1、2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789目录纲要目录纲要 第一篇第一篇-【市场分析市场分析】篇篇 一.蓝水湾项目分析二.竞争分析三.目标消费群体分析一.蓝水湾定位原则二.核心卖点诉求定位三.推广主题语定位第二篇第二篇-【定位决策定位决策】篇篇 第三篇第三篇-【视觉表现视觉表现】篇篇一.蓝水湾LOGO二.平面视觉表现风格三.项目围墙形象创意设计四.销售通道导视系统五.销售中心规划第四篇第四篇-【宣传推广宣传推广】篇篇主要内容：推广进度、销售物料、媒体选择与规划、SP促销活动、PR公关活动等2、。（另案提交）2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789第一篇第一篇-【市场分析市场分析】篇篇 一.蓝水湾项目分析二.竞争分析三.目标消费群体分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789一一一一.蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析分析作用：为项目区域开发价值的判断和项目资源优势的挖掘提供分析作用：为项目区域开发价值的判断和项目资源优势的挖掘提供有力依据。有力依据3、。核心目的：为项目寻核心目的：为项目寻求差异化求差异化，构建具有，构建具有唯一性唯一性、排他性排他性、权威性权威性的竞争优势提供支撑，从而塑造出既符合市场需求又最具竞争力的的竞争优势提供支撑，从而塑造出既符合市场需求又最具竞争力的房地产产品。房地产产品。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789 地理位置：地理位置：A、项目位于南渡江西岸入海口交汇处交汇处、海口旧城区的东部边缘白沙坊自白沙坊自 然村庄之南部边缘然村庄之南部边缘，可谓“一半江水，一半城一半江水，一半城”。B、区域内路网交织，4、交通便捷。西有城市主干道白龙北路；南临文明东与白龙南交汇贯穿于海秀路、南海大道；北通长堤路连通新埠桥；东有即将通车的滨江西路滨江西路。滨江资源：滨江资源：A、地势高度与秀英炮台相当，I期三层以上一线江景尽收眼底，II期临江位置三层以上除了一览江之景色外，北望浩瀚江水溶入浩淼大海，具有“临江观海”的滨水景观滨水景观优势。B、滨江西路发现城市新价值。一条道路的出现，足以改变海口城市的布局，足以复活海口被遗忘的另一个翅膀，她就是滨江西路。滨江西路不仅贯通了海口东西两个地理区域，她还连接了海口的历史和未来，特别是给海口旧城区注入新的活力激素海口旧城区注入新的活力激素。1 1、项目资源分析、项目资源分析5、项目资源分析、项目资源分析一一一一.蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789规划要点：规划要点：A、园林景观-根据蓝水湾“以人为本”与“城市和谐”的景观规划，项目中的喷泉广场、休闲走道、诗意兰厅、热带花草绿化带等园林景观犹如“万瓦鳞鳞市井中，高屋连脊是桃园”的“城市滨江桃园”。B、路线规划-项目中南北两侧的规划路线将旧城与滨江西路连接贯通，为蓝水湾居民的江岸休闲、浪漫生活提供出行便利。C、生活服务配套-蓝水湾临街商业铺面、社区会所6、体育健身场所等的合理规划，配合周遍成熟的生活环境，将更加丰富蓝水湾居民的休闲、娱乐、购物生活。D、户型结构-蓝水湾主要以板式结构为主，通风、采光布置合理，极少数部分顶层为跃层，主力户型以二居室、三居室为主体，约占90%。一一一一.蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789一一一一.蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析园林景观田园生态2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量7、房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789 历史文历史文历史文历史文 脉：脉：脉：脉：AA白沙坊古渡口文化：数百年来，摆渡一直是滨水人家的生活，绵延数白沙坊古渡口文化：数百年来，摆渡一直是滨水人家的生活，绵延数 十里水路间坐落着许多残败的渡口，在夕阳中格外萧条忧伤，而其中十里水路间坐落着许多残败的渡口，在夕阳中格外萧条忧伤，而其中 有些渡口已有百年之久。位于白沙坊南渡江西大堤之下的白沙坊古渡有些渡口已有百年之久。位于白沙坊南渡江西大堤之下的白沙坊古渡口口 便是其中。便是其中。C C、城市人文：、城市人文：“一方水土养育一方人”，在城市的历史变迁中，旧城区沉淀了海口市的城8、市人文、生活文化，传统人文气息浓厚。一一一一.蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317892 2 2 2、项目城市配套设施：（交通、学校、医疗、商业圈、生活成本、项目城市配套设施：（交通、学校、医疗、商业圈、生活成本、项目城市配套设施：（交通、学校、医疗、商业圈、生活成本、项目城市配套设施：（交通、学校、医疗、商业圈、生活成本学校：海口市旅游学校、第四中学、7中、白龙小学、29小、34小、群星学校、英才小学、武警幼儿园等餐饮：海鲜美食广9、场、文莱市场、板桥和文明东路的临街杂货店、小吃店、小型综合店等。酒店：富庄粤菜大酒楼医院：武警医院一一一一.蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789杂货店杂货店杂货店杂货店白龙商厦白龙商厦货运站货运站海鲜广场海鲜广场公交站公交站公交站公交站万万瓦瓦鳞鳞鳞鳞市市井井中中高高屋屋连连脊脊是是桃桃源源。5 5分钟生活圈业态分布分钟生活圈业态分布分钟生活圈业态分布分钟生活圈业态分布2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货10、到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317893 3 3 3、项目区域在城市发展规划中的定位和地位：、项目区域在城市发展规划中的定位和地位：、项目区域在城市发展规划中的定位和地位：、项目区域在城市发展规划中的定位和地位：海海口口新新的的城城市市发发展展战战略略中中提提出出“发发展展沿沿江江，拓拓展展两两翼翼”和和以以“南南渡渡江江为为中心中心”，南渡江作为一条生态轴心地段是其重要组成部分。，南渡江作为一条生态轴心地段是其重要组成部分。滨滨江江西西路路北北起起长长堤堤路路新新埠埠桥桥，南南至至南南渡渡江江大大桥桥，全全长长12.5712.57公公里里。西11、西以以道道路路红红线线为为界界，往往东东至至江江边边，设设计计范范围围包包括括6060米米宽宽道道路路及及其其内内绿绿地地，东东面宽度面宽度2020米以上不等的滨江绿化带及江漫滩地，总用地面积米以上不等的滨江绿化带及江漫滩地，总用地面积367367公顷。公顷。按按照照规规划划，以以人人为为本本、生生态态优优先先和和体体现现地地方方文文化化是是其其三三大大原原则则，滨滨江江一一线线将将建建成一个供市民公共休闲娱乐的开放空间。成一个供市民公共休闲娱乐的开放空间。一一一一.蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款12、房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789东海岸蓝水湾2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317894 4、附近区域发展带来的外溢效应、附近区域发展带来的外溢效应、附近区域发展带来的外溢效应、附近区域发展带来的外溢效应一一一一.蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析212002004358504505505504501000300300本案海鲜美食广场南亚广场蓝水湾临街商业铺面附近区域发展规划中的休闲绿地、公园日异成熟的商业环境日异成熟的商业13、环境2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789 总结：总结：总结：总结：在此需要特别提出的是目前尚未形成板块的东海岸区域，随着海口市新市区规划在此需要特别提出的是目前尚未形成板块的东海岸区域，随着海口市新市区规划的推进，该区开发条件逐步成熟，已有不少有实力的开发商在厉马秣兵、跃跃欲的推进，该区开发条件逐步成熟，已有不少有实力的开发商在厉马秣兵、跃跃欲试，该区域今后极有可能形成新的房地产开发热点区域，令海口房地产的发展格试，该区域今后极有可能形成新的房地产开发热点区域，令海口房地产的发展格局14、出现较大的变化。局出现较大的变化。业内人士预测，滨江西路修建，沿线土地价格至少上涨业内人士预测，滨江西路修建，沿线土地价格至少上涨3 3倍。按照倍。按照20052005年颁布的年颁布的新海口城镇土地基准地价标准新海口城镇土地基准地价标准，在住宅用地方面，滨江西北片属于二级片区，在住宅用地方面，滨江西北片属于二级片区，土地价格为土地价格为4040万万/亩，滨江西南片、流水坡区域为三级片区，土地价格为亩，滨江西南片、流水坡区域为三级片区，土地价格为3535万万/亩。等到明年滨江西路通车，以上区域的土地价格就将达到亩。等到明年滨江西路通车，以上区域的土地价格就将达到100100万万/亩。亩。（资料（15、资料来源：来源：20062006海南网海南网）2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317895 5、消费人群对项目区域的认识和心理定位。、消费人群对项目区域的认识和心理定位。南渡江南渡江“那边那边”偏、远偏、远、杂、荒？、杂、荒？一一一一.蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789S-S-优势优势优势优势 位于城市老城区具有位于城市老16、城区具有古渡口历史文脉的历史文脉的白沙坊自然村庄之中，整体之中，整体生活配套基本齐全，处于成熟的生活社区。生活配套基本齐全，处于成熟的生活社区。处于城市人口密集区域，且在板块市场一枝独秀，地理位置及滨江处于城市人口密集区域，且在板块市场一枝独秀，地理位置及滨江生态具有排他性。生态具有排他性。位于位于“南渡江滨江南渡江滨江”地带，为政府规划建设的主要城区发展方向。地带，为政府规划建设的主要城区发展方向。项目项目项目项目SWOTSWOT分析分析分析分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:6903178917、W-W-劣势劣势劣势劣势 南渡江滨江地带尚未进行大规模开发，市政配套不成熟南渡江滨江地带尚未进行大规模开发，市政配套不成熟（缺少主要大规模的商业、娱乐生活设施）。（缺少主要大规模的商业、娱乐生活设施）。交通路网尚未完善，出行不便。交通路网尚未完善，出行不便。周边居民生活水平较低，消费力相对较差。周边居民生活水平较低，消费力相对较差。地块周边建筑群低档，街道杂乱，不利于树立项目品牌。地块周边建筑群低档，街道杂乱，不利于树立项目品牌。项目项目项目项目SWOTSWOT分析分析分析分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-835118、3598QQ:69031789O-O-机会点机会点机会点机会点 海口城市发展中心向南渡江倾斜，执行海口城市发展中心向南渡江倾斜，执行“开发沿江，提升中心开发沿江，提升中心”的的战略目标，项目地成为海口发展的重点区域。战略目标，项目地成为海口发展的重点区域。滨江西路的建设将有力的提升项目区域的整体形象。滨江西路的建设将有力的提升项目区域的整体形象。周边居民人口密集，且存在二次置业的市场空白。周边居民人口密集，且存在二次置业的市场空白。项目项目项目项目SWOTSWOT分析分析分析分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83519、13598QQ:69031789T-T-障碍点障碍点障碍点障碍点 房产新政的不断出台，市场前景不够清晰。房产新政的不断出台，市场前景不够清晰。周边区域的脏乱杂短期内将得不到解决，影响项目形象。周边区域的脏乱杂短期内将得不到解决，影响项目形象。海口市的房产格局已经基本形成，项目区域的消费指向海口市的房产格局已经基本形成，项目区域的消费指向需要培育和指引。需要培育和指引。项目项目项目项目SWOTSWOT分析分析分析分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789海口住宅市场格局示意海口住宅市场格20、局示意海口住宅市场格局示意海口住宅市场格局示意海甸-新埠西海岸南海金贸旧城区本案本案二二二二.竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789二二二二.竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析 海南房产从整体来看有几大区域，西海岸、金贸区、旧城区、海甸岛、新埠岛海南房产从整体来看有几大区域，西海岸、金贸区、旧城区、海甸岛、新埠岛和南海。和南海。西海岸：西海岸：以别墅为主的豪华社区、消费群体以高端人群为主。金贸区：金贸区：海口重要的商业、金融、文化的集散地，周边生活配套设施21、完善，绿带休闲公园以万绿园、滨海公园为代表。商业以世贸中心、欣宜购物公园（大润发）为代表，文化以人大会堂、体育馆、会展中心、秀英炮台为代表，房屋均价4500以上。旧城区：旧城区：海口的中心地段，商业、交通较发达，生活配套设施完善，房屋类别中档占主导。海甸岛新埠岛：海甸岛新埠岛：商业、交通较欠缺，房屋以中高档为主。南海：南海：正在兴起的又一开发热地，许多中档楼盘在此出现，商业、交通、周围配套设施不完善。1 1、海口市地产区域板块、海口市地产区域板块、海口市地产区域板块、海口市地产区域板块2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-22、83513598QQ:690317892 2、区域内竞争项目、区域内竞争项目、区域内竞争项目、区域内竞争项目二二二二.竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析 滨江温泉花园滨江温泉花园滨江温泉花园滨江温泉花园楼盘位置：楼盘位置：文明东路周边配套：周边配套：位于滨江新开发地带，紧造市中心繁华区域，周围配套齐全，是城市中不可多得的集自然环境与城市繁华为一体的城市核心区域。银行：银行：中行、工行、农行、交行、农村信用社学校：学校：武警幼儿园、白龙小学、海口四中、海口七中、群星中学、旅游学校购物：购物：青年路白龙农贸市场、板桥路海鲜市场、罗牛山放心食品店、旺佳汇购物广场酒店、娱乐：酒店、娱乐：锦江之星海口店、23、富庄粵菜大酒楼、白龙大酒店、阳光大酒店、琼苑宾馆、龙泉咖啡、福山咖啡、白龙水上乐园医院：医院：武警医院、海南省工人疗养院、博爱医院综合门诊部理想的度假、疗养居住地理想的度假、疗养居住地！2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789 滨江温泉花园滨江温泉花园滨江温泉花园滨江温泉花园户型结构户型结构:一房二厅一卫建筑/套内:55.64/47.9056.26m2/47.90；四房二厅二卫建筑/套内:173.96/152.39175.17m2/153.45；二房二厅一卫建筑二房二厅一卫建筑/套内套内24、:93.03m2/80.09:93.03m2/80.0994.09m2/80.1194.09m2/80.11；一房二厅一卫建筑/套内:55.64m2/47.9056.26m2/47.90；面积范围56175.2 2、区域内竞争项目、区域内竞争项目、区域内竞争项目、区域内竞争项目二二二二.竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789 项目优点：项目优点：滨江温泉花园是海南省工人疗养院48年来首次倾情钜献，是目前海口医疗服务齐全的社区之一，有成熟医疗配套，同时规划25、有近万平方米星级疗养康复大厦，社区定期为老人检查身体，设立个人档案，并举办卫生讲座、保健咨询服务，再配合远程服务，业主可小病不出门，大病及时监控、治疗。