1、2009蓝风机构蓝风机构蓝风机构蓝风机构20092009一 线 地 产 服 务 专 家一 线 地 产 服 务 专 家南京已经改变太多,传统的格局正在改变.新的人用新的观念谱写新的人生,新的城市用新用新的建筑塑造新塑造新的的空间.我们已经改变了一座城市,我们自然有能力,在历史的肩膀上,在时时空空的的交接中,唤醒一座沉睡太久的建筑太久的建筑.蓝风蓝风不会停不会停下前进下前进的脚步的脚步,将将伴伴随随城城一座改变了的城市一座改变了的城市当然能够当然能够唤醒一座建筑唤醒一座建筑每一座建筑都源于历史历史,只有少数代表历史历史.而这少少数中的数中的多数,定定格在时间在时间长河中的某一一瞬,永不改变,在人们2、的凭吊凭吊中渐渐被人人遗忘遗忘.有些历史应应该保留,有些历史历史应应该该前进.建筑的使命,在于身处何种时代,都能演绎一段历史.蓝风风,让让商业成为历史历史与现在现在的纽带带在历史的建筑中在历史的建筑中创造建筑的历史创造建筑的历史新华船厂厂房改造商业策划书新华船厂厂房改造商业策划书2009.2渡江纪念馆记录了再造一个新中国的坚韧，新华造船厂展示了建设一渡江纪念馆记录了再造一个新中国的坚韧，新华造船厂展示了建设一个新中国的激情，那么在二十一世纪的当下，我们应该展示什么？个新中国的激情，那么在二十一世纪的当下，我们应该展示什么？在这样一个浓缩了南京自在这样一个浓缩了南京自1949年以来的城市记忆的地3、方，怎能用一个年以来的城市记忆的地方，怎能用一个公园将历史定格？公园将历史定格？用商业的生命力，延续南京的光辉历史，提升南京的长江之滨，连接用商业的生命力，延续南京的光辉历史，提升南京的长江之滨，连接过去与现在，承接历史与当下，在历史的建筑中，再造建筑的历史过去与现在，承接历史与当下，在历史的建筑中，再造建筑的历史第一篇第一篇商业价值与方向分析商业价值与方向分析目录目录基础资源分析商业定位分析胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书目录目录基础资源分析基地资源城市商业竞争势态基地资源胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书基础资源分析基础资源分析基地资源胜华船厂厂房改造4、商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书项目地处城市滨江地带，地块自身在商业上为生地，但周边小区位历史资源和景观资源丰富ABC区位分析区位分析交通分析交通分析资源分析资源分析基础资源分析基础资源分析基地资源胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书区位分析区位分析本项目地处南京主城区滨江地带。南京主城滨江带依托长江景观资源近年来逐渐成为高尚居住区域。本项目所在地块亦规划有大片高尚小区。滨江商业主要以江鲜主题餐饮为主，少量游江旅游补充下关区对外区域的商业辐射主要依托农副产品卖场体现。区内拥有较丰富的南京历史建筑遗迹。区内商业中心地带位于挹江门附近，距离本项目所在区位较远本项目地处于下关区三5、汊河南岸居住区的最北端。该居住区居住配套商业处于南面，配套较齐全，但层级不高。本地块原为造船厂，在商业上属于典型的生地。独立与幽静独立与幽静本项目周边虽有大量住宅区域，但两面临江，一面通过道路与住宅区域隔离，整体呈现出独立与幽静的环境特征基础资源分析基础资源分析基地资源胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书区位分析区位分析红色印记红色印记本项目地处渡江纪念馆的范围内，有着鲜明显著的红色印记，是具有极大纪念意义的地区城市与长江城市与长江本项目是城市核心地带少有的规模临江地带，这样的区位为城区内罕见基础资源分析基础资源分析基地资源胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书项6、目当前属于城市交通末端，但紧邻多个城市快速通道，为商业发展奠定了一定基础ABC区位分析区位分析交通分析交通分析资源分析资源分析基础资源分析基础资源分析基地资源胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书交通分析交通分析处于城市交通末端处于城市交通末端本地区处于市区交通体系的末端，当前交通主要是地区人群汇入城市主要交通体系的通道，无过路人群，无交通节点功能。但本地区的城市交通到达功能完备。基础资源分析基础资源分析基地资源胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书交通分析交通分析处于滨江快速通道范围内处于滨江快速通道范围内但随着城市改造的深入，本地区将处于滨江高速公路的支线，交通7、辐射能力将有所增强。城市交通到达能力将进一步提升基础资源分析基础资源分析基地资源胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书交通分析交通分析过江隧道改变地区交通流向过江隧道改变地区交通流向过江隧道的建设，将进一步改变地区的交通结构，大量原本经长江大桥往返江南江北的交通需求将改道。