界定综合体（综合体（complex）Section 22.2.1 项目属性界定项目属性界定Page 352.2.1 物业功能互为提升物业功能互为提升31、住宅住宅住宅住宅SOHOSOHO商务酒店商务酒店商务酒店商务酒店商业商业商业商业提提升升社社区区形形象象消费客源消费客源配套功能配套功能服务社区居民服务社区居民主力客群主力客群消费客源消费客源配套功能配套功能商务高度融合，相互带动商务高度融合，相互带动提升社区形象提升社区形象互为提升互为提升,高度融合高度融合商业的提升功能最强商业的提升功能最强商业是增值快销的关键商业是增值快销的关键Section 2Page 362.2.1 商业承担会所功能商业承担会所功能引入引入引入引入“泛会所泛会所泛会所泛会所”的概念，降低建造成本及运营成本的概念，降低建造成本及运营成本的概念，降低建造成本及运营成本的概32、念，降低建造成本及运营成本 所所谓谓泛泛会会所所，即即将将超超市市、餐餐厅厅、美美发发厅厅等等可可以以经经营营的的大大众众化化设设施施设设在在社社区区的的商商业业设设施施中中，通通过过VIPVIP卡卡等等形形式式使使小小区区居居民民在在不不增增加加额额外外的的投投入入上上能能享受到实惠、便利与享受到实惠、便利与尊贵尊贵。会会所所较较难难销销售售，根根据据项项目目开开发发目目标标，建建议议不不另另外外设设置置住住宅宅会会所所，即即会会所可以不作为成本投入的重点。所可以不作为成本投入的重点。因因此此建建议议：本本项项目目在在会会所所设设计计上上可可以以考考虑虑引引入入“泛泛会会所所”的的概概念念，33、在在会会所所中中仅仅设设置置休休闲闲健健身身等等有有别别于于大大众众商商业业项项目目的的独独特特功功能能，以以求求用用会会所所的的独特性来显示业主身份和审美的独特。独特性来显示业主身份和审美的独特。泛会所会员俱乐部Section 2Page 372.2.1 项目总体定位依据项目总体定位依据本项目有条件担当区域商业中心的角色，并树立综合体标杆的形象。本项目有条件担当区域商业中心的角色，并树立综合体标杆的形象。Section 2Page 382.2.1 项目形象定位项目形象定位LIFE HUB（品质生活中心）（品质生活中心）居住、工作、休闲购物居住、工作、休闲购物一站式生活中心一站式生活中心住宅的34、定位实现了突破与差异化，和大型商业产生聚变效应，住宅的定位实现了突破与差异化，和大型商业产生聚变效应，同时商务公寓（同时商务公寓（SOHOSOHO）、商务酒店赋予产品更为丰富的价值，）、商务酒店赋予产品更为丰富的价值，共同提高项目竞争力，确立市场定位，成就开发商品牌。共同提高项目竞争力，确立市场定位，成就开发商品牌。Section 2Page 392.2.1 项目形象定位项目形象定位p Life Hub Life Hub（品质生活中心）是指（品质生活中心）是指把把“生活、工作、消费生活、工作、消费”结合在一起结合在一起，在功能上体现便捷、舒适及享受，核心概念是在功能上体现便捷、舒适及享受，核心35、概念是强调商业与生活的融合强调商业与生活的融合，以舒，以舒适的尺度设计及良好的商业形象，打造多层次、开放式的商业空间，创造舒适的尺度设计及良好的商业形象，打造多层次、开放式的商业空间，创造舒适惬意的生活与消费。适惬意的生活与消费。u Life Hub 的三个关键要素为舒适性、便捷性、享受性，这也正是项目商业想要带给消费者的体验，与项目形象非常契合；u Life Hub 生活中心含义较广，且在市场上属较新的概念，易营造多样化商业概念，也为将来项目进行业态调整提供了可能。Section 2Page 402.2.1 项目形象定位项目形象定位领航南阳发展型企业商务空间领航南阳发展型企业商务空间SOHO36、形象定位形象定位类四星级商务酒店类四星级商务酒店 酒店形象定位酒店形象定位区域商业标杆区域商业标杆 商业形象定位商业形象定位Section 2Page 412.2.1 案名建议案名建议Section 2综合体命名原则综合体命名原则专属性：专属性：因为个性，所以专属。案名通过拔高立意来树立形象，具备冲击力和排他性，深刻体现出“LIFE HUB”（品质生活中心）的内涵。联联想想性性：案名流淌对建筑的感悟，对新生活的向往与追求。向目标受众诉说一个令人心动的地方，引发人们对项目的浓厚兴趣和持续关注。推广性：推广性：案名要琅琅上口，易于理解，易于记忆，易于传播。同时应符合整体的风格。Page 422.237、.1 案名建议案名建议Section 2尚城尚城尚城尚城 /尚城馨庄尚城馨庄尚城馨庄尚城馨庄 “尚”有高尚、品位、格调之意，表达了“LIFE HUB”品质生活中心代表的舒适性、便捷性、享受性的内涵；“城”的概念代表综合体的规模，含包罗万象、综合服务等意，非常大气;“尚”或“尚、庄”还代表项目所处在尚庄的位置。命名二中“馨”体现了住宅为温馨庄园之含意。方向一：命名凸显项目的高品质方向一：命名凸显项目的高品质南都一品南都一品南都一品南都一品 南阳为全国历史文化名城，有“南都”之称。“一品”为古代最高级别的官的等级，体现项目的高品质，且南阳为帝乡，案名契合南阳历史；案名琅琅上口，容易记忆。“一”冲击38、力强，树立王者霸气的形象；类似命名的著名楼盘如汤臣一品。方向二：体现历史及文化特征方向二：体现历史及文化特征Page 432.2.1 案名建议案名建议Section 2宛中慢城宛中慢城宛中慢城宛中慢城 /宛中杰座宛中杰座宛中杰座宛中杰座“宛中”命名体现项目处城市中心的地位，拔高立意；“慢城”漫步于360度都市生活街，这里有美食、有咖啡、有景观、有400多米的特色风情步行街，代表慢生活的休闲格调；命名二中“杰座”谐音杰作，为南阳的精品之作，“座”含楼盘的意思。方向三：命名凸显项目位置方向三：命名凸显项目位置罗马假日罗马假日罗马假日罗马假日 “罗马假日”体现了欧式建筑风格及浪漫的生活情调，与本项目39、所倡导的休闲的、体验的、慢生活格调相呼应。方向四：体现项目建筑风格及内涵方向四：体现项目建筑风格及内涵所举命名方向仅供参考，并不局限于以上方向。所举命名方向仅供参考，并不局限于以上方向。Page 442.2.1 定位推广语建议定位推广语建议结合项目核心优势及案名，建议定位推广语为：结合项目核心优势及案名，建议定位推广语为：大社区、大商业、大餐饮大社区、大商业、大餐饮解析：以解析：以“大大”来形容项目规模及辐射力。来形容项目规模及辐射力。Section 2Page 452.2.2 商业属性界定商业属性界定案例分布示意图社区商业研究理论社区商业研究理论我司曾受金地集团的委托针对社区商业作了专门的研40、究我司曾受金地集团的委托针对社区商业作了专门的研究，对深圳市具有典型代表意义的22个大中型规模社区的配套商业进行了深入的调查分析。Section 2Page 462.2.2 商业属性界定商业属性界定根据研究成果，判定社区商业类型的基本指标如下：本项目符合外向型社区商业的特征。本项目符合外向型社区商业的特征。Section 2Page 472.2.2 商业属性界定商业属性界定Section 2外向型社区商业的含义：外向型社区商业的含义：外向型商业业态并不仅仅服务本社区居民，同时也满足周边社区居民的需求。要求整体必须形成对外部消费群的强大吸引力，除了业态组合需达到要求，规模也必须达到一定的标准。业41、态组合根据社区的具体情况，如周边商业氛围、人口数量和交通状况等因素，除主力店外，业态比例通常会倾向于某一业态，使这一业态成为能发挥更大的作用的主力业态，带旺整个社区商业。Page 482.2.2 商业主题定位商业主题定位 以满足片区居民的日常生活消费需求为主要目的，兼顾商务、酒店及周边环境对商业的消费需求。突出超市、餐饮、服务配套超市、餐饮、服务配套等业态，注重业态的多元化，形成区域内形成区域内独有的体验式商业旗舰独有的体验式商业旗舰，打造区域内的商业标杆。商业标杆。时尚/现代/特色复合体验满足生活消费开放式/街区式便捷关键词关键词Section 2Page 492.2.2 商业功能定位商业功42、能定位项目功能要强于区域其它商业，除多数商业具备的购物功能外，美食街及商务氛围增强餐饮、交际功能，沿街休闲广场则增强休闲体验功能，成为区域居民消闲好去处。本项目休闲功能餐饮功能购物功能娱乐功能交际功能Section 2Page 502.2.2 经营方式定位经营方式定位 根据主力店要求、未来经营、承受风险能力等因素考虑，建议项目采取“超市主力店、超市主力店、次主力店持有经营，其他商铺销售次主力店持有经营，其他商铺销售”的经营方式。主要考虑因素如下：项目成功经营并具备竞争力必须引进超市主力店，经访谈得知商家表示目前市场上主力店划虚似产权铺销售的做法问题较大，可能导致未来经营难以为继，主力店铺位自行43、持有，利于商家的引进和实现持续稳定的经营；街铺独立经营性强，对业态规划的依赖度相对较低，实现销售可快速获取可观收益，销售对项目整体持续经营影响不大。Section 2Page 512.2.3 商业规模论证商业规模论证Section 2商业规模论证商业规模论证一、从商业属性角度从商业属性角度根据我司社区商业研究理论，判断项目商业属性（外向型），从而确定规模范围三、从主力店带动效应角度从主力店带动效应角度主力店对其它业态的带动效应一般1:1.51:2，另外若规划有较大规模餐饮项目规模可略微放大二、从区域商业发展及竞争角度从区域商业发展及竞争角度本项目必须具备竞争力方能引进主力店，并在未来占据优势P44、age 522.2.3 商业规模论证商业规模论证Section 2 外向型社区商业外向型社区商业是指在满足本社区居民需求的前提下，吸引大量的外部消费群以支撑经营的社区商业类型，是三种类型当中对外经营性质最强的社区商业类型，通常商业体量较大，其特征主要如下：结论一：结论一：按照以上外向型社区商业标准，本项目商业规模基本可在2.45万之间。1、从商业属性判断、从商业属性判断Page 532.2.3 商业规模论证商业规模论证Section 22、从竞争角度判断、从竞争角度判断l周边未来有较多住宅区，商业发展前景看好，且目前区域缺乏超市等多种业态。项目必须具一定规模方能在未来竞争中占据优势。项目必须具45、一定规模方能在未来竞争中占据优势。l竞争项目规模在25万，本项目必须具备较具竞争力的规模。结论二：结论二：根据竞争情况来看，本项目商业规模应在5万左右。l本项目具备一定规模方能更易引进大型超市主力店。