小区还设有度假客房、餐厅、老人门球、篮球场、娱乐室、沙池、双杠、单杠、吊环等配套，是理想的度假、疗养居住地！项目景观：项目景观：滨江温泉花园位于海南省工人疗养院内，小区成熟的园林景观，几百棵老龄树、与东面天然树林相映相生，整个小区似笼罩在一个天然的“纯氧吧”之中。其独拥400米一线沿江，与浩瀚滨江零距离接触，公园、江堤沿江而设，入海口、江景、桥景、市景、生态园景美仑美奂。均价：均价：3200元平米。2 2、区域内竞争项目、区域内竞争项目、区域内26、竞争项目、区域内竞争项目二二二二.竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789玉河花园玉河花园3期期河岸雅都河岸雅都 楼盘位置：楼盘位置：海口市和平北路43号，和平桥南岸，紧邻美舍河 周边配套：周边配套：超市、酒店、银行、医院、学校 交通设施：交通设施：11路、15路、19路等多路公交车直达，交通网线遍及海口全城.户型结构：户型结构：均为一梯两户板式设计，户户南北通透，明厨明卫。二房二厅一卫二房二厅一卫 三房二厅二卫三房二厅二卫 三房二厅二卫工人房四房二厅三卫27、工人房（复式）五房二厅三卫工人房（复式）面积从9036至23220平米 均价：均价：3300元平米2 2、区域内竞争项目区域内竞争项目区域内竞争项目区域内竞争项目二二二二.竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析纯生态河岸生活纯生态河岸生活。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789 盛达景都盛达景都 楼盘位置：国兴大道楼盘位置：国兴大道.周边配套：海南文化公园、省政府办公区、省图书馆、两所职业学校、周边配套：海南文化公园、省政府办公区、省图书馆、两所职业学校、实验中学、医院、加油站。实验中学、医28、院、加油站。户型结构：户型由一房到四房户型结构：户型由一房到四房,面积面积5050平方米平方米130130平方米，类型为平方米，类型为高层塔楼。高层塔楼。均均价：价：32003200元元 平米平米2 2、区域内竞争项目、区域内竞争项目、区域内竞争项目、区域内竞争项目二二二二.竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789新世界花园二期新世界花园二期新世界花园二期新世界花园二期 楼盘位置：海口市南渡江入海口的新埠岛南端楼盘位置：海口市南渡江入海口的新埠岛南端 周边29、配套：市政配套不成熟周边配套：市政配套不成熟 户型结构：户型由二房二厅至五房三厅跃层式户型结构：户型由二房二厅至五房三厅跃层式 面积面积6060平方米平方米260260平方米，有平方米，有3 3 4 4楼复式等多样化选择。楼复式等多样化选择。均价：均价：42004200元元 平米平米2 2、区域内竞争项目、区域内竞争项目、区域内竞争项目、区域内竞争项目二二二二.竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析海景、江景、高绿化的园林生态家园海景、江景、高绿化的园林生态家园。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69030、31789新世界楼盘与周边楼盘相比优势新世界楼盘与周边楼盘相比优势1)实力雄厚、信心保证：由香港四大房地产开发商之一的香港新世界集团下属房地产公司开发建设；2)配套齐全、享受生活：区内设有多功能会所、网球场、迷你高尔夫练习场、儿童游乐场、园林泳池、温泉按摩池等；3)休闲度假、天天体验：围绕“休闲、生态、水、花园”为主题进行规划、设计；4)智能小区、港式管理：首家引进港式物业管理模式；5)专线中巴、出入方便：此地段专线中巴络绎不绝；6)繁华宁静、进退自如：小区与闹市区仅一桥之隔，往返繁华闹市中心仅3分钟车程；7)百年大计、质量第一：小区工程质量监理聘请曾监理过琼海博鳌亚洲论坛会馆监理公司监理，严31、把质量关；8)名师设计、大家风范：建筑规划设计由新加坡著名设计院设计，利用率高；园林设计出自有着丰富亚热带园林设计经验的加拿大宿茄荻园景公司园林设计师之手；9)高尚住宅、规模庞大：总占地面积346亩，是海口市目前规模最大的滨海度假式高尚住宅区之一。发展商精心选址，全力营造海景、江景、高绿化的园林生态家园。2 2、区域内竞争对手、区域内竞争对手、区域内竞争对手、区域内竞争对手二二二二.竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789 楼盘位置：海口市美兰区海甸岛东部32、，南渡江与鸭尾溪交汇的入海口处。楼盘位置：海口市美兰区海甸岛东部，南渡江与鸭尾溪交汇的入海口处。周边配套：医院、五星级燕泰大酒店和环岛泰得大酒店、市长公寓、老干周边配套：医院、五星级燕泰大酒店和环岛泰得大酒店、市长公寓、老干部活动中心、部活动中心、100100万平方米白沙门滨海生态公园、商场、农贸市场、海南大万平方米白沙门滨海生态公园、商场、农贸市场、海南大学、酒吧一条街。学、酒吧一条街。户型结构：户型结构：一室一厅一卫一室一厅一卫 套内建筑面积：套内建筑面积：38.3238.3237.9837.98 两室两厅两卫两室两厅两卫 套内建筑面积：套内建筑面积：7676 三室两厅两卫三室两厅两卫 套33、内建筑面积：套内建筑面积：128.89128.89 均均 价：价：38003800元元 平米平米.金茂滨江花园金茂滨江花园金茂滨江花园金茂滨江花园2 2、区域内竞争对手、区域内竞争对手、区域内竞争对手、区域内竞争对手二二二二.竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789 城市规划，使得南渡江成为城市发展重心，绿色佳园城市规划，使得南渡江成为城市发展重心，绿色佳园 天上人间是滨江地带首个天上人间是滨江地带首个 被批准的开发项目。被批准的开发项目。楼盘位置：海口市34、琼山区凤翔东路与沿江路交叉处楼盘位置：海口市琼山区凤翔东路与沿江路交叉处,距离南渡江岸距离南渡江岸150150米米 周边配套：酒店、电信局、疗养院、学校、加油站。周边配套：酒店、电信局、疗养院、学校、加油站。户型结构：户型结构：C1C1户型户型-面积面积:101.69:101.69 C2 C2户型户型-面积面积:119:119 C3 C3户型户型-面积面积:128.33:128.33 C4 C4户型户型-面积面积:104.44:104.44 C5 C5户型户型-面积面积:125.28:125.28 A1 A1户型户型-面积面积:85.27:85.27 A2 A2户型户型-面积面积:85.33:35、85.33 均均 价：价：26002600元元 平米、平米、绿色佳园绿色佳园绿色佳园绿色佳园 天上人间天上人间天上人间天上人间3 3期期期期2 2、区域内竞争项目、区域内竞争项目、区域内竞争项目、区域内竞争项目二二二二.竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析园林中的建筑，建筑中的园林园林中的建筑，建筑中的园林。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789 规划思想：绿色佳园规划思想：绿色佳园 天上人间的建筑突出了天上人间的建筑突出了“园林中的建筑，建筑中园林中的建筑，建筑中的园林的园林”的规划思想36、，社区的景观规划自然、丰富。的规划思想，社区的景观规划自然、丰富。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789 楼盘简介：绿谷康都处于海口市地理高端位置，空气清新，但不潮湿，楼盘简介：绿谷康都处于海口市地理高端位置，空气清新，但不潮湿，适宜居家养老，借助自然环境及区位优势，极力打造适宜居家养老，借助自然环境及区位优势，极力打造“宜居宜居”生活品质，生活品质，在园林规划设计上，小区以在园林规划设计上，小区以“绿色绿色”“”“健康健康”为主题打造一个健康生态为主题打造一个健康生态社区并设计了人车37、分流通行道。配套设施完整、多样实用，充分满足业社区并设计了人车分流通行道。配套设施完整、多样实用，充分满足业主多样化、品质化的生活休闲需求，设有主多样化、品质化的生活休闲需求，设有1000010000的入口中心广场，的入口中心广场，1300013000的中心花园，充分做到了幽、雅、宁、静四大特点。的中心花园，充分做到了幽、雅、宁、静四大特点。楼盘位置：海南省海口市海垦路楼盘位置：海南省海口市海垦路118118号（南海大道保税区对面）号（南海大道保税区对面）绿谷康都绿谷康都2 2、区域内竞争对手、区域内竞争对手、区域内竞争对手、区域内竞争对手二二二二.竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析绿色、健康生38、态社区。绿色、健康生态社区。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789三三三三.目标消费群体定位目标消费群体定位目标消费群体定位目标消费群体定位出生年代4050年代60年代70年代80年代目前状况离休 在职在职在职在职购房目的养老为子女自用自用自用购房类别以一居室三居室三居室以上两三居室一居室两居室购房类型中高档楼盘公寓式建筑 中高档楼盘中档楼盘中档楼盘2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69039、31789一.蓝水湾定位原则二.蓝水湾项目定位三.蓝水湾推广主题语定位第二篇第二篇-【定位决策定位决策】篇篇 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789 一一一一.蓝水湾定位原则蓝水湾定位原则蓝水湾定位原则蓝水湾定位原则1.1.适应性原则。即项目定位必须迎合市场与行业发展的趋势与机遇。具体包适应性原则。即项目定位必须迎合市场与行业发展的趋势与机遇。具体包含以下两层含义：含以下两层含义：一是与海南的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应；一是与海南的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应；二40、是与海南（海口）房地产二是与海南（海口）房地产本地市场需求本地市场需求相匹配，一方面要根植于消费者生相匹配，一方面要根植于消费者生活中的根本需求和成长性需求。另一方面要高度重视市场及行业走势，特别活中的根本需求和成长性需求。另一方面要高度重视市场及行业走势，特别注重那些已经被人们认同，却又没有注重那些已经被人们认同，却又没有在市场上得到充分满足的需求。2.2.与企业发展战略和项目资源优势相一致原则。在企业发展战略的框架下进行与企业发展战略和项目资源优势相一致原则。在企业发展战略的框架下进行项目定位，符合企业的核心能力，体现企业的竞争优势，实现企业的发展目项目定位，符合企业的核心能力，体现企业的41、竞争优势，实现企业的发展目标。同时，将项目标。同时，将项目独特的资源优势发挥出来，如果项目定位不以自身优势迎，如果项目定位不以自身优势迎合市场，即使定位概念做出来，它的演绎和支持体系也不完善。甚至很容易合市场，即使定位概念做出来，它的演绎和支持体系也不完善。甚至很容易被别人克隆，而且有可能比我们做得还好。被别人克隆，而且有可能比我们做得还好。（一）核心原则（一）核心原则（一）核心原则（一）核心原则2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789一一一一.蓝水湾定位原则蓝水湾定位原则蓝水湾定位原则42、蓝水湾定位原则1.1.差异化原则。包括差异化原则。包括市场差异化、产品差异化和和形象差异化等，等，“差异化差异化 是鑫鸿润的第三利润源泉是鑫鸿润的第三利润源泉”，是项目避开正面竞争和建立整体形象重要，是项目避开正面竞争和建立整体形象重要 手段。这里所说的差异化是手段。这里所说的差异化是“有效差异化有效差异化”，在细分市场中能找到蓝水湾，在细分市场中能找到蓝水湾 的市场容量。的市场容量。2.2.经济性原则。首先是指产品定位应具有较高的性价比，具有与较高价经济性原则。首先是指产品定位应具有较高的性价比，具有与较高价格竞争力和抗价格变化风险的弹性；第二，从企业角度出发，在成本控格竞争力和抗价格变化风43、险的弹性；第二，从企业角度出发，在成本控制的基础上，做到效益最大化；最后，在成本和收益测算、效益评估制的基础上，做到效益最大化；最后，在成本和收益测算、效益评估基础上计算的各项经济评价指标达到企业既定目标的要求或行业水平。基础上计算的各项经济评价指标达到企业既定目标的要求或行业水平。3.3.可行性原则。包括项目实施的可行性原则。包括项目实施的技术可行性和和经济可行性两方面。两方面。（二）必要原则（二）必要原则（二）必要原则（二）必要原则2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789二二二二.项44、目定位项目定位项目定位项目定位1 1、项目定位策略、项目定位策略、项目定位策略、项目定位策略 通过综合分析，本项目除了在区域因素上有较大的市场空间以外，“南渡江”作为优质的自然资源，是项目最大的支持点。但由于滨江西岸开发的不成熟，南渡江的利用尚难于形成压倒性的优势资源。因此项目的一期更多地是要寻找市场上的缺口市场上的缺口，同时要充分发挥“南渡江”的资源优势，形成新的竞争力。并为二期的推出进行充分的市场铺垫。因此建议项目一期的定位要采用：缺口定位为主，结合优势定位缺口定位为主，结合优势定位缺口定位为主，结合优势定位缺口定位为主，结合优势定位2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城45、市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317892 2、蓝水湾形象主要考虑的因素及定位方向、蓝水湾形象主要考虑的因素及定位方向、蓝水湾形象主要考虑的因素及定位方向、蓝水湾形象主要考虑的因素及定位方向 考考虑虑因素因素考考虑虑要点要点定位方向定位方向区域形象区域形象1.1.滨滨江地江地带为带为城市城市发发展的主流方向；展的主流方向；2.2.政府市政工程已政府市政工程已经经启启动动，区域眼球尚需引，区域眼球尚需引导导；3.3.离市中心地理距离不离市中心地理距离不远远，心理距离，心理距离较远较远。强强化区域形象，通化区域形象，通过过政府政府支持效支持效应应46、提升提升项项目价目价值值。市市场场因素因素1.1.人口密度很大，区域内人口密度很大，区域内产产品品类类型型单单一，供一，供应应量小；量小；2.“2.“滨滨江西岸江西岸”缺乏高素缺乏高素质质的大型楼的大型楼盘盘；3.3.沿江有大量待开沿江有大量待开发发土地，土地，预计预计在本在本项项目中后期会目中后期会陆陆续续投入开投入开发发。开开发发市市场场上空缺的上空缺的产产品，品，并并领领先市先市场场，以社区文化，以社区文化提高提高产产品附加品附加值值，是本，是本项项目定位的一个重要的方目定位的一个重要的方向。向。项项目地目地块块1.1.周周边环边环境境对项对项目形象有很大影响；目形象有很大影响；2.2.47、自然自然资资源条件很好，但目前源条件很好，但目前难难于充分利用。于充分利用。打造良好的打造良好的项项目内目内环环境，境，增增强强项项目独立性，消除周目独立性，消除周边环边环境的不利影响。境的不利影响。二二二二.项目定位项目定位项目定位项目定位2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317893 3、项目定位理念、项目定位理念、项目定位理念、项目定位理念1 1、通常在进行大型项目的推广时，为提升该项目市场价值，最有效的方法通常在进行大型项目的推广时，为提升该项目市场价值，最有效的方法莫过于通过莫过于48、通过项目包装，完善配套，建立品牌项目包装，完善配套，建立品牌项目包装，完善配套，建立品牌项目包装，完善配套，建立品牌等手段，以提高项目的档次等手段，以提高项目的档次和附加值，从而提高其市场售价，增加利润空间。而准确的市场定位是和附加值，从而提高其市场售价，增加利润空间。