1、基础管理 YONGDA WUYE永大物业规章制度汇编第1篇基础管理组织结构 YONGDA WUYE永大物业组织结构图 企业概况 YONGDA WUYE企 业 概 况永大物业是永大集团麾下各物业管理公司（宁波永大时代物业管理有限公司、宁波永大集团南京物业管理有限公司、泰兴永大物业管理有限公司）的统称。各公司以集团物业部为核心，在其统一领导下，全面开拓市场。根据企业自身的特点和优势，积极创造可持续发展资源，努力走“创品牌、占市场、上规模、专业化”的发展道路。现已管辖的物业建筑面积将达100万平方米，涵盖多层住宅、小高层、高层、别墅、办公楼等物业类型；永大物业拥有一支高素质的管理队伍，各专业管理人员2、都通过正规培训，获得了由劳动部门颁发的职业资格证书和建设部颁发的物业管理从业人员上岗证书；管理上制定了一套比较完整、严格、规范的物业管理规章制度、操作规程及实施细则，致力为每一个所接管的物业营造一个整洁、舒适、安全、宁静、文明、便捷的居住、生活和工作环境，真正使物业得以保值、增值。企业自创建以来，按制定的发展规划及目标，积极参与市场竞争，以取得最佳经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目标；都围绕着“服务至诚、精益求精、热情奉献、温暖万家”的质量方针，以满足客户的最大需求为中心，在“缔造经典品牌、拓展服务空间、超越客户期望、追求持续发展”的企业宗旨指引下，积极造就品牌优势，最终实现成为一流的3、物业管理企业。宁波永大时代物业管理有限公司NingBo Yongda Shidai Property Management Co., Ltd本公司创建于2001年7月，为宁波市物业管理二级资质企业，注册资金300万元人民币。我公司的设立开创了宁海县住宅小区实施物业管理之先河。自华山花园第一个开展物业管理工作的小区以来，还相继接管了兴宁小区、华静小区和华庭家园，对宁波的东城水岸和中翠家园等已进行前期物业管理。从我们进驻管理小区的第一天起，就以树立企业形象，打响企业品牌为目标，在各级政府主管部门的指导扶持下，物业管理工作得到了不断完善和提高，曾多次受到县、市、省各级领导的赞扬和肯定及新闻媒体的宣传4、报道。其中，华山花园分别获得县“示范小区”、市“示范小区”、“诚信物业住宅小区”称号，管理处主任还被评为宁波市物业管理“优秀管理处主任”，兴宁小区被评为县“优秀小区”。继后两小区又同时被评为2003年度宁波市“环保模范小区”，公司被评为宁海县物业管理“先进企业”。企业概况 YONGDA WUYE宁波永大集团南京物业管理有限公司NingBo Yongda Group NanJin Property Management Co., Ltd本公司成立于2003年11月，为国家物业管理三级资质企业，注册资金50万元人民币。由宁波永大时代物业管理有限公司与宁波永大集团有限公司共同投资组建，已对南京市秦淮5、区的华静家园进行前期物业管理。泰兴永大物业管理有限公司Taixin Yongda Property Management Co., Ltd本公司成立于2003年12月，为国家物业管理三级资质企业，注册资金50万元人民币。由宁波永大时代物业管理有限公司与宁波永大集团有限公司共同投资组建，已对泰兴市新都花城（606亩土地）第一期开发建设的的怡景园进行前期物业管理。企业文化 YONGDA WUYE企 业 文 化企业宗旨：缔造经典品牌 拓展服务空间超越客户期望 追求持续发展质量方针：服务至诚 精益求精热情奉献 温暖万家服务理念：用我们规范的服务去感化业主经营理念：综合收支持平 多种经营盈利发展目标：创6、建一流的企业精神文明建设 YONGDA WUYE精 神 文 明 建 设遵纪守法，诚实待人；敬业爱岗，精诚奉献。尊重领导，团结开拓；与时俱进，钻研业务。举止文明，服务规范；助人为乐，维护秩序。爱护财物，公私分明；兑现承诺，信誉至上。员工誓词 YONGDA WUYE员 工 誓 词我，很荣幸成为永大物业的一员，愿接受永大物业的一切指导和培训。视企业声誉如同生命，视同事如同兄弟姐妹，视客户如同衣食父母，为客户服务是我的神圣使命，用我们规范的服务去感化业主，我将以热心、诚心、耐心、细心、贴心、放心的理念面对客户。“主动、热情、周到、细致”是我服务工作的信条。“决不犯同样的错误”是我的誓言。我将为永大物业7、的腾飞贡献我的智慧与力量。展示语 YONGDA WUYE展 示 语誓言：决不犯同样的错误管理：严格、系统、人性、协调服务：主动、热情、周到、细致操作：严谨、规范、准确、熟练箴言：知 自己不足之多少体 他人工作之辛劳懂 客户心中之需要克 自我情绪之烦躁专 业务知识之深奥悉 与人沟通之巧妙步 勤俭公众之正道创 企业个人之荣耀每日省：工作程序是否规范对待客户是否热情处理问题是否及时听取意见是否专注释疑答问是否清楚遭遇无礼是否耐心对外承诺是否兑现内部管理 YONGDA WUYE永大物业规章制度汇编第2篇内部管理岗位职责 YONGDA WUYE第一章 岗位职责集团物业部职责范围物业部在集团的领导下开展工8、作。一、负责集团下属各物业公司的全面职能管理和工作开展。二、负责制定物业管理企业中长期发展规划、年度计划、物业管理实施方案和工作质量标准及创优达标工作计划，并指导督促各物业管理公司实施。三、依照集团下发的工作计划，负责对新开发项目前期物业管理的各项筹备工作。四、负责对各区域当地物业管理政策的了解，并掌握市场动态和资料收集，积极慎重做好可行性研究分析，为物业管理的工作开展作出决策。五、负责新开发项目的前期物业管理招投标工作及业务委托合同的签订。六、负责对所托管项目的前期物业管理相关人员的组建，参与施工建设和设施、设备的安装及调试。七、参与开发部的新开发项目设计方案及图纸会审，并提供物业管理有关信9、息和合理化建议。八、负责各物业公司的人事管理、员工培训、业务指导及工作检查。九、负责理顺对内对外各相关部门及公众的关系协调工作，为各物业公司开展工作创造有利条件。物业部经理岗位职责在集团的领导下全面主持物业部工作。一、贯彻执行党和国家的方针、政策、法令，及时确定或调整各物业公司的发展和经营方向。二、负责组织对物业管理招标书、重大协议、合同进行评审。三、组织审定各物业公司中长期发展规划、年度计划、物业管理实施方案和重大质量计划。四、参与集团开发部的新开发项目设计方案及图纸会审，及时向集团各相关部门提供物业管理有关信息和合理化建议。五、负责组织新开发项目的前期物业管理招投标筹备工作。六、负责理顺对10、内对外相关部门及公众的关系协调工作，为各物业公司创造有利条件。物业部副经理岗位职责在物业部经理的领导下，分管行政事务、市场拓展、项目工程、工作计划、人力资源、品质管理等工作。一、负责组织制定物业管理企业中长期发展规划、年度计划、物业管理实施方案和工作质量标准及创优达标工作计划，并指导督促各物业公司实施。二、负责组织新开发项目物业管理的各项前期筹备工作。三、了解各区域当地物业管理政策、掌握市场动态，做好可行性研究分析。四、负责组织新开发项目的前期物业管理招投标文件的编制定工作。五、负责组织制定、修订物业各项管理制度。六、协调、监督各物业公司认真及时地贯彻落实物业部制定的各项工作任务。七、受物业部11、经理委托，代理行使经理职权。八、完成上级分派的其他工作任务。岗位职责 YONGDA WUYE物业部经理助理岗位职责一、协助物业部经理工作开展和日常行政事务处理。二、督促各物业公司工作计划实施。三、了解掌握各项目区域物业管理相关情况，为物业部经理工作决策提供依据。四、参与新开发项目的前期物业管理的投标书、委托合同的编制定工作。五、参与制定、修订物业各项管理制度。六、参与新开发项目前期物业管理的各项筹备工作。七、了解各区域当地物业管理政策，掌握市场动态和资料收集。八、完成物业部经理交办的临时性工作任务。物业部综合事务主管岗位职责一、学习当前国家的方针、政策，贯彻落实物业部的各项工作指令，完成布置的12、各项任务。二、负责物业部行政、人事、文档等日常事务工作处理。三、负责物业部工作计划、总结、规章制度等各类文件的起草核对工作。四、做好物业部经理办公会议的组织准备和会议决定事项落实及督促催办。五、负责对各区域当地物业管理政策性文件、资料的收集，并做好物业宣传工作。六、负责监督各物业公司行政事务、档案管理、物料采购、员工培训等日常管理，并做好业务指导及工作检查。七、负责审核各物业公司员工的考核（评）、情况统计汇总工作。八、完成上级领导分派和交办的其他工作任务。物业部工程主管岗位职责一、参与制定物业管理实施方案，监督、指导各项目区域工程管理的贯彻实施。二、负责组织制定各类设备设施管理规定及操作规程，13、审核各项目区域的养护维修计划。三、督促检查各项目区域工程管理、安全教育和业务培训、技术指导。四、参与新开发项目前期物业管理投标书编制定工作。五、参与对各类设施设备安装、调试及物业竣工验收、接管验收工作。六、对新开发项目工程建设，及时地向相关部门提交物业相关的合理化建议。七、负责组织对物业重大工程的技术攻关及对设施、设备重大事故抢修。八、负责协调各项目区域工程技术力量、工作任务分配。九、完成上级领导分派的其他工作任务。物业部文员岗位职责一、受上级指派对各项目区域人事、物业档案、日常工作等业务指导、监督和检查。二、做好物业部经理办公会议前的会议室布置，并作好会议记录和速记，整理会议纪要。三、负责登14、记所有发文及收文并及时将文件转呈相关人员，同时做好文件的归类存档。四、及时统计各项目区域的人事变动情况,将结果报物业部经理。五、严格保密措施，无泄密现象。六、负责物业部文件、资料的打印、校对及收发、派送。七、做好物品、材料领用、保管、发放和登记工作。岗位职责 YONGDA WUYE八、完成上级领导分派的其它工作任务。公司经理岗位职责在集团物业部的领导下，全面主持公司工作。一、贯彻落实党和国家的方针、政策、法令，执行上级指示及时确定或调整企业发展和经营方向。二、制定物业管理质量方针和质量目标。三、负责组织物业管理投标书的编制定，签订合同、协议，签发以公司名义发放的文件。四、审定公司中长期发展规划15、年度计划、物业管理方案和重大质量计划。五、协调对内对外公共关系，为项目区域开展工作创造有利条件。六、合理安排人力、财力、物力，以保证实现企业管理目标。七、开展增收节支、开源节流，合理使用资金，以确保企业经济效益。八、完成上级分派的其他工作任务。项目区域常务经理岗位职责在物业部和公司经理领导下，负责项目区域日常管理工作。一、协调处理各部门之间的工作关系。二、负责本项目区域的业务拓展。三、负责项目区域员工的思想教育和队伍建设以及对员工的招聘、奖惩、辞退等管理工作。四、负责组织制定、修订项目区域各项管理制度。五、监督各部门认真及时地贯彻落实公司的各项工作任务。六、负责组织项目区域新开发项目的前期筹16、备和接管工作。七、受公司经理委托，代理行使经理职权。八、完成上级分派的其他工作任务。项目区域经理助理岗位职责一、协助项目区域常务经理的工作开展和日常事务处理，当好参谋和助手。二、兼管本项目区域办公室职责范围的工作。三、督促检查各部门执行公司的各项决策和指令。四、受项目区域常务经理委托，代理行使常务经理职权。五、完成上级领导分派的其他工作任务。项目区域办公室职责范围项目区域办公室是综合管理部门，负责项目区域内的行政、人事、档案文件管理和处理日常事务工作。一、学习、掌握国家方针、政策，贯彻落实领导的指示；深入基层调查研究，努力掌握第一手资料，及时提供可靠依据和信息。二、负责项目区域的工作计划、总结17、管理规定等各类文件的起草、审核、打印、复印、分发和登记工作。三、负责项目区域会议的筹备和安排，做好会议记录，整理会议纪要，对会议决定的执行情岗位职责 YONGDA WUYE况进行催办和检查。四、做好文书档案和有关资料的管理工作。文书档案包括公文的收发、保管、文印核稿、呈批、催办、归档、调卷和保密工作。五、负责项目区域员工的月考勤、考核统计及劳动人事的管理工作，并按时报物业部备案。六、负责外协工作，组织安排接待和对外宣传等活动。七、负责项目区域的后勤管理工作，对批量性的物料采购应提前统计报常务经理审批或物业部审批。八、完成上级领导分派的其他工作任务。项目区域业务拓展主管岗位职责一、收集当地各类18、信息、挖掘拓展物业管理新的业务和新的管理措施、方法，为公司领导出谋划策。二、参加项目区域新开展的业务或工作进行可行性分析、评审，为公司领导提供决策依据。三、协助配合在项目区域内承接物业管理业务，扩大物业管理范围；参与对拟接管物业进行评审、编制管理方案、进行经费测算、标书编写及物业管理合同的制定。四、参加项目区域新委托小区的前期管理筹备工作，理顺与各相关单位的协调关系。五、策划对外开展物业管理咨询宣传活动、扩大公司的影响力和知名度。六、统筹本项目区域的培训工作，根据集团物业部计划及各管理处选派，组织员工外送培训，组织本项目区域各类新上岗员工的岗前培训和考核；配合集团物业部对本项目区域的业务技能等19、日常培训工作。七、完成上级领导分派的其他工作任务。项目区域品质管理主管岗位职责一、参与项目区域新委托项目的前期筹备、竣工验收和接管验收工作。二、负责监检管辖区日常保洁工作，符合质量标准。三、监检管辖区共用设施设备的运行状况，落实开源节流措施。四、监检管辖区绿化日常养护工作，负责与绿化承判商联系协调。五、监检管辖区客户装修申请审批手续。六、负责落实本项目区域各项创优达标工作，协助各管理处实施。七、负责项目区域安全维护人员的业务指导、培训和工作监检。八、完成上级领导分派的其他工作任务。项目区域工程维修主管岗位职责一、负责协调本项目区域工程维修养护工作。二、参与新开发项目工程建设和设施设备安装、调试20、及物业竣工验收、接管验收工作；负责与开发建设单位工作联系协调。三、负责工程管理、安全教育和业务培训、技术指导，确保管理的设备、设施处于安全、良好的正常运行状态。四、负责制定落实辖区的各类设备、设施养护工作计划和维修方案。五、配合协调各管理处的维修、养护工作，对突发事件和重大设备事故，负责组织抢修。六、完成上级领导分派的其他工作任务。岗位职责 YONGDA WUYE会计人员岗位职责一、严格按照“会计法”和“物业管理企业财务管理规定”处理一切业务，做到遵纪守法，忠于职守，廉洁奉公，实事求是。二、努力钻研业务，不断丰富会计理论知识，提高业务水平和工作能力，做好本职工作。三、认真编制并严格执行财务计划21、，遵守各项收入制度、费用开支范围和开支标准，分清资金渠道，合理使用资金，完成上级交派任务。四、按照国家会计制度的规定记账、算帐、报帐，做到手续完备，内容真实，数字准确，帐目清楚。五、按时编制各种会计报表，做到数字真实，计算准确，内容完整，说明清楚，报送及时。六、按照国家会计制度的规定，妥善保管会计凭证、帐簿、报表等档案资料。七、保管好财务印鉴、收款凭证，核对回收工作。八、对上级机关、财务、税务、审计部门来公司了解、检查财务工作，要负责提供有关资料，如实反映情况。九、定期检查指导各项目区域收款员的业务工作。十、遵守、宣传、维护国家财政制度和财政纪律，同一切违法乱纪行为作斗争。十一、完成上级分派的22、其他相关工作任务。出纳岗位职责一、严格按照“会计法”和“物业管理企业财务管理规定”处理一切业务。做到遵纪守法，忠于职守，廉洁奉公，实事求是。二、按会计凭证做好现金收、付及保管工作，记好现金日记帐，做到日清日结，账实相符。三、库存多余现金应及时存入银行，库存量不得超过财务管理规定数额。四、熟悉住宅单元户数和面积，以及综合管理费、公共设施日常维修费、水电费等收费标准和计算方法，并协助收费工作。五、及时收、送银行各类转帐支票及特种委托收款凭证，做好银行存款的收、付及支票保管工作，记好银行存款的日记帐，及时清理未达帐项，确保与银行存款对帐单金额相符。六、及时清理领款凭证，督促借款人员及时报账。七、熟悉23、物业管理软件操作，并做好收费的统计、核算工作，做到及时、准确无误、不重不漏。八、根据员工的考勤情况汇总，及时发放员工工资和各项补贴等。九、完成上级领导分派的其他相关工作。物业管理处职责履行公司签订的物业管理委托服务合同，具体职责如下：一、按公司制定的物业管理目标的运作方法、标准要求，对公司授权的物业（房屋、治安、车辆、道路、消防、卫生、绿化、文化活动等）具体实施一体化综合管理，并接受政府物业主管部门的管理和监督。二、完成公司下达的年度管理目标和经济指标考核。三、积极参与创建安全文明小区，市、省及国家示范优秀先进管理住宅小区的考评达标工作。四、在项目区域组织下具体负责物业的接管验收工作，指出工程24、遗留问题和需整改的事项。五、负责客户房屋装修的申请审批、监督、检查工作。岗位职责 YONGDA WUYE六、在定编、定岗的前提下，合理调配人员，协调各岗位的分工和合作，责任落实到人，确保各项服务处于良好的运作状态。七、实行严格、系统、人性、协调管理，进行定期回访，广泛征求客户意见，不断提高服务质量。八、按日常管理工作的服务内容与标准进行自检，接受业主委员会的监督。九、建立健全辖区的各类资料，做好归档管理工作。十、根据维修保养规定制度制定工作计划，安排落实对房屋、公共配套设施进行维修养护。十一、经常组织开展丰富多彩的健康有益文化活动，搞好精神文明建设。十二、按规定标准向业主或使用人收取综合管理费25、等各类费款，必要时可委托银行办理托收业务，为交费人提供方便。十三、按公司编制管理培训计划，进行业务培训工作，不断提高员工的综合能力和管理水平。十四、根据各阶段工作管理运作情况，及时调整、落实、提高管理服务质量，保证实现管理目标。十五、完成公司安排或委托的其他服务工作。主任岗位职责管理处主任在项目区域常务经理的直接领导下，对管理处工作负全责，其职责如下：一、负责对管辖的物业实施一体化综合管理，完成公司下达的年度管理目标和经济指标考核。二、负责指导、监督、检查管理处各项工作及下属员工的工作完成情况。三、业务上接受各职能管理部门的指导和监督，做好自检和整改措施。四、合理调配人员，协调各岗位的分工和合26、作，责任到人。五、主动做好相关部门的关系协调，以便开展工作。六、负责制定管理处年度、月工作计划。七、负责所辖物业的装修审批、把关，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火管理。八、按规定对员工进行月考核，做到奖罚分明。九、负责员工的思想政治工作，提高员工从业责任感。十、每旬组织召开部门例会，总结上一旬工作计划的完成情况，安排落实下一旬工作计划任务。每日组织晨会，跟进上一天事务，安排当天工作。十一、熟悉辖区情况，对外来参观访问和客户来信来访，要热情接待，接受业主委员会监督，提高服务管理质量，及时处理客户投诉，坚持定期回访制度及维修回访制度，听取合理化建议。十二、完成上级分派的其他工作任务。副主任27、岗位职责一、配合管理处主任全面完成各项工作任务。二、分管辖区投诉、维修、保洁、绿化、安全维护和社区文化等方面的工作。三、负责组织制定管理处各岗位工作细则、工作程序、工作标准和有关规定。四、检查督促部门员工切实履行各工作岗位职责，遵守各项规章制度和操作规程。五、经常对部门员工的技能和工作情况进行检查、考核指导。六、定期向管理处汇报有关工作情况，负责搞好部门的精神文明建设。七、负责对员工食堂进行监督管理和物（用）品采购计划的审核。八、经常巡视辖区，受理客户来访、查询、投诉等事宜，加强整改工作。九、受主任委托，代理行使主任职权。岗位职责 YONGDA WUYE十、完成上级分派的其他工作任务。主任助理28、岗位职责一、协助管理处主任对日常事务进行管理、督促；负责协调区域的日巡视，做好日常工作记录。二、协助主任参与楼宇竣工验收和接管工作，并负责统计管理好空置房。三、协助主任办理业主（客户）装修审批手续，负责落实装修进度及装修情况的检查和统计。四、协助主任组织开展社区活动和宣传工作，主动加强与业主（客户）的沟通和联系，认真做好回访工作。五、协助主任与外协相关部门保持良好的关系，配合居委会、社区等有关部门搞好计划生育和环境达标、治安等工作。六、协助主任做好周检工作和落实整改措施。七、接待业主（客户）来访，做好对投诉人和违章人员的解释和处理工作。八、完成上级分派交办的其他工作任务。管理员岗位职责为了使管29、理处有一个良好的工作秩序,保证各项工作正常、顺利、规范的进行，特制定以下职责：一、熟悉和掌握物业管理的有关法规、政策，认真学习钻研和掌握各种专业知识和技能，不断提高自身业务素质。二、熟悉辖区环境，熟练掌握各项操作处理程序。三、热心接待业主来访，耐心听取业主（住用人）各项投诉，并如实记录，按“首问责任制”及时负责落实到各相关人员，将处理结果备案。四、负责客户档案管理，核实、掌握客户情况，建立健全客户资料，办理客户出租、转让等相关手续，处理服务中心日常事务。五、加强对业主的沟通，讲究工作方法和文明礼貌。六、增强工作透明度，创文明形象窗口。七、负责受理业主（客户）装修申请，做好各项证件的办理和资料管30、理。八、负责填写、派发、收回工程维修单，并协助落实各类报修。九、负责督促清洁卫生工作，检查装修和生活垃圾的装运情况，垃圾做到日产日清，确保其工作达标。十、配合催缴业主（客户）拖欠的物业管理相关款费。十一、完成上级分派的其他工作任务。收款员岗位职责一、负责管理处各项款费的收取工作；在业务上接受财务部门的指导和监督，保证做到日清月结，账表相符，钱据相符，对拖欠款费应及时催收，使费用收缴率达到规定标准以上。二、熟悉管辖区内的单元户数、面积，以及管理费、水电费等收费标准的计算方法，收缴各种管理费并开具发票及收据，做好收费的统计、核算、流入工作，做到及时，准确无误，不重不漏。