Page 542.2.3 商业规模论证商业规模论证外向型社区商业业态组合类型外向型社区商业业态组合类型 ：以以主力店综合超市主力店综合超市为经营龙头，辅以餐饮、美容及其他服务配套，主要以品牌主力为经营龙头，辅以餐饮、美容及其他服务配套，主要以品牌主力店的规模效应增强辐射面，吸引人流，带动其他业态的经营。店的规模效应增强辐射面，吸引人流，带动其他业态的经营。外向型社区商业业态组合类型外向型社区商业业46、态组合类型 ：以以社区标超较大规模的餐饮及美容、其他服务配套为典型业态，社区标超较大规模的餐饮及美容、其他服务配套为典型业态，餐饮的指向性消费特餐饮的指向性消费特点明显，以大规模的知名度较高的品牌餐饮吸引外部人流。点明显，以大规模的知名度较高的品牌餐饮吸引外部人流。Section 23、从主力店角度判断、从主力店角度判断外向型商业典型组合均以超市为龙头，同时若规划有大型餐饮，商业对外辐射能力将更强。外向型商业典型组合均以超市为龙头，同时若规划有大型餐饮，商业对外辐射能力将更强。Page 552.2.3 商业规模论证商业规模论证3、从主力店角度判断、从主力店角度判断Section 2项目周边项目47、周边1.51.5公里内主要新建社区人口统计：公里内主要新建社区人口统计：区域1.5公里内人口包含：粗略估计，区域主要社区居住人口（按照平均每户3.5人计算）约合51625人；另有沈庄、尚庄、蔡庄等约9个自然村。大量的消费人群为引进超市主力店提供了消费支撑。大量的消费人群为引进超市主力店提供了消费支撑。Page 562.2.3 商业规模论证商业规模论证Section 23、从主力店角度判断、从主力店角度判断l项目自身满足超市主力店的选址条件，且必须引入超市主力店方能在激烈的竞争中取胜。项目能够且必须引入超市主力店；项目能够且必须引入超市主力店；一般主力店对其它业态的带动作用为一般主力店对其它业态48、的带动作用为1:1.51:1.51:21:2。l外向型社区商业典型业态组合以大型综合超市为经营龙头。l丹尼斯等部分商家表达了进驻意向，要求面积1.52万。结论三：结论三：按照主力店带动效应来看，本项目商业规模一般可在3.756万，若另规划较大规模餐饮业态，规模可略微放大。Page 572.2.3 商业规模论证商业规模论证商业规模论证角度及依据商业规模论证角度及依据商业规模判断商业规模判断从项目属性分析：从项目属性分析：本项目符合外向型社区商业特征，按照外向型社区商业标准：商业面积/住宅面积在5%11%。从主力店带动效应分析：从主力店带动效应分析：项目有条件引入1家1.5万2m左右的超市/大卖场49、，而一般主力店的带动效应约为1:1.51:2，另外项目可规划辐射能力强的餐饮街，规模还可略微放大。从区域商业发展及市场竞争角度分析：从区域商业发展及市场竞争角度分析：未来区域内商业竞争激烈，本项目具备一定规模竞争优势，才能引进主力店，才能在激烈的竞争中占据优势。由主力店带动可实现正常经营的商业面由主力店带动可实现正常经营的商业面积初步判断可达积初步判断可达3.7563.756万万项目商业规模应在项目商业规模应在5 5万万mm左右左右美格行认为项目商业规模应在美格行认为项目商业规模应在5 5万左右较为适宜，本项目还应根据经营楼层、主力店规模、业态组万左右较为适宜，本项目还应根据经营楼层、主力店规50、模、业态组合来具体规划方案，详细商业规模根据具体方案而确定。合来具体规划方案，详细商业规模根据具体方案而确定。Section 2本项目商业规模本项目商业规模2.452.45万万Page 582.2.4 如何在众多的增量项目中脱颖而出如何在众多的增量项目中脱颖而出集中商业销售虚拟产权，并承诺长期高回报，极易导致大量空置及纠纷；商业规模或单层面积不满足主力店要求；主力店更愿意进驻地上13层，市场上较多规划于负一层；铺位分割不合理，不利于销售。增量商业多达增量商业多达40万，如何在众多的增量项目万，如何在众多的增量项目中脱颖而出，实现价值最大化？中脱颖而出，实现价值最大化？Section 2现有项目51、规划问题现有项目规划问题针对问题的应对措施针对问题的应对措施借鉴先进案例操作经验借鉴先进案例操作经验Page 592.2.4 如何在众多的增量项目中脱颖而出如何在众多的增量项目中脱颖而出应对举措一：主力店部分建议不卖应对举措一：主力店部分建议不卖目前本地主力店普遍对主力店销售的做法较不认可，盛德美、大统百货更倾向于自建物业，访谈中商家看法：销售主力店后，由于发展商承诺的返租在后期往往难以兑现，未来较易引起纠纷；投资者对于虚拟产权铺位认可度将越来越低。Section 2Page 602.2.4 如何在众多的增量项目中脱颖而出如何在众多的增量项目中脱颖而出应对举措二：为商家量身定制应对举措二：为商52、家量身定制丹丹尼尼斯斯物物业业要要求求1.规划于1、2、3层，总建面可达2万；2.首层导入区面积须在500以上；3.可分别在2、3层设收银线；4.净高不低于4.9m；5.开间进深比例4：6较适宜；6.住宅与商业之间最好有转换层。引入主力店是项目关键，为确保方案可落地，总体功能布局须充分考虑主力店的要求，以下是以丹尼斯为例说明基本物业建筑要求。Section 2Page 612.2.4 如何在众多的增量项目中脱颖而出如何在众多的增量项目中脱颖而出p 保证产权清晰保证产权清晰p 投资者青睐，适易销售投资者青睐，适易销售p 易出租，保证未来经营易出租，保证未来经营应对举措三：街区化布局并努力挖掘街铺53、价值点应对举措三：街区化布局并努力挖掘街铺价值点Section 2p 地块呈现多界面的特点地块呈现多界面的特点l 创新：南阳首创双首层街铺创新：南阳首创双首层街铺Page 622.2.4 如何在众多的增量项目中脱颖而出如何在众多的增量项目中脱颖而出我司专门对广深两地我司专门对广深两地2828个典型商业案例进行过研究，发现铺位配比一般具有以下特点：个典型商业案例进行过研究，发现铺位配比一般具有以下特点：“30以下”和“3180”占有较高的比例，一方面两种类型的铺位利于销售，符合社区商业特点；另一方面可将这两种铺位的连铺打通成较大面积铺位，变通性较强。对于本项目而言，沿街街铺较多，为利于销售，建议54、商铺开间进深比例在建议商铺开间进深比例在1 1：3131：2 2之之内，开间、进深分别以内，开间、进深分别以4m4m、12m12m为主（餐饮因厨房进深可略大约为主（餐饮因厨房进深可略大约15m15m），是与竞争项目相比提高销售竞争力的重要举措。l 进深与单铺面积适中进深与单铺面积适中Section 2Page 632.2.4 如何在众多的增量项目中脱颖而出如何在众多的增量项目中脱颖而出l 高层高高层高层高建议：一层层高建议：一层6 6米，二层米，二层4 4米米特点：符合多种业态商家需求，未来经营业态变通性强；可分割成隔层，一层变两层，高实用率；投资者接受度高，提升销售速度。高层高商铺在珠三角等55、地目前已被广泛应用。高层高商铺在珠三角等地目前已被广泛应用。Section 2Page 64深圳万科金域华府街区商业增值举措开发商：万科地产地址：深圳市梅林关新区大道商业面积()：一期约8300定位：餐饮主题街区销售均价一层：4.8万元/二层：2.5万元/销售率：100%最大化的挖掘了街铺的价值，提高了销售价格。最大化的挖掘了街铺的价值，提高了销售价格。Page 65二层商铺获得了客户的广泛认可，取得了理想的销售水平。本二层商铺获得了客户的广泛认可，取得了理想的销售水平。本项目住宅底层二层可借鉴该双首层设计。项目住宅底层二层可借鉴该双首层设计。二层变首层：与住宅花园平台互通，形成双首层，自身社56、区人流可直接导入二层商业；3.5m退台设计，使得二层空间感更强，更加舒畅；女儿墙选用玻璃材质，使得铺位展示面更加良好；扶手梯、楼梯等形成垂直交通，紧密的连接两个楼层。深圳万科金域华府街区商业增值举措Page 66首层高6m，赠送地下室：层高高6m，可隔成夹层，提高商铺使用率；赠送地下室面积，可用于贮物及经营，令客户倍感超值；首层实现均价4.8万元/，整体售价高出同片区其它商业街铺价格3040%。深圳万科金域华府街区商业增值举措6mPage 672.2.4 如何在众多的增量项目中脱颖而出如何在众多的增量项目中脱颖而出本项目完全具备打造南阳市第一条集合多种口味的美食街的条件，本项目完全具备打造南阳57、市第一条集合多种口味的美食街的条件，大型超市与美食街的组合大大增强了项目辐射力。大型超市与美食街的组合大大增强了项目辐射力。南阳市餐饮业整体经营状况经营良好，具备较好的市场基础；项目周边未来餐饮需求大，现有餐饮无法满足需求；南阳餐饮整体较为分散，独山大道主要为单体餐饮商家，区域缺乏美食街类定位的项目；根据商家访谈，多数餐饮商户对项目美食街规划较为认可，具备商家基础。应对举措四：以大型超市为龙头，并突出美食街的定位，放大辐射力应对举措四：以大型超市为龙头，并突出美食街的定位，放大辐射力Section 2Page 68深圳万科城业态定位放大辐射力地理位置深圳市龙岗坂雪岗片区商业面积约3万销售时间258、006年商业模式2层为主的西班牙风情商业街区业态规划国际美食坊、社区购物中心、娱乐休闲广场三大主题业态主力商家华润万家超市、丹桂轩、肯德基经营状况较好Page 69深圳万科城业态定位放大辐射力双首层设计，二层退台式处理，加倍凸显价值；国际美食坊、社区购物中心、娱乐休闲广场三大主题业态的定位：（社区标超：华润万家：美食街：丹桂轩、肯德基等知名品牌）西班牙风情式街区氛围的营造。1-2F：美食世界1F：社区配套2-3F：华润 万家1-2F：丹桂轩、休闲娱乐风情街区1-2F：健身美容汽车饰品1-2F：社区配套 时尚走廊休闲娱乐风情街区1-2F：社区配套时尚走廊坂坂雪雪岗岗大大道道小区入口小区入口贝贝尔59、尔路路一期商业：一期商业：面积约面积约2.1万万m二期商业：二期商业：面积约面积约0.8万万m借鉴点：Page 70仅3万的社区商业，通过超市及较大规模的餐通过超市及较大规模的餐饮娱乐业态饮娱乐业态大大增强了对外辐射能力和影响力。深圳万科城业态定位放大辐射力Page 71空间与业态布局方案空间与业态布局方案Section 3Page 72空间与业态布局方案空间与业态布局方案Section 3空间布局方案地块商业/住宅价值判断酒店/公寓的位置总体空间布局模式主体商业与主力店位置商业与住宅的建筑关系各界面经营楼层建议3.1 整体空间布局Page 733.1.1 地块商业价值判断地块商业价值判断地块60、商业价值判断：地块商业价值判断：A AB BDCDCE E，仲景路与天山路交叉口商业价值最高。