1、 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 32中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 说 明说 明 根据厦门港务控股集团国际旅游客运码头地块（2006G01）市场研究策划招标任务书的文件内容，以及我司项目人员对该项目的深入研究，我司认为，2006G01 地块与其周边的国际旅游客运码头、客运联检大楼、港务大厦，具有很强的有机联系性，是不可分割的综合整体，因此，我司将 2006G01地块、国际旅游客运码头、客运联检大楼及港务大厦等四部分以一个综合项目看待，即国2、际旅游客运码头地块综合项目，并在此次竞标文本中简称“本案”。因时间仓促，如有不详、不妥之处，望贵司斧正。A-PDF Watermark DEMO:Purchase from www.A-PDF.com to remove the watermark 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 33中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 目 录目 录 第一部分 市场环境分析.34第一部分 市场环境分析.34 一、厦门城市发展综述.35一、厦门城市发展综述.35 3、二、厦门市房地产市场分析.50二、厦门市房地产市场分析.50 三、厦门写字楼市场情况.65三、厦门写字楼市场情况.65 四、厦门商业市场情况.76四、厦门商业市场情况.76 五、厦门酒店市场分析.87五、厦门酒店市场分析.87 六、厦门酒店式公寓市场分析.99六、厦门酒店式公寓市场分析.99 第二部分 项目区域环境分析.102第二部分 项目区域环境分析.102 七、区域住宅市场分析.103七、区域住宅市场分析.103 八、项目分析.120八、项目分析.120 第三部分 项目参照案例.130第三部分 项目参照案例.130 九、海港城.131九、海港城.131 第四部分 综合发展建议.139第四部4、分 综合发展建议.139 十、项目定位建议.140十、项目定位建议.140(一)项目定位.140(二)项目目标客群定位.145(三)建筑风格定位.146(四)功能定位.147 十一、项目分功能定位分析.148十一、项目分功能定位分析.148 十二、项目设计方案优化思路及建议.170十二、项目设计方案优化思路及建议.170 十三、价格定位策略.174十三、价格定位策略.174 十四、其他.176十四、其他.176 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 34中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate 5、plan&sales Co.,l td 第一部分 市场环境分析 第一部分 市场环境分析 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 35中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 一、厦门城市发展综述 一、厦门城市发展综述(一)(一)厦门概述 厦门概述 1.1.地理位置 地理位置?厦门市位于东经 1180404、北纬 242646，地处我国东南沿海福建省东南部、九龙江入海处，背靠漳州、泉州平原，濒临台湾海峡，面对金门诸岛，与台湾宝岛和澎湖列岛隔海相望；?厦门为海峡6、西岸城市群的重要中心城市，是祖国大陆沿海城市群与台湾海峡两岸城市群的过渡节点和桥头堡，具有特殊区位优势和发展意义；?厦门腹地辐射范围为闽西南五市：厦门、漳州、泉州、三明、龙岩，同时依托腹地交通支撑进一步辐射闽北、赣东南、粤东等地区；?厦门作为闽南金三角的中心，在这个城市带中的作用将类似于香港在珠三角、上海在长三角的角色。2.2.行政区划 行政区划 厦门分为六个行政区，分别如下：?思明区（由思明、鼓浪屿和开元三区合并）；?湖里区；?海沧区（由杏林区更名）；?集美区（增辖杏林街道办和杏林镇）；?同安区；?翔安区（辖原同安区新店、新圩、马巷、内厝、大嶝 5 镇）；国际旅游客运码头地块（2006G017、）项目前期市场研究策划投标书 36中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 3.3.面积 面积?厦门由厦门岛、鼓浪屿、内陆九龙江北岸的沿海部分地区以及同安等组成，陆地面积 1565.09 多平方公里，海域面积 300 多平方公里；?厦门的主体厦门岛，面积约 132.5 平方公里，南北长 13.7 公里，东西宽 12.5 公里，面积约 128.14 平方公里，是福建省第四大岛屿；4.4.人口 人口?2005 年末全市户籍总人口 153.22 万人，比上年增加 6.44 万人。其中，城镇8、人口 96.18 万人，占户籍人口的比重为 62.8%；?岛内的思明、湖里两区人口合计 68.84 万人，占全市人口的 44.9%，岛外人口比重为 55.1%。；?人口出生率 10.68，人口死亡率 5.09，人口自然增长率 5.59，比上年下降 0.11 个千分点；?以性别划分，男性 77.47 万人，占 50.6%，女性 75.75 万人，占 49.4%，性别比为 102.3（女性 100），比上年持平；?由于地理环境和历史背景的因素，拥有众多的归侨、侨眷及厦门籍侨胞和港、澳、台同胞。5.5.气候 气候?厦门属亚热带气候，温和多雨，年平均气温在 21左右，夏无酷暑，冬无严寒；?年平均降雨量9、在 1200 毫米左右，每年 5 至 8 月份雨量最多，风力一般 3 至 4 级，常向主导风力为东北风；由于太平洋温差气流的关系，每年平均受 4 至 5 次台风的影响，且多集中在 7 至 9 月份。6.6.交通运输 交通运输?厦门港是一个条件优越的海峡性天然良港，其海岸线蜿蜒曲折，全长 234 公里，港区外岛屿星罗棋布，港区内群山四周环抱，港阔水深，终年不冻，是条件优越的海峡性天然良港，历史上就是我国东南沿海对外贸易的重要口岸；?2005 年全年旅客运输量 5401.46 万人次，增长 4.2%；旅客运输周转量 108.23 亿人公里，增长 14.5%；货物运输量 3612.45 万吨，增长 10、18.7%；货物周转量 413.76 亿吨公里，增长 13.9%。全港货物吞吐量 4770.75 万吨，增长 11.9%；全港集装箱吞吐量 334.29 万标箱，增长 16.4%，继续保持全国第七位；全港旅客吞吐量 366.87 万人次，增长 14.3%；厦金水运直航突破 50 万人次，达到 51.8 万人次，增长 21.5%。?至 05 年年底，在厦门机场运营的外国（地区）航空公司达 12 家，已开通 14 个国际城市以及香港、澳门两个地区城市的航线。全年空港旅客吞吐量 628.57 万人次，比上年增长 12.7%，其中，国际及地区航线旅客吞吐量 117.33 万人次，增长 14.6%。国际11、旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 37中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 7.7.自然资源 自然资源?山、海、湖、岛赋予了厦门得天独厚的自然资源，除此之外，多片茂密的植被和鸟类也给厦门增加了吸引力。?植物资源中钟宅、下忠相思林和苦柬林植物物种丰富度居厦门本岛前列，坂美朴树林是厦门本岛植物独特性最高的海岛型典型植被。此外区内现存大量古榕树，为将来城市景观建设提供优质资源。?动物资源中最重要的是拥有理想的鸟类生存环境，岛内生活着 9 科 25 种湿地水鸟12、和 17 科 29 种山林和农田鸟类，其中有 19 种中国和日本两国政府协定保护候鸟，9 种中国和澳大利亚两国政府协定保护候鸟，另外拥有国家级重点保护野生鸟类 5 种，有 9 种鸟类属于福建省重点保护动物。?水资源中除宽阔的海湾、幽静的小岛外，还拥有岛内唯一的海水温泉资源，温泉日均流量约 2000 多吨，终年不枯，测试水温 57 度，泉水富含多种矿物质和微量元素，为沐浴、保健之优良用水。8.8.小结 小结?厦门属亚热带气候，温和多雨，年平均气温在 21左右，夏无酷暑，冬无严寒，十分适宜居住、度假、养生，是公认的最适宜居住生活的城市之一；?厦门四季如春的气候条件、优美的自然环境，每年吸引一千多万13、海内外游客前来观光、旅游、度假，并带动相关产业发展，随着厦门市经济的持续发展及其在闽南地区乃至整个海峡西岸经济区地位的增强，厦门的城市辐射力及影响力将进一步增强；?厦门行政区域的新划分，为厦门市的经济发展和城市规模规划出更美好的蓝图，有效的促进厦门海湾型城市战略的实施，将带动岛外房地产迅速发展；?厦门至今拥有的头衔 2004 年唯一获联合国人居奖的城市 国际花园城市 国家卫生城市 国家园林城市 国家环保模范城市 中国优秀旅游城市 全国十佳人居城市 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 38中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian c14、entury realestate plan&sales Co.,l td (二)(二)厦门经济概况 厦门经济概况 1.1.国内生产总值首次突破亿元大关 国内生产总值首次突破亿元大关 全年实现生产总值达 1029.55 亿元，比上年增长 16.0%，其中，第一产业增加值 20.57 亿元，下降 0.7%；第二产业增加值 572.11 亿元，增长 16.9%；第三产业增加值436.87 亿元，增长 15.6%。三次产业比例为 2.0：55.6：42.4。按常住人口计算，人均生产总值达 45758 元，折合美元达 5584 美元。2000年来厦门国民生产总值走势年来厦门国民生产总值走势501.5515、58.33648.36759.69887.711029.5515.10%12.20%15.60%17.00%16.00%16.00%020040060080010001200200020012002200320042005亿元0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%国内生产总值增长率 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 39中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 2.2.投资总体保持16、快速增长态势 投资总体保持快速增长态势 2005 年厦门充分发挥在全省发展大格局中的龙头带动作用，掀起新一轮跨越式发展高潮，固定资产投资继续保持快速增长的良好态势。