1、德利德利 AICC AICC（东盟国际文化广场）（东盟国际文化广场）项目营销策略项目营销策略第一部分 市场分析南宁土地市场概况：南宁土地市场概况：今年今年3 3月至月至8 8月南宁总成交地块宗数为月南宁总成交地块宗数为3131块；成交总面积约块；成交总面积约129.34129.34万（约合万（约合1939.161939.16亩），地产市场存量较大。亩），地产市场存量较大。20122012年年1 1月月-9-9月南宁市房地产市场概况：月南宁市房地产市场概况：20122012年年1-91-9月预售批准情况月预售批准情况月份月份批准预售情况批准预售情况新建面积（万）新建面积（万）新建住宅（万）新建住2、宅（万）新建商业（万）新建商业（万）新建办公（万）新建办公（万）其他（万）其他（万）1月34.63 23.61 1.81/2月21.63 18.67 1.28/3月60.65 54.04 1.69 1.42/4月69.68 62.76 4.37 0.152.40 5月24.80 22.65 2.15/6月55.87 39.55 4.12/12.20 7月49.06 41.07 2.40/5.59 8月63.87 52.06 0.84/10.97 9月67.77 58.30 6.78 0.75 1.94 20122012年年1-91-9月地产交易情况月地产交易情况月份月份交易情况交易情况存量成交3、面积（万）存量成交面积（万）/套数套数当月成交面积（万）当月成交面积（万）/套数套数住宅成交面积（万）住宅成交面积（万）/套数套数1月/6.74/6425.8/5212月13.58/12966.84/6546.17/5203月23.82/227710.24/9819.03/7844月34.15/324910.33/9729.16/8145月44.71/427010.56/10219.12/8616月57.17/521512.46/9458.53/7507月66.64/62319.47/10168.22/7908月77.04/727510.40/10449.5/9069月87.72/8382104、.78/11079.83/96220122012年年1 1月月-9-9月南宁市房地产市场概况：月南宁市房地产市场概况：20122012年年1 1月月-9-9月南宁房地产市场概况：月南宁房地产市场概况：1-91-9月累计批准预售情况：月累计批准预售情况：1-9 1-9月，全市（含六县，下同）新建商品房（不包含经济适用房，下同）批准预售面积月，全市（含六县，下同）新建商品房（不包含经济适用房，下同）批准预售面积439.11439.11万平方米，同比下降万平方米，同比下降13.55%13.55%，其中新建商品住房（不包含经济适用房，下同）批准预售面积，其中新建商品住房（不包含经济适用房，下同）批准预5、售面积363.86363.86万平方米，同比下降万平方米，同比下降7.34%7.34%；商业营业用房；商业营业用房25.4425.44万平方米，同比下降万平方米，同比下降20.55%20.55%；办公楼；办公楼2.322.32万平方米，同比下降万平方米，同比下降79.52%79.52%；其他类商品房；其他类商品房47.4947.49万平方米，同比下降万平方米，同比下降33.91%33.91%，分别属于，分别属于车库、车位、杂物房等其它用途的房屋。车库、车位、杂物房等其它用途的房屋。1-91-9月累计成交情况：月累计成交情况：1-9 1-9月月,存量房成交面积存量房成交面积87.7287.72万6、平方米，同比下降万平方米，同比下降20.21%20.21%；成交套数；成交套数83828382套，同比下降套，同比下降19.87%19.87%，其中存量，其中存量住房成交面积住房成交面积75.3675.36万平方米，同比下降万平方米，同比下降19.5%19.5%；成交套数；成交套数69086908套，同比下降套，同比下降20.23%20.23%。1111月南宁市房地产市场概况：月南宁市房地产市场概况：1111月南宁市房地产市场概况：月南宁市房地产市场概况：1111月南宁市房地产市场概况：月南宁市房地产市场概况：从个方面统计数据显示，青秀区的成交面积为各城区之首；本月商务办公产品也唯有青秀区有销7、售；商业从个方面统计数据显示，青秀区的成交面积为各城区之首；本月商务办公产品也唯有青秀区有销售；商业物业青秀区也位列其他城区之首。物业青秀区也位列其他城区之首。青秀区为南宁市地产市场热点区域，其商业、办公亦是置业首选！青秀区为南宁市地产市场热点区域，其商业、办公亦是置业首选！1111月南宁市房地产市场供应：月南宁市房地产市场供应：1111月南宁市房地产市场供应：月南宁市房地产市场供应：从以上数据我们可以看出目前供面积及套数应量最大的集中在从以上数据我们可以看出目前供面积及套数应量最大的集中在120-144120-144区间段；面积及套数最少的集中区间段；面积及套数最少的集中在在90-100908、-100区间段。区间段。目前在目前在120-144120-144区间的户型，其市场竞争相对较激烈！区间的户型，其市场竞争相对较激烈！资料来源：南宁市房产局资料来源：南宁市房产局凤岭区在售楼盘：凤岭区在售楼盘：资料来源：南宁市房产局资料来源：南宁市房产局凤岭区在售楼盘：凤岭区在售楼盘：资料来源：南宁市房产局资料来源：南宁市房产局凤岭区在售楼盘：凤岭区在售楼盘：资料来源：南宁市房产局资料来源：南宁市房产局凤岭区在售楼盘：凤岭区在售楼盘：资料来源：南宁市房产局资料来源：南宁市房产局凤岭区在售楼盘：凤岭区在售楼盘：因为政府的限购政策及市场前景不明朗，凤岭北区域在售项目走量并不理想，因为政府的限购政策及9、市场前景不明朗，凤岭北区域在售项目走量并不理想，其中其中“保利童心缘保利童心缘”1010月份的走量主要靠其推出均价月份的走量主要靠其推出均价1600016000元元/的商铺冲量；而的商铺冲量；而很多楼盘因很多楼盘因8-98-9月月“美泉美泉1612”1612”的一期底价推出走量受影响；的一期底价推出走量受影响；“凤岭名园凤岭名园”9-109-10月份走量突升的原因在其同事做内部团购促销，以低价格拉动了客户成交；总体月份走量突升的原因在其同事做内部团购促销，以低价格拉动了客户成交；总体来说目前市场回升迹象并不明确，特别是十八大的召开对地产市场调控亦不放松，来说目前市场回升迹象并不明确，特别是十八10、大的召开对地产市场调控亦不放松，业内对明年的市场前景也不甚乐观。业内对明年的市场前景也不甚乐观。凤岭区在售楼盘：凤岭区在售楼盘：区域在售写字楼概况：区域在售写字楼概况：天健国际公馆天健国际公馆位于东盟商务区南区，近华润万象城，与华润妄想成商业体一路之隔，由位于东盟商务区南区，近华润万象城，与华润妄想成商业体一路之隔，由A A、B B两座塔楼结合裙楼组成；其中两座塔楼结合裙楼组成；其中A A座座主力户型从主力户型从8080080800平方米，为平方米，为6 6梯梯9 9户创智商务空间；户创智商务空间；B B座户型从座户型从40604060平方米，精装户型改造后实用率可达平方米，精装户型改造后实用11、率可达100%100%，赠送率普遍高达，赠送率普遍高达30%30%以上，最小以上，最小4040平方米的户型，配有卫生间、厨房、阳台。