1、 Copyright Centaline Group,2010单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式润华财富润华财富168168中心商业街定价方案中心商业街定价方案上海中原物业代理有限公司上海中原物业代理有限公司2011-12-062011-12-06 Copyright Centaline Group,20101 1市场解读市场解读2 2价格研判价格研判报告目录报告目录 Copyright Centaline Group,2010开发区商业市场分析开发区商业市场分析开发区商业市场分析开发区商业市场分析Part 1Part 1Part 1Part 1 Copyright Cental2、ine Group,2010开发区商业以能达商务区为核心向两边扩散，并有以日常消费衍生的卖场型以能达商务区为核心向两边扩散，并有以日常消费衍生的卖场型商业，主要在上海路沿线周围。商业，主要在上海路沿线周围。该路段租金也整个商业中心价格最高的，为2.4-32.4-3元元/m/m2 2 天天左右。星湖街区是开发区餐饮休闲一条街，商铺还在免租期内，周边社区底铺1.3-1.71.3-1.7元元/天天之间。商商铺铺租金水平租金水平主要路段主要路段租金（元租金（元/m/m2 2 天）天）上海路沿线2.4-3.0星湖街区免租期内周边社区底商1.3-1.7春天家园底商1.0-1.8资料来源：上海中原商业事业部3、周边个案周边个案总体概况总体概况市场总结市场总结本案分析本案分析 项目周边商业市场总体概况项目周边商业市场总体概况 Copyright Centaline Group,2010周边市场情况汇总市场总结市场总结总体概况总体概况本案现状本案现状周边个案周边个案项目名称商业形态建筑形态总建面积（m2）租金(元/m2天)售卖方式均价(元/m2)中港翡翠城居住社区高层与小高层47万/自然售卖6300华润橡树湾居住社区高层与小高层44万/自然售卖9000景瑞18号住宅，别墅高层小高层32.8万/自然售卖7600优山美地社区商业高层与小高层44万/自然售卖7600星湖街区社区商业多层街区商铺60-270免租4、期内不售/社区底商底商沿街商铺50-801.31.7直接销售10000-20000春天家园底商沿街商铺40-901.2 1.8直接销售6000上海路沿线底商，卖场集中。沿街商铺90左右2.43.0直接销售20000-25000 Copyright Centaline Group,2010周边商业业态情况商业业态基本情况商业业态基本情况市场总结市场总结周边业态周边业态总体概况总体概况本案现状本案现状 业态类型：餐饮、生活、零杂类 业态档次：中低档 业态租金水平：1.5-3元/平米天 开间面积：35-160 销售价格：15000-25000元/平方 Copyright Centaline Grou5、p,2010 周周边边商商业业市市场总结场总结1、周边在售商业整体售价水平：10000-25000元/m2；2、周边商业租金水平：1.2-3元/m2天；3、周边住宅价格水平:6300-9000元/平米;4、业态档次：中偏低，日常居住型消费，通过“能达商务区”大规模开发与建设，周边中高档住居区将日渐成熟，居住环境得到较大改善，预计该区域商业在未来将有较大提升空间，但目前仍然处于中偏低等社区底型商业的水平；5、项目消费人群主要为本案及周边社区居民，及乐天玛特大卖场导入原住居民和开发区内临近区域居民，整体人流量和档次还有待提高；市场总结市场总结总体概况总体概况本案现状本案现状周边个案周边个案 Cop6、yright Centaline Group,2010Part 2 Part 2 Part 2 Part 2 价格研判价格研判价格研判价格研判 Copyright Centaline Group,2010总体定价策略总体定价策略市场比较法市场比较法租金还原法租金还原法【定价原则定价原则】依据一:选取项目周边同类或相似商铺租金还原 依据二:确定所选取对比项目周边商铺销售均价 依据三:根据项目住宅售价，得到本项目预测参考价格住宅反推法住宅反推法 Copyright Centaline Group,2010价格制定价格制定常规推导常规推导市场比较市场比较租金还原租金还原仅考虑周边住宅价格仅考虑周边商7、铺价格仅考虑项目租赁价格 Copyright Centaline Group,20107600元元/M215200元元/M2 二楼二楼9880元元/M213300元元/M2 一楼一楼16720元元/M2周边住宅均价周边住宅均价商铺价格为住宅的商铺价格为住宅的2倍倍楼层价格系数：楼层价格系数：1 0.65一楼优势：一楼优势：提升提升10%根据单套一复二面积测算根据单套一复二面积测算n 价格推导价格推导住宅推导法住宅推导法价格制定价格制定 Copyright Centaline Group,201020000元元/M2 二楼二楼13000元元/M217500元元/M2周边商铺单层成交均价周边商铺单8、层成交均价根据楼层差价系数推导根据楼层差价系数推导根据一复二单套面积测算根据一复二单套面积测算 一楼一楼22000元元/M2n 价格推导价格推导市场比较法市场比较法价格制定价格制定 Copyright Centaline Group,2010n 价格推导价格推导租金还原法租金还原法2.0元元/M2*天天1.6元元/M2*天天7300元元/M2周边商铺一层平均租赁行情周边商铺一层平均租赁行情二层整体出租的租金系数比为二层整体出租的租金系数比为0.8按投资回报率年按投资回报率年8%测算：测算：即即1.6*365/0.08价格制定价格制定 Copyright Centaline Group,201012700元元/M2三种价格推导的算术平均数三种价格推导的算术平均数15240元元/M2卖场效应卖场效应提升提升20%左右（左右（AC尼尔森）尼尔森）价格制定价格制定项目商业街项目商业街3800共共13套商铺的均价为套商铺的均价为15000元元/Copyright Centaline Group,2010Thank you for attention