1、内部资料 严禁外传 1内部资料 严禁外传项目采购工作指引采购中心 梁卫联系方式：139-0283-2529关注：地产学院，更多干货分享前 言采购工作是采购中心的事，不关项目部的事其实，采购工作与项目开发全过程紧密相关所以，采购工作是你和我的事关注：地产学院，更多干货分享目录CONTENTS123采购中心组织架构及权责一前：开工前筹备工作4二前：开盘前必做工作三前：交楼前注意事项关注：地产学院，更多干货分享目录CONTENTS123采购中心组织架构及权责一前：开工前筹备工作4二前：开盘前必做工作三前：交楼前注意事项关注：地产学院，更多干货分享1采购中心组织架构及权责目 录关注：地产学院，更多干货2、分享采购中心总部建筑组9人机电组6人装修组4人绿化组10人酒店板房组8人物业组9人集中采购组6人内控组2人海外组4人按专业分工，有9个专业采购小组，58个采购员1.1 组织架构关注：地产学院，更多干货分享目录CONTENTS123采购中心组织架构及权责一前：开工前筹备工作4二前：开盘前必做工作三前：交楼前注意事项关注：地产学院，更多干货分享2一前：开工前筹备工作目 录关注：地产学院，更多干货分享一前：开工前筹备工作做好项目开发前期的筹备工作，是项目开发成功的重要因素。站在采购的角度上，项目开发前期主要做好三方面的筹备工作：采购团队搭建采购交底采购计划关注：地产学院，更多干货分享区域采购部第一负3、责人区域采购部第一负责人的编制、任免等管理权限归属集团采购中心；区域总裁有免职权、40%的考核权、建议权。职责：1）统筹区域所有的采购工作；2）管理区域的采购团队；3）协调总部与区域的采购问题2.1 采购团队搭建要做事，先有人采购团队搭建！关注：地产学院，更多干货分享采购助理采购员采购员和采购助理的编制及管理权限划归区域（如招聘、调薪、晋升、调职等），须执行区域的各项管理规定、工作安排和要求。人员职责采购员1）执行采购工作（开发当地供应商等）2）协调使用部门与供应商之间的问题采购助理应用NC系统，负责接请购单、落订单、核报价单；审核请购需求，与供应商核对报价信息；负责总部文件、报价单等的传送；4、跟进订单执行情况2.1 采购团队搭建关注：地产学院，更多干货分享2.1 采购团队搭建采购助理的招聘：专业类别采购类2015年配置标准N/2+2（若区域有特殊原因需调整上限，须报集团对应中心及人力资源管理中心审批确认）（详见集团发文2014年第319号文件）河南区域发展节奏较快，截止2015年，已有9个在跟进的项目。2015年3月份，河南区域采购线条短期内人员流失了3名，其中2名区域采购负责人，1名采购文员。区域的编制申请以及招聘速度远远赶不上人员的流失速度，导致现在该区域只有2名采购助理，而其中1名不堪重负，现提出离职申请。按照集团N2+2原则，应配备6个采购助理。现状：部分区域因开发速度快，5、人员招聘速度赶不上项目开发进度，导致人员配置不符合项目开发需求关注：地产学院，更多干货分享内部资料 严禁外传 132.1 采购团队搭建仓库管理员的设立：管理权限归属：项目上四类仓库管理人员（房产公司、酒店公司、物业公司、顺茵公司）的编制及管理权限划归所在项目的项目综合部，由项目综合部统一管理。岗位仓库管理员工作范围负责整个项目所有物料验收、进出仓手续，常用物品的备仓、资产月度盘点、NC系统录单。配置需求编制上限：一个在建项目1人备注1）项目部招聘，仓库管理部负责培训2）仓库管理员需兼职：项目开发前期工作量小，则允许仓管员兼任其他工作，但应该避免同一采购供应链上只有1个人兼管年薪：4万2014年6、入库金额：98亿采购中心在审核兰州项目付款资料时发现垃圾袋数量极大，金额超27万，马上派人现场核查：兰州项目前期仓库管理员招聘不及时，由销售人员兼任。造成集团直接损失：24.3万。正确操作错误操作收货人员仓库管理员销售人员入库数量60万个600万个入库金额2.7万27万小岗位、大责任！小失误、大损失！关注：地产学院，更多干货分享采购团队根据区域和项目的采购计划、申购单进行按时按需按单采购，因此区域和项目也应该了解采购计划相关知识，做好计划和申购。采购工作需要采购中心、区域和项目、供应商、施工方等多方协作配合，完成采购交底工作，才能做好计划和沟通：1）计划召开采购专题培训会；2）沟通召开甲指材料7、（含电梯）供应商大会2.2 采购交底关注：地产学院，更多干货分享内部资料 严禁外传 15因集团的高速发展，2014年集团新增项目77个，而区域新项目以新员工居多，如陕西区域团队新员工超九成。