1、复合型温泉旅游产业集群中心项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月复合型温泉旅游产业集群中心项目可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月100可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第1章 总论11.1 项目背景11.1.1 项目名称11.1.2 项目内容11.1.3 承办单位概况11.1.4 可行性研究报告编制2、依据31.1.5 编制范围41.1.6 项目提出理由与意义41.2 项目概况91.2.1 拟建地点91.2.2 建设规模与目标101.2.3 主要建设条件101.2.4 建设工期111.2.5 项目投入总资金及资金来源121.2.6 主要技术经济指标121.3 结论与建议131.3.1 结论131.3.2 建议14第2章 市场分析与预测152.1 投资环境分析152.1.1 政策环境152.1.2 经济环境162.1.3 产业环境162.1.4 旅游资源环境172.1.5 区位环境172.1.6 项目区域环境182.2 旅游市场分析192.2.1 旅游市场总体规模及增长情况192.2.2 温泉3、度假分析202.3 项目市场定位212.4 项目市场预测212.4.1 群众体育绿地公园212.4.2 白金五星级国际会议度假中心酒店242.4.3 酒店公寓262.4.4 温泉小镇292.5 市场分析结论29第3章 建设规模与内容313.1 建设规模313.1.1 群众体育绿地公园313.1.2 白金五星级国际会议度假中心酒店343.1.3 温泉小镇353.1.4 酒店公寓363.1.5 道路基础设施373.2 建设内容37第4章 场址选择384.1 场址现状384.1.1 场址所在位置现状384.1.2 场址基本条件394.2 场址适用性与优势434.2.1 政策环境434.2.2 城市规4、划或区域规划性要求444.2.3 地区经济实力44第5章 建筑方案与辅助工程475.1 总体规划方案475.1.1 设计依据475.1.2 指导思想475.1.3 总平面布置475.2 建筑方案515.2.1 主要设计参数515.2.2 主要荷载取值525.2.3 结构选型525.2.4 地基及基础形式525.2.5 交通组织设计525.2.6 竖向设计535.2.7 消防设计535.2.8 停车系统535.3 辅助工程535.3.1 给排水53规划标准：雨水管道设计暴雨重现期采用P=1年545.3.2 供电工程555.3.3 通信设施55第6章 节能节水措施566.1 编制依据566.2 节5、水措施563) 各用水部门均采用计量收费564) 绿化用水采用微喷滴灌方式浇洒，并设置单独用水计量装置。567) 给水配件采用符合标准的优质产品。576.3 节能措施576.3.1 电气节能576.3.2 建筑及结构专业节能586.3.3 节能效果59第7章 环境影响评价607.1 编制依据607.2 环境现状607.2.1 气象607.2.2 大气质量现状607.3 主要污染源与综合处理607.3.1 设计依据607.3.2 设计原则617.3.3 项目对环境的影响617.3.4 环境保护措施627.4 环境影响评价65第8章 劳动卫生安全与消防668.1 指导思想668.2 劳动安全6686、.2.1 压力系统668.2.2 安全防护668.3 职业安全卫生健康对策与措施668.3.1 安全施工保障措施668.3.2 职业卫生健康对策与措施678.4 消防678.4.1 设计依据678.4.2 总体布置防火678.4.3 室内装修防火68第9章 组织机构与人力资源配置699.1 组织机构699.2 人力资源配置691) 体育公园劳动定员692) 五星级温泉酒店定员703) 酒店公寓定员709.3 人员培训71第10章 项目实施进度7210.1 建设工期7210.2 施工进度7210.2.1 白金五星级国际会议度假中心酒店7210.2.2 群众体育绿地公园7210.2.3 紫龙路建设7、工程7310.2.4 酒店公寓7310.2.5 温泉小镇7310.3 施工横道图74第11章 项目招投标7511.1 招标范围7511.2 招标组织形式7511.3 招标方式7511.4 招标公告发布75第12章 投资估算与资金筹措7712.1 估算范围7712.2 估算依据771) 法律法规依据772) 取价依据773) 其他依据784) 估算依据7812.3 估算结果791) 土地费用792) 前期工程费用793) 工程费用7912.4 投资计划与资金筹措80第13章 财务评价8113.1 财务评价依据812) 国家和有关部门颁布的有关财会等方面的政策、法规；8113.2 财务评价项目范围8、8113.3 方法和基本参数说明811) 测算方法812) 项目计算期813) 财务基准收益率设定824) 销售价格825) 总成本费用826) 税金8313.4 财务评价8313.4.1 财务评价主要报表8313.4.2 销售收入与税金估算8413.4.3 总成本费用估算表8413.4.4 盈利能力分析8413.4.5 财务指标评价8413.4.6 盈亏平衡分析8513.4.7 敏感性分析8613.4.8 资金来源与运用8813.4.9 清偿能力分析8813.5 财务评价结论88第14章 社会影响分析8914.1 社会影响效果分析8914.1.1 改善城市形象，提升城市品位8914.1.2 9、满足市民需求，推动全民健身活动8914.1.3 拉动体育旅游经济，助力经济发展9014.1.4 新增就业岗位，创造就业机会9014.2 社会互适性分析9014.3 政策支持性分析9114.4 社会风险及对策分析911) 项目进度风险912) 经营风险923) 交通规划风险92第15章 结论93附表一：投资估算明细表94附表二：固定资产折旧估算表94附表三：销售收入与税金估算表95附表四：总成本费用估算表95附表五：损益与利润分配表96附表六：资金来源与运用表97附表七：财务现金流量表（全部投资）97附表八：财务现金流量表（自有资金）98附表九：还本付息计划表99附图：项目总平面图100第1章 10、总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称*温泉*旅游产业中心（*城）一期项目1.1.2 项目内容*温泉*旅游产业中心（*城）一期项目，依托独特的温泉资源，以发展体育旅游的群众体育绿地公园建设为主体，完善项目区域内道路等基础设施，配套建设白金五星级国际会议中心酒店(五星级温泉酒店)、酒店公寓、温泉商业小镇，形成复合型旅游产业集群中心，构筑吃、住、行、游、购、娱完整的旅游产业链，打造国际性旅游产业品牌和世界旅游目的地，提高我省旅游产业核心竞争力。1.1.3 承办单位概况单位名称：*温泉*城置业有限责任公司单位住所：*县*镇xx北路法定代表人：*注册资金：人民币壹亿元整公司类型：有限责任公司营业执照11、注册号：业务范围：房地产开发与销售；酒店业投资；旅游业投资；游乐场、体育健身与休闲、湿地公园建设、观光农业投资；物业管理；种养殖业经营；商业批发与零售等。单位概况：*温泉*城置业有限责任公司成立于2009年7月，由*酒店集团股份有限公司、*华丰生物工程有限公司、长沙泉昇置业有限公司和*省益中投资有限公司四位股东联合发起设立。公司的经营宗旨是发展*旅游事业,打造世界旅游目的地，进而与世界旅游接轨。出资人概况见下表：出资人出资额（万元）比例企业类型主营业务*酒店集团股份有限公司620062%A股上市公司酒店、房地产开发、销售、物业管理等，并提供计算机集成科研成果转让；零售香烟*华丰生物工程有限公司12、140014%有限公司生物工程技术开发、研究长沙泉昇置业有限公司100010%有限公司房地产开发经营等*省益中投资有限公司140014%有限公司实业投资；房地产开发单位负责人：*，男，汉族，19xx年9月出生，浙江温州人，中共党员，*大学工商管理研究生，高级经济师，国家级酒店星评员，*省第十一届人大代表。现任*实业控股集团有限公司法人代表、党委书记、董事长，*酒店集团股份有限公司董事长。近年来，*先生获得多项荣誉。xxx项目提出的过程：*酒店于20xx年10月29日召开四届董事会第四次会议，审议通过了关于签订*温泉*城项目合同书、*温泉*城项目补充合同书的议案、关于签订*温泉国际旅游区开发经营13、权转让协议的议案、关于出资设立*温泉*城股份有限公司的议案。20xx年1月16日，*酒店与*县人民政府签订*温泉*城项目合同书及*温泉*城项目补充合同书。*温泉*旅游产业中心（*城）项目开发建设和规划控制面积约7平方公里，投资40亿元，创*集团投资规模之最，拟建设成为长株潭城市群的后花园、世界级的温泉胜地和国际旅游产业中心。项目用地范围西起*温泉乌江以东500米处，东接偕乐桥乡及黄茅山一带，南与湘乡接界，北至东雾山。项目依托*温泉建设群众体育绿地公园、生态主题公园、湿地公园、农业观光园、室内外游泳池、网球场等休闲健身场所，配套建设白金五星级国际会议度假中心酒店(五星级温泉酒店)、酒店公寓、温泉14、商业小镇，完善旅游产业基础配套设施，打造新型国际旅游产业中心，形成一个集旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲于一体的，面积达7平方公里的旅游之城。*温泉*城开发周期为5年，在2013年12月30日之前完成项目的整体开发建设。其中：*温泉*旅游产业中心（*城）一期项目投资11.58亿元，资金来源为*温泉*城置业有限责任公司注册资金1亿元，银行贷款4.5亿元，剩余资金由公司股东根据项目开发进程共同追加投资；第二、三期的投资将按合同与规划分期进行，滚动开发。*温泉*旅游产业中心（*城）一期项目以体育旅游和会务旅游为主题，结合城镇整体规划，将温泉旅游资源与体育旅游产业互补融合，倡导全民健身的体育旅游新理15、念，打造服务项目地居民、辐射长株潭城市群，吸纳国内外游客的国际旅游产业集群中心而提出。1.1.4 可行性研究报告编制依据 与委托方签订的协议； 委托方提交的项目概念性方案设计要点、土地勘测定界技术 报告书； 国家及地方有关建筑工程设计规范和标准； 国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）； 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）； *县人民政府和*酒店关于*温泉项目合作开发意向协议（2009年1月18日）； *县人民政府给*温泉*城置业有限责任公司用地位置的草图 （2006年3月27日）； 2009年1月16日，*酒店与*县人民政府16、签订*温泉*城项目合同书及*温泉*城项目补充合同书； *温泉国际旅游度假区总体规划； 国务院关于加快发展旅游业的意见（国发200941号； *省关于加快旅游项目建设和旅游市场主体培育的若干意见； *省旅游产业强省建设战略实施纲要； 国务院办公厅关于加快发展体育产业的指导意见（国办发201022号）； *省省委、省政府关于加快发展旅游产业的决定 其它相关文件、规范、规程及强制性条文。1.1.5 编制范围依据国家有关政策、法律、法规，对项目建设的概况、项目的市场状况、项目建设规模及建设内容、场址选择、工程方案、节能节水、环境影响评价、劳动安全卫生、项目实施进度、投资估算与资金筹措、财务评价等方面进17、行全面论证。1.1.6 项目提出理由与意义 项目提出的理由旅游业是一个综合关联高，辐射带动性强的产业，已成为全球最大的经济产业和强劲发展的永续性“朝阳产业”。目前，我国人均GDP已经超过3000美元，这是世界公认的旅游业爆发性增长阶段。国务院关于加快发展旅游业的意见（国发200941号），提出“要把旅游业培育成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”。*省省委、省政府出台的关于加快发展旅游产业的决定明确将旅游业作为我省经济发展的支柱产业，增强旅游产业配套能力，通过5-10年努力，实现由旅游资源大省向旅游产业强省的跨越。*省旅游资源丰富，旅游发展势头强劲，2009年成为全省第七18、个千亿产业，旅游产业发展面临前所未有的机遇。在发展大旅游产业的背景下，现代旅游消费市场和经济的战略发展迫切需要能够引领*旅游产业发展的优秀旅游项目出现。*温泉*旅游产业中心（*城）一期项目是旅游产业政策、经济与市场环境催生的产物。项目依托独特的温泉资源，进行旅游资源的有效整合和提升，以群众体育绿地公园建设为主体，以国际会议度假中心（五星级温泉酒店）、酒店公寓及基础设施为配套，定位于*旅游产业链的互补性发展，打造具有国际影响力的新型旅游产业集群中心和旅游休闲新地标，形成旅游产业发展的强劲合力和引领带动作用，加快向旅游强省转变的步伐。因而，市场竞争项目的缺位、独特的温泉资源、有利的政策环境以及资本19、的有效组合为本项目开发提供了一个恰当时机。从国际惯例看，孤立的体育场地缺乏人气引力和辐射能力，难以获得发展的支撑条件，而单一的旅游资源和概念也不足以支撑旅游项目的可持续性发展。体育产业和旅游产业的融合互动、有效整合才能构筑发展势头最强劲、最具发展潜力的产业链。在整合*温泉资源，结合*温泉*旅游产业中心提供的行、住、食、游、购、娱等综合性配套服务的基础上，本项目将实现推进城镇发展目标、全面提升区域旅游价值、统筹城乡体育规划、提高群众体育设施水平、提升项目后续价值、全面激活区域经济发展多目标的有机统一。项目的实施将大大强化*作为世界级温泉旅游度假胜地的吸引功能，提高*旅游产业的核心竞争力。 项目建20、设必要性1) 响应国务院、*省旅游产业战略性发展的需要国务院关于加快发展旅游业的意见（国发200941号）和*省省委、省政府出台的关于加快发展旅游产业的决定将旅游产业定位于鼓励大力发展和重点支持发展的产业，明确指出：要把旅游业培育成为国民经济的战略性支柱产业，增强旅游产业配套能力。省、市、县、镇规划*镇为旅游型城镇和“世界温泉之乡”。因而，本项目作为一个由社会资本投资的大型旅游产业项目，是响应国家产业政策和区域发展定位的需要。2) 填补*省旅游产业缺乏国际水准的复合型旅游项目的需要*省是一个旅游资源大省，拥有张家界与湘西凤凰为代表的山水型旅游项目、以人文旅游为代表的韶山、花明楼伟人故里与红色旅21、游项目、以历史文化为代表的南岳衡山项目等，但旅游资源的品牌形象和世界影响力尚待进一步发掘。*省缺乏一个具有世界旅游品牌定位的高品质复合型旅游项目。*温泉*旅游产业中心（*城）一期项目定位于具有国际影响力的新型旅游产业集群中心和中部地区旅游休闲新地标。项目的高端定位将视野放在全世界，将市场竞争定位为“中部第一”，这对于拉升*旅游的品牌形象和整体品位有着强大的示范作用和标杆作用。通过本项目，将填补华中地区缺乏国际商务会议中心的空白，将在放大温泉资源效应的同时成为比肩博鳌的区域旅游标志，将跨越式地提升*旅游竞争力、吸引力和集聚力，打造出“温泉湘军”、“会务湘军”的知名旅游品牌。本项目将成为*旅游发展22、史上具有里程碑意义的巨大手笔，成为*旅游业特别是休闲度假旅游的崭新亮点，成为*旅游决胜于中部、崛起于中国、放眼于世界的高悬旗帜，成为*旅游接待世界游客的新客厅和世界游客了解*旅游的新窗口。3) 是*温泉全面提质及周边旅游资源整合提升的需要*温泉已有2000多年历史，是我国三大著名高温复合温泉之一，素有“天然药泉”之称。温泉养生概念带动了*旅游资源的开发，但受各种因素的制约，其影响力仅在周边区域，所产生的经济效益与其资源价值极不相称。*旅游资源的全面激活，需要进行全方位的提质。*城项目以“打造温泉胜地，建设中部博鳌”为战略定位，将根据“两型社会”要求，把中部*城建设成长株潭城市群的后花园、世界级23、的温泉胜地和国际旅游度假会议中心。由此可见，中部*城项目的高档次、大视野、高标准、高品位，应和了*温泉的总体规划要求，将会全面激活*温泉的资源效应，强化*温泉国际旅游度假区的高端定位，进一步完善*温泉国家旅游度假区的旅游功能，提升*温泉的品牌形象和竞争能力，使*温泉这一优质旅游景区“如虎添翼”，对于推动*温泉旅游发展起着重要的支撑作用。与此同时，长沙市围绕把长沙建成区域性的旅游中心城市和全国最佳旅游城市的目标，深度开发旅游资源，实施旅游“1886”工程。无疑，本项目在长沙旅游版图中，有着浓墨重彩的一笔。它将成为长沙市休闲度假旅游的具有区域标志性意义的重要旅游目的地。4) 是旅游产业前瞻性定位、24、互补性发展、转型升级和区域经济发展的需要体育产业和旅游业作为当今世界发展势头最强劲、最具发展潜力的产业，二者的有效整合将带来巨大的经济效益，体育旅游作为一种新兴的旅游产品具有巨大的市场空间。本项目整合*温泉资源，以群众体育绿地公园建设为主体，完善行、住、食、游、购、娱等综合性配套服务，通过*温泉度假、体育健身休闲的互补性结合，旅游产业发展的前瞻性定位，以及旅游业、体育业、会务经济及相关产业的联动效应实现对当地经济的拉动作用，是提升城市形象和全面激活区域经济发展的需要。未来*将全面提质为一个宁静、温馨、自然、生态的现代温泉城和国际旅游度假区，成为县域经济发展的次中心。5) 是完善体育设施水平，提25、升城市体育形象的需要国务院办公厅关于加快发展体育产业的指导意见国办发201022号指出体育产业发展要努力满足广大人民群众日益增长的多元化、多层次的体育需求，不断增强体育市场供给，努力向人民群众提供健康丰富的体育产品。2009年3月至5月形成的长沙体育场地普查报告显示：截至2009年3月31日，全市共有各类体育场地(馆)5362个，对外开放的有2518个，占46.96%；其余2844个属于内部使用，占53.04%。平均每万人体育场地拥有数为8.14个。在市内五区，体育场地面积为206.2万平方米，人均0.77平方米。而*省长沙市人民政府关于加强城区体育场地建设和管理的意见规定，务必在2007年底26、前完成人均体育场地面积1.08平方米的体育设施建设，目前的水平与这一标准还存在较大差距。*县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（2006-2010）指出要加强公共体育设施建设，广泛开展全民健身运动。然而，目前*县域内尚无一处标准化、大型群众性体育场所。另据相关资料显示，日本人均体育场地面积为19平方米，欧美发达国家则更高。以上数据表明，长沙市体育场地设施建设仍然缺乏，体育场地及设施的人均水平仍然偏低，尤其对公众开放的体育场馆更是明显不足。本项目的主要子项目群众体育绿地公园，符合国务院办公厅关于加快发展体育产业的指导意见中大力发展群众体育产品，满足群众多层次体育需求的任务目标，将对长沙体育设27、施水平和城市体育形象的提高起到极大推动作用。