1、长航 御江国际广场商业定位报告Chang Hang Yu Jiang International Plaza Commercial Position Reporting御江国际广场项目商业定位大纲 解读宝山解读宝山 区域研究区域研究 规划建议规划建议 相关附件相关附件1解读宝山解读宝山宝山区：上海的“钢、港”基地上海板块区位图地理位置：宝山区位于上海市北部，东北濒长江，东临黄浦江，南与杨浦、虹口、闸北、普陀4区毗连，西与嘉定区交界，西北隅与江苏省太仓市为邻。区域面积293.71平方公里。区域地位：宝山是上海重要的“钢、港”基地，是上海的水路门户，中国最大的精品钢生产基地。至2020年，把宝山建2、设成为与上海国际化大都市相适应的、具有辅城功能的现代化的滨江新区项目宝山区规划：三大片区定位区域发展中心城区新城区产业区新城区域：集中新城向组合新城发展，形成由淞宝地区、杨行地区和顾村地区共同构成的组合新城空间格局。新城用地规模55平方公里，人口规模5560万。中心城区：宝山外环线以内的地区是上海中心城区的组成部分。主要形成上海大学地区组团、张庙地区组团及沿江发展组团，以完善城市功能、改善居住条件、提升生活质量为规划目标.产业区域：规划形成以宝钢、宝山工业园区为主体，与罗店、罗泾和月浦等新市镇协调发展的宝山北部综合工业产业区。项目所在位置为新城区。项目宝山商业规划：以大华与淞宝为2个区域商业中3、心商业规划空间布局：1、培育形成2个区域性商业中心（1）淞宝区域性商业中心（2）大华区域性商业中心2、形成四个大型社区商业中心 庙行通河、高境、西城区（北上海商业广场）、顾村3、形成若干个社区商业中心 重点是祁连上大、淞南、月浦、海滨吴淞四个社区商业中心4、培育两个特色商业区域（罗店、三林）5、发展罗泾镇地区商业6、形成若干个居住区商业中心和街坊商业整体商业发展以大华与淞宝板块为主辐射周边板块。淞宝大华宝山商业规划：四个大型社区商业商业规划空间布局：1、培育形成2个区域性商业中心（1）淞宝区域性商业中心（2）大华区域性商业中心2、形成四个大型社区商业中心 庙行通河、高境、西城区（北上海商业广场4、）、顾村3、形成若干个社区商业中心 重点是祁连上大、淞南、月浦、海滨吴淞四个社区商业中心4、培育两个特色商业区域（罗店、三林）5、发展罗泾镇地区商业6、形成若干个居住区商业中心和街坊商业 整体商业发展以大华与淞宝板块为主辐射周边板块。庙行通河顾村高境西城区宝山商业规划：四个大型社区商业商业规划空间布局：1、培育形成2个区域性商业中心（1）淞宝区域性商业中心（2）大华区域性商业中心2、形成四个大型社区商业中心 庙行通河、高境、西城区（北上海商业广场）、顾村3、形成若干个社区商业中心 重点是祁连上大、淞南、月浦、海滨吴淞四个社区商业中心4、培育两个特色商业区域（罗店、三林）5、发展罗泾镇地区商业65、形成若干个居住区商业中心和街坊商业 整体商业发展以大华与淞宝板块为主辐射周边板块。庙行通河顾村高境西城区宝山商业现状：以大华板块为主要消费地区域板块大型商业广场、百货大华板块九百购物中心、百安居建材卖场、苏宁电器、大华秦森休闲广场、巴黎春天淞宝板块安信商业广场、永乐家电卖场、黄金广场、宝钢商场庙行通河板块共康服饰城、好美家建材市场、华联吉买盛大型综合广场高境板块长江国际贸易中心、景瑞天际城、沃尔玛、喜洋洋购物中心淞南板块淞南路商业街、建配龙家具城西城区板块北上海商业广场、水产路商业街海滨吴淞板块景汇休闲娱乐中心、宏图三胞、国美家电卖场祁连上大板块宝山弘基文化休闲广场、聚丰园路商业街、聚丰集贸6、市场罗店板块罗店新镇北欧风情街、罗店老镇亭前街三林板块三林城市广场罗泾板块鸿达百货商店、陈功路商业中心宝山商业现状：以大华板块为主要消费地九百购物中心大华百安居巴黎春天星月浦江国际淞宝路化成路宝安公路沪太路绿地北郊广场淞宝顾村 