平方米的户型，配有卫生间、厨房、阳台。区域在售写字楼概况：区域在售写字楼概况：南湖名都广场南湖名都广场南湖名都广场位于双拥路琅西五组与南湖一路之隔，其项目集住宅、商业、写字楼、酒店、公寓为一体的，总建筑面积南湖名都广场位于双拥路琅西五组与南湖一路之隔，其项目集住宅、商业、写字楼、酒店、公寓为一体的，总建筑面积约约3131，B B座商场层高：一层座商场层高：一层5.65.6米，二、三层米，二、三层4.54.5米，四层米，四层4.44.4米，单层面积约米，单层面积约612、5706570；大堂中庭；大堂中庭2020米挑高，米挑高，A A座座8-298-29层层层高层高4.14.1米，单层面积约米，单层面积约21282128，A A座座4646、4747层层高层层高4.24.2米，米，4848层层高层层高4.94.9米，单层面积约米，单层面积约21282128，拥有，拥有12501250多个车位。多个车位。其写字楼其写字楼9 9月份月份11-1311-13楼做内部认购销售，楼做内部认购销售，11-1211-12楼价格为楼价格为1850018500元元/，1313楼楼1950019500元元/；售楼部对外公布价格为；售楼部对外公布价格为2.62.6元元/；其间销售艰13、难。；其间销售艰难。区域在售写字楼概况：区域在售写字楼概况：第二部分 项目营销策略推售策略推售策略推广策略推广策略营销执行营销执行营销策略营销策略德利会员卡圈层营销德利会员卡圈层营销推售策略德利德利AICC推售阶段划分推售阶段划分11总体推售阶段划分建议总体推售阶段划分建议：B2、B3栋写字楼栋写字楼 C1、C4住宅住宅 C2、C3、C5住宅住宅 C6、C7住宅住宅 北区商业北区商业 北区写字楼北区写字楼 B2B2、B3B3栋即将于栋即将于1212月下旬获得预售证，故建议可按常规销售模式操作，即通过意月下旬获得预售证，故建议可按常规销售模式操作，即通过意向登记、预约方式蓄客，待获得预售证后即统14、一开盘；开盘价格随即相应上调。向登记、预约方式蓄客，待获得预售证后即统一开盘；开盘价格随即相应上调。（以此在为开发商获取更多溢价空间的同时也为前期购买客户增加投资信心）。（以此在为开发商获取更多溢价空间的同时也为前期购买客户增加投资信心）。B2、B3栋写字楼（栋写字楼（2013年年1月月2013年年4月）月）2B22B2、B3B3写字楼推售时间划分写字楼推售时间划分：【推售原则界定推售原则界定】：以先推低楼层、高性价比产品实现写字楼预期销售目标为基准；提高推售节奏性要求，创以先推低楼层、高性价比产品实现写字楼预期销售目标为基准；提高推售节奏性要求，创造持续热销节点。造持续热销节点。B2B2栋写15、字楼（栋写字楼（5.6m5.6m层高，与层高，与B3B3栋写字楼互补销售）栋写字楼互补销售）核心原则：核心原则：低开高走低开高走 +次优次优最优最优 +持续热销节点持续热销节点 B2B2写字楼前期内部认购已消化近半，目前保留产品均为中到大户型为主。写字楼前期内部认购已消化近半，目前保留产品均为中到大户型为主。将所剩产品价格重新划分，将优质产品与次优产品在价格上有所差距，以刺激客户对比购买，将次优将所剩产品价格重新划分，将优质产品与次优产品在价格上有所差距，以刺激客户对比购买，将次优 产品低价先走，后将最优户型以高于次优产品价格推出，从而达到持续热销效果。产品低价先走，后将最优户型以高于次优产品16、价格推出，从而达到持续热销效果。B3B3栋写字楼栋写字楼（B2B2、B3B3互补销售）互补销售）核心原则：核心原则：低开高走低开高走 +次优次优最优最优 +持续热销节点持续热销节点 B3B3栋写字楼结合栋写字楼结合B2B2栋写字楼次优产品先推售低层，其次推出中间层，最后推出高楼层。栋写字楼次优产品先推售低层，其次推出中间层，最后推出高楼层。低层建议分割销售，中高层可考虑结合整层销售低层建议分割销售，中高层可考虑结合整层销售 。保留顶部楼层至中后期项目主体形象价值展现后，以整层高价格销售实现高溢价。保留顶部楼层至中后期项目主体形象价值展现后，以整层高价格销售实现高溢价。【推售节点铺排推售节点铺排17、】：各月均铺设销售节点，强化推售节奏。：各月均铺设销售节点，强化推售节奏。开始认筹开始认筹开盘推售开盘推售后续强销后续强销20132013年年1 1月月1 1月中旬月中旬-2-2月月3-43-4节点划分节点划分时间时间推售量推售量销售目标销售目标阶段主题阶段主题蓄势待发蓄势待发引发关注引发关注震撼展示震撼展示快速蓄客快速蓄客少量多推少量多推小步快跑小步快跑10-1110-1111-1211-1212-112-1前期形象介入前期形象介入好声音线好声音线下活动发下活动发布布面积：面积：14421.8714421.87套数：套数：8888套套B2B2余货余货+B3+B3蓄客量蓄客量现场活动现场活动118、00100批批180180批批认筹客认筹客150150批批 到场到场100100批批诚意客诚意客5050批批1212月底（老业主促销）月底（老业主促销）德利会德利会-AICC-AICC圣诞狂欢夜圣诞狂欢夜1 1月月-2-2月针对南宁各大银行年会做月针对南宁各大银行年会做项目办公推介活动项目办公推介活动事件营销事件营销1111月中旬德利月中旬德利AICCAICC之之夜中国好声音发布，引夜中国好声音发布，引发关注发关注1212月中旬德利会成立月中旬德利会成立整合德利业主资源整合德利业主资源1 1月中旬挑战好声音线下活动月中旬挑战好声音线下活动结合中国好声音演唱会造势引结合中国好声音演唱会造势引爆市19、场关注，成为热点爆市场关注，成为热点1 1月月-2-2月业主答谢酒会月业主答谢酒会客户资源深挖客户资源深挖好声音新闻发布会、挑战好声音新闻发布会、挑战好声音线下活动好声音线下活动蓄客期蓄客期开盘销售率：开盘销售率：30%30%预计完成预计完成80%80%销售率销售率B3B3顶部四层保留，作为年内两批次推售大客户整层购买推荐单位顶部四层保留，作为年内两批次推售大客户整层购买推荐单位【推售组合推售组合】：推售理由：推售理由：1 1、以低楼层低价格推出，营造持续热销氛围；、以低楼层低价格推出，营造持续热销氛围；2 2、与、与B2B2栋余货组合，争取各类客户栋余货组合，争取各类客户B3栋第一批次单位组20、合栋第一批次单位组合5-10层层北北双首层主题广场双首层主题广场B3写字楼写字楼【推售组合推售组合】：B3栋第二批次单位组合栋第二批次单位组合11-15层层北北双首层主题广场双首层主题广场B3写字楼写字楼推售理由：推售理由：1 1、一批热销价格逐步提升，提升溢价空间；、一批热销价格逐步提升，提升溢价空间；2 2、与、与B2B2栋余货组合，争取各类客户栋余货组合，争取各类客户【推售组合推售组合】：B3栋高区整层保留，开拓大客户栋高区整层保留，开拓大客户16-19层层北北双首层主题广场双首层主题广场B3写字楼写字楼推售理由：推售理由：1 1、结合顶层景观视野优势开拓大客户，提升溢、结合顶层景观视野21、优势开拓大客户，提升溢价空间；价空间；看房动线建议：看房动线建议：1 1、北区沿玉兰路设置道旗烘托项目形象；、北区沿玉兰路设置道旗烘托项目形象；2 2、B2B2至至B3B3栋建议在栋建议在20132013年年1 1月前将景观绿月前将景观绿化及化及B3B3外广场先做实景园林展示；外广场先做实景园林展示；3 3、建议购置电动看房车又专人引导客户依、建议购置电动看房车又专人引导客户依照行车动线看房；照行车动线看房；4 4、建议、建议B2B2栋写字楼大堂效果图展示写字楼栋写字楼大堂效果图展示写字楼大堂档次；大堂档次；5 5、B3B3栋大堂软硬件展示，同时可考虑将栋大堂软硬件展示，同时可考虑将6 6层作22、为展示楼层，将过道及公共卫生间装层作为展示楼层，将过道及公共卫生间装饰，以展示高档办公环境氛围。