所以建议区域在新项目启动会之后组织采购中心及其它相关部门召开采购专题培训会，召开培训会，区域需：1）提前5天向采购中心提出培训需求2）整理采购相关问题，确定培训主题3）确认培训场地、设备等4）确定开会时间、与会人员等5）组织各相关人员到场（远程）参与6）主持培训会区域主导召开采购专题培训会2.2 采购交底关注：地产学院，更多干货分享内部资料 严禁外传 162.2 采购交底区域主导召开甲指材料（含电梯）供应商8、大会会议前提：会议目的：1）让供应商、外包单位提前了解项目需求和进度，做好供货计划2）由供应商供货经验分享，提高新项目的配合质量3）就项目存在的供货、施工问题与供应商、外包单位达成共识4）按照图纸列清材料清单，哪些是由总包单位负责施工，哪些工程由子公司施工，哪些应该下单给采购中心，哪些是授权区域负责，哪些物品的采购对接人是谁，理顺采购工作界面5）项目责任到人，制定采购计划，定期核查区域需做：1）提前5天向采购中心提出培训需求；2）整理采购相关问题，确定培训主题；3）确认培训场地、设备等4）确定开会时间、与会人员等；5）组织各相关人员到场（远程）参与；6）主持培训会区域类别新区域旧区域条件第1个9、新项目启动会之后有3个新项目确定摘牌形式现场会议视频会议关注：地产学院，更多干货分享项目部在组织甲指材料（含电梯）供应商大会时，除了了解采购中心的架构及采购流程外，还有一个更重要的任务，就是分清采购界面，做好采购计划。分清采购界面，明确甲供材料、甲指材料、专项分包、常规采购物料分类界限、明确各类物料的签订合同主体，并根据各类物料的生产周期提前做好采购计划，按时下单。2.3 分清采购界面，做好采购计划关注：地产学院，更多干货分享目录CONTENTS123采购中心组织架构及权责一前：开工前筹备工作4二前：开盘前必做工作三前：交楼前注意事项关注：地产学院，更多干货分享3二前：开盘前必做工作目 录关注10、：地产学院，更多干货分享内部资料 严禁外传 20二前：开盘前必做工作一、甲指材料二、甲供材料三、专项分包四、常规采购类五、开盘前注意事项每个项目都要达到完美开盘状态，完美的开盘状态提高营销竞争力。只有做好以上物品采购工作才有可能实现项目完美开放。关注：地产学院，更多干货分享1）保证集团产品效果一致性及所使用材料质量稳定性；2）确保主要材料的及时供应和施工顺利进行；3）厂家可实现批量生产达到有效降低采购成本。在施工合同中指定品牌，要求施工单位必须按照甲方要求进行采购的材料。3.1 甲指材料3.1.1 定义3.1.2 意义关注：地产学院，更多干货分享3.1 甲指材料A类甲指材料B类甲指材料C类甲指11、材料定义签三方合同，指定品牌、指定价格、指定区域使用品牌锌钢组合栏杆、防火门、淋浴屏风实际为专项分包工程不签三方合同，只在总包合同中指定品牌库、不指定价格及供货区域材料范围外墙涂料、外墙砖、外墙人造文化石、外墙劈开砖、喷釉瓷砖、陶瓷薄板、屋面瓦、抛光砖、瓷片、仿古砖、泳池马赛克、玻纤瓦、石板瓦、成品天沟、防水卷材、外墙披叠板、内墙涂料、电线电缆、火灾自动报警及消防联动控制系统、火灾自动报警及漏电监控系统钢筋、铝合金门窗及配件、塑钢门窗及配件同层排水及相关配件采购模式采购中心通过招投标，与入围供货商签订材料价格，由集团成本管理中心出三方合同，要求承包方必须按照甲方签订三方合同流程进行采购。由总包12、单位在指定品牌库中，自行选择与供货商签订合同采购，但项目认为集团品牌不满足项目需求时，需要增加品牌，可提出需求，经采购中心审核通过后，方可使用。关注：地产学院，更多干货分享3.1.3 A类甲指材料采购流程签订三方合同施工单位下材料计划单给到供货商供货商送货到指定地点施工单位确认送货量供货商提交付款资料集团代付货款给到供货商从施工单位的工程款中扣除相应的材料款3.1 甲指材料关注：地产学院，更多干货分享（1）提前一个月签订三方合同（2）三方合同签订顺序承包单位碧桂园项目公司供应商集团采购中心（3）项目部：必须有提前签订三方合同意识，督促施工单位签订三方合同。3.1 甲指材料3.1.4 三方合同签13、订具体流程关注：地产学院，更多干货分享（4）签订三方合同注意事项1、总包合同还未签订，三方合同是否能发起流程？总包合同签订流程较长，在工程定标后，发起总包合同签订流程后，都会有一个总包合同编号。则具备总包合同编号、总包名称、具体施工标段，项目都可以联系集团工程招标管理部/区域成本，发起三方合同签订流程。2、没签订三方合同，又必须供货的情况如何处理？1）已进入三方合同签订流程的，在施工单位盖章后，由区域采购部扫描后传给集团采购中心，可让供应商先送货。