届时，本地区的凭借滨江快速通道的因素，交通过路人群将激增基础资源分析基础资源分析基地资源胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书三大独特资源让项目站在整个南京的高度，三大区位资源让项目具备良好的商业基础ABC区位分析区位分析交通分析交通分析资源分析资源分析基础资源分析基础资源分析基地资源胜华船厂厂房8、改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书资源分析资源分析独特建筑形态独特建筑形态渡江纪念馆渡江纪念馆造船工业遗址造船工业遗址高端住宅规划高端住宅规划交通停车体系交通停车体系渡江纪念馆是地区内的标志性建筑，是属于南京这座城市的不可磨灭的记忆，是南京走向新生的纪念渡江纪念馆的存在将极大提高南京市民对本地区的认知度渡江纪念馆的存在将极大改善地区形象，提高市民对本地的好感渡江纪念馆将本地区重要性提升至南京市，甚至江苏省乃至全国的高度，意义非凡江、水、潜洲江、水、潜洲基础资源分析基础资源分析基地资源胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书资源分析资源分析独特建筑形态独特建筑形态渡江纪念馆渡江9、纪念馆造船工业遗址造船工业遗址高端住宅规划高端住宅规划交通停车体系交通停车体系目标建筑物高24米，宽48米，长108米，全钢结构，带有鲜明的工业时代印记这种建筑形态在南京市区唯一，视觉冲击力极强，且带有鲜明的符号作用建筑单层面积5000多平方米，适合成为功能全面的商业综合体独特的建筑形态赋予项目鲜明的识别特征，这也是属于在南京唯一的自身资源江、水、潜洲江、水、潜洲基础资源分析基础资源分析基地资源胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书资源分析资源分析独特建筑形态独特建筑形态渡江纪念馆渡江纪念馆造船工业遗址造船工业遗址高端住宅规划高端住宅规划交通停车体系交通停车体系项目为新华造船厂旧10、址造船厂大型下船轨道令人印象深刻，联系了岸与江造船厂展示了建设祖国的热情，渡江纪念馆记录了解放中国的坚韧，两者时空联系密切造船厂工业遗址资源让本地区在整个南京市都具备了鲜明的个性因素江、水、潜洲江、水、潜洲基础资源分析基础资源分析基地资源胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书资源分析资源分析独特建筑形态独特建筑形态江、水、潜洲江、水、潜洲渡江纪念馆渡江纪念馆造船工业遗址造船工业遗址高端住宅规划高端住宅规划交通停车体系交通停车体系项目西临江，北临河，直面潜洲。这种地貌在南京不多。具备项目自身这样宽阔的空间的更是仅有潜洲为自然生态保护区，自然视野优越本地块与长江没有道路阻隔，在城市滨11、江带也属唯一长江与潜洲虽是区位资源，但在本地区具备独特优势基础资源分析基础资源分析基地资源胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书资源分析资源分析独特建筑形态独特建筑形态江、水、潜洲江、水、潜洲渡江纪念馆渡江纪念馆造船工业遗址造船工业遗址高端住宅规划高端住宅规划交通停车体系交通停车体系项目南面正在规划高端城市住宅区这将极大改变地区的人群结构，改善人们对地区人文环境的评价因素为本项目带来大量合适消费人群高端住宅规划对本项目有直接的人文环境提升效果基础资源分析基础资源分析基地资源胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书资源分析资源分析独特建筑形态独特建筑形态江、水、潜洲江、12、水、潜洲渡江纪念馆渡江纪念馆造船工业遗址造船工业遗址高端住宅规划高端住宅规划交通停车体系交通停车体系项目区域内规划有大型停车场这丰富了小环境的交通停车体系，为规模商业的发展提供了良好的配套基础。这在滨江地段较少停车场对项目商业的设立与成长带来机会目录目录基础资源分析基地资源城市商业竞争势态城市商业胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书基础资源分析基础资源分析城市商业胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书南京经济抗风险能力较强，人口基数大，商业南京经济抗风险能力较强，人口基数大，商业将继续保持惯性增长将继续保持惯性增长城市经济概述城市经济概述城市规划概述城市规划概述城13、市商圈概述城市商圈概述城市商业趋势城市商业趋势基础资源分析基础资源分析城市商业胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书城市经济概述城市经济概述2009年，中国的经济受到较大冲击。然而南京作为江苏省省会，长三角城市群的核心城市，其整体经济形势很难在商业层面造成较大影响。从经济角度观察，我们甚至可以认为南京的商业氛围还存在较大的提升概率。