1、大鹏KING BOX(金盒子)风情商业街万民宿小镇集装箱商业街营销提案第一部分、项目概述一、大鹏较场尾概述：较场尾是唯一一条有海岸线的村子。较场尾沙滩比较狭长，沙滩分为几个层次，接近海的地方沙子很粗很扎脚，上面一点的沙子很细很软。金水湾的水虽然较浅，却集聚着一批热爱海上运动的年轻人在此扬帆起航，玩转各种海上运动。兜兜转转中，仲夏夜里，邂逅了东山海天相连处的大鹏古城与较场尾客栈群。古城小巷间，隐匿着多少失落的历史光阴；那些如花儿一般绽放在海岸线上的客栈们，又绽放着怎样的独特风格和婉转故事。在这里，我开始相信，对于旅行，迷恋是眷恋的开始。眷恋，只期望时刻拥有。而生活碌碌，又真能如愿。二、较场尾商业2、概述1、 商业分布及特点深圳大鹏海边客栈主要集中在深圳大鹏新区半岛的较场尾、金水湾这一条海岸线上，大大小小20多栋颜色靓丽、造型不一的房屋，环境安静舒适，听着鸟叫虫鸣，放佛回到了快乐的乡村童年。其中以民宿圈圈里客栈、囍house客栈、紫藤苑客栈、等云到海边客栈、星月湾无敌海景客栈、阿罗哈海滩俱乐部、蜜觅之地海边客栈、海上桃花源民宿、朴蓝客栈等为代表的客栈、以及特色美食、百货小精品、海上游泳品销售的典型传统业态。相对大型的商业商业物业形态较为落后，自发形成，明显缺乏规划，整个民宿小镇几乎没有特色商业建筑，缺乏商业空间的宜人尺度和体验环境。这是提升本项目价值的一个机会。2、 旅游商圈的发展规划较场3、尾民宿是由市场自发形成的产业形态，主要以政府加以引导和扶持。未来较场尾民宿现象为深圳市旅游商业更新提供了新的模式。以前的旧改无非三种模式：全拆、半拆半建和穿衣戴帽。而较场尾则是先用了产业形态，再加以改造。3、 这种改造不是伤筋动骨的改造，而是围绕民宿发展的需要，给予以辅助性的公共资源和市政设施的配套。4、 此前有媒体质疑，较场尾旧改或恐难免沦为地产商攻城掠地的又一牺牲品。较场尾民宿的发展要让“市场”说了算。未来这个面朝大海，原生态村落，保留了近200栋以传统民宅翻新改造而成的民宿客栈，将声名远播，成为深圳的“鼓浪屿”5、 对于利益如何分配，因为较场尾村不像有密集人口或已经形成商业中心的村落，没4、有稳定的物业收益，因此在整治过程中，主要通过股权置换给村民来整合村里的土地，将较场尾村打造成具有完整产业链的旅游地。三、本项目概况本项目以KING BOX（金盒子）命名将一个个多彩的大型集装箱集盒的外立面造型，“打破千篇一律的商建立面、陈列空间，把重工视觉、艺术元素、多元文化复合混搭，表达出更贴近艺文的项目姿态、鲜明的潮流定位。”通过运用以上元素，将给顾客带来全新的空间体验。在集盒的室内空间，将有斑马线、红绿灯、道路指示牌等街头元素，还有跃层滑梯，可以从二楼滑至一楼，这些好玩的元素，把艺术、购物、娱乐、休闲融合在了一起。“集装箱”里有什么？在业态规划上，一楼以社区精品超市、咖啡店、特色美食、创5、意餐厅、原创潮牌、个性买手店和美容美发等生活配套为主，二楼为餐饮为电玩、网咖、胶囊旅馆等将成为集盒未来的看点。未来还可以24小时不打烊营业！项目优劣势简要分析：一）、优势l 区位优势：地处深圳新兴新区大鹏区较场尾民宿小镇，享有庞大旅游人流所带来的商气，同时，城市旅游商业向大鹏发展趋势明显，区位优势愈加凸现。l 规模优势：本案属于临建商业，是较场尾民宿小镇未来核心商业区，4500平米的底商面积，形成“回”字形的商业长廊，具备了形成规模商业的条件。l 商铺进深小、投资门槛低,扩大大量的中小投资者的介入。l 项目建筑本身极具特色，外立面、产品形态、环境资源都较新颖，有宜人的空间尺度。另外，底商由于业6、权集中统一，给商业管理、业态整合增加了有利条件。l 人流动线的通畅性：见附件图l 开发商实力：（略）二、劣势l 商圈成熟程度低：尽管有良好预期，但就现状而言，本案所在地商气尚未真正形成，消费人流较少。市场需要一定的培育期！通过对本案的简要分析，可以发现竞争商业楼盘之间角逐的着力点主要体现在商圈的成熟程度、交通/区位、主力商家/管理商/下游商源、价格/付款方式/投资回报、动线的合理性、建筑质量及商业配套、业态规划、业种配比、开发商实力、建筑外立面等方面。通过前期摸底调查，我们对业主、商家、消费者在上述竞争因素上的关注程度做出了定量评估： 业主、商家、消费者对竞争因素的定量评估表说明：l 著名的雷7、达图竞争力作用模型，具有较高的参考价值；l 业主与商家的选择接近，所以放在一起评估；l 业主、商家与消费者在动线、建筑质量、商业配套、交通区位、商圈成熟程度等方面的选择比较接近；l 针对这些选择，本案在后面的业态定位与产品改进中将采取相应的对策。