，仲景路与天山路交叉口商业价值最高。张张衡衡路路天天山山路路仲仲景景路路建筑物建筑物建筑物建筑物ABCDCAEDSection 3Page 743.1.1 地块住宅价值判断地块住宅价值判断AD地块住宅价值判断：居住价值地块住宅价值判断：居住价值 A AB BC CD D。张张衡衡路路天天山山路路仲仲景景路路建筑物建筑物建筑物建筑物BACCADSection 3Page 753.1.2 主体商业主体商业/主力店位置主力店位置 超市是项目开发的关键，成功引进主力店对项超市是项目开发的关键，成功引进主力店对61、项目总体价值的提升，带动销售及后期经营具有较目总体价值的提升，带动销售及后期经营具有较大的促进作用。大的促进作用。商家要求位置在商业价值较高的区域；主力店沿街要求较好的展示面；主力店对交通组织、人流汇集的条件要求较高；访谈中，丹尼斯等商家认为仲景路与天山路交叉口较适合规划超市主力店。建议仲景路与天山路交叉口规划超市主建议仲景路与天山路交叉口规划超市主力店，主体商业规划于西南地块。力店，主体商业规划于西南地块。Section 3张张衡衡路路天天山山路路仲仲景景路路建筑物建筑物建筑物建筑物Page 763.1.2 酒店酒店/公寓位置公寓位置Section 3 酒店酒店/公寓通过一定外立面及建筑造型62、可树立公寓通过一定外立面及建筑造型可树立项目形象，是项目重要组成部分，其交通应保证项目形象，是项目重要组成部分，其交通应保证与商业人流相分离。与商业人流相分离。酒店/公寓应规划于醒目的位置，才有利于拦截过往客流；需要独立的入口及停车，避免嘈杂的商业人流影响其形象；商业与酒店/公寓的交通组织顺畅且实现分离与良好互动。通过区间路的分隔，酒店通过区间路的分隔，酒店/公寓与商业正公寓与商业正好形成分离，并沿仲景路形成连续有序好形成分离，并沿仲景路形成连续有序的空间组织。的空间组织。张张衡衡路路天天山山路路仲仲景景路路建筑物建筑物建筑物建筑物Page 773.1.3 商业与住宅的建筑关系商业与住宅的建筑63、关系（一）社区商业与住宅在特定地块中是混合设置的，在方便了居民生活的同时，也给居民带来了影响：（一）社区商业与住宅在特定地块中是混合设置的，在方便了居民生活的同时，也给居民带来了影响：1、购物噪声对居民的干扰：人流的嘈杂声、商店的音乐广告声；2、购物车辆对居民的影响：车辆噪声、车流与人流的矛盾、购物车辆与住宅车辆的矛盾；3、餐饮的排烟排污对居民的影响；4、空调等设备噪声及排热排气对居民的影响。（二）为解决上述问题，社区商业建筑设计上要采取以下方案：（二）为解决上述问题，社区商业建筑设计上要采取以下方案：1、尽可能使商业与住宅在总平面上相互独立；2、将产生噪音大的业态远离住宅；3、将餐饮业态远离64、住宅和放在夏季主导风向的下风向；4、当商店完全处于住宅下部时：一、在住宅与店铺之间尽量采用架空处理；二、设置挑檐和挡墙与住宅分隔开；三、尽可能使商业与住宅拉开距离。通过社区商业与住宅的关系可对建筑规划确定一些指导原则：Section 3Page 783.1.4 总体空间布局模式总体空间布局模式外城外城:城市功能（功能混合城市功能（功能混合/夜夜生活丰富生活丰富/夜间照明指数高夜间照明指数高/方方便停车）便停车）内城内城:社区功能（私密社区功能（私密/独立独立/与与城市被迫隔离）城市被迫隔离）外城外城内城内城Section 3主力店主力店次主力店次主力店酒店酒店/公寓公寓各功能动静分离，互不干扰65、各功能动静分离，互不干扰 /交通组织顺畅有序交通组织顺畅有序 /主体商业与住宅：内外主体商业与住宅：内外城城 连续有序的商业空间连续有序的商业空间 /哑铃形两端拉动商业人流哑铃形两端拉动商业人流外城外城内城内城内城内城Page 793.1.4 商业楼层判断商业楼层判断Section 3南阳现主要类型商业分布楼层：南阳现主要类型商业分布楼层：前期商家访谈主要商户需求楼层：前期商家访谈主要商户需求楼层：结合地块条件，主力店结合地块条件，主力店(超市超市)建议建议1 13 3层，其他根据商业价值高低建议层，其他根据商业价值高低建议1-21-2层。层。Page 803.1.4 商业楼层布局商业楼层布局66、Section 3张 衡 路仲景路天 山 路楼层建议楼层建议楼层建议楼层建议:ACBAABBBDPage 813.1.4 区间路规划多层商业街的可行性区间路规划多层商业街的可行性Section 3区间路开发多层商业街面临的困难：区间路开发多层商业街面临的困难：自然人车流较少，展示性欠佳；西侧无道路直通，东侧交通规划不确定因素较大，东西人车流导入较困难，易形成商业断点，销售难度较高。区间路规划多层商业街销售难度区间路规划多层商业街销售难度高，但若规划有住宅主出入口，高，但若规划有住宅主出入口，可考虑商业规划成两层，此时商可考虑商业规划成两层，此时商业面积亦不大。业面积亦不大。建筑物建筑物建筑物建67、筑物 区区 间间 路路Page 823.1.4 充分利用自身社区人流充分利用自身社区人流通过住宅入口的设计来增加商业门前客流量；如图，建议小区主出入口规划于仲景路侧，主出入口与超市、中心广场等形成良好互动；商业二层能直接导入住宅人流，二层变首层；各界面设置小区次出入口，有利于提升其周边商铺价值，降低销售难度。Section 3Page 833.1.5 商业规划布局原则商业规划布局原则总体适宜街区化布局，尽量实现街铺价值；总体适宜街区化布局，尽量实现街铺价值；规划楼层建议不超过规划楼层建议不超过3 3层；层；铺位开间进深比控制在铺位开间进深比控制在1:21:31:21:3之间，餐饮因厨房需要进深68、略大；之间，餐饮因厨房需要进深略大；单层面积、首层面积、层高、展示性须满足主力店要求；单层面积、首层面积、层高、展示性须满足主力店要求；遵循商业规划原则，将集中商业规划商业价值高的区域；遵循商业规划原则，将集中商业规划商业价值高的区域；住宅与商业间最好有转换层；住宅与商业间最好有转换层；建筑上通过退台式处理、高实用率等努力挖掘价值提升溢价空间；建筑上通过退台式处理、高实用率等努力挖掘价值提升溢价空间；实现特色化，差异化，提升竞争力，并保证方案可落地执行。实现特色化，差异化，提升竞争力，并保证方案可落地执行。市场分析 商家要求 地块条件 美格行经验总体建筑规划设计原则总体建筑规划设计原则Sect69、ion 3Page 84超市超市超市超市次主力店次主力店次主力店次主力店酒店酒店酒店酒店配套配套配套配套3.1.5 规划尺寸（示意图）规划尺寸（示意图）过道过道2.5m过道过道2.5m过道过道2.5m2FSection 31F中央中央中央中央广场广场广场广场广广场场社区主社区主入口入口住宅区住宅区酒店酒店酒店酒店配套配套配套配套住宅区住宅区商业主商业主入口入口超市超市超市超市辅营区辅营区辅营区辅营区次主力店次主力店次主力店次主力店3F超市超市超市超市酒店酒店酒店酒店Page 853.1.5 规划尺寸规划尺寸北地块北地块10m10m15m15m30m12m12m12m50m40m10m10m项目70、沿仲景路退红线30m，区间路退红线15m；1层商铺：沿仲景路及区间路1进深约12m，沿区间路2进深10m;2层商铺：沿仲景路进深约9.5m；小区出入口约10m；E地块首层商铺进深12m。区 间 路 1仲景路区间路2酒店酒店酒店酒店Section 3Page 863.1.5 规划尺寸规划尺寸项目沿仲景路退红线3040m，天山路退红线30m，区间路退红线15m；1层商铺：沿仲景路、中央广场周边及区间路1进深12m，沿区间路2进深10m，沿天山路商铺进深15m;2层商铺：沿天山路进深约12.5m，中央广场周边9.5m;小区主出入口约15m，期间、其它出入口10m；E地块二层进深约10m。超市超市超市71、超市中央中央中央中央广场广场广场广场次主力店次主力店次主力店次主力店住宅区住宅区及停车及停车12m30m12m12m15m10m12m15m10m30m15m15m南地块南地块区 间 路 1区间路2仲景路天 山 路75m100mSection 3Page 87空间与业态布局方案空间与业态布局方案Section 3业态布局方案外向型业态组合特点南阳家庭性消费特点商家访谈结果片区商业现状南阳街区业态特点业态与地块的关系3.2 商业业态布局Page 883.2.1 外向型社区商业典型业态组合外向型社区商业典型业态组合理论基础理论基础研究成果：研究成果：外向型社区商业典型业态组合外向型社区商业典型业态72、组合l 综合超市餐饮美容服饰服务配套生活家居 外向型社区商业的业态组合主要以外向型社区商业的业态组合主要以超市、餐饮、服务配套超市、餐饮、服务配套为主为主，其中，其中超市和服务配套并不仅仅服务本社区居民，同时可满足周边社区居民超市和服务配套并不仅仅服务本社区居民，同时可满足周边社区居民的需求。的需求。业态组合根据社区的具体情况，如周边商业氛围、人口数量和交通状业态组合根据社区的具体情况，如周边商业氛围、人口数量和交通状况等因素，况等因素，业态比例通常会倾向于某一业态，使这一业态成为能发挥业态比例通常会倾向于某一业态，使这一业态成为能发挥更大作用的主力业态，带旺整个社区商业更大作用的主力业态，带73、旺整个社区商业。Section 3实践基础实践基础人口结构及消费特点、市场调研结果、商家访谈意向、竞争分析人口结构及消费特点、市场调研结果、商家访谈意向、竞争分析Page 893.2.1 引入超市主力店的必要性引入超市主力店的必要性 超市主力店的带动意义超市主力店的带动意义南阳零售商业的发展多是围绕百货/超市主力店，形成商业氛围的聚集，主力店对带动小商家经营、提升销售部分溢价空间均具有较强的提升意义：综合性超市是采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主的零售业态，独立生存能力强，市场适应快，同时能带来大量的人流，一般选址在城乡结合部、住宅区及交通要道；租期长而稳定的主力店商户是其它经营者的最大74、利益保障，因此可有效增强中小型商家经营的信心，带动中小商家的进驻；引进品牌主力店对于商场的租金贡献并不是很理想，但会提升项目的人气，从而提升商业的售价，亦能提升住宅的售价，主力店的签约可提前纳入营销；主力店的引入会大幅度的降低项目经营管理上的难度和风险。