饰，以展示高档办公环境氛围。（软硬件建议前（软硬件建议前“商务办公楼营销包装建商务办公楼营销包装建议议”方案已提）方案已提）33写字楼看房动线建议写字楼看房动线建议：近期凤岭北住宅市场虽然走量有所提升，因其区域规划优势凸显也逐渐成为当下市场近期凤岭北住宅市场虽然走量有所提升，因其区域规划优势凸显也逐渐成为当下市场购买热点区域，但是其售价并未有所提升。特别是新近开启的购买热点区域，但是其售价并未有所提升。特别是新近开启的“美泉美泉1612”1612”项目项目90009000元元/（含近（含近3000323、000元元/的精装修）市场售价，折算后的精装修）市场售价，折算后60006000元元/的售价，无疑对的售价，无疑对其周边前期热点项目销售有所影响。在这个时期如本项目推出住宅产品价格过高的话其周边前期热点项目销售有所影响。在这个时期如本项目推出住宅产品价格过高的话对项目住宅产品去量非常不利，本项目前期住宅产品可考虑先做内部预定以评估项目对项目住宅产品去量非常不利，本项目前期住宅产品可考虑先做内部预定以评估项目未来价格走向，但总体应保持低开高走原则！未来价格走向，但总体应保持低开高走原则！（项目住宅具体单栋销售先后顺序视住宅预售证获得顺序定）（项目住宅具体单栋销售先后顺序视住宅预售证获得顺序定）424、4住宅推售时间划分住宅推售时间划分：住宅（住宅（2013年年3月月2013年年6月）月）【住宅推售原则界定住宅推售原则界定】：以多户型选择、多价格档次选择为基准；提高推售节奏性要求，创造持续热销节点。以多户型选择、多价格档次选择为基准；提高推售节奏性要求，创造持续热销节点。分期建议：分期建议：一期（一期（20132013年年3-43-4月）：推出月）：推出C1C1、C4C4；二期（二期（20132013年年5-75-7月）：推出月）：推出C2C2、C3C3、C5C5；三期（三期（20132013年年8-108-10月）：推出月）：推出C6C6、C7C7。【推售节点铺排推售节点铺排】：各月均铺设25、销售节点，强化推售节奏。：各月均铺设销售节点，强化推售节奏。第二期推售第二期推售第三期推售第三期推售面积：面积：20312.3520312.35套数：套数：146146套套C1C4C1C47-97-9月月1010月月1212月月节点划分节点划分时间时间推售量推售量销售目标销售目标开盘销售率：开盘销售率：70%70%销售速度：销售速度：1.51.5套套/日日销售周期：销售周期：1 1个月个月阶段主题阶段主题震撼展示震撼展示快速蓄客快速蓄客少量多推少量多推小步快跑小步快跑3-43-4月月4 4月月前期蓄客前期蓄客样板间开放样板间开放面积：面积：8769.128769.12套数：套数：4646套套C26、6C6蓄客量蓄客量现场活动现场活动250250批批认筹客认筹客180180批批 到场到场150150批批诚意客诚意客100100批批9 9月底（老业主促销）月底（老业主促销）情满德利幸福中秋情满德利幸福中秋3 3月月-12-12月每周主题活动（强化文化体验，增加到访）月每周主题活动（强化文化体验，增加到访）AICCAICC现场沙龙现场沙龙事件营销事件营销住宅样板房开放住宅样板房开放住宅各期开盘住宅各期开盘北区主力店意向签约仪式北区主力店意向签约仪式圣诞业主答谢酒会圣诞业主答谢酒会客户资源深挖客户资源深挖第五期推售第五期推售面积：面积：8769.128769.12套数：套数：4646套套C7开盘27、销售率：开盘销售率：60%60%销售速度：销售速度：1.61.6套套/日日 销售周期：销售周期：3 3个月个月开盘销售率：开盘销售率：70%70%销售速度：销售速度：1.51.5套套/日日销售周期：销售周期：1 1个月个月4-64-6月月第一期推售第一期推售第四期推售第四期推售1111月月面积：面积：20312.3520312.35套数：套数：146146套套C2C3C2C3面积：面积：8769.128769.12套数：套数：4646套套C5C5开盘销售率：开盘销售率：60%60%销售速度：销售速度：1.61.6套套/日日 销售周期：销售周期：3 3个月个月开盘销售率：开盘销售率：70%70%28、销售速度：销售速度：1.51.5套套/日日销售周期：销售周期：1 1个月个月认筹客认筹客150150批批 到场到场100100批批诚意客诚意客8080批批【住宅看房动线住宅看房动线】：看房动线建议：看房动线建议：1 1、北区沿玉兰路设置道旗烘托项目形象；、北区沿玉兰路设置道旗烘托项目形象；2 2、建议将、建议将C5C5、C6C6楼栋间的大卖场入口作楼栋间的大卖场入口作为住宅看房入口，入口周边用形象展示墙为住宅看房入口，入口周边用形象展示墙隔断工地。隔断工地。首先，在北区写字楼和商业销售、招商前，建议确定商业策划运营顾问公司，对首先，在北区写字楼和商业销售、招商前，建议确定商业策划运营顾问公司，29、对项目整体商业做业态规划策划，将项目商业价值扩大，通过专业商业顾问公司的策项目整体商业做业态规划策划，将项目商业价值扩大，通过专业商业顾问公司的策划包装将整个项目产品价值拉高，为北区实现销售溢价最大化提供有力条件。（建划包装将整个项目产品价值拉高，为北区实现销售溢价最大化提供有力条件。（建议在议在20122012年底前就商业顾问公司确定）年底前就商业顾问公司确定）北区一期销售，建议首先销售商业，通过商业公司的招商，促进商铺的销售和溢北区一期销售，建议首先销售商业，通过商业公司的招商，促进商铺的销售和溢价空间增长。价空间增长。北区二期销售，建议销售写字楼，通过商业的招商及销售促进写字楼高物业价值30、北区二期销售，建议销售写字楼，通过商业的招商及销售促进写字楼高物业价值的提升，从而保证的提升，从而保证5A5A写字楼高价格、高溢价的回报。写字楼高价格、高溢价的回报。55项目北区推售阶段划分项目北区推售阶段划分：推广策略德利德利AICC城市文化综合体产品价值系统的梳理城市文化综合体产品价值系统的梳理综合体综合体首个城市文化综合首个城市文化综合体体解决差异解决差异升级价值升级价值升级升级硬件硬件-解决物质层面需求解决物质层面需求客户喜好切入点客户喜好切入点软件软件-解决精神层面需求解决精神层面需求完善配套设施；完善配套设施；社区园林及配套设施等融社区园林及配套设施等融入高端元素，形成文化综入高端31、元素，形成文化综合体独有的硬件体验体系。合体独有的硬件体验体系。