1、新源里新源里,日出！日出！新源里项目营销策划思路新源里项目营销策划思路山西思源经纪2011.6.21谨呈:兆伟地产第第2 2页页SECTION1:了解，从自身开始了解，从自身开始地块位置地块位置地块现状地块现状周边配套周边配套规划情况规划情况内“优”外患，前途光明第第3 3页页地块位于太原东山片区，“北展东扩”战略中旧城改造的核心区域地块东侧为规划中的太行路，东部地区规划的惟一一条南北贯通的城市主干路地块南侧大东关街将做为市级主干道，托宽并东延至规划中的太行路本本案案位置：东部偏北的老城区，紧邻规划实施中的大东关街与太行路 市政主干道的贯通，将提升整体区域的发展速度与价值！大东关街太行路第第42、 4页页未贯通的大东关街大东关街太行路地块南侧地块北侧新源里小学地块现状：道路情况大东关街尚未贯通，目前处于施工中。北侧规划路尚未实施改造。地块内部存在一定高差，北侧、东侧等存在较大量拆迁工作。第第5 5页页配套教育：项目周边小学包括大东关小学、新源里小学，中学是太原市五十三中学（原太铁三中）。普遍存在硬件条件较差，教学质量一般的情况。五十三中学大东关小学新源里小学项目地块大东关街第第6 6页页项目配套商业、文体、医疗：项目周边以沿街小铺为主（药店、餐饮等），缺乏大型商业医疗配套；延敦化南路至迎春街，有较大的嘉世源超市；通过大东关街至建设北路（3站地），可享受较齐全的商业、医疗等配套设施。*中3、西医结合医院太铁体育馆农贸市场大东关街*中西医结合医院为原铁路中心医院。是国家三级综合医院，太原城镇基本职工的医保定点医院。第第7 7页页配套交通：816、861两条公交线路，贯穿南北重要节点；通过大东关街，连接建设北路、太行路（规划实施中）快速联通城市，弥补区域现状配套不足的缺陷！快速联通城市，弥补区域现状配套不足的缺陷！第第8 8页页总体经济技术指标净用地面积47709规划总建筑面积172965商品住宅建筑面积104050回迁住宅建筑面积58060商业建筑面积9255托幼建筑面积1600建筑密度21.08%容积率3.6绿地率42.40%地上停车位369辆地下停车位1616辆总套数1982套4、小于90户数1576套（79.5%）地块部分为回迁用地，居住品质受一定影响容积率相对较高，产品以高层住宅为主车位供应充足小区内配套供应齐全（商业、幼儿园），能有效提升区域生活质量规划情况总体规划：受容积率影响，以高层住宅为主。总体户型配比上偏向90以下的小户型；受规划道路影响，小区划分为两个园区。第第9 9页页规划情况户型配比：虽两居为主，但产品面积段分布丰富，整体户型配比相对合理。居室结构居室结构户型面积（平米）户型面积（平米）总套数总套数所占比例（套数比）所占比例（套数比）一居室50-601309%两居70-801309%80-8519513%85-9049232%90平米左右37824%5、三居90-10519513%合计1520100%两居（70-90）为主的户型配比；两居产品线较为丰富，避免了主力产品面积/设计雷同的弊端，可适应不同客户层面需要；三居户型面积控制在105平米左右，属于经济型三居。第第1010页页项目基础信息分析小结：1.项目自身规划合理，结合区域规划实现，未来前景良好；2.周边现状，是影响项目品质感的重要外部因素；3.配套缺失，是项目价值实现与提升的瓶颈。第第1111页页SECTION2:区域市场研究区域市场研究竞品区位锁定竞品区位锁定主要竞品项目情况分析主要竞品项目情况分析区域市场现状区域市场现状重点项目分析重点项目分析低端为主，赶超五龙第第1212页页金林6、佳园金林佳园金基泰和苑金基泰和苑泰和怡苑泰和怡苑东福嘉苑东福嘉苑新街坊新街坊美景物资美景物资龙湾又一城龙湾又一城马道坡片区：位于太原“东扩”区域内，胜利街、府东街东沿、太 行路的修建，东山植物园、卧虎山生态公园的成熟 都是此片区前景看涨。