从城镇投资口径分析，全年逐月增幅为：25.06%、20.77%、18.75%、22.26%、20.55%、25.91%、26.13%、28.01%、32.49%、34.68%、33.21%、32.07%，从增长速度上看，上半年呈平稳增长的态势，下半年增幅逐月加大。2000年来厦门固定资产投资走势年来厦门固定资产投资走势174.51191.89211.73244.61304.65401.6-9.33%9.64%10.34%15.50%17、24.30%31.80%050100150200250300350400450200020012002200320042005亿元-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%固定资产投资增长率 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 40中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 3.3.工业经济运行良好，单月产值纪录不断被刷新。工业经济运行良好，单月产值纪录不断被刷新。218、005 年，规模以上工业经济总量不断壮大，单月产值纪录不断被刷新：04 年单月最高产值为 159 亿元，到 05 年 1 月达 160 亿，4 月达到 175.21 亿元，7 月达到 175.4亿元，9 月达到 177.4 亿元，12 月更是达到了 195.47 亿元，为本年工业发展划上了圆满的句号。全年平均单月产值达到了 168.91 亿元。从绝对值来看，工业生产轨迹基本与往年保持一致，下半年的生产和销售情况要好于其他月份。4.4.基础设施建设增势强劲 基础设施建设增势强劲 2005 年电力、交通、市政、环保、文教卫生等基础设施领域仍是全市投资的重点,基础设施建设自年初就呈现出全方位快速增长19、势头，为全市投资的持续快速增长奠定了基础。全年基础设施投资 172.50 亿元，比上年增长 73.90%，对全年投资增长的贡献率为 75.60%。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 41中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 5.5.社会消费品低开高走运行稳健 社会消费品低开高走运行稳健 2005 年，全市实现社会消费品零售总额(按经济普查口径，达 271.86 亿元，比上年增长 16%，增幅比上年提高了 3 个百分点。从全年走势看,社会消费品零售总额20、呈现低开高走稳健运行的态势。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 42中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 6.6.人均收入不断增加，生活水平逐年提升 人均收入不断增加，生活水平逐年提升 全年城镇居民人均可支配收入达 16403 元，增长 13.6%，其中人均工薪收入 11390 元，比上年增长 9.5%，非工薪收入 6701 元，增长 18.8%；人均消费性支出 11849 元，增长 10.3%厦门居民储蓄存款厦门居民储蓄存款218.46262.2321、319.9454.14512.7623.860100200300400500600700200020012002200320042005亿元居民储蓄存款2002年来厦门人均可支配收入与纯收入2002年来厦门人均可支配收入与纯收入117681281514443164034722515256475955050001000015000200002002200320042005元人均可支配收入人均纯收入 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 43中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sal22、es Co.,l td (三)(三)厦门市近、中期规划发展方向描述 厦门市近、中期规划发展方向描述 1.1.规划年限：规划年限：2003 年2020 年。2.2.城市性质：城市性质：我国经济特区，东南沿海重要的中心城市、港口及风景旅游城市。3.3.发展规模：发展规模：?人口规模：市域人口 310 万人，城镇人口 280 万人；?城市建设用地规模：330 平方公里。根据生态环境保护要求和合理环境容量预测远景城市建设用地适宜发展规模为 450 平方公里，人口规模 400 万人。4.4.城市空间结构城市空间结构“一心两环、一主四辅八片”?“一心”即本岛，?“两环”即环西海域的“两湾三区”、环东海域和23、同安湾的“东部地区”，?“一主”（城）即本岛含鼓浪屿，?“四辅”（城）即海沧辅城、集美辅城、同安辅城、翔安辅城，?“八片”（区）海沧辅城的海沧、马銮片区，集美辅城的杏林、集美片区，同安辅城的大同、西柯片区，翔安辅城的马巷、新店浏五店片区。5.5.产业布局产业布局“两大基地、四大中心”?在未来 1020 年间把厦门建设成为高新技术生产研发基地、对台交流合作基地和航运物流中心、金融商贸中心、旅游会展中心和文化教育中心，形成具有强大竞争能力、服务能力和集聚扩散能力的区域性中心城市。?海峡西岸经济区：是指以福州、厦门为中心，以闽东南地区为主体，北起浙江温州，南至广东汕头的台湾海峡西部的海域与陆地。面向24、台湾，北承长三角，南接珠三角，辐射中部。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 44中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 6.6.城市空间发展原则城市空间发展原则：严格保护鼓浪屿优化建设本岛，积极发展海沧，完善提高集美、创造条件拓展同安、刘五店、大嶝岛。城市空间发展原则示意图城市空间结构示意图 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 45中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century 25、realestate plan&sales Co.,l td 7.7.规划远景：规划远景：生态型现代化山水城市。8.8.“两湾三区”城市功能及规划指标“两湾三区”城市功能及规划指标“两湾”指马銮湾、杏林湾，“三区”指马銮新阳地区、集美杏林、灌口后溪 钟宅湾规划结构“一轴两带六区”钟宅湾规划结构“一轴两带六区”“一轴”中央水轴：“两带”北岸健康养生度假带、南岸体育运动休闲带“六区”墩上高尚居住区、钟宅民俗旅游区、健康养生区、生态运动区、通屿亲水社区、五通商务区 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 46中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhong26、tian century realestate plan&sales Co.,l td 马銮湾/新阳组团马銮湾/新阳组团马銮湾西侧、南侧以发展高科技工业和大型工业为主，并配套部分科研用地。在马銮湾西侧配置本组团的公共中心，并环湾区配置相应的居住用地。本组团规划建设用地 45 平方公里，规划人口 30 万人。集美杏林组团集美杏林组团沿杏林湾发展大学城，工业区布置在杏林西侧，完善集美北部工业的建设。居住区位于集美东海域、杏林东侧，本组团的中心设在杏林湾北部。本组团规划建设用地 57 平方公里，规划人口 42 万人。灌口后溪组团灌口后溪组团灌口西侧以发展工业为主，东侧为居住配套用地。后溪北侧以发展少27、量无污染加工工业，南侧发展居住和大型市场为主。本组团规划建设用地 31 平方公里，规划人口 23 万人。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 47中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 9.9.交通路网 交通路网 岛内交通网线图 岛外交通网线图 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 48中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.28、,l td 10.10.基础设施建设 基础设施建设?完善岛内快速路网，开工建设机场快速路，改造东渡疏港路，提高车辆通行能力；?加快形成联系岛内外各城区的道路交通主干线，开工建设东通道、海湾大道（琼头翔安大道香山段）、灌新路二期（西环快速路孚莲路）、海沧疏港路（海新路延伸段），完成集美大道、海湾大道（集美、同安段）、大嶝桥等项目，推进岛外城市建设步伐；?钟宅湾搭桥正式通车，环岛路 43 公里主干道全线贯通；?厦门市县黄路、湖里大道及吕岭路延伸段三条城市主干道进入建设。11.11.重大投资项目 重大投资项目?文化艺术中心，位于体育路 95 号，总建筑面积 11.5 万，总投资 4.5 亿元，于 229、004 年 9 月 8 日动工，预计今年基本建成，部分投入使用，2006 年全面建成；?工人体育馆，位于原厦工西郭厂区，总建筑面积为 7 万，投资额为 2.25 亿元，计划 2005 年 5 月开工，2007 年竣工；?国际会议中心，位于会展中心北侧，用地面积 13 万，建筑面积 12.5 万，总投资 12 亿元，预计 2005 年 7 月开工，2008 年底竣工；?园博园，选址集美区杏林湾中洲岛，面积 6.76 平方公里（水域约 3 平方公里），总投资约 3.5 亿元，将于 2005 年 6 月开工，2006 年 12月竣工；国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 30、49中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td?东通道，全长约 9 公里，其中海底隧道长约 6 公里，采用双向六车道高速公路标准，项目总投资约 30.6 亿元，计划 2005 年 5 月开工，2005 年投资 2.39 亿元，2009 年竣工；?公铁大桥，是第三条厦门岛北部进出通道，是福厦铁路的重要组成部分，投资 19.36 亿元，全长 8.53 公里，计划 2005 年 11 月开工，2008年竣工；?同安湾大桥，同安湾大桥及两端连接线工程总投资 7.33 亿元，计划 2005 年开31、工，预计 2006 年 9 月竣工；?疏港路改造项目，全长 6.27 公里，路幅宽 50 米，其中高架长 2.68 公里，桥面双向 4 车道，总投资 6.22 亿元，2005 年投资 7000 万元；?仙岳路（海沧大桥中医院段）改造项目长约 4.7 公里，总投资约 7.1 亿元，该项目建成后，将成为厦门市东西走向的又一条快速通道；?