建立高标服务，包括销售服建立高标服务，包括销售服务、物业服务等全方面，足务、物业服务等全方面，足以匹配项目标准；以匹配项目标准；高端推广形象建立，在媒介高端推广形象建立，在媒介及活动中融入大量文化概念。及活动中融入大量文化概念。【文化综合体价值点提升方向文化综合体价值点提升方向】从硬件上提升满足客户物质层面需求，从软件上提升从硬件上提升满足客户物质层面需求，从软件上提升满足客户精神层面需求，满足客户喜好。满足客户精神层面需求，满足客户喜好。高物质下的文化综合体高物质下的文化综合体高标准服务的文化综合体高标准服务的文化综合体Part32、1Part1：艺术窗口：艺术窗口Part2Part2：人文体验：人文体验Part3Part3：商务文化：商务文化Part4Part4：全链条儿童成长文化：全链条儿童成长文化南宁唯一中央剧场南宁唯一中央剧场独有街区演艺广场独有街区演艺广场永不落幕的露天剧场永不落幕的露天剧场生活配套设施生活配套设施完善完善首个文化综合首个文化综合-价值构成价值构成风情时尚的天幕酒吧群风情时尚的天幕酒吧群荟萃东盟十国的特色餐饮荟萃东盟十国的特色餐饮流连忘返的广西特色文化广场流连忘返的广西特色文化广场职业体验中心潘哆啦小镇职业体验中心潘哆啦小镇各具特色的青少年培训基地各具特色的青少年培训基地南宁唯一的儿童产品卖场南宁33、唯一的儿童产品卖场至尊顶级的高端会所至尊顶级的高端会所各具主题的商务会所各具主题的商务会所星级文化酒店星级文化酒店【艺术窗口艺术窗口】中央剧场中央剧场 天天上映的文化盛宴天天上映的文化盛宴如果生活在这，那么这是你生活中的一道文化大餐如果生活在这，那么这是你生活中的一道文化大餐如果办公在这，那么这将是您商务接待中最具特色的一个环节如果办公在这，那么这将是您商务接待中最具特色的一个环节任何一部电影大片，都是全国统一上映，但在任何一部电影大片，都是全国统一上映，但在AICCAICC中央剧场，中央剧场，仅仅800800席尊贵席位，留给金字塔顶的少数人。席尊贵席位，留给金字塔顶的少数人。【艺术窗口艺术窗34、口】露天剧场露天剧场 城市潮流文化的舞台城市潮流文化的舞台这里可以是露天电影、也可以是新年倒计时的聚会，也可以是这里可以是露天电影、也可以是新年倒计时的聚会，也可以是企业年会的举办场地、或是南宁民族音乐的舞台企业年会的举办场地、或是南宁民族音乐的舞台唯一的露天剧场，最具特色的城市名片唯一的露天剧场，最具特色的城市名片【艺术窗口艺术窗口】街区文化街区文化 和封闭式商场的最大不同，和封闭式商场的最大不同，AICCAICC的各条内街都将上演特色街区的各条内街都将上演特色街区文化。文化。这里可以是街舞的表演场这里可以是街舞的表演场可以是时下最流行的行为艺术可以是时下最流行的行为艺术同时在这里面经营的服35、装，也将不定期上演新季产品发布会。同时在这里面经营的服装，也将不定期上演新季产品发布会。每一条街道，都是文化大舞台每一条街道，都是文化大舞台【人文体验人文体验】天幕酒吧街天幕酒吧街 塑造比民歌湖更具魅力的夜色塑造比民歌湖更具魅力的夜色每一个天台，都是一个休闲体验馆。每一个天台，都是一个休闲体验馆。在南宁最具特色的天台上，在空中来一场别开生面的在南宁最具特色的天台上，在空中来一场别开生面的PATTYPATTY【人文体验人文体验】东盟餐饮文化精髓东盟餐饮文化精髓 在北区的三四楼，汇聚东盟各国的美食餐厅在北区的三四楼，汇聚东盟各国的美食餐厅展现东盟饮食文化，也是商务接待的好去处展现东盟饮食文化，也是36、商务接待的好去处【人文体验人文体验】宴会厅级餐饮宴会厅级餐饮 除了特色餐饮，在酒店或除了特色餐饮，在酒店或5A5A写字楼，需要设置大型宴会型餐饮写字楼，需要设置大型宴会型餐饮丰富商业业态，提升商务形象丰富商业业态，提升商务形象【人文体验人文体验】特色文化广场特色文化广场 在各个公共广场设立各具特色的文化符号在各个公共广场设立各具特色的文化符号将铜鼓、漓江画派、民歌等广西代表性符号植入，创立最具文将铜鼓、漓江画派、民歌等广西代表性符号植入，创立最具文化代表性的商业公共空间，成为南宁城市名片。化代表性的商业公共空间，成为南宁城市名片。漓江画派漓江画派砂岩石雕砂岩石雕铜鼓雕塑铜鼓雕塑【商务文化商务文37、化】顶级会所顶级会所 作为南宁最大的商务群，除满足基本办公需求外，会所是重要作为南宁最大的商务群，除满足基本办公需求外，会所是重要的配套之一。的配套之一。引进一家具有文化氛围的顶级会所，提升商务形象。引进一家具有文化氛围的顶级会所，提升商务形象。【商务文化商务文化】商务会所商务会所会议中心会议中心 建议在建议在B2B2架空层设立商务会所架空层设立商务会所会议中心，提供中、大型会议会议中心，提供中、大型会议室及培训室，可供各写字楼用户租赁使用。室及培训室，可供各写字楼用户租赁使用。公共会议中心的建立将极大提高写字楼的性价比，如果租赁写公共会议中心的建立将极大提高写字楼的性价比，如果租赁写字楼无需38、专门建设会议室，将省出近字楼无需专门建设会议室，将省出近5050平米面积，如按租金平米面积，如按租金100100元元/平米计算，则每月提供附加值平米计算，则每月提供附加值50005000元。元。【商务文化商务文化】商务会所商务会所总裁专属会总裁专属会所所 建议在建议在B3B3架空层设立商务会所架空层设立商务会所总裁专属会所，休闲健身设施总裁专属会所，休闲健身设施及及VIPVIP休息室。休息室。为商务群高级管理人员提供休闲及休息的会所，进行完商务应为商务群高级管理人员提供休闲及休息的会所，进行完商务应酬后，可以有一个私人空间商谈或者短时休憩的场所。酬后，可以有一个私人空间商谈或者短时休憩的场所。39、VIP洽谈及休息洽谈及休息室室茶室茶室VIP剧场剧场【商务文化商务文化】星级文化酒店星级文化酒店 创造一所具有广西特色主题的文化酒店。创造一所具有广西特色主题的文化酒店。这样将会对外来的商旅人士更有体验感及吸引力，能表现本土这样将会对外来的商旅人士更有体验感及吸引力，能表现本土文化，也能拉动政府未来的接待需求。文化，也能拉动政府未来的接待需求。参考图为：参考图为：敦煌文化主题酒店敦煌文化主题酒店-甘肃宁卧庄国宾馆甘肃宁卧庄国宾馆 兰州宁卧庄宾馆座落于兰州市城关区天水中路，素有甘肃省国宾馆之称，承担着接待党兰州宁卧庄宾馆座落于兰州市城关区天水中路，素有甘肃省国宾馆之称，承担着接待党和国家领导人、40、来兰州的世界各国元首、贵宾，中央和国家机关各部委、各省市来甘考和国家领导人、来兰州的世界各国元首、贵宾，中央和国家机关各部委、各省市来甘考察和工作的团体、会议及省内重要会议和大型活动的接待服务工作；结合甘肃敦煌文化，察和工作的团体、会议及省内重要会议和大型活动的接待服务工作；结合甘肃敦煌文化，采用壁画、编钟、石柱等特色元素，以金黄色为基调，引人入胜，富贵夺目。采用壁画、编钟、石柱等特色元素，以金黄色为基调，引人入胜，富贵夺目。参考图为敦煌主题酒店参考图为敦煌主题酒店【青少年文化青少年文化】潘哆啦小镇潘哆啦小镇 南区负一楼已明确为职业体验中心为主力店，配合青少年才艺南区负一楼已明确为职业体验中心41、为主力店，配合青少年才艺培训、儿童商品为主题的青少年文化消费基地。