而准确的市场定位是这些手段实施的基础和指导，起着极为关键的作用这些手段实施的基础和指导，起着极为关键的作用 2 2、本项目地处的本项目地处的”滨江西岸滨江西岸”由于基础建设力度的加大，周边的环境在近由于基础建设力度的加大，周边的环境在近后几年将处于成长阶段，而项目相对市场而言规模较大，开发周期长，后几年将处于成长阶段，而项目相对49、市场而言规模较大，开发周期长，市场空间和开发条件都处在日新月异的变化和发展中。预计随着市政府市场空间和开发条件都处在日新月异的变化和发展中。预计随着市政府发展发展”南渡江地带南渡江地带”的战略计划的逐步实施，交通及配套设施的改善，的战略计划的逐步实施，交通及配套设施的改善，本项目的地块市场价值将呈现出跨度较大的由低至高的发展趋势。本项目的地块市场价值将呈现出跨度较大的由低至高的发展趋势。二二二二.项目定位项目定位项目定位项目定位2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317894 4、项目定位方向50、项目定位方向、项目定位方向、项目定位方向为了适应市场的发展和产品的利润最大化，并尽量支持企业的可持续发展能为了适应市场的发展和产品的利润最大化，并尽量支持企业的可持续发展能力，对本项目的定位因素的诉求引导要求实现力，对本项目的定位因素的诉求引导要求实现 中档中档中档中档硬件硬件硬件硬件产品产品产品产品自然环境自然环境自然环境自然环境房地产项目房地产项目房地产项目房地产项目中高档中高档中高档中高档软件软件软件软件附加值附加值附加值附加值人文环境人文环境人文环境人文环境房地产品牌房地产品牌房地产品牌房地产品牌二二二二.项目定位项目定位项目定位项目定位2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！51、全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317895 5、项目一期定位、项目一期定位、项目一期定位、项目一期定位定位考虑方向定位考虑方向定位考虑方向定位考虑方向在项目开发一期，在市场定位的确立过程中应主要顾及两个方面：在项目开发一期，在市场定位的确立过程中应主要顾及两个方面：必须有利于项目的整体形象及项目品牌的建立，必须有利于项目的整体形象及项目品牌的建立，必须有利于一期产品的快速销售。必须有利于一期产品的快速销售。结合之前所作的海口市竞争项目分析及消费者定位的结论，前期的市场定位不宜过高，且宜具备亲和、信任感强的特征。二二二二.项目定位项目52、定位项目定位项目定位2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789 6 6、目标客户定位考虑要点、目标客户定位考虑要点、目标客户定位考虑要点、目标客户定位考虑要点 南渡江西岸是旧城区人口居住密集区域，居住档次为普通居民区，整体居南渡江西岸是旧城区人口居住密集区域，居住档次为普通居民区，整体居民消费水平有限；民消费水平有限；从项目运作的角度讲，本项目周边配套尚不完善，环境脏、杂、乱，不具从项目运作的角度讲，本项目周边配套尚不完善，环境脏、杂、乱，不具备开发高档楼盘条件。备开发高档楼盘条件。企业和53、项目的品牌尚未树立，直接进入高端市场存在着一定的风险，增加企业和项目的品牌尚未树立，直接进入高端市场存在着一定的风险，增加资金压力；资金压力；目前区域市场上产品供应明显有限，前期产品开发量太小，远远未达到市目前区域市场上产品供应明显有限，前期产品开发量太小，远远未达到市场饱和程度，中档产品供应相对不足。场饱和程度，中档产品供应相对不足。随着项目品牌影响力的增强、区域配套的完善以及南渡江区域中高档住宅随着项目品牌影响力的增强、区域配套的完善以及南渡江区域中高档住宅居住氛围的形居住氛围的形 成，客户定位趋向于中高档更适应于市场。成，客户定位趋向于中高档更适应于市场。二二二二.项目定位项目定位项目定54、位项目定位2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789南渡江西岸是个新的板块，近期内的公共环境将出现很大的转变。南渡江西岸是个新的板块，近期内的公共环境将出现很大的转变。而随着项目环境的变化，客户层面也是动态变化的，结合开发期而随着项目环境的变化，客户层面也是动态变化的，结合开发期和产品的适时性，我们应将客户分为：和产品的适时性，我们应将客户分为：一期目标客户一期目标客户一期目标客户 二期目标客户二期目标客户二期目标客户 中档客户群中档客户群中档客户群 中高档客户群中高档客户群中高档客户群二55、二二二.项目定位项目定位项目定位项目定位2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789三三三三.推广主题语（推广主题语（推广主题语（推广主题语（SLOGANSLOGAN）定位）定位）定位）定位1 1、蓝水湾推广概念的思考、蓝水湾推广概念的思考、蓝水湾推广概念的思考、蓝水湾推广概念的思考从海口（甚至海南全省）的地产项目定位及主要卖点看，主要体现在以下几个方面：景观诉求：一线海景、一线江景、园林景观等。生态养生诉求：温泉养生、园林养生、医疗保健等。高档品位诉求：别墅、公寓、公馆、水乡城、休闲时尚等56、。蓝水湾要以什么卖点，蓝水湾要以什么卖点，蓝水湾要以什么卖点，蓝水湾要以什么卖点，才能既符合项目定位又能体现才能既符合项目定位又能体现才能既符合项目定位又能体现才能既符合项目定位又能体现“排他性、差异化排他性、差异化排他性、差异化排他性、差异化”呢？呢？呢？呢？2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317892 2、概念定位阐述、概念定位阐述、概念定位阐述、概念定位阐述1 1、人类自古以来邻水而居，除了对生活水源的需要以外，从居住风水的角、人类自古以来邻水而居，除了对生活水源的需要以外，从居住风57、水的角 度，讲究藏风聚气，而气随水行。南渡江作为本项目最大的优势资源，度，讲究藏风聚气，而气随水行。南渡江作为本项目最大的优势资源，是定位是定位围绕的中心围绕的中心。也是项目走向高端产品的筹码。也是项目走向高端产品的筹码。2 2、随着城市工业化的发展，人类居住环境的恶化、随着城市工业化的发展，人类居住环境的恶化，“回归大自然回归大自然”成为人成为人们对生活新的价值取向。们对生活新的价值取向。3 3、“南渡江滨江地带南渡江滨江地带”是政府规划引导的区域，使用是政府规划引导的区域，使用“南渡江西岸南渡江西岸”能够能够很好的借助政府言论的影响力，使很好的借助政府言论的影响力，使”蓝水湾蓝水湾”在该板58、块先入为主，成为在该板块先入为主，成为区域的区域的领跑者领跑者。同时。同时明确项目的所在地，以免误导消费者。，以免误导消费者。4 4、本区域缺少大规模的楼盘，以、本区域缺少大规模的楼盘，以“朴实、真实、自然、淡雅的生活朴实、真实、自然、淡雅的生活”的概的概念明确项目的念明确项目的排他性，符合，符合市场的实际期望和和需求。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317893 3、发现蓝水湾的、发现蓝水湾的、发现蓝水湾的、发现蓝水湾的桃源生活价值桃源生活价值桃源生活价值桃源生活价值现如今是各家楼盘群雄59、争霸的时代，蓝水湾的推广想要成为一枝独秀现如今是各家楼盘群雄争霸的时代，蓝水湾的推广想要成为一枝独秀就需要找准目标、准确定位。就需要找准目标、准确定位。蓝水湾人群定位在蓝水湾人群定位在蓝水湾人群定位在蓝水湾人群定位在35603560岁之间，这两个不同的年龄阶段代表的是两种现状：岁之间，这两个不同的年龄阶段代表的是两种现状：岁之间，这两个不同的年龄阶段代表的是两种现状：岁之间，这两个不同的年龄阶段代表的是两种现状：第一，3545岁的年龄，为了前途和家庭而忙于事业，整天奔波在外，除了身体的透支，心里更是承受着巨大的精神压力，他们需要一个安静、与世无争、静谧的空间来舒展身心，“桃源生活”让他们找到了60、“心灵归属”的感觉。第二，5060岁的年龄，蓝水湾朴实、真实、自然、淡雅的生活是他们所向往的晚年生活。跳出养生做养生发现桃源生活，更胜一筹。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789 离尘不离城离尘不离城-回归自然：回归自然：在城市化发展进程中，住城中心与住郊区始终在城市化发展进程中，住城中心与住郊区始终是个难以平衡的选择。我们渴望郊区的舒适自然，却又不想远离城市的是个难以平衡的选择。我们渴望郊区的舒适自然，却又不想远离城市的方便快捷，我们渴望满眼的绿意，却又不舍璀璨的霓虹。方便快捷，我们61、渴望满眼的绿意，却又不舍璀璨的霓虹。桃花源记桃花源记是一种对远离尘嚣的世外桃源生活的写照，是诗人陶渊明是一种对远离尘嚣的世外桃源生活的写照，是诗人陶渊明富有浪漫色彩的理想居所，这种生活也是现代都市人所向往的。富有浪漫色彩的理想居所，这种生活也是现代都市人所向往的。3 3、发现蓝水湾的、发现蓝水湾的、发现蓝水湾的、发现蓝水湾的桃源生活价值桃源生活价值桃源生活价值桃源生活价值2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789西边临城，与周边与周边 “万瓦鳞鳞的市井万瓦鳞鳞的市井”闹市形成了一步之闹市形62、成了一步之“遥遥”；通幽（江）处，居于一线江湾，江的两畔田园生态葱葱凝粹，江岸北部通幽（江）处，居于一线江湾，江的两畔田园生态葱葱凝粹，江岸北部白沙坊百年枇杷挺挺凝绿，一派幽静恬馨的田园情调尽情散发着让人向白沙坊百年枇杷挺挺凝绿，一派幽静恬馨的田园情调尽情散发着让人向往的往的“江岸桃源的生活江岸桃源的生活”梦想；梦想；北望，透过江面层层轻纱薄雾，江水缓缓溶入浩淼大海；北望，透过江面层层轻纱薄雾，江水缓缓溶入浩淼大海；东眺，江东生态田园东眺，江东生态田园.3 3、发现蓝水湾的、发现蓝水湾的、发现蓝水湾的、发现蓝水湾的桃源生活价值桃源生活价值桃源生活价值桃源生活价值蓝水湾的桃源生活从此开始起航蓝水63、湾的桃源生活从此开始起航蓝水湾的桃源生活从此开始起航蓝水湾的桃源生活从此开始起航2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789桃桃桃桃花花花花源源源源的的的的生生生生活活活活意意意意境境境境【桃桃花花源源记记】-东东晋晋 陶陶渊渊明明晋太原中,武陵人捕鱼为业，缘溪行，忘路之远近。忽逢桃花林，夹岸数百步，中无杂树，芳草鲜美，落英缤纷，渔人甚异之；复前行，欲穷其林。林尽水源，便得一山，山有小口，仿佛若有光。便舍船，从口入。初极狭，才通人。复行数十步，豁然开朗。土地平旷，屋舍俨然，有良田美池桑竹之属64、。阡陌交通，鸡犬相闻。其中往来种作，男女衣着，悉如外人。黄发垂髫，并怡然自乐。见渔人，乃大惊，问所从来，具答之，便要还家，设酒杀鸡作食，村中闻有此人，咸来问讯。自云先世避秦乱，率妻邑人，来此绝境，不复出焉；遂与外人间隔。问今是何世，乃不知有汉，无论魏晋。此人一一为具言所闻，皆叹惋。余人各复延至其家，皆出酒食。停数日辞去，此中人语云：“不足为外人道也！”既出，得其船，便扶向路，处处志之。及郡下，诣太守,说如此。太守即遣人随其往，寻向所志，遂迷,不复得路。南阳刘子骥，高尚士也，闻之，欣然规往，未果，寻病终。后遂无问津者。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网65、海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789蓝水湾蓝水湾-桃源坞桃源坞桃源坞桃源坞当阳光洒满在静幽江面的时候，江雾瑟瑟、岸树临风摇弋、鱼船荡漾、空气中到处都透着淡淡的盎然，朴实、自然让人在不经意之中看到“江畔城中的桃源生活”与生命的链接。使“蓝水湾”离尘不离城的“桃源生活”找到了最合理的存在价值，成为真正意义上的通幽处、江岸边的桃源人居极品。我们希望通过我们希望通过“桃源生活桃源生活”的概念提炼和整体园林规划的提升，塑造人的概念提炼和整体园林规划的提升，塑造人们身们身处桃源的美景，享受桃源的悠闲、健康的理想所在。处桃源的美景，享受桃源的悠闲、健康的理想所在。蓝水湾-桃66、源坞-它将成为海南房地产一枝让世人赞叹的独秀。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789桃源生活，从这里开始。桃源生活，从这里开始。4、蓝水湾、蓝水湾SLOGAN南渡江西岸的桃花源。南渡江西岸的桃花源。备选备选备选备选2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789 围墙用语（前期）围墙用语（前期）围墙用语（前期）围墙用语（前期）1 1、南渡江西岸南渡江西岸-发现桃源生活的理想所在。发现桃源67、生活的理想所在。2 2、南渡江西岸南渡江西岸-桃源生活，开始起航。桃源生活，开始起航。3 3、南渡江西岸南渡江西岸-桃花源。桃花源。道旗用语道旗用语道旗用语道旗用语1 1、滨江西岸滨江西岸-桃源生活桃源生活-人居极品。人居极品。2 2、蓝水湾蓝水湾-桃花坞桃花坞-理想所在。理想所在。发现起航沉淀怡居归属主题伸展主题伸展宣传作用宣传作用2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789文案范例文案范例清晨开始打量这条越城之河，错落的滩涂生态田园景色，是南渡江留给海清晨开始打量这条越城之河，错落的滩涂68、生态田园景色，是南渡江留给海口最稀缺的礼物。口最稀缺的礼物。隐约中，蓝水湾，一个让人不小心就遁入的莽莽自然。隐约中，蓝水湾，一个让人不小心就遁入的莽莽自然。蓝水湾蓝水湾-桃源坞桃源坞-桃源生活桃源生活,从这里开始从这里开始!田园篇田园篇也许有人在滨江度过生命中最美妙的童年却遗忘了乐趣，也许有人惊恐于也许有人在滨江度过生命中最美妙的童年却遗忘了乐趣，也许有人惊恐于车水马龙，却从不曾仔细端详过身边这条河流，但南渡江却从未停止过它车水马龙，却从不曾仔细端详过身边这条河流，但南渡江却从未停止过它的万端姿态，至今胜境迭出。的万端姿态，至今胜境迭出。蓝水湾蓝水湾-桃源坞桃源坞-桃源生活桃源生活,从这里开始69、！从这里开始！童年篇童年篇蒙蒙晨雾，江面水气透过一张破旧的渔网缓缓升腾，白色水鸟忽倏从湿地一跃而起。尘嚣真的远了吗？依傍着逶迤而来的静静水流，一条水道上的童话在喧嚣的背后轻歌演绎。蓝水湾蓝水湾-桃源坞桃源坞-桃源生活桃源生活,从这里开始！从这里开始！晨曦篇晨曦篇2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789第三篇第三篇-【视觉表现视觉表现】篇篇一.蓝水湾LOGO二.平面视觉表现风格三.项目围墙形象创意设计四.销售通道导视系统五.销售中心规划2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中70、城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789一一一一.蓝水湾蓝水湾蓝水湾蓝水湾LOGOLOGO2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789二二二二.平面视觉表现风格平面视觉表现风格平面视觉表现风格平面视觉表现风格2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789二二二二.平面视觉表现风格平面视觉表现风格平面视觉表现风格平面视觉表现风格2008房地71、产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789二二二二.平面视觉表现风格平面视觉表现风格平面视觉表现风格平面视觉表现风格2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789三三三三.项目围墙形象创意设计项目围墙形象创意设计项目围墙形象创意设计项目围墙形象创意设计2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789三三72、三三.项目围墙形象创意设计项目围墙形象创意设计项目围墙形象创意设计项目围墙形象创意设计2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789四四四四.