1、中国安徽淮南建材城项目运作方案一一、项项 目目 运运 作作 流流 程程1.1.项目开发建设流程项目开发建设流程道路交通组织、停车位设计监控、通信设计仓储设计公用配套设计建筑物设计综合规划开工建设完工验收交 房 市场前期综合调研项目综合定位规划设计建筑设计结构设计水电、消防设计装潢设计环境绿化设计2.2.项目营销流程项目营销流程完工验收市场营销前期调研前期营销策划中期营销策划招商营销策划开盘期营销策划开业期营销尾盘去化期营销 3.3.招招 商商 流流 程程前期市场综合调研市场行业布局规划招商政策制定招商文本撰写目标客户跟踪定金协议签订招商合同签订业主进场装修出样填补招商开 业 4.4.销销 售售2、 流流 程程 前期市场综合调研销售流程设计销售政策制定销售文本撰写置业顾问综合培训销售沙盘演练认 筹目标客户跟踪回访解 筹签订认购合同按揭办理交 房尾盘去化二二、项项 目目 开开 发发 建建 设设一）市场综合调研一）市场综合调研项目开发建设前首先要对市场环境进行综合调研，调研内容包括：项目开发建设前首先要对市场环境进行综合调研，调研内容包括：城市概况主要内容：城市发展历程，城市人口，城市经济结构组成，城市交通，消费水平，人文状况，风土人情等。城市商业 状况主要内容：城市商业分布，规模，档次，物业状况，经营行业，经营模式，物业产权形式，租售价格水平，管理模式，消费者的消费习惯，物业产权人及商业经3、营者的心态，有识之士对城市商业现状的建议和意见等。城市住宅地产现状主要内容：城市现有住宅楼盘分布，规模，档次。开发商综合实力评估，房价水平，小区物业管理模式，物业费收费标准，小区环境，装修平均投入水平，不同面积套型的比列结构，热销套型的单套面积及套内布局，居民对住宅市场关心的热点问题，以及城市住宅规划建设的发展方向。二）项目综合定位二）项目综合定位针对本项目的土地面积。地貌状况，周边交通状况，政府招拍挂时的主要经济针对本项目的土地面积。地貌状况，周边交通状况，政府招拍挂时的主要经济指标，以及前期市场的综合调研结论，对项目进行综合定位。指标，以及前期市场的综合调研结论，对项目进行综合定位。行业定4、位经营什么行业或哪几个行业业态分布定位包括各个业态的布局，各业态细分体量 原则：必须划行规市原则：必须划行规市建筑设计规划定位包括主体结构，单体面积，层高，交通组织，经济指标，配套设施等经营模式定位后期管理模式定位其他定位三）规划设计与建筑设计三）规划设计与建筑设计三三 条条 原原 则则两两 个个 防防 止止1.满足市场后期经营需求原则3.投入产出比最高原则：2.满足政府要求原则：包括主要经济技术指标（如：容积率，建筑密度，层高，绿化率，停车位与市场道路的交通对接等）建筑风格，外立面装潢要求，亮化要求，人防要求，消防要求等。在满足经营需求及政府要求的前提下，投入最小原则产出最高原则有利于销售去5、化，单价较高总价不高原则，自由分隔原则，符合大众消费水平原则 1.防止未进行调研，未进行综合定位，即进行规划设计。市场开发方必须要提供设计要素，设计重点，要素力求全细，明确。切忌模糊不清，心中无数，有的项目在开发时无综合定位，即盲目设计，造成后期不段返工，浪费时间，浪费资金。2.防止只考虑少投入，不兼顾后期产出，投入与产出的关系是在产出最大化的前提下尽可能节省投入，投入产出之间的关系必须满足正态分布原则。四）结四）结 构构 设设 计计 依据建筑设计方案由设计院根据国家规范进行技术处理，甲方要对设计院的用材，施工工艺，特殊位置的结构设计处理给予必要指导，从而满足规范要求，尽量节省成本。