同时，群众体育绿地公园拟建设3000座的游泳跳水馆、5000座的多功能体育馆，总投资规模达3.75亿元，符合*省重点项目申报条件与审批暂行规定的申报条件：“社会发展类项目5000座以上体育馆、3000座以上游泳馆、2000座（或者多功能）影剧院建设项目；其他重要的社会发展项目投资额在3亿元以上，主体子项目符合条件和标准的，可打捆列入重点建设项目”。1.2 项目概况1.2.1 拟建地点*温泉*旅游产业中心（*城）项目位于*省*县*镇东南侧，西起*温泉乌江以东500米处，东接偕乐桥乡及黄茅山一带，南与湘乡接界，北至东雾山。其中*温泉*旅游产业中心（*城）28、一期项目作为*城的重要组成部分，用地范围集中在整个*城项目用地的中心位置，占地面积2300亩，项目位置是典型的*丘陵地形，基地北部为自然山体，东西两侧为规划用地，南面为规划绿地。项目后期开发用地沿一期项目地块东西两侧扩展。图一：项目所在地示意图1.2.2 建设规模与目标*温泉*旅游产业中心（*城）一期项目以立足中部、面向全国、辐射世界的旅游目的地、游客集散地为目标定位，依托独特的温泉资源，以发展体育旅游的群众体育绿地公园建设为主体，完善项目区域内道路等基础设施，配套建设大型国际会议度假中心(五星级温泉酒店)、酒店公寓和温泉商业小镇，形成复合型旅游产业集群中心，构筑吃、住、行、游、购、娱完整的旅29、游产业链，以温泉度假、体育旅游和会务经济为主题，打造国际水准的高品质复合型旅游产业品牌。项目总用地面积2300亩，项目内容及规模如下表：项目内容用地面积（亩）建筑面积（）群众体育绿地公园1,228.6849,890.00白金五星级国级会议中心酒店243.31145,986.73温泉商业小镇33.4920,094.10酒店公寓734.13244,711.22道路用地60.39合计2,300.00460,682.051.2.3 主要建设条件 旅游产业是我国的战略性支柱产业，属于国家鼓励发展和重点支持的行业，项目的实施得到了政府的高度重视和大力支持。 城乡居民对体育休闲旅游的需求逐步提高，政府大力加30、强公众体育设施建设、推动全民健身计划的开展、提高居民身体素质的决心使群众体育绿地公园建设实施成为可能。 不可复制的*温泉成为项目建设最具竞争力的优势资源，*温泉资源与项目构成战略性互补协同的关系，有利于最大化旅游产业发展的合力。 项目符合产业规划和城镇整体发展规划。群众体育绿地公园的立项、环评、国土手续均已办妥，有利于项目的顺利实施。 城市现有的上水、下水、供电、煤气、供暖、通讯和道路等设施能满足项目建设要求。 政策的支持、竞争项目的缺位、市场需求的推动为项目实施提供了良好的外部条件。 项目建设投资主体自有资金比较充足，投资能力较强，经验丰富，为项目成功实施提供了较强保障。 群众体育绿地公园建31、设满足人们日益增长的强身健体的需要，提高了体育设施水平，具有显著的社会效益。 项目建设符合*省重点项目申报条件与审批暂行规定，有望获得政策支持。 经初步勘测，项目建设地基本无地质不利因素。项目所在地位置优越，交通便利，工程建设所需材料均可在城区及周边购买，项目建设条件较好。1.2.4 建设工期本项目总建设周期为2年，工期安排为2010年1月-2011年12月。项目内容工期安排建设时间（月）白金五星级国际会议中心酒店2010年1月-2010年12月12群众体育绿地公园2010年3月-2011年5月15酒店公寓2010年8月-2011年8月12温泉商业小镇2011年5月-2011年12月8道路等配32、套设施2010年10月-2010年12月31.2.5 项目投入总资金及资金来源经估算，该项目总投资为115,878.71万元，资金来源为自筹70,878.71，银行贷款45,000万元。1.2.6 主要技术经济指标表1-1主要技术经济指标序号项目单位指标1总用地面亩2,300.00 1.1群众体育绿地公园亩1,228.68 1.2五星级温泉酒店亩243.311.3酒店公寓亩734.131.4温泉商业小镇亩33.491.5道路等基础设施亩60.392建筑面积460,682.05 2.1群众体育绿地公园49,890.00 2.2白金五星级国际会议度假中心酒店145,986.73 2.3酒店公寓2433、4,711.22 2.4温泉商业小镇20,094.10 3总投资万元115,878.71 3.1群众体育绿地公园万元37,484.31 3.2五星级温泉酒店万元26,854.19 3.3酒店公寓万元42,891.83 3.4温泉商业小镇万元3,039.59 3.5道路等基础设施5,608.79 4资金筹措4.1自有资金万元70,878.71 自有资金率61.17%4.2银行贷款万元45,000.00 银行贷款率38.83%5建设期利息万元1931.046设计规模6.1体育公园最大游客接待量万人/年2356.2五星级温泉酒店最大游客接待量万人/年247建设工期月247.1群众体育绿地公园月15734、.2五星级温泉酒店月87.3酒店公寓月127.4温泉商业小镇月87.5道路等基础设施月38财务评价8.1投资利润率%15.75%8.2财务内部收益率%14.73%8.3财务净现值万元19373.18 8.4项目动态回收期年14.57 9容积率9.1群众体育绿地公园0.06 9.2五星级温泉酒店0.90 9.3酒店公寓0.50 9.4温泉商业小镇0.90 10绿化率%10.1群众体育绿地公园%64.85%10.2五星级温泉酒店%42.50%10.3酒店公寓%47.50%10.4温泉商业小镇%45.00%1.3 结论与建议1.3.1 结论本项目具有战略性产业意义，有利于整合旅游资源，塑造国际旅游品35、牌形象，引领*旅游产业跨越发展，全面激活区域经济。群众体育绿地公园建设有利于提升体育服务设施水平，推动全民健身计划开展，满足人们日益增长的强身健体需求，社会效益显著。项目实施具备经济、社会、财务可行性，对旅游产业的引领和区域经济的拉动，以及国际旅游形象的提升意义重大。经充分的比选论证，本项目具备较强的市场竞争力，市场前景较好。且无重大工程技术问题，具有经济、财务、社会、环境可行性。1.3.2 建议积极做好各项项目前期准备工作，加强各利益主体的沟通，抓紧落实资金，整合资源，认真开展施工前的设计、招标等工作。项目建设引进竞争机制，通过招投标形式择优选择施工企业，监理单位等，以保证工程项目质量、进度36、，使投资按预期计划得到控制，并满足预期目标。第2章 市场分析与预测2.1 投资环境分析2.1.1 政策环境2009年12月1日，国务院下发国务院关于加快发展旅游业的意见，明确将旅游产业定位为“战略性支柱产业”和“人民群众更加满意的现代服务业”，标志我国旅游产业发展的又一个春天的到来。*省从法规、政策上强力支持旅游产业快速发展。关于推动“两型社会”建设促进*旅游产业发展合作备忘录、关于加快发展旅游产业的决定、关于加快旅游项目建设培育旅游市场主体的意见、*省旅游产业强省建设实施纲要，对旅游项目建设给予系列扶持政策，明确从2009年开始，连续三年将全省旅游产业发展主题确定为“旅游项目建设年”，提出促37、进旅游产业发展的“251”旅游项目建设工程（全省重点支持20个重大旅游项目，市州重点支持50个重点旅游项目，县市区重点支持100个重要旅游项目）、“1286”旅游产业发展工程（“1”是指实现一个总体目标，即加快实现由旅游资源大省向旅游产业强省转变；“2”是指实现两个具体目标，即实现总量翻番，跻身全国十强；“8”是指实施八大战略举措，即加大政府主导力度、突出项目带动策略、努力培育市场主体、大力推进集约发展、加快接轨融入步伐、创新市场营销手段、提升旅游服务质量、推进人才兴旅工程战略；“6”是强化六大保障措施，即思想保障、组织保障、规划保障、政策保障、机制保障、投入保障），启动实施“352”旅游创建38、工程（在全省创建30个旅游强县、50个特色旅游名镇、200个特色旅游名村），力争通过3-5年，达到完成投资2000亿以上、旅游业总收入突破2000亿元的目标。优良的政策环境是*旅游千亿元大跨越的动力之源。 2.1.2 经济环境按经济学界认识：人均GDP达到1000美元，进入国内旅游需求增长期，旅游形态主要是观光旅游；人均GDP达到2000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游增长期；人均GDP达到3000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；人均GDP达到5000美元，开始进入成熟的度假经济时期。2009年我国人均GDP已达到3678美元，这是世界公认的旅游业爆发性增长阶段，亦是旅游业向休39、闲度假升级转型的阶段。作为休闲度假旅游产品的最主要代表温泉旅游，急速升温，逐步发展成为一门新型产业，并成为国民经济发展的一个新的增长点。本项目定位于休闲度假型旅游项目，符合经济发展规律。2.1.3 产业环境旅游业是一个综合关联高，辐射带动性强的产业，已成为全球最大的经济产业和强劲发展的“朝阳产业”。2009年是*旅游具有里程碑意义的一年，旅游业总收入首次突破千亿大关。全省接待入境旅游者126万人次，同比增长13.49%；接待国内旅游者14880万人次，同比增长16.99%；实现旅游总收入1055亿元，同比增长23.87%。在跨过千亿“门槛”后，*旅游响亮地喊出做大做强*战略性支柱产业的口号。力40、争到2014年，实现旅游总收入超过2000亿元，相当于全省GDP的15%左右，与2009年相比，旅游总收入和其相当于全省GDP的比重均翻一番，跻身全国十强。近年来，集旅游度假，休闲养生，健康理疗于一体的温泉产业，在旅游市场中显示出强劲的势头。资料显示，2008年我国温泉企业一共接待游客2130多万人次，销售收入近45.7亿元，其产业链产值为510多亿元。良好的产业环境成为项目的外在催化剂。2.1.4 旅游资源环境*省共有等级旅游区（点）126家，其中，4A级及以上旅游区（点）38家。*旅游产品的优势表现以下三个方面：一是世界级旅游品牌已经形成。目前我省张家界（包括索溪峪）已成为世界自然景观一绝41、闻名于世。在国内，张家界作为自然景观第一品牌的地位已不可动摇；二是拥有一定数量的国家级景区景点。除了张家界之外，*还拥有包括南岳、凤凰、岳阳楼、韶山在内的一批国内较有影响的景区景点；三是初步建立起了功能齐备、品类齐全的旅游产品。目前建成的十五大景区整体上构成了*旅游景点布局合理、品种多样和容客能力较强的格局。*省的温泉旅游资源总量丰富。全省共有温泉旅游资源85处（30度以上温泉），是全国温泉资源最为丰富的省份之一。从客源来看，*省温泉旅游客大多数是省内游客。从分布地区来看，长沙*县*温泉的游客大多数来至长株潭、常德、益阳等周边地区；张家界的客源以张家界、长沙、常德、益阳等地为主；郴州则以省外的42、广东、江西客源为主。从旅游的空间结构来看，温泉旅游的旅游空间结构比较单一，以单纯泡温泉为主，停留时间短，旅游消费低，不利于当地旅游业的发展。2.1.5 区位环境*旅游的区位优势现表为：*位于中国人口最稠密，经济发展最快，旅游消费能力最强的经济区域内，客源充足；*地处我国中心地区，属沿海的内地，内地的前沿，既便于接待东南沿海和港澳台地区游客观光旅游和休闲渡假，又是内地游客赴沿海开发地区和境外旅游的重要通道，有利于发展过境旅游；武广高铁开通开启湘粤鄂旅游黄金通道，将带动*旅游升温；*北倚长江，京广线穿中而过，交通十分便利，游客集散快捷；*处于桂林、井冈山、黄山、黄果树、三峡等旅游热点的中心区，有利43、于加强横向联合，建立网络系统。特有的区位优势有利于旅游产业集群中心的的打造。2.1.6 项目区域环境*县隶属长沙市，是全国经济百强县，*省著名的旅游资源大县，首批中国17个旅游强县之一，拥有六大类、36种基本类型的旅游资源。*县是长沙的西大门，是一体化中长株潭通往*五分之三以上地区的必经之路和第一驿站，交通发达便利，县域经济综合实力稳居*省前三强。2009年*实现区域生产总值310亿元，财政总收入18.38亿元，全社会固定资产投资258亿元，全社会消费品零售总额99亿元，城镇居民人均可支配收入达到16665元，城镇化率达到42.41%。2009年全国县域经济基本竞争力排名第84位。目前，*有444、20平方公里被纳入“两型”社会长沙大河西先导区。地处*县西南部的*镇拥有得天独厚的温泉资源， 省、市、县对*开发建设空前重视。规划将*打造成立足中部、面向全国、辐射世界的旅游目的地、游客集散地。*县委政府明确把*发展作为县域经济新的增长点，把*建设成*的次中心，确定了“演绎温泉文化、打造世界*”的“1234”规划，即确立一个目标：建设宁静、温馨、自然、生态的现代温泉城和国际旅游度假区；坚持二个定位：把*建设成县域经济发展的次中心，*乃至中部地区最具影响力的旅游目的地和集散地；构建三个中心：商务会议中心、健身康体中心、休闲度假中心；打造四大品牌：温泉文化、生态湖泊、森林氧吧、风情小镇。*区位良好45、，交通便利，与毛泽东故居韶山、刘少奇故居花明楼成“品” 字形排列，各相距30-40km。东距长沙火车站90km，黄花国际机场110km，石长铁路、洛湛铁路交错其旁，交通便利。从长沙出发，沿长常高速公路、宁灰公路到*共477km，只有90分钟的车程。目前正在修建长花灰韶高等级公路,将著名旅游景点韶山、花明楼、*连成一体,从长沙出发只需要40分钟。结论：政策的支持、区位的优势、竞争项目的缺位、市场需求的推动为项目实施提供了良好的外部条件。2.2 旅游市场分析2.2.1 旅游市场总体规模及增长情况 2009年国内旅游收入从1996年的1375亿元提高到10200亿元，年均增幅达15.9%，超过了GD46、P增长速度；国内旅游人次从1996年的6.29亿人次增长为19.02亿人次,年均增幅为8.6%；人均旅游花费从1996年的218元/人次，上升为536.3元/人次，年均增幅达7.0%。国内旅游市场总体规模及增长情况如下图：有资料显示：*旅游资源总体居全国前8位。2009年*省实现旅游总收入1099.47亿元，实现国内旅游收入1053.52亿元，占全国旅游收入的10.3%；接待国内旅游人数1.59亿人次，人均旅游消费达662元/人次；*旅游占全国12位。2009年全年*城镇居民人均旅游消费219元。根据*省旅游发展目标，到2014年实现旅游总收入2000亿元（相当于全省GDP的15%左右），年均47、增幅将达20%，旅游排名力争上升至全国前10位。2009年*县实现旅游总收入25亿元，游客量达550万人次。预计2020年游客量将达到2121万人次，游客规模年均目标增长率为26%；旅游收入达85亿元，旅游收入年均目标增长率21.8%。*旅游资源丰富，旅游发展形势喜人。但依然存在景区景点联动合力不强、整体形象模糊、核心竞争力不强、旅游购物偏低（游客人均购物消费不到100元，旅游购物仅为旅游总收入的16，比全国水平低10个百分点。国际上，许多国家旅游业中购物收入占旅游总收入的60以上。）等问题。因而，在发展大旅游背景下，突出*特色，抓大旅游品牌建设，放眼全球定位，打造高品质复合型世界知名旅游品牌48、，完善旅游产业链，增强旅游产业配套功能，强化旅游购物环节，提升休闲度假品质，增加高端客源市场是发展*旅游市场的客观需要。2.2.2 温泉度假分析中国是个多温泉的国家，全世界已发现温泉6000多处，我国已探明的有2600多处，占五分之二，居世界首位。*共有温泉旅游资源85处（30度以上温泉），是全国温泉资源最为丰富的省份之一，其中*温泉为全国著名三大高温复合温泉之一。据相关统计，2007年全国温泉企业总接待人数2100万人次，年销售收入40亿人民币，产业链值500多亿元。2008年我国温泉企业一共接待游客2130多万人次，销售收入近45.7亿元，其产业链产值为510多亿元。从客源来看，*省温泉旅49、游客大多数是省内游客。从分布地区来看，长沙*县*温泉的游客大多数来至长株潭、常德、益阳等周边地区；张家界的客源源以张家界、长沙、常德、益阳等地为主；郴州则以省外的广东、江西客源为主。从旅游的空间结构来看，温泉旅游的旅游空间结构比较单一，以单纯泡温泉为主，停留时间短，旅游消费低。目前，*温泉的开发比较零乱，没有形成自己的品牌，更谈不上规模化和产业化态势，“近而不畅”是制约*温泉大规模开发的首要瓶颈。因而，*温泉度假旅游业的辐射力、吸引力、客源规模与档次还有待高品质的整体开发，进而更好的促进当地旅游业的发展。2.3 项目市场定位*温泉*旅游产业中心（*城）一期项目以温泉度假、体育旅游和会务旅游经济50、为主题，以“打造温泉胜地，建设中部博鳌”为战略定位，依托独特的温泉资源，以发展体育旅游的群众体育绿地公园建设为主体，打造中国首屈一指的体育休闲产业社区，完善项目区域内道路等基础设施，配套建设白金五星级国际会议度假中心、酒店公寓、温泉商业小镇，形成复合型旅游产业集群中心，构筑吃、住、行、游、购、娱完整的旅游产业链，打造中部地区最具影响力的高端国际会议中心和世界温泉度假胜地，市场竞争定位为“中部第一”，在放大温泉资源效应的同时成为比肩博鳌的区域旅游标志，强化*温泉国际旅游度假区的高端定位。2.4 项目市场预测2.4.1 群众体育绿地公园1) 功能与目标满足项目及周边30分钟车程范围内居民日常性体育51、消费、长株潭市民周末休闲体育消费、国内外游客度假型体育旅游消费以及群众体育赛事、老中青少体育俱乐部赛事等多元化体育需求，带动市民参加体育健身运动的热情，提高大众体育参与率和忠诚度，活跃大众体育消费，推进全民健身革命热潮。同时，作为*温泉*旅游产业中心（*城）一期启动项目，通过资源的协调互补和完善、高品质的配套服务，提升项目的后续价值和整体竞争力，通过产业联动效应激发区域经济活力。2) 市场分析与定位产品定位以高端产品为引领，发展中端客户市场，形成有层次，覆盖面广同时又具备竞争力的产品体系。从项目实际出发，客源市场重点以面向长株潭城市群及周边地区的大众消费层与满足*省内及国内外旅游市场的高端消费52、层相结合，形成大众体育消费产品与高端体育消费产品合理配置，“以近为主、以远为辅，综合发展”的合理客源市场格局。3) 环境容量计算环境容量是指在保证旅游资源质量不下降和生态环境不退化的前提下满足游客舒适、安全、卫生、方便等需求，一定时间和空间范围内，允许容纳游客的最大承载能力。研究环境容量是为了寻求和阐述游客数量与环境规模之间适度的量化关系，合理的环境容量是旅游景区进行科学经营管理、确定景区发展规模的重要依据。本项目采用面积容量测算方法：面积容量法：CADa 式中：C-日环境容量，单位：人次； a-每位游客应占有的合理游览面积，单位：300平方米人；A-可游览面积，单位：平方米人；D-周转率（D53、公园开放时间12小时锻炼及浏览时间3小时）。C日8191244/300=10921人次C年（全年游客最大接纳量）C日NBN-全年适宜旅游健身的天数； B-游人饱和系数；从当地实际气候出发，确定全年适宜出行健身天数N为330天，游人饱和系数B取0.7，则计算结果为252万人次，全年理论容量为252万人次，即*温泉群众体育绿地公园的最大年游客接待量为252万人次。