销售通道导视系统销售通道导视系统销售通道导视系统销售通道导视系统2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789 售楼处如同一个楼盘的门户，对于楼盘的销售起着举足轻重的作用，更售楼处如同一个楼盘的门户，对于楼盘的销售起着举足轻重的作用，更是成为企业展示形象73、沟通客户的重要渠道。是成为企业展示形象、沟通客户的重要渠道。现在的消费者越来越注重人性化，和体验式消费，然而售楼处的楼盘销现在的消费者越来越注重人性化，和体验式消费，然而售楼处的楼盘销售也在单纯的产品基础上融入更多情感成分，使得原本只是买卖交易的售也在单纯的产品基础上融入更多情感成分，使得原本只是买卖交易的地方变得含蓄内敛，满足了消费者精神上的感知和寄托。地方变得含蓄内敛，满足了消费者精神上的感知和寄托。沿江而建的蓝水湾，有着得天独厚的地理环境，但是繁杂的施工现场从沿江而建的蓝水湾，有着得天独厚的地理环境，但是繁杂的施工现场从视觉上会给人以杂乱的感觉，而简洁自然、采光通透的售楼处完全可以视觉74、上会给人以杂乱的感觉，而简洁自然、采光通透的售楼处完全可以弥补这一缺憾。弥补这一缺憾。1 1、售楼处的作用售楼处的作用五五五五.销售中心规划销售中心规划销售中心规划销售中心规划2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789 房产竞争不仅是单纯的商业竞争，更是文化的竞争，一个有着深房产竞争不仅是单纯的商业竞争，更是文化的竞争，一个有着深刻内涵的企业是需要让消费者了解的，除了显而易见的广告，能刻内涵的企业是需要让消费者了解的，除了显而易见的广告，能够身临其境的只有售楼处。够身临其境的只有售楼处。售75、楼处的定位，是现代感和历史感并存，凸显生态环境和自然状售楼处的定位，是现代感和历史感并存，凸显生态环境和自然状态的建筑。态的建筑。蓝水湾定位于桃花源的意境中，售楼处的选址与造型要契合桃花蓝水湾定位于桃花源的意境中，售楼处的选址与造型要契合桃花源的整体风格。源的整体风格。2 2、售楼处的定位售楼处的定位五五五五.销售中心规划销售中心规划销售中心规划销售中心规划2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789 售楼处的位置应建在楼盘的显眼处，要高效率的利用土地，同时售楼处的位置应建在楼盘的显眼处，要76、高效率的利用土地，同时不能影响整个楼盘的建设与将来的销售。不能影响整个楼盘的建设与将来的销售。蓝水湾位于南渡江边的滨江西路，楼盘西邻板桥路、白龙路，北蓝水湾位于南渡江边的滨江西路，楼盘西邻板桥路、白龙路，北邻规划路，售楼处将建在与这三条路相交的转角处（邻规划路，售楼处将建在与这三条路相交的转角处（8 8号楼的西北号楼的西北角）。角）。3 3、售楼处的选址、售楼处的选址五五五五.销售中心规划销售中心规划销售中心规划销售中心规划2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789方案一方案一 从从8 877、号楼的西北角到绿化步行道的距离为号楼的西北角到绿化步行道的距离为1212米，样板间围米，样板间围转角而建，南侧和东侧两扇围墙长为转角而建，南侧和东侧两扇围墙长为1212米，就形成深度为米，就形成深度为1212米长宽为米长宽为1212米的米的9090扇形大转角售楼处。扇形大转角售楼处。五五五五.销售中心规划销售中心规划销售中心规划销售中心规划2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317898号楼用地售楼中心板桥路规 划 路12米12米围墙围墙停车场:可容纳 6-8辆轿车2008房地产营销策划大全策78、划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789客户接待区A后门:入项目现场大门形象墙服务台楼盘模型展示区户型立体模型户型立体模型户型立体模型户型立体模型客户接待区B3米3米6米6米5米东西B区接待:玻璃圆桌A区接待:豪华沙发立体户型结构模型2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69079、31789方案二方案二在原来的基础上，两边分别向南面和东面加宽在原来的基础上，两边分别向南面和东面加宽6 6米，米，拓展原来的扇形空间。拓展原来的扇形空间。五五五五.销售中心规划销售中心规划销售中心规划销售中心规划2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317898号楼用地售楼中心12米12米围墙停车场:可容纳 6 辆轿车围墙衔接围墙规 划 路板桥路18米18米12米12米2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-8351359880、QQ:69031789客户接待区A客户接待区B客户接待区CBC区接待:玻璃圆桌A区接待:豪华沙发立体户型结构模型形象墙形象墙形象墙形象墙户型结构模型楼盘模型展示区服务台正门后门:到停车场项目现场玻璃橱窗玻璃橱窗8米2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317894 4、选择理由、选择理由 这一位置从整体来看不会影响到这一位置从整体来看不会影响到8 8号楼和整个楼盘的建筑，避免了号楼和整个楼盘的建筑，避免了8 8号楼号楼底层商铺和门前绿化带的建设。同时售楼处背后为正在建设的工地，使底层商铺和门前绿81、化带的建设。同时售楼处背后为正在建设的工地，使看房者一目了然，提升了对蓝水湾的信任度，也方便去实地观看。看房者一目了然，提升了对蓝水湾的信任度，也方便去实地观看。五五五五.销售中心规划销售中心规划销售中心规划销售中心规划2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789风格风格 售楼处的核心是通过这一块方寸之地尽显楼盘的独具匠心，蓝水湾紧售楼处的核心是通过这一块方寸之地尽显楼盘的独具匠心，蓝水湾紧邻南渡江，站在高处隔江相望，眼前水景美不胜收。蓝水湾的建筑风邻南渡江，站在高处隔江相望，眼前水景美不胜82、收。蓝水湾的建筑风格简约大方，园林主题桃花源胜地，售楼处要凸显此风格。格简约大方，园林主题桃花源胜地，售楼处要凸显此风格。造型造型 售楼处从理念、规划以及空间等方面的创新着手，再配合城市的特质售楼处从理念、规划以及空间等方面的创新着手，再配合城市的特质和文化积淀，来诠释别具特色的售楼处。和文化积淀，来诠释别具特色的售楼处。5 5、售楼处的式样、售楼处的式样、售楼处的式样、售楼处的式样五五五五.销售中心规划销售中心规划销售中心规划销售中心规划2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789室内色调83、室内色调 室内的色调以纯木质感的颜色为主，配以白、蓝、檀木色。室内的色调以纯木质感的颜色为主，配以白、蓝、檀木色。木质质感的棕色系作为售楼处的主色调，与楼盘桃花源的定位准确契木质质感的棕色系作为售楼处的主色调，与楼盘桃花源的定位准确契合，墙面为白色，干净，简洁，红色是热情奔放的颜色，桃花属于这合，墙面为白色，干净，简洁，红色是热情奔放的颜色，桃花属于这一色系。一色系。运用它的两个意义：运用它的两个意义：1 1、象征我们蓝水湾人对待生活充满了活力和热情；、象征我们蓝水湾人对待生活充满了活力和热情；2 2、桃花色系在这里起到画龙点睛的作用，与主题构成和谐的统一。、桃花色系在这里起到画龙点睛的作用，84、与主题构成和谐的统一。五五五五.销售中心规划销售中心规划销售中心规划销售中心规划2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789装饰物装饰物 休息区的墙面，用木板做成可放饰品的方格状隔断，模型展示区墙面休息区的墙面，用木板做成可放饰品的方格状隔断，模型展示区墙面用装饰画点缀。用装饰画点缀。由于售楼处的位置属于西北角，下午太阳西晒是客观存在的一个问题，由于售楼处的位置属于西北角，下午太阳西晒是客观存在的一个问题，用窗帘来作为这一块的装饰品，即挡住了紫外线的直接照射，又美化用窗帘来作为这一块的装饰品85、，即挡住了紫外线的直接照射，又美化了室内外空间。了室内外空间。五五五五.销售中心规划销售中心规划销售中心规划销售中心规划2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789谢谢欣赏！谢谢欣赏！2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789浦东别墅市场四月月报浦东别墅市场四月月报2008.52008.52008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载86、0755-83513598QQ:69031789本次汇报内容本次汇报内容第一部分第一部分 上海独栋别墅市场上海独栋别墅市场第二部分第二部分 浦东独栋别墅市场浦东独栋别墅市场第三部分第三部分 浦东独栋别墅竞争个案市场分析浦东独栋别墅竞争个案市场分析第四部分第四部分 浦东高端住宅市场浦东高端住宅市场第五部分第五部分 浦东高端住宅竞争个案市场分析浦东高端住宅竞争个案市场分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789第一部分第一部分 上海独栋别墅市场分析上海独栋别墅市场分析2008房地产营销策划大87、全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789市场供应市场供应08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套;与三月份相比，供应量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供应开始减少，大规模供应很难持续；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789市场供应明细市场供应明细区域区域区域区域楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称新增面积新增面积新增面积新增面积新增套数新增套数新增套数新增套数套均面积套均面积套88、均面积套均面积奉贤奉贤海湾世纪佳苑海湾世纪佳苑230.35230.351 1230.35230.35海湾假日花园海湾假日花园4330.824330.821515288.72288.72青浦青浦朱家角康桥水乡小城朱家角康桥水乡小城43491.5143491.51173173251.40251.40西郊华城西郊华城5868.345868.349 9652.04652.04四荷艺墅四荷艺墅6147.546147.542020307.38307.38大华云庭大华云庭6572.036572.032121312.95312.95宝山宝山海德花园海德花园10036.6510036.652929346.09389、46.09大华河畔华城大华河畔华城2698.272698.271111245.30245.30嘉定嘉定安亭新镇安亭新镇673.18673.182 2336.59336.59松江松江天马花苑天马花苑10479.6410479.643232327.49327.49佘山佘山3 3号号17208.817208.86060286.81286.81上海晶园上海晶园4124.264124.261313317.25317.25复地艺墅复地艺墅6458.36458.32424269.10269.10昌鑫花园昌鑫花园5500.425500.421414392.82392.82合计合计123820.1123820.90、1424424292.03292.034 4月上海独栋新增情况月上海独栋新增情况目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789从供应量看，在从供应量看，在3 3月上海独栋市场大量放量后，月上海独栋市场大量放量后，4 4月份新增量供应有所减少，月份新增量供应有所减少，但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓；但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓；从区域看，青浦地区前期放量较少，受91、整个市场放量及市场利好的影响，该从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计区域加大了推案量，总计6.26.2万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加；增加；松江地区的佘山板块新增量持续增多，继松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3 3月顶级别墅大量供应后，月顶级别墅大量供应后，4 4月份佘月份佘山山3 3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为号、天马花苑和上海晶园92、三个楼盘又有新增供应，为3.23.2万方；万方；本司认为，本司认为，4 4月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；市场供应结论市场供应结论2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789市场去化市场去化4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供应时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现；独栋的成交量有所增93、加，但还没有达到去年同期水平；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789市场成交明细市场成交明细4 4月上海独栋市场成交前月上海独栋市场成交前6 6名名从成交个案来看，集中在上月有新增量供应的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现；佘山3号受新增供应的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快；以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块，受前期供应不足的影响，在开盘后便得到了良好的去化，浦东对顶级别墅存在需求；南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好；马桥的绿城玫瑰园凭借高尔94、夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋；楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称去化面积去化面积去化面积去化面积去化套数去化套数去化套数去化套数成交均价成交均价成交均价成交均价区域区域区域区域佘山佘山3 3号号8686868632322941629416松江松江御翠园御翠园7128712823239099190991浦东浦东康桥水乡康桥水乡6815681527271930619306青浦青浦南郊别墅南郊别墅5876587617172864128641闵行闵行绿城玫瑰园绿城玫瑰园351635165 54440144401闵行闵行俐马花园俐马花园350335031295、126468664686浦东浦东2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789市场价格市场价格从价格方面来看,随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价达到了3.43万元/平米的高位运行；由于受到4月小独栋供应增加的影响，未来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789从供96、应量看，从供应量看，4 