Section 3Page 903.2.2 片区商业环境片区商业环境Section 3区域内大型综合超市为空白点区域内大型综合超市为空白点，居民购物需前往人民路盛德美，居民购物需前往人民路盛德美，较不方便，调研中居民对大型超市需求强烈；本项目距市级商较不方便，调研中居民对大型超市需求强烈；本项目距市级商圈圈4公里，未来周边必然需求大型超市；公里75、，未来周边必然需求大型超市；片区商业业态较为单一，以中低端餐饮、配套为主，商业形象片区商业业态较为单一，以中低端餐饮、配套为主，商业形象较差，面临更新换代；较差，面临更新换代；目前区域居住目前区域居住人口以旧居民为主人口以旧居民为主，消费档次较低，消费档次较低，呈现家庭性呈现家庭性消费的特点，需求主要为和家庭生活相关的业态消费的特点，需求主要为和家庭生活相关的业态；区域内部分餐饮、娱乐商家经营情况较好，且市区中北部仍区域内部分餐饮、娱乐商家经营情况较好，且市区中北部仍缺缺乏一条集合各类美食的餐饮街；乏一条集合各类美食的餐饮街；伴随区域内基础设施的不断完善，众多新住宅区的落成，将带伴随区域内基础76、设施的不断完善，众多新住宅区的落成，将带来一批中高端消费群体，加速区域商业的发展。来一批中高端消费群体，加速区域商业的发展。片区未来对大型超市、餐饮娱乐、社区配套及生活家庭类业态都将有较大的需求。片区未来对大型超市、餐饮娱乐、社区配套及生活家庭类业态都将有较大的需求。Page 913.2.3 家庭性消费特点家庭性消费特点南阳人口结构中南阳人口结构中3434人类家庭结构占到一半以上，呈家庭性消费特点，消费核心业态包括日常生活人类家庭结构占到一半以上，呈家庭性消费特点，消费核心业态包括日常生活用品、童装童玩、妇婴及寝具、大小家电、服装等，可作为项目次主力店类的参考。用品、童装童玩、妇婴及寝具、大小77、家电、服装等，可作为项目次主力店类的参考。Section 3Page 92街区一层业态分析：街区一层业态分析：南阳市主要街区一层商业业态以服饰精品、服务配套、餐饮等为主；以满足家庭性消费的客户为主要目标，沿主干道与小区路业态有所差异。Section 33.2.4 南阳街区商业业态特点南阳街区商业业态特点参考市场特点来看，沿主干道仲景路与区间路的街铺业态将有所不同，沿仲景路业态对外性将更强，参考市场特点来看，沿主干道仲景路与区间路的街铺业态将有所不同，沿仲景路业态对外性将更强，而区间路及内部则主要针对自身及周边社区居民的生活需求。而区间路及内部则主要针对自身及周边社区居民的生活需求。Page 978、33.2.4 南阳街区商业业态特点南阳街区商业业态特点 街区二层以上业态分析：街区二层以上业态分析：目前市级商圈街区商业、在经营社区商业楼层一般不超过三层，多数为两层；通过对中州路、梅溪路等街区，鸿德花园、万家园等社区，西城根步行街商业二层以上业态统计分析看出，二层主要为美容美体、足浴、网吧、餐饮、休闲娱乐、早教等业态，三层主要为餐饮、休闲娱乐。Section 3Page 943.2.5 业态组合定位业态组合定位三大主题业态：超市三大主题业态：超市三大主题业态：超市三大主题业态：超市+美食街美食街美食街美食街+生活配套生活配套生活配套生活配套Section 3Page 953.2.5 业态布局79、业态布局楼层：楼层：1F1F2F2F一层业态：特色专卖一层业态：特色专卖北：银行北：银行/ATM、汽车用、汽车用品、品牌服饰、运动服品、品牌服饰、运动服装、手机数码、皮具鞋装、手机数码、皮具鞋类、化妆品、特色店及类、化妆品、特色店及品牌店等；品牌店等；南：便利店、烟酒茶、南：便利店、烟酒茶、保健品、珠宝精品、眼保健品、珠宝精品、眼镜店、小吃等。镜店、小吃等。业态规划理由：业态规划理由：承租能力较强；商业形象较好；对外经营性质强；南地块规划超市周边常见业态。引进连锁品牌，利用其品牌附引进连锁品牌，利用其品牌附加值吸引本小区及周边社区居加值吸引本小区及周边社区居民前来就近消费。民前来就近消费。Se80、ction 3Page 963.2.5 业态布局业态布局二层业态：休闲、美容二层业态：休闲、美容为主为主婚纱摄影、美容美体、婚纱摄影、美容美体、儿童教育、沐足、按摩、儿童教育、沐足、按摩、咖啡馆、茶艺馆等。咖啡馆、茶艺馆等。业态规划理由：业态规划理由：商业形象较好；对外经营性质强；目的性指向明显。Section 3超市超市超市超市酒店酒店酒店酒店Page 973.2.5 业态布局业态布局楼层：楼层：1F1F业态：主题性、过渡性业态：主题性、过渡性品类、社区配套品类、社区配套美容美发、流行服饰、美容美发、流行服饰、家装建材（过渡期业态）家装建材（过渡期业态）、社区配套类。、社区配套类。业态规划理81、由：业态规划理由：位置、展示性、人流一般，通过家装、妇幼等目的性业态吸引顾客；两个小区出入口周边，满足片区居民的日常生活需求。超市超市超市超市酒店酒店酒店酒店区 间 路 一Section 3通过目的性较强的主题性业态通过目的性较强的主题性业态规划，满足本小区及周边社区规划，满足本小区及周边社区的就近消费。的就近消费。Page 983.2.5 业态布局业态布局楼层：楼层：1F1F业态：社区配套业态：社区配套烟酒茶、水果店、干洗烟酒茶、水果店、干洗店、药房、面包店、邮店、药房、面包店、邮政、床上用品、休闲小政、床上用品、休闲小餐饮等。餐饮等。业态规划理由：业态规划理由：满足片区居民的日常生活需求；82、对自然人流依赖较小。超市超市超市超市酒店酒店酒店酒店Section 3服务于本小区及周边社区的居服务于本小区及周边社区的居民日常生活需要，为居民提供民日常生活需要，为居民提供生活购物的便利。生活购物的便利。Page 99Section 33.2.5 业态布局业态布局楼层：楼层：1 12F2F业态：美食街业态：美食街品牌餐饮、特色餐饮、品牌餐饮、特色餐饮、地方菜系、酒楼、各地地方菜系、酒楼、各地小吃等。小吃等。业态规划理由：业态规划理由：南阳人爱吃，愿意前往较远的地方享受美食；人们生活消费最多的业态，周边需求大；能吸引较远距离的客流，且规模效应能扩大项目影响。超市超市超市超市酒店酒店酒店酒店通过83、餐饮类辐射性较强的业态，通过餐饮类辐射性较强的业态，吸引较远距离的居民及过往客吸引较远距离的居民及过往客流前来就餐。流前来就餐。Page 1003.2.5 业态布局业态布局Section 3楼层：楼层：1F1F超市辅营区及超市辅营区及1 12F2F次主力店次主力店业态：业态：超市辅营区（童装童玩、超市辅营区（童装童玩、男女服装、内衣、鞋）男女服装、内衣、鞋）次主店（大型餐饮、家次主店（大型餐饮、家电、美容、娱乐类）电、美容、娱乐类）业态规划理由：业态规划理由：周边家庭需求大；南阳多个超市辅营区或顶层，百货顶层、及多个批发商场均为流行服装、童装童玩相关业态；次主力店规划指向性较强的业态。酒店酒店84、酒店酒店辅营区辅营区辅营区辅营区次主力店次主力店次主力店次主力店辅营区充分利用超市旺盛的人辅营区充分利用超市旺盛的人流，规划与超市相关的业态。流，规划与超市相关的业态。次主力店规划目的性较强的业次主力店规划目的性较强的业态，业态较为灵活。态，业态较为灵活。Page 101超市超市超市超市酒店酒店酒店酒店1F酒店酒店酒店酒店超市超市超市超市收银线收银线收银线收银线2F超市超市超市超市3F1 1层商业面积：层商业面积：25259.525259.52 2层商业面积：层商业面积：16567165673 3层商业面积：层商业面积：64006400Section 33.2.5 业态布局业态布局Page 185、02商业部分尽可能多的销售，降低投资风险，快速实现资金回笼；实现销售的同时，保证项目的可持续性发展；街铺由于投资价值较高、临街、能独立经营、使用率高、投资风险较低，升值潜力大等特征，获得投资者的广泛青睐；通过引进主力店/次主力店，餐饮定位，提高售价，提升单位面积的价值；持有主力店、次主力店部分，以便顺利引进主力商户。商业的持续经营与销售商铺间具有难以协调的矛盾，对于本项目而言，销售区域的划分应遵循以下几点。Section 33.2.5 销售区域确定销售区域确定Page 1031F1F2F2F3F3F红色区域全部销售，黄色区域为主力店、次主力店、酒店配套，该区域开发商持有。红色区域全部销售，黄色86、区域为主力店、次主力店、酒店配套，该区域开发商持有。Section 33.2.5 销售区域确定销售区域确定Page 104Section 33.2.5 各区域统计各区域统计以上统计均为实用面积除超市主力店、次主力店和酒店配套外，其它均为可销售的街铺，销售面积占比除超市主力店、次主力店和酒店配套外，其它均为可销售的街铺，销售面积占比54.23%54.23%。其中酒店二层商业销售较困难，建议发展商持有，亦可保证酒店形象。其中酒店二层商业销售较困难，建议发展商持有，亦可保证酒店形象。Page 1053.2.6 人流动线组织人流动线组织Section 3主出入口主出入口次主力店次主力店辅营区辅营区超市87、超市如图所示，商业主出入口规划于商业价值最高的仲景路与天山路交叉口；建议在节点或端点位置规划品牌商家/面积较大商家（圆圈所示）；人流动线形成哑铃形布局，通过两端主力店及次主力店对人流的带动，超市辅营区及附近两层商业价值得以提升。l 哑铃形布局哑铃形布局Page 1063.2.6 人流动线组织人流动线组织商业主入口商业主入口收银线收银线平板梯（上、平板梯（上、下）下）平板梯（单平板梯（单向上向上2层）层）超市人流动线可参考深圳金港华庭沃尔玛动线：超市人流动线可参考深圳金港华庭沃尔玛动线：l 哑铃形布局哑铃形布局Section 3一层一层二层二层Page 1073.2.6 人流动线组织人流动线组织88、平板梯（下）平板梯（下）超市动线具体由商家自己规划确定，本项目规划旨在使超市出口、收银线能最有超市动线具体由商家自己规划确定，本项目规划旨在使超市出口、收银线能最有利于带动其它商业，最大化利用超市旺盛的人流。利于带动其它商业，最大化利用超市旺盛的人流。Section 3三层三层Page 1083.2.6 人流动线组织人流动线组织Section 3酒店酒店酒店酒店超市超市超市超市收银线收银线收银线收银线2F如图所示，中心广场二层端点建议设置两部扶梯，以方便超市二层结完单的客流能方便的下到一层，也提升了二层商业的价值。