第二部分、项目总体定位定位原则：关联性、差异性、震撼性。一个商业地产的定位必须遵循“关联性、差异性和震撼性”三大定位原则。l 所谓“关联性”是指项目定位必须与项目所处的区位、商业环境、商业业态之间的和谐统一，共生共荣。l 所谓“差异性” 指项目定位必须差异于目前所处商圈的商业业态，形成自己的特色，即“差别定位、错位经营”。l 所谓“震撼性”是指定位要在8、市场上形成强大的冲击力，让市场、消费者认同这种定位，并乐意到此消费。商业物业有3种可利用的资源：视觉资源、环境资源和人流资源。充分打造、挖掘、展示、利用好这3种资源，将极大提高商业物业的价值。l 视觉资源：即项目的整体外部形象是否具有聚焦力、冲击力、吸引力，是否给人以良好的感受。视觉资源是决定物业价值的要素之一。l 环境资源：包括购物环境、消费环境、休闲环境、空间尺度等，现在的商业的主流趋向已经变为“体验经济”，只有能给与消费者良好消费体验的场所才是有生命力、有价值的商业地产。l 人流资源：有人气，才有商气、财气。如何充分利用现有人流，如何吸引更多人流到此消费？在商业业态的规划设计上要充分考虑9、满足现有商圈人流需求和吸引其他商圈人流。视觉资源和环境资源是人流资源的载体。我们在本项目定位和产品改造方面将充分利用以上的定位原则，并有效释放3种资源的增值潜能，为项目的销售创造良好的硬件条件。商业地产的特殊性在于开发商、投资者、经营者、消费者“四位一体”，在于多赢，成功的商业地产必然是一个连环“利益让渡”过程。即：开发利益 投资利益 经营利益 消费利益 开发产品/经营模式营销、推广一、项目（商业经营）总体定位： 大鹏新区较场尾首席集装箱体验式主题特色街区营造特色休闲风情购物街区，在购物中休闲、在休闲中购物。将娱乐休闲融入购物，创造德阳全新的体验式购物模式。体验式经济已经成为当今商业的一种主流10、趋势，“体验经济时代”已经到来。终端消费客户定位：整个德阳市区，追求优质生活的群体。该项目所处的地段决定了项目功能城市商业与社区商业兼而有之，而以城市商业为重，因为城市的旅游商业商圈正在往大鹏新区偏移移，KING BOX即将开业，项目区域必将是大鹏新区较场尾的一个旅游商业中心，与现在的大、小梅沙旅游商业中心比肩而立，而社区服务功能只是必要的辅助，这一定为就让项目的终端消费面向整个国内市场，而非深圳。 档次定位：中（高）档，面向大众，高品质的购物环境，大众化的消费。项目名称：大鹏KING BOX(金盒子)风情商业街KING BOX名称释意：民宿小镇一个有品位、有质感、有个性、有特权的专署领地，而11、这个专署领地只为你开放！OBOX 项目商铺自然形成“回”字型，直接与项目形态契合。KKING 王者，专属于你的特权特区，代表你的品位，你的休闲方式，个性十足。优雅、悠闲：优雅的购物环境、悠闲的消费方式、宜人的商业尺度。优质、优秀：优质的商品、优质的服务，为优秀的你提供优质新生活。欢迎进入KING BOX！专属于你的时尚消费领地！名称评价：1、 名称简洁、新颖、个性十足、寓意丰富，易于传播。2、 该名称能很好地与本项目的业态定位契合，星巴克、肯德鸡快餐、品牌休闲服饰、个性饰品店、个性茶吧、个性书吧、网吧、旅馆等业态构筑起一个崭新的消费特区。3、 便于后期推广与炒作，如广告宣称“深圳将出现一个鼓浪12、屿”，形成悬念。第三部分、业态定位、业态组合与分布定位依据：关联性、差异性、震撼性。总体原则：以充分借成百之势，并与之形成补充，错位经营，填补业态空白。根据现有物业的形态，对目标商圈的“坪效”进行定位，依据不同类型商家的开店意愿做出“坪效”估计及“配坪”策略，据此拟定本案的业态业种配比，提供更合理的业态业种组合。一、坪效定位测算目标商圈的营业坪效，有助于本案在销售、租赁、经营过程中符合商圈容量的要求，并设置出合理的业态。1. 坪效基准数据（以距本案较近的成商分场为例）根据定点市调，目前民宿小镇坪效值200400元/根据商业经营规律，大致可以测算，本案所处商圈的营业坪效应保持在300元/月的定位13、。2. 配坪策略l 商业业态构成聚合力，如果太少则业态完整性不够，影响消费者的购物情绪。l 保留一定的竞争性，各业态设置2-5家的竞争店。l 未来扩充街区商业有一定弹性，为下一步开发商业步行街预留一定的想象空间。