机场路，全长 13.8 公里，项目总投资估算为 22.22 亿元，一期工程现已开工，二期工程预计 2005 年 11 月底开工，2007 年底全面竣工；?市郊列车厦门市 2005 年将推动市郊列车开行，改善岛外企业职工上下班交通问题。每天开三个班次（每个班次包括来回32、），上午两个班次，下午一个班次。站点走向为植物园厦门站吕岭花园站厦门北站集美站杏林站前场站。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 50中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 二、厦门市房地产市场分析 二、厦门市房地产市场分析(一)(一)土地市场运行特点 土地市场运行特点 19982001 年厦门市土地市场冷静稳定，运转有序，无论出让规模与出让金额均表现的波澜不惊；20022004 年三年间虽然土地出让规模并无太大增长，但成交均价却逐年攀升，到 2005 33、年无论是成交量还是成交单价，都达到一个历史的高峰。纵观 2005 年土地市场，其运行特点主要表现在以下几个方面：?市场竞争激烈，楼面地价率创新高 市场竞争激烈，楼面地价率创新高 2005 年全年成交总土地面积 148.7 万，总建筑面积 302.5 万，总成交金额 61.5 亿元人民币。特房 2005GO1 地块（4725 元/的楼面地价）、源昌集团原特房嘉园地块（4238 元/的楼面地价）等、最终以国贸的 2005G19 地块（5468 元/的楼面地价）刷新厦门住宅楼面地价的记录。?地块得主发生转变，国企、外企顺势进驻 地块得主发生转变，国企、外企顺势进驻 2002 年前厦门公开出让的国有土34、地得主一直以明发集团、鑫新景地房地产为代表的民营却也为为主，2002 年到 2004 年，特房、建发等国企的加入，使得厦门土地市场上国企与民营企业平分江山，2005 年竟投主体发生了很大的变化，全年成交的 35 宗土地中，国企得主 20 宗，自然人得主 5 宗，民营企业得主 10 宗，国有企业成为土地市场的主力军，而象山东鲁能、香港南顺、万科、保利也开始将目光投向厦门市场，可以预见未来厦门市场将从现有的国企、民营双雄争霸的格局转变为本地国企、民营与外资房产三足鼎立的局面。?土地出让结构多元化 土地出让结构多元化 从 2005 年土地供应结构看，充分体现了出让结构多样化的现象，其中酒店、旅游、商35、业办公用地出让明显增多，值得一提的是集成变电站居住的地块类型也首次在厦门土地市场上出现，厦门土地市场供应正在逐步的向多元化方向发展。?岛外土地出让总量大幅增加 岛外土地出让总量大幅增加 由于厦门岛特殊的地理位置和空间因素，随着城市化进程步伐的加快，岛内土地资源的稀缺性逐步的凸显，从 2005 年全年供应的土地情况来看，岛外土地供应面积 59.4万，占全年总供应的 40，总建筑面积 129.6 万，占到全年的 42.8，成交金额 12.99 亿元，占全年成交总额的 21.1，以上数据显示，岛外土地供应总量远高于往年。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 51中 天 世36、 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 附件：2002-2006 年厦门市已成交土地资料明细 附件：2002-2006 年厦门市已成交土地资料明细 2002 年成交地块资料 地块编号 用途 位置 土地面积（）总建面积（）容积率 成交日期 成交总价（万元）成交楼面地价（元/)受让人 2002 年成交地块资料 地块编号 用途 位置 土地面积（）总建面积（）容积率 成交日期 成交总价（万元）成交楼面地价（元/)受让人 T2002G04 酒店 同集路与 324 国道交叉口 24760.2 6908037、.958 2.79 2002-10-16 1200 173.71 厦门唐门房地产有限公司 T2002G05 酒店 同安银湖桥东岸左侧 18887.1 65915.979 3.49 2002-10-16 1180 179.02 郭襟盛 2003G02 商住 何旭路北侧，濠头村安置房东侧 26414.86 42263.776 1.6 2003-6-25 11000 2602.70 厦门国际建设股份有限公司 2002G01 商住 厦禾路 9216.528 32165.68272 3.49 2002-8-16 9220 2866.41 厦门经济特区房地产开发公司 J2002G01 商住、教育 集美北部38、生活区 141548.703 185428.8009 1.31 2002-8-14 12358 666.46 厦门旺荣房地产开发有限公司 2002G02 商业、旅馆、办公、车站、居住 厦禾路梧村汽车站改造扩建项目用地 18195.78 44943.5766 2.47 2002-9-6 4707 1047.31 厦门市交通国有投资有限公司百源投资股份有限公司 2002G03 商业 嘉禾路莲前路交叉口 166400 214656 1.29 2002-9-30 78500 3657.01 明发集团有限公司 T2002G01 商住、教育 同安闽南果蔬批发市场配套服务地块 35262.5 70172.339、75 1.99 2002-12-27 2068 294.70 -2002G04 酒店 思明区同文顶 10020.721 54913.55108 5.48 2002-10-16 8900 1620.73 厦门华远建设集团有限公司 2002G05 居住 江头改建区 8527.423 25496.99477 2.99 2002-10-16 4750 1862.96 厦门鑫新景地房地产有限公司 J2002G02-03 商住 集美东海商住区 53477 34225.28 0.64 2002-10-16 6500 1899.18 厦门国建、灏泽地产、永昕贸易有限公司 T2002G02 商住、教育 同集公路40、西侧同安城南工业区 53952.53 118156.0407 2.19 2002-9-13 4050 342.77 厦门毅达房地产开发有限公司 T2002G03 商业、办公、教育、居住 省道 206 线北侧 263619.72 434972.538 1.65 2002-10-16 14500 333.35 厦门经济特区工程建设公司 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 52中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 2003 年成交地块资料 地块编号 用途 41、位置 土地面积（）总建面积（）容积率成交日期 成交总价（万元）成交楼面地价元/)受让人 2003 年成交地块资料 地块编号 用途 位置 土地面积（）总建面积（）容积率成交日期 成交总价（万元）成交楼面地价元/)受让人 2003G06 旅游、娱乐 环岛路以南、珍珠湾花园以西、胡里山炮台以东 62714.39 3762.86340.06 2003-9-9 6400 17008.32 福建泰龙电力集团有限公司 2003G05 酒店 莲岳路南侧与嘉禾路西侧 19172.71263269.95 3.3 2003-9-9 5500 869.29 新西兰磐基国际投资有限公司 X2003G03 商住 杏林区杏42、东路南侧、解放军疗养院东侧 2689.325 10757.3 4 2003-8-14 830 771.57 厦门中铁建设公司 X2003G02 商住 杏林区三南路北侧 29828.78 59657.56 2 2003-8-14 4000 670.49 厦门建昌房地产开发有限公司 2003G01 酒店、商业 思明区同文顶，鹭江道东北侧 8978.914 17059.9371.9 2003-10-246510 3815.96 厦门信基置业有限公司 2003G03 商住 体育路南侧、体育东村北侧 39052.586156210.344 2003-9-24 40000 2560.65 厦门经济特区房地43、产开发公司 T2003G03 别墅 同安大嶝环岛路双沪、阳塘段 120503.6760251.8350.5 2003-3-3 3072 509.86 厦门市立龙实业发展有限公司 J2003G01 商住 集美区灌口集灌路南侧、324 国道东侧 32300 41990 1.3 2003-6-25 3360 800.19 厦门新福依房地产开发有限公司X2003G01 商住 杏林区杏北路东侧、在建牡丹园项目北侧 12654.05 27838.91 2.2 2003-8-14 2780 998.60 厦门金中盛房地产开发有限公司 2004 年成交地块资料 地块编号 用途 位置 土地面积（）总建面积（）容44、积率 成交日期 成交总价（万元）成交楼面地价（元/)受让人 2004 年成交地块资料 地块编号 用途 位置 土地面积（）总建面积（）容积率 成交日期 成交总价（万元）成交楼面地价（元/)受让人 2004G01 体育设施及配套、商业、酒店 吕岭路北侧、环岛路西侧、何厝村南侧 125449.37 125449.371 2004-4-7 6425 512.16 香港京鼎集团有限公司 2004G02 居住 乌石埔路北侧、乌石埔 3 号路东侧 19299.021 30878.4341.6 2004-7-29 9300 3011.81 厦门古龙集团房地产有限公司 2004G03 商业、办公 嘉禾路以东、国45、泰大厦以北、龙天下项目以南 3904.162 13274.1513.4 2004-7-29 4400 3314.71 厦门市鑫新景地房地产有限公司 J2004G01 商业 集美区北部生活区，23 号规划路以西、旺荣花园以南 10313.433 10313.4331 2004-7-29 1680 1628.94 厦门市海勃建设发展有限公司 T2004G01 同安凤山路北侧、岳口统建房小区以北 居住 21197.1 42394.2 2 2004-7-292950 695.85 厦门磐金实业有限公司 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 53中 天 世 纪 房 产 行 销46、 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 共171897.03 160932.33 19923.01 15938.4080.8 25779.9 38669.85 1.5 99349.8 79479.84 0.8 18585.98 18585.98 1 X2004G01 商业（1 号地块）、居住（2-4 号地块）、旅馆（5 号地块）翔安大嶝镇环岛路嶝崎至双沪村路段北侧 8258.25 8258.25 1 2004-7-29 10700 664.88 厦门国贸地产有限公司 J2004G02 酒店 集美街道集源路南侧、47、“国建东海岸”商品房项目东侧 39564.428 27695.1 0.7 2004-9-8 1200 