三、严格执行收费制度，对缴费31、情况随时进行统计，定期向主任汇报；对拖欠款费的业主，岗位职责 YONGDA WUYE及时以电话联系、上门催收等方式使拖欠款尽早收回。四、熟练计算机运用和操作，做好现金日记帐和台帐。五、负责管理处固定资产和物资的登记工作。六、负责做好考勤工作，核实各班组上交考勤和加班记录，并上报项目区域。七、完成上级分派的其他工作任务。服务接待员岗位职责一、熟悉管辖区内的单元户数、房屋楼宇的排列、面积和客户的基本情况，以及综合管理费、公共设施日常维修费、水电费等收费标准的计算方法，配合追讨欠缴费款。二、虚心听取业主的建议和批评，不断改进工作方法。三、向业主、客户宣传物业管理相关政策，及时总结经验教训和传达有关规32、定、通知。四、坚守岗位，受理业主（客户）各项投诉，热情接待业主、客户和来访客人，对业主、客户的投诉要耐心解释并及时反映到相关人员。五、主动与业主（使用人）建立友好关系，争取他们对物业管理工作的理解和支持，协助搞好“窗口”服务。六、做好物品、材料领用、保管、发放和登记工作。七、熟练计算机运用和操作，负责本部门文件、资料的打印、校对及收发派送。八、负责对各类的文件、表格等按规定整理分类归档保管。九、配合工程维修人员抄记各类计量表。十、完成上级分派的其他工作任务。档案员岗位职责一、忠于职守，严格遵守档案法规及本管理处档案管理制度，积极开展工作。二、负责收集、接收本管理处经营、管理、科技档案资料，作好33、积累、补充、配套、保管和提供查阅。三、及时立卷归档，编制总目录、卷内目录及档案形成说明书，编排入柜；要熟悉管理的档案，协助查阅检索。四、熟练掌握计算机数据库软件系统的操作和运用。五、妥善管理档案。严格执行借阅制度，建立借阅登记，对借出资料按期催还。六、定期清查、鉴定档案。每年进行全部档案的清理核对和保管质量检查，作到帐物相符，及时修补和复制已破损或变质的档案。七、严守机密，确保档案安全，对档案库要做好防火、防盗、防高温、防潮、防有害气体、防尘、防虫的“七防”工作，保持档案库房整齐清洁。八、完成上级分派的其他工作任务。维修员岗位职责一、严格遵守规章制度，严格执行操作规程，服从管理处的工作任务分派34、。二、负责辖区内所有水电、管道及设施设备的养护和维修，保证各类设施设备的正常运作。三、定期巡回检查各类设施设备及管线，做到小修不过夜、大修不拖延，特殊维修及时上报审批，并做好维修记录。四、每日巡视辖区各类设施、设备的运行情况，并做好各类记录。岗位职责 YONGDA WUYE五、接到报修电话或施工任务，应立即赶往处理，如一时不能修复应向管理处报告，修复后在维修单签字。六、拟订各类电器、设备的年、季、月维修计划和消耗材料预算，适时调整及提出合理化建议，并做好材料领用手续。七、工作完毕后及时清理卫生，清点工具，交还剩余材料，并负责工具管理工作及维护保养。八、积极认真的完成业主的委托维修任务，尊重客户35、，收费合理，完工后请业主验收签单。九、准时按月抄记水、电等各类计量表数据报管理处。十、及时将各类记录上交管理处存档。十一、完成上级分派的其他工作任务。管道工岗位职责一、熟悉辖区内各类管道的铺设、走向，进水总水阀，水表的位置、数量，进水管径、阀门尺寸，并会正常的操作。二、严格遵守公司制定的管道设备的运行、维修、保养制度，做到勤检查、早发现，及时处理。三、熟悉消防设施的配置、位置，并能正确使用消防设备，每日巡视水泵房、做好设备的运行记录，并及时将各类记录上交管理处存档。四、对水泵房等设备每周清洁一次，及时检修，更换各类水泵泵头、阀门，保持设备的整洁，完好。五、做好下水管道的维护、疏通，化粪池的清理36、雨水井的检查工作。六、坚守岗位，做好各类巡查、维修、养护记录，保管好资料、工具。七、完成上级分派的其他工作任务。电工岗位职责一、熟悉辖区内供电、电梯、保安系统、消防系统；熟悉住宅区内高低压线路号，各配电室出线回路走向；熟悉机电设备的配置和使用状况，会按规程操作高低压设备，会操作消防设备，会处理电梯困人等。二、严格遵守公司制定的机电设备运行维修保养制度，按规定进行保养，做到小修不过夜，中修不拖延，能正确判断一般故障，并采取应急措施。三、保持室内设备的整洁，设备完好率达98以上，并及时更换通道照明开关、灯泡、保证照明率100。四、坚守岗位、做好值班记录，保管好资料、图表、工具。五、及时将各类记录37、上交管理处存档。六、完成上级分派的其他工作任务。电梯管理员岗位职责一、严格执行电梯巡视检查制度，每日应对电梯作例行检查，如发现有震荡、不正常的声音或电梯有损坏，应立即停梯检修，将每次检查结果详细记录备案并交管理处存档。二、按电梯定期保养项目表的内容对电梯进行保养。三、积极主动协助配合电梯承判商按电梯维修细则对电梯进行日常维修及大中修工作。四、保持电梯及机房整洁，礼貌制止违反电梯使用规定的行为。岗位职责 YONGDA WUYE五、要妥善保管电梯门和电梯机房的钥匙，不得随便交与他人使用。六、电梯出现紧急情况，接到通知后及时赶到现场，分析故障原因，了解损失程度并及时采取对策措施，对解决不了的技术问题38、应及时向主管领导汇报，联系承判商处理。七、完成上级分派的其他工作任务。智能化维护员岗位职责一、参与对小区可视对讲系统、门禁系统、闭路电视监控系统和红外线防越报警系统、消防报警系统等智能化设备安装、调试及验收和接管工作。二、熟悉小区智能化系统的分布、运作等技术资料，对相关资料进行汇编、整理、统计。三、每日巡视辖区智能化系统的运行状况，每周对智能化系统进行一次全方位检查，发现问题及时处理，做好日常养护，定期检测系统使用功能。四、负责解答业主使用智能化设备遇到的实际问题。五、不断完善智能化系统、提高服务质量。六、完成上级分派的其他相关工作任务。安全维护领班岗位职责安全维护领班在管理处领导及品质管理主39、管的业务指导下，负责落实安全维护日常管理工作及任务：一、钻研学习专业业务知识，提高管理、服务技能，督促指导本班人员专业业务工作的开展，熟悉掌握辖区内环境及整体情况，负责安排落实人员的工作计划、任务。二、认真抓好本班人员的纪律和工作质量，督促本班人员遵守公司的规章制度。三、严格按照公司的有关制度和岗位职责组织本班安全维护人员月考核和考勤，及时上报，并对工作过失和违纪员工提交处理建议。四、严格按照交接班制度，负责做好交接班工作。五、辖区内出现紧急情况时，负责安全维护员的统一指挥调度、处理、解决。六、熟悉掌握辖区内的装修制度情况。七、负责解决、处理辖区内各种违章行为及各类投诉，必要时及时向上级汇报。40、八、积极配合维修部门对智能化系统及各类设施的检查、维护工作。九、带头并督促班组员工履行岗位操作规程。十、加强与业主、客户的沟通，广泛征求业主意见，改进工作，提高服务质量。十一、完成上级分派的其他工作任务。安全维护员门岗岗位职责一、按规定上岗接班，上岗签名。二、认真检查出入车辆，维持好门口交通秩序，对进出车辆要做好登记和验证工作。三、指挥车辆按规定线路行驶，停放在指定位置，不准乱停乱放，确保通道畅通无阻，避免造成交通堵塞，引导要及时，手势要规范。四、严格控制闲杂人员、小商贩等进入辖区。外来访客需询问，必要时进行登记。车辆实行收费制度，按规定的标准收取，不得乱收费。五、严格控制大宗物品进出小区，必41、须按规定办理手续。六、积极配合班组的安全维护人员，做好安全防范措施。岗位职责 YONGDA WUYE七、认真履行值班制度，值班中所发生、处理的各种情况在登记簿上作详细登记，交接班时移交清楚，责任明确，必要时向安全维护领班或管理处领导汇报。八、保持值勤区域的卫生整洁，发现垃圾及时打扫。九、严格控制漏油、漏水及小区规定禁入的车辆，对携带和运送可疑物品的车辆及出入小区的可疑人员要进行询问，盘查。十、负责文件、信函等按规定及时转送到相关人员。十一、完成上级分派的其他工作任务。安全维护员巡逻岗位职责一、按规定上岗接班，上岗签名，当班时必须提高警惕，坚守岗位，认真巡查管辖区域的关键部位，防火、防盗、防抢。42、二、实行定时和不定时的监视和巡查，防止不安全事件的发生。要按责任路线巡视检查，发现问题及时处理，遇到重大问题及时通知领班，加强对重点部位和死角的巡视，遇到业主要主动打招呼，有礼貌地回答他们的询问。三、及时制止辖区内的打架斗殴事件。四、阻止在辖区内放养家禽家畜，如干扰他人生活和休息，应加以劝阻、制止，出现伤及他人时，及时采取相应措施。五、发现他人在小区内大声喧哗，使用音量过大或发出噪声的器材，影响他人工作休息，尤其是夜间遇此情形，安全维护人员要上前制止，如不听劝阻，视情况可报警。六、指挥并监视好所辖区域内的行驶车辆，防止交通事故的发生；提醒车主关好车门窗，防止撬盗车事件的发生。七、接到报警，要立43、即赶到现场，了解情况，正确处理，并向领班或上级领导报告。情况严重要及时移交公安机关处理。八、对于形迹可疑人员必要时进行证件检查。九、监视所管物业，及时消除火灾及其他事故隐患，巡逻中闻到异味、听到可疑响声立即查明情况，并及时处理报告。十、认真履行值班制度，值班中对所发生、处理的各种情况在登记簿上作详细登记，交接班时移交清楚，责任明确。十一、如遇重大突发性危害事故或事件发生，立即进行应急处理，并及时向上级汇报。十二、遇业主求助，在允许范围内及时帮助解决。十三、完成上级分派的其他工作任务。监控监视员岗位职责一、监视屏幕情况，随时向安全维护班组报告屏幕出现的可疑情况，对可疑情况进行录像，并做好监控记录44、。二、熟练掌握监视设备系统的操作规程，严格执行操作规程，负责记录监视设备系统的运作情况，发现异常、故障应立即上报，不准擅自摆弄。三、录像必须按组别、顺序进行，不能搞乱，并做好记录工作和保管工作，如遇外来人员借录像带，须经管理处主任批准。四、负责接听和处理电话报警，并按部门制定的工作方法与技巧处理。五、如遇突发事件，应按应急预案进行操作，沉着冷静，并及时向安全维护领班汇报。六、各岗位对讲机呼叫 三 声后仍不畅通，负责协助呼叫，并通知领班。岗位职责 YONGDA WUYE七、严格按照交接班制度，做好交接班工作。八、做好监控室的卫生，钥匙领还记录，以及上级交办的任务。九、严禁无关人员进入监控室，严禁45、向外界泄露监控设备运行情况，严禁将电视监控设备挪作私用。义务消防队员职责一、公司全体员工都为义务消防队员。二、学习公司有关消防知识，正确使用各种消防器材和设备。三、积极开展小区消防知识宣传，深入客户、商场、活动中心、公共娱乐场所开展安全检查，发现问题及时整改。四、制止任何违反消防安全的行为。五、管理好辖区内的消防器材和设备。六、发生火灾时，义务消防队员都必须立即投入抢救现场，实施抢救，不得借故逃避，要立即报告有关部门和报警，组织人员进行自救、疏散，采取适当措施，力争尽快把火扑灭。七、做好现场安全保卫工作，严防坏人趁火打劫和搞破坏活动。八、协助有关部门做好善后处理。绿化管理员岗位职责全面负责管辖46、区的绿地、花木的养护和管理工作，为客户营造并保持怡人的生活环境：一、熟悉各辖区的绿化概况，保证绿化的完好率，发挥绿化的生态环境效益。二、负责对绿化工的业务知识指导，组织学习公司规章制度、岗位责任制和探讨园林艺术知识，并督促遵守各项制度。三、负责辖区绿化日常工作安排，划分责任区，把工作落实到个人。四、针对各辖区特点，合理制订绿化养护工作计划，合理安排、调配人手，协助配合各管理处完成辖区的绿化管理工作。五、定期巡检各小区，检查树木花草的养护、浇水、施肥、杀虫、修剪和清理枯枝叶、除杂草的工作情况，并做详细记录。六、台风雨季节，负责督促指导绿化工做好辖区花草树木的防护工作。七、负责将各辖区的绿化检查、47、养护等工作记录及资料及时交各管理处存档归案。八、督促指导绿化工对绿化设备、工具的维护保养工作。九、协助配合各管理处等部门搞好其他各项工作。十、完成上级分派的其他工作任务。绿化养护工岗位职责绿化养护工在管理处主任的领导下，接受绿化管理员的业务技术指导，对辖区的绿化养护工作负责，为客户创造并保持怡人的生活环境。一、熟悉辖区的绿化概况，保证绿化生态环境效益。二、熟悉花草树木品种、名称、栽培管理和防治方法，不断提高绿化养护质量。三、适时对花草树木进行浇水，满足其生长需要防止过旱过涝。四、满足花草树木正常生长需要，适时适量对其施肥。五、根据园林要求，花木分枝规律和生长特性，及时对花木进行修剪、整形。岗位48、职责 YONGDA WUYE六、配合保洁员做好环境卫生工作，及时清除杂草、杂物，适时剪草，保持草地整洁美观。七、定期对花木进行培土、防风害、除虫。对遭受自然损害的花木及时进行修补、扶持和补苗。八、协助安全维护经常巡视辖区的绿化地，劝阻、制止在草地上践踏，倾倒垃圾或用树干晾晒衣服、被褥等行为。九、完成上级分派的其他工作任务。保洁工岗位职责一、遵守部门制定的管理细则，统一着装上岗，树立良好形象。二、保质保量地完成本人所负责区域内的清扫卫生工作。三、遵守劳动纪律，坚守工作岗位，按照清洁程序搞好小区内卫生。四、发扬互相配合精神，支持同事工作，以礼相待。五、负责各自范围内道路、绿化带等公共区域地面的清洁49、工作。六、负责室外果皮箱、垃圾箱的清洁、清运和清扫工作。七、负责墙身、幕墙、路灯、宣传牌、雕塑和排风口清洁工作。八、对辖区内违反清洁管理规定的行为进行劝阻、纠正。九、负责所管辖区的楼梯通道的清洁工作，定期或不定期对楼梯通道玻璃清洁工作。十、完成上级分派的其他工作任务。家政服务员岗位职责一、严格遵守规章制度，服从管理处的工作任务分派。二、根据管理处指派，按业主（客户）委托事项，按时上门以认真负责的态度提供优质服务。三、根据业主（客户）的合理要求，按质、按量、按时完成服务事项，以保证业主（客户）满意。四、发扬互相配合精神，支持同事工作，以礼相待。五、加强与业主（客户）的沟通，广泛征求业主意见，改进50、工作，提高服务质量。六、完成上级分派的其他工作任务。办公管理制度 YONGDA WUYE第二章 办公管理制度办公制度一、以认真负责的态度，严谨务实的作风做好本职工作，讲究办公效率。二、保持办公室环境整洁，做到书籍、资料、用品等摆放有序，整齐。三、严格遵守劳动纪律，外出办事应与同事打招呼，说明去向；因故临时外出必须向部门主管请假。四、讲究文明礼貌，注重仪表仪容、形象，按规定着装。接待来访客人，应热情主动，遇非职责管理范围内的按首问责任制程序办理。五、办公时间要保持安静，不准擅自离岗、大声喧哗。六、爱护公共财物，勤俭节约。七、不准乱丢堆放杂物、随意张贴、随地吐痰及乱丢烟头、纸屑、果皮等废物。八、办51、公工作结束后，必须进行整理清卫。检查所有办公设备、切闭水电、关好门窗，并做好相应防范措施。会议制度一、会议召开之前应确定议题，参会对象，准备好有关的会议资料、文件。二、各种会议由召集者负责组织安排，并对出席对象提前发出通知。三、会议出席者应安排好工作，准时到会，并带笔记本及相关会议资料，如因故无法参加会议，须提前向会议组织者请假。四、会议坚持讲效率、开短会原则，发言者做到事先准备，简明扼要，畅所欲言，使会议起到应有的效果。五、固定性会议为：物业部办公会议、公司经理办公会议、项目区域办公会议、部门例会、班组例会。1、物业部办公会议，原则上每季度召开一次，参会对象为物业部正、副经理、经理助理、各公52、司经理、物业部职能主管及相关人员。2、公司经理办公会议，原则上每月召开一次，参会对象为公司经理、各项目区域常务经理、经理助理及相关人员。3、项目区域办公会议，于每月10号召开，参会对象为常务经理、经理助理、项目区域职能主管、管理处主任。4、部门例会，于每旬第一个星期五召开，参会对象为正、副主任、主任助理、班组长（负责人）以上。5、各班组每月至少组织1次例会，进行业务培训、学习（具体时间由部门确定）。六、如遇特殊情况，另行通知召开会议。上一级别会议与本级别会议在时间有冲突时，以上一级别会议为主，本级别会议作相应时间调整。七、凡会议所作的决议、决定及重要事项必须形成会议纪要，经办公室整理后以文件形53、式印发并贯彻执行。八、开会时与会者应尊重他人发言，使会议正常进行，将手机调至振动档或关机。保密制度一、本制度是处理涉及机密的文件及其机要事项而制定。办公管理制度 YONGDA WUYE二、本规定中所称机要是指不得泄露事项，凡符合下列条款之一者均属于此。1、关于重要决策或计划。2、关于人事问题。3、关于会议重要的讨论事项。4、关于业主或租户的档案资料。5、契约、协定或根据协商而决定的事项。6、特别指定的事项。三、机要文件按保密等级可分为以下三种：1、秘密。不能向相关人员以外者公开。2、机密。不能向外公开。3、绝密。不能向特别指名的最小范围内的工作人员以及承办人员以外者公开。四、机要文件、机要事项54、及其种类的认定，原则上由所管部门的负责人负责。五、机要文件由其制发部门制成正、副本两份，一份由制发部门分类加以保管，另一份由所管部门的负责人保管。六、机要文件的制发部门应备有发文簿，文件发至有关部门时，必须有收件人签字。七、机要文件来往传递（包括传真），应指定专人传接或采取亲启信函方式进行。八、机要文件须经制发部门负责人同意后方可复制。机要文件复制时，制发部门应将复制件数量在原件或副本上详细记录，并在发文簿上记载复制件的去向。九、秘密文件或公司外秘密文件以及秘密事项，由制发部门负责人负责，由专人进行分发和传送。十、机要文件及其相关草案、其他无用资料的销毁，由所管负责人负责销毁。印章使用管理制度55、一、公司印章由经理指定专人保管，法定代表人印章、财务专用章由财务部门专人分开保管。上述印章未经公司经理批准，不得随意交与他人保管使用，部门（管理处）印章由部门负责人（管理处主任）保管或指定专人保管。二、使用公司印章依据下列情况进行审批：涉及人员调动（任免），以公司名义签置的合同、协议，财务收支及对外发文、发函等方面用章，由公司经理批准；有关业务管理工作用章，由项目区域常务经理批准；使用法定代表人印章除财务部门用章外，由公司经理批准。使用部门（管理处）印章，有关业务管理工作用章，由部门负责人（管理处主任）批准；涉及到对外或代表公司名义，必须经公司经理或项目区域常务经理批准同意。三、未经领导批准，56、不得私自用章，不准携带公章外出，不准盖出空白信笺；对不符合用章规定的，印章保管人员有权拒绝盖章；对违反用章规定或弄虚作假，获得用章造成重大影响、后果或经济损失，要追究保管人、当事人的责任。四、刻制印章，须经公司经理批准。作废的印章应及时封存。公文管理规定为统一公文运行程序，加强公文管理，提高办公效率，制定本规定：一、各级政府、上级部门下发和其他单位抄送的公文，统一由专人收管，并负责签收、分类、登记和分发、传阅。二、以公司名义发出的各种文件，须编号、登记，统一对外发送。三、公文处理：办公管理制度 YONGDA WUYE1、公文登记分类，交办公室负责人审阅，提出拟办意见。2、根据拟办意见，送有关部57、门相关人员阅办。3、领导批办的公文，按批示意见交有关部门负责办理。4、如承办过程中有疑问或问题，应及时请示、报告。5、办理完毕后，应填写承办结果，连同原文件退回存档。四、公文传阅：1、送阅文件要抓紧时间阅读，不得无故拖延或扣押。2、文件一律由专人传送，一般不得横向传阅。3、文件传阅后，阅文人要签名并写上时间。4、文件传阅后，交回归档保管。传真机、复印机、计算机（电脑）管理制度一、为确保办公设备的正常运行和使用，必须指定专人保管、操作使用。二、非操作人员，未经许可不得私自操作使用。三、为节约纸张和能源，严格控制复印和传真数量，非必要不予复印和传真。四、一般不承接外单位及私人委托的打印、复印、传真58、，特殊情况须经领导同意，并办理付款手续后，方可操作使用。五、严格控制计算机外部软件流入管理，严禁安装游戏软件（盘）和使用，以防电脑病毒感染。六、计算机内存资料注意保密，凡涉及机要文件资料须加密码保存，未经批准，任何人不得提取（阅）电脑内存信息、数据资料。七、凡内部常用业务资料、数据，必须进行备份处理，以免丢失。八、下班工作结束后，应做好办公设备的日常保养和清洁工作，并及时处理废弃稿件，切断电源。档案管理制度依据中华人民共和国档案法，结合企业实际情况，确保档案的完整和安全，特制定本制度。一、档案工作的基本原则档案实行集中管理与分散管理相结合，即分别为公司、部门管理，专人负责档案管理工作。公司各部59、门在各项活动中所形成的具有参考价值的文件、材料，由承办单位、经办人负责将办完的文件、资料及时归档。二、文件资料点收、整理和归档1、文件结案移送归档时，检查文件的文本及附件是否完整，如有短缺，应立即追查归入。2、文件如经过抽查，应有部门主管领导的签认。3、文件的处理手续必须完善，如有遗漏，应立即退回承办人。4、做好收件登记、编号、运转、催办工作，按规定程序符合立卷标准要求，及时分类、立卷、归档。三、档卷管理1、每年对档案材料的数量、保管等情况进行一次检查，发现问题及时采取补救措施，确保档案的安全。2、做好相关的防范措施，注意保密工作。办公管理制度 YONGDA WUYE3、保持档案室清洁，随时擦60、拭档案橱、架，并采取防虫蛀腐朽工作。4、每年按规定清理一次，已到保管期限，确定销毁的档案材料必须列册登记，经领导审批后作销毁处理。四、档案调、借阅1、严格履行调、借阅登记、审批手续，一般仅限在档案室查阅。确因工作需要带出复印或摘抄文件，须经领导批准。2、借档人不得转借、拆卸、调换、污损所借的档案。3、档案归还，经档案管理人员检查无误后，立即归入档卷。人事管理制度 YONGDA WUYE第三章 人事管理制度员工守则 服务准则：“端正态度、热情主动、摆正位置、尽心尽职”，“用我们规范的服务去感化业主”，使业主（住用人）对我们的服务无可挑剔，是全体员工共同遵守的服务准则。 职业道德：一、敬业爱岗。吃61、苦耐劳、积极肯干，热爱本职、乐于奉献。二、遵纪守法。