Page 109公寓公寓/酒店产品定位酒店产品定位Section 4Page 189、10公寓公寓/酒店产品定位酒店产品定位判断酒店、公寓、写字楼的可行性判断酒店、公寓、写字楼的可行性判断酒店、公寓、写字楼的可行性判断酒店、公寓、写字楼的可行性发展规划建议（发展规划建议（发展规划建议（发展规划建议（SOHOSOHO商务公寓、商务酒店）商务公寓、商务酒店）商务公寓、商务酒店）商务公寓、商务酒店）SOHOSOHO商务公寓产品规划商务公寓产品规划商务公寓产品规划商务公寓产品规划商务酒店定位与销售建议商务酒店定位与销售建议商务酒店定位与销售建议商务酒店定位与销售建议Section 4Page 1114.1 城市规划对商务、酒店的影响城市规划对商务、酒店的影响行政文化区行政文化区商务休闲90、区商务休闲区大学园区大学园区工业区工业区高新产业区高新产业区物流园区物流园区向东延伸向南拓展南阳市政府规划图一方面：处规划中的商业圈（市级商圈）与商务圈（行政文化区、高新产业区）联接地带，商务、酒店具有发展前景；另一方面：规划尚未完全进入实质性阶段，不能得到实质性利好，客户眼中仍然较“偏”。Section 4Page 1124.1 第三产业发展影响第三产业发展影响第三产业以20%的速度快速增长，中小成长型企业的办公需求增加，助推商务市场的发展；2009年上半年第三产业比重上升至29.87%，正迈进30%50%阶段，房地产进入快速发展期，一些新型产品将逐步推向市场并引导改变办公市场消费习惯。Se91、ction 4Page 1134.1 公寓公寓/写字楼发展预期写字楼发展预期东莞城市发展与公寓写字楼关系预计南阳城市发展与公寓写字楼关系GDPGDP按年均按年均14%14%的增速的增速2000年2003年2007年新中心启动2000年全面建设2003年中心初步形成2007年人均收入(美元)189927084000产业结构6.37:55.36:38.273.1:54.2:42.70.4:56.8:42.82008年2012年2014年2008年2012年2015年人均收入(美元)181730683988产业结构21：52：27公寓启动，写字楼售价与住宅相同写字楼公寓全面建设，档次提升全面建设启动92、对比东莞城市发展与公寓写字楼关系来看，南阳公寓写字楼全面启动约在2012年。Section 4Page 1144.1 公寓公寓/写字楼可行性判断写字楼可行性判断市场特点家庭性人口结构、外来人口少决定了居住公寓市场的需求有限；南阳主要为中小企业，且习惯于商住楼办公，对纯写字楼的认知及需求不高；真正的高品质公寓产品稀缺；中景门国贸、新华城市广场等规划公寓、写字楼将增强市场对公寓写字楼的认知。发展预期第三产业增长迅速，办公习惯被逐步引导，中小成长型企业的需求增加；项目处规划中的市级商圈、行政区、高新区的中心，发展前景看好；规划完成尚需要时日，尚未带来实质性利好；公寓写字楼启动约在2012年。Sect93、ion 4Page 1154.1 公寓公寓/写字楼可行性判断写字楼可行性判断纯写字楼较高端，纯写字楼较高端，租金较高，中小企租金较高，中小企业难以承受；业难以承受；商务公寓灵活性高，商务公寓灵活性高，档次中等，定位于档次中等，定位于商务公寓较切合南商务公寓较切合南阳市场实际。阳市场实际。结合硬件指标来看结合硬件指标来看Section 4Page 1164.1 公寓公寓/写字楼可行性判断写字楼可行性判断功能化体系办公、居住两宜，以办公为主导办公、居住两宜，以办公为主导KPI体系体系外因外因内因内因明确定位写字楼的补充形式/可拼凑户型可拼凑户型/一流的合作团队地理位置都市商务氛围浓郁地段交通可达性94、地铁、主干道沿线溢价空间区域商务发展潜力独具特色建筑形式/升值潜力/中小成长型企业需求旺盛、写字楼价格高企商务配套物业管理商务公寓商务公寓KPIKPI体系体系根据商务公寓根据商务公寓KPIKPI指标来看，项目具备规划商务公寓的可能，但同时由于商务公寓市场指标来看，项目具备规划商务公寓的可能，但同时由于商务公寓市场处启动期，市场接受度不高，因此规模不宜过大以便降低开发风险。处启动期，市场接受度不高，因此规模不宜过大以便降低开发风险。（关键绩效指标体系）（关键绩效指标体系）Section 4Page 1174.1 公寓公寓/写字楼可行性判断写字楼可行性判断SOHOSOHO商务公寓商务公寓l办公、居95、住、投资皆宜办公、居住、投资皆宜l以办公为主导以办公为主导l可拼凑户型，自由组合可拼凑户型，自由组合l单元面积小，总价低单元面积小，总价低规划意义规划意义l提高收益提高收益l丰富产品线丰富产品线l树立项目形象树立项目形象建议：建议：Section 4Page 1184.1 公寓公寓/写字楼可行性判断写字楼可行性判断SOHOSOHO代表一种自由、弹性而代表一种自由、弹性而新型的工作方式。主要为满新型的工作方式。主要为满足中小型公司办公需求，较足中小型公司办公需求，较切合南阳实际；切合南阳实际；最小的产权单位可随意组合，最小的产权单位可随意组合，合伙人一人买一套，打通就合伙人一人买一套，打通就是大96、公司，关系好继续干，是大公司，关系好继续干，出现问题一人一套清晰明了。出现问题一人一套清晰明了。Section 4Page 1194.2 酒店可行性判断酒店可行性判断人口多，近年来住宅人口多，近年来住宅/餐饮餐饮消费增长迅速；消费增长迅速；酒店普遍入住率较高，需酒店普遍入住率较高，需求旺盛；求旺盛；硬件较好的中高端酒店入硬件较好的中高端酒店入住率更高；住率更高；中高端酒店，特色酒店较中高端酒店，特色酒店较缺乏。缺乏。酒店市场现状酒店市场现状近三年来，南阳市住宿近三年来，南阳市住宿/餐饮业每年分别以餐饮业每年分别以10%10%、34%34%、30%30%的速度迅猛增长。的速度迅猛增长。Secti97、on 4Page 1204.2 酒店可行性判断酒店可行性判断2012年第七届全国农运会将在南阳市举行，近三年内南阳对外交流频率大大增加，届时前来参加农运会人数预计在5万以上，将直接刺激南阳住宿、餐饮、旅游业；为迎接2012年农运会，南阳市政府规划7处酒店，规模在527万之间，投资额均在4亿元以上，南阳酒店市场将得到质与量的提升。行政文化区行政文化区体育馆体育馆现有酒店集中于中心商圈未来两年外来人口激增，住宅未来两年外来人口激增，住宅/餐饮高速增长；餐饮高速增长；20122012年后，农运会效应降温，酒店竞争激烈。年后，农运会效应降温，酒店竞争激烈。农运会的契机有利于酒店销售的营销推广。农运会的98、契机有利于酒店销售的营销推广。酒店规划影响酒店规划影响Section 4Page 1214.2 酒店可行性判断酒店可行性判断功能化体系星级酒店功能，硬软性配套完善KPI体系体系外因外因内因内因明确定位星级酒店式布局、服务/投资回报/一流的合作团队地理位置旅游、休闲区或商务区交通可达性地铁、主干道沿线溢价空间投资回报率、承诺、区域发展升值潜力独具特色使用权与经营权分离/经营性/区域旅游业发展良好，消费需求旺盛酒店式经营管理酒店酒店KPIKPI体系（关键绩效指标体系）体系（关键绩效指标体系）根据酒店根据酒店KPIKPI指标来看，项目契合度较高，加之农运会契机，较利于销售，但同时农运指标来看，项目契99、合度较高，加之农运会契机，较利于销售，但同时农运会后竞争将十分激烈，规模也不宜过大。会后竞争将十分激烈，规模也不宜过大。Section 4Page 1224.3 酒店酒店/公寓规模建议公寓规模建议酒店开发规模根据一般的推算理论，酒店客房部分的开发规模可用以下公式估算：根据一般的推算理论，酒店客房部分的开发规模可用以下公式估算：Y YA*B/CA*B/C（Y为总建筑面积，A为房间数量，B为平均房间面积，C为房间面积占总建筑面积的比例）A=200A=200间间；平均房间面积约36-50,这里取B=45；一般，酒店房间面积约占总建筑面积的70，而档次越高，内部配套设施的面积越大，房间面积的比例就越低100、，在这里，取C65 根据以上推算得出酒店客房面积约根据以上推算得出酒店客房面积约1.381.38万，建议规划万，建议规划1 1万左右。万左右。市场上公寓市场上公寓/写字楼项目较少，一般规模在写字楼项目较少，一般规模在1.231.23万之间，根据比较法建议：万之间，根据比较法建议：SOHO开发规模 为降低风险，建议为降低风险，建议SOHOSOHO规模在规模在1 1万左右万左右 结合市场情况，建议规划客房200间左右，包括豪华套房、标准双人间、标准单人间，标间建筑面积3645，豪华套房约70-85。Section 4Page 1234.3 酒店酒店/公寓规模建议公寓规模建议项目毗邻行政文化区，建议101、酒店定位于类四星商务酒店项目毗邻行政文化区，建议酒店定位于类四星商务酒店（可参考圣泰假日酒店）；（可参考圣泰假日酒店）；综合市场、风险及成本考虑，建议公寓综合市场、风险及成本考虑，建议公寓/酒店集中在一栋，酒店集中在一栋，约约2 2万（不含酒店二层配套），不高于万（不含酒店二层配套），不高于1818层；层；商务公寓与商务酒店能较好融合，酒店配套亦成为公寓配商务公寓与商务酒店能较好融合，酒店配套亦成为公寓配套，公寓为酒店带来客源，相辅相成，利于销售。套，公寓为酒店带来客源，相辅相成，利于销售。Section 4Page 1244.3 酒店酒店/公寓规模建议公寓规模建议酒店与酒店与SOHOSOHO102、公寓具体摆布建议由设计院具体规划完成。公寓具体摆布建议由设计院具体规划完成。Section 4Page 1254.3 酒店酒店/公寓树立项目形象公寓树立项目形象作为大社区，建议酒店作为大社区，建议酒店/SOHO/SOHO为项目对外展示的窗口，外立面独具特色，并为项目对外展示的窗口，外立面独具特色，并尽量使高度达到尽量使高度达到1818层，以树立区域地标的形象。层，以树立区域地标的形象。高识别性，并突出特色，避免与周边住宅相似，可赋予一定的建筑造型，结合灯光的设计，白天黑夜均能成为视觉的焦点，凸显档次感。表现形式包括：玻璃幕墙（能隔噪音污染）独特的造型 灯光设计例：海上海公寓外立面纯玻璃幕墙，例103、：海上海公寓外立面纯玻璃幕墙，各幢开设三个形态各异的洞口各幢开设三个形态各异的洞口Section 4Page 1264.3 酒店酒店/公寓商业配套规划公寓商业配套规划本项目有大体量商业作为配套成为酒店的明显竞争优势本项目有大体量商业作为配套成为酒店的明显竞争优势，商务酒店客户群面向农运会各界人士、外，商务酒店客户群面向农运会各界人士、外来商务人士、当地居民来商务人士、当地居民/政府、周边县市工厂政府、周边县市工厂/企业承办会议、宴会、联谊会等：企业承办会议、宴会、联谊会等：餐饮区：餐饮区：位于二层及一层部分，包括大宴会厅及独立包间，餐饮一定要做出品质感及吸引力；会议区：会议区：包括多功能厅1间104、，小型会议室2间；休闲娱乐区：休闲娱乐区：位于二层。