433.29 厦门惠龙集团有限公司 J2004G03 居住 集美集源路北侧、“比华丽”别墅项目西侧 32105.76 28895.1840.9 2004-9-8 7550 2612.89 厦门惠龙集团有限公司 2004G04 居住 会展中心南侧、环岛路以西、会展南五路以南 44204.53 72937.4751.65 2004-9-8 33500 4592.98 厦门建发集团房地产有限公司 2004G08 商业、办公 湖滨南路和白鹭洲之间、厦门电子城对面 7567.726 37081.857448、.9 2004-10-1515100 4072.07 上海百脑汇电子信息有限公司 2004G10 商业、居住、办 莲坂二期、明发商业广场对面 44703.173 223515.875 2004-10-1550500 2259.35 厦门市鑫新景地房地产有限公司 J2004G04 居住、教育 集美 64442.175 103107.481.6 2004-10-1521100 2046.41 厦门古龙集团房地产有限公司 2004G09 商业、娱乐、酒店 镇海路北侧，中山路南侧，思明南路东侧 35968.748 83447.4952.32 2004-12-1349500 5931.87 厦门融坤房地49、产开发有限公司 2004G05 体育活动中心及配套设施(兼国家乒乓球训练基地)华昌路以西、疏港路以东、马峰山北面 113937.02 56968.5080.5 2004-11-5 1300 228.20 福兴实业公司 H2004G01 酒店 海沧大道西侧、金海路南侧 10707.14 37474.99 3.5 2004-12-233500 933.96 霍华德 约翰逊酒店投资有限公司 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 54中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.50、,l td 2005 年成交地块资料 2005 年成交地块资料 地块名称 地块名称 用途 用途 坐 落 坐 落 土地面积土地面积（）（）建筑面积建筑面积（）（）容积容积率 率 出让时间出让时间出让价格 出让价格 (万元)(万元)出让楼面出让楼面地价(元/地价(元/)竟得公司 竟得公司 T2004G02 商业、居住、教育 同安城北工业区南侧、同南公路西侧 79000 139040 1.762005-1-317500 539 叶泳清 T2004G03 商业、居住 同安 2380.151 8806.56 3.7 2005-1-311200 1363 厦门同安房地产开发公司 2005G01 居住、教育51、 厦禾路北侧、禾祥西路南侧 22855.52 57138.8 2.50 2005-7-827000 4725 厦门经济特区房地产开发公司 2005P01 居住 枋湖片区、枋湖东路与枋湖北路交叉口东北侧、双十中学建设用地北侧 60309 96494.4 1.60 2005-8-832800 3399 厦门古龙集团房地产有限公司 2005P02 居住 龙山综合区，龙山南路以北 5688.815 12515.4 2.20 2005-9-83550 2837 潘水明 2005P03 居住、商业、教育 枋湖片区，枋湖南路以北，县黄路以西，双十中学新校区南侧 44853.91 98678.6 2.20 252、005-10-830500 3091 厦门经济特区工程建设公司 2005P04 居住 嘉禾路东侧，南山路北侧，兴隆路南侧 20368.53 24442.2 1.20 2005-10-89100 3723 厦门佳达房地产开发有限公司 2005P06 居住商业 嘉禾路西侧莲坂旧城改造二期范围内 40096.33 109463 2.73 2005-10-835100 3207 厦门市鑫新景地房地产有限公司 2005G02 居住 吕岭路与何前路交叉处、岭兜小区北部 12340.3 25050.8 2.03 2005-6-248900 3553 厦门大洲集团房地产有限公司 2005G03 酒店 环岛路西53、北侧，阳光海岸别墅东北侧、云海山庄度假村南侧 90341.35 50591.2 0.56 2005-12-824800 4902 上海裕乾实业投资有限公司和劲邦国际有限公司 2005G04 居住商业 金尚路以西、枋湖北路以北 19618.49 50027.1 2.55 2005-8-85500 1099 谢永谦(个人)2005G05 综合 何厝香山避风坞 250000 189000 0.76 2005-8-832390 1714 南顺控股(香港)投资有限公司 2005G07 商业、居住 吕岭路与福厦路交叉口 17997.97 89989.8 5.00 2005-10-833600 3734 厦54、门福隆置业有限公司 2005G08 居住教育 文曾路与机场路交叉口东北侧 27887 105971 3.8 2005-12-841600 3926 翔安新城投资开发有限公司 2005G09 居住、商业 湖里兴隆路以南,康乐新村以北 63979.7 102368 1.6 2005-12-844200 4318 源昌房地产开发有限公司 2005G10 办公商业 环岛路以西，软件园以北，塔埔小区安置房以南 91539 347848 3.82005-12-843900 1262 开元国有资产投资有限公司 2005G11 居住变电站 文曾路与机场路交叉口东北侧 21806 95946.4 4.4 20055、5-12-819100 1991 翔安新城投资开发有限公司 2005G12 居住变电站 狐尾山东麓东北角，仙岳路以南 8527 41782.3 4.9 2005-12-87250 1735 翔安新城投资开发有限公司 2005G13 居住变电站 百家村片区内 8995 35980 4 2005-12-87610 2115 亿力房地产股份有限公司 2005G17 居住教育 钟宅湾片区，环湾路五通段西侧 24908 62270 2.5 2005-12-827700 4448 国贸金海湾投资有限公司 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 55中 天 世 纪 房 产 行 销 56、策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 2005G18 居住 钟宅湾片区，环湾路五通段西侧 20510 43071 2.1 2005-12-820600 4783 国贸金海湾投资有限公司 2005G19 居住 钟宅湾片区，环湾路五通段西侧 24348 38956.8 1.6 2005-12-821300 5468 国贸金海湾投资有限公司 H2005G01 商业 绿苑滨海区绿苑小区东南侧 16463.74 45275.3 2.75 2005-8-87040 1555 厦门海沧投资总公司 H2005G02 居住、商业57、教育 兴港路西侧，沧五路南侧 65276.36 130553 2.00 2005-10-815660 1200 厦门海投房地产有限公司 H2005G03 居住、商业 兴港路西侧，出口加工区东侧 19187.61 38375.2 2.00 2005-10-84600 1199 厦门海投房地产有限公司 H2005G05 安置房居住商业 海沧大道西北侧，沧虹路北侧 12006.17 42021.6 3.50 2005-10-88500 2023 厦门海投房地产有限公司 T2005P01 居住、商业 同安环城北路南侧、市场路东侧 12016.6536050 3.00 2005-9-87600 21058、8 厦门华森房地产有限公司 T2005G01 酒店 竹坝农场 37741.08 45289.3 1.20 2005-9-8600 132 苏莲 T2005G02 居住商业 新西桥西侧、沿溪路南侧 59481.2 136807 2.30 2005-10-819600 1433 筼筜新市区开发建设公司 J2005G01 居住、商业、教育 集美杏滨街道锦园村以西，319 国道东北 203719.4509299 2.50 2005-9-842000 825 厦门夏商房地产有限公司 J2005G02 居住 集美区灌口镇，凤泉小区西南侧 47630.43 85734.8 1.8 6550 764 新福依房59、地产开发有限公司 J2005P07 居住商业 杏林中心区，区府路东侧、光华路北侧 37557.23 93893.1 2.50 2005-9-815100 1608 厦门市筼筜新市区开发建设公司 J2005P08 居住商业 杏西路以北、聚鑫商城以西 4707.89 8944.99 1.90 2005-10-82050 2292 厦门市杏林建设开发公司 X2005G01 酒店 新圩镇银鹭工业园银鹭山庄南侧 8936.34 17872.7 2.00 2005-10-8360 201 厦门银鹭集团有限公司 2006 年已成交地块资料 地块编号 用途 位置 土地面积（M2006 年已成交地块资料 地块编60、号 用途 位置 土地面积（M2 2）建筑面积（M）建筑面积（M2 2）容积率）容积率 出让时出让时间 成交价格(万元)成交楼面地价（元/M2）间 成交价格(万元)成交楼面地价（元/M2）竟得公司 竟得公司 2006G02 酒店、商业、办公 江头台湾街东侧，明发豪庭北侧 14353.45 72106 5 2006-2-817000 2358 厦门天地开发建设公司 2006G03 酒店 环岛东路以南，湖里大道以东 60018 60018 1 2006-2-812000 1999 厦门禹洲房地产开发有限公司 H2006G01 居住、商业 海沧区兴港路西侧 70793.328 198217 2.8 261、006-2-837600 1897 厦门禹洲房地产开发有限公司 H2006G02 居住、商业、教育（幼儿园）海沧区海沧大桥西南侧，海沧大道西侧 91933.62 316000 3.4 2006-2-875500 2389 厦门海晟房地产开发有限公司 J2006G01 居住 杏林銮浦路南侧，劳动力大厦西侧 14517.962 75490 5.2 2006-2-813600 1802 厦门市杏林建设开发公司 T2006G01 居住、商业 同安区凤山路以南，岳东路以西，碧溪路以北 58643.679 123151 2.1 2006-2-819500 1583 厦门航空房地产开发有限公司 国际旅游客运62、码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 56中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td T2006G02 居住、商业、教育（幼儿园）同安区凤山路以南，岳东路以西，碧溪路以北 58612.63 117225 2 2006-2-815500 1322 