4月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为放量最大，为4.34.3万方，占整个市场供应的三分之一；万方，占整个市场供应的三分之一；从成交量看，受到从成交量看，受到3、4月份新增供应的影响，月份新增供应的影响，4月独栋别墅的成交量持续增加，月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未达到去年同期的体量；但成交体量还未达到去年同期的体量；从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；市场结论市场结论我司认为，近期97、独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789第二部分第二部分 浦东独栋别墅市场分析浦东独栋别墅市场分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031798、89市场供应市场供应浦东地区别墅供应不平衡，连续几个月没有新增量后，3月份迎来了一次集中放量；4月份无新增供应，浦东别墅用地不足，别墅的稀缺性依然明显；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789市场去化市场去化在新增供应的带动下，4月的独栋成交量迅速增加，共计41套；其主要为御翠园和俐马花园的市场表现，两个楼盘共计成交35套，其他别墅由于缺少后续供应和开发商的惜售心理，去化较差；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-899、3513598QQ:69031789市场价格市场价格08年4月，浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园和俐马花园的带动下，开创历史新高水平，达到了7.4万元/平米的高价；御翠园供应充足，预计未来浦东的成交均价仍将在高位运行；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789从供应量看，在从供应量看，在3 3月份的集中放量后，月份的集中放量后，4 4月份没有新增供应，未来别墅将不会月份没有新增供应，未来别墅将不会有大规模新增供应的集中上市；有大规模新增供应的集中上市；从成交量看，受到从成交量看，受100、到3 3、4 4月份新增供应的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的月份新增供应的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的增长，并成为整个上海独栋市场的热点；增长，并成为整个上海独栋市场的热点；从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，4 4月份成交价格进一步提升，达月份成交价格进一步提升，达到到7.47.4万元的高位运行；万元的高位运行；虽然受到虽然受到3 3月供应迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供应月供应迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供应很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧；很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧；市场结论市场结论2008101、房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789第三部分第三部分 浦东独栋别墅竞争市场分析浦东独栋别墅竞争市场分析案名案名九间堂九间堂现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商上海证大三角洲置业有限公司目前已累计推出48套别墅，去化了39套；楼盘位置楼盘位置芳甸路599弄产产品品规规划划占地占地10.67万平方米户数户数50容积率容积率0.27户均占地户均占地2-3亩房型面积房型面积700-800地下室面积地下室面积100-200价价格格单价单价70000范围范围6000-7000万折扣情况折扣情况/主力102、主力6000万九间堂九间堂1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价九间堂九间堂/1 15965964742347423/目前，该项目仅有9套别墅供应；浦东别墅的稀缺性明显，作为浦东顶级别墅的代表，开发商有惜售心理，影响了该案的去化；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789案名案名案名案名汤臣高尔夫别103、墅八期汤臣高尔夫别墅八期汤臣高尔夫别墅八期汤臣高尔夫别墅八期现阶段市场情况现阶段市场情况现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商开发商开发商汤臣高尔夫（上海）有限公司汤臣高尔夫（上海）有限公司目前为止已推出目前为止已推出5858套，目前已去化了套，目前已去化了5555套；套；楼盘位置楼盘位置楼盘位置楼盘位置龙东大道龙东大道415415弄弄产产产产品品品品规规规规划划划划占地占地占地占地3.93.9万方万方户数户数户数户数8989户户容积率容积率容积率容积率0.290.29户均占地户均占地户均占地户均占地1-31-3亩亩房型面积房型面积房型面积房型面积370-470370-470地下室面积地下室104、面积地下室面积地下室面积/价价价价格格格格单价单价单价单价60000-6600060000-66000范围范围范围范围2200-30002200-3000万万折扣情况折扣情况折扣情况折扣情况/主力主力主力主力25002500万万汤臣高尔夫别墅八期汤臣高尔夫别墅八期1 1 1 1月月月月2 2 2 2月月月月3 3 3 3月月月月4 4 4 4月月月月成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积105、面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价汤臣高尔夫汤臣高尔夫汤臣高尔夫汤臣高尔夫/该盘目前只剩3套房源，受供应不足的影响，已经长期没有成交；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789案名案名案名案名棕榈泉花园棕榈泉花园棕榈泉花园棕榈泉花园现阶段市场情况现阶段市场情况现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商开发商开发商上海西北盛唐房地产有限公司上海西北盛唐房地产有限公司20072007年年5 5月106、推出月推出4141套，合计面积套，合计面积1.61.6万方；万方；截止目前已去化了截止目前已去化了2020套，未来供应套，未来供应2121套；套；楼盘位置楼盘位置楼盘位置楼盘位置龙东大道龙东大道38003800弄弄产产产产品品品品规规规规划划划划占地占地占地占地26.726.7万平方米万平方米户数户数户数户数/容积率容积率容积率容积率0.30.3户均占地户均占地户均占地户均占地1-31-3亩亩房型面积房型面积房型面积房型面积460-930460-930地下室面积地下室面积地下室面积地下室面积200-380200-380价价价价格格格格单价单价单价单价6000060000范围范围范围范围1200107、-37001200-3700万万折扣情况折扣情况折扣情况折扣情况/主力主力主力主力16001600万左右万左右棕榈泉花园棕榈泉花园1 1 1 1月月月月2 2 2 2月月月月3 3 3 3月月月月4 4 4 4月月月月成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均108、价棕榈泉花园棕榈泉花园棕榈泉花园棕榈泉花园/1 1 1 139439439439433943394339433941 1 1 13 3 3 31551551551550 0 0 038423842384238424 4 4 43 3 3 3102110211021102138221382213822138221为项目的最后一期，在板块缺乏后续供应的情况下，项目的性价比和稀缺性明显；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789案名案名案名案名东源丽晶别墅东源丽晶别墅东源丽晶别墅东源丽晶别墅现阶109、段市场情况现阶段市场情况现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商开发商开发商上海源东房地产开发有限公司上海源东房地产开发有限公司该案近年来未推出新房源，目前已供应该案近年来未推出新房源，目前已供应4646套房源，套房源，已去化了已去化了4141套套,楼盘位置楼盘位置楼盘位置楼盘位置巨峰路巨峰路15891589弄弄产产产产品品品品规规规规划划划划占地占地占地占地5050万平方米万平方米户数户数户数户数558558容积率容积率容积率容积率0.360.36户均占地户均占地户均占地户均占地1-21-2亩亩房型面积房型面积房型面积房型面积258-1200258-1200地下室面积地下室面积地下室面积地下110、室面积/价价价价格格格格单价单价单价单价3000030000范围范围范围范围775-2000775-2000万万折扣情况折扣情况折扣情况折扣情况/主力主力主力主力900-1200900-1200万万东源丽晶别墅东源丽晶别墅1 1 1 1月月月月2 2 2 2月月月月3 3 3 3月月月月4 4 4 4月月月月成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成111、交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价东源丽晶东源丽晶东源丽晶东源丽晶/1 1 1 139139139139123551235512355123551/该项目本月无成交，目前还剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅别墅；项目还有后期房源，但推盘时间未定；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789案名案名案名案名汤臣湖庭花园汤臣湖庭花园汤臣湖庭花园汤臣湖庭花园现阶段市场情况现阶段市场情况现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商开112、发商开发商上海汤臣浦东房地产开发有限公司上海汤臣浦东房地产开发有限公司0808年年3 3月月1 1号号,新开新开7272套别墅套别墅,其中独栋其中独栋1212好套好套,合计面合计面积为积为5223.845223.84,楼盘位置楼盘位置楼盘位置楼盘位置罗山路罗山路22552255弄弄产产产产品品品品规规规规划划划划占地占地占地占地24.3624.36万万户数户数户数户数172172（1 1期，独栋期，独栋+联排）联排）容积率容积率容积率容积率0.460.46户均占地户均占地户均占地户均占地1-1.51-1.5亩亩房型面积房型面积房型面积房型面积435-450435-450地下室面积地下室面积地下113、室面积地下室面积135135价价价价格格格格单价单价单价单价40000-4500040000-45000范围范围范围范围1500-20001500-2000万万折扣情况折扣情况折扣情况折扣情况/主力主力主力主力17001700万万汤臣湖庭花园汤臣湖庭花园1 1 1 1月月月月2 2 2 2月月月月3 3 3 3月月月月4 4 4 4月月月月成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成114、交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价汤臣湖庭花汤臣湖庭花汤臣湖庭花汤臣湖庭花园园园园/101010104353435343534353384253842538425384251 1 1 143543543543542179421794217942179该案目前还剩1套独栋，其他为联排别墅；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789案名案名案名案名御翠园御翠园御翠园御翠园现阶段市场情况现阶段市场情况现阶115、段市场情况现阶段市场情况开发商开发商开发商开发商上海和联房产开发有限公司上海和联房产开发有限公司在结束了一年的沉寂后，在结束了一年的沉寂后，0808年年3 3月月2121日，该案推出日，该案推出7777套独栋。截止目前，该盘去化了套独栋。截止目前，该盘去化了3535套，未来供应套，未来供应4242套。套。楼盘位置楼盘位置楼盘位置楼盘位置浦东区花木路浦东区花木路18831883弄弄产产产产品品品品规规规规划划划划占地占地占地占地104104万方万方户数户数户数户数420420容积率容积率容积率容积率0.150.15户均占地户均占地户均占地户均占地0.5-10.5-1亩亩房型面积房型面积房型面积房116、型面积295-318295-318地下室面积地下室面积地下室面积地下室面积150-170150-170价价价价格格格格单价单价单价单价58000-7400058000-74000（价格包含地下室）（价格包含地下室）范围范围范围范围2600-36002600-3600折扣情况折扣情况折扣情况折扣情况/主力主力主力主力26002600御翠园御翠园1 1 1 1月月月月2 2 2 2月月月月3 3 3 3月月月月4 4 4 4月月月月成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交117、成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价御翠园御翠园/10101010313631363136313684958495849584958 8 8 823232323712871287128712890991909919099190991本案一次性的大量推盘，暂时缓解了浦东市场的供应不足；而其快速的去化，则反映了客源对该板块顶级别墅的需求；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房118、地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789案名案名案名案名俐马花园四期俐马花园四期俐马花园四期俐马花园四期现阶段市场情况现阶段市场情况现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商开发商开发商上海俐马向荣碧云房地产有限公司上海俐马向荣碧云房地产有限公司该盘该盘0707年未推出新房源，前期推出年未推出新房源，前期推出113113套别墅已售完。套别墅已售完。0808年年3 3月月2626日，新推一批房源，供应量为日，新推一批房源，供应量为63896389平方平方米，面积在米，面积在273-304273-304平米之间，合计平米之间，合计2222套，其中包含套，其中包含4 4套双拼和119、套双拼和1818套独栋套独栋.