南北高架路 长江西路共康万达广场绿地风尚天地宝山未来的大型综合体项目未来的大型商业项目：主要集中在共康板块项目名称所属板块占地面积建筑面积交房时间绿地风尚天地共康82000平米120000平米2012年2月万达广场共康61345平米295000平米/星月浦江国际淞宝吴淞38000平米100000平米2011年10月绿地北郊广场顾村225000平米220000平米一期商业7、，2011年5月星月浦江国际万达广场绿地风尚天地 在未来的2年内，宝山区将有4个超过10万方大型综合项目建成，宝山的商业格局将发生新的变化。对于市场的研判：对于市场的研判：宝山区未来的商业格局已呈现：将以大华，共康，宝山区未来的商业格局已呈现：将以大华，共康，吴淞地区为其核心消费区。吴淞地区为其核心消费区。吴淞吴淞共康共康大华大华星月浦江国际巴黎春天九百购物中心万达广场风尚天地我司认为：我司认为：传统的商业模式是无法打破宝山未来的商业传统的商业模式是无法打破宝山未来的商业格局，差异化的产品定位才能取得突破！格局，差异化的产品定位才能取得突破！原方案：SOHO办公产品比例较大地上商业所占比例总部8、办公16800平米41.2%SOHO办公11100平米27.0%沿街商业12950平米31.8%地上商业总面积40750平米原方案的地上商业指标通过对原方案的指标分析：SOHO办公产品占据了地上商业面积近68%比例，成为了项目的主力产品。那么宝山区SOHO办公产品在市场是否具有可观商业的价值与利润呢？SOHO项目名称风尚天地泰富商业广场绿地国际SOHO城绿地公园广场SOHO均价22000元/平米16000元/平米13000元/平米16300元/平米周边住宅均价24000元/平米20000元/平米20000元/平米18000元/平米同比降幅8.3%20%35%9.45%结论：在宝山SOHO的价格9、不如住宅，市场的价值低。宝山SOHO产品未来的升值空间较小。2011.1月3月宝山SOHO与住宅均价走势表 单位（平米/元）SOHO产品市场：商业价值低SOHO项目名称SOHO均价SOHO租金年回报率风尚天地22000元/平米1.65元/平米/天2.74%泰富商业广场16000元/平米1.35元/平米/天3.12%绿地国际SOHO城13000元/平米1.3元/平米/天3.65%绿地公园广场16300元/平米1.55元/平米/天3.47%宝山SOHO年回报率平均在3.25%，在宝山投资SOHO产品的投资回报率很低的宝山今年SOHO产品去化率比较经过调查，宝山SOHO产品购买倾向于品牌效应，除万达10、绿地等大品牌外SOHO销售情况较差的SOHO产品市场：投资回报率低我司认为：我司认为：1 1、SOHOSOHO产品在宝山区对开发商而言的市场产品在宝山区对开发商而言的市场价值较低。价值较低。2 2、SOHOSOHO产品对于投资者作为投资性产品的产品对于投资者作为投资性产品的回报率也不显著。回报率也不显著。2区域研究区域研究项目位置：近临建设中的国际邮轮码头3号线宝杨路站项目位置宝杨路宝东路项目位于宝杨路与宝东路的交界处，近临建设中的“东方之晴”国际邮轮码头国际邮轮码头项目属于宝山新城区的淞宝板块项目地块宝林六村宝林九村中艺花园宝山九村项目周边：拥有大量的社区，位于传统生活住宅区项目地块行知中11、学巴士总站宝山区教育局社区服务中心项目周边：大量的公建设施，区域配套完善。项目现状：农贸市场，周边居民日常生活用品的主要消费地，区域无大型商业。项目目前为一座较大的农贸市场，部分地方拥有少量的底层建筑。