五）其五）6、其 他他 设设 计计1.水，电，消防设计，满足规范，节省成本，防止大马拉小车，浪费资源。2.装潢设计：满足风格，形象，美观要求，在用材的施工工艺上做文章，减少投入。3.环境，绿化设计：满足政府要求，便于后期经营，减少投入。4.交通组织、停车位设计：满足后期经营需求，消除摊位死角、减少 资金投入。5.安防、通信设计：特别是通信要与当地企业进行有效沟通，洽谈合作机制、主要费用由当地通信企业投资、开发商不投入或少投入。6.配套设计：包括仓储、酒店式公寓（主要是三层以上）、餐饮、休闲、娱乐、银行、工商税务等市场配套功能的完善。配套设计的原则是既能满足后期经营需求，又能让配套产生效益形成亮点，而不是成为7、市场后期经营的负担。六）建筑物设计的综合评估六）建筑物设计的综合评估综合评估分为两个部分：内部评估与外部评估。综合评估分为两个部分：内部评估与外部评估。内内 部部 评评 估估外外 部部 评评 估估内评与外评的关系内评与外评的关系 由市场开发商、运作商、设计院、企业管理人员组成。即政府规委会评估，有政府职能部门，城市分管领导，业内专家，设计院，开发商，营运商组成。先做内评后做外评，切忌不做内评即送外评，内评是围绕企业综合利益进行的评估，外评是围绕国家规范和政府要求进行的评估。评估内容主要包括：是否满足后期营运，是否有利去化，是否投入最少，是否产出最高，是否满足本地消费者的消费习惯，是否会产生资产8、沉淀，是否满足政府要求。主要内容：建筑物经济技术指标，建筑风格，建筑外型，绿化，亮化指标，交通组织，消防，人防等。七七)完工验收及交房完工验收及交房 是正常流程，开是正常流程，开发商主要关注房屋商主要关注房屋面面积的的测量，公量，公摊部分的分部分的分摊，这里里很有技巧，如很有技巧，如协调处理得当，可多理得当，可多产生很多效益。生很多效益。三三、项项 目目 营营 销销 流流 程程1、市、市场营销前期前期调研研营销媒体媒体资源源调研研 对城市媒体的分布，受众成份，收视率，时段，频次，价格进行综合调研，并进行汇总分析，确定不同营销期的媒体选择，主要目的能对目标客户全覆盖，费用最省。受众成份受众成份的9、的调研研 针对不同受众进行综合调研，找到目标客户、受众，用最短的途径，最具冲击力的手段告知目标客户。受众关注受众关注点（点（热点）点）调研研 要对目标客户群的关注点和热点问题进行调研，对后期营销内容，说辞，画面设计等形成指导意见。受众受众对媒媒体接受体接受习惯调研研 城市的主流媒体是哪些，什么受众在什么时段关注什么媒体，受众对什么话题感兴趣，哪些话题会受追捧，哪些话题老生常谈，受众反应冷淡，受众在接受信息传媒时有哪些习惯、嗜好。2 2、前期营销策略、前期营销策略 前期营销的目的主要是告知，覆盖的主要是城市及周边地区的乡镇，主要是告知客户，在什么地方正开发一个什么样的市场，多大规模，市场名称，开10、发商，联系电话等。具体细节内容不多表述，留有悬念和想象空间。主要媒体为高速高抛、户外广告，内容简洁，主题明确，色彩鲜艳，对比度强烈，冲击眼球，便于记忆。3 3、中、中 期期 营营 销销中期营销时间较长，从市场正式开工建设到认筹为止，主要物料制作包括：多媒体宣传片、沙盘、营销大厅包装、项目现场包装、招商手册制作、DM单页设计、楼书设计制作、平面媒体、电视媒体、电台媒体、公交媒体，企业网络建设、更新、维护、短信平台等。主要内容包括项目深度介绍、项目特点、开发商业绩、项目经营内容、市场运作模式、后期管理理念等等。