楼盘位置楼盘位置楼盘位置楼盘位置浦东新区浦东新区 云山路云山路20002000弄弄产产产产品品品品规规规规划划划划占地占地占地占地2222万方万方户数户数户数户数179179（独栋（独栋+联排）联排）容积率容积率容积率容积率0.50.5户均占地户均占地户均占地户均占地0.5-10.5-1亩亩房型面积房型面积房型面积房型面积273-304273-304地下室面积地下室面积地下室面积地下室面积144-152144-152价价价价格格格格单价单价单价单价56000-7200056000-72000范围范围范围范围1500-22001500-2200折扣情况折扣情况折扣情120、况折扣情况/主力主力主力主力20002000万左右万左右俐马花园四期俐马花园四期4 4 4 4月月月月成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价俐马花园俐马花园俐马花园俐马花园12121212350335033503350364686646866468664686从开盘到现在该案成交了12套独栋，均价6.5万元/平米；该案售楼处对外称，所有房源都已售完，但网上房地产显示，其他房源没有办理相关手续；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:6903178121、9第四部分第四部分 浦东高端住宅市场浦东高端住宅市场2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789浦东高端住宅市场供应不足，三月份有仁恒河滨城推出4.5万方，而四月份仅有2836平米的供应，为绿地崴廉的放量，共计16套；目前，浦东高端市场除仁恒河滨城外，几乎供应很少，高端公寓市场日渐稀缺；市场供应市场供应2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789受3月份新增供应的带动，浦东高端住宅的成交量122、开始增加；3月份，成交量为20169平方米，成交套数为155套；4月份新增供应不足，导致成交量相比3月有所下滑；市场去化市场去化2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789市场价格市场价格4月，浦东高端公寓市场的成交主要为仁恒河滨城的市场表现，其64套的成交占据整个市场的60%，也带动了整体成交均价的上升；浦东高端供应的成交均价基本稳定在28000-32000元/平米之间；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513123、598QQ:69031789从供应量看，从供应量看，4 4月份上半月的浦东高端公寓供应不足，仅有月份上半月的浦东高端公寓供应不足，仅有1616套房源，为绿套房源，为绿地崴廉的供应；地崴廉的供应；从成交量看，主要为仁恒河滨城的去化表现；从成交量看，主要为仁恒河滨城的去化表现；从成交价格看，浦东高端住宅成交价格与从成交价格看，浦东高端住宅成交价格与3 3月相比有所上升，为月相比有所上升，为3037030370元元/平平方米；方米；尽管尽管3 3月供应迅速增加，可以暂时缓解浦东高端公寓的市场需求；但从供应月供应迅速增加，可以暂时缓解浦东高端公寓的市场需求；但从供应看，现阶段除了仁恒河滨城有供应外，其124、他高端楼盘很少有供应，未来供应看，现阶段除了仁恒河滨城有供应外，其他高端楼盘很少有供应，未来供应主要靠新开楼盘；同时，表明客源对高端公寓具有较高的市场需求，未来市主要靠新开楼盘；同时，表明客源对高端公寓具有较高的市场需求，未来市场看好；场看好；市场结论市场结论2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789第五部分第五部分 浦东高端住宅竞争市场分析浦东高端住宅竞争市场分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598125、QQ:69031789案名案名案名案名仁恒河滨城仁恒河滨城仁恒河滨城仁恒河滨城近期动态近期动态近期动态近期动态开发商开发商开发商开发商上海仁恒房地产有限公司上海仁恒房地产有限公司20082008年年1 1月月4 4日日,本案新推本案新推216216套房源套房源,合计面积合计面积3265632656平方米平方米,房型为房型为150150平方米左右的三房平方米左右的三房;20082008年年3 3月月1515日，又新推日，又新推298298套房源，合计面积套房源，合计面积4509045090平方米，房型依然为平方米，房型依然为150150平方米左右的三房平方米左右的三房;楼盘位置楼盘位置楼盘位置楼126、盘位置丁香路丁香路15991599弄弄产产产产品品品品规规规规划划划划占地占地占地占地31.631.6万平方米万平方米容积率容积率容积率容积率2.32.3房型面积房型面积房型面积房型面积150-153150-153价价价价格格格格单价单价单价单价3600036000元元总价范围总价范围总价范围总价范围540540装修标准装修标准装修标准装修标准/主力主力主力主力540540该盘去化稳定，整个4月成交套数在64套左右；仁恒河滨城依靠自身的品质，一直都是关注的焦点；仁恒河滨城仁恒河滨城1 1 1 1月月月月2 2 2 2月月月月月月月月4 4 4 4月月月月成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交127、成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价仁恒河滨城仁恒河滨城仁恒河滨城仁恒河滨城9393939314044140441404414044330683306833068330687 7 7 710561056105610563077430774307743077469696969104311043128、1104311043132492324923249232492646464649676967696769676334723347233472334722008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789案名案名案名案名盛大金磐花园盛大金磐花园盛大金磐花园盛大金磐花园近期动态近期动态近期动态近期动态开发商开发商开发商开发商上海金磐房地产开发有限公司上海金磐房地产开发有限公司该案自该案自20042004年开盘至今一直没有新推增量；年开盘至今一直没有新推增量；作为浦东在售的顶级个案，近期每月的去化量保持作129、为浦东在售的顶级个案，近期每月的去化量保持稳定，说明市场对于顶级公寓仍有一定需求；稳定，说明市场对于顶级公寓仍有一定需求；楼盘位置楼盘位置楼盘位置楼盘位置银城南路银城南路218218号号产产产产品品品品规规规规划划划划占地占地占地占地3.653.65万平方米万平方米容积率容积率容积率容积率3.53.5房型面积房型面积房型面积房型面积200-700200-700价价价价格格格格单价单价单价单价55000-6000055000-60000总价范围总价范围总价范围总价范围1100-36001100-3600万万装修标准装修标准装修标准装修标准40004000元元主力主力主力主力12001200万万1130、 1 1 1月月月月2 2 2 2月月月月3 3 3 3月月月月4 4 4 4月月月月成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价盛大金磐盛大金磐盛大金磐盛大金磐1 1 1 1302302302302392783927839278392782 2 2 2566131、566566566418044180441804418042 2 2 260460460460437953795379537958 8 8 81 1 1 130230230230239086390863908639086该盘可售房源已经不多，仅有6套房源，后期推盘未定；从其稳定的去化可以看出，高端客源对陆家嘴地区的高端公寓存在需求；盛大金磐花园盛大金磐花园2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789案名案名案名案名财富海景花园财富海景花园财富海景花园财富海景花园近期动态近期动态近期动态近期动132、态开发商开发商开发商开发商 上海东闻房地产开发有限公司上海东闻房地产开发有限公司本项目于本项目于20072007年年1212月月2828日新推日新推5 5号楼号楼105105套房源，面套房源，面积积1909719097平方米，面积为平方米，面积为160-200160-200平方米左右；平方米左右；楼盘位置楼盘位置楼盘位置楼盘位置浦明路浦明路258258弄弄产产产产品品品品规规规规划划划划占地占地占地占地4.864.86万平方米万平方米容积率容积率容积率容积率2.212.21房型面积房型面积房型面积房型面积250-350250-350价价价价格格格格单价单价单价单价5000050000总价范围总133、价范围总价范围总价范围1250-17501250-1750万万装修标准装修标准装修标准装修标准4000-50004000-5000主力主力主力主力16501650万万1 1 1 1月月月月2 2 2 2月月月月3 3 3 3月月月月4 4 4 4月月月月成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面134、积面积成交成交成交成交均价均价均价均价财富海景财富海景财富海景财富海景3434343411819118191181911819523345233452334523342 2 2 267767767767743233432334323343233/2 2 2 266566566566546961469614696146961财富海景花园财富海景花园目前该案可售房源总共30套，后续供应欠缺；作为陆家嘴地区的高端公寓，该盘对高端客源具有较强的吸引力；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789案名135、案名案名案名裕龙花园裕龙花园裕龙花园裕龙花园近期动态近期动态近期动态近期动态开发商开发商开发商开发商上海长甲置业有限公司上海长甲置业有限公司本案最近无新推房源；本案最近无新推房源；本案目前推出房源已经基本接近去化完全，后期无本案目前推出房源已经基本接近去化完全，后期无后续供应；后续供应；楼盘位置楼盘位置楼盘位置楼盘位置源深路源深路199199弄弄产产产产品品品品规规规规划划划划占地占地占地占地12.812.8万方万方容积率容积率容积率容积率1 1房型面积房型面积房型面积房型面积152-330152-330价价价价格格格格单价单价单价单价3450034500总价范围总价范围总价范围总价范围524136、-1100524-1100万万装修标准装修标准装修标准装修标准/主力主力主力主力600-700600-700万万1 1 1 1月月月月2 2 2 2月月月月3 3 3 3月月月月4 4 4 4月月月月成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价裕龙花园裕龙花园137、裕龙花园裕龙花园1 1 1 1272272272272307563075630756307561 1 1 1272272272272302823028230282302821 1 1 119719719719730827308273082730827/3月成交1套,面积197平方米,成交价30827元/平方米;裕龙花园裕龙花园2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789在春节销售淡季以及政策的影响下，在春节销售淡季以及政策的影响下，2 2月份浦东别墅和高端公寓成交同比去年月份浦东别墅和高端公138、寓成交同比去年下降较大；随着新增供应的增加，市场成交有所回升，已经接近或达到去年同下降较大；随着新增供应的增加，市场成交有所回升，已经接近或达到去年同期水平；期水平；从上海整个别墅市场表现看，供应量的迅速增加带动了成交量的上升；从区域从上海整个别墅市场表现看，供应量的迅速增加带动了成交量的上升；从区域看，浦东地区成为市场的焦点，不管从成交量还是成交均价都对整个别墅市场看，浦东地区成为市场的焦点，不管从成交量还是成交均价都对整个别墅市场产生了深远的影响；以御翠园为代表的浦东顶级别墅的成交，直接带动了整个产生了深远的影响；以御翠园为代表的浦东顶级别墅的成交，直接带动了整个独栋市场的量价齐升；独栋市139、场的量价齐升；从高端公寓看去化良好，但主要依托新增供应，表现为较高的市场表现；从高端公寓看去化良好，但主要依托新增供应，表现为较高的市场表现；随着浦东高端市场用地日益减少，浦东别墅和高端公寓稀缺性依然长期存在，随着浦东高端市场用地日益减少，浦东别墅和高端公寓稀缺性依然长期存在，后续市场看好；后续市场看好；结语结语2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789汇报结束汇报结束敬请指导敬请指导2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载075140、5-83513598QQ:69031789浦东别墅市场四月月报浦东别墅市场四月月报2008.52008.52008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789本次汇报内容本次汇报内容第一部分第一部分 上海独栋别墅市场上海独栋别墅市场第二部分第二部分 浦东独栋别墅市场浦东独栋别墅市场第三部分第三部分 浦东独栋别墅竞争个案市场分析浦东独栋别墅竞争个案市场分析第四部分第四部分 浦东高端住宅市场浦东高端住宅市场第五部分第五部分 浦东高端住宅竞争个案市场分析浦东高端住宅竞争个案市场分析2008房地产营销策划大141、全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789第一部分第一部分 上海独栋别墅市场分析上海独栋别墅市场分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789市场供应市场供应08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套;与三月份相比，供应量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供应开始减少，大规模供应很难持续；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费142、下载0755-83513598QQ:69031789市场供应明细市场供应明细区域区域区域区域楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称新增面积新增面积新增面积新增面积新增套数新增套数新增套数新增套数套均面积套均面积套均面积套均面积奉贤奉贤海湾世纪佳苑海湾世纪佳苑230.35230.351 1230.35230.35海湾假日花园海湾假日花园4330.824330.821515288.72288.72青浦青浦朱家角康桥水乡小城朱家角康桥水乡小城43491.5143491.51173173251.40251.40西郊华城西郊华城5868.345868.349 9652.04652.04四荷艺墅四荷艺墅6147143、.546147.542020307.38307.38大华云庭大华云庭6572.036572.032121312.95312.95宝山宝山海德花园海德花园10036.6510036.652929346.09346.09大华河畔华城大华河畔华城2698.272698.271111245.30245.30嘉定嘉定安亭新镇安亭新镇673.18673.182 2336.59336.59松江松江天马花苑天马花苑10479.6410479.643232327.49327.49佘山佘山3 3号号17208.817208.86060286.81286.81上海晶园上海晶园4124.264124.26131331144、7.25317.25复地艺墅复地艺墅6458.36458.32424269.10269.10昌鑫花园昌鑫花园5500.425500.421414392.82392.82合计合计123820.1123820.1424424292.03292.034 4月上海独栋新增情况月上海独栋新增情况目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789从供应量看，在从供应量看，在3 3月上海独栋市场大量放量后，月上海独栋市场大量放145、量后，4 4月份新增量供应有所减少，月份新增量供应有所减少，但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓；但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓；从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计区域加大了推案量，总计6.26.2万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加；增加；松江地区的佘146、山板块新增量持续增多，继松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3 