严格遵守国家政策、法规、法令和企业的规章制度。三、诚实守信。诚信为本、坦诚待人、实事求是、兢兢业业。四、刻苦钻研。认真学习科学文化和专业知识，努力钻研管理业务技术水平，不断提高服务质量。五、公私分明。爱护财物，不谋私利，廉洁奉公，自觉维护公司的利益和声誉。六、勤俭节约。具有良好的节约意识，勤俭办公，节约能源。七、团结合作。严于律己，宽以待人，正确处理好集体和个人、同事之间的关系，树立良好的团队精神。八、严守秘密。不该问的绝对不问，不该讲的绝对不讲；不得任意向外界传播或窃取企业的保密资料。 工作态度：一、服从领导不折不扣地服从上级的工作安排及调62、配。二、严于职守坚守本职岗位，不得擅自离岗、串岗、睡岗。三、正直诚实对上级领导、同事和客户要以诚相待，不得阳奉阴违。四、相互协作部门之间、员工之间要互相配合，发扬团结精神，齐心协力地解决困难和完成工作任务。五、勤勉高效发扬勤奋踏实的精神，优质高效地完成所担负的工作。 服务意识：一、礼貌是对客户和同事最基本的态度。二、乐观以乐观的态度接待客户（对待每一天或每一项工作）。三、微笑微笑要自然得体、发自内心、使他人感到温馨和谐、轻松愉快、宾至如归。四、热情尽可能为客户和同事提供方便，热情服务。五、耐心对客户的要求、建议应认真虚心的听取，并尽量在不违背规定的前提下办理。六、平等一视同仁的对待所有客户，不63、能有贫富之分，厚此薄彼。七、忍耐是员工的基本素质，任何情况下不能意气用事，吵嘴打架。 仪容仪表：一、员工不得在工作场所穿短裤、背心、拖鞋，必须保持衣冠整洁，按规定着装，工作牌、上岗证须端正地佩带在胸前。二、形象岗按跨立姿势站立。三、男员工不得留长发、蓄胡子、留长指甲；女员工不得浓妆艳抹，做怪异发型。人事管理制度 YONGDA WUYE四、不得在工作场所做出各类有失职业风度的不雅举止及形象。五、不得在上班时间吃零食、吸游烟、乱丢杂物。 行为举止：一、与客户交谈时应行为得体、举止大方，双眼应平视对方，并点头示意认真倾听，不要左顾右盼，心不在焉。二、遇上级领导或客户来访，应立即起身相迎并问好，先请来64、访者入座后，自己方可坐下，来客告辞，应起身移步相送。三、站立规范：双脚与两肩同宽自然垂直分开（体重落在双脚上），肩平、头正、双眼平视前方。双手垂直（男可放后，女可放前）。四、行走要规范、自然，不得奔跑（紧急情况除外），不得两人搭肩、挽臂、牵手而行；与业主或上级领导相遇应主动问好并靠边而行，不得从行人中间穿行。五、进入上级领导或其他部门办公室时，应先立在门外轻扣三下，征得同意后方可入内。若进去时门是关着的，出来时应随手将门轻轻带上。六、对客户或来访人员提出的咨询、疑问、要求、意见，要耐心倾听，在不违背保密制度的原则下，有问必答并做到准确，对自己无把握回答的应婉转地表示歉意，并按首问责任制程序办理65、，进行文字记录，及时联系有关人员给予解答，限时予以回复。 接听电话：一、所有来电，务必在三响内接听。二、拿起听筒先说：“您好，永大物业、管理处或部门！”语气平和，再询问对方有什么事需要帮助。三、通话时尽量不使用免提键。四、必要时要做好记录，将要点向对方复述一遍，并及时转告、联络相关人员。五、通话完毕应说“再见”，听到对方搁下后再放听筒。六、上班时间，一般不打（传）私人电话，如有急事，通话时间不宜超过3分钟（禁止打声讯电话）。 劳动纪律一、遵守国家法律、法令及企业的各项规章制度。二、遵守和执行仪容仪表、文明礼貌用语规定，做到精神饱满，讲文明、讲礼貌。三、员工必须按规定的时间上下班，不得迟到与早退66、。四、因故临时外出，必须事先向上级主管请假；外出办事，需与同事打招呼，说明事由，不得擅离岗位。五、上班时间严禁喝酒（特殊情况除外），不得干与工作无关的事情，不得长时间接待亲友，不得看杂志，串岗聊天、睡觉、下棋、打牌、嘻戏、打闹等。六、员工有接受上级指定之额外工作而不接受报酬的义务。如发生紧急情况，员工获悉情况后必须立即赶到现场而不得以任何理由推托。七、企业如有需要员工加班加点，必须执行（如有特殊情况除外），否则作旷工处理。八、禁止利用工作之便敲诈勒索，收受贿赂；不得故意刁难或威胁业主，不得向业主索要红包，小费及接受业主的馈赠。九、员工之间应互相尊重、和睦相处，不得相互推卸责任、不得拉帮结派。十67、员工必须坚决执行上级分派的各项任务，执行是绝对的。人事管理制度 YONGDA WUYE三级管理制度为了公司内部管理制度化、规范化，在管理中将体现“严格、系统、人性、协调”的基本方针，特制定本制度。一、公司实行三级管理模式，即公司经理、项目区域常务经理、管理处（部门）负责人三级管理。二、坚持“谁主管、谁负责”的原则，按级管理、分级落实，各级责任人应对上级安排的工作负责。三、在日常管理工作中，原则上应按级管理、按级汇报、按级处理；认真履行各自职责，特殊情况可越级汇报处理。四、各级在管理权辖范围内，对违规违纪，工作责任性不强的下属员工，按管理权限作出处理。五、班组负责人确认其下属不能胜任该岗位或缺68、乏主动性、积极性，经教育后仍不能改正的，可向上级建议，要求部门对其进行处理。六、各级在处理问题时，应客观、公正、慎重，并对所作出的处理结果负责。劳动人事制度为完善人事管理，充分合理利用人力资源，特制定本制度。 员工聘用与任免一、员工招聘，主要以人品素质、思想品德、身体健康和敬业精神为标准。二、各项目区域常务经理、经理助理由公司经理聘用、任免。三、项目区域各部门主管（包括助理）聘用、任免由常务经理提议，报公司经理审批。四、管理员、领班、技术专业人员的任免由部门主管提议，报常务经理审批。五、普通员工（包括临时工）由部门主管聘用，报项目区域备案。六、新招聘的员工进公司，必须经过二周以上岗前培训，试用69、期3-6个月（根据各岗位、工种确定，员工在试用期间表现突出者，由部门或项目区域提出建议，经公司经理批准，成为企业在职员工）。试用期满经考核合格者成为企业在职员工。七、各项目区域员工的聘用与任免应及时上报集团物业部备案。 人事调迁一、根据工作需要可调动员工，被调动的员工应服从安排。二、各项目区域之间调动其管辖区域内员工时，应报公司经理核准后方可调迁。三、各部门调动其管辖区域内员工时，应报项目区域常务经理核准。四、跨区域调迁由原项目区域开具人事调迁证明，奉调员工接到调迁通知后，应及时办理移交手续，按规定时间凭人事调迁证明并携带个人档案前往调入项目区域报到。如员工未办妥交接手续，擅自离职者，一律作旷70、工处理。五、项目区域对接收的员工应按人事调迁证明及时对调入员工进行接收备案。六、项目区域对接收的员工严格按人事调迁证明对调入员工工资造册，无人事调迁证明的不得发放工资。七、每月25日之前调迁的员工其工资由调入后的项目区域造册发放，每月25日之后调迁的员工其工资由原项目区域造册发放。八、各项目区域应及时将人事调迁情况上报集团物业部备案。人事管理制度 YONGDA WUYE 员工离职一、员工如要求辞（离）职（包括试用期），必须提前10日向所在部门提出书面申请。二、聘用期满，公司将提前 1 个月发出是否续签的通知，如员工不愿与公司续签合同，也须提前 1 个月书面告知公司。三、凡辞（离）职或被辞退员工71、由部门主管按规定填写员工离（辞、退）职审批表报上级审批，批复后三天内，按规定办理离（辞、退）职手续及退还公司物品后，再领取当月应得工资，否则作自动离职处理。四、凡受除名处理的员工，由部门主管填写员工违规处罚单或员工离（辞、退）职审批表，报上级审批，待批复后，即宣布除名。五、凡辞（离）职或被辞退、开除的员工，其他项目区域（部门）不得再聘用。六、若本公司因业务变更或其他原因而产生富余劳动力时，本公司有权决定裁减员工。被裁减人员应服从安排，不得提出无理要求，公司将提前 1 个月通知并按规定发给停工生活费。 工资及福利一、工资构成为：基本工资 + 考核浮动工资 + 各类补贴（各岗位工资标准参照岗位工资72、等级表）。二、每月工资按规定统一发放。三、工资发放依据为上月岗位考勤和工作考核情况。四、新进员工在培训期间只享受生活费补贴。五、试用、留用期间只发给基本工资。六、新员工培训期间离职，不发生活补贴费。七、因违规违纪而被辞退、开除，只发给当月实际工作日的基本工资。八、员工的社会养老保险待遇按集团规定。考勤制度一、以部门（班组）为单位对员工出勤进行考勤，考勤情况统计经部门主管签字，于次月初报项目区域办公室，作为发放工资的依据。二、被借用的人员由借用部门负责考勤。三、因故临时外出，必须事先向上级主管请假；外出工作，需与同事打招呼，说明事由，不得无故擅离岗位，否则视为旷工。四、在规定办公工作时间无故迟到73、早退超过二小时作半天旷工处理。五、员工接到调动通知，未按时到位，作旷工处理。六、病、事假均需办妥书面请假手续，否则视为旷工。七、累计旷工二天则作除名处理。请假及假期待遇制度 请假：一、员工请假，先由本人填写请假单，并按管理权限逐级审批，经批准同意后，才能用假。二、未经批准或未办理手续擅自离开工作岗位，一律按旷工处理。三、请假期满，应及时到所在部门办理销假手续；如须延长假期，必须再向所在部门主管申请，否则，将按旷工处理。四、事假：员工没有正当理由，一般不能请事假，确需请假须提前1天交请假单（特殊情况除外）；3天内由管理处（部门）批准，3天以上报项目区域常务经理批准。人事管理制度 YONGDA W74、UYE五、病（公伤）假：需提供有效证明，并按管理权限审批。 各类假期待遇：一、病、事假：请假期间，扣实际假期天数的基本工资；当月请假累计超过7天，除扣除请假天数的基本工资外，取消当月考核浮动工资，并取消年终奖金的当月份额。二、公伤假：公伤休养期间，按实际天数扣考核浮动工资（其他享受待遇，视情况而定）。三、婚、丧假：假期为3天，超出时间按事假处理。四、产假：产假期为1个月，假期内只发基本工资；如确需延长假期不得超过2个月，期间按政府部门有关规定发放生活费，并取消年终奖金的当月份额。培训制度每一个员工从就职之日开始，就必须接受不同阶段的培训，以使自己成为一名合格的员工。企业将根据各岗位的需要，安排75、不同的培训内容，帮助员工提高业务知识、专业技能和工作效率，培训应遵守：一、员工参加各类培训和专业进修。参加培训或进修的内容，原则上要与本人从事的专业相关，以业余时间为主，不能影响本职工作。二、员工因业务需要，要求参加各类培训或进修的，均要经领导同意批准；擅自参加培训（进修）的，企业不负责其一切费用。三、经领导同意批准后，参加培训（进修）的员工，其学费、报名费、资料教材费用等，待获得合格证书后，方可报销；凡是企业派出参加培训（进修）的员工，需在本公司服务满2年，服务不满2年，将扣回相应的报销培训费（包括培训期间的工资费用）。奖惩条例第一条 总则为增强公司员工的主人翁责任感，鼓励其积极性、创造性，76、认真贯彻“严格、系统、人性、协调”，“有功必奖、有过必罚、制度面前、人人平等”的基本方针。第二条 奖励条件员工表现有下列条件之一者，给予酌情奖励：1、改进经营管理，提高企业经济效益有重大贡献。2、完成工作任务，提高服务质量方面有显著成绩。3、抵制歪风邪气，检举、揭发损害企业利益的违规行为，事迹突出。4、发现事故隐患、及时采取措施、防止或抢救事故有功，使国家和人民及企业利益免受重大损失。5、见义勇为、舍己救人或做好人好事成绩突出。6、年终评为优秀员工。7、其他应当给予奖励。第三条 奖励方式1、表扬：给予口头表扬或通报表扬。2、奖励：事迹突出当月给予现金或物质奖励。3、晋薪：根据表现结合整体工作，77、酌情给予晋升工资。4、升任：根据工作表现、管理能力、组织能力和综合素质考察，给予升任职务。第四条 奖励程序符合奖励条件，由所在部门将事迹书面报告和奖励建议书呈报项目区域常务经理审核，人事管理制度 YONGDA WUYE经公司经理签署后执行。第五条 处罚种类对违章违纪行为的处罚分为口头警告、书面警告、记过、撤职和降级、辞退和除名。第六条 口头警告有下列行为之一者，给予口头警告一次。1、未按部门规定的时间上班，出现迟到早退。2、上班时间吃零食、随地吐痰、叠岗、吸游烟、乱丢杂物等。3、上班时间长时间占用电话、会亲友、闲谈、聊天。4、下班后无故在辖区内逗留。5、服务欠周到、用语不规范。6、对完成所分派78、的工作任务迟缓、拖延。7、同事之间不交流、不沟通、散布不利团结的言语。8、在工作场所衣冠不整，出现各类有失职业风度的不雅举动及形象。9、上班时间不按规定要求着装，不戴工作牌、上岗证。10、发现违章违规行为不纠正、不制止，但尚未造成影响。11、在辖区内大声喧哗、戏耍。12、其他违反有关规章制度和公司规定，类似上述性质行为，情节轻微。第七条 书面警告有下列行为之一者，给予扣除10-50的当月考核浮动工资。1、1个月内有2次类似性质的口头警告。2、在规定的办公（工作）时间内，出现无故迟到早退。3、无故拖延工作任务，责任性不强造成差错。4、在接待客户来访时不热情、不耐心、并与客户争吵，在职责范围内受到79、客户合理投诉。5、工作时间串岗、离岗。6、使用粗言秽语、侮辱、唾骂同事和客户。7、对打架事件不劝阻、不制止。8、无故不参加班组部门例会及组织活动。9、在辖区禁烟场所吸烟，酗酒后上班。10、搬弄是非，诽谤他人，报告不属实。11、未认真履行工作职责和执行规章制度，发现问题未及时制止、批评、汇报、不按规章办理并造成影响。12、上级知晓下属违规违纪而未开具员工违规违纪通知单。13、违反规定造成浪费、损坏、丢失财物（除按价赔偿外）。14、违反工作程序、操作规范和有关规章制度，无故涂改各类工作记录、表格、数据及档案资料等，造成影响或后果。15、其他违反规章制度不足记过。第八条 记过有下列行为之一者，给予取80、消当月全额考核浮动工资。1、1个月内受到2次类似性质的书面警告处分。2、当班时间脱岗、睡岗。3、知晓财物损坏或丢失，不管不问不汇报。4、私藏、私拿公司和他人财物，并占为己有。5、知晓员工违规违纪不及时处理，造成影响。6、伪造各类工作记录、表格、数据及档案资料等。人事管理制度 YONGDA WUYE7、玩忽职守、违反工作程序、操作规范和规章制度造成事故、经济损失。8、旷工半天以上。9、其他违反规章制度，类似上述性质行为。第九条 降级或撤职有下列行为者，给予撤职或降级处分：1、所辖部门工作长期无起色。2、有严重渎职行为。3、所犯错误丧失领导资格。4、未尽职出现管理工作上失误，给企业、社会造成较大影81、响和经济损失。第十条 辞退、开除或除名有下列行为之一者，给予辞退、开除及除名处理。1、不能胜任所担负工作任务或经调整岗位后仍不能胜任。2、留用期间再次受书面警告以上处分。3、留用期间工作平常，缺乏主动性、积极性。4、患病或非因工受伤，医疗期满不能从事原工作。5、累计旷工2天。6、拒签或撕毁开具的员工违规违纪通知单及对情况属实而不接受处理。7、在职责范围内连续受到客户合理投诉。8、盗窃财物，参与打架斗殴、赌博、聚众闹事、起哄、威胁危害他人。9、不服从正常工作调动，无故拒绝接受工作任务，公开顶撞上级。10、故意损坏公物、严重违反财务制度或严重失职、营私舞弊、给企业造成严重后果和影响。11、情节严重82、触犯法律，移交司法机关处理。12、其他严重违纪违章行为。第十一条 处理程序与处罚1、受书面警告处分，由直接上级开具员工违规违纪通知单，经部门主管核实，填写员工违规处罚单，报项目区域常务经理审批执行。2、受记过以上处分，由部门填写员工违规处罚单，经项目区域常务经理审核，报经理审批执行。3、凡受处分的员工，将员工违规处罚单装入其本人档案。4、撤销处分，对受处分后其本人认真吸取教训，积极努力工作做出显著成绩，符合奖励条件可以撤销处分（撤销处分按处分权限执行）。5、凡受书面警告的员工，当年奖金不能全额享受。6、凡受记过处分的员工，一律作留用处理（留用期为1个月），当年奖金只能享受50以内。第十二条 83、申诉员工对奖励或处分有异议，可向公司领导提出申诉。员工工作考评制度为全面客观地评价公司在职员工的工作情况及综合素质，掌握全体员工的工作和学习情况，提供人事决策依据，确定员工培训方向。以充分调动员工的工作积极性，增强员工的组织纪律性，树立员工的竞争意识，进一步促进物业管理服务水平的提高，特制定员工工作考评制度。 考核、考评原则：人事管理制度 YONGDA WUYE一、考评必须本着实事求是，做到“公开、公平、公正”，不得以个人关系亲疏等其他因素涉及到考核评定中。二、发现部门主管在考核中不认真、敷衍了事等现象，则按奖惩条例予以处理，责令重新考核。 考核种类与评比：一、考核分月考核和年度考核。月考核以84、部门为单位，各主管负责组织进行评比打分；年度考核由公司经理、项目区域常务经理、各部门主管组成考评小组进行评比。二、公司每一年度根据月考核结果，评比“优秀员工”。三、各部门按部门人数 5% 的名额比例进行评比部门“优秀员工”。四、公司根据各部门推荐的“优秀员工”，按公司人数2%的名额进行联评出公司年度“优秀员工”。 考核频度与步骤：一、考核每月进行一次，年度总评一次。二、各部门的月考核工作，由部门主管负责。三、每月5日前，各班组负责人将上月的员工违规违纪及工作表现情况报部门。四、每月10日前，部门主管负责组织班组长对所属员工进行考核评比打分，将结果报项目区域办公室。五、每月15日前，项目区域常务85、经理负责组织对各部门主管进行考核。六、每年度1月初，由公司考评小组对全体员工上一年度的“德、能、勤、绩”进行综合考核评比。七、项目区域办公室负责将考评结果进行汇总、记录、存档并报集团物业部备案。 奖惩措施：一、月考核分在9分以上为达标，可领取当月全额考核浮动工资；88.9分为基本达标，可领取当月考核浮动工资的90%；77.9分可领取当月考核浮动工资的80%；66.9分可领取当月考核浮动工资的50%；6分以下取消当月考核浮动工资。二、年度扣分累计在12分以内者，可领取全额年终奖金；扣分在20分以内的可领取90%的年终奖金；扣分在26分以内的可领取70%的年终奖金；扣分在36分以内的可领取50%的86、年终奖金；扣分在36分以上者取消年终奖金。三、连续2个月考核在6分以下者给予行政处分或辞退。四、公司对年度考核评为优秀的员工，给予通报及奖励，并列为重点培养（考察）对象。 考核范围：适用于公司全体员工。 考核标准考核内容及要求详见考核表。 考评申诉：员工若对考评结果有异议或处理不服，可直接向上级领导申诉。业主客户管理制度 YONGDA WUYE第四章 业主客户管理制度首问责任制一、第一个接待人或对话人为首问责任人。二、对客户或来访人员，必须认真接待。三、业主、客户要求解决问题或提出询问、意见，要耐心倾听。四、在不违背有关规定的前提下，做到有问必答，回答准确，不得以任何借口推诿、拒绝、搪塞、应付87、了事。五、对自己无把握回答的应婉转地表示歉意，并进行文字记录，及时联系相关部门和有关人员给予解答（办理业主、客户提出的有关问题、事项和要求）。六、将业主、客户所要求解决的问题落实到位，限时予以回复。管理处值班制度为及时处理突发事件和受理投诉，制定本制度。一、各部门结合工作实际情况，安排落实节假日，中午值班人员和特殊情况下安排夜间值班。二、值班人员必须严守岗位，不得擅自离岗；若因此而造成损失的，追究当事人的责任。三、值班人员不得麻痹大意或做任何与值班岗位无关的事项。特殊情况，如需外出处理日常事务工作，应将值班电话呼叫转移到安护值勤室或自备手机上，并随身携带对讲机保持联系。四、值班人员负责接待和处88、理日常事务工作，对各类投诉和突发事件，必须及时进行处理。接待来访工作制度一、建立管理人员值班、接待制度。二、对来访者必须热情、诚恳，并及时做好记录。对客户提出的合理要求，有条件的要及时解决；一时难以解决或不属于管理处范围的问题，要耐心地说明情况，以取得客户的谅解；对重要的来信（访）要及时向领导报告，请求处理。三、对于来信，要及时调查、处理、答复。四、认真做好来信（访）资料的收集、整理、归档工作。投诉处理制度一、管理处接到客户投诉后，应细心倾听，耐心解释，用语文明，用词准确，并及时做好登记。二、根据投诉内容通知相关部门人员限期解决，处理投诉应及时，不刁难，不推诿，做到“事事有着落，件件有回音”，89、特殊情况应向负责人汇报。三、接到投诉的人员应将内容登记完后，按分类处理及转呈，针对客户重大的投诉，及时向管理处负责人汇报，组织人员，落实解决措施及责任人，限期进行处理。必要时随业主（客户）到现场查看，记录实际情况，填写纠正措施报告。四、如投诉涉及到其他单位，一时无法及时处理解决，应做好解释工作，并表示歉意，尽量与有关单位取得联系将问题解决落实，并及时将结果告诉投诉人。业主客户管理制度 YONGDA WUYE五、管理处将投诉结果填写在记录中，并由具体解决的负责人签字认可。维修、约修制度1、管理处负责报修、约修事宜的登记。应树立“一切为了客户”的思想，认真做好这项工作。2、客户报修和约修可采取直接90、采取报修、电话报修、来信报修等形式。3、对客户报修情况应及时进行登记，包括维修日期、姓名、地址、联系电话、内容、约修日期。应做到字迹清楚，台帐齐全。4、对不能按时上门维修的，应采用书面或电话形式向客户说明情况，另约修理时间。回访制度一、定时进行回访工作，由各部门组织相关人员回访客户。二、按照回访评议表的内容，诚恳向业主（住用人）倾听合理化建议，按客户投诉的程度进行适当回访，回访时间按客户投诉内容具体确定。三、发现客户不满意之处，根据实际情况及时作出解决、落实、整改，一时无法解决的，应向客户解释原因。四、将回访内容记录在客户意见处理记录表上，将每月统计回访结果进行记录，报部门负责人审查，作为改进91、工作的依据。维修回访制度一、维修回访由管理处主任、管理员、维修负责人担任。其中主任回访率不低于10%，管理员回访率不低于30%，维修负责人回访率不低于60%。