2）因各种原因未开始三方合同签订流程的，如果材料金额不大，可让施工单位先付货款（或部分货款）再供货。3）因各种原因未开始三方合同签订流程的，如果材料14、金额较大，施工单位可以先通过现金方式购买急用部分，同时抓紧时间走三方合同流程，待大批量使用材料时再通过三方合同方式采购。3.1 甲指材料关注：地产学院，更多干货分享3.1.5 下单采购流程（1）下单前提条件：完成三方合同的签订流程，且提前30天下单（2）具体流程：施工单位发起材料计划单项目部审核材料计划单施工单位确认材料计划单材料计划单正式书面下给供货商注意：材料计划单必须以书面形式下到供货商，如果取消订单或者增加订单，必须次日正式书面通知供货商，口头通知均属于无效。如果临时增加/取消订单，造成的材料无法及时供应或材料滞留，由下单主体承担相应的责任。3.1 甲指材料关注：地产学院，更多干货分享15、项目有责任核查甲指材料款支付情况，避免出现重复付款现象。供应商提交材料月度供应汇总表采购中心、成本管理部审核签名项目财务部审核并付款，并从工程款中扣除3.1.6 甲指材料付款流程3.1 甲指材料取消施工单位确认月度汇总表环节关注：地产学院，更多干货分享付款存在问题目前存在个别区域项目财务部未按甲指材料三方买卖合同约定支付甲指材料款。为了实现资金管控而忽略甲指材料买卖合同条款，导致供货商长期收不到货款，直接影响供货商正常发货甚至停货。为了保证项目工程进度的正常进行，交楼计划按时完成，项目部每月资金计划中，务必安排相应的材料款支付给到供货商，避免供货商出现资金运转问题，导致材料供应不及时而影响项目16、的整个工程进度！3.1 甲指材料关注：地产学院，更多干货分享项目有责任有义务监督各个施工单位按照集团指定要求使用甲指材料，必须做到全程监督施工单位使用的甲指材料是否符合集团要求，并且不定期检查项目现场的甲指材料，如果发现不按集团指定要求使用甲指材料的施工单位，必须第一时间核实情况且上报集团工程管理中心以及集团采购中心，对违规施工单位作出一定处罚！如果由集团工程管理中心或者集团采购中心巡盘，查到违规使用甲指材料的现象，则项目部未起到现场监督作用，将视实际情况，对项目作出警告或者处罚！3.1 甲指材料关注：地产学院，更多干货分享3.2.1 甲供材料定义：由发包方（甲方）直接提供给施工方（乙方）用于17、施工的材料。注意：甲供材料一定是施工方（乙方）施工的材料。3.2 甲供材料1）卫浴：陶瓷洁具、龙头2）机电类：开关面板、强电配电箱、弱电箱3）灯具：LED室内灯、LED户外灯、LED路灯、庭院灯等；直径货边长小于1.5米的吊灯、壁灯、吸顶灯、光纤灯等4）空调：空调专业中的中央空调主机及控制设备、风机盘管、风柜、冷却塔、售楼部空调模块机组、分体及柜机空调器3.2.2 甲供材料清单范围展示区室内甲指材料改为甲供材料也必须按照甲供材料的流程执行采购关注：地产学院，更多干货分享提问：1、家用电器、抽油烟机是否属于甲供材料？2、直径或边长大于1.5米的吊灯、壁灯、吸顶灯、光纤灯、珠帘灯等（含各种材质）是18、否属于甲供材料？3、家私饰品是否属于甲供材料？不属于因为这些材料都是由厂家负责安装的材料！3.2 甲供材料关注：地产学院，更多干货分享3.2 甲供材料下单注意事项项目部督促施工单位完成材料计划单，并在BPM系统里下单施工合同已签订施工合同未签订区域成本负责协助项目部完善施工合同信息，并将合同信息录入明源ERP系统集团采购中心在NC系统中接申购单，并审核申购单的完整性，若不符合集团要求，有权驳回到项目部关注：地产学院，更多干货分享采购主体发票抬头付款方甲指材料施工单位（乙方）施工单位（乙方）施工单位，A类甲指材料中，发包人（甲方）只是代付甲供材料发包方（甲方）发包方（甲方）发包人（甲方）3.2.19、3 甲指材料与甲供材料的区别：3.2 甲供材料关注：地产学院，更多干货分享项目材料管理责任人项目材料管理责任人具体岗位职责要求如下：1、负责完成三方合同的签订工作2、负责按照甲指材料、甲供材料要求完成下单工作3、负责协调甲指材料、甲供材料供货环节的相关工作4、负责完成甲指材料、甲供材料发票签收环节的相关工作、5、负责审核施工单位发起的进度款按照大运营对甲指、甲供材料管理新办法要求:每个项目必须指派一名材料管理责任人。关注：地产学院，更多干货分享3.3 专项分包类专项分包类：项目主导，材料专业性强，在行业内具有特定要求，需要厂家负责安装及摆放。采购模式：集团指定价格或询价，提供供应商资源，提供合20、同版本，由项目主导，项目与供货商签订合同进行采购。