1、国信学府春天首期开盘定价策略2013.11.20第一部分第一部分 本案与周边楼盘竞争分析本案与周边楼盘竞争分析一、周边楼盘数据分析二、本案2#、3#、6#楼数据分析三、本案与周边楼盘数据比较一、周边楼盘数据分析 为了使国信学府春天首期2#、3#、6#楼能顺利开盘，以实现好的口碑，并取得良好的业绩，我们对芜湖县房地产进行整体的调查与研究，并着重对周边楼盘进行深入的了解。以下是对项目周边几个重点楼盘的调查情况分析：本案地块静安阳光城静安阳光城占地面积占地面积25万万总建筑面积总建筑面积70万万容积率容积率2.49绿化率绿化率40%八达政和苑占地面积占地面积6.6万万总建筑面积总建筑面积8.4万万容2、积率容积率1.8绿化率绿化率37%平港金郡平港金郡占地面积占地面积2万万总建筑面积总建筑面积7.4万万容积率容积率2.6绿化率绿化率26%云森国际云森国际占地面积占地面积5.5万万总建筑面积总建筑面积11万万容积率容积率2绿化率绿化率%湾湾沚1号号2期期占地面积占地面积2.9万万总建筑面积总建筑面积10万万容积率容积率3绿化率绿化率-%本案本案占地面积占地面积6万万总建筑面积总建筑面积20万万容积率容积率2.9绿化率绿化率38%云森国际湾沚1号八达政和苑静安阳光城平港金郡1、项目周边竞争楼盘分布：2、静安阳光城：位于芜湖南路以东、滨湖大道以北，保沙路以西，水阳江路以南，整个用地被十连路分为东西3、两块，目前在售的是东边这一块。与本案距离近。总占地面积约25万平方米，建筑体量约70多万平方米，是芜湖县最大的项目之一。小区配有小区会所、商业和幼儿园等。目前周边大型配套设施少，商业配套需要逐步完善。35#30#421713静安阳光城销售情况表静安阳光城11月份即将开盘总层数为11层的2#和4#楼，面积为76.9/79.2/105.3/105.7/81.3/83，一共是183套房源。现在价格未公布。前期在售的房源只有18层和一层房源，现在部分做特价房源出售价格3900元/至4000元/左右，户型面积有78平-86平的两房以及105平-127平的三房，均为全明设计。开盘均价在4200元/左右。其4、中位于小区中心位置18层的13#和17#楼的成交均价在4500元/左右。一般楼层在40-50元/，有的楼层达到70元/以上房房号号面积（）面积（）原始原始单价（元单价（元/）成交单价（元成交单价（元/）1313#8 80 02 286.947274507.951313#601601128.746364346.13、八达政和苑：位于芜湖县城南行政办公文教居住核心地段，南邻政府大楼拥市民广场，由6幢多层，4幢小高层和4幢高层及商业街组成。5分钟的生活圈，无可比拟的地脉和文脉优势。八达政和苑投放销售情况表八达政合苑6#、8#、11#、13#、14#在售，户型107m149m，现在所剩房源共计100多5、套，以107多平米三房、110多平米三房和127多平米三房等为主，成交均价为5000元/，其中13#楼上个月刚开，所以大部分剩余房源在13#楼上；在国庆期间部分房源做活动，其中6#的总共11层的107m和110m两种户型活动均价在5300元/；8#的总共11层的109m和112m两种户型为主，活动均价在4900元/；11#的总共11层的，14#总共17层的，以127m为主，目前1楼到5楼少量房源做特价，活动均价在4300元/。从目前的标价来看11层的楼层差价在50元/，相邻两户差价在40元/左右。17层的楼层差价在30元/。相邻两户差价在30元/。4、平港金郡：位于芜湖县荆山河路与十连路交叉口6、，项目占地约33亩，规划建设纯高层小区。部分房源成交价平港金郡销售情况表平港金郡在售的是1#、2#、3#、4#。其中4#是34层，其余3幢是18层，共计475套左右的房源，目前所剩的房源234套左右，目前成交均价4500元/左右。