1、2015/07宜昌购物广场商业定位分析报告Yichang shopping plaza Business location analysis report 商业物业作为项目核心规划组成，其开发运营成功与否直接关系项目整体操盘的成败，本报告将根据对项目所在城市经济、规划、商业市场环境的初步研析，结合国内典型案例，对项目未来商业经营业态进行初步定位，供公司决策参考！21项目基本概况2商业开发环境3商业定位策略目录Contents项目基本概况项目地段周边环境项目地段 项目宗地位于宜昌市伍家岗区，城东大道与桔城路交汇处，正对宜昌火车东站和汽车客运中心站，近邻汉宜高速公路收费站，项目昭示性及交通可达性好2、。项目宗地距城市现有成熟商圈大多在6公里以上，目前周边常住人口密集度和商业氛围非常欠缺，是项目运作面临的主要问题之一。项目基本概况l项目距离夷陵广场商圈直线距离约项目距离夷陵广场商圈直线距离约9 9公里公里l距离解放路商圈直接距离约距离解放路商圈直接距离约8.58.5公里公里l距离东山商圈直线距离约距离东山商圈直线距离约7.57.5公里公里l距离大公桥商圈直线距离约距离大公桥商圈直线距离约6.56.5公里公里l距离五一广场商圈直线距离约距离五一广场商圈直线距离约1.81.8公里公里本 案城东大道东山大道东山隧道大公桥商圈6.5公里1.8公里本 案汉宜高速发展大道五一广场商圈7.5公里夷陵大道93、 公里沿江大道解放路商圈8.5公里东山商圈夷陵广场商圈项目规划宜昌东站宜昌汽车客运中心项目评价项目地段项目规划周边环境 项目基本概况项目规划 项目占地约247.5亩，总建筑面积约82万，规划由商业、写字楼、酒店以及住宅组成，商用物业约49万（其中纯商业约18.3万）。项目商业的开发与运营，很大程上决定整个项目的成败，尤为关键。初步经济技术指标初步经济技术指标总占地面积：总占地面积：164989164989总建筑面积：总建筑面积：818563.44818563.44其中：商业其中：商业182710.37182710.37 写字楼写字楼234672.92234672.92 酒店酒店71477.174、71477.17 住宅住宅325837.94325837.94地下室面积：地下室面积：276629.54276629.54容积率：容积率：4.964.96建筑密度：建筑密度：34%34%绿地率：绿地率：25%25%写字楼五星酒店写字楼购物中心住宅项目评价周边环境当前现状宜昌东站宜昌汽车客运中心站在建住宅楼盘 宜昌东站及客运中心站已投入运营，带来大量的流动性人群,但自身配套商业服务设施尚为欠缺；项目区域属于城市正在开发建设的重点区域，目前周边仅有少量居民小区及在建住宅楼盘，区域人气匮乏。这是本案商业发展定位需要审慎考虑的问题。项目地段项目规划周边环境项目基本概况项目评价周边环境未来愿景项目地段项5、目规划周边环境项目基本概况 不管城市大小，随着城市商贸、旅游资源和列车通过量的增长，必然形成车站广场的商业繁华。火车站的作用不仅仅在于输送人流，它更大的魅力在于可以形成一个大商圈，改变城市格局。本案地处宜昌东站正对面，未来将成为宜昌东站商圈的核心。本案地块本案地块项目评价项目地段项目规划周边环境项目基本概况项目评价 靠近火车站和汽车客运中心站，是项目商业开发至关重要的筹码或优势。在大众潜意识里，火车站附近人流车流密集，生意好做，赚钱容易，尤其宜昌东站及汽车客运中心站自身商业配套欠缺，为项目商业开发与运营预留了足够的空间和机会。项目地块处于非传统商圈范围，区域建设成熟度不高，人气和商业配套缺失，6、存在市场空白点，是机会；同时项目商业运作如何通过精准业态定位和专业运营举措来撬动传统商业板块，培育新兴市场，实现和提高项目商业价值，更是一个巨大的挑战。项目评价商业发展潜力大，机会和问题并存商业开发环境宜昌城市属性区域地位区域面积：2.16万平方公里政府驻地：西陵区户籍人口：410.45万人常住人口：400.4万人地理位置：位于湖北西部，长江三峡西陵峡东口，是长江上、中游分界地，也是三峡大坝和葛洲坝水利枢纽所在地。著名景点：三峡大坝/三峡人家/清江画廊/西陵峡口风景区/石牌要塞旅游区管辖：5个市辖区，5个县，3个县级市宜昌，湖北省域副中心城市，第二经济强市城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展7、趋势 重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目商业开发环境宜昌，世界水电之都，中国中部最佳投资城市宜昌是世界水电之都，作为湖北省省域副中心城市，宜昌海关、边检、金融等机构健全，铁路、航空、水运及高速公路四通八达，宜昌开发区、白洋化工园区等开发区产业特色明显、功能配套，宜昌用地用水用电用气条件优越，综合投资成本低廉，是承接产业转移的理想之地。宜昌城市属性投资环境城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势 重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目商业开发环境宜昌，旅游胜地，年接待国内外游客逾4000万人次，并高速增长 宜昌是闻名遐迩的旅游胜地，在全国乃至世界都有很高的知名度。随着三峡工程蓄水通航发8、电，宜昌独特的大坝景观、峡江风光、民俗风情、历史文化等复合资源优势日益凸现。宜昌已经成为三峡区域旅游的增长极，正在向三峡旅游最佳目的城市、中国最佳旅游观光城市迈进。2014年全年接待国内外旅游人数4085.01万人次，比上年增长23.0%。入境国际旅游人数35.58万人次，增长3.6%，国际旅游外汇收入9759.4万美元，增长18.0%。国内旅游人数4049.42万人次，增长23.2%；国内旅游收入330.17亿元，增长29.5%。全市旅游总收入336.17亿元，增长29.2%。