1、谨呈：招商地产理想商务办公群落，向青岛献礼 招商LAVIE公社2013年营销策略报告 2013.2 青岛高策 营销策划中心 撰稿人：张晓伟 指导人：李薇佳 Page 2 目录CONTENTS O ne 战局 需要理性分析 T wo 战况 需要合理研判 hree 战略 需要精准制导 T our 战需 需要成功保障 F Page 4 O ne战局 需要理性分析 战局办公市场分析 1.整体办公市场供过于求，未来去化压力极大。2.2012年起城阳区供应量激增，供应量位居各区市之首，成交量仅居中游，未来市场去化压力大。本案2013年全年供应量甚至超过城阳区2012年全年网签去化量，市场极其严峻。3.202、13年竞品项目潜在供应量巨大，市场竞争激烈。直接竞品及潜在竞品供应统计（万）项目名称 2012年 供应量 2012年 去化量 2012年 存量 2013年 新增供应量预判 首创空港国际中心 9 7 2 6.5 总部基地国际港 未开盘，预计开盘时间下半年 8 天安数码产业城 4 万科广告创意产业园 正在报规（专人跟进）同时本案以商业属性作为投资类产品，相比住宅属性的投资产品政策优势更为明显。高端豪宅客户中的投资客需求分析不容忽视，后期必须强化此类客户陌拜，CALL客力度。战局高端市场表现 1036 2698 11802 16648 25342 7357 2 6 29 69 112 0 50 103、0 150 0 10000 20000 30000 2012.05 2012.06 2012.07 2012.08 2012.09 2012.10 2012.11 2012.12 2013.01 青岛小镇签约走势 签约面积（）签约套数 6308 7747 2628 1693 3965 66 77 25 17 42 0 20 40 60 80 100 0 2000 4000 6000 8000 10000 2012.09 2012.10 2012.11 2012.12 2013.01 金茂湾签约走势 签约面积（）签约套数 953 507 1588 3057 1605 6995 4774 21094、 6738 3124 3048 5453 1202 5 3 11 19 11 41 29 12 39 18 18 27 6 0 10 20 30 40 50 0 2000 4000 6000 8000 鲁商首府签约走势 签约面积（）签约套数 去年年底至今，高端住宅成交回暖，市场走好信号明显，但青岛2013年限购仍将继续，故投资类市场存在较大机会，本案需抓住此类高端住宅投资客户，充分利用项目差异化优势。1174 235 669 1508 695 1086 3185 1551 582 1767 2135 2307 5 1 3 5 2 5 14 6 2 7 9 9 0 5 10 15 0 1000 5、2000 3000 4000 海信天悦签约走势 签约面积（）签约套数 Page 8 T wo战况 需要合理研判 2012年上市总货值5.4亿元，去化货值1.2亿元；2012年蓄客数量约为1800组，实际成交43组，成交比低。高策观点：去年整体销售情况不乐观，这对我们提出了以下要求：高策观点：去年整体销售情况不乐观，这对我们提出了以下要求：1、政策引导及市场预判的准确性；、政策引导及市场预判的准确性；2、夯实项目商务办公这一主题定位，并渗透市场；、夯实项目商务办公这一主题定位，并渗透市场；3、以“人”为本，、以“人”为本，吸引“吸引“Users”的关注，增强“”的关注，增强“Buyers”的投资6、信心；”的投资信心；4、适应市场及竞品的变化，制定出科学合理的应对策略；、适应市场及竞品的变化，制定出科学合理的应对策略；5、深入优化项目配套及商务办公属性的形象包装；、深入优化项目配套及商务办公属性的形象包装；6、制定精确的执行计划。、制定精确的执行计划。战况12年销售情况及客户分析 Page 10 T hree战略 需要精准制导 战略分析本体深研 区位 位于黑龙江路东侧，青银高速西侧，北侧为白沙河；1、北侧紧邻白沙河，沿河岸景观，东南是崂山的余脉；2、市政着力打造的北部经济中枢核心地带、空港经济带。