第三产业发第三产业发达达 占地税收入总量70%以上复合型经济复合型经济优势优势 整体吸纳化解风险能力强政府的集中政府的集中效应效应 围绕政府的相关消费发达人才优势明人才优势明显显 高知识结构人群助力经济转型庞大人口基庞大人口基数数 八百多万人的消费潜能14、政策带动型政策带动型发展发展 政府投资的经济拉动力南京宏观经济或受影响，但对商业层面的负面影响短期内难以体现，六大因素促进整体商业发展惯性向前基础资源分析基础资源分析城市商业胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书南京城市向东向南快速发展，过江通道的丰富南京城市向东向南快速发展，过江通道的丰富将改变江北的传统交通动线，进而改变沿江城将改变江北的传统交通动线，进而改变沿江城市地区的功能格局市地区的功能格局城市经济概述城市经济概述城市规划概述城市规划概述城市商圈概述城市商圈概述城市商业趋势城市商业趋势基础资源分析基础资源分析城市商业胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书城15、市规划概述城市规划概述扩张的南京，地域早已超出传统的市区范围四向发展，其规划实现过程中有几大特点123新规划且快速成型的地区主要集中在江宁，奥体等长江以南地区，吸收了较多城市中高收入原南京市民及中高知识结构的新进移民由于长江的阻隔，江北虽亦有新规划地区，但其发展较缓慢，吸纳多为大厂六合等地居民，以及城市中低收入人群，中低知识结构的新进移民仙林，仙鹤门，新生圩地区，虽发展亦有一定成果，但与江宁等地相比缺乏核心人群入住，主要由高校，生产型企业支撑，城市的功能性尚欠完善从南京的规划实际产生的效果观察，整个城市事从南京的规划实际产生的效果观察，整个城市事实上在向南向东衍生，江北地区与江南地区在目实上在16、向南向东衍生，江北地区与江南地区在目前尚未能建立发展的同步关系前尚未能建立发展的同步关系基础资源分析基础资源分析城市商业胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书城市规划概述城市规划概述过江隧道隧道的开通，使地区具备远期发展城市核心区的潜能123江北的人群主要的工作活动范围在主城内。另外还有相当部分在江北的高校工作。江北发展虽有差异，但人口基数将加快发展速度当们当前主要采取的经长江大桥往返的线路，这也是当前城区内可过江的唯一路线。由于过于拥挤，这条线路显得相当不便过江隧道预期在明年开通，这在长江大桥之外新增了一个市区过江通道，这会分流大量过江人群，尤其是居住在江浦的人群和在江浦高校的17、人群交通条件的改变，为项目所在区域增添了变化交通条件的改变，为项目所在区域增添了变化因素，改变地区内原有的功能结构，具备了未因素，改变地区内原有的功能结构，具备了未来成为城市核心区的发展潜能来成为城市核心区的发展潜能基础资源分析基础资源分析城市商业胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书南京的商圈基本成型，层次清晰，功能齐全。南京的商圈基本成型，层次清晰，功能齐全。百货零售类业态难以在商圈以外独立存活百货零售类业态难以在商圈以外独立存活城市经济概述城市经济概述城市规划概述城市规划概述城市商圈概述城市商圈概述城市商业趋势城市商业趋势休闲娱乐生活超市零售街区特色餐饮大型餐饮C3C2C118、C4C5基础资源分析基础资源分析城市商业胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书城市商圈概述城市商圈概述以龙江、奥体为代表的新规划区域社区商业中心以新街口为代表的城市商业中心以湖南路为代表的传统区域商业中心以下关家乐福的老城区新社区商业中心以江宁区域为代表的升级型区域商业中心大型百货发展业态发展业态核心业态核心业态C1C2C3C4C5不可动摇的百货零售中心商业街，特色饮食中心生活超市再造辐射力生活超市加特色饮食模式借助庞大腹地占位模式基础资源分析基础资源分析城市商业胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书城市商圈概述城市商圈概述A南京已经形成功能多样，层次齐备的各类商圈19、。B地处交通重要节点，依托庞大人流，借助核心业态拉动，向消费链上下衍生，与竞争商圈错位是商圈形成的五大要素。C大型百货难以在新街口以外复制，大型购物街区难以在湖南路以外复制。D非商圈地区的大体量商业均以大型餐饮、娱乐目的性消费业态，或游憩、酒店等资源性消费业态方式存在。基础资源分析基础资源分析城市商业胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书南京商圈基本成型。新商圈的成长将伴随城市南京商圈基本成型。新商圈的成长将伴随城市发展蛙跳式前进。娱乐休闲康体美容等商业具发展蛙跳式前进。