包括桑拿、足浴、按摩及茶座。Section 4Page 1274.3 酒店酒店/公寓垂直交通处理公寓垂直交通处理电梯电梯公寓与酒店电梯应分离，酒店设专用电梯一部公寓与酒店电梯应分离，酒店设专用电梯一部内装：内装材质尽量采用镜面不锈钢或玻璃材质，增加轿厢尺度空间，简洁舒适，易于后期管理和清洁；电梯内设置空调、排风系统。指标设置：每部客梯服务的面积约50008000，建议公寓客梯2部，酒店专用电梯1部，货梯1部；轿厢参考尺度：2.0*1.5*2.8（宽*深*高）；电梯设计等候时间小于45”；电梯速度低区2.5-3m/秒。Section 4Page105、 1284.3 酒店酒店/公寓前广场处理公寓前广场处理前广场亦是展示项目形象的重要手段；前广场亦是展示项目形象的重要手段；将公共道路绿化、项目外小广场与商业进行统一规划，便于提升整体效果；将公共道路绿化、项目外小广场与商业进行统一规划，便于提升整体效果；设计：适当运用水景、绿化、地面图案处理，设计：适当运用水景、绿化、地面图案处理，营造高档的商务与商业氛围。营造高档的商务与商业氛围。前广场前广场关键词：商务性关键词：商务性 休闲性休闲性 引导效果引导效果Section 4Page 1294.3 酒店酒店/公寓标准层平面公寓标准层平面建议户型面积约建议户型面积约4545100100，可自由组合，106、户型要求方正实用。，可自由组合，户型要求方正实用。可参考以下板式结构的标准层平面，双核心筒设计，约可参考以下板式结构的标准层平面，双核心筒设计，约55m*55m*30m30m（所提供户型较为简单，仅为示意）：（所提供户型较为简单，仅为示意）：电梯间电梯间电梯间电梯间Section 4Page 1304.4 酒店运作模式酒店运作模式方向二：快速回现型方向二：快速回现型产产权式酒店运作模式权式酒店运作模式酒店运作模式方向一：长期收益型纯租赁运作模式Section 4Page 1314.4 产权式酒店概述产权式酒店概述地域特征强势景观资源或经济活跃区域交通的易达性客户定位城市的高收入阶层经营特点产权107、完全归属业主 专业第三方管理 管理方经营，不保 证业主的收益开发商可保留酒店配套等的产权而获得长期收益 投资客为主可销售，快速回现，减小开发商资金压力；开发商可以获得酒店使用权以及未出售产权部分（如配套设施）的长期性收益；若由第三方管理，开发商可以减小甚至免除酒店经营带来的风险。Section 4Page 1321.开发商利润投资合同期内，开发商占有使用权使用权因此获得收益分配2.投资收益业主拥业主拥有的产权部分有的产权部分获得的收益分配3.佣金由于开发商拥有使用权，因此通过合同将使用权使用权衍生的经营权衍生的经营权委托于第三方，第三方因此获得佣金4.合同到期后，若业主愿意，仍可继续签订类似投108、资合同。产权酒店产权酒店所有权所有权使用权使用权专业第三方专业第三方开发商开发商投资客户投资客户酒店住客酒店住客经营权经营权图例：合同关系：权利素：现金流：开发商收益佣金Section 4发展商具有酒店运作经验，建议由开发商自行经营管理。发展商具有酒店运作经验，建议由开发商自行经营管理。4.4 产权酒店权益关系产权酒店权益关系投资合同期间投资合同期间Page 1334.4 产权式酒店经营模式优劣分析产权式酒店经营模式优劣分析优点1.快速脱手，快速回现，减小资金压力。2.可以长期拥有使用权使用权，以及酒店配套设施产权产权从而获得长期收益。3.通过客房部分产权的出售将部分或全部经营风险转嫁给投资客109、户。缺点1.通常要承诺较高的投资回报率，国内常见为510。2.若向投资客户承诺固定回报，则需承担较大市场风险，甚至亏损。3.从国内地产投资来看，更多的投资客户属于传统的短线投资类型短线投资类型，投资物业持有期超过5年的并不多见，而产权酒店需要的是理性的长线投资客户长线投资客户。Section 4考虑到产权式酒店对后期运营要求较高，而北地块在二期开发，建议考虑到产权式酒店对后期运营要求较高，而北地块在二期开发，建议首期通过客户登记试探市场，假如市场对首期通过客户登记试探市场，假如市场对SOHOSOHO公寓热情高，二期可全公寓热情高，二期可全部规划部规划2 2万万SOHOSOHO销售，省掉麻烦。销110、售，省掉麻烦。Page 1344.4 产权式酒店利益分割模式产权式酒店利益分割模式产权式酒店中开发商提供给小业主或叫做投资者的利益分割方案并没有一种固定的模式。但无论发展商具体提供给小业主利益分割模式如何不同，它们具备的三个基本条件都是不变的，如图所示：Section 4Page 1354.4 产权式酒店利益分割模式（参考案例）产权式酒店利益分割模式（参考案例）投资商：深圳市三九房地产（集团）有 限公司酒店管理：深圳市三九物业管理有限公司地址：深圳市罗湖区深南东路 1001号占地面积：0.48万平方米建筑面积：6.28万平方米客房：共有294间典雅宽敞的套房，面积从60平方米到205平方米 不111、等开盘时间：2001年8月29日入住时间：2002年12月31日均价：10800元/平方米经营状况：经营状况：平均月开房率达8590，Section 4丹枫白露丹枫白露Page 1364.4 产权式酒店利益分割模式（参考案例）产权式酒店利益分割模式（参考案例）Section 4深圳大梅沙酒店深圳大梅沙酒店发展商：深圳市桂祺实业发展有限公司投资商：秀峰度假俱乐部（深圳）有限 公司酒店管理：秀峰度假俱乐部（深圳）有限 公司地址：深圳市盐田区大梅沙占地面积：11596.3平方米建筑面积：14088平方米客房：312间各式高档客房开盘时间：2000-09-01入住时间：2001-08-31均价：海景房112、约60万元/套；山景房约50万元/套Page 137建筑规划与收益测算建筑规划与收益测算Section 5Page 1385.1 建筑规划建议建筑规划建议如何引导外部人流其它建筑规划建议建筑规划建议 引入公交站点控空权外立面形象增强吸引力 沿街情景休闲广场超市卸货区餐饮铺位管道设置楼层层高建议Section 5Page 1395.1.1 如何引导外部人车流如何引导外部人车流张张衡衡路路天天山山路路仲仲景景路路建筑物建筑物建筑物建筑物110m目前车流量：张衡路仲景路天山路项目距车流量最大的张衡路项目距车流量最大的张衡路110110560m560m，同，同时项目对东侧（独山大道）昭示性不强，时项目113、对东侧（独山大道）昭示性不强，如何引导外部人车流到达本项目？如何引导外部人车流到达本项目？Section 5Page 1405.1.1 控空权（广告牌）控空权（广告牌）张衡路与仲景路交叉口设张衡路与仲景路交叉口设置大型广告牌（信息包含置大型广告牌（信息包含主力店、酒店名）主力店、酒店名）独山大道与张衡路交叉口独山大道与张衡路交叉口设置小型广告牌，弱化中设置小型广告牌，弱化中景门国贸的影响，引导东景门国贸的影响，引导东部、独山大道车流。部、独山大道车流。本项目Section 5Page 1415.1.1 增设以项目命名的公交站点增设以项目命名的公交站点超市超市超市超市美食街美食街美食街美食街酒店114、酒店酒店酒店次主力店次主力店次主力店次主力店引入公交站点引入公交站点/的士停靠点的士停靠点建议如图位置增设以项目名称命名的建议如图位置增设以项目名称命名的公交公交/的士停靠站点；的士停靠站点；到达美食街、主力店、酒店、商务公到达美食街、主力店、酒店、商务公寓均比较方便，又不致于影响各物业寓均比较方便，又不致于影响各物业门前交通组织及停车。门前交通组织及停车。Section 5Page 1425.1.1 外立面形象增强吸引力外立面形象增强吸引力Section 5现代风格能体现以下几大特点：具有时代的特色；档次感更强；具有更多的动感元素等。表现形式包括：大型广告牌（如水牌广告位等）；外立面、玻璃幕115、墙；商业街商家招牌广告；项目主题雕塑、绿化等。项目酒店/公寓建议为现代建筑风格，成本更低，档次感和形象更好；建议商业建筑风格尽量以现代风格为主，现代风格为主，保证和谐统一；综合体力求对过往大量的车流形成视觉上的焦点，利于项目形象的传播及商业人流的导入。Page 1435.1.1 外立面形象增强吸引力外立面形象增强吸引力Section 5由于项目的主体是住宅，底层商业须根据住宅的建筑风格具体而定。本项目商铺建筑指标及由于项目的主体是住宅，底层商业须根据住宅的建筑风格具体而定。本项目商铺建筑指标及物业形态类似于万科金域华府街铺，物业形态类似于万科金域华府街铺，主要在临街门头招牌、柱体广告、装饰灯、116、侧招作相应主要在临街门头招牌、柱体广告、装饰灯、侧招作相应广告位及美化设计。二层女儿墙选用玻璃材质，使得铺位对外展示面更好。广告位及美化设计。二层女儿墙选用玻璃材质，使得铺位对外展示面更好。万科金域华府二期实景图（尚未装修）万科金域华府二期实景图（尚未装修）一层通道一层通道二层走道二层走道二期女儿墙改为玻璃材质二期女儿墙改为玻璃材质Page 1445.1.1 外立面形象增强吸引力外立面形象增强吸引力Section 5图一图一若项目住宅外立面定位于欧式风格，底层商业外立面形象的打造可参考以下欧式商业街外立面若项目住宅外立面定位于欧式风格，底层商业外立面形象的打造可参考以下欧式商业街外立面广告位及117、美化设计案例：广告位及美化设计案例：图二图二Page 1455.1.1 沿街情景广场沿街情景广场超市超市超市超市美食街美食街美食街美食街次主力店次主力店次主力店次主力店项目沿仲景路退红线约项目沿仲景路退红线约30m30m，形成约，形成约1200012000的大型沿街广场。建议按以下设的大型沿街广场。建议按以下设置增强对外吸引力：置增强对外吸引力：l 生态停车场生态停车场l 摩托车摩托车/自行车停车位自行车停车位l 适当的绿化、小喷泉适当的绿化、小喷泉l 休闲座椅、小品休闲座椅、小品l 商家广告牌商家广告牌 酒店酒店酒店酒店Section 5Page 1465.1.1 沿街情景广场沿街情景广场S118、ection 5Page 1475.1.1 沿街情景广场沿街情景广场生态停车场生态停车场Section 5摩托车摩托车/自行车停车自行车停车Page 1485.1.2 商业与酒店层高建议商业与酒店层高建议 超市须满足商家超市须满足商家6m6m以上的物业要求；酒店以上的物业要求；酒店1-21-2层须考虑大型餐饮层须考虑大型餐饮4m4m以上以上的层高要求，大堂树立形象；的层高要求，大堂树立形象；商业街首层规划商业街首层规划6m6m，相比市场上主流层高，实用率大大提升。