4) 客源规模预测群众体育公园建成后，实际客源规模大小由多种因素决定。例如，区域经济发展及旅游业的总体水平、政府对全民健身运动的推进程度、邻近旅游景点的开发状况、体育公园的建设情况、项目的开发状况等。*温泉辐射长株潭城市群2400万人口，54、近十年游客人数年均递增11%，2008年已达70多万人次，预计至2018年游客量将突破2002万人次，旅游收入将达20亿元。按平均11%的增长率，预计2011年*游客规模为97万人次，考虑50%游客将进入体育公园，即2011年体育公园游客规模为49万人次。根据体育公园的环境容量指标，将客源规模预测分为两个阶段：增长期（2011年-2020年），以2011年的客源 49万人次为基础，按每年20%的增长率，到2020年达到251万人次；稳定期（2020年-2030年），到2020年以后每年达到251万人次的稳定水平，达到最大客源承载限度。5) 盈利模式与价格预测体育公园采取自主经营的盈利模式，价格55、按*省城镇居民人均旅游消费支出219元/人次估算。2.4.2 白金五星级国际会议度假中心酒店实践证明，旅游业和酒店业是两个关联度很高的产业，*旅游业推动了酒店业的发展，而酒店业反过来又完善了旅游的配套服务功能。1) 功能与目标国际会议中心酒店，按照白金五星级标准建设，目标定位为打造具有世界影响力的永久性国际会议及论坛会址，填补中部地区缺乏国际商务会议中心的空白，将在放大温泉资源效应的同时成为比肩博鳌的区域旅游标志，将跨越式地提打造出“会务湘军”的知名旅游品牌。2) 市场分析与定位定位于世界级温泉休闲度假型酒店和国际会展中心，市场竞争力定位为中部第一。长沙高档酒店主要分布在长沙市河东，主要以商务56、型酒店为主。然而这些酒店提供的服务呈现出“同质化”的特点，其竞争也是日趋激烈。本项目采用差异化竞争策略，定位于高档温泉度假酒店，符合市场基本竞争策略。“品牌酒店”与“特色温泉”相携手，主打温泉度假牌，高端国际标准市场定位，具备较强的竞争力。3) 接待规模根据长沙市旅游网官方网站统计，截至2009年12月，长沙共有23家五星级酒店。本项目国际会议中心酒店拥有一个能容纳2500余人的大型国际会议中心、794间客房、10间总统套房和36个餐饮包厢、500人西餐厅、200人咖啡厅、5000平米商场以及室内、室外大型温泉项目与配套康乐设施。长沙市现有主要五星级酒店情况表序号酒店名称管理模式房间数床位数区57、划1*大酒店业主自行管理642850芙蓉区2长沙通程国际大酒店业主自行管理452768芙蓉区3*佳程大酒店国际管理238331天心区4长沙芙蓉国际豪庭大酒店国际管理320天心区5长沙神农大酒店国际管理375605雨花区6长沙同升湖通程山庄业主自行管理220380雨花区7*华雅国际大酒店业主自行管理8651200雨花区8*国际影视会展中心酒店国内管理208446开福区9长沙皇冠假日大酒店国际管理431开福区10长沙运达喜来登酒店国际管理385开福区11长沙明城国际大酒店国内管理359551星沙镇12*普瑞温泉酒店国内管理222484望城县4) 盈利模式与价格预测长沙市星级酒店经营情况单位：万元酒58、店平均房价出租率平均每间房收益（元）2006年2007年2007年2008年2007年2008年神农大酒店3723255970219228通程国际大酒店3654706963321296*大酒店贵宾楼5655207568424354华雅大酒店4304606552280239运达喜来登酒店6937304050277365潇湘*大酒店4904308540417172皇冠假日大酒店44035154平均48547564533102522009年1-9月平均房价比较单位：万元平均房价1月2月3月4月5月6月7月8月9月年累积长沙运达喜来登746720716778753768748748758748.5*大59、酒店487455454473448476488472474475.2长沙通程国际大酒店509502491484488500492489503495长沙皇冠假日大酒店500493510505508538546541518520.1 2009年1-9月客房收入比较单位：万元客房收入1月2月3月4月5月6月7月8月9月年累积长沙运达喜来登4014395055415054955694855304470*大酒店5945066116646065896825826335467长沙通程国际大酒店3412853433603573503693483713124长沙皇冠假日大酒店38231943043645746460、5054594353887国际会议中心酒店采取自主经营模式。根据长沙市主要五星级酒店的房价水平及客房收入规模，本项目房间均价定位为500元/日，总统套房均价为4000元/日。5) 竞争优势*温泉*城国际会议中心酒店会议中心具备以下几个优势：一是与湘潭、娄底、益阳等市车距均在1个小时之内，区位优势得天独厚；二是相对于长沙市市区的会议中心来讲，成本优势明显；三是本项目的会议室为大型会议场所（可容纳2500人），符合长沙会议业的发展趋势。随着旅游业的不断发展，其关联产业酒店业的发展前景将会越来越好。2.4.3 酒店公寓1) 需求背景伴随着经济的快速发展，商旅人士向项目地的迅速聚集，必将造成酒店式公寓61、需求的增加，尤其是对高档外租酒店公寓的需求则逐年攀升。酒店公寓优美的环境、完善的配套设施、空间的私密性能给度假者带来一种身居世外桃源，进入仙境的体验。作为一期项目的重要配套项目之一，酒店公寓满足了部分高端人士对高品质生活的追求。从从区域经济发展规划定位方面考虑，县域经济发展次中心的定位必然带来人流、物流、信息流、资金流的聚集，现有的住宅条件无法满足商旅人口急剧增长对房产数量和品质的需求，另一方面旅游居住产品可以提高旅游项目的人气指数，有效延伸旅游产业链的服务功能，加快旅游投资的回收，降低旅游投资的风险。项目总占地734.15余亩，坐拥风景秀丽的群众体育绿地公园、依山傍水，山灵水秀、风景如画，有62、驰名中外的*温泉，*温泉开发量可达3500吨/日。区内日照充足，植被、水源丰富，拥有大片的缓坡丘陵、山地及利于营造优美宜人的原生态自然景观。项目的建设为打造特色休闲度假为主的远郊豪华型度假区提供理想典范，代表国内度假型酒店公寓开发的标杆，项目的开发无疑对提高长沙休闲度假市场品质，提升长沙作为国际化大都市的吸引力有积极作用。2) 市场基础2009年长沙市常住人口达664.22万人，比2000年增长了8.56%，城市化率由2002年的46.2%提高到了2009年的62.63%，增长了16.43个百分点。城乡居民收入增长较快，生活水平继续改善，消费结构持续升级。图 长沙市近年城市居民人均可支配收入 63、（资料来源：长沙市统计局公报）图 长沙市城市居民人均消费性支出 （资料来源：长沙市统计局公报）近年来，长沙市人均可支配收入与消费支出都有较大幅度增长，生活水平稳步提高。抽样调查资料显示，2009年长沙市居民人均可支配收入达到20,238元，人均消费支出15,020元，居民消费性支出占收入的比重为74.22。由此可见，长沙市消费活跃。其中，居住消费增幅居8大类之首。在未来几年内，消费需求量将陆续增大，在把握客户需求的基础上，为项目开发提供了良好的市场容量。3) 功能定位华中地区规模最大、档次最高、配套设施最全、影响力最大的健康型度假公寓城。4) 目标客户群*旅游度假者。*温泉闻名省内外，*温泉国64、际旅游度假区的建成为国内外高端旅游者提供了丰富的旅游休闲场所，必将带来国内外旅游度假的聚集。*城国际会议中心的建立将成为国际、国内知名会议的主会场和活动地。会议的召开主要对象是政府官员、商界巨子、企业高管、学术泰斗、业界精英、影视明星、体育明星等。酒店公寓优美的原生态环境、完善的配套、私密的空间满足了此类人群的需要。*省内房地产开发企业老板或高管、建筑施工单位老板和高管、上市公司的老板及高管、私营企业老板、高校教授、高科技行业从业者及高品质生活追求人士修身养性的理想之所。长沙作为*省的省会，具有很强的积聚力和辐射力，随着当地县域次中心经济地位的形成，*作为城市新建区必然聚集大量的企业及办事机构65、。本酒店公寓还可满足生态办公或临时性办公等目标客户群体的需要。5) 盈利模式与价格预测酒店公寓根据商旅人士需要采取租赁的经营模式，参照同类型酒店公寓的市场状况，本项目酒店公寓租赁均价为3元/平方米/日。2.4.4 温泉小镇1) 市场基础购物旅游是一种高附加值的旅游产品，是旅游产业链中的重要环节，对提升旅游形象和增加旅游综合收益有极其重要作用。*物产丰富，长沙湘绣、浏阳菊花石雕、醴陵瓷器、铜官陶器、岳阳君山茶、古丈毛尖、益阳水竹凉席、祁阳草席、洞口墨晶石雕、浏阳烟花、长沙红瓷、沩山毛尖、*贡鸭不胜枚举。然而，来湘游客却陷入了“无处购物”、“无物可购”的尴尬境地。在旅游产业增加值中，“购”的比重仅66、占18%，低于浙江、海南等省35的水平和上海、广东、深圳50的水平，以及新加坡、美国等国家和地区50以上的水平。旅游购物是*旅游业的一条短腿。温泉商业小镇的建设是完善旅游购物产业链，增强旅游产业配套功能，强化旅游购物环节，提升休闲度假品质的客观需要。2) 功能定位独具特色的国际风情商业综合体。3) 盈利模式与价格预测温泉商业按统一规划、统一产业布局、统一建筑装修风格、统一管理的经营模式。根据*县目前房地产市场价格，本商业小镇销售价格目标均价为6000元/平方米。2.5 市场分析结论*温泉*旅游产业中心（*城）一期项目以温泉度假、体育旅游和会务旅游经济为主题，构筑具备完整旅游产业链的旅游综合体。67、本项目在国家产业政策和区域发展规划的指引下，结合市场需要，抢占市场先机，填补华中地区同类旅游产品的市场空白，与世界旅游产业深度接轨，融温泉资源优势、品牌酒店优势、完善的配套优势、比肩博鳌的超大规模高端定位优势、以及完整的产业链优势于一体，具有较强的市场竞争力。第3章 建设规模与内容3.1 建设规模项目总用地面积2300亩，总建筑面积460,682.05，建设规模如下：项目内容用地面积（亩）建筑面积（）群众体育绿地公园1,228.6849,890.00白金五星级国际会议度假中心酒店243.31145,986.73商业小镇33.4920,094.10酒店公寓734.13244,711.22道路用地68、60.39合计2,300.00460,682.053.1.1 群众体育绿地公园1) 建设目标将*温泉*城群众体育绿地公园建成为长沙市资源配置合理、设施先进、管理一流的群众性体育场所，使其成为服务项目地居民，辐射长株潭城市群，吸纳国内外游客，带动体育产业链快速发展、融合旅游产业链联动、统筹城乡建设新发展的标志性工程，提高体育设施水平及体育服务配套能力，最大限度地满足国民强身健体需要。2) 产品方案项目建设包括“三湖”、“三馆”、“两广场”、“两入口”，分为体育场馆区、球类运动区、体育娱乐体验区、自然健身区四个主要功能分区，以及园务管理区、体育用品购物区、地下停车场、游客衣物储存室、综合性超市等服69、务区。公园用地南北两侧分别设置主、次入口，其中：主入口设置管理区，次入口设置综合性超市等服务区。公园用地南侧为运动场馆区，包括游泳馆、全民健身馆、多功能体育馆和室外田径场；公园用地西侧为体育娱乐体验区，包括跑马场、彩弹射击场、山地自行车、射箭场、体育娱乐场、气球空中鸟瞰等；公园用地东北角为球类运动区，包括足球场、排球场、门球场、篮球场、羽毛球场和网球场等；公园用地东南角为自然健身区，包括健身广场、滑草场和沿线布置的露天健身区。公园西侧人工湖，沿湖设置山地自行车道；北侧人工湖，沿湖设置田径跑道；东侧人工湖，沿湖设置步行及游览观光道。体育公园的功能分区图如下： 功能分区项目占地面积建筑面积备注运动70、场馆区游泳跳水馆1200 36003层，一层为游泳跳水比赛专用馆，二三层布置看台和内部办公室。可容纳3000座训练游泳跳水馆2400 24001层，包括3个游泳跳水训练馆，室内布置跳水台、露天游泳池1个全民健身馆4500 90002层，1层包括室内乒乓球、羽毛球、台球、壁球、攀岩、棋牌室；2层包括保龄球馆、体操室、飞镖、瑜伽练习馆、武术馆、跆拳道。多功能体育馆5000 150003层，一层为拥有10米靶场、25米靶场、50米靶场、移动靶靶场的射击运动训练场馆、溜冰场，二层篮球、羽毛球、乒乓球、台球、排球、棋艺等比赛专用、三层为综合性文体演艺中心。容纳5000座田径运动场10500 蹦床、竞走、71、跳、跃、投掷等体育项目田径跑道3600 长480米，宽7.5米(6分道,每分道1.25米)体育广场5000 形象广场和游客集散地体育娱乐体验区跑马场60000 一种时尚高雅的体育运动彩弹射击场20000 供青少年军事演练及团队拓展训练使用气球空中鸟瞰10000 滑翔伞、热汽球等山地自行车道20000 日常健身及群众性赛事体育娱乐场10000 集娱乐性、运动性、挑战性于一体射箭场9200 容纳2000座球类运动区足球场21990 一个少儿足球场4050，一个标准比赛球场7140，一个成人练习场10800排球场1296 男女排球各4个，其中每个球场面积162门球场4752 老年门球场8个，每个5972、4，篮球场5400 10个露天篮球场，每个540,其中包括少儿篮球场羽毛球场580040个球场，包括男女单打、双打各10个网球场669010个网球场，每个669观赛台10001000供游人观赛使用自然健身区滑草场13340滑草场10000露天健身区12000设置单械杠、双杠、肋木、爬竿、吊环、格架、俯卧撑杆、仰卧起坐板、独木桥、等多种健身器械健身广场2000围绕广场设置600的步行环道，集散、休闲、养生静态休闲广场后勤服务区厕所800800分散在地块各处，共10个体育品牌商业街50005000体育用品销售和展览区仓库2000体育设施及其他用品仓库地下车库6000机动车位200个管理中心800873、00主入口门卫8060次入口门卫4030综合性超市200200游客物品储存室40004000分布在各体育场地，共4处公共配套设施道路117101 公园内的道路设施湖面100001 根据需要设置水上体育项目，如滑水、水上拓展、水上竞技等运动绿化355434 公园纯绿化占地面积合计819124 498903) 建设规模群众体育绿地公园总占地面积1,228.68亩（819,124），总建筑面积49,890。其中：体育场馆建筑面积30,000，体育用品购物展览区建筑面积5,000，辅助服务设施建筑面积6,890，地下车库6,000（200个车位），仓库2,000，露天体育设施214,568，人工湖泊174、00,001，市民体育广场7,000。主要技术指标如下：序号名 称单位指标1总用地面积m2819,124 (1,228.68亩)1.1绿地总面积m2355,434 1.2道路占地面积m2117,101 1.3人工湖泊面积m2100,001 1.4露天体育设施占地面积m2214,568 1.5公园广场占地面积m27,000 1.6建筑物占地面积m225,020 2总建筑面积m249,890 2.1体育场馆建筑面积m230,000 2.2体育用品购物展览面积m25,000 2.3辅助服务设施建筑面积m26,890 2.4地下车库面积m26,000 2.5仓库面积m22,000 3绿化率%64.8575、%4容积率0.06 5建筑密度%3.056机动车位200 3.1.2 白金五星级国际会议度假中心酒店1) 建设目标国际会议度假中心酒店属于*温泉*旅游产业中心（*城）一期项目的重要配套项目，以会务旅游经济为主题，是一家能同时容纳2500人开会的*首家白金五星级标准酒店，是集会议、会展、五星级酒店、论坛会议中心、写字楼、酒店式公寓及购物中心等配套为一体的超现代建筑风格地标性建筑综合体，主要解决旅游产业链“吃”、“住”的配套环节，为高端旅游人群提供高品质配套服务。2) 建设规模总占地面积243.31亩（162,207.48），总建筑面积172,603.13，其中:主楼（酒店及会议中心）约123,176、00.81，地上7-10层，地下1层；员工宿舍区11,677.21，地上4层，地下1层；温泉中心8,534.30万，地上1-3层；总统楼2,370.99，地上3层；夜总会6,407.45万，地上4层。建设规模及规划指标如下表：项目分项计量单位数值所占比例（%）1总用地面积平方米162207.48 100.00%2建筑用地平方米45187.00 27.86%3道路广场用地平方米32441.50 20.00%4景观占地面积平方米7530.43 4.64%5绿化水体用地平方米77048.55 47.50%其中总建筑面积平方米172603.13计容积率建筑面积平方米145986.73其中主楼平方米1177、0243.19裙楼平方木9871.11夜总会平方米5637.25温泉中心1#楼平方米7828.72#10#楼平方米705.6总统南楼平方米1210.24总统北楼平方米1160.75宿舍区平方米7809.89锅炉房平方米200消防水池平方米1320不计容积率面积平方米26616.4其中主楼地下室平方米12857.62主楼架空平方米8751.26夜总会架空平方米770.2宿舍区地下室3867.32后勤地下连廊3706建筑占地面积45187.00 7容积率0.90 8机动车位(地上/地下)658/302共960个9建筑密度27.86%10绿地率42.50%3.1.3 温泉小镇1) 建设目标温泉商业小78、镇以打造具有国际风情的商业综合体为目标，集商业、特色餐饮、娱乐、旅游纪念品购买、少量艺术家工作室、摄影工作室、银行、邮政、小型医疗机构、旅游服务机构等配套服务设施于一体，完善旅游产业链“吃”、“购”、“娱”、“行”的旅游配套服务功能。2) 建设规模总占地面积33.49亩（22,326.78），总建筑面积20,094.10。建设规模及规划指标如下表：序号名 称单位指标1总用地面积m222,326.78 (33.49亩)1.1绿地总面积m210,047. 051.2道路及广场占地面积m23,349.021.3景观及服务占地面积m23,907.191.4建筑占地面积m25,023.532总建筑面积m79、220,094.103绿化率%45.00%4容积率0.905建筑密度%22.506地下机动停车位个2003.1.4 酒店公寓1) 建设目标依托稀缺的温泉资源，打造具有国际规模效应和国际化高端品质，能满足高端商务、休闲人士需求，极具现代休闲旅游、商务度假特色，华中地区规模最大、档次最高、配套设施最全、影响力最大的健康型度假公寓城。2) 建设规模酒店公寓占地面积734.13亩（489,422.45），总建筑面积244,711.22。