1#共计108套，未售40套，面积116.69/83.35/129.12，楼层差价在40元/；2#共计108套，未售40套，面积127.58/82.69/128.09/115.77，楼层差价在40元/；3#共计128套，未售47套，面积130.43/86.3/120.21/118.36，楼层差价在40元/；4#共计133套，未售107套，面积122.89/89.75，7、楼层差价在30元/房房号号面积（）面积（）成交单价（元成交单价（元/）1#5061#506116.69116.694881.354881.352#7032#703128.09128.094558.954558.953#15063#150686.386.34521.44521.4注：2013年下半年房价有所回落5、云森国际：项目位于芜湖县芜湖南路西侧，北临水阳东路。南侧为南湖大酒店，北侧为政府用地，周边有学校，周边设施基本齐全，环境优美。由多层、小高层和高层组成。云森国际销售情况表云森国际目前有20幢住宅在售，分别是1#至20#楼，其中多层16幢，小高层4幢。总共600多套房源，未售160多套房8、源；多层住宅销售情况：顶层房源基本都在，有少量一层房源未售。楼层差价在100元/，3层和4层价格一样。户型以80多平方的两房和小三房为主，成交均价4600元/。小高层住宅销售情况：总层为11层，总共4幢小高层88套房源，户型是124.29，目前大部分房源都在，只销售了小高层总房源的7%，楼层差价在80元/。成交均价4400元/。6、湾沚一号2期：位于主干道南湖路与保沙路的交叉口，规划中的城市副中心，临近县一中，城南中学和一小。目前在售的住宅是2幢高层和2幢小高层。湾沚一号2期销售情况：在售房源为1#、2#、3#、4#面积85130，目前还有150套房源未售，成交均价3900元/。1#楼和4#总9、共29层，户型面积为86.35/130.13/85.22/91.66四种，楼层差价在30-40元/，相邻两户差价在100元/，公示价格是4000元/起售。2#楼和3#总共9层户型面积为84.65/92.72/95.98/87.63/93.46四种，楼层差价在46元/，但3层和4层差价达到61元/，公示价格是4200元/左右起售。1#、2#、3#、4#优惠浮度在150元/左右。实际大部分已售价格高层在3800元/.小高层在3900元/左右。二、本案2#3#46#楼盘数据 “国信学府春天”位于芜湖县芜湖南路与南湖路交汇处，北临政务区，南接科教文化区，与正在建设的南湖湿地公园为邻。区域位置十分优越，10、是芜湖县的政治、文化中心，也是芜湖县最适宜居住的区域。项目总建筑面积约20万平方米，小区绿化率高达到38%。由5幢小高层与8幢高层组成，户型以78-124m2为主。规划“一轴三带一中”的景观布局，近2万平方米中央景观，小区配有幼儿园和精品商业街等，功能齐全，是理想的居家住所。2#、3#、6#楼数据位置：十连路与南湖路交汇处层数：11层套数：145套户型面积：78.56、98.24、101.93、110.29平方米公摊：15%配套：县一中、城南小学、城南菜场、华联超市、拟建中的家乐福、市民广场等景观：2万平方米中央景观广场，2万平方米的商业步行街工程进度：在建地表一层预约登记住宅客户（截止11月11、20日）：140组三、本案与周边楼盘在售户型数据比较1 1、部分户型与其它楼盘对比部分户型与其它楼盘对比(7878.5656平米平米)户型方正超大阳台全明户型户型方正全明户型动静分区卧无飘窗户型方正主卧朝南全明户型南北通透结论：略劣于静安阳光城、略优于湾沚1号二期静安阳光城77平米湾沚1号二期87平米本项目2#、3#楼78.56平米两室、客厅朝南户型方正全明通透主卧带阳台两房设计功能分区明确前后两阳台赠送面积多且实用功能分区明确过道过长结论：略优于静安阳光城、湾沚1号二期静安阳光城105湾沚1号二期95平米本项目2、3#楼101.932 2、部分户型与其它楼盘对比部分户型与其它楼盘对比(1(112、0101.9393平米平米)270度飘窗设计户型方正卧室采光度强全明户型双卫设计布局合理全明设计全飘窗设计布局合理结论：与平港金郡优劣相当平港金郡雅118平港金郡轩朗118本项目6#楼110.293 3、部分户型与其它楼盘对比部分户型与其它楼盘对比(1(11010.2929平米平米)一、区域位置:位于主干道芜湖南路与南湖路交汇处，距县中心区仅几百米，属于芜湖县政教文化中心圈。