交通 依托青岛国际机场辐射出经济圈，交通优势明显：1、5条国家级主干道直通南北，204国道，7、308国道，济青高速，青银高速、环胶州湾高速、环湾快速路、胶济铁路，四通八达的城际交通网络可直接到达各个地区；2、5分钟到达机场，10分钟到达城阳商圈，15分钟到达李沧商圈，形成了以项目为中心的半小时经济商务圈；3、规划地铁M1线经过项目西侧，103、129、371、502、904，906等十余条公交路线、交通便利。配套 周边配套较为齐全，休闲购物较为方便：1、购物配套：东方城购物中心、奥特莱斯、工艺品城等；2、休闲娱乐：世纪公园、洼里免费运动广场、草原高尔夫球场、青岛二中体育馆、林雨大韩体育馆等；3、医疗：城阳人民医院；4、银行：招商银行、农业银行、建设银行、交通银行。百年央企、招商地产，低8、密度现代商务办公花园，多种产品选择，全功能自由使用空间 战略分析产品梳理 组团划分 产品类型 数量 面积区间 均价 分析 A组团 CLUB会所 10套 9001800 1、会所临近售楼处，临街大道，北面为白沙河，可享受外部最佳景观资源；2、楼间距相对较密，两户之间仅通过绿篱隔断，相对私密性较差。B组团 跨界合院 33套 220251 1、单个组团户数较多，密度较大，私密性不佳。C组团 跨界合院 34套 220251 1、单个组团户数较多，密度较大，且组团两侧存在多层及小高层产品，产品私密性不佳，且端头位置户型存在东西向户型。D组团 先锋LOFT 商铺 314户 66套 66114 46133 9、1、先锋LOFT产品类型较为新颖，部分户型可观河或观山，外部景观相对较好，舒适性更强；E组团 先锋LOFT 平层办公 95户 186套 67111 69158 1、该组团产品形态较多，部分户型可观山；2、该组团临近青银高速，噪音较大。项目产品形态多样，沿河打造、景观视野通透，利用地块及景观等最佳优势，打造了club会所、跨界合院、先锋LOFT、时尚平层产品，项目一期0.8超低容积率产品优异，可满足各类客户不同需求；1、产品的唯一性；2、岛城首个超低密度及高绿化率的办公产品；3、社区生态环境优良，景观资源突出；4、招商品牌优势及开发经验；5、不限购，不限贷，投资利好。Strengths优势 1、10、周边配套匮乏，商业氛围缺乏；2、前期项目定位模糊，形象未完全渗透市场；3、区域认知度较差。Weaknesses劣势 1、区域规划，未来发展前景看好；2、差异化的产品形态。Opportunities机会 Threats威胁 1、未来区域内出现的部分功能属性与本案相似产品；（据了解，万科计划在城阳区建设创意园区类项目）战略分析SWOT梳理 Strengths优势 Weaknesses劣势 Opportunities机会 Threats威胁 四个问题 优化升级 配套完善 客群定位 营销推广 利用和凸显 解决 形象树立 深入市场 有效规避 以成熟的商务花园开发理念，及差异化的产品来补缺青岛市场办公物业11、形态，成为岛城唯一的理想商务办公群落；用高的站位来打造青岛商务花园的第一。因此，建议对项目进行相应优化及配套落地。高策观点：我们要利用差异化产品这一补缺者的优势，树立领导者形象！解决机制 战略分析SWOT解决机制 战略分析价值梳理 价值梳理 开发实力 区域可能 规划配套 办公革变 招商品牌 自然景观区 空港核心区 区域价值提升 稀缺特色产品 完善配套 差异化规划 花园办公 区域可能 规划配套 区域可能 规划配套 二九年十九城 房企综合实力排名 青岛城市中心北移 大青岛产业园核心 北部经济核心 大盘引领 标杆项目 外资引入 海陆空立体交通网 政策扶持 白沙河天然景区 270度崂山风景 观山瞰水亲12、近自然 公共配套 区域配套 社区配套 私家会所 跨界合院 先锋LOFT 办公平层 超高挑空 超大赠送 原创性唯一性 现代主义风格建筑 全新城市商务 多元化配套 人性化办公设计 低容积商居 绿地率 舒适自由 国际商居样本 新一代商务生活模式 卖点体系 品牌：实力 区域：升值潜力 项目：第一、唯一 属性：商务办公 战略分析核心价值点 招商LAVIE公社 招商品牌护航 办公革新理念 生态自然景观 差异化产品形态 高策观点：招商LAVIE2013年主诉求商务办公领导者 理想商务办公群落 战略分析全年目标 品牌目标 2013年通过持续、系统、精准的营销推广工作，在热销实现的同时，树立“招商地产”品牌领导13、者地位，及“LAVIE”产品领袖地位。