宜昌城市属性经济特色城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势 重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目商业开发环境9、宜昌市域城镇结构宜昌市未来规划以“一心一带四廊”为主，扩大中心城区的范围，加速城镇发展，伍家岗区将融入核心区根据宜昌市城市总体规划（2011-2030年）总体规划，市域城镇结构规划如下：“一心一带四廊”：“一心”即以中心城区为主体，包括秭归茅坪、长阳龙舟坪及当阳、枝江、宜都等外围城镇，“一带”为长江城镇聚合 带，“四廊”为香溪、沮漳河、清江、渔洋河等4条主要城镇廊道；长江城镇聚合带格局：呈“一带三区”，三区北部为生态城镇区；中部为核心城镇区，包括西陵区、伍家岗区、点军区等；南部为产业城镇 区，包括猇亭区、枝江市马家店街道、鸦鹊岭镇等；城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商10、圈研究项目商业开发启示其他商业项目宜昌城市规划市域交通规划轨道交通、快速公交线路、跨江大桥、铁路等城市交通建设将提高宜昌城市的综合实力未来宜昌将实现成为省域副中心城市，建成宜居宜旅宜业的特大型城市 规划3条轻轨线路：一号线：从小溪塔出发到伍家岗；二号线：与一号线在伍家岗对接，远景考虑连接至枝江；三号线：北端与一号线连接，从发展大道向南连接点军南 站以及桥边；打造5条快速公交通道：平湖半岛火车东站线、龙泉猇亭线、平湖 半岛姜家湾线、宜昌开发区点军区环线、猇亭白洋线；新建5座跨长江大桥：红花套长江大桥(暂定名)、香溪长江大桥、庙嘴长江大 桥、伍家岗长江大桥(暂定名)和白洋长江大桥；建设三条铁路大动11、脉：建成三条铁路线路，即十宜铁路、汉宜城际铁路和宜 张铁路城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目宜昌城市规划市域发展组团规划宜昌中心城区将形成“沿江带状多组团”空间结构，实现城市组团的纵深拓展本案位于伍家岗组团，是城市综合服务中心、客运和物流交通枢纽、新兴产业集聚区及生态宜居区 中心城区的组团主要以商务商贸和现代人居为主：西陵组团为城市商贸中心、旅游服务中心及科技文化中心；伍家岗组团为城市综合服务中心、客运和物流交通枢纽、新兴产业集聚区和生态宜居区；点军组团滨江生态新区，承担体育休闲、文化产业、教育科研、度假疗养等功能；主城区周边组团功能12、分布则偏重于工业和生活：小溪塔组团以生活居住、文化旅游、无污染工业和都市农业为主要功能；猇亭组团以工业、机场客运和货运交通为主要功能，发展综合服务功能；白洋组团包括工业组团和生活新区两部分；坝区组团以三峡工程运营、展示和延伸功能为主。伍家岗组团猇亭组团白洋组团夷陵组团小溪塔组团点军组团坝区组团安福寺组团鸦鹊岭组团龙泉组团花红套组团高坝洲组团城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目宜昌城市规划东站片区控制性规划东站片区，“四轴一带六片双心”的规划布局，形成以市级行政办公、文化设施、交通枢纽、商贸和生态居住为主要功能，引导城市东拓的综合性发展。13、“四轴”即两主轴，贯穿片区南北，联系柏临河生态景观区、市民中心及求雨台公园绿地景观中心的空间景观主轴和贯穿片区东西，沿东山大道形成的空间发展主轴；两次轴，沿城东大道和花溪路形成的两条空间发展次轴。“一带”则是沿柏临河形成的滨河生态景观带。“六片”分别为以宜昌东站为中心的站前商贸片，位于片区东北位置的生物产业园片，位于片区中部位置的市民中心综合片，柏临河路以南的柏临河景观休闲片以及共联生态居住片和滨河生态居住片。“双心”就是处于片区中部位置的集行政办公、公共文化、商业商贸等活动为一体的市民中心和以东站为核心的站前商业商贸中心。城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目14、商业开发启示其他商业项目商业地产趋势城市综合体商业地产热门投资方向主题化、体验式成为业态发展方向品牌开发商强势介入二三线城市商业地产市场p 各商业大鳄，如万达集团等外地资金相继进入全国二三线城市房地产领域，未来商业格局将面临较大调整；p 万达、三江集团等相继进入宜昌房地产市场，商业地产发展明显加速，逐步改变现有宜昌的商业格局。p 产量过剩和结构性过剩，是目前商业地产两大突出问题。随着人们日益增长的物质文化需要，包含商业、办公、居住、住宿、展览、餐饮、会议、文娱等多种功能，打造特色主题化商业已成为房地产发展的主要方向；p 特色、主题化的商业在宜昌发展前景较广阔，如水悦城规划打造的特色化商业将成为15、未来宜昌商业发展的新方向。p 近年，从商业发达城市的发展进程来看，以专卖店为主的店中店购物中心模式，是商业发展的趋势；p 宜昌主题性购物中心处于发展起步阶段，发展空间大。经济回落，商业地产受影响较小，且呈较快发展趋势，但竞争逐渐加大商业呈主题化、特色化发展趋势，项目需引入新的发展模式作为市场切入点城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目重点商圈研究 夷陵商圈夷陵商圈沿江大道东山大道夷陵大道西陵二路西陵一路西陵二路西陵一路东山隧道沿江大道东山大道夷陵大道云集路云集隧道体育场路体育场路胜利四路CBD购物中心卓悦广场宜昌商场名轩国际广场大洋百货国16、贸商场宜昌剧院丹尼斯购物广场CBD食尚新天地CBD三、四期国贸中心城商业项目商业体量总计宜昌剧院约0.4万约63万丹尼斯购物广场约1.6万宜昌商场约1.7万名轩国际广场约3万国贸大厦约6万宜昌CBD一期购物中心约10万宜昌CBD二期大洋百货约4.5万宜昌CBD二期食尚新天地约3.5万卓悦广场约3.1万宜昌CBD三、四期约12万国贸中心城约15万城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目夷陵商圈研究 丹尼斯购物广场丹尼斯购物广场项目地址夷陵大道72号营业时间周一-周四：9:1520:50周五-周六：9:15-21:00物业类型集中商业建筑面积117、.6万单层面积4000建筑层数4层建筑层高1F：5M，2-4F：4M公共空间主通道：3M，次通道：2M人梯/货梯6部手扶梯，2部客梯业态规划楼层业态分布代表品牌1F珠宝、化妆品ZA、泊美等2F女装、配饰卡斯蒂、达衣岩等3F女装、配饰欧时力、ONLY等4F男装、休闲服饰九牧王、七匹狼等总体评价项目位于西陵区核心地段，物业形象老旧，经营环境较差，缺乏停车位夷陵大道丹尼斯购物广场沿江大道东山大道珍珠路西陵一路云集路胜利四路体育场路城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目夷陵商圈研究 名轩国际广场名轩国际广场地址西陵区东山大道99号经营面积3万物业18、类型集中商业楼层3层项目招商定位以高品位、高端客户聚集的三峡地区国际知名品牌中心为主题定位商业规划A区世界名品购物中心：国际一线品牌B区时尚购物空间：国际二线品牌、国内一线品牌C区餐饮、娱乐、商务、高端IT电子产品等D区地下负1-2层停车场西陵一路西陵二路东山隧道东山大道夷陵大道云集路云集隧道体育场路西陵一路珍珠路珍珠路名轩国际广场城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目夷陵商圈研究 