材料范围：锌钢组合栏杆、住宅及地下车库防火门、淋浴屏风、四大件、电梯、家私、饰品、海洋展池、专业泳池工程、喷泉、喷雾工程、豪装橱柜、入墙整体衣柜、户外饰品、铜雕、游乐设施对重点专项物料：四大件、电梯、家私、饰品的采购模式和流程进行详细说明。关注：地产学院，更多干货分享3.3.1“四大件”采购工作指引“四大件”是指：门（入户门和室内门）厨柜地板室内楼梯扶手关注：地产学院，更多干货分享3.3.1“四大件”采购工作指引各部门、公司权责序号职能中心职责1设计院1.提供详尽、准确的设计图；2.确定产品的外观效果2采购中心1.开发供应商并管理合格供应商库，21、满足项目对施工单位的需求；2.确定标准件工程的综合包干单价；3.与工程管理中心联合确定样板。3成本管理中心1.制定申购、合同签订、付款和结算等工作制度和流程；2.指导/协助区域开展申购、合同签订、付款和结算等工作；3.监督检查标准件工程成本管理相关工作。4工程管理中心1.与采购中心联合确定样板，负责审核样板的技术标 准及观感效果与设计要求一致；2.负责集团标准件工程质量的指导、监督和巡检管理。标准件（非家居中心承接）实行甲方（项目）指定专业分包，原来由集团工程招标管理部标准件组负责的标准件申购审核审批、合同签订审批、付款审批以及现场协调等工作，现下放至区域承接，标准件业务管控调整后的主要职责分22、工如下：关注：地产学院，更多干货分享序号职能中心职责5区域1.承接标准件管理职能，包括申购单审核、在采购中心确定的合格供应商库中选择供应商、合同签订、付款结算审批、以及工程质量管理等工作；2.申购单、合同及结算等资料向集团成本管理中心备案；3.可向集团采购中心推荐供应商。4.负责属下各项目标准件工作的指导、监督与协调；6项目1.项目是标准件业务开展的直接参与者和管理者，是标准件工作的第一责任人；2.负责申购、合同签订、付款/结算的发起及审核；3.负责项目现场标准件工程质量管理、进度以及各项协调管理工作(包括跟进供应商生产及供货情况、货物现场转运及安装的协调与管理)；4.可向集团采购中心推荐供应23、商。3.3.1“四大件”采购工作指引关注：地产学院，更多干货分享3.3.1“四大件”采购指引关注：地产学院，更多干货分享3.3.1“四大件”采购指引申购流程：四大类标准件工程的申购路径为：登陆BIP 流程管理按类别职能中心成本管理中心标准件装修工程申购流程；申购的发起不区分是否现代家居承接，但审批过程仍由现代家居优先选择是否承接，现代家居不承接的工程由区域在采购中心确定的合格供应商库中（详见bip申购页面中的附表标准件供应商信息统计表）选择供应商进行专业分包。关注：地产学院，更多干货分享3.3.2 电梯采购指引电梯采购管理权责电梯采购流程临时电梯配合问题关注：地产学院，更多干货分享3.3.2 24、电梯采购指引（一）、电梯采购管理权责公司/部门权责采购中心1.合同版本、供应商分区和价格给项目部2.审核合同的价格、供应商分区和发起材料项目管理部1.合同的发起、审核（电梯参数）、签订2.完善电梯厂家同总包的配合3.通知/协调电梯排产4.发起付款流程5.五方通话线路铺设（机电公司）6.督促安装、调试和验收7.年审（未移交物业时）总包单位1.与项目部会图2.电梯土建配合及提供用电设施3.电梯厅门安全围护、拆脚手架、井道清理4.机房的验收要求设施（消防器材、照明、标语）5.整理竣工资料及盖章电梯公司1.电梯安装深化图2.请款3.跟进现场（提交土建要求、技术要求、书面报告；进场安装前查勘现场工作面，25、确定书面决议和时限）4.办理提货手续并安排到货5.签订免保合同6.安装（脚手架、样架、厅门门套、机房曳引机）7.调试、验收、拿证8.移交（整理电梯竣工的资料交总包）关注：地产学院，更多干货分享项目主导实现快速、高效的采购（二）、采购流程需求确认合同审批合同签订合同执行维修保养123453.3.2 电梯采购指引关注：地产学院，更多干货分享确定项目深化图纸确定项目电梯型号确定项目电梯品牌已有分区，从区域现有品牌中选取；未有分区，发联系单到我中心，由我中心协助确定。1.需求确认项目部、采购中心项目部、设计院项目部、电梯厂家、设计院3.3.2 电梯采购指引关注：地产学院，更多干货分享内部通启：关于明晰26、电梯采购合同ERP线上审批和付款流程的通知2.合同审批第一步签约准备第二步线上审批第三步线下签订3.3.2 电梯采购指引建议：同一批次的电梯工程中，安装、安装工程配套、电梯装饰工程由同一家电梯公司承建。