这个过程主要是给目标客户的洗脑阶段，提高客户的关注度，是对目标客户从告知到认知的转变过程11、，是客户的蓄水阶段，在这个阶段除媒体宣传外要举办相关大型活动，如房展会、行业高峰论坛、新闻发布会、专家洽谈会、业主代表座谈会等。中期营销对项目运作的成败起关键作用。4 4、招、招 商商 营营 销销招商目标客户比较明确，除制作相应的招商物料外，招商目标客户比较明确，除制作相应的招商物料外，重点对现有各大市场的目标客户要进行定向营销，例重点对现有各大市场的目标客户要进行定向营销，例如在现有市场门口、出入口、主要干道设立户外广告，如在现有市场门口、出入口、主要干道设立户外广告，对目标客户散发对目标客户散发DM单页，召集骨干业主、领头业主单页，召集骨干业主、领头业主召开各种形式的座谈会，随时掌握他们的12、思想动态，召开各种形式的座谈会，随时掌握他们的思想动态，听取他们对市场运作过程中提出的各种建议和意见，听取他们对市场运作过程中提出的各种建议和意见，这部分营销以媒体互动与人员点对点互动相结合的办这部分营销以媒体互动与人员点对点互动相结合的办法，逐步跟踪锁定目标客户，使用人海战术，打感情法，逐步跟踪锁定目标客户，使用人海战术，打感情牌，与业主建立联络渠道，媒体宣传只是辅助手段。牌，与业主建立联络渠道，媒体宣传只是辅助手段。5 5、开盘期营销、开盘期营销开盘期营销是项目营销的最高潮，时间主要从认开盘期营销是项目营销的最高潮，时间主要从认筹到解筹及至认购协议的签订，该期营销时间短筹到解筹及至认购协议13、的签订，该期营销时间短（一般在一个月左右），强度大，要进行全方位（一般在一个月左右），强度大，要进行全方位立体营销，开动所有媒体进行爆炸式宣传，从硬立体营销，开动所有媒体进行爆炸式宣传，从硬广告到软广告，全面铺开，主要内容包括：销售广告到软广告，全面铺开，主要内容包括：销售政策、销售流程、房源信息、游戏规则、认筹解政策、销售流程、房源信息、游戏规则、认筹解筹时间方法、客户热点问题的解答、优惠政策等筹时间方法、客户热点问题的解答、优惠政策等等。等。6 6、开业期营销、开业期营销受众对象的改变：招商营销的受众主要是经营业主（包括现有经营业受众对象的改变：招商营销的受众主要是经营业主（包括现有经营业14、主及潜在经营业主），开盘期营销的受众主要是购房业主，而开业期营主及潜在经营业主），开盘期营销的受众主要是购房业主，而开业期营销的受众则为到市场购物的顾客，因此，由于受众对象改变，相应的营销的受众则为到市场购物的顾客，因此，由于受众对象改变，相应的营销策略、手段、内容也做相应的改变。销策略、手段、内容也做相应的改变。主要内容：开业庆典，市场重大促销活动，如特价、团购、来就送、主要内容：开业庆典，市场重大促销活动，如特价、团购、来就送、购物有礼、抽大奖、交通补贴、售后服务等，根据市场实际情况，有的购物有礼、抽大奖、交通补贴、售后服务等，根据市场实际情况，有的项目也要结合社会慈善事业一起炒作。项目也15、要结合社会慈善事业一起炒作。主要手段：除开动所有媒体外，现场也要举办各种类型的活动，包括主要手段：除开动所有媒体外，现场也要举办各种类型的活动，包括气氛渲染、人气炒作、促销活动、文艺表演等。气氛渲染、人气炒作、促销活动、文艺表演等。