农贸市场商铺面积范围：16-20平米租金水平：6.5-7.5元/平米/天业态情况：超市、生活日用品、杂货淞宝板块杨行板块新城区规划：宝山行政、经济、文化、商务综合中心顾村板块宝山新城区组成淞宝板块、杨行板块、顾村板块淞宝地区：整合、改造和提升该地区行政、商贸、文化中心。杨行地区：依托该地区“绿龙”公园，形成商务、文化、艺术中心。顾村地区：规划在该地区“生态绿心”东侧，形成文化、体育、科技、休闲娱12、乐中心。淞宝板块规划：宝山区行政、文化、商务中心及滨江景观旅游带定位定位 宝山区行政、文化、科教中心。功能功能 居住、行政、休闲旅游、滨江博览为主。规划规划 充分挖掘宝山沿江历史文化底蕴，强调和突出宝山淞宝地区深厚的历史文脉，提升新城整体城市内涵。积极创造条件，沿江重点发展邮轮、游船及游艇业。友谊路街道海滨新村街道吴淞镇街道总体分为三个编制单元，各单元总体以居住功能为主周边规划：位于国际邮轮码头服务区内，应融于规划总体规划“一港、两带、三区”一港：国际邮轮为核心的集国内游船、游艇为议题的“三游（邮）”组合港。两带：吴淞口生态休闲带、吴淞口历史文化旅游带三区：国际邮轮靠泊服务区、吴淞口航运旅游服13、务区、长江及近海游船服务区。国际邮轮靠泊服务区：以国际邮轮为核心的集国内游船、游艇为议题的“三游（邮）”功能组合性港。海上旅游服务集散区：一上海港吴淞客运中心为主体，形成一体化的水上旅游，配套商务办公，航运服务等功能。现代时尚创业区：利用保护开发近代优秀建筑，同时围绕居民打造滨水景观带，形成具有活力的现代时尚创业区。项目位置周边规划：项目应依托国际邮轮码头，成为其配套国际邮轮码头国际邮轮码头功能定位：功能定位：可靠泊7万吨级以上的大型或超大型国际邮轮，与北外滩的国际邮轮母港功能产生互补。整体规划：整体规划：上海港国际客运中心将分成两大部分，西部是客运中心码头，而东部则是26万平方米的超大型商业14、开发项目。项目位置总体规划：总体规划：3个层次功能区第一层次：第一层次：绿色景观区域第二层次：第二层次：商务功能区第三层次：第三层次：配套服务区 其中配套服务区以餐饮、娱乐为主，还设有一条400米商业步行街。配套服务区商务功能区绿色景观区国际邮轮码头26万方配套区：水晶宫配套服务区：整体分为三大配套区域服务于码头26万方配套：项目不应与其产生竞争关系项目定位思考1、传统商业开发模式无法打破商业格局2、SOHO产品的市场价值与利润点低3、隶属国际邮轮码头服务区内，应融于政府规划4、不应与码头26万方配套区产生竞争关系根据项目发展背景，建立思考目标：本 项 目 26万方配套区相互融合，区域共存市场15、背景：传统商业无法突破市场依托码头，服务码头，且具有国际化的特色项目需要引入：差异化显著、指向性强烈且具有国项目需要引入：差异化显著、指向性强烈且具有国际品牌的资源际品牌的资源引入国际化品牌资源：形成项目价值体系本 项 目 26万方配套区国际邮轮码头点线面打造核心吸引点功能完善的配套服务链国际化的形象邮轮码头3规划建议规划建议原方案基本指标基本面积：20354平米建筑面积：61950平米地上建筑面积：40750平米地下建筑面积：21220平米产品指标总部办公：16800平米SOHO办公：11100平米商业配套：12950平米 通过市场研判通过市场研判SOHOSOHO办公产品的市场价值低的缘故，16、我司决定办公产品的市场价值低的缘故，我司决定在不改变基本指标的情况下，对项目的产品结构进行调整。在不改变基本指标的情况下，对项目的产品结构进行调整。