1、与供应商确认电梯参数2、要求供应商提供合同、价格3、审核合同、价格4、发起专项合同流程按照线上流程进行电梯合同审批1、纸质合同版的两个必需项：项目工程师以及总经理的签字2、甲方3份合同：项目部-财务部-采购部关注：地产学院，更多干货分享3.线上付款审批流程：ERP-明源注意：选对流程；发起材料齐全：履约保函、发票、合同复印件、验收合格证项目部发起项目总经理项目财务经理、主管区域总裁归档结束327、.3.2 电梯采购指引关注：地产学院，更多干货分享3.3.2 电梯采购指引主席要求“板房设于二楼或以上的，开放时必须有可使用的板房电梯”。可见临时电梯在样板房完美开放，增加客户体验方面起到不可替代的作用，因此做好临时电梯的采购计划以及现场的安装协调，具有重要的作用。因此项目应特别注意临时电梯的提前申购和安装。临时电梯种类及相关规定临时电梯的种类：1）样板房临时电梯临时使用；2）交楼区未取得验收合格证的永久电梯临时使用。（四）、临时电梯配合问题关注：地产学院，更多干货分享临时电梯紧急生产、安装、调试周期如下：3.3.2 电梯采购指引三菱/中菱通力/诺登康力东芝永大巨人通力迅达/天目西奥70天3028、天40天50天10层以下：10天15层以下：15天；15层以上：20天45天20-25天（住宅类）30天提货款当天提货款后三天提货款当天提货款当天提货款当天提货款当天提货款当天提货款后三天7天7天7天7天7天7天7天7天安装周期调试周期安装周期调试周期安装周期调试周期安装周期调试周期安装周期调试周期安装周期调试周期9天2-3天（项目配合1-2天）8天2-3天（项目配合1-2天）临时电梯生产及安装周期临时电梯1.0-1.75m/s800kg-1000kg5层5站6层6站7层7站8层8站3层3站4层4站供应商紧急电梯生产周期紧急调货发货日期7天2-3天（项目配合1-2天）10天2-3天（项目配合129、-2天）11天2-3天（项目配合1-2天）12天2-3天（项目配合1-2天）关注：地产学院，更多干货分享3.3.3 家私采购指引一、家私采购模式调整二、标准版家私采购三、非标准版家私采购关注：地产学院，更多干货分享3.3.3 家私采购指引为顺应集团的发展要求，原来由集团采购部主导的家私采购，将做出以下调整：标准版家私：改为由项目部主导采购，由现代家居负责接单供应的模式，以项目部为主导（线上审批均使用ERP-明源系统，不再使用ERP-NC系统）非标准版家私：仍采用原采购模式，但原由设计院在ERP-NC下请购单改为由项目部在ERP-NC下请购单给集团采购部，由集团采购部负责招投标、定价，发单分工给30、供应商备货、送货。以项目部和集团采购部为主导(入库在ERP-NC系统进行，不使用ERP-明源系统)一、家私采购模式调整关注：地产学院，更多干货分享3.3.3 家私采购指引二、标准版家私采购标准版家私采购管理部门职责表公司/部门权责项目部1、与营销联动，提出建议给装修院2、核查是否为标准版家私，属标准版的设计方案直接发给现代家居备货；3、在ERP明源系统上发起合同审核及付款流程4、反馈现场条件，发出货通知、要求现代家居送货5、协助供现代家居、仓库点收货物6、与设计院评定家私制造品质装修设计院1、根据项目装修风格需求出具家私方案2、对现代家居的技术沟通、方案细化配合进行评定，将配合情况反馈给采购部31、，以便对备货过程进行督导，共同对现代家居加强生产进度和品质控制3、对展示效果进行评价，与项目部出具反馈意见给集团采购部现代家居1、与项目部签订合同后，按设计方案生产备货2、按项目通知送货及摆放3、协助项目部及仓库点收货物并办理收货手续4、向项目提交结算单，经审批收取货款集团采购部1、负责提供标准合同版本2、线上审核付款流程，核查所提交的报价仓库1、与项目部、现代家居三方点收货物2、如实办理收货手续，制定电子版收货确认表财务部1、按时对终审的有效付款凭证支付货款关注：地产学院，更多干货分享3.3.3 家私采购指引三、非标准版家私采购非标准版家私采购管理部门职责表公司/部门权责项目部1、与营销联动32、，提出建议给装修院2、核查是否为标准版家私3、确认设计院的方案，下申购单给集团采购部，并在ERP-NC系统下请购单4、反馈现场条件，发出货通知、要求供应商送货5、协助供应商、仓库点收货物6、与设计院评定家私制造品质装修设计院1、根据项目装修风格需求出具家私方案2、对家私供应商的技术沟通、方案细化配合进行评定，将配合情况反馈给集团采购部，以便对备货过程进行督导，共同对供应商加强生产进度和品质控制3、对展示效果进行评价，与项目部出具反馈意见给集团采购部家私供应商1、配合集团采购部招投标，中标后与项目部签订合同后，按设计方案生产备货2、按项目通知送货及摆放3、协助项目部及仓库点收货物并办理入仓手续433、向集团采购部提交结算单，经审批收取货款集团采购部1、与家私供应商签订合同，并做采购订单2、审批付款单据（包括入库单、采购发票、发票原件等）仓库1、与项目部、供应商三方点收货物2、如实办理入仓手续3、通知供方开具发票并打印仓单及采购发票单交集团采购部财务部1、按时对终审的有效付款凭证支付货款关注：地产学院，更多干货分享3.3.4 