第第1313页页项目名称开发商位置建筑面积 占地面积产品类型销售价格 （元/）主力户型销售率开盘时间入住时间金林佳园山西华夏房地产杏花岭区北河湾东街1号200000102亩别墅高层多层 均价4200106-16070%2008年4月2009年12月30龙湾又一城 山西宝洁精工房地产杏花岭区敦化南路 油脂厂原址13000052亩高层 均价420070、922017、1年东福嘉苑杨家裕街道办杏花岭区赛马场马道坡街山西省轻工学校往北600米5500015亩多层 107-14040%2009年5月2010年3月30泰和怡苑宸光房地产杏花岭区马道坡18号3000050亩高层均价320083-9180%2009年6月2011年初金基泰和苑山西富阳泰房地产杏花岭区马道坡街20号8000032亩高层均价340084、10850%2008年5月2010年10月1新街坊太原天福地房地产杏花岭区建设路与大东关街东北角300006亩高层均价480050、1162008年10月2010年6月底美景物资山西美景房地产杏花岭区马道坡街28号110002.5亩小高层均价28008078、0%2009年4月2010年12月1马道坡片区：09年，区域内总供应约为35万，去化约20万，剩余约15万，未上市13万；截止到目前，此片区均价保持在4000元/左右；主力户型为80、90的两居和110左右的户型。第第1414页页规 模：片区项目规模以中小为主，多在10万以下项目定位：区域内项目多为中低档社区产品类型：区域内主要以高层和小高层为主主力面积：区域内户型主要以80-120为主配套情况：各项目配套规划相对完备，有一定商业配比马道坡片区产品情况分析：第第1515页页优山美地优山美地欣中富力城欣中富力城府东公园府东公园6 6栋栋昌源胜景昌源胜景五龙湾五龙湾五龙口片区：地处半山别墅区与双塔9、休闲区的核心地段，五龙公园、东客站都在此片区内。市政对东 部地区未来规划为最宜居的生活区。第第1616页页项目名称开发商位置建筑面积 占地面积产品类型销售价格 （元/）主力户型销售率开盘时间交房时间五龙湾阳光海岸二期山西双明房地产经园路280号2700001080亩别墅 高层 高层均价480092、15090%2007年6月7日 2010年12月31优山美地新安宇房地产五龙口和经园路交汇处往北100米(东客站北面)98000120亩别墅 高层 高层均价440086、13290%2008年5月2009年10月府东公园6栋东方紫光房地产五龙口街东客站 西200米左右12000050亩小高层高层均价10、4800107-14050%2009年5月302009年12月30昌源胜景兴源房地产经园路和五龙口交汇口 向北50米处360008.4亩高层均价42002007年7月2009牛4月欣中富丽城山西智伟基业五龙口街华广电影学院 斜对面3000010.9亩高层均价420080%2008年5月2010年底09年片区供应约为30万，去化18万，剩余12万；截止到目前，此片区均价保持在4500元/左右；主力户型为90左右的舒适两居和130左右的舒适三居。五龙口片区：第第1717页页规 模：五龙口片区多数项目为10万及以下的中 小规模项目项目定位：区域内项目多为中档社区产品类型：区域内主要以高层和别墅为主主11、力面积：区域内户型（非别墅）主要以90-130为主配套情况：区域配套对比马道坡较为完善五龙口片区产品情况分析：第第1818页页区域市场情况分析小结：项目所在区域主要供消集中在80-90两居和小三居，与前期规划户型配比吻合；项目所在区域价格偏低，与五龙口片区保持着较明显的单价、总价优势；五龙口片区是随着其周边道路和客运东站等在近年兴起的，可作为项目所在区域的参考。