宜昌商场宜昌商场项目地址东山大道108号（近云集路）营业时间周日-周四9:0020:30周五-周六9:0021:00物业类型集中商业商场面积约17000单层面19、积-1F-3F：36004F：2600建筑层数底商共三层，地下一层为苏宁电器建筑层高4M公共空间走道宽2M人梯/货梯1组手扶电梯停车位64个业态规划楼层业态分布代表品牌-1F家电苏宁电器1F珠宝南海银饰、欧珀莱、阳光生活资讯馆2F男装、家居床品金盾、九牧王、美尔雅3F女装、饰品太平鸟、三彩、泰玛4F内衣宜而爽、俞兆林、三枪总体评价地理位置较好，物业老旧，档次较低西陵一路西陵二路东山隧道东山大道夷陵大道云集路云集隧道体育场路西陵一路珍珠路珍珠路宜昌商场城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目夷陵商圈研究 国贸大厦西陵一路西陵二路东山隧道东山大20、道夷陵大道云集隧道体育场路西陵一路珍珠路珍珠路国贸大厦国贸大厦项目地址东山大道106号（近广场路）营业时间9:3021:30物业类型集中商业总建面6万单层面积-1-6F：75007-8F：3750建筑层数地上共八层，地下一层建筑层高1F：6M，2-5F：5M，6-8F：4.5M公共空间主通道宽3M 次通道宽2M人梯/货梯2组扶梯、8部直达电梯停车位路面：约50个立体停车场：112个业态规划楼层业态分布代表品牌-1F超市新生活超市1F珠宝、化妆品、服饰周大福、兰蔻、欧莱雅、法国鳄鱼2F女装、女鞋、女包天美意、百丽、千百度、阿玛施3F女装雅莹、恩曼琳、鄂尔多斯4F女装、童装BOB DOG、太平鸟、21、VERO MODA5F男装、男鞋、男包圣宝龙、polo、金利来、报喜鸟6F休闲运动服饰耐克、G-star、采花茶苑7F餐饮豪客家族8F餐饮国贸美食城总体评价地理位置较好，宜昌最大、档次最高的百货城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目夷陵商圈研究 卓悦广场卓悦广场项目地址宜昌市东山大道与山庄路之间营业时间9:3021:30物业类型集中商业购物中心面积3.1万方（不含地下）单层面积1-6F：5200-1F：8000-2F：8000物业构成整个项目由一幢裙楼和两幢塔楼组成建筑层数商业裙楼共六层，地下一层为超市，地下二层为停车场建筑层高1F：5.22、6M，2-6F：4.5M公共空间主通道宽10M 次通道宽3M人梯/货梯3部观光梯，4部扶手梯,2部货梯停车位300个业态规划楼层业态分布代表品牌-1F超市武商量贩1F服饰、家居、个人护理、快餐ZARA、MONGO、肯德基、屈臣氏2F运动休闲服饰、时尚服饰耐克、阿迪达斯、乐扣乐扣3F男装，女装、精品鞋包、儿童乐园、餐饮太平鸟男装、阳光宝贝儿童乐园、悦厨4F餐饮、电玩溜冰台球、美发七星台球、柏斯琴行、第一牛排、达芬尼斯5FKTV、餐饮唛霸KTV6F影院、餐饮金逸影院总体评价夷陵广场商圈的新兴商业项目，地理位置较好，定位中高档时尚购物中心西陵一路西陵二路东山隧道东山大道夷陵大道云集路云集隧道体育场路23、西陵一路珍珠路珍珠路卓悦广场城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目夷陵商圈研究 宜昌CBD宜昌CBD项目地址夷陵大道58号物业类型综合体用地面积119258容积率4.55总建筑面积约70万地上建筑面积约54万其中商业面积183025居住面积242547写字楼54232综合楼58790会所651建筑密度46.8%停车位2271个（地上266个地下2005个）项目开发情况开发阶段建筑面积一期约24万二期20万三期16万四期10万西陵一路西陵二路东山隧道东山大道夷陵大道云集路云集隧道体育场路西陵一路珍珠路珍珠路宜昌CBD城市属性 城镇结构 城市24、规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目夷陵商圈研究 宜昌CBD购物中心（一期）CBD购物中心（一期）项目地址夷陵大道58号营业时间周日-周四：9:15-21:30周一-周六：9：15-21:45物业类型集中商业建筑面积约10万（地上约7万，地下约3万）单层面积1-4F：1.6万5F：0.2万建筑层数地上共五层，地下二层公摊40%建筑层高-1F：3.5M，1F：6M，2-5F：5M公共空间主通道宽3M 次通道宽2M人梯/货梯3组扶手梯,14部垂直梯停车位900个业态规划楼层业态分布代表品牌-1F零售、家电happy站台、工贸家电等1F女装，运动服饰、餐饮杰之行、屈25、臣氏、太平鸟、老凤祥、KFC等2F男装、运动服饰、餐饮超市柒牌男装、圣得西、罗蒙豪客来、沃尔玛等3F童装、娱乐天河影城、奇奇乐园4F餐饮、娱乐桂林人、上岛咖啡、金韩宫、金凯煌KTV5F娱乐东鑫桌球、7890书吧总体评价地理位置好、人流量多，商业体量大，引入超市、家电卖场为主力店，具有规模优势一期购物中心城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目夷陵商圈研究 宜昌大洋百货（二期）大洋百货项目地址夷陵大道58号营业时间9:3021:30物业类型集中商业建筑面积4.5万单层面积0.75万建筑层数6F建筑层高1F：5.5M，2-6F：5M公共空间主通26、道：3M，次通道：2M人梯/货梯2组手扶梯，5部垂直提业态规划楼层业态分布代表品牌1F珠宝、化妆品、服装六福珠宝、哈森、泊美等2F女装、女包、餐饮阿玛施、红人、秀水娘仓等3F女装、女包、餐饮百家好、阿依莲、ONLY、金象泰等4F男装、男鞋、餐饮沙驰、金利来、菊寿司等5F运动休闲服饰、餐饮耐克，彪马、荷花亭等6F床品、儿童用品、餐厅梦洁、耐克童装、半秋山等总体评价核心地段、人流量较大、定位时尚百货二期大洋百货城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目夷陵商圈研究 