饰品采购指引饰品线上合同审批：ERP-明源项目发起项目财务项目总经理区域总裁项目归档资金预算关注：地产学院，更多干货分享3.3.4 饰品采购指引饰品线上付款审批流程：ERP-明源项目发起项目总经理采购中心区域总裁财务付款及归档预付款支付：按合同约定，创喜邦盛向项目申请34、预付款支付。注意事项：创喜邦盛需凭发票原件、合同复印件向项目申请；结算款支付：创喜邦盛送货并办理收货手续后，提交发票原件向申请项目申请货款结算，项目发起人上传合同复印件、发票复印件、标准版送货单签收扫描版，仓库收货确认表EXCEL电子版、饰品送货单标准版，饰品收货确认表标准版。注意事项：1、饰品送货单需提交原件，要有仓库和使用部门核对点收及签名；2、饰品收货确认表电子版由仓管员制作并发给项目ERP明源系统发起人复核，以进行饰品采购金额统计核实；3、集团采购中心审核单价及总价，方能通过区域总审批付款；关注：地产学院，更多干货分享3.4 常规采购类常规采购类：在施工合同中没有约定，由项目部在NC系35、统中下申购单到采购中心，采购中心生成订单给到相应的供货商安排送货的材料类别。材料范围：围挡、导视系统、沙盘、塔楼大钟、非标准版家私、板房电器、干湿蒸房、室内健身器材、花盆、彩釉盘、陶罐、户外家具等关注：地产学院，更多干货分享3.4 常规采购类1、流程：按照正常采购流程进行。请购单采购订单入库单发票应付。2、出库：正常出库3、下单注意事项：1）按照各物料下单周期提前下单；2）重点物料（沙盘、围挡等）下单前必须按照集团相关要求准备好资料，如图纸、尺寸、方案等3）下单后，及时与集团对应采购负责人联系，保持沟通顺畅常规采购基本流程图关注：地产学院，更多干货分享绿化苗木管理中项目部的权责一、项目部管理事36、项1、协调收货：绿化是碧桂园的核武器，苗木质量的好坏决定项目绿化的品质。由于项目开盘前，绿化物料最后进场，加上工地绿化方面的需求具有高品质、急入场、变动大等特点，故在苗木收货时，项目部需协调顺茵公司共同收货，保证苗木质量。2、场地配合：项目现场同时存在多个施工方作业，且由于绿化苗木入场通常需要吊车等大型作业机械配合，对场地有一定要求。所以项目部应根据工作计划协调现场施工，按时完成绿化场地的移交。3、后期维护：项目部在统筹其他施工方作业时，需避开已完成施工的绿化场地，避免对其造成破坏。并且绿化苗木不仅要保证及时效果，更要保证长期的绿化质量和绿化美感，所以项目部还需要帮助协调后期的绿化维护事宜。337、.5.1 园林绿化3.5 开盘前注意事项关注：地产学院，更多干货分享3.5 开盘前注意事项3.5.2 组织采购专题会展示区对于一个项目来说，是否成功起到最关键的作用。所以项目部在展示区开放之前一个月，要组织所有参建单位、参与部门召开沟通协调会，同时，需组织一个采购专题会议，项目部必须有专人统筹各项采购工作，做到：1、核查有没有按图纸下单，排查有无漏项2、落实到货计划3、为了增加展示区亮点，是否需要增加采购项案例1：我们在召开句容项目、惠东项目采购专题会的时候发现重大漏单现象：鱼缸漏下单，影响完美开放案例2：我们在天麓山项目的采购专题会，板房设在二楼，为了方便客人参观板房，两周内要求采购中心临时38、增加电梯，采购时间非常紧急，加大了人力物力关注：地产学院，更多干货分享由于展示区物料品种多，数量多，而且容易损坏，所以要求进场时完成装修以及清洁工作，存放的时候，要求与与施工区隔离，防水防潮，项目部提供场地堆放并负责保管。如果工程需要交叉作业，已进场的物料必须做好成品保护工作，避免损坏。3.5 开盘前注意事项3.5.3 物料进场及保管注意事项关注：地产学院，更多干货分享交叉作业防水防盗成品保护3.5 开盘前注意事项关注：地产学院，更多干货分享如果提前开放而没有及时通知采购中心，那么供应商无法按时送货，达不到开放条件如果延期开放而没有及时通知采购中心，那么供应商按照原计划送货，现场条件不满足摆放39、，产生二次搬运，增加费用，并且造成损坏、损失，影响完美开放提前/延期开放3.5.4 开放时间变更要求：当项目部确定变更的时间，同时需要第一时间以书面形式通知采购中心3.5 开盘前注意事项关注：地产学院，更多干货分享目录CONTENTS123采购中心组织架构及权责一前：开工前筹备工作4二前：开盘前必做工作三前：交楼前注意事项关注：地产学院，更多干货分享4三前：交楼前注意事项目 录关注：地产学院，更多干货分享涉及到交楼标准产品包括：四大件（入户门，室内门，地板，橱柜楼梯扶手）、浴室柜、浴室镜、洁具、抽油烟机、灯具（筒灯、吸顶灯）、开关面板、可视对讲、瓷砖、涂料等。