二、回访时间安排在维修后一星期之内。其中，安全设施维修两天内回访，漏水项目维修三天内回访，其它一般维修七天内回访。三、回访内容：1、实地查看维修项目。2、向在维修现场的业主（客户）或家人了解维修人员服务情况。3、征询改进意见。4、核对收费情况。5、请被回访人签名。四、对回访中发现的问题，24小时内书面通知维修人员进行整改。财务管理制度 YONGDA WUYE第五章 财务管理制度财务管理规定为加强财务管理，严格财经纪律，理顺工作关系，提高经92、济效益，根据集团财务制度精神，特制定本规定。 资金使用管理一、公司资金采用集权管理原则，一切收入必须及时解入公司指定的银行或出纳，任何人不得挪用、截留或坐支，严禁各部门私设小金库。二、现金使用范围：1、员工工资、津贴及国家规定个人社保、福利、奖金等其他费用。2、出差人员必须随身携带的差旅费。3、需要现金支付的其他支出。 现金、借款的管理一、企业的现金由公司出纳专人保管，未经公司经理批准，任何人不得预支，不准白条顶库。二、现金提取和解交单笔金额在5万元以上的，必须有随员（男性）护卫。如金额巨大，单笔金额在10万元以上的，必须有专车押运。三、公司员工因公出差、办事，确需暂领现金的，领款人应填写领款93、单，经公司经理签字后方能借给，特殊情况，由公司经理授权由项目区域常务经理签字后方能借给。 报销一、出差回来或办事完毕后七天内，应做好报帐手续，结清暂领款。二、因公出差、办事返回后，按规定应报销的各种票据分类整理贴好，由报销人填写报销汇总单由项目区域常务经理审核签字后，报公司经理批准，方可报销；特殊情况，由项目区域常务经理审核签字后，先行报销，待公司经理返回后补签手续。三、器材及各类物品采购，按规定需要入库的，必须附验收人签字的入库单，无专人负责验收的，要经部门主管和经手人签字手续。四、一切报销发票和外来原始单据，即要有：日期、本单位名称、品名、数量、单价、金额、出票单位盖章、出票人签字，或写明94、支付事项内容。 各项经费开支权限一、日常办公、防暑降温、劳保等用品采购，金额在50元以下由部门主管批准，各部门自行采购；金额在50元以上由项目区域常务经理批准。二、批量性物品采购，由项目区域汇总后报集团物业部审批。三、管理处职能范围内的物业、水电维护及环卫绿化等工程正常开支，必须编出用款计划，分列明细金额（包括单项设备）。100元以下由部门主管审批，管理处自行采购；100元以上由项目区域常务经理审批；500元以上报辖区业主委员会审核，经公司经理批准。四、宴请招待费（包括烟酒）应严格按国家规定执行，原则上不请客送礼，但因工作关系确实需要宴请的，需由公司经理批准。五、日常因工作关系需要的茶、烟招待95、费，要严格控制，如因确实要少量的茶、烟招待，由部门主管提出，项目区域常务经理统管掌握。 其他规定一、管理处在财务上建立相对独立的核算和管理体系，执行公司财务管理规定和财务核算规范，并接受所管区域业主委员会的监督。财务管理制度 YONGDA WUYE二、按照物业管理服务合同以及公司授权，管理处安排好辖区管理年度财务计划预决算，在报送公司的同时，报送业主委员会。三、管理处与公司的内部往来业务（借款、拨付资金等）通过建立内部往来明细帐加以核算，内部往来业务须按财务管理规定及程序办理。四、公司财务部门有权监督各管理处的帐目，发现问题及时报告公司经理，并提出处理意见。五、本规定与集团财务规定相抵触时，按96、集团规定执行。经费管理制度为了使管理处正常开展各项业务活动等有根本保证，特制定本制度：一、管理处对辖区的管理经费收支，要严格执行财务制度，本着综合管理，节约开支，降低成本，注重效益的原则，合理使用管理经费，并接受公司的检查和监督。二、管理处依据有关收费标准，按不同项目，向业主（使用人）和其他应交费的人收取费用。三、管理经费的收取，收款收据统一使用税务部门统一印制的单据。四、各项管理经费，应分项单列，专款专用，财务开支按公司授权，由管理处主任依据委托管理合同支出项目审批，报公司审核。五、年度费用收支明细帐目，应张榜公布，定期向业委会报告，接受物主管部门和业主的询问及监督。后勤管理制度 YONGD97、A WUYE第六章 后勤管理制度物资财产管理规定一、范围：凡购入、调拨等不同来源取得的财产设备，均属于资产的范围。二、分类：第一类：专用设备；第二类：交通工具；第三类：一般设备，包括办公和公务用的家具设备；第四类：其它，凡不属于以上各类资产均列入其它。三、计价：1、新建、购入和调入的资产，分别按造价、购价和调拨价入账。2、无偿调入和旧有的资产，无法查原价的，可估价入账。3、调出、变卖和报废的固定资产，按账面原价注销。四、管理：1、各项目区域办公室为项目区域资产管理部门，并指定专人负责办理固定资产的验收、登记、领发、调配、清查、维修以及处理报损、报废等具体管理工作。2、对在用的资产，按使用部门和98、存放地点登记，落实到部门、人，实行“谁用谁管，人走物不走”的原则。3、制定“资产登记表”一式二份，办公室和使用部门各存一份，以便定期检查核对。各部门发生资产使用人员变动工作时，应及时办妥调整移交手续。工作服、劳保用品管理办法为了使公司节约开支，对员工所发放工作服装等在合理使用期限内，进行有效管理，特制定本规定。一、使用期限：1、大衣使用期限为三年；2、冬装、雨鞋使用期限为二年；3、衬衫、夏装使用期限为一年。二、使用规定：1、各员工所发放的服装等自发放之日起计算。2、在使用规定期限内，如使用不当或保管不妥出现破损、遗失，应及时上报，由公司统一购发，所发生的费用由本人承担。3、参加工作时间 6 个99、月内的员工，如辞（离）职的，对所发放服装（应收回的除外）按原价，在工资中扣回金额。4、工作岗位调动，及时上交原所发放的服装等物品。5、领带、领带夹、工作牌、上岗证等，如使用不当造成损坏或遗失，应及时向公司申领，费用由本人承担。后勤管理制度 YONGDA WUYE员工食堂管理规定一、食堂工作人员应严格遵守规章制度，按时上下班，坚守工作岗位，未经同意不得擅自离开工作岗位。二、树立为他人服务的思想、讲究职业道德、态度和蔼、礼貌待人、文明服务、认真负责。三、遵守财务规定，凭票就餐，禁止收取现金，任何人在食堂就餐须按规定标准收费，炊事人员按规定每月交纳就餐费并登记。四、坚持实物验收、搞好成本核算，做到日100、清月结，账物相符，不得擅自出售已入库的物品，月底盘点，月初公布、接受监督。五、爱护公物、食堂的一切设备、餐具须登记，有账目，无故损坏，照价赔偿。六、做好食堂内外卫生，做到地面、工作台干净、无油迹；室内无蜘蛛网、无四害；玻璃窗无灰尘、无污渍；用后餐具、用具要消毒。七、用餐人员应文明用餐，讲究卫生，不随地吐痰，乱丢乱倒剩菜剩饭。八、炊事人员上班时一律穿工作服、戴工作帽，每年进行一次健康检查，无健康合格证者，予以辞退。九、合理安排每日的食谱、按计划采购，严禁采购腐烂变质食物，防止食物中毒。十、严禁无关人员进入厨房和仓库，易燃易爆物品按规定放置，每日检查各类电源开关、设备、门窗完好情况，防止事故发生。101、员工宿舍管理规定为使员工宿舍保持一个良好、清洁、整齐的生活环境，保证员工在工作之余有充分的休息，维护宿舍的秩序，提高工作效率，制定本规定：一、户籍不在本城区或路途较远，交通不便的员工可申请住宿；家属、患有传染病者不能申请住宿。二、员工离职（辞退、辞职）应于离职日起3天内搬离宿舍。三、员工对所住宿舍不得随意改造或变更。四、员工不得将宿舍出租、转借给他人使用或擅自搬移、调换床位。五、室内禁止烧煮、烹饪、私自接配电线使用电器。六、室内不得存放易燃物及违禁物品。七、保持室内清洁、整齐，烟灰、烟蒂不得乱丢，废物、垃圾等倒在指定位置。八、洗后衣物在指定位置晾晒。九、使用电器不得影响他人休息。十、不得在宿舍102、留宿亲友。十一、服从管理，遵守休息时间，22：00时熄灯就寝，不得影响他人。十二、不得在墙壁、门窗上随意钉挂物品或张贴字画。十三、整好个人内务、房间卫生由住宿人员轮流打扫。十四、节约用水、电、人去灯灭，水笼头关。十五、不得在宿舍聚餐、喝酒、赌博及其他违法行为。十六、贵重物品、现金应妥善保管，如有丢失责任自负。十七、无正当理由不得在外住宿。十八、不得在室内大声喧哗、吵闹、戏耍。十九、宿舍所有器具，住宿员工有责任维护其完好，如有损坏按价赔偿。二十、住宿人员应自觉遵守本规定，如有违反将视情节轻重，按有关规定严肃处理。专业管理 YONGDA WUYE永大物业规章制度汇编第3篇专业管理专业管理 YONG103、DA WUYE第一章 房屋、设施设备的维护管理房屋维修养护原则坚持“能修则修、应修尽修、以修为主、全面保养”的原则一、安全是通过维修，使房屋不倒、不塌、不漏，达到主体结构牢固。二、经济是在维修过程中，节约和合理使用人力、物力、财力尽量做到少花钱多修房。三、合理是维修计划与方案合理，不扩大维修计划。四、实用是以实际出发，因地制宜、因房制宜进行维修，以适应业主或住用人在使用功能与质量上的需求。五、尽量为业主或住用人提供服务，在房屋维修管理上建立健全科学合理的房屋维修保养服务制度。六、按照价值规律、商品经济为业主或住用人提供等价有偿服务。房屋修缮养护标准一、房屋主体的架、梁、柱、墙、楼面、屋面、基础104、均要牢固、安全、不留隐患。二、门窗开启灵活，不松动、不透风、牢固、平整美观接逢严密。三、楼面应牢固、安全、平整、不起砂、拼缝严密不闪动、不空鼓开裂。四、屋面必须确保安全，不渗漏、排水畅通。五、抹灰应接缝平整、不开裂、不起壳、不松动、不剥落。六、电气线路、电梯、发电机组等附属设施应保持完好，运行安全，正常使用，严格桉有关安全规程定期保养检查，防止电气线路破损老化，绝缘性能降低影响使用或发生事故。七、金属构件应保持牢固安全、不锈蚀，损坏严重应及更换。窨井、阴沟管理规定一、窨井盖应盖好，不得随意开启窨井盖。二、切勿向窨井抛杂物及小便，严禁垃圾、菜叶、杂物等废料投入厕所及下水道。三、工程人员每月检查窨105、井一次，发现水位异常升高应马上查清原因并采取措施。四、窨井、阴沟每季度清理、疏通一次，清除井底杂物，并有记录。五、窨井开盖后要有人看护并放置警示牌，清理后马上盖好。化粪池管理规定一、化粪池每年由指定的专业公司清理一次。二、化粪池入口盖应盖好，并保证盖完好；无特殊情况不得打开化粪池盖。三、原则上不影响业主生活的前提下进行清理化粪池工作。四、化粪池开盖后有专人看护并设置警示牌，清理后马上盖好。五、化粪池内的沼气待充分散发后才可作业，工作场地周围严禁烟火，以防爆燃。专业管理 YONGDA WUYE监控室管理制度一、监控室实行 24 小时专业人员轮流值班。二、监控室值班人员必须提高警惕，加强责任心，按106、操作规程进行操作设施。三、监控室内不得吃零食、喝酒等，干与工作无关的其他活动。四、不得擅自离开工作岗位，遇特殊情况向主管领导汇报，有专业人员顶替后方可离开。五、各操作手柄（按钮）每日进行一次手动操作检查。六、监控室的设施设备不得任意搬动及堆放杂物，操作台上不得摆放与工作无关的任何物件，所有资料应存放整齐、有序。七、设备出现故障当值人员无法排除时，应及时报告领导，联系技术人员进行修理。八、出现报警信号，应立即报告领班或直接通知安全维护员，并及时做好时间、地点等记录。九、值班人员应及时填写当班的设备运行记录、工作日记，以便查找原因。十、监控室的各类记录、录像存盘、资料不得擅自任意处理，必须进行保存107、归档。十一、做好监控室的环境卫生工作，严格执行交接班手续。十二、每月将设施设备运行情况以书面形式报管理处存档。十三、监控出现异常情况及车辆堵塞交通，及时通知安全维护队员及时处理，引导车辆到边缘地带，疏通道路。监控室管理规定一、非岗位人员不得进入监控室，其他人员必须经管理处领导批准，方可入内并进行登记。二、进入监控室必须穿白大褂、拖鞋。三、监控室严禁使用干扰性电子及超负荷的电器用具。四、非特殊情况不得使用报警电话。五、严禁非岗位人员触摸、乱动各种操作按钮和开关。六、不得擅自安装各类软件程序和玩弄游戏及看书报、杂志等。七、室内严禁吸烟。电梯维修保养制度一、电梯停驶保养，首先切断电源，以确保安全。二108、电梯机房要保持清洁，做到无灰尘、无蛛网、地板上无垃圾，不准堆放杂物和易燃物品，通风良好、采光明亮，并备有必要的消防器材。三、曳引电动机外形干净、无油垢，底盘无积油，电梯坑底无积水。四、轿厢内外、顶上、底下须经常擦净，防止生锈腐蚀，保持清洁美观。五、各楼层门厅及地坎槽要经常清洁，以防门脚阻塞而影响门厅畅通。六、电梯检修或保养必须挂牌，确认轿厢内无乘客，方可停机保养。七、电梯的转动机件均须加油润滑，做到定点、定质、定量、定期、定人确保安全运行。八、维修保养工作完成后，必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗漏。电梯运行管理规定一、工程人员负责电梯的日常管理，并监管电梯维修保养承判商的工作。二、每109、天开梯后进行一次电梯全段运行状况检查。专业管理 YONGDA WUYE三、注意轿厢、井道等设施有无湿水情况。四、进行定期检查时，应通知管理员配合，并放置工作牌。五、升降机的任何改动，均须书面征询承判商的专业意见后方可进行。六、搬运有可能超载的沉重物品时，应及时与承判商联系，确定可行性，避免意外。七、故障及紧急事故时，采取临时应变措施。八、日常清洁升降机，用较干洁具及无腐蚀性清洁剂清洁。九、年审标志张贴在轿厢内按钮上方。柴油发电机日常养护制度一、发电机组及控制屏由工程人员进行保养，并按运行情况提出大、中修理建议,特殊情况委托发电机维修公司进行保养、修理。二、工程人员按发电机保养、维修计划进行发电110、机维修保养，并将工作过程和更换零件数目作详细记录，填写发电机试车/运行记录表。三、保养期内发生机组故障应在.24.小时内排除故障；若在时限范围无法排除故障，应将实际情况报告工程维修主管，再由工程维修主管逐级上报，组织力量进行维修。四、保养内容如下：1、润滑系统：检查液面、漏油；更换机油、机油滤滑器。2、冷却系统：检查散热器、喉管及连接器；水位、皮带张力及水泵等。3、进风口系统：检查空气过滤器、管位及连接器；更换空气过滤器。4、燃油系统：检查燃油液位、限速器、油管及连接器、燃油泵。排液（燃油缸及油水分离器沉淀物或水），更换柴油过滤器。5、排气系统：检查排气阻塞、漏气；排放消声器积炭积水。6、充电111、系统：检查电池充电器，电池电解液位、密度（每月检查一次），仪表、总开关、接线管及指示灯。7、发电机部份：检查进风口阻塞情况、接线端子、绝缘、振动及各部件是否正常。8、自动控制装置：检查模拟供、停电，起动油机动装置是否正常。9、视实际情况更换机油、各种油隔及空气隔。10、清洁机组，每月清洁冷却器外围。完成上列工作检查后，开动机组 15 分钟（或带负荷运行）。11、控制屏每月一次清洁及检查和实施维修保养工作。12、发现问题，做好记录。柴油发电机运行管理规定一、每天定期巡查机房及机组设备。二、每月空载试运行两次，每次15 分钟，并检查是电池液位、接线端子、外围设备运行情况。填写试运行记录表。三、油箱112、内燃油应储备，发现储备不足立即通知主管申请订购。四、发电机置于自动状态，当市电全停，机组自动投入。如自投失效，马上由当值人员手动投入。五、发电机带负荷运行时，每小时抄录运行数据一次。六、当值员工每周打扫发电机房卫生一次，清洁机组及外围设备表面的灰尘。七、保持机房内的通风和照明设施良好。专业管理 YONGDA WUYE电房倒闸操作制度一、倒闸操作必须根据强电工程师或值班负责人命令，受令人复诵无误后执行。发布命令应准确、清晰，使用正规操作术语和设备和双重名称（即设备名称和编号）。发令全过程的听令报告都要做好记录。二、停电拉闸操作，必须按照开关负荷侧刀闸母线侧刀闸顺序依次操作，送电合闸的顺序与此相反113、。如变压器需要停电时，应先停低压，后停高压；送电时先送高压，后送低压。严防带负荷拉合隔离开关（刀闸）。为防止误操作，高压电气设备都应加装防止误码操作的闭锁装置。三、倒闸操作由操作人填写操作票，每张操作票只能填写一个操作任务。下列项目应填入操作票内：1、应拉合的开关和刀闸。2、检查开关和刀闸的位置。3、检查接地线是否拆除。4、检查负荷分配。5、装拆接地线。6、安装或拆除控制回路、电压互感器回路的保险器。7、切实保护回路和检验是否确无电压等。四、操作票应用钢笔或圆珠笔填写，票面应清楚整洁，不得任意涂改。操作人和监护人应根据模拟图版对所填写的操作项目并分别签名，然后经值班负责人审核签名。五、操作前应114、核对名称、编号和位置，操作中应认真执行监护复诵制。按操作顺序操作，每操作一项，做一个记号“”，全部操作完毕后进行复查。六、倒闸操作应由两人执行，其中一人对设备较为熟悉者作监护。七、操作中发生疑问时，不准擅自更改操作票，不准随意解除闭锁装置，应立即向值班负责人或主管负责人报告，弄清楚后再操作。八、电气设备停电后，即是事故停电，在未拉开刀闸和做好安全措施以前，不得触及设备或进入遮拦，以防突然来电。九、下列各项工作可以不用操作票：1、事故处理。2、拉合开关的单一操作。3、拉开接地刀闸或拆除全电房仅有的一组接地线。但上述操作应记入操作记录簿内。十、操作票应先编号，按照编号顺序使用。作废的操作票应注明“115、作废”字样，已操作的要注明（或盖章）“已执行”字样。水泵房管理制度一、保证水泵房通风，照明良好及应急灯在停电状态下的正常使用。二、水泵房内严禁存放有毒、有害物品，严禁吸烟。三、水泵房内应备齐消防器材并放置在方便、显眼处。四、非值班人员不准进入水泵房。五、每周清扫一次水泵房内的设施设备的卫生，确保水泵房地面和设备外表的清洁。六、水池的观察孔应加盖上锁。水泵房应做到随时上锁，钥匙由当班工程人员保管，不得私自配钥匙。专业管理 YONGDA WUYE水泵房运行管理规定一、经常保持水泵房通风换气，环境卫生清洁。二、每班检查水池的水位是否正常，水池盖、检查门必须锁好，无关人员不得借用钥匙。三、每班检查泵房116、供电是否正常，所有阀门应处于开启或关闭的正常状态。四、每班将转换开关转到“手动”位置，用手动试验主泵和备用泵运转是否正常，然后将转换开关转回“自动”位置。五、定期检查水泵、电机的紧固螺丝有无松动、轴承润滑油情况是否良好等。六、进行维修保养时，必须先切断电源，并挂上“有人工作，严禁合闸”的告示牌。七、发现有异常情况或自动失灵等，立即报告工程人员，并留在现场观察。浏览车使用规定为了加强辖区的物业管理，规范、提高辖区管理档次，谢绝运营车辆进入辖区；为了方便业主、住用人出入；确保浏览车的正常使用和安全，特制定以下规定：一、浏览车只限于在辖区范围内为业主、住用人、外来访客提供有偿服务。二、本公司人员无特117、殊情况不得乘坐浏览车。三、任何人不得在浏览车上玩耍打闹，人为损坏照价赔偿。四、接送人员必须由指定的安全维护人员负责驾驶，其他人员不得随意驾驶浏览车。五、按规定不得超负荷载客。六、乘坐浏览车实行按规定收费（业主、住用人可凭包月卡）。七、浏览车不接送客人时，应及时进行充电。割草机使用管理规定一、割草机由专人负责管理保养。二、绿化管理员应适时安排各辖区的草坪割草工作，合理调配使用割草机。三、严格按使用说明书要求，正确操作，使用割草机，延长其使用寿命。四、用后要及时检查动力、刀片及机体情况，认真做好日常保养，以便随时启用。五、发现故障或损坏及时报告领导，以便联系相关人员进行排除或维修。水池、水箱管理规118、定一、水池、水箱盖应上锁，钥匙由专人保管，开启箱盖应得到管理处领导许可。二、每半年清洗水池、水箱一次，定期消毒。三、定期保养水泵阀门及管道，定期刷漆防止生锈。四、经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象，应立即报告、及时抢修。五、尽量保障对客户供水的连续性，确需短时停水应提前出示通告，通知客户停水时间，以便客户做好准备，遇突发性事故导致停水，应向客户解释。专业管理 YONGDA WUYE第二章 安全、消防管理安全维护队员共同职责一、在管理处的领导下，做好辖区治安消防、车辆交通安全工作，保证辖区财产安全，秩序井然。二、熟悉辖区的环境情况，做到勤巡逻、勤检查。三、熟悉掌握辖区消防设施布局，并熟练119、地使用消防器具，加强自防、自救意识，遇火警及时报消防部门及管理处，并做好准备工作，按火警处理程序和消防救生操作程序，参加扑救。四、遇突发性的治安事件、刑事案件，应保护好现场，并立即报告公安机关和上级领导。五、廉洁奉公、坚持原则、是非分明、敢于同违法犯罪行为作斗争。六、辖区内公共设施设备受损时，视情况处理，并向上级汇报。七、严格遵守上下班及值班纪律。做到仪容整洁，文明执勤，处理问题时分析原因，坚持原则，以理服人，积极维护公司的利益。要认真做好当班记录。八、对各类机动车及非机动车，进行规范管理，保证辖区内道路畅通，维护交通秩序和辖区公共秩序，提醒经营者做好自我安全防范工作和门前三包工作。九、实行 120、24 小时巡逻值班制度，按时开闭门岗。积极配合公安部门打击违法犯罪行为。十、有礼貌地查询夜间门岗关闭后的访客，如有怀疑应进行处理，出入辖区的机动车辆必须严格检查，做好记录。谢绝营运出租车进入辖区，严格控制闲杂人员进入辖区内。十一、积极参加职业道德和业务培训，努力提高自身的素质。十二、熟悉掌握辖区智能化设施的正确使用。十三、严格遵守企业的各项规章制度，树立安全维护队员的良好形象。十四、做好每日工作记录。安全维护队员共同守则一、执勤时不准擅离职守，巡逻时不准离开规定地域。二、不准在执勤时坐卧、依靠、打盹、闲谈、吸烟、唱歌、吹口哨、吃东西、看书报、听收（录）音机和乱写乱画，不敞胸露怀，不歪戴帽子。三121、不准刁难业主和戏弄弱智者。四、不准私自进入业主室内。五、不准损坏公物和花草树木。