总平图10F地下面积：20000平米地上商业面积：36000平米酒店式公寓面积：5000平米总面积：61000平米效果图总体效果图“点”、“线”、“面”的核心体系外立面效果图外立面效果图空间格局建议空间格局建议内部空间建议室内效果展示室内效果展示室内效果展示Indoor effect show 地下空间效果展示 地下空间巨型鹅卵石围绕的人工小河是独特的天幕街道，结合音响、投影和喷水等设施，可以逼真地模拟打雷、下雨、晴空、星空等景象。地下空间效果展示17、。地下空间以欧美建筑风格为主，路灯也采用复古的伦敦街头路灯，商业业态建议区域业态面积A区家得利超市6000平米B区中央欢乐区24000平米C区精品消费区6000平米负一欢乐大世界14000平米负二地下停车场酒店式服务公寓(10层）5000平米总面积：55000平米B区A区 C区A区：3FB区：4FC区：4F商业业态建议地下负二层地下停车场汽车消失管道车子载游客进入乐园，进入乐园后车子会神奇消失。商业业态建议地下负一层1、欢乐大世界服务区游乐区体验区总面积：14000平米1.前台服务区前台服务功能：1.售币处，出售游戏币2.兑奖处，公布得奖名单和兑换奖品3.礼品展示处2.水吧区水吧区设置在游乐设18、备的视觉集中点，提供客人饮料小吃服务的休息区域。服务区欢乐大世界3.舞台表演区舞台是以移动性功能设备为平台的多功能舞台，方便组织表演活动和不定期的游戏项目比赛指定区域。服务区欢乐大世界车在滑板状的轨道上起起伏伏，有了一种翻山越岭的感觉，既刺激有好玩。1.盘旋滑板体验区2.动感足球足球运动一直受到青少年的喜爱，游戏通过9宫格的形式，让玩家在虚拟的世界体验足球的乐趣。欢乐大世界 3.鬼屋历险房屋里有死亡人的灵魂（鬼）。人死后，鬼魂不散，仍然停留在其生前所居住的房屋里面，人们称其为鬼屋，身临奇境体验恐怖的刺激。4.时空之旅高科技手段打造充满惊奇和魔幻的神奇效果，采用特殊装置以及声、光、电、水幕、烟雾19、特效等现代化手段，多媒体应用等将带给观众穿越时空的独特经历，唯美，浪漫，娱乐，惊险，在匪夷所思中感悟博大精深的中华文化，感悟豪迈奋进的中华未来。欢乐大世界体验区5.模拟飞行体验区6.极限F1体验区赛车急驶而过的影象，伴随着赛车场的轰鸣声，激起人们心中对赛车的热血！飞机翻山越岭而过的影象，随着飞机上下起伏的感觉，给人们真实驾驶的体验！欢乐大世界体验区2.旋转木马豪华的选转木马上下移动，配合灯光及音乐效果，设备启动后，金光银光，闪闪相映，马群、马车竞相赛跑，形成一个万马奔腾的场面，乘客如同参加一场跑马比 寒，无不感到心感到心旷神怡，乐趣无穷！1.旋转咖啡杯 大家都坐进杯子里，一系列怪诞而又色彩缤20、纷的茶杯带领着观众在充满欢乐的场景中旋转。欢乐大世界游乐区3.室内冰场随着滑冰爱好者的增加，年轻人将滑冰发展成一种崭新的体育运动，在滑冰场上，年轻人有了一个新的展示技巧与勇气的天地。4.碰游乐车无天网碰碰车是一种国内外最流行、最具震撼力的新型地网碰车，它供电的两个电极都是在板上，游客亲自驾驶、左冲、右撞、擦、碰，防不胜防，令人刺激无比。欢乐大世界游乐区5.电子射击训练场利用虚拟的电子场景，模拟实战的竞技模式。6.吉他英雄游戏将以音乐为玩家讲述乐队的传奇成轨迹，游戏将收录乐队的经典单曲。欢乐大世界游乐区乘客坐在吊厢里，随着转轮逐渐升高，视野也逐渐开阔，当升至离地最高点时，乘客便可尽情地观赏周围美21、景，真是令人饱尝眼福，心旷神怡。7.室内摩天轮连线赛时有一人过关，其他人即可过关，自由设置五关以上，每关60秒（可调）有相应的数码显示。第二关篮球框开始左右摆动 8.