1、市场情况市场情况地铁商业案例地铁商业案例区域商业调查区域商业调查地铁商圈调查地铁商圈调查地铁商业资料地铁商业资料地铁1号线沿线商圈1246578931号线所经商圈：1人民南商圈 2东门商圈3 3深南中商圈深南中商圈 4华强北商圈5中心区购物公园 6华侨城商圈7南头商圈8前海9宝安城区地铁1线商圈调查人民南商圈 以国贸为核心以国贸为核心主要商业：主要商业：国贸商场，深房百货、西武商场、天安商场、国际商场、友谊城百货、友谊名店、钻石商场等一批中高档大型品牌商业最新发展：最新发展：金光华商城，12万平方米的大型SHOPPING MALL现有商业总营业面积：现有商业总营业面积：约32万平方米日人流量：2、日人流量：40万人次。金光华广场金光华广场位于深圳市罗湖区人民南路、嘉宾路和南湖路三条繁华大道的交汇处，处于人民南商圈的核心位置。定位为大都会购物中心。占地面积为1.8万平方米，总营业面积12万平为米，地下3层，地上7层，400个地下停车车位。集购物、观光、娱乐、餐饮、休闲为一体，是未来深圳高尚的购物中心。地铁上盖物业。东门商圈 主要商业：主要商业：茂业百货、太阳百货、友谊城、铜锣湾、天虹商场、西华宫、鸿展商城、白马服装批发市场、布料批发市场等不同档次的品牌商业业态。具有商业种类齐全、配套功能完善的大型商业步行街。现有商业总营业面积：现有商业总营业面积：约50万平方米。日人流量：日人流量：603、万人次。租赁价格：租赁价格：现该商业区的商铺均价已达15万元/平方米，部分商铺甚至已炒出30万/平方米的天价。深南中商圈 主要商业：主要商业：中信城市广场、地王信兴广场、深圳书城、深圳购书中心、茂业百货、岁宝百货、国际商场、SHOPPING MALL华润万象城。现有商业总营业面积：现有商业总营业面积：约40万平方米。日人流量：日人流量：30万人次。华强北商圈 主要商业：主要商业：赛格电脑城、华强电子市场、天虹商场、格兰云天免税商场、女人世界、曼哈商场、紫荆城、万商电器城、铜锣湾、新大好、群星广场、顺电家居、茂业百货等。融汇了电子与数码产品、购物、休闲、餐饮、娱乐、商务、金融、酒店等业态。商铺租4、赁价格：商铺租赁价格：已达1200元/平方米。最新发展：最新发展：和记黄埔地产公司和深圳中航集团将斥巨资23亿元，联手打造大型综合商业项目中航广场。现有商业总营业面积：现有商业总营业面积：约80万平方米。日人流量：日人流量：50万人次。南山商圈 主要商业：主要商业：海雅百货、友谊城、儿童世界、新一佳、顺电、女人世界、岁宝百货、天虹商场、金晖家居商场、曼哈、姊妹城、万佳、人人乐、沃尔玛、集美堂建材商场、西部电子城、佳腾电器城等深圳知名大型连锁商业。商铺租赁价格：商铺租赁价格：商铺销售均价在25000元/平方米左右。现有商业总营业面积：现有商业总营业面积：约30万平方米。日人流量：日人流量：80万5、人次。宝安商圈 主要商业：主要商业：目前还处在一个蓄势积累的过程当中，但从顺电、万佳、新一佳、天虹、海雅百货、大新百货、国美电器、好又多、铭可达、好运来、南城百货、沃尔玛、大富豪等商业体进驻。商铺租赁价格：商铺租赁价格：商铺销售均价在12000元左右/平方米。现有商业总营业面积：现有商业总营业面积：约30万平方米。人口：人口：宝安总人口约有150万人，户藉人口约为25万人。龙岗商圈 主要商业：主要商业：在国际商场、铭可达、百佳、富佳电器城、人人购物广场进驻龙岗后不久，龙岗世贸百货、万佳百货、天虹、国美、龙兴国际接踵强势进驻，并且龙岗步行街、柏龙奥特莱斯商城、万鑫五洲风情MALL等大体量商业正在6、紧锣密鼓的筹建中。