1、学习改变人生做成功物业管理人！中拥海山花苑项目部物业公司发展规划建议中拥海山花苑的物业公司的管理目标及整体设想只是笼统的大概的发展规划，结合现在的工程进度、销售状态及2009年年底交付计划。中拥物业公司的工作计划具体安排如下：一、立即着手准备组建中拥海山花苑项目部物业公司，做好物业管理的前期准备工作。二、做好物业公司前期介入工作。三、着手准备物业公司管理的全面启动阶段的工作。四、物业公司全面正常运作阶段。以下分项具体计划安排如下：一、组建中拥海山花苑项目部物业公司；做好物业管理的前期准备工作。1组建物业公司，招聘各部门骨干人员。人员上岗时间截止到8末。拟招物业主管1人，具体负责物业公司组建工作2、及前期细节准备工作。工程部长1人，熟悉项目建设情况，制定相关维修、保养程序，流程制度。综合管理部长1人，负责物业公司组建细节及相关工作。保安部部长1人，保安4人，负责售楼处及小区形象岗。制定保安制度及培训计划财务及人事管理暂由集团公司代管2建立物业公司各项管理流程、制度、责任、考核等书面文件3制定业主临时公约，业主装修约定前期物业管理合同住户守册停车场规则业主收楼文件等条例。4制定物业管理人员学习、培训、计划与执行与培训。5配合销售公司做好业主购房咨询工作（物业服务方面）6进行物业管理的财务预算、开支等测算（收入、支出、费用控制）7进行物业费标准的详细测算8筹措物业办公用房、员工住宿、食堂等场3、所。研究会所的使用方案。9着手准备办理物业管理资质、收费许可证的前期准备工作及办理。10与政府主管部门、行业协会做好先期的沟通、交流等工作。11探索物业公司创收工作（主动出击）12研究物业、业主共建和谐社区，美好家园系列活动，并寻求各项活动赞助商13学习研究物权法新物业管理条例及经典物业成功管理案例14小区分区分档次管理方案的探讨工作（普通住宅，公建去，别墅区）15物业公司有偿服务的范围及价格16物业公司所需办公用品，服装，物资等，在启动阶段前应全部或部分陆续备齐二、做好物业公司管理工作的重要工作小区项目建设前期介入工作以方便物业公司的管理、方便业主，减少维护费用，节省人力资金等方面，对中拥海4、山花苑，项目建设的全过程全面参与，并积极提出参考性的建议，具体工作计划安排如下：1参与主体建设所用材料，设备等的选定工作，从质量，工艺，施工，使用效果维护，维修等进行参与一，建议选用材料质量上乘，施工质量优良的企业与之合作，房屋质量提高，免维修，物业公司就可少上一些人，可集中精力做好其他方面的工作。2参与安防，监控，可视对讲，一卡通，灯光照明等选定选址工作。要求先选定的设备可靠，性能运行稳定，维护费用低，厂家售后服务力量雄厚。目的是以良好的设备，全方面的安防监控一则节省维护维修费用，二则可以少上不少保安人员，增加小区的安全保障，使业主放心居住、生活。3参与小区整体封闭、车辆、居民（车人）出入口5、的选定规划。地上地下停车场的出入口设置及车辆管理及收费系统的细节工作。小区出入口既要便于管理还要便于绝大多数业主的出行。少一个出入口则节省至少4个保安员。4参与小区园林绿化、景观设计、施工、监管工作，其目的就是要省人省钱还要安全园林绿化的树种草坪要选耐候好、抗病虫害，维护费用低的品种，不赞成铺设草坪。景观设计施工要考虑能否会给小区的居民带来一定的安全隐患；部分景观的耐久性如何，维护是否简易。山体公园的出入管理，广场照明，业主休闲活动，公园的消防，安全，绿化用水等均要从细节参与。5参与物业全面接管验收楼宇前的项目验收工作，尽早发现问题，尽早整改，为正式接管工作创造良好的条件（如外饰，门窗，挡杆，6、消防，弱电，中水项目等）。6做好物业垃圾中转房的选址建设的建议工作。垃圾中转房的选址既要便于保洁人员归集垃圾，还要考虑不要影响业主的正常生活。7参与住宅精装修的效果图纸设计；参与施工管理验收工作。以做到心中有数，熟悉材料设备的供应商，施工方，为以后的维护及报修工作打下良好的基础。8参与小区外配套的监管工作，早熟悉图纸、管线、布局等，以方便日后的验收、接管、维护。