开业期营销对市场后期运作的影响：一个新开业市场能否确保长期稳开业期营销对市场后期运作的影响：一个新开业市场能否确保长期稳定与繁荣，开业期营销是一个重要节点，因此开发商与营运商要高度重定与繁荣，开业期营销是一个重要节点，因此开发商与营运商要高度重视，要进行大量的人力、物力的投入，把市场在最短的时间内做旺，除视，要进行大量的人力、物力的投入，把市场在最短的时间内做旺，除16、开展相应的营销手段外，市场的经营管理，对客户的售后保障，也是营开展相应的营销手段外，市场的经营管理，对客户的售后保障，也是营销工作的一个重要组成部分，是市场从告知到认知再到口碑传播的转折销工作的一个重要组成部分，是市场从告知到认知再到口碑传播的转折点。点。7 7、尾盘去化期营销、尾盘去化期营销时间从一期开从一期开盘结束到尾束到尾盘去化完成，根据尾去化完成，根据尾盘规模，周期各不相同。模，周期各不相同。大尾盘去化：如一期开盘销售形势不好，要全面分析前期销售中在营销策略、政策制订、价格区间、媒体发布、置业顾问谈判说辞及业务水平等方面存在的问题进行全面分析，找到问题存在的原因，及时调整相关策略，重新17、启动新的营销方案，进行二期开盘。分期开盘策略：如一期营销过程中由于客观原因（如盘子太大、客户蓄水不多），就要把所有商铺分成几个板块，进行二期或多期分割开盘。小尾盘去化：如一期开盘销售很好，尾盘规模不大，而关注顾客仍然很多，企业资金量充足，可采取封盘、惜售、提价等形式，既可以造成紧张气氛，又可以增加项目收入，当然这种尾盘去化方式要掌握火候，不能太做作，也不能炒作过头，适得其反。四四、招招 商商 流流 程程一）前期市场综合调研一）前期市场综合调研（1）本地市场调研对本城市所有市场进行综合调研，调研内容包括：现有市场规模、经营业态、各个产品品种的经营产权、经营面积、物业状况、交通状况、生意状况、经营18、模式、销售渠道、租金价格、物业产权情况、市场营销策划、管理模式、业主心态、市场弱点、业主成份等进行全方位深度调研。（2）外地市场调研周边城市同类市场调研，外地市场调研属定向调研，主要对本地市场所缺少的业态、品牌进行定向调研，并对外地大客户、大品牌进行定向调研。外地市场调研在后期的招商工作主要考虑两个方向：a.引进部分大客户作为市场的骨架与支柱b.对本地缺少的行业及规模不能满足本地需求的行业进行填补，因此外地市场调研是以定向调研为主，全面调研为辅而本地市场调研则是地毯式调研。二）二）市场行业布局规划市场行业布局规划根据市场调研结果，进行综合分析，拟订行业布局规划方案内容如下：根据市场调研结果，进19、行综合分析，拟订行业布局规划方案内容如下：1、各行业位置分配该分配符合三个原则：a.布展形象好的行业放在前面好的位置，布展形象较差的行业放在后面位置，b.根据住宅装修使用产品的先后顺序，先用的产品放在相对靠前的位置，c.实行划行归市原则，各个行业相对集中在一个区域，与该行业相关的产品划分在相邻区域。2.各行业体量分配该分配符合以下条件：a.根据现有市场调研结果，各行业意向客户多少，分配行业体量，b.根据家庭装修使用产品的购买值按比例分配各行业体量c.尽量让产品品种丰富多彩，行业覆盖面宽广一些。3.粗分与细分原则将一个大行业相对集中在一个楼层，这是行业粗分，然后再在一个大行业内将产品细分。4.划20、行归市的特点 为了消除摊位位置好坏给招商工作及后期市场运作带来的不利因素，我们一般采用两种办法来处理：A.在建筑规划时，通过建筑物布局，交通组织（例如立体循环交通）来清除摊位死角，使每个摊位好坏差别不大，B.通过划行归市来消除市场前后摊位的位置差异，使整个市场的各个商铺都是好位置。三）招三）招 商商 政政 策策 制制 定定根据市场调研结果，通过认真分析现有市场租金水平及现有市场与根据市场调研结果，通过认真分析现有市场租金水平及现有市场与本市场的地理位置关系，制订相应的招商政策。本市场的地理位置关系，制订相应的招商政策。