宜昌CBD食尚新天地（二期）二期时尚新天地食尚新天地项目地址夷陵大道58号营业时间27、周一-周四：10:0021:30周五-周日：9:30-21:30物业类型集中商业建筑面积3.5万其中时尚新天地1.5万流行旋风2万建筑层数地上7F、地下2F建筑层高1F：5.5M2-6F：5M公共空间主通道：3M，次通道：2M人梯/货梯2部垂直梯餐饮平均租金40元/月业态规划楼层业态分布代表品牌-1F零售、休闲娱乐流行旋风、乐玩动漫1-5F餐饮VI跑车餐饮、黄记煌摩滋概念餐厅6F休闲娱乐波波熊动漫城城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目夷陵商圈项目研究 国贸中心城国贸中心城项目规划范围北起宜昌火车站，南至旅游纪念品一条街东起阳光大酒店，西28、接夷陵广场（现宜昌商场区域）占地面积约1.8万物业类型综合体总建面20万物业组成购物中心+住宅建筑层数地上共24层，地下2层商业面积15万，1-8F购物中心商业规划业态规划汇数码影视、主题公园、汽车展售、特色餐饮、高档娱乐等业态项目定位集购物、餐饮、文化、娱乐、休闲等功能于一体的摩尔购物中心西陵一路西陵二路东山隧道东山大道夷陵大道云集路云集隧道体育场路西陵一路珍珠路珍珠路国贸中心城城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目夷陵广场商圈总结夷陵广场商圈总结商业形态：百货商场、购物中心为主；商业体量：商圈内现有纯商业项目体量约60万方；辐射：宜昌29、市零售消费主要目的地；商圈发展现状：现有商业环绕夷陵广场分布，商业物业新旧参差不齐，零售档次涵盖高中低档，区域餐饮多以快餐及简餐为主，档次中低档；宜昌CBD一期商业是区域内首个购物中心形态的商业项目，随之新兴的商业项目也多以购物中心形态出现，商圈引入更多快时尚品牌，但仍以传统零售为商圈主力业态；未来发展趋势：未来商圈主要以购物中心形态开发，商业形态逐步由传统百货、裙楼商业模式向购物中心模式转变，区域商业未来向品牌化、档次化发展。城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目重点商圈研究汉宜高速东山大道沿江大道夷陵大道城东大道商业项目商业体量三江解30、放路步行街约11万时代购物广场约3.6万解放路商圈时代购物广场三江解放路步行街p解放路商圈自1876年开埠形成，是宜昌商业的起源地，随着夷陵广场商圈的兴起及成熟发展，解放路商圈的商业地位被逐步取代，现商圈内重点商业项目以三江解放路步行街及时代购物广场为主。胜利四路城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目解放路商圈研究 三江解放路步行街宜昌三江解放路步行街总建筑面积约40万总商业面积约11万商业街层数2层，局部3层建筑层高1F：4.5m2-4F：4m开业时间2008年12月28日商业街面积约5万人梯/货梯扶梯2组、垂直梯13部通道主通道12M31、次通道6-8M公摊内铺约38%街区约17%物业管理费1F：8元/月2F：3元/月餐饮平均租金外街140-160元/月内街40-50元/月业态规划楼层业态布局代表品牌1F零售、餐饮休闲娱乐太平岛、自由岛、劲霸男装、麦当劳、老灶房、老武汉城市英雄、儿童王国2F餐饮、休闲娱乐部落酒吧、莉莉莲酒吧、优畅KTV总体评价项目位于城市核心区，交通便利，以餐饮娱乐业态为主，零售经营普遍较差，多空置，珍珠路现是目前宜昌餐饮较集中的区域之一。夷陵大道沿江大道东山大道珍珠路西陵一路云集路胜利四路体育场路城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目解放路商圈研究 时代32、广场时代广场总商业面积约3.6万层数6层（地上5层、地下1层）开业时间2012年9月人梯/货梯扶梯5组、观光梯2部货梯2部停车位约200个通道主通道6M次通道2-4M入驻品牌周大福、六福、DHC、LEVIS、马克华菲泰迪、JEEP、堡尼、路卡迪龙、Mind夷陵大道时代广场沿江大道东山大道珍珠路西陵一路云集路胜利四路体育场路城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目解放路商圈研究p 解放路商圈是宜昌最老最传统商圈，是宜昌商业发祥地，由传统百货及商业步行街组成；p 解放路商圈整体商业档次较低，零售以中低端时尚潮流品牌为主，餐饮由各类快餐、简餐与大33、排档组成；p 三江航天借势解放路商圈推出的解放路步行街项目，将老解放路商圈档次进行提升，引入中高档休闲娱乐业态填补区域空白，但零售业态由于现阶段宜昌消费习惯，生存困难；p 商圈内可开发地块稀缺，又受到新兴的夷陵广场商圈冲击，未来发展将被严重限制。解放路商圈总结城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目重点商圈研究 东山商圈东山商圈东山隧道云集隧道城东大道城东大道西陵二路体育场路体育场路东山大道夷陵大道云集路胜利四路大连路港窑路珠海路港窑路华润苏果购物广场康龙国际广场水悦城商业项目商业体量华润苏果购物广场约2.7万康龙国际广场约10万水悦城约734、.2万康龙家居广场约3万好百年家居广场约1.5万康龙家居广场好百年家居广场城东大道城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目东山商圈研究 华润苏果购物广场华润苏果购物广场项目地址城东大道转盘处营业时间8:0022:00物业类型集中商业总建面2.7万单层面积9000建筑层数三层建筑层高1-3F：6M公共空间主通道：5.8m，次通道：3.6m人梯/货梯2组手扶梯物业管理费小铺每年5000元，大铺每年10000元业态规划楼层业态分布代表品牌外招店租金1F零售、服饰滔博、屈臣氏等360元/月2F超市华润蔬果/3F超市+外招店华润蔬果、雅黛丽红豆家居、35、良品铺子儿童乐园300元/月总体评价以超市为主力店的集中商业，辐射周边区域的常住居民体育场路发展大道城东大道西陵二路云集隧道珠海路港窑路华润苏果购物广场城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目重点项目研究 水悦城水悦城项目地址发展大道13号(发展大道和城东大道交汇处)开发商宜昌市东茂事业有线公司占地建面约1.6万总建筑面积约14.4万（地上约9.6万，地下约4.8万）容积率6建筑密度40%物业组成由购物中心和一栋酒店写字楼及住宅组成商业面积约7.2万（地上3.5万、地下3.7万）住宅面积约3.6万办公与酒店总面积约2.5万建筑层数地上六层（36、局部八层），地下三层停车位约800个商业规划购物中心面积约7.2万（地上8层、地下2层）公摊58%物管费5.5元/月商业定位宜昌首家体验式水生态家庭休闲购物公园，集精品零售、休闲娱乐、特色餐饮、儿童体验、生活配套等众多业态于一体入驻商家星巴克、毕胜客、优衣库、UR、哈根达斯、反斗乐园、幸福蓝海影院等体育场路发展大道城东大道西陵二路云集隧道珠海路港窑路水悦城城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目重点项目研究 