1.项目所处的马道坡区域属于低端产品供应区域；2.项目所在区域产品供应集中在80-90两居和小三居；3.项目所在区域均价为4000元/；4.相邻的五龙口区域，产品档次相对提升，供应户型面积略大于马道坡片区。同时价格在4500元/；5.两12、个区域去化量相对稳定，第第1919页页金林佳园金林佳园开开发发商：山西华夏房地产商：山西华夏房地产占地面积：占地面积：102亩亩建筑面积：建筑面积：20万平方米万平方米产品类型：别墅、高层、多层产品类型：别墅、高层、多层产品数量：二期共产品数量：二期共1800户户上市时间：上市时间：2008年年4月月主力面积：主力面积：106-160价格区间：均价价格区间：均价4200元元/平方米平方米销售情况：销售情况：70%第第2020页页龙湾又一城龙湾又一城开开发发商商：山山西西宝宝洁洁精精工工房房地地产产占地面积：占地面积：52亩亩建筑面积：建筑面积：13万平方米万平方米产品类型：高层产品类型：高层产13、品数量：二期共产品数量：二期共1800户户主力面积：主力面积：70、92价格区间：均价价格区间：均价4200元元/平方米平方米第第2121页页府东公园府东公园6栋栋开开发发商：东方紫光房地产商：东方紫光房地产占地面积：占地面积：50亩亩建筑面积：建筑面积：12万平方米万平方米产品类型：高层、小高层产品类型：高层、小高层楼座数量：共楼座数量：共6栋栋上市时间：上市时间：2008年年9月月27主力面积：主力面积：107-140价格区间：均价价格区间：均价4800元元/平方米平方米销销售售情情况况：一一期期售售罄罄，二二期期50%，三期打桩，三期打桩第第2222页页五龙湾阳光海岸二期五龙湾阳光海岸二14、期开开发发商：山西双明房地产商：山西双明房地产占地面积：占地面积：1080亩亩建筑面积：建筑面积：27万平方米万平方米产品类型：别墅、高层产品类型：别墅、高层产品数量：二期共产品数量：二期共2000户户上市时间：上市时间：2007年年6月月7主力面积：主力面积：90、110、150价格区间：高层均价价格区间：高层均价4800元元/平方米平方米销售情况：销售情况：90%第第2323页页SECTION4:项目策略定位项目策略定位项目的目标项目的目标整体营销策略整体营销策略项目价格定位项目价格定位项目客群定位项目客群定位项目市场定位项目市场定位推广形象推广形象案名建议案名建议第第2424页页让项目叫15、座又叫好确保后续项目的滚动开发叫座叫好在保证正常市场价格的前提下，实现快速销售打造区域品质榜样，在区域内形成一定口碑品牌确保项目的品质，为后续项目做好品牌铺垫公司层面项目层面资金流我们的目标：18个月，基本完成项目的去化，实现略高于市场的均价SWOT策略推导策略推导优势优势-Strength劣势劣势-Weak区域未来规划价值项目自身配套齐全产品形态相对丰富，中小户型，总价低地处城市边缘地带,距离核心区有一定距离目前项目周边都为待拆迁状态，周边环境较为恶劣工程进度无法与销售指标相匹配机会机会-OpportunitySO战略思考（发挥优势，抢占机会）战略思考（发挥优势，抢占机会）WO战略思考（利用16、机会，克服劣势）战略思考（利用机会，克服劣势）目前市场上同价位档次产品较少项目依托城市规划,有一定的氛围支撑及客户群支撑如何利用小户型的市场空白，如何利用小户型的市场空白，抢占先机，树立项目品牌优势抢占先机，树立项目品牌优势？如何将销售与拆迁、工程剥离如何将销售与拆迁、工程剥离？风险风险-ThreatenST战略思考（发挥优势，转化威胁）战略思考（发挥优势，转化威胁）WT战略思考（减少劣势，避免威胁）战略思考（减少劣势，避免威胁）近期政策随时存在进一步调控可能太行路、府东街道路规划光喊口号未见动工存在一定的预期风险各条产品线市场上均有替代产品,与竞品相比无明显优势在道路规划未动工的情况下，在道17、路规划未动工的情况下，如何提高客户对区域规划价值如何提高客户对区域规划价值的认同，树立客户信心？