二、户型配比：以78-110平米两房、三房户型为主，户型面积适中，是目前区域市场内主流户型，受到大部分客户的青睐。三、景观：近2万平方米中央景观广场，以南湖路和主干道芜湖南路为主的超宽绿化带，将小区整个容入绿化带之中，距拟13、建的南湖公园仅几百米，景观视野无比开阔，通风，采光俱佳。综合评论：与周边竞争楼盘相比，学府春天项目本身具有地段、商业配套等优势，2#、3#、6#楼由于是国信学府春天的首期开盘的楼幢，距离县一中北门最近，不到百米的距离，离城南小学南门也仅有百米的距离。地段位置无可复制，另外是11层的小高层更显优势。面积（平方米）78.5698.24101.93110.29套数（套）27272764配比1112.44、2#、3#、6#楼市场综合分析第二部分 2#、3#、6#楼定价原则及策略一、周边同类产品在售均价分析二、2#、3#、6#楼产品定价依据三、2#、3#、6#楼拟定均价确定一一、周边周边同类产品同类产品14、在售均价在售均价分析分析楼盘名称楼盘名称项目概况项目概况在售户型在售户型促销情况促销情况成交均价成交均价静安阳光城70万，即将开盘销售2#/4#楼（11层），合计约183套房源76-126一次性付款98，按揭99，特价房3900元/约4200元/八达政合苑8.4万，当前主要售的是13#楼（18层），合计约108套房源108-129一次性付款97折，按揭可享99折；部分房源做特价，浮度在4万元到7万元。约4900元/平港金郡7.4万，当前在售的是1#2#3#楼（18层）和4#（34层），合计约475套房源85-130一次性付款97折，按揭可享99折；特价房3888元/，4088元/(4500(415、500元元/)云森国际11万 ，当 前 主 要 在 售13#14#15#16#（11层），合计约88套房源124贷款400元/，一次性600元/约4300元/湾沚1号二期10万 ，当 前 主 要 在 售 的1#4#（29层），合计约216套房源85-130一次性付款96折，按揭可享98折；特价房均价在3500元/约3800元/整体均价约在：整体均价约在：4350元元/1 1、影响、影响2 2#3#6#3#6#楼价格楼价格制定的制定的市场市场因素分析因素分析（1 1）项目市场均价）项目市场均价 本项目位于城南版块，周边整体均价水平在4300元/左右，芜湖县整体市场投放量增大给价格的提升带来相当大16、的困难，区域增幅不大，各楼盘都在做促销特价房活动。（2 2）宏观政策对房地价格的影响）宏观政策对房地价格的影响 国家对楼市的调控依然趋紧，银行/公积金货款紧缩还是决心大多数购房的心理，但是在芜湖县这种县级来说，宏观政策对刚性的需求来说影响不大（3 3）消费者在此区域的心理接受价格水平）消费者在此区域的心理接受价格水平 根据消费者调查分析，此区域消费者的心理承受价格水平为4100元/左右，相对于城北和城东有较大优势，大部分购房消费者对这价格均能接受。（4 4）项目区域竞争楼盘的影响）项目区域竞争楼盘的影响 在售楼盘无论从位置规模还是品质上均有领先地位，虽然前景看好，但是区域内在售的与待售的楼盘体17、量较大，竞争激烈，并且区域内的产品与本案具有很强的相似性，消费者在购房时可实行选择性消费，因此本项目所面对的市场也是不可过分乐观的。（5 5）区域地段的发展前景）区域地段的发展前景 此区域地段的前瞻性、优越性，配套的日臻完整性，决定了区域的价格可能会在一定的区域值之间，其增长的系数会升高。