厦门振华投资发展有限公司 2006P02 加油加气站 环岛路西侧，五缘湾片区东部 2501.83 1000 0.4 2006-2-83000 30000 王申国 办公、居住（酒店式公寓）、商业 A1 65640.76 1641063、2 2.5 居住（酒店式公寓）A2 7308.16 23386 3.2 居住 A3 16071.39 49821 3.1 2006G01 酒店 疏港路西侧，东渡冷冻厂南侧，裕成大厦北侧 A4 13901.71 50046 3.6 2006-4-8121300 4221 厦门港务控股有限公司 2006G04 居住、商业、教育（幼儿园）环岛路南侧，安岭路西侧 112327.83 227750 2.028 2006-4-8 2006G05 居住、商业 环岛路南侧，枋钟路东侧 88687.73 180450 2.035 2006-4-8100000 5542 联发集团有限公司与厦门建发股份有限公司 264、006G07 办公、商业 环岛路以西、软件园以北、塔埔小区安置房以东 22725 50450 2.22 2006-4-820400 4044 柯希平 H2006G03 居住、商业、教育（幼儿园）海沧区兴港路东侧、滨湖南路北侧 133300.102 394568 2.96 2006-4-891000 2306 厦门海投房地产有限公司 H2006G04 酒店 海沧区滨湖北路东侧、滨湖南路北侧 12306.139 18459 1.5 2006-4-82800 1517 厦门富川投资有限公司 H2006G05 商业 海沧区滨湖北路东侧、滨湖南路北侧 75873.371 75873.371 1 200665、-4-823300 3071 厦门海投房地产有限公司 2006P01 居住、商业、教育（幼儿园）湖滨东路与湖滨南路交叉口东北侧 25938.285 51877 2 2006-4-837000 7132 厦门源昌房地产开发有限公司 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 57中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td (二)(二)土地市场展望 土地市场展望?海沧集美成为岛外土地市场的热点 海沧集美成为岛外土地市场的热点 两桥收费制度改革，东通道、公铁大桥的全面建66、设，众多利好因素正在将厦门房地产开发的重点向岛外倾斜，政府的工作重点也是促进岛内、外房地产的平衡发展。政策的倾斜决定了岛外土地开发、房地产发展将迎来真正的高潮，海沧、集美因其先天的地理区位条件（距离厦门岛最近）决定了其在未来的岛外土地市场的主导地位。?岛内老城区旧城改造为主角，五缘湾成为本岛东部新亮点 岛内老城区旧城改造为主角，五缘湾成为本岛东部新亮点 岛内老城区土地资源稀缺，可供公开出让的空地已寥寥无几，目前岛内市场主要一旧城改造为主，如厦港片区、中华片区、百家村片区、营平片区、思明西片区等都将成为老城区旧城改造的工作重点，；作为岛内唯一的处女地五缘湾，在 05 年 12 月 8 日出让的 67、2005G19 地块，成为五缘湾大批量开发的导火线，预计未来几年，五缘湾将成为岛内土地供应量最大的板块。?岛内土地市场价格走高成定局 岛内土地市场价格走高成定局 在政府严格控制岛内商品房开发用地，不断增加岛外土地供应，引导房地产开发重点向岛外转移的政策背景下，岛内土地资源的稀缺性将日益凸显，在这种情况下，开发企业为了争夺少而有限的土地资源，竞争将会日益激烈，与此同时，地价也会不断攀高。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 58中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.68、,l td (三)(三)厦门楼市运行特点分析 厦门市 2005 年房地产发展概述 厦门楼市运行特点分析 厦门市 2005 年房地产发展概述?宏观调控政策频繁出台，市场炒作得到一定抑制宏观调控政策频繁出台，市场炒作得到一定抑制：2005 年来国家先后在金融、土地、房政、财税等方面出台了一系列宏观调控政策，有效地遏制了过度的炒作。特别是禁止楼花转让、购房不满两年转让时征收全额营业税等政策，使得市场炒家明显减少。?市场行为更加理性。市场行为更加理性。2005 年厦门市商品房全年销售面积为 321.36 万，比 2004 年下降了 18.60%,其中，商品住宅销售量为 235.38 万，较 2004 69、年下降了 23.05%，改变了自 2001 年以来年销售量递增的走势。厦门市商品房成交量图(万平方米）厦门市商品房成交量图(万平方米）31.9633.8634.5827.3022.2619.4924.7723.2434.5928.1223.7034.0915.3515.0020.0025.0030.0035.0040.0045.002004年12月2005年1月2005年2月2005年3月2005年4月2005年5月2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 59中 70、天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td?商品房交易价格保持上升趋势，但升幅趋缓商品房交易价格保持上升趋势，但升幅趋缓。全年商品房均价为 5517 元/，较 2004 年上升 17.26。，从全年的商品房及商品住宅的价格走势线上，可以看出，2005 年房价仍延续去年的上升走势。厦门市商品房销售价格走势(元/平方米）厦门市商品房销售价格走势(元/平方米）50105013473448935378502957146314627761835504549757194000430046004900571、20055005800610064002004年12月2005年1月2005年2月2005年3月2005年4月2005年5月2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 60中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td (四)(四)厦门市房地产市场板块分析 厦门市房地产市场板块分析 随着大桥收费改革、轻轨规划出台等重大利好的出现，岛内、岛外心理距离被拉近，岛外楼市72、逐渐成为厦门市场的焦点之一，2005 年岛外楼市表现为以下特点。?海沧板块 海沧板块 地缘上的便利，使得海沧房地产市场抢占了发展的先机，成为购房置业的首选。海沧滨湖、滨海、内陆三大板块同时大规模开发，在售、将售项目 20 多个，有别墅、高档海景公寓、经济型产品等。无论从商品房的成交量、成交价格等方面，海沧都占据岛外楼市领头羊位置。随着海沧楼盘供应量的增加，未来市场竞争将更加激烈。?集美板块 集美板块 由于拥有学村、嘉庚纪念馆等较为深厚的人文积淀，以学村、海景为依托的别墅有国建东海岸、百桥别墅、鹭岛北海湾等。园博园建设、杏北新城高起点规划、大型经济适用房建设等，这些是集美房地产新一轮增长的亮点。73、?同安板块 同安板块 同安市场大多由同安本地人消化，属内生型市场。该板块在大唐、芸溪居住公园带动下，房地产开发稳步发展。随着区政府南移，城南成为同安房地产的热点，沿江项目竞争将愈加激烈。?翔安板块 翔安板块 翔安工业园大规模开发建设中，随着东通道建设，翔安将成为一个以工业房地产为主导的板块。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 61中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td (五)(五)2006 年 14 月房地产市场运行特点及数据 2006 年 14 月房74、地产市场运行特点及数据?供给方面：岛内外商品房供应同比差异较大，14 月岛内商品房与去年同比有较大下降，总供给量 42.78 万，同比下降 15.76，而岛外商品房与去年同比有大幅增长，总供给量 62.44 万，同比增长 208.13。?销售方面：全市商品房销售量均有所下降，14 月份商品房销售量与去年同比下降 8.48，其中岛内同比下降 34.7，岛外同比上升 30.41。?售价方面：14 月份商品房总平均价格为 6063 元/，与去年同比上升 21.16；商品住宅均价 5694 元/，同比上升 18.37。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 62中 天 世 纪75、 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td (六)(六)政策解读 政策解读?“月日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建筑总面积的以上，直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整的，需报建设部批准；优先保证中低价位、中小户型土地供应，不得低于年居住用地总量的。”此款对厦门“150 政策”构成挑战，但是“直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整的，需报建设部批准”却阐明了此款有一定的弹性空间，如厦门岛内土地资源的稀缺性、150 76、政策的限制及购房入户政策等影响，近期内，岛内依然是中大户型住宅的市场，而今后岛外中小户型住宅将逐步增加，市场竞争将更趋激烈。?“自月日起，对购买住房不足年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。”，直接的影响是投机炒房者，其炒房的成本及风险将大大增加，但在实施过程中也难免炒房者将营业税等税费转嫁到买房者身上。实际上政策影响的主要是人们对楼市的心理预期，新政实施后，投机性需求将减少，总体性需求也将减少，原因主要在于购房者的观望心态，可以预见近两天二手房交易将趋向火爆，而政策出台后短时期内二手房市场将面临一场危机。?“自月日起，个人住房按揭贷款首付款比例不低于，自住住房且套型建筑面积以77、下的仍执行首付款比例的规定。”此款的出台有喜有尤，厦门的个人住房按揭贷款向来是贷款 7 成，政策的出台有可能进一步促成以下自住房的购买者成的贷款，当然对炒房者及大户型住宅的购买者增加成本，一定程度上遏制了房产的炒做行为。?“空置年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物；项目资本金比例达不到等贷款条件的房地产企业，不得发放贷款；超过合同约定动工开发日期满年未动工开发的，从高征收土地闲置费；满年未动工开发的，无偿收回土地使用权。”此款主要针对的是开发商手中的空置商品房，对开发企业的资质要求提高，直接受到影响的是资金实力捉襟见肘的中小房地产开发企业，不仅面临资金压力，而且还有市场压力。