以此坪效定位制定以下具体业态。二、具体业态分布如下：一）、大鹏KING BOX(盒子)风情商业街：KING BOX1、 具体业态规划、品牌落位剑附件（图）说明：图上以上规划是初步的，将根据项目的情况动态调整。第四部分：产品设计及改造一、产品现状分析基于前期对项目商业物业的初步了解，作如下分析1、 目前待商铺普遍面积较小，单个铺面面积在1020之间，在考虑组合投资的情况下，投资总额均在114、5万元以上，投资总额较少，客观上扩大了投资群体。2、 由于待租商铺进由2M*12M集装箱改造，适合少量业态入场经营，对部分准备投资的客户有一定的帮助。3、 物业自身特点“开间小、进深短”，在一定程度上加大了市场竞争优势。4、 部分物业存在异型结构，内部空间的利用率不高，加之售价不低，难以凸现性价比。5、 物业的品质感与众不同，建筑外观既定后现代风格，形成自身的特色，产品的差异化强。6、 外部市场环境良好，尤其是在建酒店完工、开业，对周边商业氛围的形成极为有利，可以有效增强投资信心，物业升值潜力凸现。7、 物业为临建项目，可迅速进入交铺阶段，这对降低投资风险和增强信心也很有利。二、 改造建议鉴于15、上述原因，现提出部分改造建议：1、 对项目进行整体形象包装，提升物业品质，塑造项目商业品牌形象，统一店招、标识。2、 美化外部购物环境，增加休闲娱乐设施等，从而保证售价有良好的物业品质作支撑，提高产品的附加值。3、 在当地法规允许的前提下，对临小区面的隔墙不作统一规范，考虑可破墙面对小区经营。4、 对部分主力商家的铺面作使用功能上的调整 6、集客设施建议：铺设彩色地砖，明显通道标志，美化路面，并备有休闲座椅、电话亭、废物箱；在环境气息上，扩大绿化面积、穿插雕塑，树木花草、交相辉映，配上艺术化的街灯，显得五彩缤纷，优美雅致。7、动线规划l 留足靠近本案商业街出入口的停车点和公交车站l 本案西面原16、有垃圾站亟需迁移三、 关于产品改造后的营销思路1、 特色营销通过招商处、示范单位的特色装修来打动投资者、经营户，并形成良好的口碑传递效应，从而带动物业销售（后详见营销推广策略）2、 一带一路策略对产品建成后后，可为招商推广提供两个卖点 铺面径深短了，推出家带店概念，使用功能有所增加增加空间利用率，扩大营业空间； 为广告推广提供素材，充分利用广大旅游者消费心理，赠住胶囊旅馆部分来打动购买欲望，引导投资。具体操作办法：（略）3、 组合投资策略采用此策略主要是因为通过引进星巴克、肯德基、胶囊旅馆大商家推出组合投资策略。具体操作办法：（略）四、策略可行性分析1、目标市场潜力巨大，深圳存在在大量的中小投17、资者 2、外部经济环境为本案创造了条件，银行利率减低，许多投资者在持币观望，寻找投资项目3、投资金额少、风险低，自主经营，投资省心，必将受到投资者的青睐4、产品的任意组合在工程技术上完全能满足5、无产权纠纷6、租金的收取也可采用相应的办法解决第五部分：价格策略和销售策略【价格策略】一、定价策略1、定价原则：动态调整 （1）“低开高走”策略：即以优惠甚至以震撼价入市，以优质优价的形象，全新概念打入市场，抢占市场份额，获得市场关注，聚集人气，给潜在和后续投资者信心。 （2）其二有利于以后的价格浮动，不宜将好的铺位一窝蜂推出，应结合价格低开高走的策略，先以较有吸引力的价格推出位置相对较差的铺位，再随18、着市场的响应推出相对较好的铺位，价格亦做相应提升。 （3） “特价单位”策略：以部分位置极差且面积较大的铺面以最低起价出售，作为“特价单位”，以超低价造成热销、抢购场面。 （4）消化风险单位促销策略：在一定阶段对质素较差的单位制定一套促销方法，以低价限时、限量的形式轰动推出，达到完成招商的目的。2、定价说明：（略）二、本项目招商的预测（略） 四、付款方式（待定）【招商策略】一、主要招商策略1、 推广先行，招商跟进。先进行招商宣传，储备大量租户商源，造成本项目受到商家追捧的局面，刺激投资者下单，推动项目招商的速度。2、成立租务部、统一管理、积累商源由开发商成立租务部（可以和物业管理公司合为一体），负责项目的商业管理，统一管理，维持项目良好的经营形象。租务部还要长期不断的收集、积累商业资源，随时填补部分商家的撤离，始终保持项目良好的商业氛围。3、组建商家同盟由租务部发起，组织商家形成商家同盟会，共同打造该片商业街，形成良好的商业互动，共同促进商圈商业的繁荣。更多高薪机会，立即抓住机会