街头篮球欢乐大世界游乐区A区商业业态建议A区商业1、家得利超市层数：1-3层单层面积：2000平米总面积：6000平米2、3层顶层停车场商业资源介绍家得利超市 上海家得利超市有限公司始创于1998年5月，多年的经营树立了“天天新鲜”、“家家得利”的企业形象，受到社会、同行、合作伙伴以及消费者的共同认可，2009年6月，家得利新物流中心正式启用，2010年由海航集团收购，并采取上市等资本运营的方法，实现全国超市布局。屋顶停车场增加项22、目的停车空间，减少项目的地下二层开挖空间，减少投资成本商业业态建议层数业态1F青少年服饰、儿童服饰、运动服饰、童鞋童帽2F儿童玩具，儿童用品，婴幼儿用品，母婴用品3F青少年教育（文化、文艺），婴幼儿早教，书店4F魔术餐厅、魔术道具商店B区B区商业单层面积：8000平米总面积：24000平米B区一层商业B区二层商业B区三层商业B区四层商业梦幻魔术餐厅魔术餐厅是一个高科技的奇迹，这是个餐厅的房间也是世界上第一个像船一样变动的建筑，在里面你会享受到世界上的各种美食，而且会对里面的各种魔术留下深刻印象。魔术道具商店在这里可以买到各式各样的魔术道具，并能够学习如何做魔术。B区四层商业商业业态建议层数业态23、1F化妆品、珠宝首饰、休闲咖啡吧、茶吧2F精品女装、休闲女装、品牌皮具3F男装休闲、男士正装、男士商务4F4DIMAX影院C区商业单层面积：1500平米总面积：6000平米 C区C区一层商业C区二层商业C区三层商业IMAX4D影院4D影院是从传统的立体影院基础上发展而来，相比较于其他类型影院，具有主题突出、科技含量高、效果逼真、画面冲击性强等特点和优势。C区四层商业商业业态建议酒店式服务公寓层数：10层单层面积：500平米总面积：5000平米4相关附件相关附件项目名称风尚天地项目概况地理位置共康路5号，共和新路5000弄 绿地风尚天地项目定位采用“办公+商业裙房+商业街”的模式产业组合，打造一24、个较高层次，有较强辐射效应的与现有大卖场商圈错位经营的购物休闲中心及商务中心。占地面积82000平米建筑面积120000平米 产品类型综合体（住宅/商铺/写字楼）开盘时间2011年经营业态百货、餐饮、超市等销售均价商铺：50000元/平米写字楼：23000元/平米SOHO：22000元/平米面积范围商铺、写字楼：100-400平米SOHO：42-66平米销售情况一期商铺已售完，二期即将开盘停车位724个备注：风尚天地一期商铺只剩一间200平米底层商铺，售价70000/平米风尚天地风尚天地风尚标准层总建筑面积约1925平米，底层商铺面积已分割，二层以上面积可自由组合绿地风尚天地位于宝山区中南部，25、地处宝山成熟居住区共康板块核心，东至共和新路，南至共康路，紧临南北高架共江路上匝道，距离地铁一号线共康路站步行仅需3分钟。风尚天地风尚天地项目名称绿地.北郊广场项目概况地理位置宝山顾村镇沪太路5255号（北至宝安公路南至顾太路）占地面积33600平米建筑面积200000平米 产品类型综合体（住宅/商铺/写字楼）开盘时间2010-07经营业态酒店、餐饮、超市等销售均价商铺：30000元/平米面积范围15-200平米销售情况商铺去化率为80%，SOHO与写字楼未开盘工程进度未封顶备注：目前项目在售商铺为餐饮商铺，带合约销售，自营不可做餐饮外其他业态。整体设计理念以打造商业零售、餐饮为特色的新型商业26、街区，选用灵活多变的商业步行街布局方式，增加商业有效适用面，将商场室外化，创造不同于一般的外向型购物、娱乐、餐饮综合体，成为人流集散交汇的中心，商业展示的焦点。绿地北郊广场绿地北郊广场 绿地北郊广场目前在售商铺为餐饮楼，左图为1号主餐饮楼，沿街底层商铺售价40000元/平米,只剩一间104；沿河底层剩2间，均价在33000元/平米；沿河剩10间店铺，均价在28000左右，商铺为统一招商，招商费为1个月租金，交房在3月底。