商业街二，相比市场上主流层高，实用率大大提升。商业街二层层4m4m，满足次主力店要求，亦提升二层商业实用率。，满足次主力店要求，亦提119、升二层商业实用率。Section 5Page 1495.1.3 商家详细物业要求商家详细物业要求Section 5Page 1505.1.3 商家详细物业要求商家详细物业要求Section 5餐饮类商家均需要物业配备有排污、排油烟管道等设施，休闲娱乐对上下水等的要求较高，项目在施工建设时应合理设计，保障项目餐饮类商家的顺利招商。同时应保证项目有足够的停车位。Page 1515.1.3 超市卸货区位置超市卸货区位置1万左右的超市要求卸货区面积350-550，本项目卸货区需求约500，建议规划于内部，不影响外围商业人车流；另外餐饮街设备及卸货要求规划于沿住宅的内侧，因此，须考虑在集中商业与餐饮街间120、设置货车进出车道（宽约10m）。Section 5Page 1525.1.3 结构工程分工结构工程分工备注：此表为涉及影响超市/大卖场类主力店建筑设计的部分工程项目明细，蓝色字体数据来源于某大型超市现实案例，仅供参考。Section 5Page 1535.1.3 机电设备工程分工机电设备工程分工备注：此表为涉及影响超市/大卖场类主力店建筑设计的部分工程项目明细，蓝色字体数据来源于某大型超市现实案例，仅供参考。Section 5Page 1545.1.3 机电设备工程分工机电设备工程分工备注：此表为涉及影响超市/大卖场类主力店建筑设计的部分工程项目明细，蓝色字体数据来源于某大型超市现实案例，仅供121、参考。Section 5Page 1555.1.3 配套工程分工配套工程分工备注：此表为涉及影响超市/大卖场类主力店建筑设计的部分工程项目明细，蓝色字体数据来源于某大型超市现实案例，仅供参考。Section 5Page 1565.1.3 配套工程分工配套工程分工备注：此表为涉及影响超市/大卖场类主力店建筑设计的部分工程项目明细，蓝色字体数据来源于某大型超市现实案例，仅供参考。Section 5Page 1575.1.4 餐饮铺位管道预设餐饮铺位管道预设餐饮商家对物业条件有特殊要求，如前期规划设计时未充分考虑，后期再进行相关经营调整，物业改造工程难度大，成本高；建议项目商业在设计时考虑到燃气、排122、油烟、排污、上下水管道等的设计，为将来商家经营提供必备条件；建议管道线路等都设计在墙体内/地下，保留建筑完整外观。一般餐饮商户厨房设计参考图Section 5Page 1585.1.4 餐饮铺位管道预设餐饮铺位管道预设Section 5超市超市超市超市美食街美食街美食街美食街酒店酒店酒店酒店次主力店次主力店次主力店次主力店根据美格行操作经验，餐饮定位的商根据美格行操作经验，餐饮定位的商铺较易销售，建议除美食街外，次主铺较易销售，建议除美食街外，次主力店、沿区间路商铺均预先配置管道，力店、沿区间路商铺均预先配置管道，预留未来经营餐饮的可能。预留未来经营餐饮的可能。30m60m一般以主管道为中心，123、每个主管道两端可延伸最长距离各为30米，主管道需由发展商安装，商家自行接驳至厨房。Page 159商业售价判断商业收益测算酒店/公寓收益测算项目收益测算Section 55.2 收益测算收益测算Page 160 在商铺销售市场中主要有直接销售、带租约销售、返租销售等3种模式。以下特针对3种方式的利弊，结合本项目商业布局的形式、所处区域的环境及未来发展趋势等因素综合考虑，选择最为适合本项目销售的具体模式。Section 55.2.1 商业销售模式建议商业销售模式建议Page 161市场在售项目销售模式：市场在售项目销售模式：市场在售项目销售模式：市场在售项目销售模式：市场上内铺全部采用返租销售模124、式，街铺多为直接销售、少量返租市场上内铺全部采用返租销售模式，街铺多为直接销售、少量返租市场上内铺全部采用返租销售模式，街铺多为直接销售、少量返租市场上内铺全部采用返租销售模式，街铺多为直接销售、少量返租3 3 3 3年销售。年销售。年销售。年销售。Section 55.2.1 商业销售模式建议商业销售模式建议Page 162结合项目自身实际情况：结合项目自身实际情况：结合项目自身实际情况：结合项目自身实际情况：主力店的带动主力店的带动主力店的带动主力店的带动 超市等主力店具有很强的号召力；超市等主力店具有很强的号召力；超市等主力店具有很强的号召力；超市等主力店具有很强的号召力；项目从政府规划125、区域价值潜力上看，都具有很强可描绘性，我司建议：项目从政府规划、区域价值潜力上看，都具有很强可描绘性，我司建议：项目从政府规划、区域价值潜力上看，都具有很强可描绘性，我司建议：项目从政府规划、区域价值潜力上看，都具有很强可描绘性，我司建议：一层街铺直接销售一层街铺直接销售一层街铺直接销售一层街铺直接销售纯街铺纯街铺纯街铺纯街铺与市场上虚拟产权铺位相比风险更低，灵活性更强，易于受到投资者青睐；与市场上虚拟产权铺位相比风险更低，灵活性更强，易于受到投资者青睐；与市场上虚拟产权铺位相比风险更低，灵活性更强，易于受到投资者青睐；与市场上虚拟产权铺位相比风险更低，灵活性更强，易于受到投资者青睐；交通便126、利交通便利交通便利交通便利 毗邻仲景路、天山路等主干道，可达性强毗邻仲景路、天山路等主干道，可达性强毗邻仲景路、天山路等主干道，可达性强毗邻仲景路、天山路等主干道，可达性强;消费群体增长迅速消费群体增长迅速消费群体增长迅速消费群体增长迅速区域内旧改项目众多，将为片区提供大量的中高端消费群体；区域内旧改项目众多，将为片区提供大量的中高端消费群体；区域内旧改项目众多，将为片区提供大量的中高端消费群体；区域内旧改项目众多，将为片区提供大量的中高端消费群体；区域发展潜力明显区域发展潜力明显区域发展潜力明显区域发展潜力明显伴随城市的东移，区域将成为城市重要的商业、商务、行政中心。伴随城市的东移，区域将成127、为城市重要的商业、商务、行政中心。伴随城市的东移，区域将成为城市重要的商业、商务、行政中心。伴随城市的东移，区域将成为城市重要的商业、商务、行政中心。Section 55.2.1 商业销售模式建议商业销售模式建议Page 163目前市场内铺、高层铺位全部采用返租销售模式；目前市场内铺、高层铺位全部采用返租销售模式；从我司所操作过的项目来看，内铺及高层铺位亦多采用返租销售模式；从我司所操作过的项目来看，内铺及高层铺位亦多采用返租销售模式；返租销售返租销售返租销售返租销售 年平均回报率年平均回报率年平均回报率年平均回报率8%8%8%8%，商铺合约延迟三年交付，其，商铺合约延迟三年交付，其，商铺合约128、延迟三年交付，其，商铺合约延迟三年交付，其24%24%24%24%于总价扣除；于总价扣除；于总价扣除；于总价扣除；n n 优势优势优势优势快速实现销售，资金回笼快快速实现销售，资金回笼快快速实现销售，资金回笼快快速实现销售，资金回笼快通过招商降低销售难度通过招商降低销售难度通过招商降低销售难度通过招商降低销售难度利于项目做旺及可持续发展利于项目做旺及可持续发展利于项目做旺及可持续发展利于项目做旺及可持续发展n n 劣势劣势劣势劣势 需要专人管理，增加成本需要专人管理，增加成本需要专人管理，增加成本需要专人管理，增加成本 管理权属相对繁琐管理权属相对繁琐管理权属相对繁琐管理权属相对繁琐内铺及二层129、商铺返租销售，返租三年，年回报分别为内铺及二层商铺返租销售，返租三年，年回报分别为内铺及二层商铺返租销售，返租三年，年回报分别为内铺及二层商铺返租销售，返租三年，年回报分别为7%7%7%7%、8%8%8%8%、9%9%9%9%为保证项目可持续发展并顺利实现完全销售，建议：为保证项目可持续发展并顺利实现完全销售，建议：Section 55.2.1 商业销售模式建议商业销售模式建议Page 164销销销销 售售售售 准准准准 备备备备 期期期期客客客客 户户户户 积积积积 累累累累 期期期期租金还原法租金还原法市场比较法市场比较法价格提升空间判断价格提升空间判断价格建议（市场比较法）价格建议（市场130、比较法）价格测试第一阶段价格测试第一阶段价格测试第二阶段价格测试第二阶段最终销售价格最终销售价格综合比较后价格判断综合比较后价格判断销售初步均价销售初步均价n 分阶段价格测试，掌握价格与客户接受度的临界点分阶段价格测试，掌握价格与客户接受度的临界点Section 55.2.2 销售定价销售定价Page 165区域主要路段租金调查区域主要路段租金调查区域主要路段租金调查区域主要路段租金调查Section 55.2.2 销售定价销售定价(外街铺外街铺)n n 租金还原法租金还原法租金还原法租金还原法Page 166n n 租金还原法租金还原法租金还原法租金还原法n 本项目租金水平约为45元/月/；131、n 当前商业市场客户普遍接受的市场年回报率约为6%；由租金还原法返算项目街铺售价约为：由租金还原法返算项目街铺售价约为：由租金还原法返算项目街铺售价约为：由租金还原法返算项目街铺售价约为：45*12/6%=900045*12/6%=900045*12/6%=900045*12/6%=9000元元元元/Section 55.2.2 销售定价销售定价(外街铺外街铺)l结合项目业态和参考项结合项目业态和参考项目所属周边商业发展情目所属周边商业发展情况建议：况建议：仲景路权重占比仲景路权重占比30%30%天山路权重占比天山路权重占比30%30%凤凰城权重占比凤凰城权重占比15%15%张衡路权重占比张衡132、路权重占比25%25%由此测算本项目租金水由此测算本项目租金水平约为平约为4545元元/月月/。Page 167价格参照项目比较分析价格参照项目比较分析价格参照项目比较分析价格参照项目比较分析 本项目与上述四个项目为参考进行类比，通过分值计算本项目售价区间。本项目与上述四个项目为参考进行类比，通过分值计算本项目售价区间。本项目与上述四个项目为参考进行类比，通过分值计算本项目售价区间。本项目与上述四个项目为参考进行类比，通过分值计算本项目售价区间。