营销目标 2013全年销售计划金额：6.29亿元，回款计划为：5.61亿元 产品：会所（8套）面积：7885.23 货值：0.947亿 产品：合院（剩余27套）面积：6514.49 货值：0.91亿 产品：LOFT（剩余286套）面积：16107.03 货值：1.85亿 一期可售资源分布 产品 面积 金额 一期LOFT 16107.03 1.85亿 一期合院 6514.49 0.91亿 会所 7885.23 0.947亿 平层办公 21260.7 1.446亿 总计 30506.75 5.153亿 战略分析一期可售资源分布 备注：销控数据截止至2月25日 14、二期推出合院产品面积：22240平米，货值预估金额2.38亿;推出LOFT产品面积：7533.47平米，货值预估金额0.54亿;战略分析二期可售资源分布 备注：销控数据截止至2月25日 战略分析年度预计可售资源分布 年度预计可售资源分布 产品 面积 金额 一期LOFT 16107.03 1.85亿 一期合院 6514.49 0.91亿 会所 7885.23 0.947亿 平层办公 21260.7 1.446亿 二期合院 22240 2.38亿 二期LOFT 7533.47 0.54亿 总计 81540.92 8.073亿 备注：销控数据截止至2月25日 5月 一期合院去化 一期平层销售 剩余产15、品持销 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 3月 4月 2013年重要节点铺排 存量LOFT去化 一期剩余LOFT整体去化 80%一期剩余合院整体去化 80%产品去化率 蓄水计划 一期平层蓄客 二期合院蓄客 一期平层开盘整体去化 50%二期合院开盘整体去化 待定（建议9月中旬）CLUB会所招商先行全年线下带租出售 剩余合院产品全年以线下蓄客销售为主 战略制定目标分解 二期合院销售 战略制定营销策略 4月前形象、包装重塑完成 5月平层样板间开放 二期合院样板间开放 工程节点 线上推广 渠道 树立项目新形象 传递热销声音 确定商务领袖地位 顺势加推平层 LAVIE元年回馈盛宴 二期合院16、加推 2013年重要节点铺排 一期入伙 商务典范全景呈现 一期入住 活动 4月LAVIE元年活动启幕仪式 成立CALL客小组、派单小组、分销小组全年进行渠道拓展 9月LAVIE商家签约会暨二期样板开放 10月LAVIE产业入园大型活动 11月LAVIE社区一期入伙 5月开展异地拓展（东营、淄博）全员营销持续进行 大客户团购全年进行 5月LAVIE公社品牌之旅 线下推广 结合销售节点，用最直接的方式释放销售信息、优惠信息、利好信息、活动信息等 5月 一期合院去化 一期平层销售 剩余产品持销 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 3月 4月 存量LOFT去化 二期合院销售 CLUB 产品17、货量少，作为稀缺明星产品全年顺销。上半年以LOFT存量产品为主力户型推向市场，重塑产品形象，结合首付分期及小步快跑的推售方式，快速加推开盘，通过热销引爆市场热度，扩大项目市场影响力。用LOFT产品达到“红盘”效果。迅速引爆市场关注度及投资热潮。小步快跑，稳扎稳打，各个击破，持续热销 合院产品作为市场稀缺产品，进行惜售顺销。后期平层产品作为LOFT产品的补充产品集中去化，进一步巩固市场地位。每一销售期最多两种在售产品。战略制定营销策略 推售策略 2013年面临多种产品同时销售，需要建立清晰的项目形象的同时做到各个产品卖点突出。确立以商务办公为主打方向的推广思路，做到形象包装、案场说辞媒体宣传的一18、致性。与广告公司深入沟通项目年度推售计划，保证项目各阶段线上推广与销售的协调统一。