而对78、一些资格比较老的大的房地产企业来说，则影响不大，毕竟他们资金比较雄厚，而且也比较专业。?“加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足或已投资额不足，且未经批准中止开发建设连续满年的，按闲置土地处置。”此款主要针对开发企业囤积土地的行为。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 63中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian cent79、ury realestate plan&sales Co.,l td (七)(七)政策对厦门市场的影响 政策对厦门市场的影响?供给方面：岛内房地产市场受 150 政策的限制及购房入户政策等的影响，近期内市场供给将仍然呈现中大户型为主，受新政的影响，为了满足 90 以下面积占总供给量的 70以上的规定，未来的岛外市场将以中小户型产品为主。长期而言，市场情况视调控政策及力度的影响将进一步加大。?需求方面：由于新政在房产交易营业税、购房首付款方面制约了一定的房产投资行为，使得房产投资的成本和风险大大增加，迫使投资性需求减少，另一方面，90 以下面积住宅供给的增加也会带动一定的自住型需求的增加，总体来80、说，未来市场的自住型需求比例将逐步提升。?房价方面：中小户型住宅产品房价将继续上升，主要原因在于高额的营业税影响的直接结果是二手房市场供给减少，市场供需比一定程度上有所降低，长远来看，岛外中小户型住宅单价会有所上升，而岛内市场因为大户型产品紧俏性逐步凸显，售价也有增长的可能性。?对于二手房市场：由于二手房价的各项税费的增加，再加上新政规定了未来 90 以下面积的单套住宅成为主要供给的产品，无疑一定比例的自住型需求转向一手房市场，短期内二手房市场将出现低弥现象。?对开发企业来说：政策提高了开发企业房产开发的贷款门槛，另一方面又制约了开发企业的囤积土地行为，长远来看，规模小、资金少的开发企业将逐步81、被市场淘汰，未来房产开发企业将逐步走向规模化开发。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 64中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td (八)(八)楼市预测 楼市预测?市场供给市场供给继续放量，存量地块逐步释放 市场供给市场供给继续放量，存量地块逐步释放 国家宏观调控政策和地方政策的影响，岛内市场供给将仍然呈现中大户型为主，岛外市场将以中小户型产品为主，由于岛内土地资源的稀缺性未来东部五缘湾成功市场供给的新亮点，而岛外海沧、集美因距厦门最近的地理位置优势市场82、供给也会逐步增加。同时国家对空置土地的严格把控也会致使岛内存量土地逐步释放。?市场需求自住需求比例提升 市场需求自住需求比例提升 2005 年 4、5 月新政后市场销售数据第三季度商品房销售面积为 62.29 万，成交量比去年同期下降了 38.23%；第四季度厦门商品房销售面积为 90.94 万，与 2004 年同期相比，下降了 11.52%。06 年第一季度厦门市商品房销售面积为 80.57 万，成交量与去年同比下降了 13.56%。整体看来市场需求有所减少，从长远看来老城区旧城改造户对住房的需求，为改善居住条件的二次置业者对住房的需求及外来人口对住房的需求等一系列将直接增加房地产市场的需求83、量。而且经过时间沉淀，大部分消费者不再抱有房价下跌的侥幸心理，市场需求也逐渐恢复正常，先前被压抑的消费欲望同时被释放出来，未来楼市需求继续增加，由于房价的不断攀升，房产投资客的投资成本也相应增加，从而有效的限制了部分消费者的房产投资行为。?销售价格持续稳步上升，但速度趋缓 销售价格持续稳步上升，但速度趋缓 由于楼面地价和建筑成本的逐步增加，房产售价也相应的逐步提升，但迫于供给大于需求的市场环境下及国家抑制房价上升的宏观政策调控，房产售价上升的节奏将趋缓，整体而言受厦门市大环境的影响，岛内房价在未来几年将保持稳步上升态势，受岛内市场的带动，岛外房价也将会相应增加。?购房群体购买主力地域外延 购房84、群体购买主力地域外延 自政府控制岛内小户型项目用地批复以来，150 以上的高端楼盘越来越多的在岛内市场呈现，高端产品的不断增多导致客户面逐步缩小。然而随着大厦门的发展和对外开放力度的加大，厦门城市以其得天独厚的自然条件和地理条件，以及城市规划的明确定位，已经引起了全国乃至国际市场的广泛关注，更是多数人梦想生活的城市。因此，厦门高端地产，拥有的不单是福建省内，而是涵盖着全国消费者的大市场，而这个比例也在逐步提升。?产品特性品质提高、两极分化 产品特性品质提高、两极分化 随着房地产市场理性发展，纯粹的地段、价格或概念都难以促进购房者购买。产品品质，如建筑规划、园林、户型、建材、安防、物业服务等，都85、成为楼盘的竞争要素。由于房产新政的出台，导致住宅产品两级分化现象将更为严重，未来的岛外市场将主要以中小户型产品为主，而岛内市场受户口政策及 150 政策的限制，将还是以中大户型产品为主，而 2004 年底 2005 年批地的开发企业推出的项目由于受成本的限制，项目产品将更趋向于豪宅。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 65中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 三、厦门写字楼市场情况三、厦门写字楼市场情况(一)(一)写字楼市场销售情况 1.写字楼市场销86、售情况 1.厦门写字楼销售总体情况 厦门写字楼销售总体情况 整体而言，厦门 10 年来的写字楼市场发展较为平稳，波动浮动，增长平稳。1996-2006 年，厦门写字楼成交面积呈相对平稳的增长趋势，2003 年起成交面积有较大幅度增长，2003 年为 15.2 万，2006 年有望创新高。1996 年-2004 年厦门写字楼成交均价在 4000 元/上下波动，2005 增长至 6169 元/，2006 年 1-4 月达 7325 元/，为历史最高；空置面积减少。根据市建设与管理局的统计，2006 年第一季度全市办公楼空置面积为 4.79 万，仅占商品房总空置面积的 9.53%，与去年同期相比有大87、幅度下降。厦门市写字楼销售量走势图（万）厦门市写字楼销售量走势图（万）6.47.95.69.210.97.68.315.213.214.56.84681012141696年97年98年99年00年01年02年03年04年05年06年1-4厦门市写字楼销售均价走势图（元/）厦门市写字楼销售均价走势图（元/）40305090437052304340410431604555425561697325300040005000600070008000900096年97年98年99年00年01年02年03年04年05年06年1-4 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 66中 天88、 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 2.2.厦门本岛写字楼销售状况 厦门本岛写字楼销售状况 厦门本岛写字楼销售主要集中在思明区，且月成交面积保持相对平稳的消化状态，2004-2006 年月均成交面积约 8000 左右。整体销售上，2005 年本岛成交面积 8 万，较上年减少超 30%，而 2006 年 1-4 月既达 4.7 万，较上年同期增长 55%。04 年 2005 年 06 年 1-4 月 成交量（万）同比增幅 成交量（万）同比增幅 成交量（万）增幅（较 05.1-05.4）89、思明区 9.7/5.6-42%4.4 97%湖里区 1.8/2.4-33%0.3-59%厦门本岛 11.5/8.0-30%4.7 55%厦门本岛写字楼成交量2004-2006年走势图厦门本岛写字楼成交量2004-2006年走势图-2500025005000750010000125001500017500200002250004.0104.0204.0304.0404.0504.0604.0704.0804.0904.1004.1104.1205.0105.0205.0305.0405.0505.0605.0705.0805.0905.1005.1105.1206.0106.0206.0306.90、04思明区湖里区本岛 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 67中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 厦门本岛写字楼成交均价有较大幅度的增长。2004-2006 年月均成交均价约在 4000 元/左右，自 2005 年 5 月起有较大的增幅，2005 年全年均价超 11000 元/，较上年同期增长 135%，06 年写字楼均价继续保持较强增长势头，增幅较上年同期增长 149%。04 年 2005 年 06 年 1-4 月 成交量（元/）同比增幅 成交量91、（元/）同比增幅 成交量（元/）增幅（较 05.1-05.4）思明区 5028/14328 185%10383 126%湖里区 3184/3732 17%4573 94%厦门本岛 4739/11149 135%9978 149%厦门本岛写字楼成交均价2004-2006年走势图厦门本岛写字楼成交均价2004-2006年走势图020004000600080001000012000140001600004.0104.0204.0304.0404.0504.0604.0704.0804.0904.1004.1104.1205.0105.0205.0305.0405.0505.0605.0705.08092、5.0905.1005.1105.1206.0106.0206.0306.04思明区湖里区本岛 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 68中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 3、本岛在推写字楼个案 3、本岛在推写字楼个案 目前主要在推的写字楼项目较少，主要有立信广场、中闽大厦、厦门第一广场、东方财富广场等，其基本情况如下：项目名称 项目位置 总建筑面积（万）写字楼面积目前价格范围（元/）销售均价（元/）近期成交均价（元/）主力面积（）写字楼销售率（销93、售面积比）开盘时间 立信广场 湖滨南路 6.3 4.5 13700-16000 8288 11513 100-300 73%06.5（之前有销售）中闽大厦 湖滨北路 5.4 3.5 9900-17200 11768 11768 1200 左右 37%06.5 厦门第一广场 鹭江道 8.0 约 5.5 1 万多，具体未定 未定 未预售 150-350 未成交 预计 06.9 东方财富广场 嘉禾路（江头）7.6 2.2 10000-2 万多 15000 未预售 150-300 未成交 06.6 中旬 合计/27.3 15.7/约 29%/注：上表数据来源项目基本资料，销售价格及销售率为截至 06.94、5.26 厦门房地产信息网的官方统计数据。?