培训、儿童商品为主题的青少年文化消费基地。【AICCAICC建立建立“首个文化综合体价值链首个文化综合体价值链”】城市名片城市名片一个城市的文化符号一个城市的文化符号城市交流城市交流城市窗口型城市窗口型商务集群商务集群城市顶端豪城市顶端豪宅宅具有城市特性的交流平台具有城市特性的交流平台最完善配套的商务集群最完善配套的商务集群集享全维度高端配套的顶端豪宅集享全维度高端配套的顶端豪宅城市成长城市成长南宁最完善的青少年文化基地南宁最完善的青少年文化基地文化综合文化综合体价值链体价值链中央剧场、室外剧场、铜鼓等多中央剧场、室外剧场、铜鼓42、等多个主题文化广场个主题文化广场文化主题酒店、天幕酒吧街、文文化主题酒店、天幕酒吧街、文化街区、特色餐饮化街区、特色餐饮占据高铁商圈核心位置，多个商占据高铁商圈核心位置，多个商务主题会所务主题会所地段、教育、配套、服务地段、教育、配套、服务没没有短板的高端住宅社区有短板的高端住宅社区潘哆啦小镇潘哆啦小镇推广策略围绕核心竞争价值进行客户价值体验展开，围绕核心竞争价值进行客户价值体验展开，“四维四维”策略铺排统筹全案策略铺排统筹全案营销执行。营销执行。1 1个核心阵地：个核心阵地：AICCAICC运营的运营的“都市文化生活圈都市文化生活圈”策略要点：完成策略要点：完成“文化文化+城市综合体城市综合43、体”市场认知切入，现场体验未兑现下的项目形市场认知切入，现场体验未兑现下的项目形象建立、品牌标杆建立象建立、品牌标杆建立策略核心：品牌对位、生活方式对位、客户对位策略核心：品牌对位、生活方式对位、客户对位策略目标：建立项目的跨界影响力及价值信心策略目标：建立项目的跨界影响力及价值信心1 1个核心阵地：个核心阵地：AICCAICC运营的运营的“都市文化生活圈都市文化生活圈”以以AICCAICC为主轴，打造南宁凤岭北都市文化生活圈层为主轴，打造南宁凤岭北都市文化生活圈层在人群上抓住热爱都市、享受都市的人群，为他们提供一个可以交流享受实在人群上抓住热爱都市、享受都市的人群，为他们提供一个可以交流享受44、实惠的资源平台。惠的资源平台。在内容上向客户强调和传递文化综合体生活价值感受及体验，在内容上向客户强调和传递文化综合体生活价值感受及体验，在形式上以文化元素展示等线下活动为在形式上以文化元素展示等线下活动为AICCAICC树立北区主流影响力做支撑。树立北区主流影响力做支撑。必备动作：必备动作：AICC体验馆文化主题展体验馆文化主题展中心区媒体全覆盖（组合媒体造势）中心区媒体全覆盖（组合媒体造势）可选动作：可选动作：城市文化生活摄影展城市文化生活摄影展（为参观者展示城市综合体的历程，引导受众理解（为参观者展示城市综合体的历程，引导受众理解“文化文化”给城市综合给城市综合体带来了什么？）体带来了什45、么？）策略要点：策略要点：a.a.完成完成“文化文化+城市综合城市综合体体”市场认知切入，市场认知切入，现场体验未兑现下的现场体验未兑现下的项目形象建立、品牌项目形象建立、品牌标杆建立标杆建立策略核心：策略核心：a.a.品牌对位品牌对位b.b.生活方式对位生活方式对位c.c.客户对位客户对位策略目标：策略目标：a.a.建立项目的跨界影响建立项目的跨界影响力及价值信心力及价值信心1 1个核心阵地：个核心阵地：AICCAICC运营的运营的“都市中心生活圈都市中心生活圈”必备动作必备动作1 1：AICCAICC体验馆体验馆文化主题展（文化主题展（1212月）月）在项目售楼部设置图片体验展馆，以展示城46、市综合体的进程及赋予在项目售楼部设置图片体验展馆，以展示城市综合体的进程及赋予“文化文化”内涵的解内涵的解析为形式引导客户构思析为形式引导客户构思AICCAICC未来的生活前景。未来的生活前景。“AICC”“AICC”重新发明城市生活主题图片展；围绕重新发明城市生活主题图片展；围绕“文化文化+城市综合体城市综合体”价值全面展开。价值全面展开。2 2大传播主线：项目核心价值传播展开大传播主线：项目核心价值传播展开策略要点：对位客户置业需求，重点完成针对目标客群的项目核心价值诉求策略要点：对位客户置业需求，重点完成针对目标客群的项目核心价值诉求策略核心：策略核心：首个城市文化综合体（从单一的城市综47、合体到蕴含文化的城市综合体的升级）首个城市文化综合体（从单一的城市综合体到蕴含文化的城市综合体的升级）高端文化主题复合商务区（从单一商务形态到复合文化形态的升级）高端文化主题复合商务区（从单一商务形态到复合文化形态的升级）策略目标：（更具有区域内的项目价值突破尝试）策略目标：（更具有区域内的项目价值突破尝试）开创南宁首个文化体验为主导的城市综合体，树立先驱姿态开创南宁首个文化体验为主导的城市综合体，树立先驱姿态城市多元的文化生活体验的标杆首发城市多元的文化生活体验的标杆首发2 2大传播主线：项目核心价值传播展开大传播主线：项目核心价值传播展开AA城市多元文化生活体验城市多元文化生活体验必备动作48、：必备动作：城市文化生活主题沙龙活动城市文化生活主题沙龙活动德利德利AICCAICC项目体验展项目体验展可选动作：可选动作：主流媒体访谈主流媒体访谈BB高端文化主题复合商务区高端文化主题复合商务区必备动作：必备动作：高端文化主题复合商务区价值的软文解析（南国早报高端文化主题复合商务区价值的软文解析（南国早报系列软文）系列软文）城市投资热点解析（网络、沙龙、报纸软文）城市投资热点解析（网络、沙龙、报纸软文）商业进驻签约仪式（可结合品牌主力店意向签约仪式商业进驻签约仪式（可结合品牌主力店意向签约仪式发布）发布）可选动作：可选动作：全能城市区的奢华生活配套全能城市区的奢华生活配套 （时尚之夜名品秀）49、（时尚之夜名品秀）商业品质体验（电子商务现场秀，可联系联想体验店商业品质体验（电子商务现场秀，可联系联想体验店做）做）2 2大传播主线：项目核心价值传播展开大传播主线：项目核心价值传播展开AA城市多元文化生活体验城市多元文化生活体验坚持首个城市文化综合体战略的宣讲，不断的强化坚持首个城市文化综合体战略的宣讲，不断的强化AICCAICC对于新都市中心区新颖运营对于新都市中心区新颖运营模式，向受众宣告凤岭北正式进入都市化生活时代。模式，向受众宣告凤岭北正式进入都市化生活时代。都市文化生活主题沙龙活动都市文化生活主题沙龙活动主流媒体访谈主流媒体访谈AICC项目体验巡展项目体验巡展以系列主题活动形式，50、传播项目主导的都市文化生活，将项以系列主题活动形式，传播项目主导的都市文化生活，将项目区域标杆价值通过活动形式植入。目区域标杆价值通过活动形式植入。以塑造以塑造AICCAICC形象和推动凤岭北区发展角度，与凤岭北区的发形象和推动凤岭北区发展角度，与凤岭北区的发展和意义进行座谈。展和意义进行座谈。话题：凤岭北蕴含文化元素的城市综合体运作模式。话题：凤岭北蕴含文化元素的城市综合体运作模式。以图片及沙盘形式展示，诠释以图片及沙盘形式展示，诠释AICCAICC对中心区运营以及城市文对中心区运营以及城市文化综合体生活的阐释。化综合体生活的阐释。