后期广告宣传重点确定长期统一的广告主题语，在保留品质感的前提下，直观传达项目形象及主要卖点；对外形象的树立，保证长期的形象调性统一，形象塑造力求品质性，多个维度，建立丰满的形象体验；宣传重心，以商务办公为主，线上宣传与线下销售配合结合，统一销售口径，商务价值为核心，居住功能为附加值；2013年推广工作重心：前期借鉴总结：推广策略 战略制定营销策略 推广策略 线上主推广语：青岛理想，商务花园群落 立势一步到位，线上主打调性，线下主打销售信息、优惠信息，直接暴力。线上 主打形象，扩大项目知名度；以“商务办公”为传播主19、线，充分迎合市场客户需求，结合卖点逐步推出。线下 全部为促销实效信息（活动：政府新闻发布会，政府协商争取更多优惠、联合院校实习创业基地，高科技、设计、创意企业入驻；明星企业、国企、外企+足够诱惑力的租金、优惠）“里子”“面子”战略制定营销策略 推广计划 战略制定营销策略 第一季度推广节奏 周末暖场 CALL客 半岛都市报一篇 3月 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 周末暖场 周末暖场 派单（城阳、市南等）DM直投2万份 夹报10万份 免费洗车活动 半岛、早报各一篇 每周二、三、五发送销售短信，预计240万条 项目推介会(高策、招商内部、企业)20、大客户团购、全员营销 推广类 活动类 渠道类 推广计划 战略制定营销策略 推广类 活动类 渠道类 第二季度推广节奏 周末暖场：拍卖会 网络软文 4月 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 圈层：资源客户 圈层：银行客户 每周二、三、五发送销售短信，预计160万条 LAVIE元年活动启幕仪式 项目推介(软件园、企业)、大客户团购、中小企业陌拜 CALL客 派单（城阳商超、企业；市南高档写字楼及住宅、崂山区软件园、产业园及浮山后高档社区）免费洗车活动 巡展（社区及写字楼等）户外：新品上市，平层样板间即将开放 推广计划 战略制定营销策略 推广类 活动21、类 渠道类 第二季度推广节奏 周末暖场“钓鱼比赛”5月 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 周末暖场“寻宝奇兵”配合平层样板间开放 周末暖场“拍卖会”每周二、三、五发送销售短信，预计140万条 LAVIE公社品牌体验之旅 项目推介（大客户寻源）CALL客 免费洗车活动 异地客户拓展：东营、淄博 周末社区巡展（市南高档社区）工作日企业、办公楼巡展（市南、城阳高档社区）周末商圈巡展（市南高档商圈）半岛都市报一篇 早报两篇 新闻网 户外画面更换 推广计划 战略制定营销策略 推广类 活动类 渠道类 第二季度推广节奏 周末暖场活动 户外更换 6月 1 322、 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 周末暖场活动 周末暖场活动 每周二、三、五发送销售短信，预计120万条 城市信报报广1篇 写字楼媒体：框架 项目推介会(软件园、企业)、大客户团购、全员营销 CALL客 派单（城阳、市南）免费洗车活动 夹报 推广计划 战略制定营销策略 推广类 活动类 渠道类 第三季度推广节奏 圈层活动（资源客户，持续增加客户基数）银行圈层活动 7月 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 每周二、三、五发送销售或活动短信，预计120万条 户外更换画面 招商会启动 推广计划 战略制定营销23、策略 推广类 活动类 渠道类 第三季度推广节奏 8月 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 LAVIE商家签约会暨合院样板间开放活动 CALL客小组进行竞品项目及高端客户资源CALL客 每周二、三、五发送销售或活动短信，预计160万条 户外更换画面1次（合院样板间开放）周末暖场活动 半岛都市报1期（二期合院样板间即将开放）青岛早报1期（二期合院开盘预告）电台广播（主打合院样板间开放及开盘预告）网络通栏（样板间示范区开放）推广计划 战略制定营销策略 推广类 活动类 渠道类 第三季度推广节奏 9月 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 