1号餐饮楼商铺平面图绿地北郊广场绿地北郊广场项目名称星月浦江国际项目概况地理位置宝山淞宝路155弄 总建筑面积近10万平方米综合商业项目，由一栋LOFT办公楼、一栋精装SOHO27、和商业广场组成，规划以餐饮、娱乐和休闲为主要业态，打造主题型商业街区，填补吴淞地区的商业空白。占地面积38000平米建筑面积97675平米 产品类型综合体（住宅/商铺/写字楼）开盘时间2010-06经营业态百货、餐饮、娱乐等销售均价写字楼：23000元/平米SOHO：30000元/平米商铺：28000元/平米面积范围80-200平米交房时间整体交房10月底工程进度商业未封顶备注：目前项目商铺在建，写字楼只卖12层以下，只售不租并不包租.。商铺包租5年，购房时按7折购买，业态只能做餐饮、休闲娱乐。星月浦江国际星月浦江国际项目名称宝山万达广场项目概况地理位置宝山顾村镇沪太路5255号（北至宝安公路28、南至顾太路）占地面积69000平米建筑面积295000平米 产品类型综合体（SOHO/商铺/写字楼）开盘时间2010-07经营业态影院、餐饮、超市等销售均价SOHO：23000元/平米面积范围SOHO：45-65平米销售情况SOHO已售罄；商铺与写字楼6月开盘交通状况轨交：1号线/共康站 公交：95、916、114 项目将集中商业广场、SOHO办公、影城餐饮街等多重物业类型，建成后的宝山高境万达广场将聚合形成全功能都会居住区、集群式超级商业区、集成式中央商务区三大主要功能区，引领并拉升上海北部商业商务的崛起。备注：项目预计在今年10月开业（商铺为住宅底商）。宝山万达广场宝山万达广场尚中心（复合29、地产尚中心（复合地产/在租）在租）开发商上海景祥置业有限公司物业公司景瑞物业开盘时间2007-12-08物业费4.90元/平方米月总层数10停车位地上126个，地下181个建筑面积12187平方米出租价格2元/平方米.天是否可分割否地理位置殷高西路638号交通状况3号线/殷高西路站、912路 160路 760路 151路 开发商上海绿地宝山置业有限公司物业公司绿地永绿物业管理有限公司开盘时间2010-05-01物业费3元/平方米月总层数 5栋16层、1栋10层停车位600个建筑面积350000平方米出售价格11000元/平方米是否可分割否地理位置宝山区真陈路1188号交通状况临近轨道交通7号线30、11号线，公交301、236绿地绿地国际设计广场（写字楼国际设计广场（写字楼/在售）在售）开发商上海望源企业发展有限公司物业公司上海望源企业发展有限公司开盘时间2008-03-01物业费3.5元/平方米月总层数5栋中高层停车位491个建筑面积270000平方米出售价格11000元/平方米是否可分割否地理位置 潘泾路4333号交通状况临近轨道交通7号线印象钢谷（创意地产印象钢谷（创意地产/在售）在售）上海上海021021大厦（写字楼大厦（写字楼/售完）售完）开发商上海市宝德置业有限公司物业公司上海市万润物业有限公司开盘时间2007-9物业费 6.0元/平方米月总层数20停车位200建筑面积23687平方米出租价 2.5元/平方米是否可分割否地理位置宝山淞滨路600号交通状况三号线淞滨路约5-8分钟步行距离宝莲府邸商务楼（写字楼宝莲府邸商务楼（写字楼/售完）售完）开发商中华企业股份有限公司物业公司上海宝莲物业管理有限公司开盘时间2005-04-30物业费8元/平方米月停车位 配比1：1建筑面积4860平方米楼盘地址海江路803号交通状况116、952B、848、849、旅游5号线、M3北延伸段 出租价格出租价4.80元/平方米.天总户数28是否可分割否 谢 谢 聆 听！Thank For Listen！