可选动作可选动作1 1：德利：德利AICCAICC主题沙龙活51、动主题沙龙活动每周确定一个专场活动主题，在项目卖场活动专区举行每周确定一个专场活动主题，在项目卖场活动专区举行以主题文化生活等方式传播项目以主题文化生活等方式传播项目“都市中西生活圈都市中西生活圈”定位，引导目标客户对项目的价定位，引导目标客户对项目的价值认同；活动选择值认同；活动选择“名品时尚秀、电子商务秀、国学探知、养身文化、儿童教育名品时尚秀、电子商务秀、国学探知、养身文化、儿童教育”2 2大传播主线：项目核心价值传播展开大传播主线：项目核心价值传播展开3 3大传播策略：价值体验大传播策略：价值体验+影响力制造影响力制造+客群突破客群突破媒体策略：媒体策略：以品牌影响力切入，以项目影响力52、辅助。以组合媒体为核心与圈层客群以品牌影响力切入，以项目影响力辅助。以组合媒体为核心与圈层客群渗透。渗透。展示策略：展示策略：第一展示、第一服务、第一品牌诠释项目核心价值及高端属性，建立具第一展示、第一服务、第一品牌诠释项目核心价值及高端属性，建立具有区隔竞争力的价值体验模式；作为项目核心价值体验的重要载体，重中之重。有区隔竞争力的价值体验模式；作为项目核心价值体验的重要载体，重中之重。客户策略：客户策略：强调强调AICCAICC品牌客户为前期重要品牌客户为前期重要“鲶鱼型客群鲶鱼型客群”，以区内、外客群强势吸，以区内、外客群强势吸纳与南宁周边市县客群拓源为核心，同时挖掘纳与南宁周边市县客群拓53、源为核心，同时挖掘“影响力影响力”客户价值。客户价值。公关策略：公关策略：紧密围绕紧密围绕“AICCAICC品牌品牌+城市文化生活价值体验城市文化生活价值体验”展开，创造城市主流影展开，创造城市主流影响力，快速形成社会聚焦。响力，快速形成社会聚焦。3 3大传播策略：价值体验大传播策略：价值体验+影响力制造影响力制造+客群突破客群突破媒体策略：以品牌影响力切入，以项目影响力辅助。以组合流媒体为与圈层客群渗透。媒体策略：以品牌影响力切入，以项目影响力辅助。以组合流媒体为与圈层客群渗透。思考：思考：大盘起势需求：从项目体量来看，我们必须在社会大众心里建立项目长远的认知，起势必须高调大盘起势需求：从项54、目体量来看，我们必须在社会大众心里建立项目长远的认知，起势必须高调核心价值导入需求：从都会生活的核心概念来看，也必须抢占主流的媒体制造项目的都市影响核心价值导入需求：从都会生活的核心概念来看，也必须抢占主流的媒体制造项目的都市影响客群突破需求：从市场购买人群比例来看，青秀区及南宁以外地区投资者在客群突破需求：从市场购买人群比例来看，青秀区及南宁以外地区投资者在AICCAICC置业，我们必置业，我们必须抓住他们影响他们须抓住他们影响他们企业资源支撑：充分发挥德利集团为广西女商会副会长企业的商会效应。企业资源支撑：充分发挥德利集团为广西女商会副会长企业的商会效应。主流媒体，主流影响力主流媒体，主流55、影响力因此，德利因此，德利AICCAICC的媒体策略上，我们必须坚持的原则：的媒体策略上，我们必须坚持的原则：3 3大传播策略：价值体验大传播策略：价值体验+影响力制造影响力制造+客群突破客群突破主流区域：在市区主要路段及高速路通过户外进行客户拦截，渗透项目形象和信息。主流区域：在市区主要路段及高速路通过户外进行客户拦截，渗透项目形象和信息。主流报纸：南国早报、南宁晚报主流报纸：南国早报、南宁晚报主流杂志：居周刊、榜样杂志。主流杂志：居周刊、榜样杂志。主流网络：腾讯网、搜房网、新浪网（微博营销）主流网络：腾讯网、搜房网、新浪网（微博营销）主流电台：主流电台：95.0、97.0音乐频率时段广告音56、乐频率时段广告媒体策略执行要点媒体策略执行要点3 3大传播策略：价值体验大传播策略：价值体验+影响力制造影响力制造+客群突破客群突破展示策略：第一展示、第一服务、第一品牌诠释项目核心价值及高端属性，建立具有展示策略：第一展示、第一服务、第一品牌诠释项目核心价值及高端属性，建立具有区隔竞争力的价值体验模式；作为项目核心价值体验的重要载体，重中之重。区隔竞争力的价值体验模式；作为项目核心价值体验的重要载体，重中之重。思考：思考：消费者真正感受到产品体验的终端，从城市多元化生活体验和高端文化主题复合商务区的内容传递上，消费者真正感受到产品体验的终端，从城市多元化生活体验和高端文化主题复合商务区的内容57、传递上，我们必须突破原有的展示思维，以现代高科技为基础，让客户体验到我们必须突破原有的展示思维，以现代高科技为基础，让客户体验到AICCAICC的城市化、多元化、文化内的城市化、多元化、文化内涵感知。涵感知。第一展示第一展示：在在“挑战好声音挑战好声音”线下活动期间，启动线下活动期间，启动AICCAICC现场的项目体验展；售楼部通过现场的项目体验展；售楼部通过城市文化综合体氛围体验的结合，将项目展示与观众互动相结合起来；城市文化综合体氛围体验的结合，将项目展示与观众互动相结合起来；第一服务第一服务：引入高端商务服务保准为我们的业主提供星级享受；：引入高端商务服务保准为我们的业主提供星级享受；第58、一品牌第一品牌：结合国内、国际知名产品的展示、发布等活动，让时尚品牌为本案站台；：结合国内、国际知名产品的展示、发布等活动，让时尚品牌为本案站台；3 3大传播策略：价值体验大传播策略：价值体验+影响力制造影响力制造+客群突破客群突破第一服务：高端商务服务体验第一服务：高端商务服务体验入口入口停车停车售楼处入口售楼处入口洽谈厅洽谈厅/VIP/VIP室室沙盘沙盘环幕影厅环幕影厅送客送客载入客户名录载入客户名录两名保安两名保安（身高（身高1.8m1.8m，建议五星，建议五星酒店标准）酒店标准）停车指引停车指引帮忙拉门帮忙拉门车牌号车牌号遮挡牌遮挡牌置业顾问（一对置业顾问（一对一服务，清楚掌一服务，清59、楚掌握到到访人员的握到到访人员的姓名、装束、容姓名、装束、容貌等特征）貌等特征）门童拉门门童拉门接待流程重点要让接待流程重点要让人倍感尊崇人倍感尊崇交换名片交换名片五感体验：五感体验：嗅：专业香料师嗅：专业香料师听：音乐要轻柔听：音乐要轻柔触：杯具要定制触：杯具要定制味：咖啡、红酒、味：咖啡、红酒、柠檬水柠檬水视：定制壁画、高视：定制壁画、高端杂志端杂志重点对客户重点对客户推介及逼单推介及逼单增强客户增强客户对本项目的对本项目的了解及信心了解及信心销售物销售物料备齐料备齐接待人：置接待人：置业顾问、管业顾问、管家、男女服家、男女服务员各一务员各一载入客户名录载入客户名录赠送小赠送小礼品礼品【接60、待流程接待流程】3 3大传播策略：价值体验大传播策略：价值体验+影响力制造影响力制造+客群突破客群突破客户策略：客户策略：采用采用“走出去，请进来走出去，请进来”的客户经营策略，主动深的客户经营策略，主动深入市场，地毯式挖掘潜在客户，广泛吸收，逐步筛入市场，地毯式挖掘潜在客户，广泛吸收，逐步筛选客户资源。选客户资源。