224、1 23 25 27 29 30 二期合院开盘活动 圈层活动 每周二、三、五发送销售或活动短信，预计120万条 青岛日报报广1期（二期合院开盘）周末暖场活动 网络通栏（二期合院开盘）推广计划 战略制定营销策略 推广类 活动类 渠道类 第四季度推广节奏 10月 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 大客户团购洽谈 每周二、三、五发送销售或活动短信，预计120万条 周末暖场活动 户外更换画面1次（合院热销，仅余*席，最后收藏机会，错过不再有）LAVIE产业入园大型活动 推广计划 战略制定营销策略 推广类 活动类 渠道类 第四季度推广节奏 11月 1 25、3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 大客户团购洽谈 每周二、三、五发送销售或活动短信，预计120万条 周末暖场活动 LAVIE一期入伙大型活动 周末暖场活动 户外更换画面1次（企业完美入园，第501位等您入驻）推广计划 战略制定营销策略 推广类 活动类 渠道类 第四季度推广节奏 12月 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 大客户团购洽谈、中小企业陌拜 每周二、三、五发送销售或活动短信，预计120万条 周末暖场活动 LAVIE客户年终答谢活动 户外更换画面1次（年终答谢、感恩青岛、产业园区欢迎您入驻）26、如何实现高效快速的抓客、钓客？根据不同客群生活、工作特点，实行精准渗透式营销，渠道为王，效率制胜 开展陌拜、派单、巡展、call客、圈层等各类营销渠道，全面蓄客。高层营销 外地拓客 网络+派单+活动 地毯式渗漏（陌拜）电话营销 顺藤摸瓜+项目推荐 网络+活动 高端 写字楼 高端会所、酒店、咖啡店 目标客户 高端住宅业主 高端车友会 终端运营商VIP顶级客户 外地优质投资客户 创意100园区 动漫产业园 渠道：明确目标，有的放矢抽丝剥茧，层层渗透 渠道策略 战略制定营销策略 主要营销方式 渠道整合与创新 渠道选择 活动事件营销 创意、先锋艺术活动，打造“LAVIE元年，青岛大事记”创意、艺术、风27、尚类精英人群邀约活动，增加政府政策扶持性及均好性动作。核心 高端圈层营销 鉴于目标客户群消费习惯及行为特征，建议将高端圈层营销作为首要和主力的渠道。高端车友会 终端运营商VIP顶级客户 高端会所、酒店、咖啡店会员 游艇会、商会、政府高层、企业老板、实业家、网络营销 借助网易LOFTER作为宣传主流渠道，配合营销活动进行传播。借助网易LOFTER及岛城优势网络媒体如：新闻网，搜房网，配合事件营销活动进行全线报道及软性炒作。大客户拓客“快狠准省”、覆盖面广、直达客户 以青岛为重点拓客基地，辐射山东片区，同时寻找省外优质投资客群。京津沪，山西，内蒙等实业家。CALL客 利用客户电话资源培训大学生进行28、CALL客 高端住宅及办公物业业主等 辅助 陌拜 公关人员上门上门陌拜，访谈 高端车友会 终端运营商VIP顶级客户 高端会所、酒店、咖啡店会员 游艇会、商会、政府高层、企业老板、实业家、微信营销、app、楼宇 建议尝试，增加项目信息覆盖面及活动事件影响力，以吸引人气为主要目的，不作为主要蓄客渠道使用。设立官方微信，事件营销活动宣传 尝试 精准渠道快速铺开，活动事件营销为主要核心 渠道策略 战略制定营销策略 渠道计划 战略制定营销策略 巡展：对高端小区及写字楼进行巡展。时间：4月中旬开始；形式：与奥海公司合作，奥海提供巡展场地，项目自行布置场地，安排人员进行巡展；巡展地点选取原则：以城阳区高端社29、区为主。渠道计划 战略制定营销策略 异地拓展：针对山东其它城市进行外地巡展。时间：5月启动；形式：组建异地拓展小组针对东营、淄博进行商圈巡展；积累意向客户一定数量后，组织专场推介会。渠道计划 战略制定营销策略 电话营销：组建大学生Call客小组进行海量Call客。时间：各重要推售节点前1个月；形式：组建10人的CALL小组进行；要求：每人每天CALL客200组；资源：前期来电未来访客户、前期招商购买的竞品客户资源、高策客户资源。