的认同，树立客户信心？项目的差异化竞争何在？如何项目的差异化竞争何在？如何赢得市场？赢得市场？p区域价值的客户认同区域价值的客户认同p树立项目的品牌高度树立项目的品牌高度品质包装品质包装价格引导价格引导拓源拓源居住舒适度健康住宅低总价价格定位：运用市场比较定价法，以上述调研的在售项目为依据，推导项目静态价格约为4100元/。考虑项目明年中旬上市，市场价格自然增长按3-5%计算，则上市阶段，项目均价约为：上市阶段，项目均价约为：43004300元元/左右左右项目整体操作周期为1年半（18个月）则全盘价18、格涨幅控制在10%以内（理论最高阶段均价价格达到4700元/），即项目全盘均价约为：项目全盘均价约为：43004300元元/*（1+5%1+5%）=4515=4515元元/第第2929页页1-21-2次为主次为主次为主次为主自住为主：自住为主：自住为主：自住为主：扩充居住空间扩充居住空间扩充居住空间扩充居住空间满足居住功能需要满足居住功能需要满足居住功能需要满足居住功能需要兼顾提升居住品质兼顾提升居住品质兼顾提升居住品质兼顾提升居住品质地缘客户为主地缘客户为主地缘客户为主地缘客户为主少量外来客户少量外来客户少量外来客户少量外来客户本案主力本案主力客群描摹客群描摹区域分布区域分布区域分布区域分布19、家庭结构家庭结构家庭结构家庭结构2-32-3口之家口之家口之家口之家自立门户型自立门户型自立门户型自立门户型2-32-3代同堂代同堂代同堂代同堂父母同住型父母同住型父母同住型父母同住型购买用途购买用途购买用途购买用途置业次数置业次数置业次数置业次数付款方式付款方式付款方式付款方式商业贷款或公积金商业贷款或公积金商业贷款或公积金商业贷款或公积金贷款为主贷款为主贷款为主贷款为主从事职业从事职业从事职业从事职业企业企业企业企业/公司普通职工公司普通职工公司普通职工公司普通职工周边个体商贩周边个体商贩周边个体商贩周边个体商贩客户分析定位：第第3030页页项目形象定位：客户心理需求p小户型，低总价p区域20、规划发展p自身配套完善p品牌开发商p值得 价格便宜、满足居住需要p方便 购物方便、出行方便、教育医疗齐备p舒心 物业服务好、维修有保障，没风险项目优势结结合合给客户一个家，给家一个港湾体现社区服务品质产品优势，总价优势的体现第第3131页页案名设想：延续宜佳原上园的产品理念与品质，标榜社区档次。同时，将该品质的项目定位为“宜佳”系列产品,延续之前的产品品牌线。“生活”更加亲切，彰显项目的居住社区环境和氛围。同时，“生活”更生活化，易拉近中低端客户。“坊”，一方面诠释社区的生活氛围，同时给人以交流的感觉，增加项目案名的亲切度。其他案名建议：宜佳宜佳日出、宜佳日出、宜佳印象、宜佳印象、宜佳风尚风尚21、宜佳、宜佳精选、宜佳精选、宜佳小户型、宜佳小户型、宜佳小筑、宜佳小筑、宜佳东东原原第第3232页页SECTION5:出击出击项目整体营销执行策略项目整体营销执行策略销售执行策略销售执行策略整体销售节奏（包含任务分解）整体销售节奏（包含任务分解）营销推广策略营销推广策略媒体组合建议媒体组合建议第第3333页页整体销售策略：蓄蓄减少开盘次数，降低日常消化比例，积聚大量客户势势以短促的节点大量释放，使项目声势达到最高控控控制货源配比，确保项目优势和各货源去化稳定第第3434页页2010.032010.062010.092010.122011.052011.122011.09价格当期去化比例客户蓄积22、量集中开盘节点去化比例套数预估15%180套25%300套30%360套20%240套累计去