规划指标如下表：序号名 称单位指标1总用地面积m2489,422.45 (734.13亩)1.1绿地总面积m2232,475.661.2道路及广场占地面积m297,8880、4.491.3景观及服务占地面积m277,491.891.4建筑占地面积m281,570.412总建筑面积m2244,711.223绿化率%47.50%4容积率0.505建筑密度%16.676机动停车位个10003.1.5 道路基础设施连接灰韶公路和长灰高速公路，横穿项目基地的东西向次干道紫龙路，全长1118米，总占地面积60.39亩（40,260.20），按城市级次干道、双向四车道、行车速度40km/h、路幅宽36m进行设计，其中车行道27m，两侧绿化带26m,人行及非机动车25m。3.2 建设内容建设内容主要包括建安工程、供水工程、供电工程、排水工程、绿化工程、道路工程、亮化工程、园林及小81、品工程等。第4章 场址选择4.1 场址现状4.1.1 场址所在位置现状1) 地点与地理位置项目位于*省*县*镇的东南部，北倚益阳、东眺长沙、南邻湘潭、西接娄底，西起*温泉乌江以东，东接偕乐桥乡及黄茅山一带，南与湘乡接界，北至东雾山，一期项目处于整体用地范围的中心位置。现状为自然山体、水塘等， 本项目规划区内地势高差大:南低北高，高差约60米；东高西低，高差约10米。通过对其进行开发整理，现已达到“三通一平”可建设用地状态。2) 土地使用权属类别及占地面积土地性质为国有建设用地，占地面积2300亩，可满足项目建设要求。3) 土地利用现状土地现状为原始丘陵及水塘、沟渠等。4.1.2 场址基本条件182、) 地理概况*县为全国百强县，是首批全国旅游强县和国务院批准的对外开放县，辖35个乡镇，384个村，位于长株潭两型社会先导区，县城距省会城市长沙36公里。*县地处湘中东北部、*“五区一廊”金三角地带，是长沙通往湘中、湘北之要冲，具有良好的区位优势和便捷的交通条件，县城距长沙黄花国际机场60公里，石长铁路、长常高速公路、319国道横贯东西，洛湛铁路连通南北，1810、1816、1823、1824四条省道贯穿县境，构成了*四通八达的交通网络。*镇地处*县境西南部，位于全国著名的长沙花明楼韶山这一红色旅游线上，与周边城镇长沙、湘潭、娄底、益阳等皆在一小时经济圈内，镇域总面积44.1平方公里，人口2.83、26 万。镇内有丰富的地热资源，为全国三大高温温泉之一的*温泉以微量元素丰富、水温高等特点享誉世界，素有“天然药泉”之称，因其具有独特而显著的疗养保健效果，全国各地都有游客到此休闲疗养。温泉区8平方公里，温泉水量丰富，目前已初步开发，日供水3500吨，尚有日供水量10000吨以上的温泉有待开发。*镇建成区面积约3平方公里，城镇人口约5000人，镇区现有*省电力疗养院，仙沐温泉等休闲与疗养项目，境内现有县道宁灰线穿越，即将修建长沙花明楼*韶山的高等级公路及娄益高速公路将极大的改善*的整体交通区位条件。*温泉，地处*省人口密度最大的长、株、潭、娄城市群核心，具有良好的区位交通优势、自然资源和独特的84、温泉资源以及良好的自然环境。*温泉在*省旅游业发展规划中均被列为四条精品旅游线路之一，同时是*省六个旅游观光兼度假区之一和十个专项旅游产品之一。正在开发的*温泉*旅游产业中心项目，将*城镇规划全面提质，以打造“世界温泉之乡”的战略目标为指引，全面贯彻体现国际先进水平的生态城镇规划理念，将*打造成集度假、办公、休闲、旅游、居家为一体的国际化绿色生态新镇，成为*县域经济发展次中心。2) 自然条件*县*，最高39.4，最低-10.3。年降雨1046-1942mm，平均1368mm，最大月降雨量145.4mm。冬季多北风及西北风，夏季多南北及西南风，最大风速：20m每秒。雨量适度，日照充分，空气新鲜，85、气候宜人。区内乌江自西往东穿越，河床宽约50-100米，乌江为沩江最大支流，年径流量为1.95-6.6亿立方米，最大流量为1530立方米/S，最小断流年平均流量为6.2-20.8立方米/S。有水文纪录以来，最大水位达90.08 米。3) 地形地貌场地地貌为构造剥蚀低丘，东北高西南低，现经人工平整，地势较平坦，地形起伏不大，地面高程41.4347.95m，最大高差6.52m。4) 工程地质、水文地质条件 地质构造拟建场地位于长沙市*县*镇宁南村镜内，原始地貌地形起伏较大，以山坡地为主，山坡地势较陡，坡度一般在17-35度之间，局部较陡处在50-70度之间。拟建建筑物基础范围原始地貌均为山脊、坡面86、坡底，目前正在人工平整中，均为半填半挖地基。场地内无液化底层存在；场地无深大断裂通过，场地地基稳定。在勘探深度内，地层由素填土、耕土、淤泥质粉质粘土、砾质粘土，全风化花岗岩5个工程地质层组成。全风化花岗岩层厚大于20m。不良地质作用地处丘陵区，地基层由第四系全新（Q4）的素填土，粉质粘土，淤泥质土及园砾、卵石组成，无溶洞、断层、滑坡、泥石流等不良地质作用存在。对工程建设不利的埋藏物勘察场地内未发现埋藏的河道、沟浜、墓穴、防空洞等对工程不利的埋藏物。5) 地震烈度根据建筑抗震设计规范（GB50011-2001）、中国地震烈度区划图（GB18306-2001）中有关标准，拟建场地地震设防烈度为度87、，设计地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组，设计地震动峰值为0.35s。根据建筑抗震设计规范（GB50011-2001）中有关标准，结合本次勘察结果，拟建场地属可进行建筑的一般场地。6) 交通条件项目所在地*县*镇，北倚益阳、东眺长沙、南邻湘潭、西接娄底，地处毛泽东故居韶山、刘少奇故居花明楼、彭德怀故居鸟石、何叔衡故居杓子冲，以及湘中名山沩山、迴龙山、芙蓉山的交汇点上，东距长沙火车站90km，黄花国际机场110km，距湘潭、湘乡、娄底、益阳等地级市90分钟车程范围，石长铁路和洛湛铁路交错其旁，319国道穿境而过，地理位置优越，交通十分方便。与毛泽东故居韶山、刘少奇故居花明楼成“品”字88、形排列，各相距30-40km。从长沙出发，沿长常高速公路、宁灰公路到*共477km，只有90分钟的车程。境内现有县道宁灰线穿越，即将贯通的长沙花明楼*韶山的高等级公路，将著名旅游景点韶山、花明楼、*连成一体，届时从长沙出发只需要30分钟。灰黄公路已全线贯通，拉通了沩山漂流、密印寺、千佛溶洞、*温泉等县城内部旅游线路，加上规划修建的娄益高速公路，将极大的改善*的整体交通区位条件。7) 外部配套条件该项目所在区域的基础配套设施情况：已有拉通的村级公路直接与外部交通连接，城市现有的上水、下水、供电、煤气、供暖和通讯等设施能满足项目建设要求。8) 周边建筑物与环境条件项目用地位于*城项目红线用地范围中89、心区域，周边均为规划中的*城项目用地，拟建场地周边环境状况良好，无工厂及其他污染源，有利于工程建设。9) 征地拆迁条件本项目建设用地面积2300亩，场址现状为原始丘陵，无拆迁。10) 法律支持条件本项目符合国民经济发展规划和区域发展规划及相关法律、法规、政策规定。故不存在法律障碍。11) 施工条件水电条件能满足项目建设运营需要。项目区域自来水及配套工程均较完善，且留足发展空间，完全可满足工程施工用水及项目建成后生活用水，水质良好，符合生活饮用水卫生标准GB574985。变电设备可满足项目建成后的用电负荷。*县建材资源丰富，各类建材厂家众多，项目建设所需的砂子、石料、砖、木材等均由当地建材厂家提90、供，水泥、钢材可从各地厂家驻湘销售点购买。项目的建筑材料来源充足。4.2 场址适用性与优势4.2.1 政策环境本项目属于*温泉*旅游产业中心（*城）一期项目，长沙市政府已将*温泉*旅游产业中心（*城）项目列入长沙市大河西经济先导区重点建设项目，享受政策优惠。省国土资源厅拟计划就*温泉*旅游产业中心（*城）项目建设的1万亩用地按特别个案处理，所需土地分三年给予落实。*集团要将资产整合、*温泉综合开发等项目，以一个整体的*项目，向*省发改委、*省国资委、*省旅游局等相关部门给出专题报告，争取进入省重点工程。*县政府已经承诺为本项目的开发建设尽可能的提供政策支持和部分税费的减免或优惠，并保证本公司享91、有1500-1800吨/日的地热水控制权，且实行成本价供水。4.2.2 城市规划或区域规划性要求*温泉位于*省*县西南部，总面积48平方公里，*省和长沙市人民政府批准设立了*特别招商区，列入*省和长沙市对外开放的重点，高起点制定了开发建设规划，出台了一系列招商引资优惠政策。1998年，国家旅游局批准*为“面向21世纪中国旅游业43家优先发展项目”之一，成为*省唯一入选的项目。2000年，*温泉开发纳入了国家计委首批旅游国债基础设施建设资金扶植的重点项目。*县委、县政府决定把*县境内的*温泉、密印寺、千佛溶洞、四羊方尊、少奇故里五大旅游景点整合成“养生之奇，万佛之奇、造化之奇、国宝之奇和伟人之奇92、”的“五奇”旅游品牌，举全县之力推动*现代温泉城建设。目前，*温泉*旅游产业中心（*城）项目拟打造“中部博鳌”，成为世界级的温泉圣地、国际旅游度假会议中心、长株潭后花园和*县经济发展次中心。4.2.3 地区经济实力2009年*县实现县域生产总值310亿元，增长15.8%，超全市平均水平1.3个百分点；财政总收入18.38亿元，在政策性减收因素增加的情况下增长31%；全社会固定资产投资258亿元，增长33.2%；全社会消费品零售总额99亿元，增长17.1%；金融机构存款余额达159亿元，比年初净增30.3亿元，居民储蓄余额达115亿元；城镇居民人均可支配收入16665元，增长12%；农民人均纯收93、入8095元，增长17%。县域经济基本竞争力一年攀升13位，居全国百强第84位，中部十强第7位。玉潭连续三年进入全市十强乡镇，夏铎铺、*跻身全市十快乡镇。2009年，*镇在长沙市乡镇排名中由95位提升至19位，成为*唯一的中国绿色乡镇，*温泉已进入整体提升品位和全面提质阶段。4.2.4 旅游资源优势*县隶属长沙市，是全国经济百强县，*省著名的旅游资源大县，首批中国17个旅游强县之一，拥有六大类、36种基本类型的旅游资源。*地处武陵风景区、环洞庭湖旅游区、长株潭旅游区的连接地带，作为长沙的西大门，沟通湘北的咽喉要地，距离黄花国际机场60Km,交通便捷，可吸引三大旅游圈的客源。2009年*县旅游总94、收入18.92亿元，游客量达500万人次，预计2020年游客将达到2121万人次，旅游收入85亿元。4.2.5 独特的温泉资源*温泉出水温度达92度，含有对人体有益的29种微量元素和数十种治病因子，具有镇痛、消炎、脱敏、改善血液循环，增加体质等多种治疗作用，是国内不可多得的健康旅游资源，历来有“圣泉”、“潇湘第一泉”之称。独特的温泉旅游资源是进行旅游开发不可复制的竞争优势，为项目成功开发奠定了基础。第5章 建筑方案与辅助工程5.1 总体规划方案5.1.1 设计依据中华人民共和国工程建设标准强制性条文（2002版）民用建筑设计通则（GB 503522005）高层民用建筑设计防火规范（GB500495、5-95）（2005年版）建筑设计防火规范（GB50016-2006）旅馆建筑设计规范（JGJ 62-90）人民防空地下室设计规范（GB50038-2005）人民防空工程设计防火规范（GB50098-98,2001年版）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）民用建筑热工设计规范（GB 50176-93）公共建筑节能设计标准（GB 50189-2005）夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准(JGJ 75-2003)*省居住建筑节能设计标准(DBJ43/001-2004)长沙市城市规划管理技术规定（试行）5.1.2 指导思想充分利用地形，尊重环境，依山就势，因地制宜，合理布局，生态96、节能，以一流设计打造世界旅游文化品牌。5.1.3 总平面布置项目地块呈不规则形，其中一期项目主要集中整个地块的中心，灰韶公路北端，在一期用地范围内布置群众体育绿地公园、五星级温泉酒店、酒店公寓、温泉小镇及内部主干道紫龙路。考虑到总平面图功能分区，项目地的气候及地理环境以及内外部交通组织的便捷性，将五星级温泉酒店布置在紧邻内部主干道紫龙路北侧；群众体育公园、公共景观、配套功能、设在地块中央较低洼处，提高其使用效率和景观利用率，便于人流的汇聚，最大程度发挥辐射和景观的共享效应；各类型的酒店公寓按照地形、景观资源来分布，酒店公寓根据地块的可利用性及最佳景观资源组合，分别沿体育公园内部及周边布置，片区97、相对集中，便于管理；分别在项目入口处建设两处温泉小镇，作为商业配套，形成良好的功能与空间关系。1) 群众体育绿地公园公园用地南北两侧分别设置主、次入口，其中：主入口设置管理区，次入口设置综合性超市等服务区。公园用地南侧为运动场馆区，包括游泳馆、全民健身馆、多功能体育馆和室外田径场；公园用地西侧为体育娱乐体验区，包括跑马场、彩弹射击场、山地自行车、射箭场、体育娱乐场、气球空中鸟瞰等；公园用地东北角为球类运动区，包括足球场、排球场、门球场、篮球场、羽毛球场和网球场等；公园用地东南角为自然健身区，包括健身广场、滑草场和沿线布置的露天健身区。公园西侧人工湖，沿湖设置山地自行车道；北侧人工湖，沿湖设置田98、径跑道；东侧人工湖，沿湖设置步行及游览观光道。序号名 称单位指标1总用地面积m2819,124 (1,228.68亩)2总建筑面积m249,890 3绿化率%64.85%4容积率0.06 5建筑密度%3.056机动车位200 2) 白金五星级国际会议度假中心酒店道路交通建立理性有序的交通组织系统，路网设置简单高效。基地临市政路东南、西南角设车行出入口，中部结合景观水池设人行出入口。基地内道路形成环道，通达各功能区大堂入口。主楼一层与三层分设车道直达餐饮入口与大堂入口。主楼三层大堂西侧室外平台设电瓶车等候区，可通过会议中心架空层通达北面总统楼与温泉中心。贵宾楼与迎宾楼底部架空，可方便消防车穿越进99、入庭院内部。会议中心有北侧独立广场，东侧为室外停车，与架空层停车处于同一标高，可自然衔接。温泉中心大众区与贵宾区分设出入口，高级贵宾区有店铺车道可达。夜总会主入口位于三层，一层架空部分也可有电瓶车直达接待厅。总统楼有独立出入口，保证隐私与安全。宿舍楼一层内院可通消防车，主入口位于南侧，北侧有人行出入口。建筑群体酒店主楼坐落在场地中部高处。沿大堂西侧为贵宾楼，东侧为迎宾楼。会议中心与大堂直接相连，位于大堂北侧。酒店客房精心布置在主体建筑的东西两翼，面向南部群众体育绿地公园呈敞开式布局，具有良好的景观视线。 夜总会位于贵宾楼西侧，临近道路，与贵宾楼之间采用廊桥相连。场地西侧现状山坡上布置总统楼两栋100、，居高临下，风光秀丽。用地西北端部为温泉山庄，相对独立内敛。停车系统设计充分利用基地高差，组织室外绿化停车、架空层停车、半地下室停车，总停车位960辆。竖向设计为典型山地建筑，因地制宜，基地内土方尽量挖填平衡，充分利用地形组织竖向设计。场地内道路坡度7%,局部坡度10%段长度不超过80米。根据现状地形特征，经过多方比较和论证，将酒店大堂设置在三层，餐饮位于二层，餐饮层有独立的车道直接抵达。贵宾楼和迎宾楼各自设置团队接待大堂，均有独立的出入口，与外部停车场联系方便。会议中心主入口位于北侧，南部与大堂层有7.2米高差，可通过室内交通顺畅连系。会议中心底部架空作为开敞式停车库，与大堂可以直接联系。架101、空层西侧为景观平台，右侧为室外停车场。温泉中心位于场地北侧，其南北两侧高差5米，可使得温泉中心二层北侧与室外温泉区域直接相连。总统北楼位于西侧山顶，入口位于其南侧，总统南楼入口为北向入口，南侧架空。夜总会一层架空入口面向贵宾楼花园，三层入口位于建筑三层北侧。宿舍楼地下一层主要为设备用房与食堂餐厅，一层屋面作为内部庭院使用序号项目单位指标1总占地面积平方米162207.482总建筑面积平方米172603.132.1计容积率建筑面积平方米145986.732.2不计容积率面积平方米266163绿化率%42.5%4容积率0.95建筑密度%27.866机动车位9603) 酒店公寓酒店公寓共4个地块，分102、别位于群众体育绿地公园内部、西侧、东南侧，总占地面积734.13亩（489,422.45），总建筑面积244,711.22。序号名 称单位指标1总用地面积m2489,422.45 (734.13亩)2总建筑面积m2244,711.223绿化率%47.50%4容积率0.505建筑密度%16.676机动停车位个10004) 温泉小镇温泉小镇位于项目地块的东西两侧，总占地面积33.49亩（22,326.78），总建筑面积20,094.10。序号名 称单位指标1总用地面积m222,326.78 (33.49亩)2总建筑面积m220,094.103绿化率%45.00%4容积率0.905建筑密度%22.5103、06地下机动停车位个2005) 紫龙路横穿项目基地的东西向主干道紫龙路，全长1118米，总占地面积60.39亩（40,260.20），按城市级次干道、双向四车道、行车速度40km/h、路幅宽36m进行设计，其中车行道27m，两侧绿化带26m,人行及非机动车25m。5.2 建筑方案5.2.1 主要设计参数1) 主体结构设计使用年限为50年；2) 基本风压：W0=0.35kN/m2；3) 抗震设防烈度6度，设计基本地震加速度值为0.05g，特征周期0.35s，设计地震为第一组，场地类别II类。拟建场地为抗震不利地段，考虑相应的加强措施。5.2.2 主要荷载取值本项目依据建筑结构荷载规范GB5000104、9-2001（2006年版）取值，活载根据房屋建筑使用功能，依据建筑结构荷载规范GB50009-2001（2006年版）取值。 5.2.3 结构选型本工程均为钢筋混凝土框架结构。5.2.4 地基及基础形式根据建筑物特征及岩土工程地质条件，参照建筑地基基础设计规范（GB50007-2002），本项目建议采用天然地基浅基础，以风化砾岩或中风化砾岩作为地基持力层。5.2.5 交通组织设计项目路网在原路网基础上结合现实情况完善而成，灰韶公路、宁灰公路、道宁黄灰线以及规划的娄益高速直接联系到外部交通网络，长灰高速公路由东至西穿越整个项目。道路设计主要包括两部分:长灰高速线路设计和项目内部主次人口设计。长105、灰高速走向自东向西横穿项目用地范围，将项目分为南北两部分，长灰高速主干道连接对外所有交通功能，内部交通通过紫龙路及设置的辅道解决内部交通流向问题。项目内部设计东西两个主出入口，即西部综合主出入口和东部次出入口，次出入口设于*镇高速公路出口处，用相对简单的方式解决好和*镇交通系统的衔接；主出入口设在项目用地东侧，直接联系长灰高速公路。项目内部交通以拟新建的紫龙路和与紫龙路相连由北向南的次干道及内部分布的各条支路构成。5.2.6 竖向设计为典型山地建筑，因地制宜，基地内土方尽量挖填平衡，充分利用地形组织竖向设计。主要道路坡度7%,局部坡度10%段长度不超过80米。5.2.7 消防设计隔火防护林：以106、不助燃的珊瑚、木荷等为主要树种建成林带分隔山林。隔火带：结合道路使局部山林空间放开，形成隔火带，山地建筑与山林间距保持6-8米，防止火势蔓延至住户。