CALL客 意向回电 CALL客资源：1、竞品客户资源 2、前期意向客户 3、渠道客户资源 渠道计划 战略制定营销策略 派单：组建大学生派单小组进行派单。时间：各重要推30、售节点前10天；形式：根据成交客户居住、工作区域分析，建议在城阳万科魅力之城、城阳家佳源、城阳东方城、崂山区装饰材料城、香港中路写字楼等人流密集地点进行派单；与专业的派单团队合作，每次20人。渠道计划 战略制定营销策略 微信营销 建立LAVIE公社项目官方微信，及时宣传事件营销活动相关信息报道“大事记”；由外包公司全程操作，通过微信营销，使项目成为线下讨论热点，持续释放市场声音；计划时间：5月初开展。活动策略 2013全年活动主线：LAVIE元年 青岛大事记！事件事件 1 5 4 3 2 活动活动 1 3 2 话题 话语 品牌 感受 力量 产品体验 营销体验 服务体验 以“LAVIE元年，青岛31、大事记”为事件活动营销主线，进行全方位炒作，吸引目标客群关注和参与。以少而精的活动完成全年活动，并以渠道活动为重心。事件营销，活动为王 战略制定营销策略 3月LAVIE公社一期LOFT产品开盘热销 立势活动 以“青岛理想，商务办公群落”重新亮相，采用LOFT产品首付分期的方式，吸引目标客群，通过月底开盘红盘的方式，开创新局面，确立项目属性，散播市场声音。【目的】迅速提升招商LAVIE知名度，形成“理想的商务办公群落”概念印象，或使创意、艺术、风尚领袖等符合项目气质兴趣者、好奇者对“LAVIE”产生灵感共鸣，在目标客群形成口碑传播及影响力。并将LOFT产品提前进行去化。【手段】线上主推项目形象，32、线下通过短信，报广、夹报、CALL、派单等方式，进行广泛蓄客。月底进行集中开盘，达到开盘红盘的效果。活动策略 战略制定营销策略 5月LAVIE元年活动启幕仪式 通过本案重新亮相，结合政府授牌活动，联合邀约各界创意、艺术、风尚领袖精英开创新局面，确立项目属性，散播市场声音。【目的】迅速提升招商LAVIE知名度，形成“理想的商务办公群落”概念印象，或使创意、艺术、风尚领袖等符合项目气质兴趣者、好奇者对“LAVIE”产生灵感共鸣，在精准目标客群圈层内形成口碑传播及影响力。【手段】网络宣传、公关陌拜为主，通过渠道，宣传造势，与各创意、艺术、风尚领袖精英及品牌商家一起炒热项目商务投资价值，可以考虑通过邀33、请知名品牌商家+政府出席支持效益，引起目标客群、社会、媒体聚焦。造势活动 活动策略 战略制定营销策略 7月LAVIE一期精英投资价值论坛 起势活动 师出有名，名至实归，启动精英投资价值论坛，盛邀社主、经济人士及LAVIE目标行业客户精英共同开创北青岛财富新思路，宣扬项目商务使用价值及投资价值，引发社会舆论猜想，刺激更多目标行业客户、媒体渠道关注本案，为LAVIE立势提供足够话语权。【目的】通过精英投资价值论坛，挑选一期园主精英领袖发起推翻传统意义办公概念，走出高楼林立、汽车尾气而转向更具让风尚精英们更能发挥理想空间及办公品味的第四代商务花园里办公，争当上流的创意、艺术、时尚的社会上游资源型企业34、（建议邀请各界名人；知名设计公司；投资代表等）【手段】渠道全开，现场直播，线上骨干渠道以网络报纸电台户外等铺开，线下市区重要商圈、创意园、街头举行快闪、先锋行为体验团加快市场影响力，但电CALL、陌拜、寄送邀请函等仍为主要立势、蓄客手段。活动策略 战略制定营销策略 8月LAVIE商家签约会二期合院样板开放 起势活动 一期成型、二期启动、利好频频，一期热卖及LAVIE在青岛号召力，结合招商品牌影响力，引进全国性、世界性配套类公司进行意向签约活动，同期开放二期样板间，增强现场体验感，这里已然成为领袖LAVIE。【目的】一期园主即是财富与价值的践行者也是项目起势、梦想起步的见证者，通过签约利好与二期35、样板间开放邀约一期园主回归项目，达成新老客户沟通氛围营造，促成双方对眼前、未来的不同信心建立，为二期销售前的聚势头，起势、起势、再起势！【手段】一期园主“金钥匙”赠送，现场直播，线上骨干渠道仍以网络报纸电台户外等铺开，线下通过网易LOFTER客户资源发送轻微博私信或EDM，并配合电CALL、陌拜、寄送邀请函等形式聚集人气。