化比例尾盘销售期5%以上60套以上整体销售节奏：按可售部分1200套计算，2010年6月入市为节点，至2011年底基本售罄预计2010年销售480套（40%），11年销售超过660套（55%以上）实现全盘均价4500元/8-10%价格增长虚报：4500元/开盘：4300元/开盘：4400元/开盘：4500元/开盘：4600-4700元/第第3535页页整体推广策略：早早前置性宣传，增加首次开盘前的客户蓄水时间高高高项目形象塑造，造成“价值价格”的引导准准控制货源配比，确保项目优势和各货源去化稳定第第3623、36页页媒体组合建议：营销架构体系通感营销项目包装品质示范精准营销媒体推广公关活动行销多元营销房屋公园第第3737页页通感营销项目包装少量的水景便可提升整体园区的灵动工地围挡间隔，整体、大气示范区的人文小品大东关街太行路大东关街的道旗抢断将卖场氛围充分延展至主干道区域内第第3838页页通感营销品质示范品牌展示无处不在统一的展区形象指引通道处光线、品牌展示等因素，都将提升客户对项目的信心品牌 品质的浓缩展现工程品质 诚信所在工法样板间，更实惠的与客户交流文明严格的工程管理，企业素质的体现将品质通过工程和包装，整合展现物业服务品质与细节管理，同样是重要的营销环境引入万科销售现场物业监管体制引入万科24、销售现场物业监管体制服务人员素质，决定客户对项目的印象规范的现场清洁管理规范的现场清洁管理统一品质化物件摆放准则统一品质化物件摆放准则第第4040页页精准营销媒体推广户外为主，覆盖区域客户，同时兼顾其他或有客户渠道纸媒主要配合节点性事件宣传（开盘、重点活动）网络，配合宣传，增加项目的业内外口碑第第4141页页精准营销公关活动延续源上园的成功经验，通过重大节点（首次开盘等），引入名人效应，提升项目整体品质形象第第4242页页精准营销行销先期，针对周边企业（东站货场、太铁、宇星客车等）进行专项推介走访后期，针对周边社区、太原其他拆迁区域（根据实时情况而定）直销第第4343页页多元营销房屋公园通过思25、源房屋公园的宣传推广平台，扩大项目宣传力度展厅展示推广（分卖场加载）展厅活动组织山西青年报战略合作地产专刊冠名华翰户外传媒战略合作优质户外媒体资源太原焦点网房屋公园专栏第第4444页页太原，城区“瘦长”。太原，处于高速的城市扩张与建设之中。南扩，是城市发展的必然趋势；东延，则是城市完善与成长的必然。新源里项目，将是整个东部城区升级的发起者之一。同样，我们即将打造的，是未来10年龙城东部的生活标准。谨祝兆伟地产新源里项目成功！THANKSTHANKS附：太原热点楼盘情况调研附：太原热点楼盘情况调研长风东街项目市场环境研究长风东街项目市场环境研究SECTION1:市场热销项目情况分析市场热销项目情26、况分析48位置位置：小店区大运路以西康宁街以北，富士康企业对面占地面积占地面积：67万平容积率容积率：3.3（1期1.4）建筑面积建筑面积：200万平地块获取时间地块获取时间：2007年11月地价地价：净地，12.3亿，楼面地价1259元/平米产品类型产品类型：住宅开盘时间开盘时间：2008年10月户型户型：88平两房、100-133平三房、200-230平四房、390平6房复式售价售价：开盘价3000，最新6000（精装）目前进度目前进度：已推出2期，月均销售1亿主要卖点主要卖点：低总价、精装修、大规模人造水景外来品牌，恒大绿洲：太原第一个精装社区、第一个实景展示社区外来品牌，恒大绿洲：太原27、第一个精装社区、第一个实景展示社区通过完善营销理念和超低起价，成为引领市场的代表项目之一。通过完善营销理念和超低起价，成为引领市场的代表项目之一。n主力客群：n吕梁客户占其成交客户较大比例（约50%）n目前老业主推荐成交客户占有相当一部分比例吕梁等地市客户圈层口碑传播的效果。