水悦城业态规划B2F品质生活精品超市、美食广场B1F小资空间时尚购物、生活方式、休闲餐厅水景餐厅、特色小吃1F格调人生品牌礼品、化妆精37、品、国际品牌休闲餐饮、时尚服饰专门店2F潮流社区风尚皮具、社区服务、潮流服饰时尚服饰专门店3F时尚前站都市休闲、精品配饰、潮流服饰运动服饰4F亲子家园生活品味、儿童体验、儿童服饰儿童教育、游戏天地、生活家居5F享食天地主题餐厅、多国餐饮6F享受天地娱乐游戏娱乐、主题餐厅、影院甜品小食7-8F高端会所花园、水系、主题餐厅娱乐酒吧、养生会所平面图城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目东山商圈研究 康龙国际广场体育场路发展大道城东大道西陵二路云集隧道珠海路港窑路康龙国际广场康龙国际广场项目地址宜昌市康龙实业有限责任公司开发商发展大道东山隧道入口38、转盘南侧占地建面15123总建筑面积102385物业组成由购物中心和2栋住宅组成建筑层数地上五层，地下三层层高-3F：3.6m、-2F：4.8m、-1F：4.8m、1F：5.4m、2F-3F：5m、4F-5F：4.2m购物中心面积4.3万(-1F-5F）其它物业面积住宅（2栋）：3.7万地下（-3F-2F）停车场停车位679个（地下656个）现状空地，项目自2012年6月动土，10月奠基，预计 2014年初商业主体封顶，下半年商业开业意向租金暂未确定整体定位主要以家居为主，零售比例较高总体评价以零售为主，并结合家居，与周边商业形成错位城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商39、圈研究项目商业开发启示其他商业项目东山商圈总结东山商圈总结商业形态：以集中商业及沿街商业为主；商业体量：商圈内现有纯商业项目体量约20万方；消费人群：辐射周边常住居民；商圈发展现状：东山商圈是宜昌近年的新兴商圈之一，区域商业多以超市、家居专业卖场以及主题性购物中心为主导，满足周边居民的日常消费需求；水悦城的入驻与正式营业，推动了整个商圈商业形态的升级换代；现有商业主要满足周边基本生活需求，区域零售处于快速发展阶段；未来发展趋势：区域商业以“黄金十字路口”为中心，向周边延伸，未来商圈内重点商业项目也多集中在十字交汇处发展，总体量将超过17万方，商业形态逐步由专业卖场、裙楼商业模式向购物中心模式转40、变，未来商业发展空间潜力较大。城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目重点商圈研究 大公桥商圈大公桥商圈东山大道沿江大道东山大道夷陵大道沿江大道东山大道城东大道城东大道夷陵大道夷陵大道体育场路胜利四路港窑路港窑路中南路万达广场商业项目商业体量万达广场约19万城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目大公桥商圈研究 万达广场万达广场项目地址伍家岗区胜利三路与沿江大道交汇处开业时间2010年11月27日物业类型综合体占地面积约8.49万总建筑面积约47万容积率4.3绿化率25%纯商业面积约4741、.4万其中购物中心面积约7.9万万达金街面积约3.7万万达百货面积约2.6万建筑层数地上共三层，地下二层建筑层高-1F：5.4M，1F：5.4M，2-3F：5.1M停车位1650个整体定位集商业、酒店商务办公、文化娱乐、居住于一体的城市综合体沿江大道夷陵大道东山大道城东大道港窑路胜利三路体育场路万达广场城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目大公桥商圈研究万达购物中心万达广场购物中心总建筑面积约7.9万单层面积约2.6万建筑层数地上三层，地下二层建筑层高-1F：5.4M，1F：5.4M，2-3F：5.1M开业时间2010年11月27日物管费42、40元/通道主通道：12M次通道：8.8M中庭西边约600东边约260人梯/货梯扶梯4组、垂直梯16部餐饮平均租金120130元/月业态规划楼层业态布局代表品牌主力店-1F超市、停车场沃尔玛沃尔玛超市杰之行万达百货国美电器大玩家大歌星万达影院奇乐儿儿童主题公园1F零售、家电、餐饮、休闲娱乐Only、VERY MODA、欧时力、太平鸟2F零售、家电、休闲娱乐热风、乐扣乐扣、海澜之家、美国骆驼3F零售、餐饮、休闲娱乐黄记煌、小海螺、蓉李记、韩香三千里、香籁概念餐厅总体评价万达业态以零售为主，占比76%，餐饮娱乐占比较低，占比依次8%、16%购物中心城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发43、环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目大公桥商圈研究 万达宜昌金街万达宜昌金街总建筑面积约3.7万东面街约2.2万西面街约1.5万单层面积东面街约0.73万西面街约0.5万建筑层数地上三层建筑层高1F：5.4M2-3F：5.1M通道主通道：6.6M次通道：2.4M连廊3-6.6M人梯/货梯扶梯4组物管费15元/月业态规划楼层业态布局代表品牌1F零售、家电、配套汉莎、嘉莉诗、百斯盾、中国烟草美的电器、农业银行2F零售、餐饮、休闲娱乐配套七匹狼皮具、金都酒店、贝尔特齿科、悦宝圆早教、可诺丹婷美颜美体、工商银行3F餐饮、休闲娱乐烤上黄、美食美客、潘多拉网吧维多利亚娱乐会所万达宜昌金街城市属性 44、城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目大公桥商圈总结大公桥商圈总结商业形态：购物中心及住宅底商为主；商业体量：商圈内现有纯商业项目体量近20万方；消费人群：辐射宜昌市伍家岗区常住居民、商务人群及旅游人群；商圈发展现状：万达的进驻，加速了区域商业的成型；万达仅餐饮和休闲娱乐经营较好，但零售未与核心商圈形成错位，加之消费习惯难以改变，导致经营较差；万达目的型消费业态占比低，商业辐射面有限，难以吸引区域外的消费人群；万达自持部分经营稳定，销售部分难以管理，经营较差，空置较高。