1、整体政策制定的前提：、整体政策制定的前提：a、新市场租金价格必须低于老市21、场现有租金价格b、新市场必须有一定时间的免租期（一般在一到两年）这样才能有利于招商一次成功c、租金交纳办法根据不同行业有一定区别，主要根据本地行规及全国同业态行规制订2、特殊特殊优优惠政策惠政策a、一线品牌产品优惠政策b、大户优惠政策c、领头商户及特殊关系商户优惠政策3、招商文本撰、招商文本撰写及物料准备写及物料准备 招商政策及优惠政策文本 定金协议文本 租赁合同文本 市场管理规范文本 业主手册 招商手册4、目目标标客客户户跟踪跟踪招商人员分工办法：a、根据行业进行分工b、根据客户类别分工，大客户（一线品牌商户）由专人（主要负责人或招商骨干）负责c、特殊客户（主要是行业领头人）由副总以上主要领22、导负责d、按现有市场格局进行分工客户跟踪：跟踪原则及办法：a、定人定户定目标，点对点跟踪。b、多种形式跟踪：包括电话、短信、上门、座谈会、聚餐等各种手段。目的是加深与目标业主的感情联络，及时了解他们的动向，及时解答他们的疑虑，合理满足他们的部分要求，对不合理要求进行疏导、说服，以增强他们对新市场的信心。5、定金协议签订、定金协议签订定金协议签订时间 a、根据前期客户跟踪情况确定协议签订时间 b、根据工程进度情况确定协议签订时间 c、根据现有市场动态确定协议签订时间定金协议签订原则 a、时间原则，定金协议一般要提前签订，一般在工程一层封顶时就要开始签订定金协议。b、与销售工作开展的时间协调，一般23、市场运作顺序是：签订租赁定金协议认筹解筹签订摊位租赁合同签订认购合同办理按揭手续。如果招商与销售工作不能合理错开时间，就会造成两项工作在时间上重叠，而影响市场精力。c、找准机遇，抓住有利战机，要根据现有市场动态，如有的老市场拆迁或租赁期到期，要充分利用好这类时间节点机遇，及时调整协议签订时间。6、招商合同招商合同签订签订合同签订时间：a、根据工程进度，一般在工程主体结构完工，道路基本畅通时即签订合同 b、根据招商进度情况确定时间，例如前期定金协议签订情况很好，就要提前签订合同，否则便推迟。c、根据季节情况签订合同，考虑业主资金情况调节签订时间，一般春节前后不要签订合同 d、根据大部分业主的心态24、情况确定合同签订时间合同条款公布时间节点：a、一般在签订合同前对主要条款只做口头交谈，不能公布，让大部分业主接受后即可签订合同，这样可以根据具体情况对条款进行微调，又可防止条款公布后业主不接受产生被动。b、模糊原则，对合同主要条款进行口头沟通后，其他条款不公布，在签订合同时模糊处理，业主对条款懂得越多，麻烦越多，最好在糊里糊涂的情况下即把合同签定。业主进场前，内部要做好充分的准备工作，例如工程基本完工，道路基本畅通，水、电设施基本到位，物业管理团队建设完成，并能正常开展工作。签订进场协议，缴 纳装修押金装修图纸审核装修质量把控，装修进度控制装修安全管理装修验收、返还押金7 7、业主进场装修出样25、业主进场装修出样8、填填补补招商，招商，对对部分部分边边角角摊摊位或未出租位或未出租摊摊位位进进行填行填补补。原行原行业寻业寻找本地找本地或外地或外地业业主填主填补补对行业微调，招进部对行业微调，招进部分与现有行业不冲突分与现有行业不冲突的新行业或服务配套的新行业或服务配套行业进行填补行业进行填补填补招商要灵活机填补招商要灵活机动，以招满摊位为动，以招满摊位为主要目标，市场开主要目标，市场开业后一年可以通过业后一年可以通过内部微调来平衡前内部微调来平衡前期矛盾期矛盾五五、销销 售售 流流 程程1.1.