价格飙升：价格飙升：08年恒大绿洲以超低的价格入市回笼现金，获得市场认可后迅速通过实景年恒大绿洲以超低的价格入市回笼现金，获得市场认可后迅速通过实景展示区提升价格，目前部分单位的最高单价已达展示区提升价格，目前部分单位的最高单价已达9000元元/49JanFebMarAprMayJun累计成交面积（万平方米）成交价格（元/28、平米方米）累计成交金额（亿元）=恒恒大大绿绿洲洲：09年年上上半半年年累累计计销销售售面面积积12.3万万平平方方米米，销销售售额额6.3亿亿元元，产产品品以以100平平米米左左右右主主流流产产品品为为主主，均均价价维维持持在在5100元元/平平米米左左右右，销售速度保持稳定销售速度保持稳定JanFeb3.4MarAprMayJunSUMJun0.80.8MayAprSUMJanFeb1.7Mar50热销户型：热销户型：三室两厅一卫三室两厅一卫建筑面积建筑面积:109，户型方正布局合理，户型方正布局合理，动静分区，动静分区l明厨设计，保证透气性与采光l生活阳台，可放置洗衣机l客厅连接步入式大阳29、台，可观景l一卫设计，卫生间面积略显紧凑l卧室外飘窗设计，增加产品附加值51位置位置：杏花岭区 胜利街东延200米占地面积占地面积：105.8万平容积率容积率：2（1期2.86）建筑面积建筑面积：211万平地块获取时间地块获取时间：2007年7月地地价价：毛地出让净地交地，6.8亿，楼面地价291元/平米产品类型产品类型：住宅、商业、酒店、写字楼开盘时间开盘时间：2008年7月26日户型户型：90平两房、145-160平三房、180平四房售价售价：开盘价4900，最新5800目前进度目前进度：月均销售150套，约9000万/月主要卖点主要卖点：精装修、东南亚园林、物业、升值潜力外来品牌，富力城30、：单盘市场占有率约外来品牌，富力城：单盘市场占有率约10%，突破原有区域价格，突破原有区域价格通通过过精精装装策策略略、低低总总价价、大大盘盘效效应应等等，突突破破城城北北区区域域低低价价瓶瓶颈颈（原原区区域域均价不足均价不足3000元元/）主力客群：主力客群：n主力客户以周边企业中层职工为主如太钢厂等，另有部分房源以团购方式出售（国税局）n投资客也占有一定比例，主要购买130平米左右的产品；n客户年龄层为35-50岁，其中又以35-45岁居多，多以父母为子女购买，也有工薪阶层年轻人购买，以80-90平米产品为主，多为首次置业。52JanFebMarAprMayJun累计成交面积（万平方米）成31、交价格（元/平米方米）累计成交金额（亿元）=富富力力城城：09年年上上半半年年累累计计销销售售面面积积8.9万万平平方方米米，销销售售额额4.7亿亿元元，产产品品以以100平平米米左左右右主主流流产产品品为为主主，均均价价由由5500元元/平平米米逐逐步步下下调调至至5200元元/平米左右，确保项目快速走量平米左右，确保项目快速走量JanFeb1.7MarAprJunMay2.5SUMJan0.7SUMFeb0.9JunMar1.3MayApr0.753143143舒适三居舒适三居l畅销户型，舒适的功能设计，充分从居住角度出发，动静分区、干湿分离8787经济南向两居经济南向两居l充分考虑业主的32、功能使用，低总价的优势配合主卧外飘窗的设计，完全做到景观入户9292经济两居经济两居l东面采光的朝向问题导致该户型去化速度相对较慢户型点评：户型点评：产品定位市场推广价格定位主力客群54VSVS恒大绿洲园林主打，生态住宅户型三居为主，辅以100两居太原首个实景展现大盘低单价、送精装等促销手段超低起价，高价差包括较大基数的地市客户（吕梁地区）富力城大型社区，全国品牌80两居为主，辅以130三居太原真正大规模精装社区区域高单价，低总价高