城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启45、示其他商业项目重点商圈研究 五一广场商圈五一广场商圈东山大道沿江大道夷陵大道沿江大道夷陵大道东山大道三峡高速城东大道伍临路三峡高速城东大道白沙路桔城路金欣购物广场商业项目商业体量金欣购物广场约3.2万香山福久源约13万香山福久源东山大道夷陵大道桔城路伍临路城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目五一广场商圈研究 金欣购物广场汉宜高速山峡高速伍临路白沙路桔城路东山大道夷陵大道金欣购物广场金欣购物广场项目地址桔城路与东山大道交汇处开发商宜昌康莱特房地产开发有限公司开业时间2010年12月18日总营业面积约3.2万人梯/货梯5组扶梯、4部垂直电梯46、停车位地上58地下73物业组成燕沙大酒店商业步行街（A、B、C、D、E五个区域）步行街建筑层高层高3.9-6.5M，主通道5M，次通道3M步行街业态规划楼层业态分布主力面积主力铺位租金（元/月）1F服饰零售、配套20-3060-1002-4F空置/总体评价金欣购物广场临主干道，昭示性好，以经营低档服饰零售为主，消费群体为区域内低端消费人群，目前项目经营状况较差，辐射范围小，对周边商业无明显带动作用城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目五一广场商圈研究 香山福久源.新天地汉宜高速山峡高速伍临路白沙路桔城路东山大道夷陵大道香山福久源香山福久源47、项目地址桔城路（五一广场至宜昌东站间）开发商宜昌弘洋集团有限公司占地面积约13万总建筑面积约41万住宅总建面约28商业总建面约13万商业整体规划功能定位旅游、购物、休闲、娱乐、美食、商务、城市文化组成的开放式商业体步行街面积约4万百货面积约4万酒店、办公面积约5万停车位约1890个商业步行街单层面积1F：约1.1万、2F：约1.2万、3F：约0.65万B1：约1.45万业态规划B2大型停车场；B1旅游特色街；1F大牌名品街；2F时尚餐饮街；3F休闲娱乐街主力店星美国际城、歌库KTV、乐高酒店、宜昌国贸等总体评价项目沿用传统步行街的模式，缺乏特色，以餐饮及休闲娱乐业态为主，占比达到55%，目的性48、业态将为项目聚集人气；写字楼、酒店国贸百货主题商业步行街乐高酒店住宅底商城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目五一广场商圈研究五一广场商圈总结商业形态：以集中商业及住宅底商组成；商业体量：商圈内现有纯商业项目体量约5.7万方，未来新增纯商业体量将约13万方；消费人群：辐射周边常住居民；商圈发展现状：五一广场商圈是宜昌市伍家岗区核心商圈，以五一广场四周社区底商及金欣购物广场为代表；现阶段商圈主要依托新站，区域商业多以酒店住宿、低档餐饮为主，辅以少量的生活配套业态，随着周边住宅集中开发，商业档次将逐步升级；区域内未来几年商业还是以服务于常驻居49、民的综合性商业为主；未来发展趋势：伍家岗区为宜昌政府重点发展区域，商圈内可开发地块多，随着高端住宅的不断开发，商圈内将引入高端消费人群，现阶段以香山福久源为代表的商业综合体项目的建成，将提升整个商圈档次；未来将以五一广场为中心，重点规划建设城东商务中心、逐步将伍家岗建成集购物、餐饮、文化娱乐、商务休闲为一体的商业中心。城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目夷陵区商业项目研究国贸夷陵购物广场夷兴大道三峡高速三峡路夜明珠路明珠路东湖大道平湖大道夷兴大道发展大道万富广场宜美家万富购物广场商业项目商业体量国贸夷陵购物广场约0.72万万富广场约1.50、2万宜美家约0.34万万富购物广场约0.6万城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目夷陵区商业项目研究 国贸夷陵购物广场国贸夷陵购物广场地址湖北省宜昌市夷陵区夷兴大道94号营业时间周一周日：7:30-21:30物业类型集中商业总营业面积约7200单层面积约1800建筑层数1F：4m 2F：4m走道4.8m人梯/货梯1组上下扶手经营特征独立物业，-1F为专业卖场1F-3F超市，商品品类齐全业态规划楼层业态分布代表品牌-1F家电卖场苏宁电器1F零售伊莉维尔、红蜻蜓、奥康、广百圆、卡姿兰、自然堂 2F超市国贸超市3F超市国贸超市总体评价夷陵区核心51、地段，但物业形象老旧，以超市及家电卖场为主力店，仅能满足周边居民的日常生活需求平湖大道夷兴大道发展大道三峡高速夜明珠路明珠路东湖大道夷兴大道三峡路夜明珠路国贸夷陵购物广场城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目万富广场项目地址夷陵区夷兴大道35号物业类型集中商业建筑面积约1.2万单层面积约2300建筑层数5层建筑层高4M公共空间主通道3M、次通道2M电梯1组扶梯、2部垂直梯业态规划楼层业态分布代表品牌1F电器卖场、数码餐饮、零售、银行国美电器、苹果专卖店KFC、周大生珠宝、招行等2F电器卖场、银行国美电器、招行3F休闲娱乐、银行和颐足浴、招52、行4F休闲娱乐大和唱KTV5F餐饮和颐食府总体评价区域内业态较齐全的集中商业，整体档次较低、辐射面窄满足区域居民日常生活消费明珠路夷陵大道东湖大道万富广场夷陵大道平湖大道夷陵二巷老街夷陵区商业项目研究 万富广场城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目夷陵区商业夷陵区商业总结 夷陵区商业项目主要分布于夷兴大道两侧，商业形态多为集中商业或住宅底商，大型集中商业项目多引入超市、家电卖场为主力店；区域商业分别以夷陵国贸购物广场、万富广场及万富购物广场为点向周围延伸，周边商业也多是自发形成的住宅底商，物业老旧，形象较差，商业氛围缺失；区域商业以超市及53、传统零售为主，品牌档次低，仅能满足周边居民的日常生活消费需求，整体商业发展滞后，老城区消费能力有限，原有商业升级空间不大。