3月顶级别墅大量供应后，月顶级别墅大量供应后，4 4月份佘月份佘山山3 3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为3.23.2万方；万方；本司认为，本司认为，4 4月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；市场供应结论市场供应结论2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款147、房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789市场去化市场去化4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供应时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现；独栋的成交量有所增加，但还没有达到去年同期水平；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789市场成交明细市场成交明细4 4月上海独栋市场成交前月上海独栋市场成交前6 6名名从成交个案来看，集中在上月有新增量供应的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现；佘山3号受新增供应的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋148、的优势，去化较快；以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块，受前期供应不足的影响，在开盘后便得到了良好的去化，浦东对顶级别墅存在需求；南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好；马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋；楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称去化面积去化面积去化面积去化面积去化套数去化套数去化套数去化套数成交均价成交均价成交均价成交均价区域区域区域区域佘山佘山3 3号号8686868632322941629416松江松江御翠园御翠园7128712823239099190991浦东浦东康桥水乡康桥水乡6815681527149、271930619306青浦青浦南郊别墅南郊别墅5876587617172864128641闵行闵行绿城玫瑰园绿城玫瑰园351635165 54440144401闵行闵行俐马花园俐马花园3503350312126468664686浦东浦东2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789市场价格市场价格从价格方面来看,随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价达到了3.43万元/平米的高位运行；由于受到4月小独栋供应增加的影响，未150、来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789从供应量看，从供应量看，4 4月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为放量最大，为4.34.3万方，占整个市场供应的三分之一；万方，占整个市场供应的三分之一；从成交量看，受到从成交量看，受到3、4月份新增供应的影响，月份新增供应的影响，4月独栋别墅的成交量持续增加，月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未达到去年同151、期的体量；但成交体量还未达到去年同期的体量；从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；市场结论市场结论我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317152、89第二部分第二部分 浦东独栋别墅市场分析浦东独栋别墅市场分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789市场供应市场供应浦东地区别墅供应不平衡，连续几个月没有新增量后，3月份迎来了一次集中放量；4月份无新增供应，浦东别墅用地不足，别墅的稀缺性依然明显；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789市场去化市场去化在新增供应的带动下，4月的独栋成交量迅速增加，共计41套；其主要为御翠园和俐马153、花园的市场表现，两个楼盘共计成交35套，其他别墅由于缺少后续供应和开发商的惜售心理，去化较差；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789市场价格市场价格08年4月，浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园和俐马花园的带动下，开创历史新高水平，达到了7.4万元/平米的高价；御翠园供应充足，预计未来浦东的成交均价仍将在高位运行；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789从供应量看，在从供应154、量看，在3 3月份的集中放量后，月份的集中放量后，4 4月份没有新增供应，未来别墅将不会月份没有新增供应，未来别墅将不会有大规模新增供应的集中上市；有大规模新增供应的集中上市；从成交量看，受到从成交量看，受到3 3、4 4月份新增供应的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的月份新增供应的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的增长，并成为整个上海独栋市场的热点；增长，并成为整个上海独栋市场的热点；从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，4 4月份成交价格进一步提升，达月份成交价格进一步提升，达到到7.47.4万元的高位运行；万元的高位运行；虽然受到虽然受到3 3月供应迅速155、增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供应月供应迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供应很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧；很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧；市场结论市场结论2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789第三部分第三部分 浦东独栋别墅竞争市场分析浦东独栋别墅竞争市场分析案名案名九间堂九间堂现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商上海证大三角洲置业有限公司目前已累计推出48套别墅，去化了39套；楼盘位置楼盘位置芳甸路599弄产产品品规规划划占地占地10.6156、7万平方米户数户数50容积率容积率0.27户均占地户均占地2-3亩房型面积房型面积700-800地下室面积地下室面积100-200价价格格单价单价70000范围范围6000-7000万折扣情况折扣情况/主力主力6000万九间堂九间堂1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价九间堂九间堂/1 15965964742347423/目前，该项目仅有9套别墅供应；浦东别墅的稀缺性明显，作为浦东顶级别墅的代表，开发商157、有惜售心理，影响了该案的去化；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789案名案名案名案名汤臣高尔夫别墅八期汤臣高尔夫别墅八期汤臣高尔夫别墅八期汤臣高尔夫别墅八期现阶段市场情况现阶段市场情况现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商开发商开发商汤臣高尔夫（上海）有限公司汤臣高尔夫（上海）有限公司目前为止已推出目前为止已推出5858套，目前已去化了套，目前已去化了5555套；套；楼盘位置楼盘位置楼盘位置楼盘位置龙东大道龙东大道415415弄弄产产产产品品品品规规规规划划划划占地占地占地占地3.9158、3.9万方万方户数户数户数户数8989户户容积率容积率容积率容积率0.290.29户均占地户均占地户均占地户均占地1-31-3亩亩房型面积房型面积房型面积房型面积370-470370-470地下室面积地下室面积地下室面积地下室面积/价价价价格格格格单价单价单价单价60000-6600060000-66000范围范围范围范围2200-30002200-3000万万折扣情况折扣情况折扣情况折扣情况/主力主力主力主力25002500万万汤臣高尔夫别墅八期汤臣高尔夫别墅八期1 1 1 1月月月月2 2 2 2月月月月3 3 3 3月月月月4 4 4 4月月月月成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成159、交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价汤臣高尔夫汤臣高尔夫汤臣高尔夫汤臣高尔夫/该盘目前只剩3套房源，受供应不足的影响，已经长期没有成交；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789案名案名案160、名案名棕榈泉花园棕榈泉花园棕榈泉花园棕榈泉花园现阶段市场情况现阶段市场情况现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商开发商开发商上海西北盛唐房地产有限公司上海西北盛唐房地产有限公司20072007年年5 5月推出月推出4141套，合计面积套，合计面积1.61.6万方；万方；截止目前已去化了截止目前已去化了2020套，未来供应套，未来供应2121套；套；楼盘位置楼盘位置楼盘位置楼盘位置龙东大道龙东大道38003800弄弄产产产产品品品品规规规规划划划划占地占地占地占地26.726.7万平方米万平方米户数户数户数户数/容积率容积率容积率容积率0.30.3户均占地户均占地户均占地户均占地1-31-3亩161、亩房型面积房型面积房型面积房型面积460-930460-930地下室面积地下室面积地下室面积地下室面积200-380200-380价价价价格格格格单价单价单价单价6000060000范围范围范围范围1200-37001200-3700万万折扣情况折扣情况折扣情况折扣情况/主力主力主力主力16001600万左右万左右棕榈泉花园棕榈泉花园1 1 1 1月月月月2 2 2 2月月月月3 3 3 3月月月月4 4 4 4月月月月成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交162、均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价棕榈泉花园棕榈泉花园棕榈泉花园棕榈泉花园/1 1 1 139439439439433943394339433941 1 1 13 3 3 31551551551550 0 0 038423842384238424 4 4 43 3 3 3102110211021102138221382213822138221为项目的最后一期，在板块缺乏后续供应的情况下，项目的性价比和稀缺性明显；2008房163、地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789案名案名案名案名东源丽晶别墅东源丽晶别墅东源丽晶别墅东源丽晶别墅现阶段市场情况现阶段市场情况现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商开发商开发商上海源东房地产开发有限公司上海源东房地产开发有限公司该案近年来未推出新房源，目前已供应该案近年来未推出新房源，目前已供应4646套房源，套房源，已去化了已去化了4141套套,楼盘位置楼盘位置楼盘位置楼盘位置巨峰路巨峰路15891589弄弄产产产产品品品品规规规规划划划划占地占地占地占地5050万平方米万平方米户数户数164、户数户数558558容积率容积率容积率容积率0.360.36户均占地户均占地户均占地户均占地1-21-2亩亩房型面积房型面积房型面积房型面积258-1200258-1200地下室面积地下室面积地下室面积地下室面积/价价价价格格格格单价单价单价单价3000030000范围范围范围范围775-2000775-2000万万折扣情况折扣情况折扣情况折扣情况/主力主力主力主力900-1200900-1200万万东源丽晶别墅东源丽晶别墅1 1 1 1月月月月2 2 2 2月月月月3 3 3 3月月月月4 4 4 4月月月月成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价165、均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价东源丽晶东源丽晶东源丽晶东源丽晶/1 1 1 139139139139123551235512355123551/该项目本月无成交，目前还剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅别墅；项目还有后期房源，但推盘时间未定；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策166、网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789案名案名案名案名汤臣湖庭花园汤臣湖庭花园汤臣湖庭花园汤臣湖庭花园现阶段市场情况现阶段市场情况现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商开发商开发商上海汤臣浦东房地产开发有限公司上海汤臣浦东房地产开发有限公司0808年年3 3月月1 1号号,新开新开7272套别墅套别墅,其中独栋其中独栋1212好套好套,合计面合计面积为积为5223.845223.84,楼盘位置楼盘位置楼盘位置楼盘位置罗山路罗山路22552255弄弄产产产产品品品品规规规规划划划划占地占地占地占地24.3624.36万万户数户数户数户数172172（1 1期，167、独栋期，独栋+联排）联排）容积率容积率容积率容积率0.460.46户均占地户均占地户均占地户均占地1-1.51-1.5亩亩房型面积房型面积房型面积房型面积435-450435-450地下室面积地下室面积地下室面积地下室面积135135价价价价格格格格单价单价单价单价40000-4500040000-45000范围范围范围范围1500-20001500-2000万万折扣情况折扣情况折扣情况折扣情况/主力主力主力主力17001700万万汤臣湖庭花园汤臣湖庭花园1 1 1 1月月月月2 2 2 2月月月月3 3 3 3月月月月4 4 4 4月月月月成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积168、面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价汤臣湖庭花汤臣湖庭花汤臣湖庭花汤臣湖庭花园园园园/101010104353435343534353384253842538425384251 1 1 143543543543542179421794217942179该案目前还剩1套独栋，其他为联排别墅；2008房地产169、营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789案名案名案名案名御翠园御翠园御翠园御翠园现阶段市场情况现阶段市场情况现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商开发商开发商上海和联房产开发有限公司上海和联房产开发有限公司在结束了一年的沉寂后，在结束了一年的沉寂后，0808年年3 3月月2121日，该案推出日，该案推出7777套独栋。