供给情况：目前主要在推项目的写字楼总面积约 15.7 万，已消化面积 4.6 万，存量约 11 万。?项目规模：在推项目的建筑面积在 5-8 万左右，写字楼面积在 2-6 万。?面积设定：100-350 的面积比例较多，在实际使用上均可自由组合，部分面积较大，达 1200。?销售价格：目前在推项目均在 10000 元/以上，近期成交的立信广场、中闽大厦为 11513、11768 元/以上，未来均价将可能继续攀升。?销售情况：市场需求相对较好，预定情况良好，实际成交情况也较好，部分已超过了 70%。?购买客户：主要以自用型购买为主，为一些在厦门的中大型95、企业。小结：市场供给量较小，且单体规模也较小。市场售价均在 10000 元/以上，已售个案销售状况相对较为良好。小结：市场供给量较小，且单体规模也较小。市场售价均在 10000 元/以上，已售个案销售状况相对较为良好。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 69中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 立信广场 中闽大厦 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 70中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongt96、ian century realestate plan&sales Co.,l td 东方财富广场 厦门第一广场 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 71中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 中闽大厦 厦门第一广场 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 72中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td (二)(二)写97、字楼市场租赁情况写字楼市场租赁情况（以我司 2005 年 12 月对厦门岛内主要在经营写字楼的调查统计结果为统计数据源。）1、区域分布 1、区域分布 目前，厦门市写字楼主要集中在以下三大片区：南部城区（主要指鹭江道沿线）、中部城区（包括湖滨北路、湖滨南路、厦禾路及江头）以及湖里区（主要指湖里长岸路沿线）。南部城区的商务中心地位不够突出，其所占比重为 21%左右。中部城区写字楼数量众多，所占比重近 70%。湖里区占厦门写字楼市场的 10%不到。厦门写字楼区域分布21%70%9%南部城区中部城区湖里区 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 73中 天 世 纪 房 产 行98、 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 2、租金与客户情况 2、租金与客户情况 租金及客户在不同区域表现为不同的特征，主要情况如下表：区域 主要路段 主力租金（元/月）主要客户 南部城区 鹭江道 70-110 金融、物流 湖滨北路 30-60 金融、机关 湖滨南路 25-55 电子信息、广告企划、贸易、金融 厦禾路 20-30 贸易、电子信息、广告企划 中部城区 江头 25-45 建筑工程、装修设计及建材类为主 湖里区 湖里 15-25 物流、贸易 南部城区：公共交通发达，商务氛围浓厚，是厦门高级写字楼的集99、中区。该区域甲级写字楼较多如银行中心、国际银行大厦等，主力租金可达 70-110 元/月。主要客户为金融、物流企业以及外企驻厦办事机构等，企业规模大、实力强。中部城区：地处厦门核心区，城市环境成型，商务配套好 该区域写字楼数量众多，但写字楼档次差异较大，租金集中在 25-55 元/月。主要客户在湖滨北路以金融机构及机关单位最为集中，其它路段以电子信息、建筑等生产型第三产业的企业为主。湖 里 区：该区域办公环境较差且区域辐射能力有限。主要客户为物流及外贸企业，但客户流动性大。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 74中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 100、司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 3、出租情况 3、出租情况 南部城区：该区域写字楼整体出租率最高，显示其较强的辐射能力及较高的商务价值。中部城区：该区域的客户需求相对旺盛。整体出租率基本在 85%-90%左右。江头片区由于商住楼的影响及客户能承受的租金水平有限导致其出租率相对较低。湖里区：该区域写字楼的办公环境差及客户的区域流动性大是导致其较低出租率的主要原因。厦门写字楼分区域出租率95%88%90%85%76%60%南部城区中部城区-湖滨南路中部城区-湖滨北路中部城区-厦禾路中部城区-江头湖里区 4、客户需求特征 4、客户101、需求特征（1）金融、物流类行业企业数量少，但规模大，所需求的面积也较大，通常采取整层或多层租赁或购买；该类企业对写字楼地段及功能配套要求较高，但对租金不敏感。（2）厦门贸易类公司居多，且已具备一定规模，是写字楼客户的重要组成部分。（3）电子信息、广告策划类企业数量多，但规模相对较小，承租面积主要在 100-150；该类企业对办公环境要求较高，但对租金较为敏感，主要能承受的租金范围在 25-35 元/月。（4）厦门岛内市场中，湖摈北路以金融企业、机关单位的入住比例较高，疏港路一带物流及贸易公司较为集中。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 75中 天 世 纪 房 产 102、行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td (三)(三)写字楼发展趋势 1.写字楼发展趋势 1.土地供给 土地供给?就 2005 年-2006 年的土地供应而言，办公用地的土地出让面积就达到 108 万平米左右，这些地块主要分部在金尚路、环岛路和观音山的商务中心；?但随着观音山商务运营中心、五缘湾商务中心等商务区的逐步开发，未来的写字楼供应将有向厦门岛东北部延伸的趋势；?未来写字楼市场供应量大，竞争激烈，但主要集中在本岛东部，本岛西部城区供应量较少，具有良好的地域及竞争优势。2.2.未来市场需求的带动体现在以103、下方面：未来市场需求的带动体现在以下方面：?新成立中小公司数量众多。以 2004 年数据为例，厦门 04 年上半年新成立民营企业就达 3100 多户,其中注册资本在 1000 万元以上的仅有 56 户。?经济发展。厦门作为一个以港口、服务和贸易为主的窗口城市，城市的规模和经济发展水平决定了厦门的企业类型多为成长型的中小型企业。这有力推动了厦门写字楼市场的发展契机。?政策利好。WTO 准入条件的全面开放及对外相关鼓励政策的出台，以及区域内外企业的发展与入市，2005 年 6 月 1 日起“住宅禁商”政策的执行，均将为写字楼市场带来需求。?区位发展。随着经济及城市的快速发展，厦门在闽西南地区的中心104、地位日渐突出，良好的城市及商务环境，有力推动了闽西南地区企业在厦门设立总部，总部经济及商务氛围的逐渐成熟，这也将推动写字楼市场的发展。?市政利好。观音山商务运营中心、五缘湾商务中心等成片区、高起点、高强度开发，观音山商务运营中心一期 35 万已经启动，有望成为厦门写字楼市场新一轮发展的引擎。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 76中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 厦门本岛商场成交量走势图厦门本岛商场成交量走势图010000200003000040105、0005000004.0104.0204.0304.0404.0504.0604.0704.0804.0904.1004.1104.1205.0105.0205.0305.0405.0505.0605.0705.0805.0905.1005.1105.1206.0106.0206.0306.04思明区湖里区本岛四、厦门商业市场情况 四、厦门商业市场情况（一）2004-2006 年商业销售状况（一）2004-2006 年商业销售状况 厦门本岛商场销售量在波动中呈下滑态势，思明区波动较大，而湖里区相对稳定。本岛 2004-2006 年月均成交面积在 1-4 万不等。2005 年本岛成交面积 24.106、7 万，较上年减少 22%，而 2006 年 1-4 月仅 6.3 万，较上年同期减少 9%。2004 年 2005 年 2006 年 1-4 月 成交量（万）同比增幅 成交量（万）同比增幅 成交量（万）增幅（较 05.1-05.4）思明区 25.8/19.8-23%4.3-15%湖里区 5.7/4.9-14%2.0 7%厦门本岛 31.5/24.7-22%6.3-9%国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 77中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 厦门107、本岛 2004-2006 年商场月均成交均价在 8000-18000 元/不等，但整体上在波动中稳步增长。2005 年全年均价 12124 元/，较上年同期增长 11%，06 年商场均价继续保持较强增长势头，增幅较上年同期增长 34%，达 14759 元/。2004 年 2005 年 2006 年 1-4 月 成交量（元/）同比增幅 成交量（元/）同比增幅 成交量（元/）增幅（较 05.1-05.4）思明区 11131/12595 13%17930 76%湖里区 8231/10233 24%7809-41%厦门本岛 10903/12124 11%14759 34%厦门本岛商场成交均价走势图厦门108、本岛商场成交均价走势图50001000015000200002500004.0104.0204.0304.0404.0504.0604.0704.0804.0904.1004.1104.1205.0105.0205.0305.0405.0505.0605.0705.0805.0905.1005.1105.1206.0106.0206.0306.04思明区湖里区本岛.