娱乐休闲康体美容等商业具备较大的发展空间备较大的发展空间城市经济概述城市经济概述城市规划概述城市规划概述城市商20、圈概述城市商圈概述城市商业趋势城市商业趋势基础资源分析基础资源分析城市商业胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书城市商业趋势城市商业趋势1234商业规模爆炸性增长概率较小不会出现新的城市商业中心新区域商业中心也难以迅速成形社区中心延城市发展方向生长商圈发展趋势传统商业中心老城社区中心新城社区中心城市中心向业态高层级发展发展空间限制，规模难以快速扩张传统商圈分流，业态和层级可选面小新生成规模老城社区中心可能性较低城市中心凭娱乐休闲，创新业态扩张吸收城市中心迁出业态与迁出层级区域中心向娱乐休闲集群作自然调整当前趋势为功能完善、业态自我调整超市、娱乐、大型餐饮是三大推动力发展速度与区域21、发展速度成正比居民饱和，人口结构稳定，功能难变存在向区域中心发展的空间和可能性社区商业中心是新商圈的主要模式传统商业中心向全功能，高层级发展老城社区中心基本饱和，功能稳定；新城待完善与发展基础资源分析基础资源分析城市商业胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书城市商业趋势城市商业趋势零售业态依赖商圈生活超市伴随城市发展而发展大型会展受限制快速更新模式转变快速发展专业卖场依赖交通饱饱和和百货业态依依赖赖伴伴随随基础资源分析基础资源分析城市商业胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书城市商业趋势城市商业趋势层级进化商圈内受限制快速更新模式转变快速发展1234层级分流商圈外借22、助人流，特色化，小型化，快餐化，休闲化资源化，豪华化，大型化，主题化低层级业态向社区中心和小区配套分流中高层级业态依托服务、产品、资源、特色进化餐餐饮饮基础资源分析基础资源分析城市商业胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书城市商业趋势城市商业趋势受限制快速更新模式转变快速发展娱乐休闲娱乐休闲动静分离动静分离动业态集中动业态集中静业态分散静业态分散迪厅等业态向特定区域集中KTV影院等业态向商圈中心集中特色音乐吧独立于其他业态分布会所等业态向城市外迁移洗浴桑拿不与其他娱乐业态扎堆夜总会类咖啡厅、茶座类棋牌室棋牌室类不在商业核心出现电玩类基础资源分析基础资源分析城市商业胜华船厂厂房改造23、商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书城市商业趋势城市商业趋势受限制快速更新模式转变快速发展康体康体文教文教新型办公新型办公美容美容快捷酒店快捷酒店基础资源分析基础资源分析城市商业胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书城市商业趋势城市商业趋势百货百货会展会展零售街区零售街区专业市场专业市场生活超市生活超市餐饮餐饮迪厅舞厅迪厅舞厅KTV影院影院音乐吧音乐吧咖啡茶座咖啡茶座洗浴洗浴夜总会夜总会会所会所电玩电玩美容美容康体康体文教文教快捷酒店快捷酒店新型办公新型办公百货百货会展会展城区饱和业态零售街区零售街区专业市场专业市场生活超市生活超市影院影院商圈业态KTV迪厅舞厅迪厅舞厅音乐吧音乐24、吧成规模聚集业态会所会所独立业态咖啡茶座咖啡茶座洗浴洗浴夜总会夜总会电玩电玩美容美容文教文教快捷酒店快捷酒店无限制业态餐饮餐饮大需求，高竞争业态康体康体大体量业态新型办公新型办公风格建筑业态基础资源分析基础资源分析城市商业胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书南京商业整体仍有较大发展空间1商业整体向南向东快速发展是大趋势2娱乐休闲，美容康体，文教酒店类是未来商业需求的主流，餐饮长期需求旺盛但竞争激烈、更新快速4老城区商圈格局基本定型，新区具备一定的发展机会3休闲休闲娱乐娱乐美容康体美容康体文教文教快捷酒店快捷酒店餐饮餐饮新型办公新型办公城市目的性城市目的性消费中心消费中心目录目录25、基础资源分析城市商业基地资源竞争势态竞争势态胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书基础资源分析基础资源分析竞争势态胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书对于可成立业态而言，观察其在区域内的发展状况，可以明确我们的竞争策略ABC区位业态竞争区位业态竞争同城目的性竞争同城目的性竞争竞争策略分析竞争策略分析基础资源分析基础资源分析竞争势态胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书区位业态竞争区位业态竞争沿江商业娱乐休闲特色办公康体美容中山码头至基地有两到三处以船为载体的特色江景资中山码头至基地有两到三处以船为载体的特色江景资源餐厅，特点雷同，层次风格接近，经营状26、况普遍一源餐厅，特点雷同，层次风格接近，经营状况普遍一般，般，中山码头提供游艇游江活动，这是沿江区域的在餐饮中山码头提供游艇游江活动，这是沿江区域的在餐饮以外的另一业态，以外的另一业态，沿江地带其他业态均未能自然成长沿江地带其他业态均未能自然成长分分析析游艇客单价过高，是限制其游艇客单价过高，是限制其需求面的主要原因需求面的主要原因餐饮过于雷同，彼此分流制餐饮过于雷同，彼此分流制约明显约明显区域商业链过短，是抑制商区域商业链过短，是抑制商业成长的主因业成长的主因基础资源分析基础资源分析竞争势态胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书区位业态竞争区位业态竞争沿江商业娱乐休闲特色办公康27、体美容南京西站南京西站19051905街区街区,是下关区重点打造的特色时尚街区是下关区重点打造的特色时尚街区.