六、不准玩耍执勤器材。七、不准利用执勤之便，擅自动用和侵占公私财物，更不得向业主索要物品和收取小费。八、不准泄露企业资料秘密。九、不准擅自处理境外和港、澳、台人员的涉外事件。十、不允许打人、骂人、吵架，但不放过一个违纪者和坏人，用法律来维护自己的合法权益。十一、积极协助公安部门依法办案。安全维护队员权限一、有权制止一切违法犯罪行为，对杀人、放火、抢劫、盗窃、强奸等现行违法犯罪分子， 专业管理 YONGDA WUYE有权抓获并及时扭送公安机关，但无权实施拘留、关押、审讯、没收财产和罚款的权力。二、对发生在辖区内刑事122、案件或重大案件，负责保护现场、维护秩序、提供情况，但无勘察现场的权力。三、在防范和打击犯罪活动时，安全维护可以配备和使用非杀伤性防卫械具。四、对违反治安管理条例的人，安全维护员有权拦阻、制止和批评教育，但没有罚款、裁决等处罚的权力。五、对违法分子不服制止，甚至行凶、报复，可采取正当防卫。六、对携带和运送可疑物品，身带匕首、三棱刀等管制刀具和自制火药枪及其他形迹可疑的人员有权进行盘查、监视，报请当地公安机关处理，但无权侦察、扣押、搜查。七、对出入辖区的可疑人员、车辆及所携带、运载的物品，按规定有权进行验看有效证件及盘查物品。八、按规定有权制止未经许可的人员、车辆进入辖区内。九、积极配合卫生、绿化123、维修等其他服务，制止违章行为，防止破坏，不能制止的向领班或上级领导报告（制止违章要先敬礼）。十、积极协助公安机关开展各项治安防范活动或行动。十一、密切联系群众，积极向业主（客户）进行治安防范和管理方面的宣传，协助业主（客户）做好“四防”工作，落实各项安全防范措施，发现不安全因素及时向业主（客户）提醒，协助整改。安全维护工作制度一、贯彻执行公安部门关于安全保卫工作的方针、政策和有关条例。二、服从领导，听从指挥。三、熟悉管理区域的基本情况。四、实行 24 小时值勤巡逻制度。五、负责维护辖区公共秩序，预防和查处安全事故，协助公安部门侦破有关违法犯罪案件，搞好安全保卫工作。六、密切联系辖区内客户，搞124、好群防群治。七、巡视辖区安全，并做好记录。八、定期进行职业道德教育和业务培训。九、及时处理各种事故隐患和突发事件。十、圆满完成各项工作任务。值班管理规定为了认真落实岗位责任制，避免因岗位、岗次不清引起的误岗、漏岗等工作失误，特制定本规定。一、安全维护实行 24 小时轮班值班制度。二、各班组的安全维护员必须按照部门编排的安全维护岗位安排表上岗工作。并严格履行岗位责任制的要求，坚守岗位，不迟到、不早退、不喝酒。巡逻人员要依时巡查，提高警惕，及时处理各种突发事件。三、当值人员发现情况时，应做好控制工作，并及时报告领班：1、报告时简要说明事发地点、性质、人数和特征等。2、及时劝阻和处理在辖区内违反管理125、规定的人员和事件。专业管理 YONGDA WUYE3、遇紧急事件及重大事故应报告管理处及有关部门并保护好现场。4、涉及刑事及重大治安、消防的事件，及时报公安及消防部门处理。5、在当值期间发生的问题尚未处理完毕，须在交接班登记簿上做好记录交待。交接班制度为了加强安全管理，提高物业管理的质量，必须加强交接班制度。一、按部门规定时间做好上岗前准备，按交接程序进行。二、交班的安全维护人员要把需要在值班中继续注意或待处理的问题以及警械器具等装备器材，记事本向接班安全维护人员交代，移交清楚。三、接班安全维护人员接收时发现问题，应由交班安全维护人员承担责任。验收完毕，交班安全维护人员离开岗位后所发生的问题由126、当班安全维护人员承担责任。四、双方检查警械器具等装备器材是否正常，如果损坏及时上报，然后进行岗位遗留问题的交接处理和登记簿移交。五、所有交接事项交代清楚后，交班安全维护人员在离开岗位前在交班前登记本上记录下班时间并签名。六、接班人员未到，交班人员应及时与对方取得联系，但不得下岗，如出现问题，由交班人员负责。七、交班人员应负责做好值班室周边的卫生工作。巡逻值勤制度一、辖区实行定时和不定时的巡逻。二、巡逻期间必须随身带对讲机、工作手册、笔，夜间必须要佩带警棍，并对发生的情况向值勤室汇报并作好记录。如发现可疑人员，应及时移交公安机关处理。三、认真填好值勤记录、巡逻记录。四、上班时间不准睡觉、打瞌睡及127、干工作无关的事。五、在骑自行车巡逻时，要注意安全，随时留意身边的一切。六、各楼宇电子门一律关闭管理，必要时为业主提供服务。七、遇到业主投诉时，按首问责任制办理。 八、巡逻时发现业主乱搭，乱占的违规行为，应及时制止，解释不听劝阻，及时报告上级。器械使用规定一、警棍是安全维护人员执勤时佩带的自卫防暴器械，安全维护人员应严格保管和使用，不得将警棍转借给他人。二、当值安全维护人员应将警棍挂在腰带右后侧。三、不得在岗位上随便玩耍或挥舞警棍。四、处理一般问题时，不得手持警棍或用警棍指着客人说话。五、非紧急情况或人身安全未受威胁的情况下，安全维护员不得以任何借口或理由使用警棍攻击他人。六、当值安全维护员要妥128、善保管所佩带的警棍，如有遗失或使用不当造成损坏，要照价赔偿。七、交接班时要检查清楚后再交接，接收人发现警棍被损坏而不报告，应负责赔偿。专业管理 YONGDA WUYE对讲机使用规定一、持机人负责保管和使用对讲机，禁止转借他人或将天线拆下来使用。二、发现对讲机有损坏或通讯失灵，持机人应立即向领班报告，由部门主管检查后交有关部门维修，严禁自行拆修。三、严格按规定频率使用，严禁乱按或乱调其他频率。四、严格按对讲机充电程序充电，以保障电池的寿命、性能和使用效果。五、交接班时，交机人要讲明对讲机当班使用状况；接机者当场查验，发现损坏或通讯失灵，立即报告当值领班。六、领班负责检查所有对讲机，并督促安全维护129、员注意使用方法及操作事项。巡更器使用管理规定一、巡更器是巡逻人员在巡逻过程中使用的设备，对巡逻工作起监督作用。二、每次使用巡更棒，须在登记表上登记签名。三、爱护巡更器，严禁擅自拆卸，不得将其作敲击工具或随意碰撞，要轻拿轻放。四、使用巡更器的巡逻人员，要严格按照规定时间、线路进行依序巡逻打点，否则巡更器将会出现错误或无记录。五、各部门按规定时间将巡更棒内存信息及时输入电脑储存、并检查记录情况。六、巡更器使用时出现故障，应立即报告当值领班。七、在巡更器出现故障不能使用时，应采用巡逻时间地点记录表报更登记方法。八、巡逻打点过程中，遇特殊情况或出现其它原因超过打点时间正常分时值，必须做好记录，并在值班130、巡逻日记中写明情况及原因，便于检查；否则作误岗、漏查处理。消防知识培训制度一、在职员工的消防知识培训每年至少一次。二、对新入职员工的消防知识培训，培训率要达 100% 。三、对员工的培训包括以下内容：1、学习消防理论知识；2、熟悉使用常用灭火器材；3、开展消防综合演练。四、安全维护员、重点岗位员工等必须参加有关部门组织的消防知识培训。五、管理处每年至少两次对客户开展消防宣传，宣传内容包括：1、辖区防火工作的各项规定；2、灭火器的使用方法；3、消防应急通道位置及紧急情况时的疏散方法。动火作业规定一、在辖区内进行临时动火、焊割作业的单位和个人，必须提前向管理处提出书面申请。二、管理处接到申请后，在131、规定时间内作出审批。三、作业人员必须持有当地部门核发的上岗证，方可作业。四、作业人员必须严格执行安全操作规程。专业管理 YONGDA WUYE五、动火人员在动火后，应彻底清理现场火种，确保火种完全熄灭后才能离开现场。消防器材检查、使用规定一、消防设施、器材实行“谁管理、谁负责”的原则。二、每月对消防栓、消防泵、箱体、门锁、阀门、应急灯、水带、水枪、管道等配套设施进行定期检查、清点、登记、存档。三、定期对灭火器进行检查、更换，确保处于良好备用状态。四、消防板手存放在显要位置，以便随时备用。五、加强消防设施设备的巡视、检查、保养，发现隐患及时处理。六、禁止挪用、丢失消防器材，改变消防器材摆放位置，132、严禁损坏消防设施、器材。突发事件处理制度一、遇有突发事件发生，所有员工必须服从领导的指挥调动。二、发现可疑情况或各类违法犯罪分子及活动，应立即报告安全维护领班或管理处主任。三、发生偷窃、抢劫、凶杀或其他突发性事件应立即报告当地公安机关、管理处主任，同时保护现场，除紧急抢救外无关人员不得进入现场。四、当公安、消防部门进行安全检查和处理案件时，有关员工应积极配合，正确提供情况。五、发生火警火灾时，除立即报告消防部门外，报告安全维护领班或管理处主任，同时采取有效措施，参加扑救火灾。六、发生重大或突出事件，参与事件处理的领班部门主管应立即到现场处理。七、参与事件处理的部门应在事件处理完毕后24小时内将133、事件发生时间、地点、经过和详细处理过程及结果以书面形式报项目区域，项目区域三日内将事件处理情况上报物业部。灭火器管理、使用规范 管理规定：一、在紧急情况及消防状态下使用。二、管理处负责灭火器的管理、换药剂、验收等工作。三、员工不得随意乱动、搬离或非紧急情况下使用存放的灭火器。四、灭火器更换药剂后并在灭火器的瓶身上贴上标志和编号，并标明更换日期。五、在消防检查中，要对灭火器进行检查，及时更换失效或损坏的灭火器，并在灭火器瓶上注明失效日期。 使用规范：一、干粉灭火器的使用方法：1、使用时将灭火器拿到距火点的有效距离处。2、取出喷管，伸展胶管，人在火焰上风位置，用手拉开喷枪开关插销，一手紧握喷管，一134、手压下阀门手柄，对准火焰根部，直到将火扑灭。二、注意事项：1、灭火时，切不可冲击液面，以防飞溅。2、灭火器一经开启后，不能保存，重新灌气后才能保存使用。专业管理 YONGDA WUYE第三章 环境绿化管理环境卫生日常管理制度一、辖区环境卫生实行专人管理、专人负责。二、辖区采用“定人、定地点、定时间、定任务、定质量”的五定方式加强管理，进行标准化清扫保洁。三、辖区内实行动态保洁，保洁员每日按规定时间、地点清扫划分的责任片（区）。四、根据辖区服务标准，对辖区内公共区域随时保持清洁，雨天及时疏通排水沟。五、环境卫生标准达到“六不”、“六净”，即不见积水、不见积土、不见杂物、不漏收集、不乱倒垃圾、不见135、人畜粪及路面净、路沿净、雨水口净、树坑墙根净、果壳箱净。六、装修垃圾和生活垃圾日产日清，及时集中到指定地点。七、落实检查，考核措施，确保清洁卫生工作达标。八、保洁人员在工作时间内，遇到辖区内有任何垃圾、废弃物等不卫生现象，随产随清、随叫随到，保持卫生。九、搞好环卫宣传工作，提高业主的清洁卫生意识，共同创造优美、洁净的物业环境。十、根据季节及社区布置，及时做好除“四害”除虫消毒工作。垃圾箱、果壳箱清洗制度垃圾箱、果壳箱是辖区内客户平常生活垃圾的主要投放处，有效地管理好垃圾箱、果壳箱的清洁对于整个辖区的环境卫生至关重要，为此特制定本制度。一、辖区内的所有垃圾箱、果壳箱的箱内垃圾必须每天清除干净。二136、每天早上在清除完垃圾后，必须要用清水冲洗箱内。三、每隔二天要全面擦洗箱体。四、凡是在垃圾箱、果壳箱周围的垃圾必须投放到箱内。绿化工作制度 绿化美容是保持生态平衡，营造舒适美观、安逸、清新生活环境的基础，为强化绿化管理工作，特制定本制度：一、花圃养育现场要精心培育，细心照料，充分利用有限场地增加品种，并做好花卉的过冬工作。二、保持花圃整洁卫生，杂物、脏物要及时清理。三、配合清洁工搞好绿地的环境卫生工作。四、保护草坪生长良好，严禁他人践踏草坪。五、花木的死株、病株要清除，缺株要补植。六、花盆破损要及时换，盆泥少了要添加。七、台风前对花木要做好立支柱、疏散枝叶的防风工作，风后清除花木断折的杆、枝，137、扶正培植倒斜的花木。八、搬运花卉时，要注意保护花卉株形姿态不受损和注意场地卫生，尽量减少花泥及污物的散落。九、对花卉实施浇水、施肥、松土、清洗等工作时，要特别注意周边的环境卫生，及时清理专业管理 YONGDA WUYE周边地面的污泥和水。十、发现摆花有枯萎的现象时，要立即更换。十一、摆花要讲究艺术，品种配置、摆放位置要适当，风格统一协调，构图造型要合理。十二、发现病虫害，要进行捕捉或喷药消杀。十三、节约用水，严禁浪费水源。十四、杀虫农药要妥善保管好。喷洒农药时要按防治对象配置药剂和按规程做好防范工作，保证人、花、木的安全。十五、学好种花、养花、摆花知识，提高花饰技艺，并向客户宣传讲授，争取客户138、配合，共同做好花饰工作。十六、任何无关人员不得随意进出花圃或索要花卉，在较难处理情况下及时上报部门主管。操作规程 YONGDA WUYE永大物业规章制度汇编第4篇操作规程操作规程 YONGDA WUYE第一章 日常管理管理处工作流程根据各岗位职责和各项职责的工作要求，对管理处的工作规范如下： 每天工作。一、组织晨会，跟进上一天事务，安排当天工作。二、至少巡视辖区一遍，巡视内容为：1、检查辖区是否有违章行为（有无乱搭、乱建、违规装修、墙壁有无乱涂、乱画、张贴广告、乱摆摊贩）。2、辖区是否有不安全隐患（房屋是否出现严重破损，消防通道是否被堵，室外输电是否完好、有无乱拉乱搭，住宅区有无可疑人员活动）139、。3、辖区环境与卫生是否符合标准（树木花草有无损坏，房前屋后、公共场所有无乱倒垃圾，垃圾桶是否倒清，有无乱停放车辆、乱晾晒衣物，有无影响正常休息的噪声源）。4、基础设施是否完整，道路有无损坏，室外上下水道是否渗漏，出入口道闸是否完好，娱乐设施有无损坏。5、检查设备的运行是否正常。以上内容巡视完毕要做好巡视记录，发现问题，能处理的应立即处理，重大问题和不能处理的问题应及时向管理处主任汇报。三、收缴水、电费、管理费和各项规定费用，并做好现金日记帐。四、受理客户装修申请，办理装修许可证。五、接待客户来信、来访和处理有关物业管理的投诉并做好记录。六、解答客户提出的有关物业管理业务咨询。七、安排房屋保养140、维修任务，验收修缮质量。八、做好工作日记（内容为：记录每天完成的工作、发现和处理问题，上级领导的指示，亟待解决的事务，客户投诉等）。九、整理内务（包括打扫办公室、整理文件、资料、图书报刊；清洁整理办公桌、椅及其他办公用具等）。 一周工作。一、走访客户（内容：与客户交换辖区管理意见；掌握客户家庭基本情况，包括：户主、年龄、职业、工作单位和住家电话，家庭人口以及人口结构，掌握客户产权归属和变更或租户的变更，住房的户型、结构、质量、保养和维修状况）。二、检查每栋楼宇的公共设施是否完好（内容包括：电梯运行是否正常；楼宇对讲门有无损坏；楼道、过道、梯间是否堆放杂物或有碍通行的物品和危险品、有毒物品；公141、共照明是否完好；配电箱、水表设备是否有破损；住宅楼内信报箱是否有破损），发现问题应及时报管理处主任和有关部门，并协助处理。三、检查垃圾桶是否按规定清洗，各住宅楼内公共部位是否清洁。四、检查房屋使用情况，有无长期空房户、擅自转租户。 一月工作。一、编制下月工作、维修保养计划。操作规程 YONGDA WUYE二、统计物业管理费和各项相关款费收缴情况，并编制财务报表。三、对月维修项目进行一次回访，听取客户意见。四、抄记水、电等计量表及入帐工作。五、对辖区的环境、绿化等进行一次全面自检。六、按规定对辖区公共设施、设备进行一次全面检查，养护。七、整理房屋管理资料、档案，对发生变动的（包括：房屋产权变动、142、承租户变动、租金变动、管理费变动）作出修改。八、与有关单位联系，交换情况一次（包括：社区、派出所、业主委员会等），如有重要情况须书面报告和反映。九、办公室大扫除一次（包括：窗户玻璃、屋面、地面、墙面和各种办公用具的清洁整理）。 一季度工作。一、组织检查住宅区和住宅楼宇的消防设施（包括：消防栓、水源、灭火器、消防桶、高层楼宇的消防报警设备、太平门等）是否完好无缺，能否正常使用，发现问题及时报告有关部门处理。二、检查各化粪池、井盖有无损坏，检查化粪池、下水道有无淤塞，发现问题及时组织有关人员处理。三、核对房租、管理费和各项相关款费收缴情况，清查是否有漏收、错收；采取措施对拖欠房租、管理费和物业管理143、相关款费的客户进行追收。四、编制季度维修保养计划和报表。五、向内部物业专刊投稿，宣传表扬辖区内的好人好事和新风尚及物业管理心得，增强员工管理服务意识。 一年工作。一、对本辖区内的客户全部走访一遍。二、组织清理一次化粪池。三、编制年度财务收支报表，向全体业主公布相关的物业管理费用收支情况。四、编制下年度维修保养计划。五、整理物业管理档案资料，对发生变动的资料进行修改，保持档案资料与实际资料一致。六、组织一次客户座谈会，听取客户对物业管理的意见和建议，提高客户参与管理的积极性。七、总结年度工作，写出书面报告。八、制定下年度工作计划。物业接管验收程序一、接到开发商发出的接管验收通知，及时成立物业验收144、小组。二、验收小组按照规定，核对所接收的资料，具备条件的签发验收复函并约定验收时间。三、在约定时间验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备、物业管理用房等按建设部的房屋接管验收标准进行接管验收。四、对验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核。五、对住宅室内物件无明显不符合标准要求的房屋，由管理处接收钥匙。管理处对接管了钥匙的房屋承担保管责任，应避免人为损坏；对仍存在缺陷的房屋得到整改验收合格后，再接管钥匙。操作规程 YONGDA WUYE六、业主（客户）入住时，由管理处管理员陪同对室内进行全面细致的质量检查，填写业145、主（客户）入住验房表。对发现的质量问题由管理处整理后报开发商，由其限期施工队逐项返修，经管理处或业主（客户）验收后消项。七、在保修期内，在使用过程中业主（客户）或管理人员发现由于建筑施工或产品制造上的质量缺陷时，报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。物业交付入住程序一、验证：开发商发出的入住手续、产权人身份证。二、收费：按物价部门核定标准预收取物业管理相关费款。三、钥匙资料发放：点清钥匙种类与数量，并由业主在交房清单上签名，同时发给业主物业使用手册。四、陪同验房：在管理员陪同下，由业主对室内项目逐一进行检查验收。五、装修管理：受理、审批客户装修申请，由客户填写室内装修（申请）登记表后146、，管理处填发装修许可证，抓好装修管理。六、正式入住：管理处上门家访填写业主家庭情况登记表，建立各客户档案。客户投诉处理程序一、在接待客户投诉时，应耐心听客户投诉的内容，不得打断客户说话，更不能急于表态。二、待客户讲完后，要进一步问清有关情况，切忌与客户正面辩驳，应客观冷静地引导客户叙述清楚实际情况。三、受理客户投诉要一跟到底，直到问题得到解决并回复客户为止，对不能解决的投诉，应婉转地向客户讲清楚，并确定下次回复的时间。四、对客户的投诉在充分了解有关情况后，应及时把处理的过程及结果清楚地回复客户。五、处理客户投诉后，应把投诉的事项处理过程及结果清楚地记录于客户投诉受理表内。六、当接到一般投诉时，147、将情况记录在客户投诉受理表后，落实相关人员处理，并立即将情况回复客户。七、遇到重大投诉，超出部门处理权限，须马上报告部门主管，移交上级处理，向投诉客户解释原因，并确定回复时间。八、对客户的书面投诉，要在收文登记簿上登记后呈负责人，按投诉性质一般以书面回复客户。客户报修工作流程一、接到客户报修要求时，及时填写客户投拆登记表。二、将记录的内容，如“报修名称、地址、联系电话、报修内容、预约维修时间等填入维修单相应栏目内。三、将客户维修项目分类，属质量保修期内的转送房产售后服务或厂方售后服务处理，过了保修期的，将维修单送维修组，并请接收人签字接收。四、维修人员接到维修单后及时填写接单时间。五、如客户报148、修内容属“维修服务项目表”内的项目，维修人员应在预约维修时间前到达现场，并回复客户是否可进行维修。六、有偿维修服务，维修人员应将维修情况告知管理处，由管理处与客户协商维修费用，完操作规程 YONGDA WUYE工后维修人员在维修单备注栏中说明情况并签名。七、管理处根据维修员反馈意见，到客户处开具发票收取有偿维修服务费。回访工作流程一、管理处根据客户投诉登记表对客户投诉进行回访，回访时间按投诉内容具体确定或通过电话进行回访。二、管理处每星期根据上星期的维修单；安排人员对维修服务进行回访。三、回访工作可采取与客户交谈、现场查看、检查等方式综合进行。四、管理处主任对回访结果进行统计分析，发现存在的不149、合格项目应及时安排人员限解决，并再次进行回访，直至客户满意。五、回访的记录统一由管理处进行存档管理。房屋装修管理程序一、根据房屋装修有关法律法规，结合辖区实际制定房屋装饰装修管理制度及规定。二、在与业主签订的前期物业管理服务协议中对房屋装修行为进行约定，并通过各种方法进行宣传。三、在房屋交付时，将房屋装饰装修管理制度及规定书面告知客户。四、集中受理客户装修申请，检查客户的装修资格及装修申报材料。五、审批装修图纸，涉及较大改动的客户装修项目需提供房管部门的批准文件。六、填写装修许可证，批准客户装修申请，并告知客户和装修企业房屋装饰装修的禁止行为和注意事项。七、控制装修规定有要求的装修材料进入辖区150、。八、巡回检查记录，统计客户装修进度，及时了解装修情况。九、定期巡检客户房屋装修现场，确保装修施工，符合房屋安全使用要求及装修管理有关规定，巡检期间，如发现严重的违规装修及时作出处理。十、装修完毕后，对客户房屋结构的安全进行验收。十一、处理因客户室内装修引致的各类投拆，保证装修不滋扰其他客户的正常休息、工作。社区文体活动开展程序一、根据文体活动计划，于活动前半个月，制定出一个详细组织方案及相关物品采购计划，呈报项目区域常务经理负责人审批。二、管理处负责人应召集有关人员，讨论文体活动组织方案的可行性、奖品设置情况及活动经费的落实情况。