1、西溪玫瑰西溪玫瑰市场最新动态及定价建议市场最新动态及定价建议【2010.42010.4】壹壹全国市场情况全国市场情况一、一、【20102010年年4 4月全国重点城市楼市普遍疯狂月全国重点城市楼市普遍疯狂】北京北京北京本周出台土地新规，土地出让不一定要北京本周出台土地新规，土地出让不一定要“价高者得价高者得”，在部分地块中，开，在部分地块中，开发商需配建相应比例保障房。发商需配建相应比例保障房。北京一楼盘日涨数千元，购房者抗议致楼盘停售，（北京一楼盘日涨数千元，购房者抗议致楼盘停售，（2.42.4变为变为2.82.8万元，原先的万元，原先的存存2 2抵抵4 4取消。）取消。）北京地产中介抽样调2、查显示，一季度购房投资比例高达北京地产中介抽样调查显示，一季度购房投资比例高达41.2%41.2%北京二手房疯狂炒作，房价跳涨北京二手房疯狂炒作，房价跳涨10%10%定金增三倍定金增三倍“豪宅豪宅”标准涨至标准涨至4 4万万/平米，但销售率仅为平米，但销售率仅为8.6%8.6%，呈现有价无市现象。，呈现有价无市现象。清明期间，清明期间，北京楼市均价破两万五，成交主力向远郊扩延。北京楼市均价破两万五，成交主力向远郊扩延。深圳深圳业内称购房者中投资客已过半。业内称购房者中投资客已过半。深圳楼市深圳楼市3 3月新房成交量较二月翻月新房成交量较二月翻3 3倍，二手房翻两倍。倍，二手房翻两倍。3 3月份3、深圳市一手住宅均价续创新高，同比上涨达月份深圳市一手住宅均价续创新高，同比上涨达8686（2045320453元元/平方米）。平方米）。33月深圳二手房价升至历史最高点（月深圳二手房价升至历史最高点（1765117651元元/平方米）。平方米）。上海上海上海将开征房产保有税。上海将开征房产保有税。上海土地出让将弃上海土地出让将弃“价高者得价高者得”。春季房展会，中低端房源受捧，沪周边楼盘涨价春季房展会，中低端房源受捧，沪周边楼盘涨价。4月将迎来楼市推盘高峰，开发商普遍预期补涨提价。月将迎来楼市推盘高峰，开发商普遍预期补涨提价。上海豪宅出现分化，部分投资客正在撤退（上海豪宅出现分化，部分投资客正4、在撤退（“10万元级豪宅万元级豪宅”的成交量明显缩水，的成交量明显缩水，仅涉及仅涉及6个楼盘个楼盘12套房源，而去年则至少涉及套房源，而去年则至少涉及15个楼盘的个楼盘的120套房源。）销售单价套房源。）销售单价6万元以上的豪宅项目今年以来的成交量仅是去年万元以上的豪宅项目今年以来的成交量仅是去年12月的月的36%。其他城市其他城市南京：南京：南京新房成交均价逼近万元，高位追涨，南京楼市频现南京新房成交均价逼近万元，高位追涨，南京楼市频现“日光盘日光盘”。广州：广州：天河区楼价首破天河区楼价首破2 2万元大关，创广州最高纪录。广州二手楼市小阳春万元大关，创广州最高纪录。广州二手楼市小阳春 连连5、续两月均价万元以上。广州九成烂尾楼续两月均价万元以上。广州九成烂尾楼“复活复活”，最高单价达八万。，最高单价达八万。重庆：重庆：开盘均价上开盘均价上70007000，楼市疯狂再度上演。，楼市疯狂再度上演。二、二、【最新消息面情况最新消息面情况】银监会回应二套房首付提至银监会回应二套房首付提至60%60%：乃银行自主决定。：乃银行自主决定。很多银行为很多银行为“揽存揽存”开始火拼，不少银行的工作人员除了做好本职工作，最重开始火拼，不少银行的工作人员除了做好本职工作，最重要的事情就是拉存款。要的事情就是拉存款。1414亿资金逃离地产板块。亿资金逃离地产板块。消息称京沪渝深四地可能试点征收房产税。消6、息称京沪渝深四地可能试点征收房产税。七十八户央企已上报地产退出方案。七十八户央企已上报地产退出方案。央行政策委员会委员预计二季度可能会加息央行政策委员会委员预计二季度可能会加息。新华社、中央电视台、新华社、中央电视台、人民日报人民日报、中央人民广播电台、中央人民广播电台、光明日报光明日报、中国青年报中国青年报等央媒等央媒“接力接力”14天炮轰高房价。天炮轰高房价。