消防来火设施：结合道路及建筑120m间距布置消火栓。灭火组织：组织保安员，进行灭火训练，增强防火意识，提高防火技能，能够在遇险情时迅速出动。5.2.8 停车系统设计充分利用基地高差，组织室外绿化停车、架空层停车、半地下室停车，停车场主要布置在公共建筑周围，酒店公寓住宅每户至少设一个车库。项目共设置小车位2160个。5.3 辅助工程5.3.1 给排水1) 设计规范建筑给水排水设计规范 GB50015-2003（03年版）建筑灭火器配置设计规范 GB5107、0140-2005自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-2001（05年版）建筑设计防火规范 GB50016-2006室外给水设计规范 GB50013-2006室外排水设计规范 GB50014-2006国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等 2) 给水设计水源概况：本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水。沿紫龙公路布置一条DN400的供水干管，沿本片区其他道路上布置DN200DN200的配水管，并与干管连接成环状。用水量：生活用水量Q=6055m3/D；室外消防用水量Q=40L/S。3) 排水设计雨水工程规划标准：雨水管道设计暴雨重现期采用P=1年管网布置原则：雨水管布置于道路北侧或南108、侧的(非)车行道下，道路宽度大于30米布置双管；避免过分集中汇流，采用分散排放；雨水管道以最短距离接入附近河渠；尽量沿道路顺坡布置管道。管网规划：雨水管网近期可仍沿用雨污合流，远期沿紫龙公路规划DN700的雨水管网，由东向西沿道路顺坡汇入城市雨水管网系统。 污水工程污水量计算标准和规划污水量：生活污水量取给水量的100，其他污水量取相应的给水量的50，浇洒绿地和道路广场不计污水量。管网布置原则：污水管道布置于道路东侧或西侧的车行道下；污水管网的设置，尽量采用自流形式；根据地质情况，污水管道埋没深度一般不超过8米。管网规划：污水管网规划充分利用现状污水管网，沿小区周边城市道路路衔接现状污水管网敷109、设DN700的污水主干管，由东向西排沿道路顺坡汇入城市污水主干管。其余各入区道路敷设DN400DN600的污水管道。5.3.2 供电工程负荷等级：消防类负荷按一级负荷要求供电，生活水泵、排水泵、客梯等负荷按二级负荷考虑，其他按三级负荷考虑。电源：由市政电网引来两路10KV电源供电，两路电源同时工作。高压系统电压等级为10KV，低压系统电压等级为220V380V。用电量：用电规模为19744kwh/日。5.3.3 通信设施1) 电话系统电话电缆引入建筑时，应在室外进线处设置手孔或人孔，由手孔或人孔预埋钢管或硬质PVC管引入建筑内。电话用户线路的配置一般可按初装电话容量的130%160%考虑。电话110、外线工程路由及管孔数量应由电信部门确认。2) 有线电视系统有线电视信号直接由市网引入，位置与有线电视主管部门协商确定。区内有线电视系统采用“分支-分配”或“分配-分支-分配”等方式配至各使用点，在建筑楼梯一层设前端箱分配放大信号。有线电视信号系统采用860MHz邻频传输，区内的所有电视插座要求用户电平644dB，图像清晰度不低于四级。所有室内有线电视系统管线均采用穿管暗敷。3) 宽带接入网系统在区内综合布线的基础上建立区内部高速局域网，用于传输数据及语音，配置相应的网站设备并通过公共配套设施，与公用网进行高速连接。第6章 节能节水措施6.1 编制依据1) 国家及*省办公及居住区规划设计规范、标111、准及相关的技术要求2) 夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 （JGJ134-2001）3) 公共建筑节能设计标准 （GB50189-2005）4) *省居住建筑节能设计标准 （YYDBJ43/001-2YYU4）5) 民用建筑热工设计规范 （GB50176-93）6) 建筑外窗气密性能分级及其检测方法（GB/T7107-2002）7) 国家建筑节能工程施工质量验收规范（GB50411-2007）8) 外墙外保温工程技术规程 （JGJ144-2004）6.2 节水措施1) 按现行建筑给水排水设计规范GB50015-2003选取给水用水定额为中等值。2) 选用节水型卫生洁具及配水件。卫生间坐便器采用112、容积为6L其上设2个按钮的冲洗水箱。公共卫生间蹲便器、小便器均采用自闭式和感应式冲洗阀，洗脸盆采用自动感应式水龙头。3) 各用水部门均采用计量收费建筑物的引入管、公共建筑物内需计量的水量的水管上均应设置水表。各用水部门均设水表计量，公共部分单独设表计量，避免浪费。4) 绿化用水采用微喷滴灌方式浇洒，并设置单独用水计量装置。5) 水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。6) 给水系统最不利处用水器具处的静水压不超过0.45MPa。入户管水压大于0.35MPa者设减压阀。7) 给水配件采用符合标准的优质产品。6.3 节能措施6.3.1 电气节能电气节能是一项113、重要技术政策，又是一种能源开发，对国民经济的发展具有深远的影响。因此，电气设计应做到尽可能地减少电能损耗，本工程的电气节能主要采用供配电系统节能、配电线路节能、无功补偿以及照明节能设计，其具体措施如下：1) 将变配电所设置在负荷中心，减少低压侧线路长度，降低线路损耗；选用高效低耗的节能型SCB11变压器；根据用电设备的工作状态，合理分配与平衡负荷，使用电均衡化；e10KV及以下无功补偿在配电变压器低压侧集中补偿，且功率因数不宜低于0.95。2) 根据负荷特性选择电动机，采用高效率的电动机；交流电气传动系统中的设备管网和负载的匹配，达到系统经济运行，提高系统电能利用率；合理选择电机启动及控制装置114、(一体化产品)，达到节能的目的。3) 提高供配电系统的功率因数，由于线路上不可避免的线路损耗以及各用电设备的感性负载使得系统的无功功率过大，从而影响供电的效率，因此，本工程在配电房内的低压系统中，设置专用的电容补偿柜，从而提高供电的效率，使得供电的节能更加节能。4) 照明光源应以高光效荧光灯为主要光源,优先选用直管型稀土三基色T5荧光灯和紧凑型,以荧光灯。自镇流荧光灯应配电子镇流器。直管形荧光灯应配电子镇流器或节能型电感镇流器。在满足眩光限制和配光要求条件下，应选用效率高的灯具。建筑屋轮廓及室外景观照明灯具选用LED光源。根据不同场所的照度要求适当采用一般照明、局部照明、重点照明等多种方式，保115、证照明质量，节约用电。室外照明采用智能控制系统。 公共建筑的走廊、楼梯间、门厅采用集中控制，并按建筑物使用条件和天然采光采取分区、分组控制。合理选择合适的电线电缆截面，减小线路的损耗，达到节能。6.3.2 建筑及结构专业节能1) 外墙根据夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ1342001，政府强调建筑围护结构的热工性能，规定了建筑构件的最大U值（传热系数），外墙的U值要求达到1.5w/m2.K。外墙采用常用的保温隔热材料有泡沫板、聚氨酯泡沫、矿棉、高压蒸汽养护的加气混凝土等具有坚固、耐火及低导热性新型建材，既能满足外墙在结构和保温隔热方面的双重要求，又能减轻重量（较之混凝土石材等）。用这些导116、热性能极低的保温板将结构墙体包裹起来，隔断热能交换途径，减少了空气、风及湿气侵入，稳定了内部环境，大大减少了外部气候对建筑物的冷热冲击。无论是酷暑严寒，始终有效保温隔热，达到年复一年的节能。2) 门窗外墙窗采用阻热型材铝LOW-E双层中空玻璃窗，在双层玻璃之间充入惰性气体可以改善双层玻璃窗的U值，既增强保温性能又能隔绝噪音。影响门窗能效的关键问题是门窗框，既要保温隔热，又要有良好的气密性，在铝制和塑料型材的空腹内可以填充聚氨酯泡沫来进一步提高U值。 3) 通风冬季采暖或夏季制冷的另一个必不可少的措施是通风。密封性良好的建筑物，自然渗透风量减少。因此，机械通风是保证室内空气质量的前提。而带有热回117、收功能的可控机械通风系统既能满足节能要求又能确保室内的空气质量。在冬季通风系统利用从室内排出气体的热量预热从室外进来的冷空气，大大节约了能耗。而夏季，这一过程刚刚好相反。 4) 暖通节能空调水系统采用变流量系统，根据负荷变化调节系统水流量，全空气空调系统采用变风量（风机变频）系统，有利于节约运行电量。全空气空调系统过渡季节采用调节新风比降温，节省冷源耗电。空调、通风等设备均选择符合能耗和性能指标优良的产品。空调系统全部采用自动控制装置，同时满足舒适、节能及监控要求。地下车库防排烟系统，选用高效节能设备。综上所述，建筑设备的能耗和围护结构密不可分，因此，在设计过程中应充分考虑本项目的建筑外围护结118、构（包括外墙和门窗的保温隔热、窗墙比、遮阳等）与建筑形态之间的合理关系。 6.3.3 节能效果为达到节能、环保的目标，在建筑热工设计、采暖与通风的节能设计方面项目建设严格执行夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准、公共建筑节能设计标准和*省居住建筑节能设计标准，通过采用积极选用高效节能的设备、材料和技术方案等节能措施，达到在传统能耗标准基础上节能50%的目标；预计本项目在建筑围护结构上节以节能25%，在采暖、降温、照明上节能25%。第7章 环境影响评价7.1 编制依据污水综合排放标准 GB8978-1996；城市区域环境噪声标准 GB3096-93；地表水环境质量标准 GHZB1-1999；大气污染119、物综合排放标准 GB16297-96。7.2 环境现状7.2.1 气象*，年平均相对湿度80.83%，温暖潮湿亚热带气候。3-7月多雨潮湿，8-9月炎热干旱，10-11适中，12-2月寒冷潮湿。年平均气温16.217.6，最高39.4，最低-10.3。年降雨1046-1942mm，平均1368mm，最大月降雨量145.4mm。冬季多北风及西北风，夏季多南北及西南风，最大风速20m每秒。雨量适度，日照充分，空气新鲜，气候宜人。7.2.2 大气质量现状根据检测结果，建设区域内的SO2 、NOX 污染程度轻微，TSP亦未超标，大气质量现状基本符合国家环境质量二级标准，环境空气质量较好。7.3 主要污120、染源与综合处理7.3.1 设计依据环境空气质量标准 GB3095-1996城市区域环境噪音标准 GB3096-93大气污染物综合排放标准 GB 3838-2002室外排水设计规范 GB50014-20067.3.2 设计原则1) 建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和*省及长沙市有关排放标准。2) 坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少到最低限度。7.3.3 项目对环境的影响1) 施工期主要污染源 噪声施工期的噪声是建筑工程敏感的环境问题之一，主要来源于不同施工阶段的各类施工机械和工具的使用，包括：土石方施工阶段：121、挖掘机、装载机、推土机、运输车辆等。混凝土浇筑阶段：混凝土搅拌机（运输车辆）、振捣棒等。结构施工阶段：地泵、汽车泵、混凝土搅拌车、振捣棒、支撑模板、搭拆钢管脚手架、模板修理、电锯、外用电梯等。装修及机电设备安装阶段：拆脚手架、石材切割、电钻、电锯等。 废水主要包括施工废水、雨水等。施工现场应设置独立的雨、污水管网，雨水、污水经处理后排入市政管道。 废气3。 固废主要是土石方工程及混凝土浇筑中产生的废弃土石和施工废料等。因土石方工程需从外界调土，故本项目的固废以施工人员的生活垃圾为主。 扬尘主要包括：土石方施工、现场搅拌、裸露土地、建筑垃圾的存放运输、锅炉、厨灶等产生的易散落、易飞扬细颗粒材料。122、2) 营运期主要污染源 噪声项目建成后，建筑物配备的机电设备如柴油发电机、通风机、水泵等工作时会带来一定的噪声污染，其噪声源强介于65-95dB；片区城市路网等交通噪声，以及商业门面经营所带来的噪音将对本项目产生影响。 废水项目建成后，废水排放以生活污水为主，另有少量的车辆清洗、绿化、道路清洗水和不可预见水。 废气项目建成后，进出的车辆排放汽车尾气、柴油发电机的废气、以及居民的厨房油烟，将对环境造成一定影响。 固废主要为生活废弃物。7.3.4 环境保护措施1) 施工期环境保护噪声根据GB12523-90建筑施工场界噪声标准，施工阶段不同，噪声限值也不同。夜间除打桩阶段为禁止施工外，其它阶段限值123、为55dB，因此，应提倡文明施工，减少人为噪声，尽量采用低噪声有消声设备的施工机械，建立健全控制噪声的管理制度，对噪声进行监测，发现超标应及时、有效地采取控制措施。常见的控制措施有：消声、吸声、隔声和阻声。虽然施工噪声仅在施工期的土建施工阶段产生，随施工的结束而消失，但由于噪声较强，且日夜连续工作，将会对周围声环境产生严重影响，极易引起人们的反感，应予以重视，建议采取以下噪声防治措施：A、采用较先进的、噪声较小的施工设备，并加强维护和保养，以降低声源声级；B、施工尽量在白天进行；C、将有固定工作地点的施工机械应尽量设置在距居民区较远的位置，并采取适当的封闭和隔声措施；D、高、中考前半个月，禁止124、非抢险抢修且产生噪声污染的夜间施工作业。施工场界噪声的控制应达到建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）的要求。废水施工期产生的含悬浮物和少量石油类施工废水排入市政排污管，建议修建隔油池、沉砂池，施工期废水经隔油、沉淀后排放。废气为减少施工期空气污染对环境的影响，建议采取以下措施：A、施工期必须加强施工机械的使用管理和保养维修，提高机械设备的正常使用率，缩短工期，降低燃料废气的排放量；B、对开包的水泥应及时使用和清扫，对土石方装卸和运输产生的扬尘采取洒水、限制车速抑尘措施，以减轻对施工区附近近地面环境空气质量的影响；C、运渣车辆不得超高运输，并覆盖塑料布，以免洒落。固废施工期应对固体废弃物125、的产生、排放、收集、储存、运输、利用、处置的全过程进行统筹管理，不仅应着眼于对已产生的固废进行处置，更应强调不产生、少产生固体废弃物和对已产生的固废进行综合利用，以实现固体废料的“减量化、资源化、无害化”。如采取水土保持措施，减轻水土流失对水体的污染；产生的弃土和施工废料应运往指定的地点填埋；施工人员的生活垃圾分类收集后由环保部门统一处置等。扬尘可采用现场设置围挡，实施淋水降尘，场内道路硬化，垃圾封闭，使用清洁燃料等措施进行控制。2) 营运期的环境保护噪声选用高效低噪及振动小的设备，振动设备基础均设置橡胶或弹簧减振器，配备电机设隔音罩。通风机等振动设备与管道连接处设软接头、减振支、吊架，水泵基126、础加减振垫。通过这些措施，可以有效的减少营运期机电设备噪声对周围声环境的影响。废水所有生活污水经生化处理达到一级标准后，排入市政管网。污水处理工艺流程：生活污水沉砂隔油池厌氧酸化池二级生物滤池过滤池达标排放。生活污水的排放标准应按污水综合排放标准（GB89781996）一级标准执行。废气平时地下车库设通风风机，车库内排气经竖井引至楼顶排放，对空气环境的影响不大；地下层潜水泵坑均采用防臭密闭人孔盖，其中生活粪便污水潜水泵坑设独立通气管并伸至屋顶之外，室内环境不受影响。固废生活垃圾袋装化，并设垃圾收集点，转运至城市垃圾处理场统一处置，不得造成二次污染。7.4 环境影响评价本项目的建设不会对原有环境127、状况造成较大的负面影响，在对相关污染物进行处理后基本没有较大污染。项目建成后，经所采取的污染物防治措施后，生活污水经生化处理达到一级标准排入城市污水排放管网，废水中主要污染物大幅度减少，对地表水及周边生态环境影响不大；生活垃圾通过小区物业管理部门定期对垃圾袋装收集，清运到指定垃圾处理场，对区域内的环境卫生影响不大。第8章 劳动卫生安全与消防8.1 指导思想以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一、预防为主、综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效128、的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工、同时投入使用。8.2 劳动安全8.2.1 压力系统超过1kg压力的容器向省压力容器进出口检测站申报，并报市压力容器检测站批准安装、使用。8.2.2 安全防护项目建成后，除电气外，不存在其他危及人身安全的不安全源，电气安全防护采用架空线路入户及终端杆线加重复接地装置，配电箱开关均采用触电保险开关，插座保护接地单独走线与零线共用，所有动力设备采用接零保护。8.3 职业安全卫生健康对策与措施8.3.1 安全施工保障措施1) 选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。2) 对重大危险源进行129、有效控制，重大事故隐患得到有效治理。3) 建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。4) 建立健全项目安全施工应急救援体系。5) 建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。6) 建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。8.3.2 职业卫生健康对策与措施1) 建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。2) 建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。3) 研究、推广先进的职业危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。4) 落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。5)130、 加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。6) 建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。8.4 消防8.4.1 设计依据建筑设计防火规范 GB50016-2006建筑灭火器配置设计规范 GBJ140-90自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-2001火灾自动报警系统设计规范 GB50016-98建筑内部装修设计防火规范 GB50222-958.4.2 总体布置防火1) 本项目建筑四周均设置环形消防车道，道路宽度不小于4米，消防防车道转弯半径为12米，消防扑救与建筑物之间没有影响消防扑救的树木及架空线路，满足消防要求。