前期市场调研前期市场调研A.同类商业地产（包括门面房）综合调研，包括物业形态，单体面积，价格，26、成交时间。目前租赁状况，租金价格水平，出租率，购买业主收益情况，租金缴纳标准，水、电费标准，物业费标准等等。B.住宅地产综合调研，包括户型，热销户型及面积，购买群体、价格、成交时间、物业管理及收费标准，水、电费缴纳标准、入住率（空置比率）、小区环境、业主装修档次等等。C.本地商业地产及住宅地产的宏观分布及城市发展规划方向。D.城市道路交通组织对商业地产及住宅地产价格及去化的影响。E.固定人口宏观分布状况，流动人口集散场所及规模，市民消费习惯及偏好。(1)前期市场调研内容：（2）前期市场调研办法）前期市场调研办法A.专人现场地毯式调研B.问卷随机调研C.业内专业人士走访D.特殊人士专题交谈（例如27、政府机关部门主要人士的走访，新闻界主要人物的交谈，有识之士的互动等）（3）政府政策调研）政府政策调研A.政府中长期规划对本项目的影响调研B.政府财、税政策及相关费用收取标准的调研C.与本项目相关的其他基本政策的调研2.2.销售流程设计销售流程设计根据前期市场调研情况，进行综合分析，结合其他商业地产运作经验，制订全套本案销售流程。3、销销售政策初售政策初订订根据前期市场调研结果，综合本市场及业内行规，初步制订一套本案销售政策。4、销销售文本撰写售文本撰写销售流程文本 销售政策文本 自营户经营管理协议 投资户委托经营管理协议 认筹协议 认购合同附件 业主公约 后期物业管理协议5、销销售物料制作售物28、料制作 1.1.楼书编写楼书编写 2.2.宣传光碟制作宣传光碟制作 3.3.沙盘制作沙盘制作 4.DM 4.DM单页设计单页设计 5.5.小礼品设计制作小礼品设计制作 6.6.企业企业v vI I系统设计制作（包括企系统设计制作（包括企业业LOGLOG的的主色调等主色调等)6 6、置业顾问培训置业顾问培训城市概况培训城市概况培训城市商业地产及住宅地产现状培训城市商业地产及住宅地产现状培训本项目的综合知识培训本项目的综合知识培训商业地产专业知识培训商业地产专业知识培训销售流程培训销售流程培训销售政策培训销售政策培训文本条款培训文本条款培训销售心理学培训销售心理学培训实战案例培训实战案例培训销售说29、辞培训销售说辞培训k礼仪培训礼仪培训l企业文化培训企业文化培训m其他综合培训其他综合培训7.7.沙盘演练和实战演练沙盘演练和实战演练沙盘模型解读沙盘模型解读结合沙盘对建筑物，道路交通、消防、水电、通讯、结合沙盘对建筑物，道路交通、消防、水电、通讯、配套设施等进行解说演练配套设施等进行解说演练结合培训内容，置业顾问之间按不同身份（有的扮结合培训内容，置业顾问之间按不同身份（有的扮演置业顾问，有的扮演顾客）进行互动培训演置业顾问，有的扮演顾客）进行互动培训外邀部分关系好的准客户或业内专业人士进行实战外邀部分关系好的准客户或业内专业人士进行实战模拟演练。模拟演练。8 8、认、认 筹筹根据工程进度，政30、府手续办理情况及营销推进进度确定认筹时间认筹前可通过各种活动对目标客户进行蓄水登记并定期跟踪，充分掌握目标客户的质量及数量制定优惠政策了解目标客户心态及关注的热点问题并进行必要的疏导充分做好认筹前的准备工作对置业顾问的综合能力进行理论和实践考核，充分了解他们的洽谈能力和水平大客户的疏理及明确专人洽谈制定认筹流程及规则并通过媒体及现场进行公示落实参加认筹人员的工作职责，并进行合理分工组织认筹工作k对当天认筹情况进行汇总分析，微调相关策略l对最终认筹结果进行综合分析，制定解筹方案9、解、解 筹筹根据认筹结果分析，制定解筹方案确定解筹时间(一般在开始认筹后一个月左右时间）根据认筹客户数量及质量确定是31、集中解筹，还是分批次开盘制定解筹流程及规则：置业顾问二次培训并考核解筹组织分工对解筹结果进行综合分析，制定二期开盘方案或尾盘去化方案a.