3 3大传播策略：价值体验大传播策略：价值体验+影响力制造影响力制造+客群突破客群突破客户策略：客户策略：采用采用“走出去，请进来走出去，请进来”的客户经营策略的客户经营策略走出去走出去客户积累策略客户积累策略 前期前期客户的维护客户的维护周边重点项目周边重点项目客户的挖掘客户的挖61、掘写字楼、写字楼、商业客户及商业客户及高端客户的高端客户的挖掘挖掘针对南宁大型针对南宁大型专业卖场一对专业卖场一对一的上门积累一的上门积累3 3大传播策略：价值体验大传播策略：价值体验+影响力制造影响力制造+客群突破客群突破客户资源收集客户资源收集意向客户梳理意向客户梳理短信群发短信群发电话回访跟进电话回访跟进项目原有客户项目原有客户荣申博客户资源荣申博客户资源专业市场客户资源专业市场客户资源商会资源拓展商会资源拓展现场逼定现场逼定日常客户积累日常客户积累周边项目客户资源周边项目客户资源客户策略：客户策略：3 3大传播策略：价值体验大传播策略：价值体验+影响力制造影响力制造+客群突破客群突破客62、户策略客户策略团购资源开拓：团购资源开拓：结合年底各大银行举办客户年会活动与银行结合年底各大银行举办客户年会活动与银行VIPVIP客户进行联动，向其推介项目；对女商会企业推介项目。客户进行联动，向其推介项目；对女商会企业推介项目。形式：年会展板、形式：年会展板、PPTPPT展示；项目资料的快递，邀请企业高层进行项目现场的考察。展示；项目资料的快递，邀请企业高层进行项目现场的考察。4 4大影响力事件：服务于大影响力事件：服务于“价值体验价值体验+影响力制造影响力制造+客群突破客群突破”企业品牌影响力切入事件：企业品牌影响力切入事件：中国好声音中国好声音（1212月月-1-1月月1919日）日）项63、目文化品牌形象导入：项目文化品牌形象导入：挑战好声音挑战好声音（暂定），结合（暂定），结合中国好声音中国好声音线下造势线下造势AICCAICC首个城市文化综合体体验展：在项目售楼部设置文化主题艺术展，标杆城市文化生活首个城市文化综合体体验展：在项目售楼部设置文化主题艺术展，标杆城市文化生活项目价值体验导入：项目价值体验导入：营销中心升级开放（利用展厅及环幕落成组织每周一次主题活动）营销中心升级开放（利用展厅及环幕落成组织每周一次主题活动）客户价值持续经营：客户价值持续经营：“德利会德利会AICCAICC圣诞狂欢夜圣诞狂欢夜”活动（持续的客户价值贡献）活动（持续的客户价值贡献）4 4大影响力事件64、：服务于大影响力事件：服务于“价值体验价值体验+影响力制造影响力制造+客群突破客群突破”公关策略：紧密围绕公关策略：紧密围绕“文化文化+城市综合体生活价值体验城市综合体生活价值体验”展开，创造城市主流影响力，展开，创造城市主流影响力，快速形成社会聚焦。快速形成社会聚焦。思考：思考：在进行本案公关引爆之时，充分考虑活动在会社的公众影响，扩大项目知名度，同时需要时时刻刻在进行本案公关引爆之时，充分考虑活动在会社的公众影响，扩大项目知名度，同时需要时时刻刻都需要向客户展示本案的核心内容都需要向客户展示本案的核心内容 都市多元生活感受。都市多元生活感受。必备动作：必备动作：“中国好声音中国好声音”发布65、会、演唱会：企业品牌导入及项目市场引爆发布会、演唱会：企业品牌导入及项目市场引爆德利德利AICCAICC城市文化综合体体验展点：图片展示文化所赋予城市综合体的概念城市文化综合体体验展点：图片展示文化所赋予城市综合体的概念“挑战好声音挑战好声音”：充分利用：充分利用“中国好声音中国好声音”之知名度，进行线下活动配合造势，将之知名度，进行线下活动配合造势，将“好声音好声音”影响力利用至极致影响力利用至极致德利会德利会AICCAICC圣诞狂欢夜：结合圣诞狂欢夜：结合“德利会员卡的发布德利会员卡的发布”，为项目未来营销圈层，为项目未来营销圈层 第二期第二期“中国好声音中国好声音”1010亿的广告费，已66、经明确了其火爆效应，如何利用好项目冠名的亿的广告费，已经明确了其火爆效应，如何利用好项目冠名的“中国好中国好声音声音”南宁演唱会之势为项目打开广西知名度做最大支持是重点。南宁演唱会之势为项目打开广西知名度做最大支持是重点。可考虑邀以可考虑邀以“挑战好声音挑战好声音”PKPK演唱秀形式，以德利名义主办在南宁提前预热为项目知名度及现场演唱秀形式，以德利名义主办在南宁提前预热为项目知名度及现场人气提升创造机会人气提升创造机会。活动时间跨度为活动时间跨度为20122012年年1111月底至月底至20132013年年1 1月初。月初。报名像是以报名像是以KTVKTV、各大院校为主；活动场地可设置在项目现67、场的内场（考虑音响效果）、各大院校为主；活动场地可设置在项目现场的内场（考虑音响效果）。决赛阶段可邀请决赛阶段可邀请“中国好声音中国好声音”相关艺人到场造势（亦可考虑其他形式与相关艺人到场造势（亦可考虑其他形式与“中国好声音中国好声音”互动）。互动）。利用网站、微博、电台造势，以奖励门票形式激励参与。利用网站、微博、电台造势，以奖励门票形式激励参与。4 4大影响力事件：服务于大影响力事件：服务于“价值体验价值体验+影响力制造影响力制造+客群突破客群突破”1月月19日日“中国好声音中国好声音”总冠总冠名名 挑战好声音挑战好声音的切入造势的切入造势德利会德利会德利会员卡德利会员卡4 4大影响力事件68、：服务于大影响力事件：服务于“价值体验价值体验+影响力制造影响力制造+客群突破客群突破”会员卡可以很好的圈定客户群体，并为企业积累一定的客户资源。在地产营销中会员营销目的主会员卡可以很好的圈定客户群体，并为企业积累一定的客户资源。在地产营销中会员营销目的主要为以下三点：要为以下三点：首先是为客户积累、建存客户信息，为未来新项目入市做口碑传播首先是为客户积累、建存客户信息，为未来新项目入市做口碑传播。老业主关系维系，建立老业主的信任感。老业主关系维系，建立老业主的信任感。为新项目开盘造势奠定人气基础（据统计新项目开盘老业主重复成交的比率一般在为新项目开盘造势奠定人气基础（据统计新项目开盘老业主重69、复成交的比率一般在10%-15%10%-15%之间，之间，最好的可以达到最好的可以达到20%20%）。）。德利会德利会德利会员卡营销重点：德利会员卡营销重点：4 4大影响力事件：服务于大影响力事件：服务于“价值体验价值体验+影响力制造影响力制造+客群突破客群突破”1 1、会卡分级：、会卡分级：银卡银卡 存入存入1000010000元或在德利集团开发的项目中购买了元或在德利集团开发的项目中购买了1 1套以上物业的客户；套以上物业的客户；金卡金卡 存入存入2000020000元会员金的业主及客户；元会员金的业主及客户；钻石卡钻石卡 存入存入5000050000元的业主及客户。元的业主及客户。2 270、会员享受待遇：、会员享受待遇：银卡银卡 在德利开发的项目购买物业除享受开盘当日优惠外额外再享受总价减免在德利开发的项目购买物业除享受开盘当日优惠外额外再享受总价减免 1000010000元的优元的优 惠，同时积累惠，同时积累100100分（分数累计到一定程度可兑换奖励，奖励可以是实物也可以是旅游分（分数累计到一定程度可兑换奖励，奖励可以是实物也可以是旅游 等形式）等形式）金卡金卡 在德利开发的项目购买物业除享受开盘当日优惠外额外再享受总价减免在德利开发的项目购买物业除享受开盘当日优惠外额外再享受总价减免 2000020000元的优元的优 惠，同时积累惠，同时积累200200分（分数累计到一定71、程度可兑换奖励，奖励可以是实物也可以是旅游等分（分数累计到一定程度可兑换奖励，奖励可以是实物也可以是旅游等 形式）形式）钻石卡钻石卡 在德利开发的项目购买物业除享受开盘当日优惠外额外再享受总价减免在德利开发的项目购买物业除享受开盘当日优惠外额外再享受总价减免 5000050000元的优元的优 惠，同时积累惠，同时积累500500分（分数累计到一定程度可兑换奖励，奖励可以是实物也可以是旅分（分数累计到一定程度可兑换奖励，奖励可以是实物也可以是旅 游等形式）游等形式）所有持卡人都可以卡额等比抵扣形式在德利所有持卡人都可以卡额等比抵扣形式在德利AICCAICC商业体内消费，并享受会员折扣。