现有商业总营业面积：现有商业总营业面积：，预计总商业面积可达100万平方米。人口：人口：总人口只有50万，当中大部分都是外来打工人口。地铁地铁1号线商圈调查小结号线商圈调查小结地铁1号线沿线商圈商业面积达362平方米，针对人流量460万人口，平均0.79 m2/人（资料来源：深圳房地产信息网）；上海为人均0.76（1224万），北京人均为0.7，国内主要城市的人均商业面积在0.55-0.75之间，欧美发达国家的平均水平为1.2（资料来源：深圳综合开发研究院），面对继续快速增长的扩张趋势，深圳商业已相当饱和；相对各主要商圈，项目所处深南中商圈人流量相对较低，成为制约该商圈发展的7、重要因素之一；业态方面，特区内主要商圈均具有各自的明显特征，其中项目所处深南中商圈经营方式及档次主要集中在中高档，集中商业，相对单一；深南中商圈位于整体地铁1号线中段，有利于早就“洼池”效应。商圈人民南东门深南中华强北南山宝安龙岗合计面积（万m2）325040803030100362人流量/人口（人/次）406030508015050460人均面积（m2）0.800.831.331.60.380.220.79报告基本思路市场情况市场情况地铁商业案例地铁商业案例区域商业调查区域商业调查地铁商圈调查地铁商圈调查项目位置北燕南路区域商业调查深南大 道上步路41325上步大厦商业银行中核大厦华联大厦购8、书中心统建大厦市委富怡雅居时代都会老干部活动中心地王商业华润万象城手机/药店茂业百货城市广场国际商场华润万象城华润万象城总投资40亿港元，占地8万平方米、总建筑面积50万平方米。主体建筑总建筑面积18.8万平方米，6层商业楼面。主力店包括：Rel时尚生活百货、香港嘉禾电影城、万佳超市CITYVALUE超级广场、“万象城”溜冰场。万象城是集购物、休闲、娱乐、饮食于一体的Shopping Mall。深圳最具吸引力的购物中心。中信城市广场中信城市广场占地5.1万平方米，具有6.75万平方米的商业购物中心和3万平方米的星光广场及719个停车位。通过对地铁科学馆站地下空间的开发，通过地下商业街与地铁科学9、馆站和上步地下通道相连。功能设置上体现了购物、休闲与娱乐等旅游特性，目前有以吉之岛、西武百货为代表的100多家众多国际知名商家进驻，出租率95%。茂业百货茂业百货茂业百货时尚生活馆，紧邻地铁1号线科学馆2号出口，共4层商业。主营时尚休闲、运动服饰系列，经营特色新潮、前卫、动感、时尚。一楼经营品牌概念店及名鞋，SpringField、百丽、达芙妮、奥卡索等名牌荟萃；二楼经营少淑女装、饰品、化妆品、时尚表等，有BATU、佛罗伦、B2、艾格、马克华菲等许多知名品牌；三楼专营牛仔系列、运动女装系列、个性女装系列、女式手袋等；四楼经营青春休闲服饰，已有的品牌有班尼路、SK、CY、真维斯、佐丹奴、堡狮龙、10、美特斯邦威、U2、宾宝等；五楼为运动服饰、体育用品、器材专卖场以及美容美体廊。汇集了许多国际国内一线品牌的概念店。深南中深南中商圈调查小结商圈调查小结1.商圈范围内主要商业项目同质化比较严重，多定位为白领以上级人群的中高档消费，以服装为核心，兼营相关业态；2.商圈内陈旧商业影响力有限，2004年华润、茂业等大型集中商业的增长，短期内商业面积增加明显，市场需要一定时日加以消化。