城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目其他商业项目 华祥商业中心（西陵区）华祥商业中心项目地址体育场路与西陵二路交汇处开发商湖北省华祥投资发展有限公司占地建面约27万总建筑面积约100万商业面积约60万商务面积约12万住宅面积约28万停车位约5000个整体定位集商业、商务、住宅于一体的城市大型综合体总体销售思路60万商业，40%销售，即24万商业，其余作为自留物业 即36万租赁东山大道沿江大道樵湖二路夷陵大道华祥商业中54、心西陵二路一期商业规划占地面积约8.3万总建筑面积约30万商业面积约22万物管费5元/月商业定位以红星美凯龙、海宁皮革城、国美电器等为代表的专业卖场群入驻品牌红星美凯龙、麦德龙、华祥建材灯饰布艺城、国美电器、海宁皮革城、全芳味美食城、云璟汇港式足浴等二期商业规划建筑面积约20万商业定位吃、喝、玩、乐、购为一体的三峡文化天地业态规划将引进国际最顶级IMAX品牌院线（韩国CGV影院）以及其它休闲娱乐、零售、餐饮、配套等业态三期商业规划建筑面积约20万商业定位由SHOPPING MALL、5A写字楼/SOHO公寓、高星级酒店组成的多功能一站式都市综合体城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开55、发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目CGV影院位置8#楼（6层）7#楼（6层）6#楼（3层）5#楼（3层）1-2#楼（3层）3#楼（3层）华祥商业中心（二期）业态布局1-2#楼1-3F餐饮（中餐、特色餐饮及小吃）休闲娱乐（水疗、健身房、茶馆）配套（干洗店、营业厅、美容美发、诊所）零售（烟酒、药店、花店、水果副食）3#楼1-3F餐饮（时尚饮品、茶庄、咖啡）休闲（SPA会所、品牌美容护肤中心）零售（国际品牌、钟表、国际酒行）教育培训（舞蹈或钢琴培训）配套（影楼）5#楼餐饮（特色餐厅、咖啡、甜品）娱乐（酒吧）零售（国际品牌、数码、家居、饮品）配套（小博物馆）6#楼餐饮（本地特色餐饮、甜品、56、星巴克、俏江南、西餐、咖啡）休闲娱乐（清吧、酒吧、美容美体）零售（童装、书吧、家居饰品、数码）服务（ATM、美甲）7-8#楼餐饮（肯德基、豪客家族、麦当劳、一茶一坐、大型餐饮）娱乐（KTV、夜总会、迪吧）零售（男女服饰、金店、饰品、名表、家居用品）招商现状5-6#楼参照武汉天地的商业模式，以餐饮、休闲娱乐这样的目的性业态为主，配以少量零售；租金（1F：120元/月、2F：60元/月、3F：40元/月）目前出租率达到50%以上。7-8#楼希望引入异地牌，目前招商情况不理想。其他楼招商尚未启动一期商业二期商业其他商业项目 华祥商业中心（西陵区）城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境57、重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目其他项目分析 兴发广场（伍岗区）兴发广场项目地址城东大道与中南路交汇处开发商湖北兴润置业有限责任公司总建面约45万物业形态商业购物中心、BLOCK商街、酒店、5A写字楼、住宅项目定位城市地标综合体东山大道夷陵大道沿江大道城东大道城东大道中南路中南路杨岔路兴发广场商业规划纯商业总休量约12万购物中心约8万方（共4层）BLOCK商街约4万方业态规划1-3F大型超市、国际影院、炫酷KTV休闲餐饮、运动等购物中心区块计划2016年开始建设5A级写字娄公寓购物中心BLOCK商街酒店公寓住宅物业分布图城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开发环境重点商圈研究58、项目商业开发启示其他商业项目项目商业开发启示 市场消费能力：城市经济水平位列全省第二，城市居民消费能力强劲，具备良好的商业发展底蕴。城市发展方向：向东发展、跨江发展是宜昌发展的重点方向。随着宜昌东站和客运中心站的投入运营，以宜昌东站为核心的东站片区（商贸居住组团）已成为全市重点建设区域，未来前景趋好。城市商业形态：宜昌现有商圏商业形态逐步由传统集中商场、裙楼商业模式向购物中心模式转变，以水悦城为代表的主题性购物中心已展现良好的发展势头；商业经营业态：传统零售、餐饮、百货、专卖店等 为主，并以中、低端为主，高端消费存在市场发展空间；项目商业开发启示城市属性 城镇结构 城市规划 商业发展趋势商业开59、发环境重点商圈研究项目商业开发启示其他商业项目商业定位策略商业属性探讨消费客群分析商业定位策略商业定位分析 业态落位建议 商业属性探讨火车站商圈研究 城市视角：城市地标性商业、第一门户商业 宜昌东站、是宜昌对外的交通枢纽和城市门户，是体现城市形象的对外窗口，是城市名片和城市文化的象征。项目应站在城市的高度进行整体定位，以彰显项目商业价值和投资前景。资源整合：城市首席交通枢纽型商业综合体 将项目有机融入宜昌东站、汽车客运中心站两大城市交通枢纽体系，弥补城市公共基础配套的不足，最大限度发挥交通枢纽的人流资源优势，有效提高项目商业的人流经过率，提升项目商业物业的投资价值。顺应规划：建设城市商务服务中60、心、消费中心 随着项目所在伍家岗地区及东站商贸居住组团的开发建设推进，未来几年以东站为中心的新商圈必将聚集大量居住、工作和商务人群，项目商业开发运营将迎来前所未有的市场机遇。资源整合：城市首席交通枢纽型商业综合体 顺应规划：建设城市商务服务中心、消费中心 火车站商圈特点：火车站带来的海量人流为商圈发展带来了必要的资金流和信息流，这是火车站商圈开发较其他区域开发的一个天生优势。交通集散地，客流量大，外来人口流动量大；在商圈自然发展的状态下，消费时间较短，消费水平不高；缺乏统一、严格管理，易导致商圈经营环境恶劣和商业信用低劣；业态以品牌快餐、超市或专业卖场为主，以休闲、娱乐、网吧、旅馆为辅。整体档61、次显偏中低档，以主导业态带动其他商业发展。北京西火车站长沙火车站上海南火车站郑州火车站北京西火车站商圈亚洲第一大站，目前我国规模最大的人口集散地和交通枢纽。由于缺乏统一协调管理、周边经营环境恶劣、服务水平差，造成庞大的“客流”与稀少的“财流”鲜明对比。上海南站商圈 重要对外交通枢纽、市内换乘枢纽。规划充分考虑传统铁路客运模式与现代高速客运模式的结合，集交通、生态、购物、休闲旅游、居住、海派文化为一体；整体开发，模式定位，分段实施。长沙火车站商圈规范商圈管理，打造商业圈诚信品牌；积极引入品牌，提升商业圈经营档次；现已积累了国储电脑城、新华楼、朝阳电器城、百信鞋业、新兴大市场、苏宁电器朝阳店等一批62、品牌商家；以中低档消费为主。郑州火车站商圈客流量全国第二、货流量全国第一，火车站商圈以服装批发为主，服装零售额占全市总零售额的10。