商业体内消72、费，并享受会员折扣。德利会德利会德利会员卡营销重点：德利会员卡营销重点：4 4大影响力事件：服务于大影响力事件：服务于“价值体验价值体验+影响力制造影响力制造+客群突破客群突破”3 3、会员卡进阶条件：、会员卡进阶条件：银卡银卡 持银卡的会员自己包括直系亲属再次购买德利物业持银卡的会员自己包括直系亲属再次购买德利物业1 1套或者成功介绍新业主购买德利物业套或者成功介绍新业主购买德利物业 5 5套的可直接提升为金卡会员（亦可存入金卡要求的足额款项作为会员进阶提升）套的可直接提升为金卡会员（亦可存入金卡要求的足额款项作为会员进阶提升）金卡金卡 持金卡的会员自己包括直系亲属再次购买德利物业持金卡的会73、员自己包括直系亲属再次购买德利物业2 2套或者成功介绍新业主购买德利物业套或者成功介绍新业主购买德利物业 8 8套的可直接提升为金卡会员（亦可存入钻石卡要求的足额款项作为会员进阶提升）套的可直接提升为金卡会员（亦可存入钻石卡要求的足额款项作为会员进阶提升）钻石卡钻石卡 持金卡的会员自己包括直系亲属再次购买德利物业持金卡的会员自己包括直系亲属再次购买德利物业3 3套或者成功介绍新业主购买德利物套或者成功介绍新业主购买德利物 业业1010套的可直接提升为金卡会员（亦可存入钻石卡要求的足额款项作为会员进阶提升）套的可直接提升为金卡会员（亦可存入钻石卡要求的足额款项作为会员进阶提升）4 4、会员其他待74、遇：、会员其他待遇：会员生日祝福、会员家宴定制、会员泊车位专区、德利文化杂志免费获取、德利开发项目优先体验会员生日祝福、会员家宴定制、会员泊车位专区、德利文化杂志免费获取、德利开发项目优先体验德利会会员资源与营销的配合：德利会会员资源与营销的配合：4 4大影响力事件：服务于大影响力事件：服务于“价值体验价值体验+影响力制造影响力制造+客群突破客群突破”1 1、会员资源特性、会员资源特性 会员资源通常以辅助形式利用到地产营销，以配合项目造势、锁定强烈意向为会员资源通常以辅助形式利用到地产营销，以配合项目造势、锁定强烈意向为 主，而通常会员客户占项目推售产品锁定占比较小；很多会员不属于即购物主，而75、通常会员客户占项目推售产品锁定占比较小；很多会员不属于即购物 业客户，想立竿见影产生销售效果只依托会员营销是无法实现；会员营销一业客户，想立竿见影产生销售效果只依托会员营销是无法实现；会员营销一 般用般用 在极高端项目居多，比如高档别墅等。在极高端项目居多，比如高档别墅等。2 2、正常营销特性、正常营销特性 在正常销售过程中会通过目标客户筛选过程来实现销售，通常能够到访现场的在正常销售过程中会通过目标客户筛选过程来实现销售，通常能够到访现场的 客户基本对项目产品有一定购买倾向（也就是我们所说的意向客户），虽然客户基本对项目产品有一定购买倾向（也就是我们所说的意向客户），虽然 初期到场客户并不能76、马上转化为购买业主，但通过意向客户分类原则将客户初期到场客户并不能马上转化为购买业主，但通过意向客户分类原则将客户 份份A A、B B、CC类进行调整引导，其购买力及购买时效远比会员更有优势。类进行调整引导，其购买力及购买时效远比会员更有优势。（通常，（通常，A A类客户为对项目非常认可，已确认购买意向；而类客户为对项目非常认可，已确认购买意向；而B B类客户为对项目有意向，但尚类客户为对项目有意向，但尚 未能做出购买确定；未能做出购买确定；CC累客户则是那种很容易受购买氛围影响做出购买行为的群体。所以累客户则是那种很容易受购买氛围影响做出购买行为的群体。所以 正常营销中的蓄客必要性就在于其将77、购买群体最大化，对于规模化的项目来说正常营销蓄正常营销中的蓄客必要性就在于其将购买群体最大化，对于规模化的项目来说正常营销蓄 客要不会员营销更具可选性。）客要不会员营销更具可选性。）故，会员营销应以辅助项目蓄客，推进项目销售为指导！故，会员营销应以辅助项目蓄客，推进项目销售为指导！德利会德利会杂志刊物：杂志刊物：4 4大影响力事件：服务于大影响力事件：服务于“价值体验价值体验+影响力制造影响力制造+客群突破客群突破”可借鉴可借鉴“万科万科”等企业会刊模式，创立等企业会刊模式，创立“德利会刊物德利会刊物”，可在德利会刊物上附加以，可在德利会刊物上附加以探讨文化影响生活等类似话题的副刊；以强探讨文78、化影响生活等类似话题的副刊；以强化德利专做文化地产项目之标杆，并通过刊化德利专做文化地产项目之标杆，并通过刊物与业主互动，打造德利独有的会员专刊。物与业主互动，打造德利独有的会员专刊。（“德利会刊物德利会刊物”可以结合会员卡发布活动可以结合会员卡发布活动同时创刊发行）同时创刊发行）营销执行推广策略为核心指导，排布营销阶段执行案推广策略为核心指导，排布营销阶段执行案营销执行排布计划总表：营销执行排布计划总表：营销营销阶段阶段公关公关广告广告主题主题重点重点目标目标11月1月 品牌形象建立强势占位，快速蓄客开盘热销、价值强化1站在企业责任角度说2通过明显来说1形象升华，线下多层客户储备，2小步快跑79、，逐个击破1前期业主维护，新一轮蓄客2南区写字楼体出地面，可感知的传播“中国好声音”、“挑战好声音”图片展“中国好声音、挑战好声音”，沙龙活动年底业主答谢1户外路牌2“中国好声音”借势宣传3主干道道旗4公车车体5高档会所楼书展示1现场营造2主题活动生活体验3触点创意4体验展1现场实景展现2圈层门槛设立户外-首个城市文化综合体报纸硬广网络-热炒活动营销力户外：AICC高端文化主题复合商务区 +高端商务推售信息报纸-硬广+软文物料楼书、招商手册户外：文化提升高端生活价值全案 +高端商务推售信息报广+软文：活动+产品解读高端商务产品读本现场活动持续推进2013年3月2月 12月德利德利AICC-首个80、城市文化综合体首个城市文化综合体2013年媒体名称媒体名称投放时间投放时间本阶段（本阶段（11-211-2月）投放主题月）投放主题备注备注公车广告2012年11月-2013年2月项目案名、形象突出每阶段更换一次内容市区路牌2012年11月-2012年9月项目商务、商业高端氛围营造/高档会所展架2012年11月-2013年2月项目商务、商业投资价值阶段更新画册（楼书、招商画册更替）高速路广告牌2012年11月-2013年2月项目案名、形象突出每阶段更换一次内容杂志2012年11月-2013年1月项目商务、商业投资价值突出项目高端形象报纸2012年11月-2013年1月项目价值阐述配合形象代言人造势电台2012年11月-2013年1月配合“挑战好声音”线下活动执行/媒体投放频率及投放主题：媒体投放频率及投放主题：谢谢 谢！谢！