2) 建筑物间距大于10/12m，满足131、建筑防火间距要求，项目内部道路呈网状布置，以利于消防车辆通行，并按照规范规定设置室外消防水栓。 3) 消防用水均由区域供水系统供水，并设有消防水池，消防用水量按建筑设计防火规范规定，住宅区室外消防标准为30L/S,仓储室内消防标准为30L/S，并在其它房屋室内设置一定数量的干粉灭火器。4) 本工程从市政自来水管上接入一根DN250mm的给水管进住宅区，接水点自来水水压为0.3mpa,能满足本工程低压消防给水所需水量、水压要求。5) 变电所开关柜采用真空断路器，实现无油化，变压器室按一级建筑物耐火等级，配电室按二级建筑物耐火等级设计，并配备适当的消防灭火器材。6) 在重点防火部位，设置醒目的防火132、标志，提高人们的消防意识。8.4.3 室内装修防火工程施工时应严格按照建筑物内部装修设计规范（GB50222-1995）执行，根据功能和所处位置不同，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均能满足规范要求的耐火极限。 第9章 组织机构与人力资源配置9.1 组织机构本项目在*温泉*城置业有限责任公司的统一协调下建设与运营管理。设总经理1名，由*大酒店股份有限公司委派，全面负责组织和领导项目的日常运营和管理工作。重大事项由总经理上报董事会办公室，并经董事会批准后组织实施。设副总经理4名，直接对总经理负责，协助总经理工作。下设办公室、财务部、行政管理部、体育公园运营部、温泉酒店运营部133、酒店公寓运营部。组织结构图如下：办公室财务部体育公园运营部酒店公寓运营部行政管理部温泉酒店运营部董事会总经理监事会9.2 人力资源配置项目定员总额为2560人，其中体育公园221人；五星级温泉酒店1275人；酒店公寓1064人。1) 体育公园劳动定员定员221人，员工来源可以从股东单位所在公司选派26人，从外部劳动力市场招聘合同员工195人。体育公园劳动定员表详见表9-19-1 体育公园劳动定员表序号部门管理人员专业人员职员合计1总经理112副总经理113办公室2612204财务部410145保安部2108206服务部1060707经营部54525758后勤部115420合计26146492134、212) 五星级温泉酒店定员定员1275人，员工来源可以从其股东的所在公司选派管理人员200人，从外部劳动力市场上招聘合同员工1075人。管理人员由*城置业公司选派；普通员工全部从外部招聘。9-2 酒店劳动定员表1人员类别人数比例(%)2总经理10.08%3副总经理50.39%4总经办251.96%5客房86267.61%6总统套房403.14%7会议商务中心816.35%8餐饮20015.69%9其它614.78%合计1275100.00%3) 酒店公寓定员定员1064人，员工来源可以从其股东的所在公司选派管理人员13人，从外部劳动力市场上招聘合同员工1051人。管理人员由*城置业公司选派；135、普通员工全部从外部招聘。9-3 酒店公寓劳动定员表序号部门管理人员专业人员职员合计1总经理112副总经理223办公室12254财务部12145保安部130316服务部39789817经营部23388物业部2151532合计1322102910649.3 人员培训项目管理人员由*城置业公司选派；普通员工全部从外部招聘。由于内部选派的管理人员都具备相关管理和实践操作能力，无需培训。从外部招聘普通员工人员必须经过严格的配需和考核方能上岗。第10章 项目实施进度10.1 建设工期*温泉*旅游产业中心（*城）一期项目计划工期为2年，工期安排为2010年1月-2011年12月。项目内容工期安排建设时间（月136、）白金五星级国际会议度假中心酒店2010年1月-2010年12月12群众体育绿地公园2010年3月-2011年5月15酒店公寓2010年8月-2011年8月12温泉商业小镇2011年5月-2011年12月8道路等配套设施2010年10月-2010年12月310.2 施工进度10.2.1 白金五星级国际会议度假中心酒店2010年1月完成项目立项；2010年1月-2010年3月完成项目前期工作；2010年4月-2010年4月完成项目全部土地平整及路网建设；2010年5月-2010年10月完成全部主体工程施工；2010年9月-2010年12月完成配套工程、装修装饰工程；2010年8月-2010年12137、月完成人员招聘及培训工作；2010年12月完成竣工验收及扫尾工作。10.2.2 群众体育绿地公园2010年5月完成项目立项；2010年3月-2010年5月完成项目前期工作；2010年6月-2010年7月完成项目全部土地平整及路网建设；2010年8月-2011年3月完成全部主体工程施工；2010年10月-2011年4月完成配套工程、装修装饰工程。2011年1月-2011年5月完成人员招聘及培训工作；2011年5月完成竣工验收及扫尾工作。10.2.3 紫龙路建设工程2010年10月完成项目立项及前期工作；2010年10月-2010年11月完成项目全部土地平整；2010年11月-2010年12月完成138、全部主体工程施工；2010年12月完成配套工程、装修装饰工程；2010年12月完成竣工验收及扫尾工作。10.2.4 酒店公寓2010年8月完成项目立项及前期工作；2010年9月-2010年11月完成项目全部土地平整及路网建设；2010年10月-2011年7月完成全部主体工程施工；2011年2月-2011年7月完成配套工程、装修装饰工程。2011年8月完成竣工验收及扫尾工作。10.2.5 温泉小镇2011年5月完成项目立项及前期工作；2011年6月完成项目全部土地平整及路网建设；2011年7月-2011年11月完成全部主体工程施工；2011年7月-2011年11月完成配套工程、装修装饰工程。20139、11年12月完成竣工验收及扫尾工作。10.3 施工横道图第11章 项目招投标 本项目建设本着公开、公平的市场竞争原则，采取招标的方式选择有资质、资信好、有实力、经验丰富的设计单位、监理单位、施工单位等签订工程承包合同。严格履行合同，并加强合同管理，确保工程质量，控制项目投资和工程实施进度。11.1 招标范围本项目设计、施工、监理以及水泥、钢材、办公用具、设备等大宗设备材料的采购均为招标的范围。11.2 招标组织形式对项目设计、施工、监理以及水泥、钢材、办公用具、设备等大宗设备材料的采购采取委托招标的组织形式，选择有资质、信誉好的招标代理机构进行招标。11.3 招标方式根据不同的标的物，按国家有140、关规定要求分别采用公开招标的方式，招标详细情况见招标基本情况表。11.4 招标公告发布根据国家招投标法及*省实施中华人民共和国招投标法办法，拟在省、市级媒体或其它公开刊物上公开招标信息。招标基本情况表项目名称：*温泉*旅游产业中心（*城）一期项目项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式估算金额（万元）备 注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘 察设 计建筑工程安装工程监 理设 备主要材料其 他情况说明：（1）总投资：￥115,878.71万元（2）资金来源：自筹70,878.71 贷款45,000.00建设单位盖章年 月 日注：情况说明在表内填写不下，可附另页。第12章 投141、资估算与资金筹措12.1 估算范围投资估算范围包括：土地费用、前期工作费用、建筑安装工程费用、基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、开发期间税费、其他费用和不可预见费用等开发成本，以及财务费用、管理费用等开发费用。12.2 估算依据1) 法律法规依据中华人民共和国建设部发布的建标2002205号房地产项目经济评价方法。根据计投资19991340号国家计委关于加强对基本建设大中型项目概算中“价差预备费”管理有关问题的通知；中华人民共和国国家标准GB/T185082001城镇土地估价规程；国土资源部关于印发的通知（国土资发2001年225号）；*省人民政府及省市土地管理部门颁布的有关政策、规定、142、实施办法、通知等。2) 取价依据中华人民共和国建设部发布的建标2002205号房地产项目经济评价方法中国建筑工业出版社曹善琪主编的民用建筑可行性研究与快速报价；*省征地年产值标准（省政府办公厅（2005）47号）；*省征地补偿安置条例实施办法参照*省建筑工程计价定额、*省建筑工程计价定额附录所作同类工程概算，并参考本市建筑市场的实际情况及建筑工程造价的统计数据。按国家及省、市现行有关规定缴纳，包括市政设施配套费、人防建设费、招标管理费等。3) 其他依据 长沙市发展和改革委员会关于*温泉*城群众体育绿地公园建设项目备案的通知； 委托方提供的拟建项目情况介绍等与估价相关的其他有关文件资料； 现场勘143、查、市场调查收集的其他相关资料。4) 估算依据 土建费用：参照*省建筑工程计 价定额、*省建筑工程计价定额附录所作同类工程概算，并参考本市建筑市场的实际情况及建筑工程造价的统计数据，设定各类建筑的造价； 土地费用：包括土地征用费，成本为16.8万元/亩。 建设工程其他费计算依据如下：可行性研究费：以实际合同金额为依据； 环境影响咨询费：计价格2002125号；建设单位管理费：以工程费用为基数，费率为1%；工程勘测费：以工程费用为基数，费率为0.8%；工程设计费：以工程费用为基数，费率为0.7%；工程监理费：发改价格2007670号；招标代理费：计价格20021980号；施工图审查费：湘价服20144、0894号；建设综合报建费：湘价费2008143号； 工程预备费用：以工程费用为基数按5%计算。12.3 估算结果项目总投资115,878.71万元，其中：五星级温泉酒店投资26,854.19，群众体育绿地公园投资37,484.31万元，酒店公寓投资42,891.83万元，温泉小镇投资3,039.59万元，道路建设投资5,608.79万元。1) 土地费用本项目总用地面积为2300亩，土地成本暂按实际取得成本16.8万元/亩估算，土地费用为37,670.98万元。2) 前期工程费用项目前期工程费用为3,931.93万元。包括：规划勘察设计费1,011.29万元；可行性研究56.75万元，根据业主145、与咨询公司签定合同测算；预结算编制费202.26万元；工程监理费674.19万元；建设单位管理费735.09万元；报建费1,252.36万元。3) 工程费用建设工程费用为67,031.83万元。12.4 投资计划与资金筹措项目总投资额为115,878.71万元，分两年投入，其中：2010年投入64,344.54万元；2011年投入51,534.17万元。资金来源为：自筹70,878.71万元；申请银行贷款45,000万元。第13章 财务评价13.1 财务评价依据1) 国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数(第三版)；2) 国家和有关部门颁布的有关财会等方面的政策、法规；3) 项目所146、在地有关税收、劳动工资管理制度和社会保障等有关规定；4) 国家计委编写的投资项目可行性研究指南（06版）；5) 各专业提供的基础条件。13.2 财务评价项目范围财务评价范围确定在*温泉*旅游产业中心（*城）一期整个项目。13.3 方法和基本参数说明1) 测算方法本报告的财务效益测算是按照国家现行会计制度、财税政策，参照同行业的经营管理水平和经营效益情况，结合长沙市现有市场水平，同时考虑到本项目建设规模和建设投产后经营服务结构，推算出各年主营业务量、各项成本费用，作为本次可行性研究中收入及成本费用测算的主要参数。2) 项目计算期项目计算期为：2010年-2030年。按照项目单位提供的有关资料和长147、沙市城市建设的发展状况，并结合本项目的特点，项目计算期确定为21年，建设期2年，群众体育绿地公园、五星级温泉酒店、酒店公寓经营期为20年，温泉小镇销售期为3年。3) 财务基准收益率设定参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平、企业投资机会成本和预期收益期待等，将财务基准收益率定为12%。4) 销售价格本项目销售价格是根据项目前期销售情况并结合长沙市酒店、商业、房地产、旅游业发展状况进行时间修正后，得出将来市场价格。销售价格预测： 酒店。本评估测算参照类似酒店实际收入水平为基数，同时，结合长沙市经济发展速度，考虑一定的业务增长幅度，来确定计算期各年的收入。其中：2011年至2015年148、每年的增长幅度确定为10%；2016年至2020年每年的增长幅度确定为4%，由于受总经营规模限制，从2021年及以后年度不再考虑增长因素。 群众体育绿地公园。人均消费额按*省人均旅游消费支出219元/人，估算期内暂不考虑价格上涨因素。 温泉商业小镇。销售均价为6000元/（精装），2012年-2014年的销售比例分别为20%、40%、40%。 酒店公寓。租赁收入为3元/日。其中：2011年至2015年出租率增长幅度确定为10%；2016年至2020年出租率增长幅度确定为4%，由于受总经营规模限制，从2021年及以后年度不再考虑增长因素。5) 总成本费用项目总成本费用由直接营业成本、工资及福利费149、管理及营销费用、修理费、大修理基金、折旧费、摊销费用、其他费用组成。 直接营业成本直接营业成本由客房住宿、酒店公寓租赁、总统套房住宿、会议商务成本、酒店餐饮、体育公园营运成本等组成，客房住宿按客房住宿收入的50%估算；酒店公寓按公寓租赁收入的50%估算；总统套房成本按照总统套房收入的40%估算；会议商务成本按照会议商务收入的40%估算；餐饮成本按照餐饮收入的40%估算；体育公园直接经营成本按经营收入的60%估算。 工资及福利费该项目定编人数为2560人，其中管理人员239人，普通员工2321人。管理工资按3.5万元/人年计算，普通员工工资按照2.4万元/人年；其职工福利包括养老保险、医疗保险150、失业保险、其他福利等分别按工资总额的14%计算。暂不考虑工资的增长。 折旧费用该项目建成后,考虑固定资产5%的残值，按经济使用寿命20年计提折旧，年折旧费为5504万元。 其他费用按5%估算。6) 税金营业税按销售收入的5%，城市维护建设税按营业税的7%，教育费附加按营业税金的4.5%，土地增值税按销售收入的3%计算。13.4 财务评价13.4.1 财务评价主要报表财务盈利能力分析的主要报表：固定资产折旧估算表（附表二）；收入与税金表见（附表三）；总成本费用表（附表四）；损益和利润分配表（附表五）；资金来源与运用表（附表六）全部投资现金流量表（附表七）还本付息计划表（附表九）13.4.2 销151、售收入与税金估算项目于2011年开始营业和销售，温泉商业小镇销售期限为2012-2014年，总销售收入为20,094万元；经营期限为2011-2030年，总营业收入为1,634,076万元。经营税金及附加90,566万元，其中营业税金82,709万元、城市维护建设税4,135万元、教育费附加3,722万元，土地增值税603万元，营业净收入为1,563,002万元。13.4.3 总成本费用估算表项目实施期间，总成本费用为1,179,825万元。13.4.4 盈利能力分析1) 利润及利润分配表项目计算期内利润总额为383,177万元，所得税总额为95,794万元，投资利润率为15.75%。2) 全152、部投资现金流量表项目计算期内现金净流量为19,373万元，内部收益率为14.73%，动态投资回收期为14.57年。13.4.5 财务指标评价1) 税后财务内部收益率（FIRR）根据全部投资财务现金流量表，可以测算出所得税前财务内部收益率（FIRR）为14.73%，高于基准收益率12%。2) 财务净现值根据全部投资财务现金流量表，本项目税前静态现金净流入为287,783万元。在基准收益率为12%的前提下，可测算出其净现值为19,373万元。3) 投资回收期根据全部投资财务现金流量表，从2010年开始计算，本项目投资回收期14.57年。4) 年均投资利润率年均投资利润率=年平均利润总额总投资100153、%=15.75%5) 资本金利润率资本金利润率=年平均利润总额资本金100%=25.74%6) 资本金净利率资本金净利率=年平均净利润资本金100%=19.31%13.4.6 盈亏平衡分析项目建成投产后，项目营运能力的盈亏平衡计算公式如下：CFBEP(生产能力利用率) 100S-CV-T 39.42%式中：CF 年平均固定总成本 S 年平均销售收入 CV 年平均可变总成本 T 年平均销售税金及附加计算结果表明达到运营能力的39.42时，项目即可保本。盈亏平衡测试表单位：万元变化率0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%55%60%65%70%75%销售收入04985997154、014954199392492429909348933987844863498485483259817648026978774771固定成本14572145721457214572145721457214572145721457214572145721457214572145721457214572总成本费用1457217708208452398127118302543339036527396634280045936490725220955345584826161813.4.7 敏感性分析考虑项目计算期内可发生变化的因素，主要有投资额、总成本费用和营业务收入三个因素，评估分析这三项因素变化正、155、负10时，对内部收益率、财务净现值、投资回收期影响的程度。敏感性因素变化对内部收益率、财务净现值、投资回收期的影响程度如下表：表13-1 敏感性分析表单位：万元不确定因素不确定因素变动幅度项目财务内部收益率敏感度系数基本方案14.73%固定资产投资10%13.25%4.59-10%16.47%-3.28销售收入10%20.53%-1.62-10%7.63%6.88经营成本10%10.46%5.73-10%18.45%-2.47敏感性分析结果表明，总投资、总成本费用、营业收入三个因素对财务内部收益率、财务收益净现值的影响都较大，其中营业收入变化对财务内部收益率、财务收益净现值影响最大；经营成本变156、化对影响财务内部收益率、财务收益净现值影响次之，略低于设定的内部收益率，表明项目仍具有一定的抗风险能力。因此，项目建成后效益的好坏，关键在市场的开拓程度和成本费用的合理使用，只有密切关注国家政策和市场信息变化、不断跟进新形势、努力开拓市场、增加收入，才能保证项目取得较好的经济效益。与此同时，要加强成本费用开支，使成本费用控制在合理的承受范围，特别是要搞好资金的合理组合，降低其财务费用开支，提高资金使用效益。