活动策略 战略制定营销策略 10月LAVIE价值展 聚势活动 配合二期合院开盘，现场通过创意、艺术、风尚领袖精英作品展会增加现场人气，价值是创意、艺术、风尚领袖精英人群的实力体现，更是二期园主寻求价值共鸣的有效渠道。【目的】再聚人气，坚定一期园主信心，增强二期园主决心，并使两36、者在此需求到更多的价值共鸣，借二期开盘和展会本身形成社园内自发的一种创意、艺术、风尚类的文化体系。【手段】现场直播，线上骨干渠道仍以网络报纸电台户外等铺开，线下邀约一期园主回归，并通过网易LOFTER客户资源发送轻微博私信或EDM，并配合电CALL、陌拜、寄送邀请函等形式为项目再次聚势。活动策略 战略制定营销策略 12月LAVIE园主答谢 继势活动 2013的LAVIE园主答谢，为2014继势。【目的】园主聚首，名人聚首，为2013年LAVIE公社揭幕园区命名，并颁发免税保单、社区蓝皮书，为2014继势。【手段】渠道全开，现场直播，线上网络报纸电台户外等收官宣告，LAVIE决心表现，向创意、艺37、术、风尚领袖界精英颁发园区免税勋章及高速通行证等礼品（暂定礼品建议）。活动策略 战略制定营销策略 3、年度营销推广铺排活动：事件营销，活动为王 打破常规暖场活动，举办有关：“先锋、艺术、活力、智能、生态”的活动,如：红牛极限运动，青岛大学美术学院学生作品展，汽车电影等一切与创意有关的。系列周末暖场活动 Page 51 F our战需 需要成功保障【城阳区政府政策支持】高策通过对于国内的此类办公类园区的分析，得出：政府对于此类产品相应的政策扶持及方向引导，对于项目有着至关重要的作用及意义。结合项目前期政府给予的“关于对流亭街道办事处关于给予招商中润德空港商务花园项目有关优惠政策的请示的办理意见”38、的政策分析及国内其它办公类园区政府政策的研究，得出：“招商中润德空港商务花园政府扶持提请”的建议，包括：1、优惠扶持政策支持 2、完善交通配套支持 3、园区形象宣传支持 商业配套先行，先期引进几家商业，增强看房体验感，提升投资者信心。【配套落地】基础配套 配套建议 交通 设立直达项目周边交通中转站的“区巴”，如开通到机场，地铁口，公交站点等 餐饮 设立咖啡店、主题餐厅、创意食堂等 生活 SEVEN ELEVEN、MINI岛等24小时便利店、干洗店、汽车驿站等 公寓 特色主题酒店，青年旅社等 公建 健身房、公共卫生间、WIFI覆盖、ATM提款机等 物业 房产托管租售、生态垃圾处理等 3月 4月 39、5月 咖啡店入驻 ATM提款机入驻 二手房中介入驻 战略装修公司入驻 免费洗车 WIFI覆盖 五月份之前需完备以下配套：未来规划方向 无盲点通信 作为商务办公的重要配套，我们不仅要有，更要做到最好，社区内全区域的WIFI覆盖，让这里的每一个角落都能随时畅享网络。可以走出办公室，随处办公。WIFI社区社区内实现WIFI全覆盖。【配套落地】小区区巴中心 ATM 咖啡馆 24小时便利店 洗衣店 个性餐厅 主题酒店 备注：部分配套功能布局示意 建议设立租售部门，不仅可为前期配套落地进行招商，招租，后期可为业主代为托管，以增加投资者的信心。【配套落地】【优化升级】包装：增强创意办公、生活体验感，提前“造40、梦”，重点营造销售氛围。项目内外导视系统及昭示性较差，急需优化提升。序号 事项 1 黑龙江路道旗 2 交通指引牌 3 精神堡垒 4 围挡更换 5 入口处围挡射灯安装 6 增加道旗数量 7 示范区导视牌更换 8 LOFT样板间通道包装 9 售楼处内部包装 具体包装方案见附件：LOFT样板间改造：1.目前样板间商务办公氛围较弱，建议重新设计制作一套样板间。【分期政策】首付分期付款，降低购买门槛：案例借鉴：1.万科IBOX：推出公寓产品632套房源，总价约40万，首付约20万。客户属性主要为投资客，开盘当天仅售97套。后期万科结合销售状况推出了分期政策，在二个月内收到成效，房源基本售罄。2.万科城商铺：在商铺面市之前，万科针对意向客户进行客户调研，对于分期付款征询客户意见，最终确定分期政策，销售情况佳。建议本项目采用分期付款方式，降低客户购买门建议本项目采用分期付款方式，降低客户购买门槛，抢占客户，加强投资者信心。槛，抢占客户，加强投资者信心。ENDENDTHANKSTHANKS