火车站商圈研究 主要研究结论商业属性探讨消费客群分析商业定位策略商业定位分析 业态落位建议火车站商圈研究000000000000消费客群分析 潜在消费客群来源 外地游客、市内过往乘客 火车站、汽车客运中心站所带来的流动性人群，是项目商业最直接的消费人群，主要客群之一，更是项目运营初期最重要的支撑客群，须加以充分挖掘。000000 区域内外商务往来人员 此类客户将会随着城市经济的发展以及区域商务环境的形成逐步增长，是未来项目高端业态主要重 要消费人群。宜昌其他区域消63、费人群 因特色业态和购物环境逐步培养的固定消费群体，需要项目重点培育，关系到项目商业是否能撬动城市传统商圈，实现运营成功。项目周边居住和工作人群 项目商业辐射范围内将来会聚集大量的常住居民、上班人群，是项目商业未来重要消费人群。商业属性探讨消费客群分析商业定位策略商业定位分析 业态落位建议火车站商圈研究客群类型主要消费特性主要消费业态档次要求流动性客群（交通枢纽乘客）以出行等候期间的临时性短时间消费为主餐饮、休闲、娱乐、超市、酒店为主中、低地域性客群日常工作和生活所需的各种消费超市、餐饮、休闲、娱乐、生活家居等高、中、低商务客群各类商务性质消费会务、餐饮、休闲、娱乐、酒店等中、高目的性消费客群64、因生活习惯形成的固定消费特色消费、专业消费中、高消费客群分析 潜在消费客群需求特征 商业属性探讨消费客群分析商业定位策略商业定位分析 业态落位建议火车站商圈研究商业定位分析 商业模式 迎合商业发展趋势 +传统商圈差异化竞争 商业发展的趋势：从商业发达城市的发展进程来看，以专卖店为主的店中店购物中心模式，是商业发展的趋势，符合消费者对购物环境要求。宜昌现有商圈大型商业项目多以传统集中商业或百货为主，项目处于非传统商业中心，周边商业氛围不足,打造个性化主题购物中心，有利于吸引城市目的性消费群体，提升项目商业价值。购物中心的优势在于能在同一个项目里面，拥有不同类型，更为丰富的业态组合，包括购物、娱乐65、休闲、餐饮等各类消费特征，在消费模式上，项目的消费更能满足消费者一站式消费需求；购物中心在店铺设计以及购物空间环境上的打造会有别于百货公司，包括中庭设计、走道宽度、共享空间等，对于优化购物环境有更大的优势；相比百货公司紧凑的店铺形式，购物中心能更多的提供零售品牌展示自身店铺形象的空间；建议本项目以体验型购物中心的形式出现，以满足更复合的消费需求，主要考虑以下几个方面：商业属性探讨消费客群分析商业定位策略商业定位分析 业态落位建议火车站商圈研究原则一：符合项目商业发展属性和产品规划原则二：以火车站流动性客群消费为出发点原则三：个性化定位，聚集城市目的性消费商业定位分析 商业定位三大原则 商业属性66、探讨消费客群分析商业定位策略商业定位分析 业态落位建议火车站商圈研究商业定位分析 整体定位意向 力争把本项目打造成餐饮、休闲、购物、商务、生活配套为一体的餐饮、休闲、购物、商务、生活配套为一体的“一站式一站式”体验型消费购物中心体验型消费购物中心丰富的业态组合，一站式消费需求；舒适的购物消费环境，共享空间、挑空、通透的中庭、所见即所得；新颖的“逛街”的感觉，提供多种消费的可能；商业属性探讨消费客群分析商业定位策略商业定位分析 业态落位建议火车站商圈研究商业定位分析 业态基本元素 综合性、一站式：尽享购物乐趣和消费体验，餐饮、休闲、购物、商务、精致生活配套无限活力：24小时经营、舒适消费环境丰富67、业态带动时尚购物消费商业属性探讨消费客群分析商业定位策略商业定位分析 业态落位建议火车站商圈研究商业定位分析 主要业态类型及档次 业态元素意向业态类型档次建议市场需求度需求急迫性餐 饮品牌快餐、特色小吃、时尚甜品中、低品牌餐饮、休闲餐饮中、高休 闲时尚KTV、国际影城、电玩城溜冰场、桌球馆等中、高休闲商务会所、私人MINI影院中、高咖啡吧、茶座、概念书吧中、高美容、SPA、健身、康体中、高购 物大型综合购物超市中品牌家居艺术体验馆（品牌家居、原创家居、饰品、床上用品、工艺品等）高地方及国内外特产专卖中儿童教育培训、儿童用品、儿童乐园、儿童启蒙教育、儿童摄影中、高流行服饰、品牌服装、创意商品中、68、高商 务会务中心、住宿中、高生活配套便利店、银行、通讯、手机数码等中商业属性探讨消费客群分析商业定位策略商业定位分析 业态落位建议火车站商圈研究商业落位建议 整体落位基本原则 考虑两大交能枢纽流动人群消费的便捷性，建议从项目地下室与宜昌东站直接连通，规划建设地下配套商业，增加项目商业人流量。餐饮、休闲、购物以及部分商务及生活配套功能业态设置于A1商业建筑内；主要商务功能（如会务、住宿等）结合项目酒店底层商业来实现；其他住宅及写字楼沿街底层商业主要规划生活配套功能性业态。充分考虑各业态间消费人群的特征和购物习惯，挖掘各类客群的关联性购物消费。商业属性探讨消费客群分析商业定位策略商业定位分析 业态69、落位建议火车站商圈研究商业落位建议 A1栋一层商业属性探讨消费客群分析商业定位策略商业定位分析 业态落位建议火车站商圈研究品牌家居艺术体验馆品牌家居艺术体验馆精品女人街精品女人街品牌快餐、特色小吃品牌快餐、特色小吃品牌快餐、特色小吃品牌快餐、特色小吃品牌快餐、特色小吃品牌快餐、特色小吃特产专卖特产专卖原创家俬馆原创家俬馆精品女人街精品女人街精精品品女女人人街街精品女人街精品女人街商业落位建议 A1栋二层商业属性探讨消费客群分析商业定位策略商业定位分析 业态落位建议火车站商圈研究品牌家居艺术体验馆品牌家居艺术体验馆传统工艺品展示馆传统工艺品展示馆精品绅士馆精品绅士馆品牌数码展示区品牌数码展示区概70、念书吧概念书吧咖啡咖啡 茶座茶座精品绅士馆精品绅士馆精精品品绅绅士士馆馆文化创意体验区文化创意体验区商业落位建议 A1栋三层商业属性探讨消费客群分析商业定位策略商业定位分析 业态落位建议火车站商圈研究大型综合超市大型综合超市美容、美容、SPASPA美发、美甲、彩妆美发、美甲、彩妆健身中心、康体中心健身中心、康体中心商业落位建议 A1栋四层商业属性探讨消费客群分析商业定位策略商业定位分析 业态落位建议火车站商圈研究影院影院溜冰场溜冰场儿童乐园儿童乐园电玩城电玩城儿童培训、启蒙教育儿童培训、启蒙教育婴幼儿用品婴幼儿用品/儿童用品专卖儿童用品专卖儿童培训、启蒙教育儿童培训、启蒙教育电玩城电玩城电玩城电玩城商业落位建议 A1栋五层商业属性探讨消费客群分析商业定位策略商业定位分析 业态落位建议火车站商圈研究影院屋面影院屋面品牌餐饮、休闲餐饮品牌餐饮、休闲餐饮品牌餐饮、休闲餐饮品牌餐饮、休闲餐饮品牌餐饮、休闲餐饮品牌餐饮、休闲餐饮KTVKTV桌球馆桌球馆KTVKTVKTVKTV酒吧酒吧酒吧酒吧THE END由于时间有限由于时间有限报告中不尽之处报告中不尽之处敬请见谅！敬请见谅！