整体风格和功能上接近整体风格和功能上接近19121912分分析析借助历史和景观借助历史和景观资源的整体优势资源的整体优势实现类实现类1912功能功能的区域占位的区域占位名称，风格，资名称，风格，资源过于雷同，成源过于雷同，成长困难较多长困难较多基础资源分析基础资源分析竞争势态胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书区位业态竞争区位业态竞争沿江商业娱乐休闲特色办公康体美容肉联厂肉联厂SOHOSOHO创业办公区。创业办公区。肉联厂将成为肉联厂将成为“滨江创滨江创业业SOHO区区28、”的起点。也就是该厂在改造后将作的起点。也就是该厂在改造后将作为办公区出租，做成一个为办公区出租，做成一个“创意文化园创意文化园”分分析析该业态在南京出现该业态在南京出现较多较多该项目具备规模优该项目具备规模优势和先发优势势和先发优势该业态的收益能力该业态的收益能力限制较多，多数用限制较多，多数用于用途受限的物业于用途受限的物业基础资源分析基础资源分析竞争势态胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书区位业态竞争区位业态竞争沿江商业娱乐休闲特色办公康体美容下关区没有规模较大，档次较高的康体美容业态群，这主要和区域人群结构有关系。随着城市发展，该区域人口的变化必然带来该业态的兴盛，但在29、短期内这些业态还难以以规模和品质的形式出现基础资源分析基础资源分析竞争势态胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书区位业态竞争区位业态竞争沿江商业娱乐休闲特色办公康体美容不成熟占位优势占位优势不成熟三大制约功能重复收益限制等待时机改善错位规避规避基础资源分析基础资源分析竞争势态胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书餐饮，休闲娱乐具备一定的发展条件。但地区只有作为城市级目的型消费中心才能消化体量。因此需要在城市层面了解竞争ABC区位业态竞争区位业态竞争同城目的性竞争同城目的性竞争竞争策略分析竞争策略分析基础资源分析基础资源分析竞争势态胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂30、房改造商业策划书同城目的性竞争同城目的性竞争大型餐饮大型餐饮娱乐休闲娱乐休闲1234南京的大型餐饮，分布广泛，且都远离城市的核心商圈餐饮主题风格化，品质满足商务政务接待，外部环境资源化，拥有良好的停车环境和交通环境是其显著特点以江鲜为主题的大型餐饮较多，但其都不具备江这一典型的环境资源特征以江环境为依托，以江鲜为主题，品质符合商务政务接待是我项目大型餐饮可行的必要条件基础资源分析基础资源分析竞争势态胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书同城目的性竞争同城目的性竞争大型餐饮大型餐饮娱乐休闲娱乐休闲1234南京1912是南京典型的娱乐休闲目的性消费中心依托时代建筑特征，依托核心城区的31、区位优势，满足城市休闲性娱乐需求和娱乐性休闲需求，成为城市目的性消费中心，是其主要特点当前该项目在南京已经树立且难以替代。受单核心城市形态限制，短期内该模式的同城复制可能性较低新的娱乐休闲目的性消费中心，必须要在功能上与其有显著区别基础资源分析基础资源分析竞争势态胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书同城目的性竞争同城目的性竞争大型餐饮大型餐饮娱乐休闲娱乐休闲1234南京国际青年会所是很有特点的项目该项目处于紫金山地区，周边无任何商业功能配套，且以酒店住宿为主，提供休闲餐饮以及娱乐功能，在南京市青年群体中知名度较高，经营尚可极近景观资源，与闹市保持距离，功能向娱乐休闲延伸，满足了32、同城度假需求。这种业态在南京唯一。