以上的前期介入工作一直要到小区全面竣工将会业主居住使用为止。其过程漫长，此时的物业公司起着参谋，监理的作用。三、着手准备物业公司管理的启动阶段（人员约需80100人左右）此阶段是以物业的验收接管为始点和标志，具体如下：（一） 部门健全，7、人员到岗至100，此阶段任务艰巨，为了提高物业管理，服务的水平，从部门设置，到人员的使用均达到高峰期。期间的支出费用也是最多的。等以后正常运行稳定了，可据实际情况“精兵简政”。2009年5月左右，所用人员全部到岗，全面培训，实战操作演练。（二） 启动阶段的时间大约为2009年9月10月左右至2009年末清水房交付使用。如果精装修，则物业公司将全力参与。（2010年1月至精装修结束）（三） 此房启动阶段具体工作：1 楼宇的全面验收，整改合格后的接管工作。2 配套，园林绿化等全面验收，接管工作。3 业户上房、入住办理手续建档工作，签订前期物业管理服务合同等。4 与有保修义务的公司签订进一步的维保细8、节协议，确认责任与义务。5 建立设备的档案资料及全部工程图纸档案6 首次物业费的收缴工作。7 全面开展维护，保安，保洁，绿化工作。在此阶段有以下几个重点工作1物业收费许可证能否办下来。2物业管理的资质能否办下来。 沟通，通融，办理。3物业办公、住宿、食堂已解决，人员必须全部上岗。四、公司全面正常运作阶段（2010年年底至2011年底）日常管理，服务的稳定并继续提高，争取2年内进入大连物业管理先进小区，并进一步加大对员工的培训，考核。在保证物业服务水准不下降前提下，为了节约费用，精简人员。全面建设和谐、稳定的小区的工作步入全面、持续、稳定并提高阶段。此阶段除了大力加强、管理、提高服务水平之外，重9、点工作放在建立和谐、安居、快乐的小区文化活动建设。1业主正式拿钥匙入住时，为举行业主盛大庆典活动，邀请具有中国民间特色的秧歌队，锣鼓队恭贺乔迁之喜。赠送安家之礼品万事开头喜。此费用由开发公司销售公司负责2与社区居委会建立良好的合作关系，积极协作支持社会的工作，引导社区与物业公司合作联手建设社区的文化活动。3利用小区环境、公园、滨海路等优美的环境，并针对小区居民的兴趣喜好成立秧歌队，太极八卦队，舞蹈队、合唱队、键球队，徒步协会、钓鱼协会、书法绘画协会、扑克象棋部。费用可由开发公司、物业公司、业主自筹，寻求赞助商等联合承担。4组织夏季“乘凉晚会”（1）邀请其它小区交流表演（2）业主自编自演（3）其10、它有偿演出（可寻求赞助）5不定期举办棋类、扑克大赛，奖品由物业公司自筹。6中秋节举办“海上升明月有，天涯共此时”晚会7举办“我爱家园”摄影、诗词、书法、绘画等有奖活动。8业主拿手绝技表演挑战赛9组织业主春踏青，夏游园、秋赏海山，冬观雪景等时令活动 10认领小区景观植物花草活动 11业主子女升学、高中状、小区同喜同贺活动 12学生假期举办中小学生公益活动等 13小区业主乘坐游艇、海边浴场游泳优惠活动。 14开民“小区是我家，人人都来管”活动，调动业主积极参与小区管理 15充分发挥，利用会所的功能具体活动很多，其目的就是搞好与业主的关系，提高物业费的收费率，以保证物业公司持续稳定、良性动作，在前期11、物业管理服务过程中，需要开发公司给予大力的支持与资金赞助。五、物业创收设想（一）发挥会所的功能，部分活动有偿。（二）根据物业管理条例及物业管理公司的约定，开民部分项目的有偿服务。（三）利用好中水（出售或开个洗车店对业主优惠）。（四）经营用房的出租，或物业公司自己经营使用（经营超市、水果、蔬菜等便民店）。（五）电梯内的动态、静态广告媒体合作。（六）小区主要入口的宣传栏的利用（白钢宣传栏可由赞助商提供、物业没有费用支出）。（七）楼道感应灯广告媒体、楼道静态广告。（八）小区废品专业公司承包。（九）在房子销售阶段，业主装修，家居饰品，乔迁之喜等阶段，物业寻求相关的品牌供应商进驻现场，物业收取租费，提成费，赞助费等。（十）代 办、代订、代缴的有偿服务。（十一）家政服务谨慎开展（涉及人员安全问题）。其它创收方案，会根据具体管理过程中积极出击，努力寻求。