4.1 交楼标准的材料关注：地产学40、院，更多干货分享2014年6月，针对营销提出“要提升交楼标准材料品牌档次”的意见，我们对竞争对手例如万科、保利、恒大、中海等多个项目进行实地考察，研究他们对精装交楼标准材料的使用情况，并且对价格进行比对，最后经过主席选定，增加了科勒、摩恩、老板电器、海尔厨电等知名品牌作为集团战略合作的供应商，以提升我们产品的竞争力，从而促进营销。4.1 交楼标准的材料关注：地产学院，更多干货分享洁 具建议：从成本角度考虑，在重点部位用国外知名品牌，非重点部位用国内知名品牌。现时集团要做“劳斯莱斯”产品，建议在一个洗手间内设计统一品牌关注：地产学院，更多干货分享厨房电器增加海尔、老板品牌后，品牌知名度提升；同时41、美的价格又降了3.5%，节约了成本关注：地产学院，更多干货分享地/墙砖关注：地产学院，更多干货分享墙面漆材料品牌名称品牌标志品牌地位年销售额全国十大合作房企多乐士荷兰品牌，世界上最大的功能涂料制造商中国房地产100强首选品牌182亿美元万科、绿地、保利、中海、世茂立邦新加坡品牌，超过100年的历史亚太区、中国区建筑涂料销售额第一中国房地产500强首选品牌132亿万科、绿地、恒大、华润、世茂海虹老人丹麦品牌，百年老店世界顶级涂料工业销售额排行第17位108亿万科、华润中华制漆(菊花牌)中国十大工程涂料品牌十大涂料优秀企业18.5亿恒大、保利华润国内最大的涂料品牌之一13亿恒大自然涂中国建筑外墙工42、程涂料十大品牌房地产商首选质感涂料品牌3.5亿万科、保利、中海展辰涂料中国十大外墙涂料品牌十佳工程建筑涂料品牌2.3亿恒大、保利、华润、世茂紫荆花香港品牌、创立于1982年中国工程建设重点推广应用产品、十佳建筑涂料品牌中国房地产500强首选品牌40亿恒大、保利多涂乐涂料行业消费者信得过品牌中国建材行业名优品牌中国房地产行业指定建材产品2.3亿绿地、保利墙面漆关注：地产学院，更多干货分享标准四大件关注：地产学院，更多干货分享低压配电产品及其他关注：地产学院，更多干货分享小结 我们是中国排名前十的房地产商；我们选用的材料品牌也是行业排名前十；营销人员在品牌输出时应该有十足信心关注：地产学院，更多干43、货分享1412版精装标准优势一：成本低以整个集团的用量集中采购议价，签订战略合同，保证最优的价格材料品牌市场价集采价折扣图片座厕科勒2580/套665/套2.5折吸油烟机老板2480/套690/套2.7折抛釉砖欧神诺343.75元/m83.36元/m2.4折关注：地产学院，更多干货分享成本是怎样控制的？举例：主席在选择淋浴花洒时，考虑到固定顶喷和活动手持花洒的功能一样，所以决定取消固定顶喷，使得单个成本节省157元。瓷砖：通过集采招标，2016年瓷砖定价相比去年下调5%，节约成本约1亿元 座厕：经过重新谈判，2016年除战略采购型号产品外，其他科勒产品均由原先的4.4折降至4折1412版精装标44、准优势一：成本低关注：地产学院，更多干货分享1412版精装标准优势二：速度快集团战略供应商长期与集团合作，已非常适应集团的操作模式，可保证各个项目的快速需求。14年12月底至15年2月春节期间，集团一共在全国范围内开放330套板房，且不少项目是在农历年二十左右才临时新增开放板房数量，我们合作的供应商在我部指挥协调下克服困难：工人走了，供应商买来回火车票叫工人回厂加班生产；物流放假了，想尽一切办法用专车或拼车等多种办法保证货物及时送去工地。部分板房大年初一开放，供应商在大年三十晚上还加班加点通宵完成安装工作，保证了样板房的顺利开放。正是有赖于这些长期合作有执行力的供应商，我们公司才能够实现高速发45、展的模式。关注：地产学院，更多干货分享1412版精装标准优势三：效果好9月20日，碧桂园官厅湖首次开盘，1小时售罄，又一次创造了北京度假地产的传奇。该项目完全按照集团1412交楼标准装修，整个装修效果以及材料品牌受到了北京客户的高度认可。瓷砖是主席从几百块样板砖里精挑细选出来的关注：地产学院，更多干货分享小结 1412版精装标准的材料都是主席亲自精挑细选出来的，不要轻易更改 如需更改，需要严格执行变更流程关注：地产学院，更多干货分享装修材料变更审批流程审核价格的合理性关注：地产学院，更多干货分享装修材料变更审批流程附件-正确示例关注：地产学院，更多干货分享错误示例1.