截止目前，该盘去化了套独栋。截止目前，该盘去化了3535套，未来供应套，未来供应4242套。套。楼盘位置楼盘位置楼盘位置楼盘位置浦东区花木路浦东区花木路18831883弄弄产产产产品品170、品品规规规规划划划划占地占地占地占地104104万方万方户数户数户数户数420420容积率容积率容积率容积率0.150.15户均占地户均占地户均占地户均占地0.5-10.5-1亩亩房型面积房型面积房型面积房型面积295-318295-318地下室面积地下室面积地下室面积地下室面积150-170150-170价价价价格格格格单价单价单价单价58000-7400058000-74000（价格包含地下室）（价格包含地下室）范围范围范围范围2600-36002600-3600折扣情况折扣情况折扣情况折扣情况/主力主力主力主力26002600御翠园御翠园1 1 1 1月月月月2 2 2 2月月月月3 3171、 3 3月月月月4 4 4 4月月月月成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价御翠园御翠园/10101010313631363136313684958495849584958 8 8 823232323712871287128712890991909919172、099190991本案一次性的大量推盘，暂时缓解了浦东市场的供应不足；而其快速的去化，则反映了客源对该板块顶级别墅的需求；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789案名案名案名案名俐马花园四期俐马花园四期俐马花园四期俐马花园四期现阶段市场情况现阶段市场情况现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商开发商开发商上海俐马向荣碧云房地产有限公司上海俐马向荣碧云房地产有限公司该盘该盘0707年未推出新房源，前期推出年未推出新房源，前期推出113113套别墅已售完。套别墅已售完。0808年年3 3月月173、2626日，新推一批房源，供应量为日，新推一批房源，供应量为63896389平方平方米，面积在米，面积在273-304273-304平米之间，合计平米之间，合计2222套，其中包含套，其中包含4 4套双拼和套双拼和1818套独栋套独栋.楼盘位置楼盘位置楼盘位置楼盘位置浦东新区浦东新区 云山路云山路20002000弄弄产产产产品品品品规规规规划划划划占地占地占地占地2222万方万方户数户数户数户数179179（独栋（独栋+联排）联排）容积率容积率容积率容积率0.50.5户均占地户均占地户均占地户均占地0.5-10.5-1亩亩房型面积房型面积房型面积房型面积273-304273-304地下室面积地174、下室面积地下室面积地下室面积144-152144-152价价价价格格格格单价单价单价单价56000-7200056000-72000范围范围范围范围1500-22001500-2200折扣情况折扣情况折扣情况折扣情况/主力主力主力主力20002000万左右万左右俐马花园四期俐马花园四期4 4 4 4月月月月成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价俐马花园俐马花园俐马花园俐马花园12121212350335033503350364686646866468664686从开盘到现在该案成交了12套独栋，均价6.5万元/平米；该案售楼处对外称，所175、有房源都已售完，但网上房地产显示，其他房源没有办理相关手续；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789第四部分第四部分 浦东高端住宅市场浦东高端住宅市场2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789浦东高端住宅市场供应不足，三月份有仁恒河滨城推出4.5万方，而四月份仅有2836平米的供应，为绿地崴廉的放量，共计16套；目前，浦东高端市场除仁恒河滨城外，几乎供应很少，高端公寓市场日渐稀缺；市176、场供应市场供应2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789受3月份新增供应的带动，浦东高端住宅的成交量开始增加；3月份，成交量为20169平方米，成交套数为155套；4月份新增供应不足，导致成交量相比3月有所下滑；市场去化市场去化2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789市场价格市场价格4月，浦东高端公寓市场的成交主要为仁恒河滨城的市场表现，其64套的成交占据整个市场的60%，也带动了整177、体成交均价的上升；浦东高端供应的成交均价基本稳定在28000-32000元/平米之间；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789从供应量看，从供应量看，4 4月份上半月的浦东高端公寓供应不足，仅有月份上半月的浦东高端公寓供应不足，仅有1616套房源，为绿套房源，为绿地崴廉的供应；地崴廉的供应；从成交量看，主要为仁恒河滨城的去化表现；从成交量看，主要为仁恒河滨城的去化表现；从成交价格看，浦东高端住宅成交价格与从成交价格看，浦东高端住宅成交价格与3 3月相比有所上升，为月相比有所上升，为303178、7030370元元/平平方米；方米；尽管尽管3 3月供应迅速增加，可以暂时缓解浦东高端公寓的市场需求；但从供应月供应迅速增加，可以暂时缓解浦东高端公寓的市场需求；但从供应看，现阶段除了仁恒河滨城有供应外，其他高端楼盘很少有供应，未来供应看，现阶段除了仁恒河滨城有供应外，其他高端楼盘很少有供应，未来供应主要靠新开楼盘；同时，表明客源对高端公寓具有较高的市场需求，未来市主要靠新开楼盘；同时，表明客源对高端公寓具有较高的市场需求，未来市场看好；场看好；市场结论市场结论2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:6179、9031789第五部分第五部分 浦东高端住宅竞争市场分析浦东高端住宅竞争市场分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789案名案名案名案名仁恒河滨城仁恒河滨城仁恒河滨城仁恒河滨城近期动态近期动态近期动态近期动态开发商开发商开发商开发商上海仁恒房地产有限公司上海仁恒房地产有限公司20082008年年1 1月月4 4日日,本案新推本案新推216216套房源套房源,合计面积合计面积3265632656平方米平方米,房型为房型为150150平方米左右的三房平方米左右的三房;20082008年年3 180、3月月1515日，又新推日，又新推298298套房源，合计面积套房源，合计面积4509045090平方米，房型依然为平方米，房型依然为150150平方米左右的三房平方米左右的三房;楼盘位置楼盘位置楼盘位置楼盘位置丁香路丁香路15991599弄弄产产产产品品品品规规规规划划划划占地占地占地占地31.631.6万平方米万平方米容积率容积率容积率容积率2.32.3房型面积房型面积房型面积房型面积150-153150-153价价价价格格格格单价单价单价单价3600036000元元总价范围总价范围总价范围总价范围540540装修标准装修标准装修标准装修标准/主力主力主力主力540540该盘去化稳定，整个181、4月成交套数在64套左右；仁恒河滨城依靠自身的品质，一直都是关注的焦点；仁恒河滨城仁恒河滨城1 1 1 1月月月月2 2 2 2月月月月月月月月4 4 4 4月月月月成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价仁恒河滨城仁恒河滨城仁恒河滨城仁恒河滨城93939182、39314044140441404414044330683306833068330687 7 7 7105610561056105630774307743077430774696969691043110431104311043132492324923249232492646464649676967696769676334723347233472334722008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789案名案名案名案名盛大金磐花园盛大金磐花园盛大金磐花园盛大金磐花园近期动态近期动态近期动态近期动态183、开发商开发商开发商开发商上海金磐房地产开发有限公司上海金磐房地产开发有限公司该案自该案自20042004年开盘至今一直没有新推增量；年开盘至今一直没有新推增量；作为浦东在售的顶级个案，近期每月的去化量保持作为浦东在售的顶级个案，近期每月的去化量保持稳定，说明市场对于顶级公寓仍有一定需求；稳定，说明市场对于顶级公寓仍有一定需求；楼盘位置楼盘位置楼盘位置楼盘位置银城南路银城南路218218号号产产产产品品品品规规规规划划划划占地占地占地占地3.653.65万平方米万平方米容积率容积率容积率容积率3.53.5房型面积房型面积房型面积房型面积200-700200-700价价价价格格格格单价单价单价单价184、55000-6000055000-60000总价范围总价范围总价范围总价范围1100-36001100-3600万万装修标准装修标准装修标准装修标准40004000元元主力主力主力主力12001200万万1 1 1 1月月月月2 2 2 2月月月月3 3 3 3月月月月4 4 4 4月月月月成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数185、套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价盛大金磐盛大金磐盛大金磐盛大金磐1 1 1 1302302302302392783927839278392782 2 2 2566566566566418044180441804418042 2 2 260460460460437953795379537958 8 8 81 1 1 130230230230239086390863908639086该盘可售房源已经不多，仅有6套房源，后期推盘未定；从其稳定的去化可以看出，高端客源对陆家嘴地区的高端公寓存在需求；盛大金磐花园盛大金磐花园2008房地产营销策划大全策划人士必186、备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789案名案名案名案名财富海景花园财富海景花园财富海景花园财富海景花园近期动态近期动态近期动态近期动态开发商开发商开发商开发商 上海东闻房地产开发有限公司上海东闻房地产开发有限公司本项目于本项目于20072007年年1212月月2828日新推日新推5 5号楼号楼105105套房源，面套房源，面积积1909719097平方米，面积为平方米，面积为160-200160-200平方米左右；平方米左右；楼盘位置楼盘位置楼盘位置楼盘位置浦明路浦明路258258弄弄产产产产品品品品规规规规划划划划占地187、占地占地占地4.864.86万平方米万平方米容积率容积率容积率容积率2.212.21房型面积房型面积房型面积房型面积250-350250-350价价价价格格格格单价单价单价单价5000050000总价范围总价范围总价范围总价范围1250-17501250-1750万万装修标准装修标准装修标准装修标准4000-50004000-5000主力主力主力主力16501650万万1 1 1 1月月月月2 2 2 2月月月月3 3 3 3月月月月4 4 4 4月月月月成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交188、成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价财富海景财富海景财富海景财富海景3434343411819118191181911819523345233452334523342 2 2 267767767767743233432334323343233/2 2 2 266566566566546961469614696146961财富海景花园财富海景花园目前该案可售房源总共30套，后续供应欠缺；作为189、陆家嘴地区的高端公寓，该盘对高端客源具有较强的吸引力；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789案名案名案名案名裕龙花园裕龙花园裕龙花园裕龙花园近期动态近期动态近期动态近期动态开发商开发商开发商开发商上海长甲置业有限公司上海长甲置业有限公司本案最近无新推房源；本案最近无新推房源；本案目前推出房源已经基本接近去化完全，后期无本案目前推出房源已经基本接近去化完全，后期无后续供应；后续供应；楼盘位置楼盘位置楼盘位置楼盘位置源深路源深路199199弄弄产产产产品品品品规规规规划划划划占地占地占地占190、地12.812.8万方万方容积率容积率容积率容积率1 1房型面积房型面积房型面积房型面积152-330152-330价价价价格格格格单价单价单价单价3450034500总价范围总价范围总价范围总价范围524-1100524-1100万万装修标准装修标准装修标准装修标准/主力主力主力主力600-700600-700万万1 1 1 1月月月月2 2 2 2月月月月3 3 3 3月月月月4 4 4 4月月月月成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成191、交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价成交成交成交成交套数套数套数套数成交成交成交成交面积面积面积面积成交成交成交成交均价均价均价均价裕龙花园裕龙花园裕龙花园裕龙花园1 1 1 1272272272272307563075630756307561 1 1 1272272272272302823028230282302821 1 1 119719719719730827308273082730827/3月成交1套,面积197平方米,成交价30827元/平方米;裕龙花园裕龙花园2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货192、后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789在春节销售淡季以及政策的影响下，在春节销售淡季以及政策的影响下，2 2月份浦东别墅和高端公寓成交同比去年月份浦东别墅和高端公寓成交同比去年下降较大；随着新增供应的增加，市场成交有所回升，已经接近或达到去年同下降较大；随着新增供应的增加，市场成交有所回升，已经接近或达到去年同期水平；期水平；从上海整个别墅市场表现看，供应量的迅速增加带动了成交量的上升；从区域从上海整个别墅市场表现看，供应量的迅速增加带动了成交量的上升；从区域看，浦东地区成为市场的焦点，不管从成交量还是成交均价都对整个别墅市场看，浦东地区成为市场的焦193、点，不管从成交量还是成交均价都对整个别墅市场产生了深远的影响；以御翠园为代表的浦东顶级别墅的成交，直接带动了整个产生了深远的影响；以御翠园为代表的浦东顶级别墅的成交，直接带动了整个独栋市场的量价齐升；独栋市场的量价齐升；从高端公寓看去化良好，但主要依托新增供应，表现为较高的市场表现；从高端公寓看去化良好，但主要依托新增供应，表现为较高的市场表现；随着浦东高端市场用地日益减少，浦东别墅和高端公寓稀缺性依然长期存在，随着浦东高端市场用地日益减少，浦东别墅和高端公寓稀缺性依然长期存在，后续市场看好；后续市场看好；结语结语2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789汇报结束汇报结束敬请指导敬请指导