性价比周边各厂区中层职工地缘性客户为主55n位置：万柏林区和平南路化二建小学北300米n占地面积：10.5万平n容积率：3.3n建筑面积：30.6万平n地块获取时间33、：2007年12月n地价：毛地出让净地交地，2.5亿，楼面地价822元/n产品类型：住宅、商业、幼儿园n开盘时间：2009年7月31日n户型：40平零居、90平两房、120-150平三房n售价：开盘价5500n目前进度：蓄客两周开盘当天认购套数184套，认购金额超过1亿，其中三居开盘当天几近售罄n主要卖点：精装修、东南亚园林、物业、升值潜力富富力力现现代代广广场场，富富力力双双城城记记，依依托托富富力力城城市市的的良良好好口口碑碑，低低总总价价+精精装装策策略，实现热销略，实现热销n主力客群：n主力客户多为首次置业及二次置业以经商的较多，另有私企员工及公务员；n以太原市内客户为主，部分为富力城34、老业主再购n客户首先认可富力品牌，对户型也比较接受56l生活阳台，可做成洗衣房与厨房干湿分离87南向两居l功能布局合理，经济实用l主卧飘窗设计，增加附加值87东北向两居l功能布局合理，经济实用l户型的朝向采光不理想l主卧存在遮挡，视野采光不佳l生活阳台，可做成洗衣房与厨房干湿分离户型点评：户型点评：58位置位置：小店区亲贤北街9号，建设南路与亲贤北街交汇处占地面积占地面积：10.6万平容积率容积率：4.8建筑面积建筑面积：48万平地块获取时间地块获取时间：-地价地价：本土开发商以土地入股，合作开发，具体情况不详产品类型产品类型：住宅、商业、公寓开盘时间开盘时间：2009年5月户型户型：90-135、10平两房、150-180平三房、280平四房售售价价：开盘号称16000元/平米，目前毛坯7000元/平米起，精装修11000元/平米起目前进度目前进度：首期销售主要卖点主要卖点：地段、精装修内内外外联联合合，昌昌盛盛双双禧禧城城：昌昌盛盛、大大唐唐联联合合开开发发，概概念念+事事件件营营销销为为主主，产产品品核核心心卖卖点不突出，开盘价超过客户心理承受能力，后期虽多次下调价格，但成交仍较惨淡点不突出，开盘价超过客户心理承受能力，后期虽多次下调价格，但成交仍较惨淡n主力客群：n主力客户为太原及周边地市煤炭相关行业私企老板及政府相关公务员n客户对产品精装档次产生质疑，同时对地段认同度未达到预期36、高度。59n位置：杏花岭区龙潭片区n占地面积：37.3万平n容积率：4n建筑面积：150万平n地块获取时间：2007年8月-9月n地价：毛地出让净地交地，15亿，楼面地价1118元/平米n后土地拆迁出现问题，追加拆迁投入5亿n产品类型：110万住宅、15万商业、5万酒店、15万写字楼n开盘时间：2009年7月n户型：90-190平n售价：7500-8000n目前进度：场地拆迁、规划中，月均销售1亿n主要卖点：景观、商业配套外外来来品品牌牌，万万达达：万万达达广广场场在在拆拆迁迁上上碰碰到到较较大大阻阻碍碍，项项目目一一度度面面临临资资金金紧紧张张的的危危险险，导导致致在在未未获获取取预预售售许37、许可可证证的的情情况况下下提提前前销销售售，目目前前拆拆迁迁问问题题已已经经在在政政府府的的帮帮助助下下解解决，并获取预售许可证，销售业绩名列当地三甲决，并获取预售许可证，销售业绩名列当地三甲n主力客群：n主力客户为市区客户及其他地市客户，而且地市客户比重越来越多n客户在选择万达时，开发商的品牌及实力成为首要考虑因素，其次才是地段及产品n客户年龄层为35-50岁，其中又以40-50岁居多，多以父母为子女购买，也有工薪阶层年轻人购买，以60-80平米产品为主，多为首次置业。