但受空间限制，其娱乐休闲功能不完备极近景观资源，与闹市保持距离，是我项目有的特点，如能在娱乐休闲方向更完善，当可与其分享同城度假需求基础资源分析基础资源分析竞争势态胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书发挥渡江纪念馆的带动作用，升级长江的风景资源价值，借助工业遗址的风格特征，形成竞争错位，是有效竞争策略ABC区位业态竞争区位业态竞争同城目的性竞争同城目的性竞争竞争策略分析竞争策略分析核心核心放大放大目的目的放大放大放大放大借助借助借助借助基础资源分析基础资源分析竞争势态胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书竞争策略分析竞争策略分析餐33、饮娱乐休闲竞争需求竞争需求纪念馆纪念馆建筑建筑工业遗址工业遗址长江与潜洲长江与潜洲12345高端居住高端居住停车系统停车系统67需要改善功能错位提供了配套需求吸引城市关注风格特征和体量规模风格特征和体量规模人文特征人文特征环境资源环境资源配套优势配套优势人群资源人群资源目录目录基础资源分析商业定位分析胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书目录目录胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书商业定位分析核心问题功能策略基础方向提出核心问题商业定位分析商业定位分析核心问题胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书什么是核心特点？什么能保障商业稳定成长？什么是核心特点34、？什么能保障商业稳定成长？是核心问题是核心问题问问 题题分分 析析解解 答答商业定位分析商业定位分析核心问题胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书问问 题题一个单层5000多平方米，高24米的建筑，改造后的面积将在一万五千平方米以上。这样一个体量，单一业态难以支撑，作为商业中心级别的综合体又不够。因此，目的性消费中心是其必然的方向问题一问题一本项目的体量规模需要大量人群支撑消费，但在这样一个商业生地，一个处于城市交通末端的区位，难以自然聚集人群。那么，我们依靠何种魅力能够实现对城市人群那么，我们依靠何种魅力能够实现对城市人群的有效拉动呢？的有效拉动呢？问题二问题二商业定位分析商业35、定位分析核心问题胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书问问 题题这样一个处于商业生地的项目，其成长和成型需要相当的时间。其规模又需要多业态共同支撑。这就需要主力店做核心，其他商业自然依附的模式。那么是用单一主力店拉动商业氛围，还是多主力业态共同拉动呢？哪种更适合本地块，什么模式能够实现更好的运营效益？我们如何保障商业氛围和商业成长的可实现性与可持续性？问题一问题一问题二问题二商业定位分析商业定位分析核心问题胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书模式创新是核心问题的解答基础；多核心主力模式创新是核心问题的解答基础；多核心主力店，长短期收益结合，白天夜晚结合，是保障店，36、长短期收益结合，白天夜晚结合，是保障商业稳定成长的基础商业稳定成长的基础问问 题题分分 析析解解 答答商业定位分析商业定位分析核心问题胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书分分 析析问题一问题一 何为核心特点何为核心特点问题二问题二 成长保障性成长保障性资源条件资源条件 交通条件交通条件 商业方向商业方向 观点观点纪念馆、建筑特征、工业遗址三大特殊资源长江景观，高端居住区，停车场，三大区位资源六大资源完全具备，在南京拥有唯一性商业定位分析商业定位分析核心问题胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书分分 析析问题一问题一 何为核心特点何为核心特点问题二问题二 成长保障性37、成长保障性资源条件资源条件 交通条件交通条件 商业方向商业方向 观点观点城区交通末端的位置，使地区自然价值受限制滨江高速通道与过江隧道将有效提升地区的交通辐射能力交通便捷，属于城区交通体系，但旁系交通和末端交通特征明显商业定位分析商业定位分析核心问题胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书分分 析析问题一问题一 何为核心特点何为核心特点问题二问题二 成长保障性成长保障性资源条件资源条件 交通条件交通条件 商业方向商业方向 观点观点商业可发展方向为娱乐休闲以及餐饮方向。1912是城市级娱乐休闲商业中心，具有人文建筑特征和城市交通优势借助自身资源功能上和1912错位，借助规模优势在模式38、上超越青年旅馆国际青年旅馆是很有特点的休闲娱乐商业，具备景观资源特征商业定位分析商业定位分析核心问题胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书分分 析析问题一问题一 何为核心特点何为核心特点问题二问题二 成长保障性成长保障性资源条件资源条件 交通条件交通条件 商业方向商业方向 观点观点充分发挥资源优势，顺应交通特点，在功能和规模上和竞争对手错位，实现休闲模式的创新与提升，是拉动人群消费的核心思路商业定位分析商业定位分析核心问题胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书分分 析析问题一问题一 何为核心特点何为核心特点问题二问题二 成长保障性成长保障性依托单一核心，整个项目被单39、一商家决定，依托单一核心，整个项目被单一商家决定，抗风险能力低抗风险能力低作为商业生地，作为运营项目，要兼顾商作为商业生地，作为运营项目，要兼顾商业的长期养成与短期可运营业的长期养成与短期可运营作为高价值的商业综合体，应当兼顾白天作为高价值的商业综合体，应当兼顾白天和夜晚的运营和夜晚的运营123商业定位分析商业定位分析核心问题胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书满足同城度假全需求链的功能特征，是我项目满足同城度假全需求链的功能特征，是我项目可选择的核心特点。