13.4.8 资金来源与运用项目资金来源总额为614,934.71万元，其中经营利润383,177万元，折旧106,895万元，自有资金70,878.71万元，长期借款45,000万元，回收157、固定资产余值8,984。项目资金运用为285,411万元，其中固定资产投资115,878.71万元，所得税95,794万元，借款还本45,000万元，其他支出28,738。资金盈余329,523万元。13.4.9 清偿能力分析项目申请银行贷款45,000万元，其资金偿还来源主要为可利用销售收入和经营收入。经测算收入完全能够按照还款计划进行清偿，贷款偿还期为4.65年。13.5 财务评价结论根据项目的投资估算与收入，按照现行的财税制度要求进行经济评价。通过项目的经济分析计算表明，项目全部投资财务内部收益率为14.73%，高于设定的基准收益率12%，投资回收期为14.57年，项目财务收益较好，从财158、务上是可行的。综上所述，本项目具有一定的抗风险能力，从财务、经济角度来看本项目是可行的。第14章 社会影响分析14.1 社会影响效果分析该项目的建设和投入使用将带来多方面的社会效益，主要体现在如下四个方面：14.1.1 改善城市形象，提升城市品位项目建设地作为国际性旅游产业中心和国内外游客集散地，必将吸引世界眼球。而大型的体育公园建设具有其他建筑不可替代的作用。通过一流的管理，完善的功能吸引众多体育爱好者和旅游者，成为城市对外形象的重要展示窗口。14.1.2 满足市民需求，推动全民健身活动随着长株潭城市群居民的生活条件和生活环境不断提高，生活质量普遍得到改善，也由此引发了人们对精神生活的广泛需159、求。城市居民生活方式的多元化和消费层次化倾向日趋显著。消费是生活方式的具体表现，而文化体育娱乐消费则是生活水平档次的一个重要标志，能提高现代人生活质量乃至生命质量。但是，长沙市目前尚无辐射全市的中心体育基地，同时大多数区域性或社区性的场馆场地设备老化，设施水平不高，经营管理滞后，缺少配套的教练指导人员，使得市民体育活动需求难以得到满足。该项目的兴建将迅速改善市民缺乏体育活动场所的难题，大型体育场以及配套的多种运动形式的体育场馆将为市民提供高水平、高标准的专业体育运动场地，将吸引越来越多的群众投身体育健身活动。同时设施完备、配套先进的现代化的运动场馆必将吸引更多的国际和全国性的大型赛事、演唱会和160、演出活动，大型活动的数量和质量随之而提升。这一方面满足了长沙市民在家门口就能欣赏高水准比赛和精彩演出活动的需要，另一方面依赖大型活动的举办，将大大提高*省在全国的旅游地位和影响力。14.1.3 拉动体育旅游经济，助力经济发展从上世纪90年代至今，在发达国家和新兴的发展中国家，无论是全球性的经济萧条，还是区域性的经济萧条，伴随经济大气候的恶化，多数产业发展速度将放慢或停滞不前，而体育业及其关联产业却始终能逆势上行。以日本为例，1995-2005年经济年平均递增0.48%，而体育业及其相关产业同期年递增3.374%，递增速度在第三产业16个行业中排位第二。由于体育产业与其它行业具有较为密切的产业关161、联度，因而发展体育经济、开拓体育消费可以带动大批相关产业的发展；而且，体育消费对经济增长的刺激作用受经济大环境的影响较小，随着人民群众生活消费结构的变化，体育消费需求总体上将呈上升趋势。随着社会经济的不断发展，体育经济的功能已经突显。兴建符合城市体育功能定位的大型体育公园，是推动体育经济发展的基础。因此，项目在拉动*省经济增长方面将产生远超出预期的结果。14.1.4 新增就业岗位，创造就业机会本项目新增就业岗位2560个，即可解决2560人的就业问题。14.2 社会互适性分析项目的选址位于温泉旅游胜地，实现体育产业、旅游业与会务经济最紧密的融合。符合区域和产业发展规划，实现城乡体育规划的统筹发162、展，能够满足城乡居民日益增长的体育健身需求，通过产业链联动全面激活区域经济发展。因而，本项目与当地社会环境及群众需求是协调统一的。14.3 政策支持性分析根据*省重点项目申报条件与审批暂行规定，本项目建设符合省重点建设项目基本条件和规模要求：“社会发展类项目5000座以上体育馆、3000座以上游泳馆、2000座（或者多功能）影剧院建设项目；其他重要的社会发展项目投资额在3亿元以上，主体子项目符合条件和标准的，可打捆列入重点建设项目”。本项目主体子项目群众体育绿地公园拟建设3000座的游泳跳水馆、5000座的多功能体育馆，投资规模达11.58亿元，符合*省重点项目申报条件：“符合国家和省产业政策163、中长期发展方向；符合土地利用规划、城乡建设规划、符合生态环境和资源保护的要求；已组建项目法人并确定建设规模和建设地点；建设资金或者资金来源基本落实，能满足连续施工的要求；项目可行性研究报告已经通过审批，具备半年内开工的条件”。因而，本项目有望列入*省重点建设项目，并获得政策支持。14.4 社会风险及对策分析1) 项目进度风险群众体育绿地公园项目作为*城一期的一个重要子项目，有助于提升项目的后续价值，对整体项目的开发具有重要的影响。为保证项目的顺利实施，项目承建单位已经做了大量前期工作，应继续在项目规划、政策支持方面争取政府支持，以保证项目尽早动工兴建。2) 经营风险项目投资回收期较长，存在一164、定的经营风险。在项目建成投入使用后，尽量引入市场化的运营机制，以灵活的机制为项目经营增添活力和效率，在提高自身运营效率，使之更好地为民服务的同时，也能够实现自身的盈亏平衡。3) 交通规划风险项目运营过程中将会吸引大量的人流、车流，可能存在一定的交通规划风险。建议在体育公园周边增加停车场，以补充停车场面积的不足。建议在场区附近设置公交车停车站点，以解决乘公交车到达体育场观众的交通问题。第15章 结论本项目以体育旅游、温泉度假和会务经济为主题，进行全球视野高端定位，对带动*旅游产业转型升级，全面提质*温泉旅游资源，提升*旅游产业整体竞争能力意义重大。该项目选址合理，符合城镇总体规划和产业规划发展要165、求，能够有效整合旅游资源。社会效益方面，该项目的建设对改善城市形象、满足市民需求、拉动体育和旅游经济具有重要作用，可提供2560个就业岗位。通过对该项目经营收入支出测算可以看出，经营期如能达到预期目标，则该项目在建成后能够维持正常运营。综上所述，项目的建设方案具有重大的经济效益和广泛的社会效应。附表一：投资估算明细表序号工程或费用名称群众体育公园五星级温泉酒店酒店公寓温泉商业小镇基础设施配套工程合计一工程费用投资37,184.31 26,307.19 41,586.59 2,968.07 5,501.51 113,547.67 (一)工程费用14,466.06 20,073.18 26,306166、.46 2,160.12 4,026.02 67,031.83 1建筑工程10,732.30 17,226.43 24,471.12 2,009.41 54,439.27 2道路、广场及绿化2,205.41 291.97 244.71 20.09 4,026.02 6,788.21 3其它配套300.00 145.99 1,223.56 100.47 1,770.01 4给排水安装工程200.00 218.98 367.07 30.14 816.19 5设备安装工程280.00 729.93 1,009.93 6装修工程748.35 1,459.87 2,208.22 (二)设备购置1,542167、.00 1,542.00 (三)其他费用760.80 1,142.75 1,631.42 137.32 259.64 3,931.93 1咨询费10.75 15.00 20.00 5.00 6.00 56.75 2勘察设计费222.80 301.10 394.60 32.40 60.39 1,011.29 3建设单位管理费209.43 200.73 263.06 21.60 40.26 735.09 4工程监理费148.53 200.73 263.06 21.60 40.26 674.19 5预结算编制费44.56 60.22 78.92 6.48 12.08 202.26 6报建费124.7168、3 364.97 611.78 50.24 100.65 1,252.36 （四）土地成本19,672.80 4,087.61 12,333.38 562.63 1,014.55 37,670.98 (五)预备费用742.65 1,003.66 1,315.32 108.01 201.30 3,370.94 1基本预备费742.65 1,003.66 1,315.32 108.01 201.30 3,370.94 2涨价预备费二建设期贷款利息447.00 1,305.24 71.52 107.28 1,931.04 三固定资产投资总额(=一+二)37,184.31 26,754.19 42,8169、91.83 3,039.59 5,608.79 115,478.71 四流动资金300.00 100.00 400.00 五工程总投资37,484.31 26,854.19 42,891.83 3,039.59 5,608.79 115,878.71 附表二：固定资产折旧估算表项 目20112012201320142015201620172018201920202021202220232024202520262027202820292030合 计、原值115879 115879 115879 115879 115879 115879 115879 115879 115879 115879 11170、5879 115879 115879 115879 115879 115879 115879 115879 115879 115879 、折旧费2314 5504 5504 5504 5504 5504 5504 5504 5504 5504 5504 5504 5504 5504 5504 5504 5504 5504 5504 5504 106894.74 、净值113565 108060 102556 97052 91548 86043 80539 75035 69531 64026 58522 53018 47514 42009 36505 31001 25497 19992 1448171、8 8984 其中：折旧还借款2314 5504 5504 5504 4、年修理费463 1101 1101 1101 1101 1101 1101 1101 1101 1101 1101 1101 1101 1101 1101 1101 1101 1101 1101 1101 13673.01 残值率=5%残值率=修理费率20%年折旧额5504 固定资产成新率100%附表三：销售收入与税金估算表项目单位2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2172、030 合计一、收入总额35788 44450 53789 59896 58882 64768 71594 79541 88822 99695 99695 99695 99695 99695 99695 99695 99695 99695 99695 99695 1654171 1.体育公园收入10639 12767 15321 18385 22062 26474 31769 38123 45747 54897 54897 54897 54897 54897 54897 54897 54897 54897 54897 54897 825150 游客万人次49 58 70 84 101 121 173、145 174 209 251 251 251 251 251 251 251 251 251 251 251 3768 人均消费元219 219 219 219 219 219 219 219 219 219 219 219 219 219 219 219 219 219 219 219 2192.酒店收入10411 11452 12598 13857 15243 15853 16487 17146 17832 18546 18546 18546 18546 18546 18546 18546 18546 18546 18546 18546 334882 客房收入万元7026 7729 85174、02 9352 10287 10699 11127 11572 12034 12516 12516 12516 12516 12516 12516 12516 12516 12516 12516 12516 226002 总统套房收入万元730 803 883 972 1069 1112 1156 1202 1250 1300 1300 1300 1300 1300 1300 1300 1300 1300 1300 1300 23481 会议商务收入万元465 512 563 619 681 708 736 766 796 828 828 828 828 828 828 828 828 828175、 828 828 14957 餐饮收入万元2190 2409 2650 2915 3206 3335 3468 3607 3751 3901 3901 3901 3901 3901 3901 3901 3901 3901 3901 3901 70442 3.酒店公寓租金收入万元14738 16212 17833 19616 21578 22441 23338 24272 25243 26252 26252 26252 26252 26252 26252 26252 26252 26252 26252 26252 474044 4.温泉商业小镇收入万元04019 8038 8038 000000176、000000000020094 销售面积06698 13396 13396 000000000000000033490 销售单价元06000 6000 6000 00000000000000006000二、经营税金及附加1959 2434 2945 3279 3224 3546 3920 4355 4863 5458 5458 5458 5458 5458 5458 5458 5458 5458 5458 5458 90566 1、营业税税5.0%1789 2222 2689 2995 2944 3238 3580 3977 4441 4985 4985 4985 4985 4985 4985177、 4985 4985 4985 4985 4985 82709 2、销售税金及附加170 211 255 285 280 308 340 378 422 474 474 474 474 474 474 474 474 474 474 474 7857 其中：城建税5.00%89 111 134 150 147 162 179 199 222 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 4135 教育附加4.50%81 100 121 135 132 146 161 179 200 224 224 224 224 224 224 224 224 224178、 224 224 3722 三、土地增值税3.0%0 121 241 241 0000000000000000603 四、销售净收入33829 41896 50603 56375 55659 61222 67674 75186 83959 94236 94236 94236 94236 94236 94236 94236 94236 94236 94236 94236 1563002 附表四：总成本费用估算表项目20112012201320142015201620172018201920202021202220232024202520262027202820292030合 计占总成本1.运营成179、本21149 24274 27826 31581 35329 39119 43536 48699 54754 61872 61872 61872 61872 61872 61872 61872 61872 61872 61872 61872 1,006,862 85.3%1.1直接经营成本18527 21018 23885 27193 31016 34374 38291 42872 48247 54568 54568 54568 54568 54568 54568 54568 54568 54568 54568 54568 885,674 75.1%1.2 工资及福利费2622 3257 39180、41 4388 4314 4745 5245 5827 6507 7304 7304 7304 7304 7304 7304 7304 7304 7304 7304 7304 121,188 10.3%1.4运营费用3703 7656 7799 7965 8156 8324 8520 8749 9017 9334 9334 9334 9334 9334 9334 9334 9334 9334 9334 9334 172,557 14.6%1.4.1折旧费2314 5504 5504 5504 5504 5504 5504 5504 5504 5504 5504 5504 5504 5504 5181、504 5504 5504 5504 5504 5504 106,895 9.1%1.4.2修理费463 1101 1101 1101 1101 1101 1101 1101 1101 1101 1101 1101 1101 1101 1101 1101 1101 1101 1101 1101 21,379 1.8%1.4.3其他费用926 1051 1194 1360 1551 1719 1915 2144 2412 2728 2728 2728 2728 2728 2728 2728 2728 2728 2728 2728 44,284 3.8%2.管理费用1789 2222 2689 2182、995 2944 3238 3580 3977 4441 4985 4985 4985 4985 4985 4985 4985 4985 4985 4985 4985 82,709 7.0%3.财务费用1109 3218 2146 1073 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 7,545 0.6%3.1利息支出1109 3218 2146 1073 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 7,545 0.6%3.1.1长期借款利息1109 3218 2146 1073 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 7,545 0.6183、%3.1.2流动资产借款利息0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.0%3.1.3短期借款利息0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.0%4.