三、管理处应提前召开有关组织人员的筹备会议，落实文体组织的具体151、事宜，如各类比赛的裁判工作会议、文艺演出的主持人会议等。四、应提前将举办文体活动通知以海报形式张贴在辖区宣传栏内，对于重要文体活动，应做到每家每户通知到。五、提前做好以下准备工作：1、文体活动的场地准备；2、奖品及所需物品准备；3、组织人员分工准备；操作规程 YONGDA WUYE4、活动场地所需设施、设备的准备。六、管理处负责人于活动举办前，召集相关组织人员，做一次模拟组织安排或相关演练工作，确保文体活动组织工作无漏项。七、文体活动举办当天，管理处员工应全部调整好班次，相关组织人员应进入活动场地，进行现场布置及相关工作安排。八、在整个活动组织与进行过程中，管理处负责人亲自抓各项工作，确保组织152、工作质量。物业档案操作流程 收集资料（归档范围）：一、工程技术资料：1、项目取得资料（批文等）；2、各类建筑许可证；3、各类图纸；4、开竣工、综合验收等报告、通知、会议纪要；5、物业接管验收记录；6、其他合同、资料。二、客户资料：1、前期服务协议；2、交房清单；3、业主（客户）入住验房表； 4、装修资料（包括申请、许可证、检查记录、改建、增设申请、人员出入登记、装修违规记录）；5、家庭情况登记；6、租户资料。三、维修资料：1、任务单；2、报修、约修记录。四、安全维护管理资料：1、值勤记录；2、交接班记录；3、物品出入登记；4、外来人员出入登记5、车辆管理资料（包括情况、出入登记）。五、设施、设153、备管理资料（包括消防）：1、购销合同；2、安装图纸；3、说明书；4、养护计划；5、运行、维修、养护、巡查记录。六、绿化管理资料：1、图纸；2、承包合同；3、养护工作计划；4、检查记录。七、环境卫生管理资料：1、工作计划；2、检查记录。八、社区文化资料：1、活动计划；2、活动通知；3、活动图片。九、业主反馈资料：回访记录、投诉记录、维修回访记录。十、行政文件资料：1、规章制度；2、总结、通知、通报、决定等相关文件资料。十一、业主委员会资料：1、筹备、成立等文件资料；2、会议纪要、决议等。十二、财务管理资料：各种收费资料（包括综合服务费、日常维修费、车辆管理费等报表、单）。 资料整理、归档：按照市154、省、全国住宅辖区物业管理综合考核的规定与物业管理档案归档要求进行整理，然后归档立卷。 档案借阅：文档查阅须经档案管理部门负责人批准。范王码 档案的销毁：根据文档的保存期限，定期对过期和作废的文档进行清理，防止文档资料堆积和混淆。对已过期的档案，经主管领导核实报公司领导审批后予以销毁，同时建立销毁的文档清单备查。操作规程 YONGDA WUYE第二章 设施设备供配电运行安全操作规程一、双回路供电：供电方式为一主一备，两路电源的进线柜即受电柜电气联锁。当主供电源停电，只有在主供电源的受电开关分闸后，备用电源的受电开关方可合闸，并在主供开关上悬挂“严禁合闸”警示牌，同时在一次结线图板上正确反映供电155、运行方式。二、电源转换：1、停电应按先停低压后停高压，送电应按空载先高压后低压原则执行。当主供电源实行全供电源停电，投入备用电源前，应首先将主供电源退出运行状态，挂上“严禁合闸”的警示牌；然后把备用电源受电开合闸受电。2、为避免变压器并列运行，当两路电源的某一路停电，需另一路电源实行全供应首先将停电回路电源退出运行状态，挂上“严禁合闸”的警示牌；然后将联络柜进入运行状态，并合闸供电。电源转换的操作，应在3分钟内完成。完成后，应在一次结线图板上正确反映供电运行方式。三、发电机供电：1、为防止发电机向变压器倒送电，发电机输出线路的受电开关与市电的受电开关设有电气联锁。只有在市电的受电开关完全分闸后156、，发电机的受电开关方能合闸。当发电机供电时，市电主备供受电开关应退出运行状态，并分别悬挂“严禁合闸”的警示牌。2、市电恢复供电，只有在发电机输出线路的受电开关分闸后，市电的受电开关方能合闸。此时，停止发电机后应将发电机受电开关退出运行状态，悬挂“严禁合闸”的警示牌；然后将市电主、备供受电开关放至准备运行状态，并将其中一路电源的受电开关合闸送电。柴油发电机组操作流程一、开机前检查1、检查水箱水位、机油量、柴油量、电池电解液、风扇皮带、水泵皮带等方面均符合要求，观察各机件是否牢固。2、电源输出开关应处于断开位置，控制开关应处于自动位置。二、开机时注意1、启动马达后，一般在几秒钟内可启动发动机，若在157、30秒钟内无法启动时，应停约1-2分钟后再次启动马达，如果再在30秒钟内也无法启动发动机时，应停止启动，检查其原因。2、发动机起动后，要注视油压表的批示情况和发电机转动时的声音情况均属正常后方可正常运行。3、正常运转后，观察电压表、周波表的指示情况是否达到要求，充电是否有指示。机器运行时不许切断蓄电池开关。4、正常运转后，应空载运行3-5分钟后方可合上电源输出开关送电。5、启动送风机，开排气管滤烟器供水开关供水进行冷却滤烟。三、停机应注意1、先切断后端负载，再断电源输出开关，怠速运转约3分钟后关发电机。2、关断蓄电池开关、送风机开关、滤烟气供水开关。四、紧急停机柴油机本身发出异常响声，电路有短158、路起火现象，关键部位的机件有松脱现象等将会危及柴操作规程 YONGDA WUYE油发电机的安全时，应迅速断开电源输出开关实行紧急关机。事后及时报告有关领导，并如实填好事故情况记录表，报管理处及部门备案。柴油发电机安全操作规程 自动状态：1、保持启动电动机的蓄电池组达到启动电压。2、保持散热器冷却水位正常，循环水阀常开。3、曲轴箱油位保持在量油尺刻线2cm的范围内。4、燃油箱油量在一半以上，燃油供油阀常开。5、发电机控制屏的“运行停止自动”开关放在“自动”位置。6、机组配电屏的模式开关打在“自动”位置。7、散热器风机开关打在“自动”位置。8、机组收到市电失压的讯号后启动，确认市电失压，切开转换柜159、市电开关，合上转换柜发电开关，启动机房的进风和排风机。 手动启动：1、室内气温低于20时，开启电加热器，对机器进行预热。2、检查机体及周围有无妨碍运转的杂物，如有应及时清走。3、检查曲轴箱油位、燃油箱油位、散热器水位。如油位水位低于规定值，应补充至正常位置。4、检查燃油供油阀和冷却水截止阀是否处于开通位置。5、检查起动电动机的蓄电池组电压是否正常。6、检验配电屏的试验按钮，观察各报警指示灯有否接通发亮。7、检查配电屏各开关是否置于分闸位置，各仪表指示是否处于零位。8、启动进风和排风机。9、按动发动机的起动按扭，使其启动运转。如第一次起动失败，可按下配电屏上相应的复位按钮，待其警报消除、机组回复160、正常状态方可进行第二次启动。启动后，机器运转声音正常，冷却水泵运转指示灯亮及路仪表指示正常，启动成功。 手动操作并联供电1、待并车发电机的油温、水温、油压达到正常值，运转正常。2、等并车发电机的输出电压和频率的数值与母排上的数值相一致。3、把待并车发电机的同步器手柄打在（合闸）位置。4、观察同步指示器的指示灯及指针。5、观察同步指示器的指示灯，完全熄灭时或指针旋转到零位，即可打上并电合闸开关。6、机组进入并车运行，随后把其同步器手柄旋回（关断）位置。7、如果同步器合闸后，同步器指针旋转太快或反时针旋转，则不允许并车，否则，将导致合闸失效。8、手动并车成功后，应立即与低压配电房联系，落实总配电屏161、馈出开关可否合闸送电后再行操作。 运行安全管理1、按照规定时间检查各指示仪表，注意润滑油的压力、水温是否有变化。润滑油的压力不操作规程 YONGDA WUYE得低于150kPa，冷却水温度不得高于950C。2、注意检查曲轴箱油位、燃油箱油位、散热器水位，低于正常位置应予以补充。3、勤观察配电屏各仪表及各报警指示灯是否正常。凡红灯亮表示有故障，绿灯为正常运行指示灯。4、检查充电器是否正常充电。5、倾听机器的各部分运转声响是否正常。6、手摸机体外壳、轴承部位外壳、油管，感觉温度是否正常。7、留意发动机或电器设备是否有焦糊等异味。8、发现有不良情况应即时处理解决；严重的应停机处理。9、凡故障停机，须162、把故障消除，然后按动机组上的重复手掣，机组方可再进行运作。10、对各运行参数，每班记录不少于两次。 停车1、总控屏的输出馈电开关分闸，脱开电网。2、发电机空载运转10分钟后停车。3、停止机房的风机、冷却水泵等。水泵机组的维修养护规程一、水泵的维修养护：生活水泵、消防水泵、排污泵、潜水泵每半年进行一次全面养护。养护的内容主要有：检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，应加注润滑油，如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承，如有卡住、碰撞现象，则应更换同规格水泵叶轮，如轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴，检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根，清洁水泵外表，若水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落163、层油漆，重新刷油漆，检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换，检查机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。二、控制柜的维修养护：控制柜每半年进行一次全面养护。维修养护内容主要有：清洁柜内所有器件、清洁外壳，务必使柜内无积尘、无污物；检查紧固所有的接线头，对于锈蚀严重的接线头应更换，检查柜内所有的线头的号码管是否清晰，有否脱落，及时整改，对于交流接触器，应清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒，清除触头表面的污物，不能正常工作的触头应更换；检查弹簧是否正常工作，然后拧紧所有紧固件；自耦减压启动器的电阻不低于0.5M，否则应进行干燥处理；外壳接地可靠，如有松脱或锈蚀则应做除锈处理，然后拧紧接地线；热继164、电器的绝缘盖板应完整无损，导线接头有无过热痕迹或烧伤，如有则维修或更换；自动空气开关电阻应不低于100M，否则应烘干，在开关闭合或断开过程中，应无卡位现象，触头表面清除干净；中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查动作是否可靠，信号输出是否正确；信号灯、指示灯是否指示正常，如有偏差应调整或更换；运传压力表信号线接头是否腐蚀，如有则重新焊接或更换。三、电机的维修养护：外观检查应整洁、铭牌完好，接地线连接良好，用摇表检测绝缘电阻，电阻应不低0.5 M，否则应烘干处理，电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密，电动机轴承有无阻滞或异常声响，电动机风叶有无碰壳现象，清洁外壳，外壳是否脱漆严重，若严重应重165、新油漆。四、相关阀门、管道及附件的维修养护：闸阀密封胶垫是否漏水，如有则应更换，黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻绳，对阀杆加黄油润滑，锈蚀严重者应重新油漆。止回阀的维修养护应检查止回阀的密封胶垫是操作规程 YONGDA WUYE否损坏，弹簧弹力是否足够，油漆是否脱落。浮球阀的维修养护应检查密封胶垫、连杆、连杆插销。液位控制器应检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换，清除压力室内污物，疏通控制水道，检查控制杆两端螺母是否紧固，紧固所有螺母。给排水系统故障排除措施 给水系统故障处理：一、因给水泵故障影响供水时，把出现故障的给水泵打到“停止”位置，将备用水泵投入“自动”状态运行。二166、因给水泵自动控制系统故障影响供水时，由两名技工分别在上、下水池泵房采用手动状态时供水，并保持联系和在现场监护，防止出现水浸事故，待自动控制系统修复正常使用后恢复自动控制状态。三、因供水管网或供水故障影响供水时，应立即组织抢修，尽快恢复供水。 排水系统故障处理：一、排水管故障，先将该区域的供水管网关闭，用沙包拦截溢水区域，防止溢水流入电房和电梯等，组织疏通排水管并用吸水机吸水。二、雨水管堵塞，先用沙包拦截，防止溢水流入电房和电梯等，组织疏通排水管并用吸水机吸水。如雨水较大，无法拦截时可将溢水从走火梯引走，排到街外。给排水设备（设施）操作规程一、检查控制柜电压表是否指示正常位置。二、检查水池水位167、是否正常。三、检查水池液压进水阀是否正常。四、检查水泵进出口阀门是否处于开合状态。五、泵组选择开关每日轮换一次。六、将恒压泵开关打向自动（AUTO）位置，将主泵开关打向自动（AUTO）位置。七、观察电流是否正常，泵体是否有异声。八、待压力升至设定压力时，将其余副泵开关打向自动（AUTO）位置。九、每次开启主泵时应排气。十、严禁乱动其他开关和按钮。水池清洗操作规程一、水池清洗时如需停水，应至少提前24小时通知受影响的客户。二、排空水池，关闭进水和出水阀，打开池底排空阀，无排空阀时需用抽水泵。三、当水池排空到一定程度时，利用剩下的0.30.5m水带水清洗，加清洗剂对池壁及池底进行洗刷，使池壁达到用168、手触摸无腻感，然后将洗刷后污水排走，再用清水冲洗干净。四、对壁池进行消毒，用含氯量300克/升的消毒药物喷于池壁周围，停留30分钟至于1小时，然后用清水冲洗干净。五、放入自来水并投加维持消毒用的消毒药物。一般水消毒维持浓度为含氯0.3毫克/升。六、检查池盖和溢流孔、排气孔等是否有防蚊、防尘沙网，池盖是否密封和加锁。七、清理水池上方及其周围的杂物，使水池周围环境整洁。操作规程 YONGDA WUYE八、填写清洗记录，归档管理。给排水系统维修保养规程一、给排水系统的日常维修保养由工程人员负责。二、工程人员每年底负责制订和监督实施下年度的系统保养计划。三、维修及保养过程如要限、停水，需提前通知受影响169、客户。四、根据设备特点重点做好润滑、除尘工作。五、供水泵故障时马上停止故障泵，开启备用泵，以保证供水。六、污水泵故障时应马上采取措施，降低集水井水位。七、所有系统的维修保养工作结束后应填写水泵房设备检查表、潜水泵设备检查表、消防泵房设备检查表。八、给排水设备的故障应及时修复，无法解决的应马上通知受影响客户，并报告负责人，限期修复。电梯操作规程一、在电梯机房打开电源总开关，并送上电梯轿厢总电源。二、用钥匙打开轿厢内控制面板操作盒，将操作盒内选择开关打至FAN，LIGHT，RUNM，NORMAL，MDOOR，AUTO位置。三、关闭控制盒。四、几秒钟后，自动关门。内、外呼叫电梯，电梯即可自动运行。五170、若有紧急情况发生，可通过梯内紧急报警与安护人员联系，等待救护。六、若有专人驾驶电梯，只需将NORMAL选择开关打至HAND即可实现手动控制。七、若需停梯，在电梯停层并开门后，打开轿厢控制面板操作盒，将控制盒内选择开关打至FAN OFF，LIGHT，STOP即可停止电梯运行。八、在火灾情况下，消防中心员工可于消防控制中心控制电梯回降至首层基站。电动扶梯操作规程一、准备在梯头或梯尾的照明开关处用梯匙开电扶梯照明。二、启动1、检查确认梯级上无乘客且电扶梯周围无障碍物。2、在梯头或梯尾的启动开关处用梯匙启动电扶梯。3、在达到额定转速前，检查电扶梯是否启动自如，若有异常，即按急停按钮停止。4、一切正常171、交付使用。三、应急停止紧急情况时，先通知乘客，后按急停按钮停止运行。四、转变行程方向1、检查确认扶梯级无乘客。2、停止电扶梯运行。3、待完全停止后，再转向启动。操作规程 YONGDA WUYE电梯运行检查规程 巡回检查由电梯管理员按规定时间进行巡回检查。主要检查电梯开闭是否正常、指示信号是否齐全等。若有异常应及时报告，若发现有危及安全的隐患应及时采取措施，防止事故。 日检由电梯管理员进行。主要是检查易磨损和易松动的外部零件，必要时进行修理、调整和更换，如发现重大损坏时，应立即报告给主管负责人设法处理。日检不能用巡检代替。日检的具体内容：一、用检查手锤检查各部分的连接零件，如螺栓、螺钉、销轴等是172、否松动。二、监听检查涡轮的啮合情况，检查减速器的油标并观察是否有漏油情况。三、检查制动器的工作情况，如制动轮、闸瓦、传动杠杆等是否正常，间隙是否合理。四、检查各转动部分的稳定性，如轴承是否震动、地脚螺栓是否松动等。五、检查轿顶轮、导向轮、对重轮的转动情况，检查绳头装置是否正常等。六、检查限速器、安全钳杠杆的连接和润滑情况。七、检查曳引钢丝绳有无磨损、断丝的绳股，并作好记号。八、检查厅门、轿门的安全联锁装置。九、机房不准搁放长形杆件或其他不稳固物体，防止砸伤机件或卡死传动部分。 周检由电梯管理员进行。周检除包括日检内容外，重点检查以下各项：一、检查制动器主弹簧和制动臂有无裂纹，调整闸瓦间隙，紧固173、连接螺栓。二、检查各种安全保护装置，如门的联锁装置、限位开关、极限开关、限速器、安全钳、缓冲器的运作及连接情况。三、检查曳引钢绳在曳引槽内的卧入情况，检查曳引轮的螺栓轴承。四、检查安全钢丝绳、极限开关钢丝绳的连接情况。五、检查并调整补偿装置。六、检查轿厢室内各项设施的完好性和可靠性。七、检查并调整电梯平层的准确性。 月检由电梯管理员进行，除周检内容外，重点注意：一、仔细检查制动器和安全保护装置，调节器好解瓦与制动轮间隙。二、检查轿顶轮、导向轮滑动间隙。三、检查井道设施，如导轨、导靴、对重等，并对导轨涂润滑油。四、检查自动门系统。 季检季检必须由有经验的技术人员和电梯管理员共同进行，除月检内容外174、，重点注意：一、重新拧紧全部紧固螺栓。二、检查蜗轮减速器的密封是否失效，对各部位补充润滑油。三、检查曳引轮和曳引钢丝绳，调整受力不均的绳股。四、调整导靴间隙。五、检查调整超载限制装置。操作规程 YONGDA WUYE六、检查联轴器弹性圈的磨损和变形情况，更换已损坏或即将损坏的弹性圈。仔细检查电动机轴和蜗杆轴的同轴度，必要时放松电动机地脚螺栓，用垫片调整。七、检查接触器、继电器、行程开关的触头和动作机构，清扫元件上的灰尘、油污。 年检电梯在运行一年后进行一次全面的技术检查。由电梯保养承包商负责，电梯管理员做好配合监督工作。年度检查应拆洗减速器、限速器，更换润滑油。对于过度伸长的牵引钢丝绳应当及时175、剪切。经过技术检查后电梯应按劳动局年检程序进行调整试车。凡较长时间置放不用（一个月以上）的电梯，应每周开启电梯空载上下运行数次，以保证各部件灵活，防止零件锈死，避免电器受潮，每年检查一次电气设备的绝缘程度，应符合电力传动控制站技术条件JB862-66中的规定。监控系统操作程序一、操作人员每天检查工作环境是否符合系统工作条件要求：气候环境条件：温度-1040，大气压为：1ATM20%，相对湿度：40%90%；电源条件：内置自带UPS，交流外电源：22010%V，50HZ 。二、打开监视器：1、按POWER键，接通电源。2、调节频率，至画面清晰。3、锁定频道。三、打开画面分割器：1、按POWER键176、，接通电源。2、使分割器处于播放状态。四、打开录像机：1、按POWER键，接通电源。2、插入录像带，备用。五、调整摄像头：1、按下控制器的POWER键，接通电源。2、根据需要，将控制器打到自动或手动状态。3、检查画面质量、画面位置，调节焦距、亮度、对比度、上移、下移、左移、右移键，获得较好的画面质量及合理的画面位置。紧急广播系统维修保养规程一、按保养计划表做系统保养。二、保养时先断开系统电源。三、清洁录音座的磁头、压带轮、主导轴。四、清洁CD机激光头和机械部分。五、检查切换器背后的接线端子、插头和面板按钮。六、清洁扩音机散热器上的灰尘。七、保养结束后选择部分楼层做测试，并填写消防中心设备检查表177、。操作规程 YONGDA WUYE电工安全技术操作规程在维修保养过程中，必须严格按照国家制定的安全技术操作规程的规定进行工作。一、在地下室、厨房等湿场地工作，或在上、下夹层工作时，都要先切断电源，不能停电时，至少应有两人在场一起工作。二、停电维修时，应先通知有关部门及时悬挂标志牌，以免发生危险。三、上梯工作时，应放稳靠妥，高空作业时，应系好安全带。四、清扫配电箱时，所使用漆刷的金属部分必须用胶布包裹好。五、需要电焊配合工作时，应认真做好防火工作，事后认真检查。六、打墙孔时，必须带防护眼镜。七、拆线路时，应包扎好线头。八、开闭开关时，尽量把配电箱门锁好，利用箱外手柄操作，手柄在箱内时，人体不应正178、对开关。九、穿戴好劳动保护用品。操作规程 YONGDA WUYE第三章 安全维护安全维护班组交接操作程序序号程 序内 容 要 求备 注1岗前准备各自更换服装及个人一切所需准备，主动到指定地点集合。按规定时间完成2班前集合按规定要求列队，检查仪表仪容，进行四面转法、跨立、敬礼等训练。对不符合要求进行纠正3点 名按规范要求进行点名、检查实到人数。迟到者应向领班报告，待领班允许后方可入列，并说明原因。4班前交待（1）布置当值工作任务，分配岗位人员。（2）强调纪律。（3）指出改正上个工作日所存在问题。（4）特别交待领班训话5派 岗按规定要求点名出列，自行列队，由第一名带队，到指定岗位进行仪式接岗。按二179、人成行，三人以上成列方式6交接岗仪式交接岗时，接岗人员先敬礼，自报班（姓名）前来接岗，双方按制度办理交接手续。交岗人员向接岗人员交待清楚后，行举手礼，散岗。交岗人员按二人成行，三人以上成列方式（第一名带队），及时到指定地点等待集合（不得更换着装）7班后集合（1）列队报数、核实人数。（2）各岗位向领班报告交接情况。（3）领班小结当值情况，通报违规违纪现象。（4）交待提醒下次值班的相关事项及要求。