二、二、2#3#6#2#3#6#产品定价依据产品定价依据2 2、产品特性产品特性对对2 2#3#6#3#6#楼楼价格拟定的因素影响价格拟定的因素影响（1 1）本社区配套、园林景观及产品户型）本社区配套、园林景观及产品户型 本项目社区配套较全：双语幼儿园，精品商业街，2万平方米景观绿化带；户型以中小户型和中户型18、为主，较能满足广大的销费群体。（2 2）小小高层产品的高层产品的独特性独特性 小高层产品在芜湖县接受度一般，但针对高层产品相比存在一定的优势。（3 3）2 2#3#6#3#6#楼楼 产品面向南湖路、西邻十连路，噪声和粉尘污染在所难免，影响客户的购买欲望。（4 4）开发商）开发商品牌效应品牌效应 “国信集团”企业品牌效应在芜湖县尚有待提高，在一定程度上也影响了我们的竞争实力。（5 5）项目的市场形象）项目的市场形象 由于项目的进度的快速运行，广告没有大面积的推广，没有在芜湖县构成一定的知名度，所以形象一般。两优三缺基本决定了两优三缺基本决定了2#3#6#2#3#6#号楼得定价趋势和定价原则：产品19、的缺陷加之是项目的首期开盘，原则的号楼得定价趋势和定价原则：产品的缺陷加之是项目的首期开盘，原则的低开高走。低开高走。3 3、2 2#、3#3#、6#6#楼房源楼房源分布分析分布分析楼栋楼栋2#2#、3#3#、6#6#楼房源统计楼房源统计户型编号户型编号B1B1户型户型D2D2户型户型D3D3户型户型G2G2户型户型面积面积78.56101.9398.24110.29房型房型二室二厅一卫三室二厅一卫三室二厅一卫三室二厅一卫套数套数27套27套27套64套总套数总套数145套从上表数据分析：p2#、3#、6#楼总计145套房源，80%的房源沿路，对客户心里造成很大影响，是影响排价的主要因素。p220、#、3#、6#楼总计145套房源，其中110.29主流户型所占比例为43%，78.56小户型为19%左右，101.93户型为19%，98.24户型为19%，基本符合市场需求；p其中78.56户型为2房设计，将以较低价格吸引部分低端客户群体，基本能满足因资金紧张的首次购房的年青族群体亲耐，同时也满足投资者及临时居住的客户需求；p主流户型110.29，是本次开盘的房源中所占比例最高的户型，南北通透，布局合理，在加上6#所有户型都是该户型，地处小区偏中的位置，采光通风性好，不足之处是它的次卧的窗户偏小；p对于98.24和101.93的设计是来讲，可以说两户型基本一样，不同之处是101.93的次卧窗户21、要大，南北通透，前后两阳台，采光通风性极佳。不足之处是它的过道过多，过长。2 2#、3#3#、6#6#登记登记客户所选客户所选房型房型影响定价分析影响定价分析面积数量比例定价参照系数78.5678.562012.5%面积小，总价低98.2498.241810.8%次卧窗小，前后双阳台101.93101.935239.2%户型好，前后双阳台110.29110.295037.5%面积中等，采光好合计140100%三栋楼不同程度的沿路，影响价格提升。4 4、2 2#、3#3#、6#6#楼楼登记登记客户所选房型分析客户所选房型分析5 5、2 2#、3#3#、6#6#楼层定价增减系数分析楼层定价增减系数22、分析2#3#楼4F10F11F3F该楼层在商铺上，有大面积的阳台可以利用，价格应与7F相当该楼层为中间楼层，楼层差价建议在50元/该楼层为多数客户所不能接受，建议做3800元/特价房出售6#楼1F4F该楼层段受前面楼幢影响建议楼层差价在30元/5F10F11F该楼层为中间楼层，楼层差价建议在50元/该楼层为多数客户所不能接受，建议做3800元/特价房出售 建议建议2 2#3#6#3#6#楼整体均价：楼整体均价：4204200 0元元/。2#2#、3#3#楼价格基本一致，楼价格基本一致，6#6#楼略高。楼略高。起售价建议在起售价建议在38503850元元/，最高价建议不超，最高价建议不超过过44504450元元/。三三、2#3#6#2#3#6#楼拟定楼拟定均价均价确定确定