娱乐休闲，小型商务政务可选择的核心特点。娱乐休闲，小型商务政务接待，特色住宿，是保障商业稳定增长的三大接待，特色住宿，是保40、障商业稳定增长的三大核心功能核心功能问问 题题分分 析析解解 答答城市内部，以休闲放松为目的一到城市内部，以休闲放松为目的一到两天短期易地居住的消费方式两天短期易地居住的消费方式这是在独特环境中，以住宿为前提这是在独特环境中，以住宿为前提的娱乐休闲。的娱乐休闲。这是以娱乐为目的住宿，是一种环这是以娱乐为目的住宿，是一种环境幻境中的娱乐行为境幻境中的娱乐行为商业定位分析商业定位分析核心问题胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书解解 答答满满足足同同城城度度假假需需求求国际青年旅馆国际青年旅馆与与19121912功能差别功能差别借助景观资源借助景观资源与闹市保持距离与闹市保持距离功能41、娱乐休闲化功能娱乐休闲化同城同城度假度假环境环境住宿住宿娱乐娱乐配套配套成长成长市场市场环境环境门槛门槛体量体量需求需求具具备备城城市市独独特特性性人群拉动核心思路人群拉动核心思路发挥资源优势发挥资源优势顺应交通特点顺应交通特点创新提升休闲模式创新提升休闲模式功功能能拉拉动动全全城城1912是普通娱乐功能。国际青年旅是普通娱乐功能。国际青年旅馆在娱乐功能较弱，竞争均不强馆在娱乐功能较弱，竞争均不强便捷但偏僻的交通位置，优质的环便捷但偏僻的交通位置，优质的环境和特色的人文，环境非常适合境和特色的人文，环境非常适合近两万方体量，足够铺陈全功能的近两万方体量，足够铺陈全功能的娱乐业态娱乐业态同城同城42、度假度假应是应是核心核心特点特点非竞争非竞争市场市场环境适环境适合合体量适体量适合合驻留时驻留时间变长间变长消费增消费增长长功能多功能多样样商业定位分析商业定位分析核心问题胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书解解 答答为了经营的持续与稳定，建议采用多核心的方式设立主力店为了经营的持续与稳定，建议采用多核心的方式设立主力店有独立消费基础有独立消费基础能够产生聚合效应能够产生聚合效应兼顾不同消费时段兼顾不同消费时段不同的成熟周期不同的成熟周期商务政务接待商务政务接待特色酒店特色酒店娱乐休闲娱乐休闲要求要求功能功能与渡江纪念馆配套关系与渡江纪念馆配套关系利用江的区位优势利用江的区位优43、势形成风格的独特和品质形成风格的独特和品质与酒店形成联动与酒店形成联动餐饮功能与休闲联动餐饮功能与休闲联动非节假日的消费支撑非节假日的消费支撑中午，晚餐时段中午，晚餐时段主力店可快速进入主力店可快速进入可快速形成收益可快速形成收益强势概念拉动强势概念拉动利用江的区位优势利用江的区位优势形成风格的独特和品质形成风格的独特和品质兼顾商务政务接待功能兼顾商务政务接待功能为娱乐休闲带来人群为娱乐休闲带来人群节假日的消费旺盛节假日的消费旺盛全时段收益模式全时段收益模式主力店可快速进入主力店可快速进入逐步形成收益逐步形成收益娱乐功能的体现娱乐功能的体现利用江的区位优势利用江的区位优势借助商务接待与度假概念44、借助商务接待与度假概念与酒店形成联动与酒店形成联动餐饮功能与休闲联动餐饮功能与休闲联动节假日的消费旺盛节假日的消费旺盛夜间消费旺盛夜间消费旺盛需要时间养成需要时间养成主力店看时机进入主力店看时机进入目录目录基础方向提出商业定位分析核心问题功能策略胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书功能策略商业定位分析商业定位分析功能策略胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书围绕三大核心功能延伸围绕三大核心功能延伸C1我项目体量至少在一万五千方以上，保障功能规划的完善以确保商业面积的完全利用，是核心要求保障商业丰满保障商业丰满三大核心功能消费链长三大核心功能消费链长消费链一站式消费45、链一站式三大核心产生人群都有大量延伸消费，包括大量的购物等原本地区不存在的需求围绕核心进行功能延伸，是布局功能业态的第一原则商业定位分析商业定位分析功能策略胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书功能集约化，交叉功能同一业态满足功能集约化，交叉功能同一业态满足C2我项目处于商业生地，且非交通节点，因此在功能布局上保障商家的盈利能力，是商业成功的要素保障商业赢利保障商业赢利功能集约化功能集约化交叉功能同一业态满足交叉功能同一业态满足三大核心产生的消费人群，其消费需求会延伸，确保同一功能满