无故缺席作早退或旷工处理8解 散更换着装，存放好个人的物品。无特殊情况不得在小区内逗留操作规程 YONGDA WUYE安全维护领班日常操作规程序号工 作 内 容 及 标 准备 注1每月至少组织召开一次班组180、例会进行业务培训、学习、具体时间由部门确定2提前上班做好岗前准备工作，了解上一班执勤情况；班后对下一工作日的工作进行准备。提前半小时上班3班前20分钟列队分配工作任务和强调当班纪律，班后列队进行小结按交接班操作程序4每日至少一次对所管辖区环境设施、设备等进行一次全方位巡查，巡查所发现的问题应及时采取措施。各辖区结合实际增加巡查次数5每日至少2次检查各岗位工作质量和行为规范及操作各辖区结合实际增加巡查次数6当值日班时，于8：30前将上两班次所移交各类工作记录上交管理处；负责检查各岗位安全维护应用表式存量及所需物品存量，不足时及时向相关部门、管理处汇报领取7负责记录当值员工日常违规违纪情况并提出处181、理意见8对辖区出现紧急情况或突发事件及重大治安、消防事件亲临现场，对安护员统一调度，负责指挥、处理、解决，并及时向有关部门和上级报告；事后12小时内以书面形式将情况上报管理处9每月5日前向管理处报上月员工违规违纪情况、工作表现情况及工作小结，并配合对下属员工的月考核评定工作。10每月一次以书面形式或口头形式向主管汇报本班组员工的思想状况操作规程 YONGDA WUYE主入口门岗日常操作规程序号工 作 内 容 及 标 准备 注1按规定时间、标准站好形象岗按各辖区服务标准，每岗次为30分钟，形象岗以跨立姿势站立2外来人员须询问，必要时进行登记，对可疑人员礼貌盘问、登记，通知区域巡逻安护员监视其在辖182、区内活动情况，必要时报告领班。严格控制闲杂人员进入辖区（包括推销员、小商贩、携带易燃易爆者、盲流人员、拾荒者、收破烂者等）。留意观察，不能以衣貌取人，按公司制定的处理程序及技巧谨慎盘问处理；22：00-6：00进入进入辖区的外来人员必须询问登记3对大宗物品进出辖区按规定进行询问、检查和登记应详细填写大宗物品出辖区登记表和物品放行单4制止超出限载及入口限高的车辆进入辖区。5制止带有易燃易爆、有毒、有害物品以及漏油、漏水等违反辖区管理规定的车辆进入辖区。6对临时进入辖区的车辆，距车辆5-7步时行举手礼，按规定填写、发放机动车辆临时出入卡，提醒司机保管好出入卡，将车辆停放在指定划线部位，锁好车门、关183、好车窗、带走贵重物品，并正确回答司机对停车收费问题的咨询。敬礼要规范，填发出入卡要迅速，对排队等候的车辆应讲：“对不起，久等了”7严格控制门口通道，不准堆放杂物或停放车辆，确保出入口畅通。8在视线范围内发现异常情况，应立即处理，无法离开岗位时通知区域巡逻安护员或报告领班，并协助处理。9向发放临时出入卡准备离区的车辆行举手礼，收回出入卡，并按规定收取停车管理费。10制止车辆逆向出入，指挥车辆按顺方向行驶。11如有司机扬言要冲杆或砸出口设施时，要监视该车离区，记清车牌号码及司机特征，一旦发生损坏设施行为，立即采取措施制止，设法控制人和车，报告领班前来处理。12留意观察出入车辆情况，对有问题的车辆进184、行详细登记，并提醒车主。车牌是否齐全，车灯是否撞坏，车身是否刮花，车轮是否漏气13留意离区车辆及司机状况，发现车辆起动，钥匙孔未插钥匙或司机驾驶时神色慌张，车辆有撬过的痕迹等情况，立即将该车拦住，迅速报领班前来处理。14紧急情况下，接通知立即采取措施拦截有问题的车辆和可疑人员。操作规程 YONGDA WUYE次入口门岗日常操作规程序号工 作 内 容 及 标 准备 注1按规定时间实行门值管理。2外来人员须询问，必要时进行登记；对可疑人员礼貌盘问、登记，并通知区域巡逻安护员监视其活动情况，必要时报告领班。严格控制闲杂人员进入辖区（包括推销员、小商贩、携带易燃易爆者、盲流人员、拾荒者、收破烂者等）。185、留意观察，不能以衣貌取人3对大宗物品进出辖区按规定进行询问、检查和登记。应详细填写大宗物品出辖区登记表4按规定对车辆进出管理。5严格控制门口通道，不准堆放杂物或停放车辆，确保出入口畅通。6在视线范围内发现异常情况，应立即处理，无法离开岗位时通知区域巡逻安护员或报告领班，并协助处理。7紧急情况下，接通知立即采取措施拦截有问题的车辆和可疑人员。操作规程 YONGDA WUYE别墅门岗日常操作规程序号工 作 内 容 及 标 准备 注1来访客人必须登记，对可疑人员礼貌盘问，通知区域巡逻安护员监视其在辖区内活动情况，必要时报告领班。杜绝闲杂人员进入辖区（包括推销员、小商贩、携带易燃易爆者、盲流人员、拾荒186、者、收破烂者等）。留意观察，不能以衣貌取人，按公司制定的处理程序及技巧谨慎盘问处理2对大宗物品进出辖区按规定进行询问、检查和登记，出辖区物品，须业主或受业主委托人陪同签字，经确认后发放放行单。应详细填写大宗物品出辖区登记表和物品放行单3严格控制门口通道，不准堆放杂物或停放车辆，确保出入口畅通。4登记出入辖区车辆牌照及时间，留意观察出入车辆情况，对有问题的车辆进行详细登记，并提醒车主。车牌是否齐全，车灯是否撞坏，车身是否刮花，车轮是否漏气5留意离区车辆及司机状况，发现车辆起动，钥匙孔未插钥匙或司机驾驶时神色慌张，车辆有撬过的痕迹等情况，立即将该车拦住，迅速报领班前来处理。6在视线范围内发现异常情187、况，应立即处理，无法离开岗位时通知区域巡逻安护员或报告领班，并协助处理。7紧急情况下，接通知立即采取措施拦截有问题的车辆和可疑人员。操作规程 YONGDA WUYE区域巡逻日常操作规程序号工 作 内 容 及 标 准备注1每小时至少巡逻一次，做到耳听、眼望、鼻闻，及时发现并果断处理区域内的治安、消防等情况，认真做好辖区内安全防范措施。各辖区结合实际增加巡逻密度，岗次之间间隔不得超过5分钟2全方位巡查辖区，各类设施是否齐全、正常，如有破坏或损坏现象，及时处理并立即上报。包括消防、智能化、照明及其它配套设施、停放车辆、重要部位等3巡查发现绿化、环境卫生等存在的问题及违反辖区管理规定的行为立即报告领班188、。发现绿地及公共区域的零星废弃物随时捡拾4每隔5分钟，用对讲机向领班班报告所在位置及巡逻情况。5密切留意辖区内人员活动情况，礼貌盘问可疑人员，并及时与其他巡逻安护员联系，掌握可疑人员在辖区内活动情况，视情况处理并报告领班。按公司制定的处理程序及技巧谨慎处理6引导车辆停放在指定位置，劝阻司机在车道非停车位、车库门口、储藏室门口停车，提醒司机锁好车门，关好车窗，带走贵重物品，若有司机在驾驶中撞毁或刮花辖区设施设施及停放的车辆时，立即将司机留在现场，并迅速报告领班到场处理。7区域内突发事件接报后1分钟内赶到现场作出应急处理。8台风雨时，提醒客户关闭窗户、收拾晾晒物品，客户不在时及时通知服务中心联系；189、台风雨后主动协助其他部门的检修和清理。9劝阻客户在阳台护栏上摆放花盆等物品，在外墙上吊放物品，对未听劝阻的客户应做好记录。10劝阻客户在绿化带晾晒物件，在草坪上踩踏、躺卧；制止在绿化地上堆放物品；制止爬树折枝损坏绿化。11劝阻客户在公共部位堆放或摆卖货物，丢放垃圾、杂物及从楼上往下扔杂物，提醒客户将垃圾袋装后放入垃圾筒内。对发现放在垃圾筒旁袋装垃圾应及时放入垃圾筒内12督促客户将卸放在公共部位的家具、物品、装饰材料等尽快搬运入户。13检查房屋外立面，发现异常及时处理，并报告领班（如安装防盗网、空调机、晾衣架、花盆架、雨蓬、广告牌或在外墙上挖洞钻孔等）。14对讲门要随时关闭；夜班时间提醒客户关闭190、门窗，防止窃贼趁机作案，并做好记录。15劝阻使用音量过大或发出噪音的器材及在小区内大声喧哗。16制止在小区内乱张贴广告、随地便溺、未经许可使用公共区域电源。17接通知或客户求助，应主动及时，第一时间赶到现场确定情况，尽职、尽责、尽力处理解决，无法解决应及时上报或反馈到服务中心。操作规程 YONGDA WUYE巡更打点日常操作规程序号工 作 内 容 及 标 准备 注1按规定的路线、时间进行打点和巡查。各区域在规定的时值内完成2到达每点区域，协助配合各区域巡逻安护人员，做到耳听、眼望、鼻闻，发现问题、情况果断处理，经打点巡查后，必须向领班报告所到点的情况打点之间间隔一般在3分钟左右3密切留意辖区内191、人员活动情况，礼貌盘问可疑人员，并及时与其他巡逻安护员联系，掌握可疑人员在辖区内活动情况，视情况处理并报告领班。按公司制定的处理程序及技巧谨慎盘问处理4发现辖区各类设施有破坏或损坏现象，及时处理并立即报告领班，作好记录。5劝阻使用音量过大或发出噪音的器材及在辖区内大声喧哗。6遇客户求助，应及时通知区域巡逻安护员赶到现场确定情况处理解决，视情况报告领班在时间允许或特殊情况时，应第一时间赶到现场确定情况，并处理解决7区域内突发事件接报后及时赶到现场协助巡逻安护员作出应急处理。操作规程 YONGDA WUYE第四章 消防管理消防报警信号处理程序一、消防监控中心当值监视人员收到消防报警信号或电话报警时192、：1、用对讲机通知巡逻安护人员或管理员即时到现场核实。2、即时向当值安护领班报告，讲清报警地点。3、将监控镜头定在报警楼宇监视，并将情况及时向当值安护领班报告。二、巡逻安护人员或管理员接到消防监控中心当值监视人员呼叫后，以最快速度赶到报警地点核实，并且遵循以下规则：1、报警地点在停车场等公共地方，直接进入报警地点检查。2、报警地点在客户单元内，先按门铃，向客户简要说明理由后，进入报警地点检查。3、报警地点在街面商铺，与商铺客户一起进入报警地点检查。4、报警地点在客户单元或独立商铺且上锁，即时报告当值安护领班，并留守注意观察，等待当值安护领班到场后决定是否破锁进入检查或报火警119。三、当值安护193、领班接到消防监控中心监视人员报告后，即时带领机动人员以最快速度赶到报警地点现场检查。1、经到报警地点现场检查，确认属误报，即时通知消防监控中心当值监视人员复位，向客户解释清楚，至歉后方可离开。2、报警地点在客户单元内或独立商铺且已上锁时，若观察到有明火或烟，应请示管理处主任是否报警，并由服务中心通知客户。3、经现场检查确认为火警后，即刻报告管理处主任并报火警119，按火警处理程序处理。四、消防监控中心当值监视人员收到当值安护领班指令后将信号复位，并做好记录。火警处理程序一、接到火警或发现起火的人员，首先确定现场火灾性质，用对讲机或其他最快的方式通知安护领班或监控中心，说明起火的准确地点和起火的194、性质。立即利用附近的灭火器械扑救，尽量控制火势发展。二、管理处接报后应马上通知监控中心、当值安护领班、当值工程人员、管理处主任，并根据主任的指示，拨打119报警电话。三、管理处主任接报后，马上通知管理处所有义务消防队员，除值班的人员外，携带灭火器械以第一时间赶到火警现场，组织指挥灭火扑救，控制火势蔓延。四、如火势扩大，全体员工要各司其职。工程人员应关闭区域电源，将有关电梯停在首层；监控人员将监控镜头定在起火楼宇密切监视，随时将情况报告上级主管；安护领班指挥安护人员维护辖区秩序，指挥疏散人员离开火灾现场，并提防坏人“趁火打劫”，控制好辖区出入口，保证其畅通，清除路障，指挥无关车辆离开现场，禁止无195、关人员进入辖区，等待引导消防队到火灾现场。五、如出现人员损伤，应通知医疗部门（急救电话：120）并积极组织救援。六、火灾扑灭后要保护现场，直到消防队的消防调查完毕，并尽快将火灾有关情况的报告送交有关负责人。操作规程 YONGDA WUYE失火事故调查程序一、火灾扑灭后1、保护现场，禁止无关人员进入现场。2、对现场拍照。3、协助消防部门到场调查失火原因。4、向受影响客户解释、至歉。5、安护组做好事故记录。二、常见失火原因1、未熄灭的烟头。2、易燃易爆物品存放不当。3、用电不当，产生火花。4、电器产品不合格。5、货物长期堆积自燃。三、事故记录一式二份，一份由管理处存档，一份报项目区域办公室。操作规196、程 YONGDA WUYE第五章 环境绿化清洁卫生管理程序一、管理处根据辖区服务标准的要求，确定辖区的清洁卫生质量标准。二、管理员按照服务标准和清洁卫生质量标准作为检查辖区保洁工作的依据。三、管理员根据辖区各部位保洁工作量的大小，提出保洁工配置方案，并划分各保洁工责任范围，报管理处主任审批后施行。四、保洁员按照管理处制定的保洁工作程序时间表规定进行保洁工作。五、管理员每日巡视辖区督促保洁工按工作程序规定进行保洁；管理处每周对所在保洁工的责任范围进行一次保洁质量抽查，检查结果汇录于清卫工作周抽查情况表，发现问题即时要求责任保洁工处理。六、管理处主任每月分析汇总的清卫工作周抽查情况表，对经常发生的197、问题，及时采取必要的措施。绿化管理工作规程 绿化工程验收一、绿化工程施工完毕，应组织人员按要求进行验收。二、接管绿化施工图，花木品种数量登记表。三、若验收时发现存在的问题，按规定及时与承包商取得联系，并进行处理。 日常管理养护一、绿化工程验收接管后，由管理处负责日常养护工作。二、绿化管理员根据辖区绿化面积，绿化工人数，制定绿化日常养护计划、标准和要求。三、绿化工按制定的养护计划，做好辖区绿化浇水、修剪、除草、除虫、清除杂物等日常性绿化养护工作。四、物业管理员每日巡视辖区监检绿化工工作质量。五、绿化管理员每周至少巡视辖区一遍，检查绿化植物有无黄叶、折断、残枝、枯死、虫害及人为损坏，发现问题及时整198、改。六、绿化管理员应贯彻“以防为主，综合防治”为原则，根据季节采取有效措施，指导绿化工做好浇水、修剪、除草、施肥、除虫、排涝、松土等工作。七、管理处每月对辖区的绿化养护状况进行一次检查，检查结果记录于绿化养护月检查表，发现问题或有损坏，及时通知承包商或绿化管理员进行整改。树木修剪作业程序简单概括为“一知、二看、三剪、四拿、五处理”一知：知道不同载植类型树木的修剪要点及技术规范要求；二看：修剪要仔细观察，剪法做到心中有数；三剪：因地制宜，因树剪枝的原则，做到合理修剪；四拿：剪后的断枝随时拿下，集中在一起；操作规程 YONGDA WUYE五处理：剪下的枝条要及时集中清运处理，以免引起病虫害。补栽补199、种作业程序一、确定须补种植物品名及地点。二、对须补种地翻土或打沿洞，加施基肥。三、挖苗或购苗，剪去包装物以及部分枝和叶。四、补栽复土时应将土敲细，新土应高出地面。五、对新种乔木用支撑保护。六、浇水定根时一次性浇透，每天早晚浇一次。浇水作业程序一、大面积浇水采用胶管引水，单株可用担水的方法。二、浇水时间夏季在早晚，冬季在中午为宜。三、新栽植物因根浅抗旱能力差，蒸发量大，应优先保证一次浇透。四、草地浇水要按顺序，不要遗漏。除草作业程序一、定期用助头对树木（乔木和灌木）进行一次中耕除草，以保证营养和水分的吸收。二、连续多雨后，对板结的土进行松土，提高土壤的透气性。三、草地以人工拔草为主，杂草要连根拔200、除并及时清运出草地处理。四、大面积的杂草，可用化学除草剂消除（按规定要求配置除草剂）。防风雨作业程序一、对新种乔木须用支撑做好防护。二、平时应注意对灌木和乔木进行松土。三、对乔木修剪以减少阻风力。四、检查雨水井、阴沟畅通。五、对下沉的绿地进行填土改造，以保证绿地不积水。六、风雨过后对绿化进行全面检查，发现受害树木，根据情况采用锯树、扶正、培土、支架或绳拉等处理。操作规程 YONGDA WUYE第六章 突发应急程序煤气泄漏应急处理程序在辖区内如发现气体燃料泄漏时：一、入室前先做好自我保护措施。二、立即关闭阀门，熄灭现场所有火源。三、打开客户的门窗，使房内空气流通。四、严禁在室内使用明火、开闭电筒201、使用无线对讲机以及开闭任何电掣开关。五、如室内有昏迷人员，应做好通知抢救工作。六、如煤气泄漏严重，应赶紧在室外拨“119”报警电话，不得擅自撬锁开门。七、通知周围客户煤气泄漏事件，并要求协助其他客户实施2、3、4步骤，如情况严重，应通知客户撤离现场。罪案现场处理程序一、如发现歹徒正在作案时，必须保持冷静，立即采取措施，设法制服、阻拦歹徒，并召集各岗位安护人员配合。二、同时迅速向领班和公安机关报案，简要说明事发地点、性质、人数、特征。三、如事后接到报案，则保护好案发现场，禁止无关人员进入，以免破坏现场遗留的痕迹、物证，影响公安人员勘查现场，收集证物和线索。四、如有伤亡人员应做好通知抢救工作；对202、明确已死亡的，应报公安机关调查处理。五、案发时，各岗位安护人员要加强戒备，对外出人员、车辆逐一检查登记。六、登记发现人和事主的情况，抓紧时机向发现人和周围群众了解案件、事故发生、发现经过，并做好记录。七、案发时的现场人员一律不能离开，等待公安人员询问。八、向到达现场的公安人员汇报案情，协助破案。发生盗窃处理程序一、巡查发现或接报盗窃分子正在作案，应立即当场抓获，如力量不够，用对讲机或其他方式尽快召集各岗位安护人员配合并报管理处，简要说明现场情况。二、管理处接报后，应迅速派适当数量的人员到场制止，设法抓获盗窃分子，连同物证交公安机关处理。三、如果是盗窃发生后才发现的，立即报告管理处及公安机关，同203、时保护好案发现场，重点是犯罪分子经过的通道、爬过的窗户、打开的箱柜、抽屉等，不能擅自让人触摸现场痕迹和移动现场的遗留物品。四、对重大案发现场或事件中有财产或人员受到损害，可将事主的目击者反映的情况，向公安机关作详细报告。五、如涉及刑事责任，应交公安机关处理。操作规程 YONGDA WUYE抢劫事件处理程序一、在执勤中遇到犯罪分子公开使用暴力进行打、砸、抢、强行索取他人钱财时，应迅速制止，同时呼叫附近安护人员和周围群众一起制止犯罪，并立即报警。二、如劫匪逃离现场，要向目击者问清劫匪的人数、衣着颜色和逃走的方向，并立即组织群众堵截；如驾车逃跑的，应记下车牌号码并报警，马上拦车追堵。三、保护抢劫现场204、，不要让群众进入现场，如现场在交通要道或公共场所人多拥挤的地方，无法将证物留放原处时，要收起交公安机关。四、访问目击群众，收集劫案情况，做好记录并提供给公安机关。五、事主或在现场群众若有受伤的，要立即送附近医院并作报告。斗殴事件处理程序一、处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵。二、巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，马上用对讲机或其他最快的方式报告管理处，简要说明现场的情况（地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等）。如能处理的，即时处理，积极果断劝阻双方离开现场、缓解矛盾、防止事态扩大。三、管理处接报后视情况派适当数量的安护人员立即到场制205、止，如场面无法控制，应尽快报警。四、斗殴事件中如辖区的财产或人员受到损害，应保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。五、如涉及刑事责任，应交公安机关处理。六、提高警惕，防止坏人利用混乱偷窃财物。七、劝离围观群众，保证辖区内的正常治安秩序。八、事件中如有人员受伤应及时通知抢救工作。可疑人员的处理程序一、先观察12分钟，然后上前盘问，注意对方的神态，如有异样，及时通知所在业主或住用人及安护人员。二、对可疑分子严密跟踪观察，暗中监视，及时与各岗位安护人员联系，掌握可疑分子在辖区内活动情况，防止其破坏或造成其它意外事故。三、若发现可疑分子与公安部门通辑的三逃人员体貌特证相似206、者，可采取措施，将其送至公安机关。酒醉和精神病者闯入的处理程序一、稳定其情绪，防止做危害他人安全或财产的行为，并引导其离开辖区范围。二、及时通知酒醉者、精神病人的有关单位或家属，让他们领回，并采取控制和监护措施。三、若酒醉或精神病人有危害保卫目标或危害社会安全的行为时，可将其强制送到有关部门处理。操作规程 YONGDA WUYE遇雷暴及台风处理程序一、接到防台、防汛的通知后，管理处负责人进行总动员，并根据各部门职责做出具体工作布置，积极做好抢险准备工作。二、要张贴通知，要求业主（住用人）关好门窗，做好应急准备工作；安护人员要加强警戒，以防其他事件发生；检查高空悬挂物是否牢固，防止坠落；工程人员207、应加强巡查辖区的各类设施、设备的安全。三、在险情到来之前，管理处组织人员巡查辖区所有排水井盖，天台及平台的排水口位置是否有阻塞及不畅通，如有阻塞，马上清理。四、管理人员要巡查辖区，做好补救措施，尽量消除有害隐患，减低损失程度。五、各当值人员应准备好一切有关雨衣、雨靴、手电筒等工具，以务随时应用。六、每次防台、防汛工作结束后，重新整理防汛工具，组织人员保证排水通道畅通，做好环境卫生和各类设施设备的检修理工作。消防救生操作程序一、发生火灾由安护人员负责安排疏散工作。二、疏散顺序：首先为着火层人员，其次是着火层上一层人员，再次为着火层上二层人员，并依次往上。当火灾层以上很可能受火灾影响的人员全部疏散208、后，开始依次疏散下一层、下二层人员。三、与此同时，管理处全体管理人员、安全维护员还要依次检查各楼层，保证所有人员按要求撒离。在检查时，要特别注意墙角、门旁以及桌子和其他物体的下面，因为人惊慌时，常常躲在这些地方，尤其是儿童。四、当火灾面积大，受困人员较多时，可先引导、疏散受困人员到安全地带。然后再设法转移到地面。五、如被困人员无法疏散时，想尽一切办法实施抢救。可利用室外排水管或安全绳抢救被困人员；也可张开救生网或帆布，把棉被铺在地上，以供被困人员跳楼逃生。六、当火场被困人员暂时无法施救时，可利用如下办法进行自救：1、用被条连结成绳落到下层的办法；2、密闭门窗，堵塞洞孔，防止烟气窜入房内，再用水209、淋湿门窗进行降温，清除这些部位的易燃物品，防止火势蔓延过来。3、若房内外有救生器材，则引导他们使用这些器材，如救生绳、其他救生工具进行自救。发生停电及电力故障处理程序一、接到停电通知后，张贴通告，告知全体客户。