分值预算售价主要从以下几方面考虑：分值预算售价主要从以下几方面考虑：分值预算售价主要从以下几方面考虑：分值预算售价主要从以下几方面考虑：区域发展潜力；133、商业规模；人流量；主力店；区域消费力；交通易达性；辐区域发展潜力；商业规模；人流量；主力店；区域消费力；交通易达性；辐区域发展潜力；商业规模；人流量；主力店；区域消费力；交通易达性；辐区域发展潜力；商业规模；人流量；主力店；区域消费力；交通易达性；辐射范围；发展商品牌；物业条件。射范围；发展商品牌；物业条件。射范围；发展商品牌；物业条件。射范围；发展商品牌；物业条件。Section 55.2.2 销售定价销售定价(外街铺外街铺)n n 市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法Page 168Section 55.2.2 销售定价销售定价(外街铺外街铺)权重比值权重比值K K：指以本项目：指以本134、项目总计作为基准，与各区总计作为基准，与各区域间的比值。域间的比值。整体均价整体均价P P：P=(C*K*I)P=(C*K*I)；按照市场比较法测算项按照市场比较法测算项目售价约为目售价约为2000020000元元/。n n 市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法Page 169由于项目地处城乡结合处，周边近期无商业销售，因而租金市场相对较为重要。由于项目地处城乡结合处，周边近期无商业销售，因而租金市场相对较为重要。由于项目地处城乡结合处，周边近期无商业销售，因而租金市场相对较为重要。由于项目地处城乡结合处，周边近期无商业销售，因而租金市场相对较为重要。综合市场比较法及租金还原法两种计算方法135、：综合市场比较法及租金还原法两种计算方法：综合市场比较法及租金还原法两种计算方法：综合市场比较法及租金还原法两种计算方法：市场上类比项目比较的价格占比市场上类比项目比较的价格占比市场上类比项目比较的价格占比市场上类比项目比较的价格占比50505050；租金所计算的还原价格比较占比租金所计算的还原价格比较占比租金所计算的还原价格比较占比租金所计算的还原价格比较占比50505050；一层外街铺整体均价初步判断一层外街铺整体均价初步判断一层外街铺整体均价初步判断一层外街铺整体均价初步判断900050%+2000050%15000900050%+2000050%15000900050%+2000050136、%15000900050%+2000050%15000元元元元/Section 55.2.2 销售定价销售定价(外街铺外街铺)n n市场综合比较后初步价格判断市场综合比较后初步价格判断市场综合比较后初步价格判断市场综合比较后初步价格判断Page 170 根据：发展潜力、展示性、人流量、交通易达性、经营稳定性，对内外街铺进行比较。根据：发展潜力、展示性、人流量、交通易达性、经营稳定性，对内外街铺进行比较。一层内街铺均价初步判断：一层内街铺均价初步判断：一层内街铺均价初步判断：一层内街铺均价初步判断：10000100001000010000元元元元/5.2.2 销售定价销售定价(1F内街铺内街铺)137、Section 5n n市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法Page 171内铺受展示面差、经营风险大等因素的影响，在市场上接受度较低，其价值较街铺差距往往较大。由上可以看出，内铺的销售价格一般在街铺的由上可以看出，内铺的销售价格一般在街铺的55%55%60%60%。建议一层内铺的销售均价为：建议一层内铺的销售均价为：1500055%83001500055%83001500055%83001500055%8300元元元元/n n我司操作过的项目：我司操作过的项目：我司操作过的项目：我司操作过的项目：5.2.2 销售定价销售定价(1F内街铺内街铺)Section 5n n市场比较法市场比较法138、市场比较法市场比较法Page 172按照商业物业的价值一般规律，二层商铺的商业价值约为一层街铺商业价值按照商业物业的价值一般规律，二层商铺的商业价值约为一层街铺商业价值按照商业物业的价值一般规律，二层商铺的商业价值约为一层街铺商业价值按照商业物业的价值一般规律，二层商铺的商业价值约为一层街铺商业价值的的的的50%-60%,50%-60%,50%-60%,50%-60%,保守计算，二层取街铺销售价格的保守计算，二层取街铺销售价格的保守计算，二层取街铺销售价格的保守计算，二层取街铺销售价格的50%50%50%50%按照商业价值规律判断，则项目二层售价为：按照商业价值规律判断，则项目二层售价为：按照139、商业价值规律判断，则项目二层售价为：按照商业价值规律判断，则项目二层售价为：15000*50%=750015000*50%=750015000*50%=750015000*50%=7500元元元元/5.2.2 销售定价销售定价(2F)Section 5当前南阳市商业销售市场无与本项目类似二层商业在售，且区域内二层无同类商业，无以参考，建议本项目二层售价采用如下定价方式：n n按照商业价值规律判断按照商业价值规律判断按照商业价值规律判断按照商业价值规律判断Page 173部分可参考主力店商务条件部分可参考主力店商务条件5.2.3 超市主力店租金建议超市主力店租金建议Section 5Page 1140、74项目主力店租金测算（市场比较法）项目主力店租金测算（市场比较法）根据目前选择的重点商家，选取了几个与项目较为类似的项目租金作为参考，根据各店与项目的相似系数判断出主力店租金范围；权重比值K：指以本项目作为基准，与各项目间的比值；项目均价P：P=(C*K*I)根据上述市场比较法计算项目租金初步结果，项目主力店租金价格约为11.6711.67元/月/。5.2.3 超市主力店租金建议超市主力店租金建议Section 5Page 175随着区域内大量商业地产项目的兴起，针对主力店的争随着区域内大量商业地产项目的兴起，针对主力店的争夺，竞争逐渐激烈，主力店在谈判中处于主动地位，当夺，竞争逐渐激烈，主141、力店在谈判中处于主动地位，当前区域商业发展较为滞后，需较长市场适应期；前区域商业发展较为滞后，需较长市场适应期；本项目租金报价参照现行主力店签约租金制定，在一个本项目租金报价参照现行主力店签约租金制定，在一个较为合理的报价范围内。较为合理的报价范围内。租金报价租金报价说明说明5.2.3 超市主力店租金建议超市主力店租金建议Section 5Page 176免租期免租期递增方式递增方式租赁面积租赁面积租赁期限租赁期限商家访谈商家访谈市场调研市场调研项目分析项目分析判断依据判断依据商务合作条件底限判断商务合作条件底限判断 1.2 1.21.81.8万（根据各商家的需求）万（根据各商家的需求）至少至142、少1515年年 12 12个月左右个月左右 5 5年后，每年递增年后，每年递增1%1%另建议：与项目主力店洽谈过程中，可适当收取一定的管理费（含空调折旧、外墙清洁、另建议：与项目主力店洽谈过程中，可适当收取一定的管理费（含空调折旧、外墙清洁、公用设施费用等），待商议。公用设施费用等），待商议。5.2.3 其他商务条件建议其他商务条件建议Section 5Page 177名苑公寓、中璟濠庭租金对项目次主力店有一定的参考意义：租金约30元/月；一、二层租金差异不大；目前普遍空置。周边部分在租商业项目情况：周边部分在租商业项目情况：结合商家访谈，本项目次主力店租结合商家访谈，本项目次主力店租金建议金143、建议25-3025-30元元/月。月。5.2.3 次主力店租金建议次主力店租金建议Section 5Page 1785.2.4 商业部分收益测算商业部分收益测算Section 5次主力店及酒店配套部分按照需求情况可考虑采用整层销售。次主力店及酒店配套部分按照需求情况可考虑采用整层销售。本项目商业部分短期销售收益约2.75亿元，租赁部分十五年租金收益约0.6亿元。Page 1795.2.5 公寓销售收益测算公寓销售收益测算Section 5市场上公寓产品过少，产品品质普遍较低，现阶段参考性较强的在售项目仅有向阳荷花市场上公寓产品过少，产品品质普遍较低，现阶段参考性较强的在售项目仅有向阳荷花广场，144、且公寓销售尚在一年之后，价格具有较大的不确定性，广场，且公寓销售尚在一年之后，价格具有较大的不确定性，预计均价约为预计均价约为4200元元/（毛坯），届时还须视市场情况再准确定价。（毛坯），届时还须视市场情况再准确定价。本项目SOHO公寓约1万，收益约为0.42亿元。市场上在售项目情况：市场上在售项目情况：Page 1805.2.6 酒店销售收益测算（案例参考）酒店销售收益测算（案例参考）对雅兰酒店管理公司访谈过程中获悉，其客房盈利支付业主回报的平衡点如下：对雅兰酒店管理公司访谈过程中获悉，其客房盈利支付业主回报的平衡点如下：雅兰酒店销售承诺，业主回报如下：雅兰酒店销售承诺，业主回报如下：雅兰145、酒店客房利润：雅兰酒店客房利润：4266/94504266/94504545u区位：位于深圳东部大梅沙海滨度假风景区。u规模：占地面积11750m2，建筑面积21900m2，由二幢五层现代欧式风格的建筑组成u销售情况销售率：2000年开始销售，开盘当月销售60，余下40不再出售，由酒店统一经营管理销售价格：客房价格每平方米达16万元左右，出售40年产权。Section 5Page 1815.2.6 酒店销售收益测算酒店销售收益测算Section 5n酒店行业内，65%开房率为酒店保本运营的基础；n产权式酒店投资回报率约为79%，建议项目以8%计；n产权式酒店客房利润率约为50%；n产权式酒店平146、均客房面积约45左右；n本项目产权式酒店客房均价参照市场上3星类4星级标准酒店标单标单/双客房双客房单价，约200元/天 200*30*65%*50%*12/45/8%=6500200*30*65%*50%*12/45/8%=6500元元/。产权式酒店售价计算公式：产权式酒店售价计算公式：售价售价=客房单价客房单价*30*30*盈亏点入住率盈亏点入住率*客房利润率客房利润率*12/*12/客房面积客房面积/回报率回报率根据上述计算公式，项目酒店部分售价：根据上述计算公式，项目酒店部分售价：本项目酒店约1万，酒店收益约为0.65亿元。Page 1825.2.7 项目收益合计项目收益合计Section 5Page 183核心问题解决梳理核心问题解决梳理Page 184