原标准信息不全2.原标准价46、格错误关注：地产学院，更多干货分享案例一：南京碧桂园项目集团标准型号CXW-200-8005区域建议型号CXW-200-8012690元2280元机体尺寸(mm)895*480*528895*480*528排风量(m3/min)1717最大风压(Pa)310310电机输入功率(w)200200照明(w)15*215*2噪声(db)5555建议：同一品牌，外形、尺寸大小、材质、功能、技术参数全部一样，出于成本考虑，项目选用集团的标准型号关注：地产学院，更多干货分享案例二：南沙天玺湾项目选用型号图片单价集采型号图片单价交楼套数增加成本连体座厕K3722T-03216元分体座厕K3834T-ZX-047、665元6487约1655万建议：同一品牌不同型号价格差异很大，建议根据项目的定位，在选定品牌的时候也要考虑型号同行的常规做法：选高端品牌、低配型号关注：地产学院，更多干货分享案例三：朱村项目产品名称原设计选型单价推荐品牌单价交楼套数节约成本厨房三件套油烟机西门子2287元/套美的665元/套3900套2488万双头炉2500元/套318元/套消毒柜3100元/套525元/套项目申请变更材料后，最终采纳我们的提议，使用了美的的产品关注：地产学院，更多干货分享案例四：四川泸州项目建议：营销在输出品牌时可以注明“同档次”，不应限制单一品牌，避免后期更换品牌造成纠纷产品名称原设计选型单价推荐品牌单价48、交楼套数节约成本入户门骊住5166元/樘 富新(仿版)2800元/樘10000套2366万指纹密码锁爱迪尔1680元/把必达1100元/把580万谈价时，因爱迪尔经销商早已向厂方报备，厂方表示不能按照此价格执行，于是及时更换了供应商关注：地产学院，更多干货分享小结项目在发起材料变更时需要考虑的因素：品牌的影响力综合成本效果合作条款关注：地产学院，更多干货分享为了营销，如要输出品牌，须按照品牌库输出，不能输出单一品牌营销如只输出单一品牌，容易被品牌绑架，如该品牌产品停产、供货不及时或市场变动，从交楼风险的角度看，都有可能造成交楼违约。案例：横沥碧桂园项目部，销售时已对客户输出卓远和蒙娜丽莎品牌的49、瓷砖，后续交楼时万一供应商供货存在问题时，带来很大的协调难度。如输出品牌库，如遇到问题，可以安排品牌库厂家送货，确保材料及时到场，项目按时交楼4.2 交楼品牌的输出关注：地产学院，更多干货分享项目应协调好材料和资金的平衡，做好材料计划的同时，做好资金计划。实现项目与供应商的双赢，避免出现欠款过多导致“不付款不出货”恶性合作状况。欠款过多影响供应商送货，存在交楼风险 影响供应商合作热情，由抢项目变为推项目发电机组供应商，之前合作热情很高，各个供应商抢项目去供货，由于14年集团付款滞后，今年起，供应商变为挑项目和推项目区域项目建筑面积交楼时间供应商存在问题粤东五华17591015/10/31惠达洗50、手盆龙头缺868套，淋浴花洒缺800套，台下盆缺825个，多次联系厂家催促其发货未果惠深 惠东二期6384315/8/15惠达206个卫生间洗漱盆未发货惠达卫浴股份有限公司截至2015年4月底，欠款已经超过9000万元。欠款过多，导致被取消绿色生产通道上海三菱电梯有限公司截止2015年6月，逾期未付金额超1.1亿，导致上海三菱对我司取消了“无款排产、无款出货”的绿色通道。4.3 付款问题对交楼的影响关注：地产学院，更多干货分享如何保证量大、安装或验收周期长的材料采购？如：淋浴屏风、瓷砖、涂料等。1）、提前、合理制定采购计划案例：四川广元一期别墅于10月18日施工单位下单76套淋浴屏风，项目要求51、10月28日安装完成，然所有厂家均表示无法按照此时间完成。案例：重庆黔江二期应项目要求厂家9月19日到达现场测量淋浴屏风尺寸，但现场地砖与挡水石基未铺贴，甚至还有部分墙面砖也未铺贴。无法测量尺寸，但项目强烈要求现场定制尺寸，因交楼时间较紧迫，出错由总包单位负责。10月25日我司人员到现场跟进进度，发现还有大部分未铺贴挡水石基，施工进度缓慢。经核实出现有尺寸与当时定制的尺寸有出入，导致后期无法安装。2）、安排专人跟进对接材料进度4.4 交楼风险关注：地产学院，更多干货分享做好材料计划、按时下单、做好沟通协调、及时付款，才能保证材料的及时供应，才能保证项目的施工进度，最后完美开放、快速开盘，实现成就双享！关注：地产学院，更多干货分享