60热销户型：热销户型：三室两厅两卫三室两厅两卫140户型，合理的功能设计万达广场代表产品，备受客户追捧户型，合理的功能设计38、万达广场代表产品，备受客户追捧l客厅连接步入式阳台，可观景l餐厅连接厨房，方便实用l各卧室均配置外飘窗设计，增加附加值l明厨明卫设计，增加采光及透气性61位置位置：小店区学府街和体育路交叉口东北角占地面积占地面积：4.7万平容积率容积率：4.2建筑面积建筑面积：20万平地块获取时间地块获取时间：-地价地价：（为村内土地自行开发，小产权房)产品类型产品类型：高层住宅开工时间开工时间：2007年9月1日开盘时间开盘时间：-户型户型：主力产品150-160平米售价售价：8000-11000元/平米目前进度目前进度：目前销售75%左右主要卖点主要卖点：地段、资源当当地地品品牌牌，千千禧禧学学府府苑苑：39、亲亲贤贤村村村村属属企企业业，项项目目多多以以小小产产权权为为主主，据据悉悉该该公公司司系系晋晋商商银银行行发发起起人人之之一一。随随各各大大开开发发商商进进驻驻，市市场场规规范范化化操操作作，其其销销售售进进入滞缓入滞缓n主力客群：n主力客户为吕梁地区及周边地市的煤矿相关企业主及部分公务员n客户购买主要看好政府南迁及项目的配套公园n千禧部分老业主也占有相当一部分比例62热销户型：热销户型：三室两厅两卫三室两厅两卫建筑面积建筑面积:165，户型方正布局合理，户型方正布局合理，动静分区，动静分区三室两厅两卫三室两厅两卫建筑面积建筑面积:212，户型方正布局合理，户型方正布局合理，动静分区，动静分40、区l270度观景阳台设计，增加采光，便于观景l双分离卫生间，使用方便l明厨设计，保证透气性与采光l270度飘窗设计增加附加值l工人房设计彰显项目品质与档次63市场热销产品集中在市场热销产品集中在80-9080-90平米两居和平米两居和130-170130-170平米三居平米三居热销热销热销热销项目名称项目名称一居一居40-6040-60小两居小两居60-8060-80标准两居标准两居80-9280-92舒适型两居舒适型两居90-11090-110小三居小三居110-130110-130标准三居标准三居130-150130-150舒适三居舒适三居150-170150-170豪华三居豪华三居19041、190四居四居170-200170-200310310恒大绿洲恒大绿洲9696套套240240套套288288套套288288套套富力城富力城10241024套套144144套套448448套套224224套套富力现代广富力现代广场场102102套套612612套套6868套套3434套套万达广场万达广场672672套套672672套套192192套套千禧学府苑千禧学府苑9090套套SECTION2：（南部）（南部）市场潜在供应重点项目汇总市场潜在供应重点项目汇总652962252008小店迎泽1222820*杏花岭万柏林4105842220071047尖草坪晋源截止截止09年，太原共有本土开42、发商年，太原共有本土开发商300余个，外来开发商余个，外来开发商10个个07-09年上半年，太原土地成交总计年上半年，太原土地成交总计718万平米，其中外来开发商拿地占万平米，其中外来开发商拿地占66%07-09年上半年，小店区一直是土地成交最频繁地区。年上半年，小店区一直是土地成交最频繁地区。09年上半年更是成为拿地重点片区年上半年更是成为拿地重点片区外地开发商拿地比例本地开发商拿地比例*数据来源：太原土地局官方网站，由太原思源整理。*09年上半年迎泽区成交的43万，为盛高所拍地块，位于迎泽与小店区交界处的东山片区，属南城范围66南城重点待开发（开发中）地块南城重点待开发（开发中）地块外来开发商拿地外来开发商拿地274万，宗地规模较大万，宗地规模较大本地开发商土地储备本地开发商土地储备61万，规模相对偏小万，规模相对偏小数据来源：太原土地局官方网站，由太原思源整理。