二、准备照明工具，工程维修人员逐一检查主要部位情况，保证电机、电器系统正常。三、工程维修人员负责后备电源启动的具体操作工作。并做好转电的准备工作。四、市电转为备用发电。正式转电前，要检查低压电房，确认设备及人员准备就绪；查看客户乘电梯情况，在确认无人乘电梯的情况下停梯，再开始转电，转电工作完成后再开梯。供电转入正常后，仍要观察电梯及主要电机、电器运行情况，在正常运行后可离开。备用发电转为210、市电程序同上。五、安护人员加紧巡逻，防止盗窃、火灾等事件发生。同时，加强进入辖区人员的登记工作。操作规程 YONGDA WUYE电梯困人应急处理程序一、通知电梯管理员，组织安全维护人员到现场协助控制电梯。二、把电梯主电源拉开，防止电梯意外启动，但必须保留轿厢照明。三、确定电梯轿厢位置。四、当电梯停在距某平层位置约60cm范围时，解救人员可以在该平层的厅门外使用专用的厅门机械匙打开厅门，并用手拉开轿厢门，然后协助乘客安全撤离轿厢。五、当电梯未停在上述位置时，则必须用机械方法移动轿厢后救人。步骤如下：1、轿门应保持关闭，如轿门已被拉开，则要叫乘客把轿门手动关上。利用电梯内对讲电话，通知乘客轿厢将会211、移动，要求乘客静待轿厢内，不要乱动，并做好解释安慰工作。2、在曳引电动机轴尾装上盘车装置。3、两人把持盘车装置，防止电梯在机械松抱闸时意外或过快移动，然后另一人采用机械方法一松一紧抱闸松开时，另外两人用力绞动盘平装置，使轿厢向正确的方向移动。4、按抱闸恢复正常，然后在厅门对应轿门外机械打开轿厢，并协助乘客撤出轿厢。5、使抱闸恢复正常，然后在厅门对应轿门外机械打开轿厢，并协助乘客撤出轿厢。六、当按上述方法和步骤操作发现异常情况或无法消除故障及被困人员中有身体严重不适时，应立即停止救援并及时通知县消防队或求助有关部门解决。给排水系统应急处理程序 给水系统一、水泵：1、发现或接报生活水泵故障，应停止212、故障水泵，并启备用水泵。2、水泵变频故障应关闭变频器，由专人手动操控水泵，根据管网压力控制启停。3、及时报告主管安排人员维修。二、气压罐：1、发现或接报气压罐内胶膜或外置水银开关故障，不能有效控制水泵的启停，应立即关闭气压罐的进水阀。2、由专人负责根据故障区管网压力手动启停水泵。3、即刻报告主管安排人员维修。三、垂直管网：1、发现或接报垂直管网漏水应立即关闭故障区水泵。2、排空管网积水后，更换或修补破损管道。3、如一时无法修复应报告主管人员。四、下水池出水管：1、发现或接水池出水管漏水，应立刻关闭水池出水阀和水泵。2、即刻通知主管工程人员，由其安排维修，并在事后写维修报告。五、下水池进水管：1213、发现或接报下水池进水管漏水，应立刻关闭水表房进水总阀和水池进水阀。2、即刻报告主管工程人员，由其安排维修并于事后写维修报告。 排水系统一、污水井1、发现或接报污水井水位过高，应立即手动开启污水泵抽水。操作规程 YONGDA WUYE2、污水泵故障则立刻用备用潜水泵将水抽至污水井。3、即刻报告工程维修主管，由其安排维修水泵或控制电路，并于事后作维修报告。二、排污管道1、排污管道漏水应立刻用布绑紧裂口。2、关闭破裂管对上的用水设备。3、调集沙包挡住电梯口和客户单元门口。4、报告工程维修主管，由其安排人员维修补管道裂口或更换管道。三、通知客户给排水系统发生故障后，管理处应书面通知受影响的客户。操作214、规程 YONGDA WUYE第七章 操作流程图进入客户单元维修工作流程图接客户报修准备必要工具到达报修客户单元轻敲门3下或按门铃客户同意后进入向客户了解所投诉的事项开始维修工作不能完成 不能完成 完成向客户解释不能当场完成的原因客户验收满意后于工程单上签收，施工员签名客户自行购置的设备故障或因其他原因需客户联系其有关承造商解决的故障交代何时能完成该项维修工作清理维修现场后离开向客户解释，通知客户联系有关承造商准备必要的工具材料、维修资料报服务中心已完成并交回维修单报服务中心操作规程 YONGDA WUYE公共部位设施维修流程图公共部位设施维修接维修单 准备必要材料、工具到达现场是是影响程度维修215、过程中是否影响程度影响正常运作严重轻微通知服务中心开始工作暂停工作 完成后清理现场离开选择适当时间进行维修工时、材料记录于工作单上并签名视情况需要通知服务中心及通知可能受影响的客户工作单返回服务中心操作规程 YONGDA WUYE发电机房巡查流程图发电机房巡查机油粘度及油质是否符合要求否更换机油电池是否充电否检查处理无电源恢复充电调整水位否电池液位是否正常否加蒸馏水是更换检查原因否柴油储备是否能支持运行24小时否通知管理处外购柴油维修水箱水位是否正常控制柜指示状态是否正常电池液位是否正常操作规程 YONGDA WUYE转换电源操作流程图切开低压各分开关切开市电转换开关切开各主变低压侧开关切开各216、主变高压侧开关切开主供进线开关合上供进线开关合各主变高压侧开关合各主变低压侧开关合市电转换开关合低压各分开关操作规程 YONGDA WUYE发电机试运行流程图发机电试运行启动情况（手/自动）异常正常散热水塔情况异常正常维修检查原因机油压力异常正常水 温异常正常电池电压异常正常输出电压异常正常有否异声、异味有正常填写试运行记录操作规程 YONGDA WUYE电梯回降系统操作流程图电梯系统需要紧急回降首层将回降匙插入消防中心电梯监控屏“火警紧急回归”控制匙孔将锁匙由“OFF”转向“MANUAL”位置，正常后转回“OFF”位置重复上述步骤，完成所有电梯回降派专人在首层电梯口向受影响客户解释原因利用紧217、急广播向楼层客户解释原因操作规程 YONGDA WUYE紧急广播系统操作流程图使用紧急广播广播内容是否已录入录音带是开启录音机电源并插入录音机否开启广播咪头电源将咪头/录音机选择掣放至录音机一侧将咪头/录音机选择掣放至咪头一侧按下欲广播楼层切换的切换按钮广播结束后将所有按钮复原对着咪头读出广播内容按下欲广播楼层的切换按钮广播送至各楼层按下录音机播放按钮操作规程 YONGDA WUYE水泵房巡查流程图检查线路检查控制柜电压不正常正常不正常通知工程维修主管检查水池进水阀检查水池水位正常未开检查水泵是否是自动状态运行转成自动状态 不是已开启换备用 泵停泵检查记录检查压力检查水泵马达运行时间有否发出噪218、音、振动或过热，电流是否稳定检查水池出水阀门转成自动状态是不正常正常不正常正常操作规程 YONGDA WUYE电梯机房巡查流程图电机变速箱是否过热异常电压、电流是否正常正常是检查原因维修开关是否过热否是各接头是否过热否通知维修清理通知电梯承判商于巡查表格上签名室内是否有杂物机房空调是否正常有否异声、异味电机变速箱是否过热钢缆有无毛刺、断股有无是否有否否是是否社区文化管理 YONGDA WUYE永大物业规章制度汇编第5篇社区文化管理社区文化管理制度 YONGDA WUYE社区文化管理制度一、通过多种多样的社区文化活动，丰富业主（住用人）的文化生活，激发爱小区热情，促进小区管理，增强凝聚力，树立小219、区文明新形象。二、重视群众艺术，突出特色，制定计划，组织落实，形成有张力、有弹性的社区文化活动网络。三、群众性活动和日常活动相结合，动员和激励全体业主（住用人）参与、出谋策划，提高小区整体素质。四、促进精神文明建设，活跃小区文化气氛，营造整洁、舒适、安全、宁静、便捷的生活环境。五、开展富有创意的专题文化活动，增强业主（住用人）的邻里和睦关系，激发主人翁责任感、荣誉感、自豪感、归属感。六、通过丰富、有效的文化活动，加强与业主（住用人）的交流、密切情感，争取业主（住用人）的支持和信任，促进物业管理工作的顺利开展。社区文化活动工作制度一、根据辖区实际情况针对客户对活动的需求，有针对性的制定活动计划。220、二、按计划要求，向公司提出可行性活动报告和经费预算。三、根据公司审批意见，制定活动具体方案。四、通报具体的活动时间和内容并认真准备。五、指定活动项目的筹备，管理和服务人员。六、根据联欢活动的规模，对客户或有关单位发出通知和请帖。七、采购奖品和纪念品。八、布置会场及活动场地。九、整个活动期间，工作人员应注意各方面的情况，尤其注意安全防范工作。十、清理活动现场，将活动资料、照片等及时归类存档。娱乐场所管理规定一、活动人员必须文明参与，做到不吵、不闹、不说脏话。二、室内不得有大声喧哗、随地吐痰、吸烟、乱丢杂物等行为。三、爱护设施和活动器具，不得将球具、棋牌乱丢，不得在台面、墙面上乱涂乱画、坐或站在台221、上，损坏设施或器具照价赔偿。四、活动人员必须服从管理，依照规定的时间场次进行活动，不得无理取闹。五、每次活动结束后，管理人员应清理现场，收拾好活动器具。网球场使用规定一、所有来客使用网球场，必须到值勤室办理登记，并遵守“网球场使用规定”和网球场使用收费标准。二、进场者须听从当值人员的指导。三、球场最多容纳客人8人，凡患有心脏病、高血压或不适合激烈活动的客人谢绝租用网球社区文化管理制度 YONGDA WUYE场。四、打球者必须穿着运动服，运动鞋进入场内。五、请勿携带宠物进入场内，不要在场内乱扔硬质物件。六、请保持场内清洁，切勿在场内进食，喝有色饮料或遗漏任何废弃物品（特别是口香糖）。七、请勿携带222、玻璃器皿或利器、易燃易爆、腐蚀物等化学物品进场。八、禁止攀登场内围栏、灯杆，以免发生意外。九、未经物业管理处书面允许，场内禁止进行任何带有商业性的活动。十、如人为造成场地、设施、用具等损坏，照价赔偿。十一、私人物品请妥善保管，如有损坏遗失，管理处概不负责或赔偿。公众管理 YONGDA WUYE永大物业规章制度汇编第6篇公众管理公众管理 YONGDA WUYE房屋管理规定为保持辖区物业的完好美观、安全使用，使业主、住用人享有宁静舒适的生活环境，特制定本规定。一、不得擅自改变房屋结构、外貌、设计用途、功能和布局等。二、不得擅自占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台等共用部位。三、不得在辖区内存放易223、燃易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等。四、不得影响物业环境或市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌。五、不得擅自占用、挖掘区域内的道路、场地等。六、不得在房屋外立面安装雨蓬、花架、晾衣架等及擅自钻孔。七、不得影响房屋建筑结构和使用安全及违反装饰装修相关法规规章、住宅使用说明书等有关规定。共用设施设备管理规定为了维护辖区内设施设备的正常运作，特制定本规定。一、不得擅自拆除、截断、改变、连接、改造供电、供气、供水、通讯、有线电视、排水、排污、消防等共用设施。二、不得故意损坏共用照明设施或擅自开启配电箱、电表箱。三、不得将垃圾、废弃物、化学品及其它物品投入下水管道。四、禁止使用电梯224、装运易燃易爆危险品及装修材料、装修垃圾，不得使用电梯超载物品及在轿箱内吸烟、张贴、涂画或损坏内壁。五、不得故意损坏各类智能化共用设施或擅自更改智能化设施预埋管线。六、未经许可不得擅自进入各类设备机房，严禁在机房内动用明火和吸烟。安全防范管理规定为了加强安全防范，维护小区内公共秩序，特制定本规定。一、外来人员及车辆出入辖区须在门卫办理登记手续，有特殊需要经常出入辖区，可在管理处办理临时出入证。二、推销员、小商贩、携带易燃易爆物品者、盲流人员、拾荒者、收破烂等闲杂人员不得擅自进入辖区。三、临时留宿、暂住人员须到管理处办理登记手续。四、对无证陌生人员的来访，在未弄清身份之前应谢绝进入。五、不得在辖区225、内利用房屋窝藏犯罪嫌疑人和赃物。六、不得使用音量过大或发出噪音的器材，影响他人的正常工作和休息。七、不得损坏、移动消防器械、标志，动用消防及绿化专用水源。八、不得擅自安装、使用家庭电网或改装、破坏正常供电线路。九、不得故意损坏、移动、覆盖小区内各种共用设施。十、不得在阳台护栏上摆放花盆等物品或从室内、阳台往外泼水、倾倒、丢抛垃圾、物品等。十一、大宗物品搬离辖区时，须按规定在门卫办理手续，待值班安护人员确认后放行。公众管理 YONGDA WUYE消防管理规定根据中华人民共和国消防法和地方有关规章，特制定本规定；一、各通道、楼梯口等共用部位必须保持畅通，任何人不得占用和封堵，不得损坏疏散标志和安全226、指示灯，不得在通道、楼梯、垃圾桶旁等共用部位焚烧物品。二、不得损坏和擅自挪用消防设备和器材，不得在消防设备旁堆放任何杂物。三、在辖区内严禁经营和贮存烟花爆竹、炸药、雷管、汽油等易燃易爆物品以及各类剧毒物品。四、严禁乱拉、乱接电源线，严禁擅自开启配电箱、电表箱。五、施工动用明火和进行焊接作业须事先告知管理处，并办理相关手续。六、外出时应切断电源，关闭煤气管道阀门。七、一旦发生火警，应立即告知管理处或拨火警电话“119”。绿化管理规定为了小区创造一个良好的生态环境，根据绿化有关法规、规章，物制定本规定。一、小区内经城市规划确定的绿化用地，均属居住区绿地（包括组团绿化、点缀绿化、别墅院内绿化等），不227、得擅自改变。二、不准擅自将公共的花卉、树木移动或窃为私有。三、不准在绿化地内种植蔬菜及农作物。花草、树木的种植须经管理处同意，以免破坏绿化整体形象。四、不准依树盖房搭棚、践踏草坪、故意损坏花木及绿化设施。五、不准在绿化地内堆放任何物品、停车或倾倒垃圾、污水和有害物质及生火。六、不准在绿化带内私自设置广告、招牌等。七、树木、景观等处不得吊扭铁丝、绳索和挂晒衣物。环境卫生管理规定为营造优雅、舒适、整洁的居住环境，依照政府部门有关规章并结合小区的实际情况，特制定本规定；一、管理处在辖区内配有清洁工负责区域的卫生、业主、使用人应积极配合，尊重清洁工的劳动成果。二、应将袋装垃圾放入垃圾桶内，不要随地乱放228、乱倒，以便收集清运，共同维护地面整洁。三、装修垃圾应进行袋装化，并及时清运到小区指定地点堆放；不得将装修垃圾与生活垃圾混装。四、不得将任何物品堆放在楼梯通道及共用部位，不得在室内、阳台往外任意泼水、倾到、丢抛垃圾、物品等。五、不得将化学物品、垃圾倒入下水管道、绿化地等共用部位。六、不得在辖区内随地吐痰及便溺。七、不准擅自在辖区内的共用部位乱贴标语、悬挂广告或物品。不得在楼梯、通道等共用部位乱写乱涂。八、不得在辖区内任意大声播放电视、音响、鸣喇叭等不文明行为。九、滴、流、冒油的机动车辆不得进入小区，以免弄脏地面。十、辖区内禁养家禽、家畜，饲养宠物须按政府部门规定执行。公众管理 YONGDA W229、UYE车辆、道路、停车场（位）管理规定为维护辖区道路畅通，车辆停放、行驶有序，特制定本规定：一、7座以上客车、1吨以上（含1吨）货车不得在辖区内停放。二、禁止装有易燃易爆、有毒、有害的车辆入内，2.5吨以上货车、大型客车、农用车、拖拉机不准进入小区。三、业主、客户拥有的车辆（人心所向轿车、7座以下客车、1吨以下货车）须到物业管理处办理登记手续。四、业主、客户自有车辆均应入库停放，未入库或没有车库的应在划定车位停放并按规定缴纳机动车车位使用费；摩托车、助动车、电动车、自行车一律放入储藏室内；不得在消防通道、非停车场地及他人的车库（位）前、储藏室门口停放。五、外来临时车辆（非业主、住用人）进入辖区230、必须在门卫办理登记手续，并在划定车位停放，离开辖区应自觉接受检查，按规定缴纳机动车车位使用费。六、房屋装修户运送材料的超载车辆进入辖区，须经管理处同意。七、车辆应严格遵守辖区交通标志提示文明行驶，不鸣号、限速在10km/小时以下。八、不得在辖区范围内洗车、学习驾车、修车、试车和清扫车上的杂物于地面。漏油、漏水的车辆不准进入辖区。九、不得擅自挖掘辖区内道路或在道路上任意堆放物品。十、不得在辖区主干道上玩耍、搭席乘凉、踢打球等。十一、小区主、次大门口禁止停放车辆及堆放物件，确保小区出入口道路畅通。施工安全管理规定一、施工现场须按装修的实际面积和使用材料配备一定数量的灭火器。二、施工现场严禁吸烟及使231、用明火烧杂物、弯曲胶管等。三、禁止将易燃易爆、腐蚀剂、有毒等危险物品带入小区内。四、装修工程所需有机溶剂、油漆等只允许带进适量装修所需用量，不得大量储存、堆放在小区内。五、严格遵守安全用电规定，不得乱拉乱接电线或超负荷用电。六、室内布装电线须使用阻燃性绝缘导线，并穿硬塑料管或钢管进行明、暗敷设，绝缘导线的绝缘强度应符合电源电压要求。七、室内装修须严格按消防安全要求，使用不燃的或难燃的防火材料，不得使用易燃材料。八、动明火烧焊的客户（单位），在计划烧焊动火作业前，须先向管理处提出申请，严格按临时动火作业安全管理规定作业。九、未经申报批准，不得擅自改动触动消防栓。十、室内装修间隔必须符合消防安全规232、定。十一、装修施工不得遮挡消防设施、疏散指示标志及出口，不得妨碍消防设施和疏散道的正常使用。十二、每日施工结束离场前，须进行室内消防安全检查，确认无安全隐患后方可锁门离开。物品搬运管理规定为方便业主装修材料、物品的搬运，同时，避免物业的各种设施遭受损坏，并保证区域内有个良好的治安秩序和整洁的环境，管理处对小区搬运从业人员及物品搬运实行统一有序管理，特公众管理 YONGDA WUYE制定以下规定：一、小区的搬运、敲墙人员须经物业管理处认可，并按有关规定及程序办理相应手续。闲杂人员不得进入小区施工，业主自带区外人员作业，所造成的损失，由业主负连带责任。二、小区内各装修户的大件装修材料（三夹板、木材233、石膏板等），要注意安全、小心搬运，以避免损坏楼梯踏步、扶手、窗台、灯具、开关及墙面等。三、业主、住用人及搬运人员在搬运时，采用吊装搬运，应时刻注意上下、左右的安全，避免在吊装过程中对相邻物业造成损坏，同时须时刻检查吊装设备是否安全。四、搬运人员为业主、住用人服务时，应注意安全，不得损坏公共财物，对业主、住用人的物品应轻拿轻放，如有损坏须承担赔偿责任。严格按双方商定的价格收费，不得敲诈勒索。五、敲墙人员为业主服务时，应依据装修指南的规定施工，有责任对业主、住用人的不合理要求予以阻止。六、搬运人员应洁身自爱，不随地吐痰、大小便，不聚众赌博，禁止打架、盗窃等行为。七、所有机械、工具、设备、大宗物品234、搬离小区时，需按规定在门卫办理手续，待值班安全维护人员确认后放行。电梯使用规定一、进入电梯内禁止吸烟，吐痰、涂污和乱扔杂物。二、禁止儿童在电梯附近嬉戏玩耍。儿童乘电梯应由成人陪同。三、禁止运装修垃圾及装修材料。四、禁止装运易燃易爆危险品。五、电梯出现超载警示时，请乘客自觉立即退出厢内。六、轿厢内禁止动作粗野，只按适用之按钮，不可击打按钮，撞击门板或蓄意损坏电梯。七、乘电梯时，不可将身体靠轿门，进出门时不许长时间站在门中间，以免挡住电眼。八、电梯出现下列情况，应及时按报警钮：1、门的开和关失去控制；2、运行时有明显的速度异常；3、运行时有异常的振动和响声；4、有漏电现象。财务公开制度一、年度预算235、编报的规定：1、每年度的财务预算编报，必须遵循“量出而入，以支定收；量入而出，收支平衡”的基本原则。2、年度预算中的费用支出特定项目的变动程度，如员工薪金增减变动幅度，须先征业主委员会同意，方可列入预算。3、年度预算报表中每一项目应附有详细的注释及说明。4、年度预算须经业主委员会批准后，方可执行。二、收费标准公开化：1、管理处所有的收费标准均应公开。同时，在执行过程中严格按公开的收费标准统一尺度收费。2、管理处收费标准须经业主委员会批准，并报当地物价局备案。收费标准的明细项目表张贴在小区宣传栏内。公众管理 YONGDA WUYE3、管理处对客户有偿服务收费标准，在执行前，应先咨询业主委员会或行236、文通知客户，且收费标准结构只能为材料费与适当耗工费（即合理的工料费）。三、费用支出公开化：1、年度的各项费用支出必须控制在年度预算内。2、公共设施维修保养及重大的楼宇工程对外承包，应通过招标方式公平竞争，择优选择承包商，最后报业主委员会审批。3、各项费用支出务必坚持专款专用，不可挪作他用。四、经营状况与财务报表公开化：1、定期公开财务报表（主要是管理费收支表），在小区宣传栏内公布，以便客户监督。2、每年度至少一次向全体业主汇报公司的经营效果及财务状况。特殊情况根据业主委员会提议而定（例如，公司财务收支赤字）。物业维修基金的管理与使用制度一、物业维修基金（以下简称维修基金）专项用于房屋共用部位、237、共用设施设备保修期满的大修、更新、改造的维修保障资金。二、维修基金归小区全体业主所有，专款专用，由小区物业管理主管部门设立专帐管理，闲置时除可用于购买国库券或者用于法律、法规规定的其他用途外，严禁挪作他用。三、维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息，利息转作维修基金滚存使用和管理。四、业主委员会成立前，需使用维修基金的，由前期物业管理企业提出使用计划，经小区管理部门审核后使用。五、业生委员会成立后，需使用维修基金的，由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会同意，报小区管理部门核定后使用。六、使用维修基金应先在增值部分中列支，维修基金增值部分可在本物业管理区域内统筹使用。需动用维修基金本金的，应经业主大会或业主代表大会通过，根据房屋使用年限，按上例划分使用。七、维修基金帐户内金额不足时，业主委员会应当依法及时续筹。续筹的维修基金，按业主所拥有的房屋建筑面积比例分摊。八、维修基金帐户实行统一管理，明细户按幢建帐，核算到户。维修基金的使用帐目，由物业管理企业每年一次定期公布，接受全体业主的监督。九、业主转让房屋所有权时，维修基金余额随房屋所有权同时过户。十、因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，维修基金的余额应按业主缴交的比例退还给业主。