结论结论1、全国楼市普遍疯狂、全国楼市普遍疯狂2、价涨、全民炒房、被买房、价涨、全民炒房、被买房3、一线城市豪宅滞销，郊区受热捧、一线城市豪宅滞销，郊区受热捧4、媒体炮轰，强势的调控政策或将出台、媒体炮轰，强势的调控政策或将出台贰贰杭7、州市场情况杭州市场情况1、恐涨、被买房、恐涨、被买房2、投机需求爆发，供需严重失衡、投机需求爆发，供需严重失衡3、秒杀型购房，日光盘、秒杀型购房，日光盘20102010年年3 3月开盘楼盘成交信息月开盘楼盘成交信息序号序号开开盘时间盘时间区域区域楼楼盘盘房源（套）房源（套）开开盘盘均价均价预预定定+成交成交（套）（套）含含预预定定销销售售率率13月月6日日三墩三墩金地自在城金地自在城11019000售罄售罄售罄售罄23月月13日日余杭区余杭区(西溪板西溪板块块)溪上玫瑰园溪上玫瑰园30席排屋席排屋1200-1700万万/套套售罄售罄售罄售罄33月月13日日下沙区下沙区世茂江世茂江滨滨花花园园18、6014000售罄售罄售罄售罄43月月21日日丁丁桥桥天阳天阳观观筑筑4813000售罄售罄售罄售罄53月月22日日钱钱江新城江新城蓝蓝色色钱钱江江18845000售罄售罄售罄售罄63月月25日日九堡九堡丽丽江公寓商江公寓商铺铺382.5-3万万售罄售罄售罄售罄73月月25日日丁丁桥桥上上东东城城10#楼楼100多多14000售罄售罄售罄售罄83月月28日日市中心市中心领骏领骏世界世界北座房源北座房源912平平层层23500LOFT30500售罄售罄售罄售罄93月月28日日下沙下沙保利保利东东湾湾260余套余套1.4-1.6万万售罄售罄售罄售罄103月月28日日之江之江徨外徨外9215000-9、19000售罄售罄售罄售罄113月月29日日丁丁桥桥联联合格里合格里3、4号楼号楼1.2-1.5万万售罄售罄售罄售罄123月月29日日闲闲林林新湖果岭新湖果岭12500万万/套套售罄售罄售罄售罄133月月30日日良渚良渚阳光天阳光天际际24300-500万万售罄售罄售罄售罄143月月30日日萧萧山山丁香公丁香公馆馆6018000售罄售罄售罄售罄20102010年年4 4月已开盘楼盘成交信息月已开盘楼盘成交信息序号序号楼盘楼盘开盘时间开盘时间房源房源户型户型（平米）（平米）均价均价（元（元/平米）平米）销售情况销售情况1保利东湾保利东湾4.1018#260套套77-12715000-18000售10、罄售罄2德信早城德信早城4.107#、9#296套套53-11717000-18000预定预定99%3翡翠城翡翠城4.10梅苑梅苑2#、3#、4#，共，共300套套90-18518000预定超预定超9成成4西溪晴雪西溪晴雪4.1040余套余套9023000售罄售罄5和家园和家园4.10300套左右套左右1402400026000售罄售罄6北上新城北上新城4.101-6号楼共号楼共1500套套33-10013000-14000仍在统计中仍在统计中(透明售房透明售房网数据网数据:已售已售16套套)7绿城蓝庭绿城蓝庭4.1040套套14012000售罄售罄8篁外篁外4.1019套套30028000-11、33000售罄售罄9柠檬郡柠檬郡未定未定15#楼楼120余套余套89-12017500发放了发放了300个个房号房号 杭州主城区杭州主城区20102010年年3 3月新增商品房月新增商品房23.3923.39万平米（万平米（21082108套）套）杭州余杭区杭州余杭区20102010年年3 3月新增商品房月新增商品房4.13 4.13 万平米（万平米（412412套）套）杭州主城区2010年3月销售商品房1932套，环比上涨261.8%（2010年2月份商品房销售534套）；同比去年3月下降约60%，比08年同期下降5%；主城区商品房可售房源为11504套，环比下降5%。同时成交均价略降，2112、279元/平米的成交均价，环比下降了6.9%，。20102010年年1-31-3月份，杭州主城区二手房成交量与成交价格呈现月份，杭州主城区二手房成交量与成交价格呈现“V V”字形走势。字形走势。刚需思维：刚需思维：不再信任政策调控不再信任政策调控投资思维：投资思维：房价还得继续上涨房价还得继续上涨无奈无奈，房产已成公众最重要投资工具，房产已成公众最重要投资工具，全民炒房全民炒房态势强劲。