报告基本思路市场情况市场情况地铁商业案例地铁商业案例区域商业调查区域商业调查地铁商圈调查地铁商圈调查业态：整个商场以流行、时尚的服装、饰品商铺为主；租售情况：目前处于租罄状态，经营状况非常好；价格水平：租金均价为500元/11、m2.月，主通道沿线商铺租金在800元/m2.月左右，次通道沿线商铺租金在350元/m2.月左右；发展趋势：租金上升明显（一年前主通道沿线商铺租金在600元/m2.月左右，次通道沿线商铺租金在300元/m2.月左右）流行前线流行前线广州地铁一号线陵园西路站，负一层广州地铁一号线陵园西路站，负一层业态：整个商场定位为手机新机大卖场租售情况：商铺以售卖为主，由业主反租给发展商统一出租，发展商与业主首签三年合同，承诺以每年7.5的回报率返还给业主，该返还租金可在售价中一次性扣除（以一个价格100万的商铺为例，三年的租金回报为37.5100万22.5万，业主只需付77.5万）。目前租售情况较为理想，已12、经售出8成单位。物业管理费38元/m2月；新动力数码广场新动力数码广场广州地铁一号线陵园西路站，负一层到三层广州地铁一号线陵园西路站，负一层到三层 楼层售价（元/m2）租金（元/m2.月）负一层4600055000320360一层均价160000均价1200夹层4600055000320360二层4300052000290320三层2800035000200250业态：蓝色快线原为海珠区打地铁沿线物业概念的一个普通服装卖场，但经营状况一般，目前为广州市唯一的婚庆专业市场（2004年5月开业）；租售情况：一、二层租满，三层还有较多空铺，负一层与婚庆专业市场相对分异，定位为街头文化商铺，主要做一些13、时尚、运动、精品的售卖。物业管理费10元/m2月。蓝色快线蓝色快线广州地铁二号线市二宫站，负一层到三层广州地铁二号线市二宫站，负一层到三层 楼层租金均价（元/m2.月）负一层130一层160二层130三层901.尝试走概念化道路，全港首次选择以海洋概念为大型主题2.引进在全港乃至世界具有绝对知名度的主力店作为商场的有利支撑3.将主力店的其他部分划分成小型店铺出租，依靠主力店的带动，保持了其商业的整体性和连续性4.业态丰富，应有尽有，方便快捷，保证了消费者的“一站式”消费青衣城香港地铁青衣城香港地铁 香港地铁物业历年租金收入（单位：百万元）资料来源：香港地铁上市公司年报北京地铁地铁沿线的地块由政14、府按项目批租给开发商，与地铁营运没有直接的联动关系。有少数开发商认识到地铁上盖物业的价值，与地铁出站口进行有机联系（例如东方商厦），但只是自发性的，没有统筹发展。旧线路原有设计没有商铺规划，不符合消防要求，地铁商铺已经要求撤销。新线路规划中有商铺。上海地铁前期规划及消费人气聚集方面，存在一定的先天缺陷。空置率高。商业旺区地铁商城比地上商场商品、装修档次偏低。地铁站口商用物业的发展与其所处区域的商业氛围关系密切地铁对于沿线商用物业发展的带动有二重性：对于城市中原来商业发展基础较好的区域，地铁的开通会加速原有商圈的洼地效应，增强人流的聚集能力；对于城市中原来商业氛围不甚浓厚的区域，地铁的开通对其商业吸附力提升的作用不会太明显，甚至降低该区域的商业辐射能力。除了原有设计的缺陷，地铁物业经营的无序性是造成失败的主要原因之一，北京及上海地铁商业就出现大量空置，统一经营，统一管理，统一宣传推广的香港地铁物业则获得较大成功；成功商业经营业态多为前沿潮流物品，地铁商业档次与经营有很大关系。地铁商业案例地铁商业案例小结小结