营业费用1789 2222 2689 2995 2944 3238 3580 3977 4441 4985 4985 4985 4985 4985 4985 4985 4985 4985 4985 4985 82,709 7.0%5. 总成本费用25836 31938 35351 38644 41218 45596 50695 56654 63636 7184184、2 71842 71842 71842 71842 71842 71842 71842 71842 71842 71842 1,179,825 100.0% 其中:(1)固定成本7171 13743 13354 12729 11582 12013 12513 13095 13775 14572 14572 14572 14572 14572 14572 14572 14572 14572 14572 14572 270,268 22.9% (2)变动成本18665 18195 21996 25915 29636 33583 38182 43558 49861 57270 57270 57270185、 57270 57270 57270 57270 57270 57270 57270 57270 909,557 77.1% 15. 经营成本23522 26433 29846 33139 35713 40092 45191 51149 58132 66337 66337 66337 66337 66337 66337 66337 66337 66337 66337 66337 1,072,930 90.9%附表五：损益与利润分配表项目20112012201320142015201620172018201920202021202220232024202520262027202820292030186、合 计1. 主营业务收入 (不含税）357884445053789598965888264768715947954188822996959969599695996959969599695996959969599695996959969516541712. 经营税金及附加19592434294532793224354639204355486354585458545854585458545854585458545854585458905663.土地增值税012124124100000000000000006034. 总成本费用258363193835351386444121845596506955187、665463636718427184271842718427184271842718427184271842718427184211798255. 利润总额799399581525217732144411562616979185332032322395223952239522395223952239522395223952239522395223953831776. 弥补以前年度亏损0000000000000000000007. 所得税19982490381344333610390642454633508155995599559955995599559955995599559955995599188、957948. 税后利润599574691143913299108311171912734138991524216796167961679616796167961679616796167961679616796167962873839. 特种基金000000000000000000000109. 可供分配利润59957469114391329910831117191273413899152421679616796167961679616796167961679616796167961679616796287383(1)盈余公积金（法定10）599747114413301083117212731189、39015241680168016801680168016801680168016801680168028738(2)其他000000000000000000000(3)累计盈余公积金5991346249038204903607573498738102631194213622153011698118661203402202023699253792705928738269327(4)未分配利润5395672210295119699748105471146112509137181511615116151161511615116151161511615116151161511615116258645190、11. 累计未分配利润5395121172241234381441295467666137786469236410748112259713771315283016794618306319817921329522841224352825864512. 未分配利润偿还借款5395672210295119690000000000000000013. 偿还借款后未分配利润0000974810547114611250913718151161511615116151161511615116151161511615116151161511622965914. 偿还借款后累计未分配利润539553955395191、53951514325690371514966063378784959361110872812384413896015407716919318431019942621454222965915.息税前利润（利润总额+利息支出）103171317717398188041515616341169791853320323223952239522395223952239522395223952239522395223952239539336916.息税折旧摊销前利润（息税前利润+折旧）126321868122902243092066021845224832403725827278992789927899192、2789927899278992789927899278992789927899500263附表六：资金来源与运用表项目201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024202520262027202820292030总 计一. 资金来源6434561841154622075623236199452113022483240372582727899278992789927899278992789927899278992789927899368836149341、利润总额07993995815252177321444115626193、16979185332032322395223952239522395223952239522395223952239522395223953831772、折旧费0231455045504550455045504550455045504550455045504550455045504550455045504550455041068953、摊销费0000000000000000000004、固定资产投资借款20000250000000000000000000000450005、其他借款00000000000000000000006、自有资金4434526534000000000000000000194、708797、其他00000000000000000000008、回收固定资产余值00000000000000000000898489849、回收流动资金0000000000000000000000二、资金运用643455413218236199572076346935078551860236605727872787278727872787278727872787278727872782854111、固定资产投资63529500180000000000000000001135482、建设期利息7151216000000000000000000019313、流动资金100300000000000195、00000000004004、所得税019982490381344333610390642454633508155995599559955995599559955995599559955995599957945、应付利润00000000000000000000006、长期借款本金偿还001500015000150000000000000000000450007、流动资金借款本金偿还00000000000000000000008、其他短期借款本金偿还00000000000000000000009、其他059974711441330108311721273139015241680168016801196、680168016801680168016801680168028738三、盈余资金07709(2774)799247315252160521696518014192222062120621206212062120621206212062120621206212062129605329523四、累计盈余资金077094935573582082346039511564767449093712114333134954155574176195196815217436238057258677279298299919329523附表七：财务现金流量表（全部投资）项目2010201120122013201197、42015201620172018201920202021202220232024202520262027202820292030合计一. 现金流入1. 销售收入357884445053789598965888264768715947954188822996959969599695996959969599695996959969599695996959969516541712. 回收固定资产余值00000000000000000000898489843. 回收流动资金00000000000000000000400400现金流入小计35788444505378959896588826476871198、5947954188822996959969599695996959969599695996959969599695996951090791663555二. 现金流出1. 固定资产投资642455123400000000000000000001154792. 流动资金10030000000000000000000004003. 经营成本0235222643329846331393571340092451915114958132663376633766337663376633766337663376633766337663376633710729305. 销售税金及附加0195924342945199、32793224354639204355486354585458545854585458545854585458545854585458905666.土地增值税0012124124100000000000000006037. 所得税019982490381344333610390642454633508155995599559955995599559955995599559955995599957948. 营业外净支出00000000000000000000009. 其他0000000000000000000000现金流出小计6434579014314773684541093425474754200、453356601376807677394773947739477394773947739477394773947739477394773941375772三. 净现金流量(64345)(43225)12973169431880316335172231823919404207462230022300223002230022300223002230022300223002230031684287783四. 累计现金流量(64345)(107570)(94597)(77654)(58851)(42516)(25292)(7054)1235033096553967769799997122297144201、597166898189198211498233798256099287783五. 净现金流量现值(57450)(34459)92341076810669827677917366699766806411572451114563407436383248290025892312293319373六. 累计现金流量现值(57450)(91909)(82676)(71908)(61238)(52963)(45172)(37805)(30808)(24129)(17718)(11994)(6883)(2320)17545392864011540141291644119373IRR=14.73%NPV(1202、2%)=19,373 投资回收期（动态）=14.57 年折现率=12%静态投资回收期（静态）=8.36 附表八：财务现金流量表（自有资金）项目201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024202520262027202820292030合计一. 现金流入1. 销售收入0357884445053789598965888264768715947954188822996959969599695996959969599695996959969599695996959969516541712. 回收固定资产余值0000000000203、0000000000898489843. 回收流动资金00000000000000000000400400现金流入小计0357884445053789598965888264768715947954188822996959969599695996959969599695996959969599695996951090791663555二. 现金流出1. 固定资产投资44345265340000000000000000000708792. 流动资金10030000000000000000000004003. 经营成本0235222643329846331393571340092451915114204、958132663376633766337663376633766337663376633766337663376633710729305. 销售税金及附加019592434294532793224354639204355486354585458545854585458545854585458545854585458905666.土地增值税0012124124100000000000000006037. 所得税019982490381344333610390642454633508155995599559955995599559955995599559955995599957948. 营业外净205、支出00000000000000000000009. 其他0000000000000000000000现金流出小计4444554314314773684541093425474754453356601376807677394773947739477394773947739477394773947739477394773941331172三. 净现金流量(44445)(18525)12973169431880316335172231823919404207462230022300223002230022300223002230022300223002230031684332383四. 累计现金流206、量(44445)(62970)(49997)(33054)(14251)20841930837546569507769699996122297144597166897189197211498233798256098278398300699332383五. 净现金流量现值(39683)(14768)92341076810669827677917366699766806411572451114563407436383248290025892312293356832六. 累计现金流量现值(39683)(54451)(45217)(34449)(23780)(15504)(7713)(347)6650207、133301974125465305753513839213428504609848998515875389956832IRR=23.66%NPV(12%)=56,832 投资回收期（动态）=8.05 年折现率=12%静态投资回收期（静态）=5.87 附表九：还本付息计划表序号项目合计201020112012201320141长期借款偿还1.1年初借款本息累计0020,00045,00030,00015,000 本金0020,00045,00030,00015,000 建设期利息1,9317151,2160001.2本年借款45,00020,00025,0000001.3本年应付利息9,476208、7152,3243,2182,1461,0731.4本年还本付息45,9077152,32418,21817,1466,073 还本35,0000015,00015,0005,000 付息10,9077152,3243,2182,1461,0731.5年末借款本息累计020,00045,00030,00015,00010,0002还本资金来源7,70919,93520,73523,2082.1 上年余额 18,380007,7094,9355,7352.2 利润 28,98605,3956,72210,29511,9692.3 折旧 18,82702,3145,5045,5045,5042.4 摊销 0000002.5 其他 0000003偿还借款本金45,0000015,00015,00015,0004偿还本金后盈余07,7094,9355,7358,2085长期借款偿还期(年)4.65 4.65 附图：项目总平面图