足多种需求，用功能的集约化提升人群的滞留时间，提高人群的消费水准，在功能展开后，将交叉功能结合在同46、一业态满足，是提升商业赢利能力的必要手段目录目录基础方向提出商业定位分析核心问题功能策略胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书基础方向提出特点特点条件条件核心核心资源资源功能功能策略策略商业定位分析商业定位分析基础方向提出胜华船厂厂房改造商业策划书胜华船厂厂房改造商业策划书长江的环境因子长江的环境因子城区的交通快达城区的交通快达性性城市新生的人文城市新生的人文因子因子区位的远闹市区位的远闹市的独立特征的独立特征商务政务接待商务政务接待特色居住特色居住娱乐休闲娱乐休闲红色资源红色资源景观资源景观资源接待的功能接待的功能123456业态沿消费链布置业态沿消费链布置功能集约化规划功能集47、约化规划同城度假景观资源景观资源区位特点区位特点依托两大核心依托两大核心的人流基础的人流基础住的功能住的功能玩的功能玩的功能第二篇第二篇商业定位简述商业定位简述一场人文历史的时空体验一场人文历史的时空体验一场人文历史的时空体验一场人文历史的时空体验 感受一座城市的脉搏感受一座城市的脉搏感受一座城市的脉搏感受一座城市的脉搏商业的外空间满是工厂、厂房、渡江纪念馆、长江这样的城市历史代表性符号，而在建筑内部的公共空间，或水平或垂直的布置城市历史展示区，以实物和TV的模式动态或静态的展示南京民族工业的历史，革命的历史，大工业的历史，让整个建筑成为一场人文历史的时空体验，这种形式在南京属于唯一，这是整个48、商业的第一特点惊叹一座建筑的震撼惊叹一座建筑的震撼惊叹一座建筑的震撼惊叹一座建筑的震撼一扇时空转换之门一扇时空转换之门一扇时空转换之门一扇时空转换之门将整个钢结构的厂房用玻璃罩起来，仿 佛是被冻结的历史，外立面 充分震撼，使其气势恢 弘，成为南京唯一的标 志性建筑形态。建筑内空间重新构建，和外在形成形式或材质 的不同，犹如一座时空 之门，门外是历史，门 内是当下，充满时间的 错位感。让建筑成为人们来此的 理由一座梦工厂一座梦工厂一座梦工厂一座梦工厂体验一场生活的幻梦体验一场生活的幻梦体验一场生活的幻梦体验一场生活的幻梦建筑内部利用工业元素作创意型改变，引入水、垂直绿化以及独特的如行吊或工业电梯49、等符号元素，加上独特的空间结构，形成南京唯一的消费体验场所，以消费体验形成核心号召力一种休闲的创新一种休闲的创新一种休闲的创新一种休闲的创新享受一段游轮假日享受一段游轮假日享受一段游轮假日享受一段游轮假日借助长江和潜洲的自然资源，打造提供度假功能的休闲娱乐商业综合体。内空间功能布置犹如游轮般完美与梦幻，同 样的业态，用全新的主题与组合形成 非同凡响的吸引力六大功能六大功能六大功能六大功能换个视角体验长江与城市换个视角体验长江与城市换个视角体验长江与城市换个视角体验长江与城市革命教育的功能革命教育的功能工业史展览的功能工业史展览的功能标志建筑的审美功能标志建筑的审美功能景观区域的度假功能景观区域50、的度假功能消费的体验功能消费的体验功能城市休闲的娱乐功能城市休闲的娱乐功能革命的教育功能，工业史的展览功能，通过标志性建筑的审美功能满足消费的体验功能，实现与度假功能和娱乐功能的对接，六大功能，再造南京长江的城市记忆与城市魅力，成为城市滨江性格的灵魂，滨江商业发展的龙头。四大人群四大人群四大人群四大人群形成支撑商业的基础形成支撑商业的基础形成支撑商业的基础形成支撑商业的基础追追逐逐情情调调的的人人品品质质社社交交的的人人夜夜生生活活的的人人人人文文体体验验的的人人这样的六大功能组合，让地区成为追逐情调的人、追求社交环境品质的人，喜欢在符号性场所夜生活的人群以及注重人文体验的人群的共同目的地。三51、三三三大大大大业业业业态态态态群群群群组组组组清清清清晰晰晰晰商商商商业业业业脉脉脉脉络络络络特色酒店的业态特色酒店的业态品牌餐饮接待的业态品牌餐饮接待的业态全功能娱乐的业态全功能娱乐的业态延长消费时间，形成独特功能组依托景色资源、人文资源，凭借独特的建筑形式和空间模式，形成特色酒店，扩展人群面，延长驻留时间，为消费带来机会，并形成区别与1912的功能组资源加品牌带动基础消费依托长江、独特的建筑形式，丰富的人文内涵，选择品牌餐饮业态进入，以不同的体验突出消费的唯一性，形成商业养成基础一样的娱乐，不一样的主题就业态而言，和一般娱乐商业并无不同，但建筑的外在和人文环境，以及商业的主题，赋予不同的消52、费内涵，形成强烈的目的性消费地五五五五重重重重空空空空间间间间拉拉拉拉升升升升全全全全方方方方位位位位价价价价值值值值顶层空间强调观景性业态顶层空间强调观景性业态中层空间以住宿和餐饮为主中层空间以住宿和餐饮为主下层空间特色娱乐业态下层空间特色娱乐业态底层空间强调人文历史特征底层空间强调人文历史特征垂直空间通透充满气势垂直空间通透充满气势展示南京的时空记忆展示南京的时空记忆展示南京的时空记忆展示南京的时空记忆标志建筑体验别样生活标志建筑体验别样生活标志建筑体验别样生活标志建筑体验别样生活一站消费满足全功能需求一站消费满足全功能需求一站消费满足全功能需求一站消费满足全功能需求梦幻工厂梦幻工厂 时空之门时空之门