媒体摇号b.现场摇号c.排队解筹d.其他方式10、签订认购合同、签订认购合同合同签订文本内容a.标准合同文本签订b.合同附件（或补充协议）签订c.自营户经营管理协议签订d.投资户委托经营管理协议的签订顾客预约方式a.电话预约b.短信预约c.媒体预约d.其他方式顾客告知内容a.携带相关资料内容b.首付款余款补交数量c.签订时间d.其他注意事项以上内容可通过短信告知公共协作部门的配合a.银行配合（包括现场现金收取，按揭资料发放，按揭办理手续咨询）b.房管局配合（房32、产证办理流程及手续咨询）c.其他相关部门配合认购合同的签订、整理归档1111、按、按 揭揭 办办 理理（1）制制订订按揭按揭办办理流程理流程（2）成立售后服成立售后服务务部，并部，并对对相关人相关人员进员进行培行培训训，专职办专职办理按揭理按揭手手续续（3）与与银银行行对对接，按接，按揭揭贷款款额度申度申报（4）收集收集顾顾客按揭客按揭资资料料（5）报银报银行行审审核相关核相关资资料料（6）售后服售后服务务部工作人部工作人员员邀邀约顾约顾客到客到银银行行现场办现场办理手理手续续（7）售后服售后服务务部将所有部将所有资资料整理料整理归归档档（8）对对个个别业别业主缺少的主缺少的资资料由料由销销售33、部督促售部督促业业主主补齐补齐（9）财务财务与与银银行沟通及行沟通及时办时办理理放款手放款手续（10）对对部份不符合部份不符合办办理条件的理条件的业业主由主由销销售部售部协调协调更改合同，采更改合同，采用其他付款方式用其他付款方式结结清尾款清尾款12、交、交 房房（1）交房文本的准交房文本的准备备（2）商商铺铺的的验验收收（3）房管部房管部门对销门对销售面售面积积的最的最终终确确认认，并，并对对差价差价办办理理补补退手退手续续（4）制作交房流程，公布交房）制作交房流程，公布交房时间时间（5）短信通知）短信通知业业主。准主。准备备交房的相关交房的相关资资料料（6）组织组织物物业业部、售后服部、售34、后服务务部等部部等部门门成立成立专门专门交房班交房班子，并子，并对对其其进进行培行培训训（7）交房）交房结结束后由物束后由物业业部将相关部将相关资资料整理料整理归归档档（8）签订业签订业主公主公约约及物及物业业管理管理协议协议，收，收缴缴相关相关费费用用13、尾、尾 盘盘 去去 化化根据尾盘规模及位置制订尾盘去化营销方案制订尾盘去化政策制订尾盘去化流程进行尾盘去化营销炒作根据去化流程组织实施对去化过程中的问题进行归纳、总结，微调去化政策或流程。以上实施方案只是一个初步方案，在实际的操作过程中，以上实施方案只是一个初步方案，在实际的操作过程中，要繁杂详细很多，但是方案只是形式，最终要看实施结果，要繁杂详细很多，但是方案只是形式，最终要看实施结果，在实施过程中主要靠运作队伍的实践水平及灵活机动的变在实施过程中主要靠运作队伍的实践水平及灵活机动的变通能力，我们通过对淮南市市场的初步调研，我们认为有通能力，我们通过对淮南市市场的初步调研，我们认为有一套好的实施方案，有一个专业的运作团队，有开发商的一套好的实施方案，有一个专业的运作团队，有开发商的配合和支持，做好该项目我们是有信心的。谢谢。配合和支持，做好该项目我们是有信心的。谢谢。