态势强劲。【购房者当前思维购房者当前思维】再等真买不起了再等真买不起了不能再浪费机会不能再浪费机会趁早下手趁早下手叁叁主要竞争个案情况主要竞争个案情况溪上玫瑰园溪上玫瑰园下期预计5月中旬开盘，届时将推出香榭苑213、-5幢法式景院排屋，总计22席，该批房源近邻商业服务中心及园区中心景观，建筑面积约360-430面积，赠送地下建筑面积约180-290及精装庭院面积约80-300。价格未定。溪上玫瑰园3月13日推出香榭苑6-15幢联排，总计49套房源，均价在33000元/平方米左右，当天即完美售罄。总价在1200-1700万/套。另悉，香榭苑预计将于明年年底交付。澜溪苑澜溪苑 已售罄已售罄香榭苑香榭苑在售在售西溪风情西溪风情大华西溪风情4月中将推出一批300方左右的排屋，地上三层，地下一层，均价43000元/方,总价1200万/套。目前预售证已于4月10日申领出56套4联排屋房源。西溪风情悦宫中央组团西溪游艇14、排屋别墅大区于09年9月推出的50套房源，面积在286370左右，目前已售罄，均价800万元/套。五期五期悦宫悦宫西溪海西溪海西溪海预计4月底开盘，届时将推出80套排屋，户型面积在290-420不等，以320-380方为主，预计开盘价25000-30000元/平米左右，西溪海西区为纯排屋社区,排屋总共400余户;东区为后期规划用地。西溪海，占地面积27.8万方(约417亩)，总建筑面积约47万平方米，项目一期销售房源容积率仅为0.67。项目教育用地（学校）面积22914平方米（约34.4亩）。西溪里西溪里坤和西溪里，目前还剩下珺园和熙园未推出。二期排屋芦园已售罄。芦园销售均价29000元/平米15、。珺园排屋将于今年4月面市，将推出70套排屋，户型面积290、320，预计均价50000元/平米。项目地处文一西路北侧，南向西溪湿地、北倚浙大紫金港校区，占地180余亩，总住宅建筑面积约33万平方米，产品类型以的二进三院的排屋和宽景高档公寓为主。珺珺园园芦芦园售罄园售罄西溪里一西溪里一期期 和家园和家园和家园于09年10月推出的琉园组团66套双联排屋别墅，户型面积260-300平方米，销售均价1200-2000万/套，截止目前基本售罄，可售4、5套。下期排屋开盘时间未定。区占地面积约870亩，规划总建筑面积约100万方（含地下建筑面积）。规划有院景公寓、和院别墅和别墅。其中紫园、景园已交付。琉16、琉 园园闲湖城闲湖城闲湖城12月底推出的52套院落排屋，目前还有少量房源，均价25000元/。一期排屋总共92套，其中水景排屋户型面积在358-398方，院落排屋户型面积在180-210方。目前，闲湖城已推出2间样板房，分别为185方和200方的院落排屋。预计于本周末推出36套钻石湾湖景别墅，面积在368400平方米，预计价格在2700030000元/平方米。该批别墅赠送面积均达可到200平方米左右，目前已经开始接受预约。一一期期房房源源0.511.522.533.544.555.5（单位：万元（单位：万元/）溪上玫瑰园溪上玫瑰园西溪风情西溪风情西溪海西溪海西溪里西溪里 和家园和家园闲湖城闲湖17、城西溪玫瑰西溪玫瑰区域价格定位预估区域价格定位预估3-3.5万万/平米之间平米之间竞争项目均价浮动及价格范围预估图竞争项目均价浮动及价格范围预估图本项目目前的均价估算范围本项目目前的均价估算范围在在3-3.5万元万元/平米之间平米之间目前为讨论价格目前为讨论价格具体价格测算将提供详细文件具体价格测算将提供详细文件定价策略定价策略1、鉴于目前市场火爆，以及开盘需取得开门红、鉴于目前市场火爆，以及开盘需取得开门红势气的要求，定价应采取势气的要求，定价应采取“稳中有升稳中有升”策略。策略。2、根据客户积累量与价格测试适时调整价格。、根据客户积累量与价格测试适时调整价格。3、根据市场价格波动，适时调整价格（目前杭、根据市场价格波动，适时调整价格（目前杭州市场一天一价，波动明显）州市场一天一价，波动明显）4、差别定价，拉大差距，以求销售和利润共赢、差别定价，拉大差距，以求销售和利润共赢竞争个案营销推广竞争个案营销推广THE END&THANKS谢谢聆听