国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 78中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 在售项目109、情况 项目名称 地理位置 商业面积（万在售项目情况 项目名称 地理位置 商业面积（万 m2）主力面积（）项目主诉求 商业业态设置 入住商家）主力面积（）项目主诉求 商业业态设置 入住商家 明发商业广场 嘉禾路 26.9 40-80 欢乐海洋，购物天堂 以旅游、购物、娱乐、休闲为一体，包括购物区、居家世界、休闲娱乐区、特色餐饮、环球名廊等 百安居、家乐福、新世界百货、国美电器、时代华纳影城、新一代佳人娱乐城、台湾迪诺青少年游乐城等 名汇铜锣湾广场 中山路 5.6 50-60 厦门首座体验式购物街区 立体购物空间，融合百货区、万国美食世界、时尚生活区、国际流行区、名汇精品走廊、青春动力街区 铜锣湾110、百货，运动 100 中南大地广场 中山路局口街 8.3 30-60 导入国际品牌，领跑时尚厦门 购、食、行、美、住五大业态 奥特莱斯购物中心 项目名称 开盘时间 销售价格（元/）成交价格（元/）批准预售套数/面积 已售套数/面积 套销售率/面积销售率 项目名称 开盘时间 销售价格（元/）成交价格（元/）批准预售套数/面积 已售套数/面积 套销售率/面积销售率 明发商业广场 2004.09 8500-82000 地上商场 23954 地下商场 17500 3508/268671 2399/114073 68%/42%名汇铜锣湾广场 2005.04 6988 起，均价约 3.3 万 34494 1111、194/56221.56 124/5971 10%/11%中南大地广场 预计 2006.7 3-6.5 万 未成交 未成交-国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 79中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td （二）厦门商业区简介 1.（二）厦门商业区简介 1.中山路商业区简介 中山路商业区简介 中山路历史悠久，是厦门最早形成的商业街，被誉为“中华十大名街”。中山路和“三优街”思明南北路纵横交错形成中山路商业区，多年来一直是厦门商业价值最高的区域，为厦门一级112、商圈。聚集了来雅百货、巴黎春天百货、华联商厦、好又多、国美电器、永乐思文等，还有数量较多的专卖品牌，是厦门大型精品百货、专卖品牌店最为集中的区域。此外，还有一条著名的“女人街”，经营较为时尚的女装及各类女用饰品。2.2.厦禾-禾祥商业区简介 厦禾-禾祥商业区简介 该商业区包括厦禾路、禾祥西路、湖滨南路沿线在市府大道以西区域。这个由三条路组成的商业区中，禾祥西路的商业氛围最浓，发展最为成熟。禾祥西路素有“名人静巷”之称，目前已成为厦门中高档居住区之一。区域聚集了如家居、通讯、时尚精品、咖啡、酒吧、餐饮等商业店铺，档次高，环境整洁，消费客群以周边居民及年轻女性为主。该区域被誉为厦门最富有人文情调的113、商业街区。厦禾路是城市东西向的交通主干道，是中山商圈与火车站商圈的连接纽带，但该区域一直未能形成明显的商业特征与浓厚的商业氛围。同样为城市主干道的湖滨南路，因电子城的成功经营而成为闽南地区著名的电子专业市场。其他商业则乏善可陈。区域 路段 沿街店面租金(元/)主要经营业态 描述 区域 路段 沿街店面租金(元/)主要经营业态 描述 中山路 5001000 服装、皮具、餐饮、医药、首饰、化妆品 中档 思明南北路 300500 服装、鞋帽、精品、音像制品 中低档 思明西路 300 左右 服装、精品、音响 中档 大同路 100-200 五金、低压电器、低档服装 低档 中山路商业区 中山路商业区 局口街114、 300400 女人用品 中低档 厦禾路 约 140-200 五金、机械类工业用品 中低档，商业气氛一般 禾祥西路 约 100-300 家居、通讯、时尚精品、服饰、咖啡、酒吧、餐饮 中高档次，被誉为厦门最富有人文情调的商业街区 厦禾禾祥 商业区 厦禾禾祥 商业区 湖滨南路 80-250 电子、服装、社区服务 著名的电子专业市场 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 80中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 规模 人流 功能业态 租金 档次 优劣势分析 115、规模 人流 功能业态 租金 档次 优劣势分析 SM 城市广场 SM 城市广场 12.6 万 平时 3 万/日、节假日超过 10万人 -1F：沃尔玛超市 1F：来雅百货、肯德鸡、麦当劳、屈臣氏 2F：来雅百货 3F：赛博数码广场、厦门图书文化城 4F：家具广场 5F：美食广场 租金：-1F：100；1F：150；2F：100；3F：70-80 4F：60-70、5F：40-50 购 物 中 心MALL（1）整个广场平面布置和主入口设置的缺陷；（2）来雅百货位置和楼层设置的问题（3）整个广场各楼层功能划分不明确，缺少主题（4）整个广场休闲、娱乐的内容设置太少，导致功能单一（5）公共交通配套仍有待完116、善 世贸商城 世贸商城 5.02 万 节假日平均客流量达10万人次以上-1F：沃尔玛超市 1F：沃尔玛、巴黎春天、肯德基、麦当劳及其他品牌店 2F：巴黎春天、肯德基、麦当劳及其他品牌店 3F：巴黎春天、光合作用及其他品牌店 4F：巴黎春天及其他品牌店 5F：卡乐美食城、电影院、儿童游乐、旅行社 租金：1F：200；2F：150-180；3F：140-1504F：80-90、5F：60 中型购物中心 MAII（1）零售商业新型业态为主，具有强烈的冲击力，打破了中山路独领风骚数十年的格局，满足人们日益提高的不同层次需求。（2）处于城市交通主干道交叉口及火车站区域，造成城市交通与购物人车流的相互影响117、，缺少大量的停车设施。（3）主力店（沃尔玛超市、巴黎春天百货）位置设置不当（4）巴黎春天百货面积狭小，经营内容不够丰富（5）主题不鲜明，娱乐空间不够以及停车不方便等问题。中山路 中山路 15.4 万 1、平均人流量8 万多人次，节假日高达10万多人次 2、非双休日本1、百货商场营业面积来看占到整个商圈的 78%2、一些国内外以及厦门本地知名品牌连锁店，如肯德基、麦当劳、佐丹奴、宝岛眼镜 租金 5001000不等 1、厦门第一商圈 2、中华十大名街之一，百年繁华底蕴 1、厦门目前第一商圈，历史悠久顾客认知度高 2、餐饮娱乐偏少，无法满足逛街、购物、旅游的市民对休闲、娱乐空间的需求 3、骑楼空间拥118、挤，交通可达性差、购物空间的停留、观赏和娱乐性也较差 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 81中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 地行人与外地行人总体比例为 1.65：1，双休日总体比例为 1.46：1，高于非双休日。中山路西段的外地行人比例高于东段 3、具有厦门当地特色的老字号店，如黄则和花生汤店等 4、从店铺数量来看，服装、皮具类商店占有绝对优势，比例达 57%4、服饰类比例过重，文化休闲服务类发展不足 国际旅游客运码头地块（2006G01）项119、目前期市场研究策划投标书 82中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 3.3.鹭江道商业区简介 鹭江道商业区简介 在地域上，本区域处于传统的商业街区中山路商圈和新兴时尚的商业街区禾祥路商圈之间，地理位置极为特殊。本区域周边交通方便、道路通达，湖滨南路、厦禾路、禾祥路、鹭江道、湖滨西路等城市道路通往厦门各个区域，33 条公交路线往来穿梭。目前本区域集中了“银行中心”、“大西洋中心”、“鸿升大厦”、“远洋大厦”、“国际银行大厦”、“建发的滨海大厦”、“建行大厦”等高级写字楼，商务氛围较120、为浓厚，此外还聚集了“华侨海景城”、“慧景城”、“帝标海景”、“东方时代广场”、“嘉盛海景城”、“都会 100”、“国贸金海岸”、“国贸信隆城”等在建高档住宅，总建筑面积达 60 万，在 2004 年底将陆续交付使用，届时本板块将成为名副其实的厦门“CBD”。目前，本区域引进了诚达购物广场（好又多），加上鸿升手机市场外，及一些零散店面，商业氛围逐步形成。虽然商务氛围浓厚，但商业氛围未能形成较强竞争力。4.4.火车站-富山商圈 火车站-富山商圈 火车站-富山商业区地处开元区中心地带，交通便捷，流动人口及外来暂住人口较多。2001 年以前，火车站一带仅有友谊商场、华联商场两家规模较大的商场，但因经121、营模式较为陈旧，品种单一，已失去了最早开业时的魅力，而区域内其它商业基本上为方便周边居民和作为火车站的配套商业，以零散小铺位为主。该商圈的成长是以世贸商城和富山诚达购物广场的开业为标志的，全新的商业业态和先进的经营模式，使该片区的商业迅速崛起，目前成为厦门市民最喜欢的购物区域之一。随着明发商业广场各主力店的相继开业，其将以优越的地理位置、便利的交通以及宏大的规模和先进的业态，形成庞大的莲坂-火车站商圈。5.5.莲花-江头商圈 莲花-江头商圈 莲花-江头位于整个厦门岛的地理中心。莲花片区属于大型成熟居民区，居住者多为来厦门多年的人士，以政府公务员、事业单位工作人员、企业白领、自由经商人士为主，经122、济实力雄厚，消费力强劲。其中莲花一村至莲花四村为政府统建房（福利房），居住者大多为政府公务员。江头片区经过多年的发展，已成为主要的建材市场批发零售集散地。随着 2001 年底 SM 城市广场的开业，江头片区商业跨入了一个全新的时代，SM 城市广场以其 12 万的规模（相当于整个中山路商业街）和引进沃尔玛超市、来雅百货两家主力店的影响力使其商业号召力迅速提升，目前除了周边居民外，商业辐射范围可以达到整个厦门市。厦门三个主要商业区比较分析 比较项目 中山路商业区 火车站-富山商圈 莲花-江头商圈 厦门三个主要商业区比较分析 比较项目 中山路商业区 火车站-富山商圈 莲花-江头商圈 所处区域状况 所123、处区域状况 旅游观光区、老城区低矮民居众多 交通枢纽旁，流动人口及外来人口密集大型居民区、江头建材商贸区 主要商业业态 主要商业业态 百货商场、大型超市、品牌专卖店 购物中心、大型超市、百货公司 购物中心、百货、建材专业市场、餐饮娱乐 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 83中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 营业中主要大型商业总面积 营业中主要大型商业总面积 超过 8 万 超过 9 万 超过 8 万（不包括建材市场）主要商场分类 主要商场分类 诚124、达购物广场（好又多）、华联商场、巴黎春天百货（中山店、大陆店）、来雅百货、国美电器、永乐思文电器等 世贸商城、明发商业广场、富山诚达购物广场 有沃尔玛、家乐福、百安居、巴黎春天、国美电器等 SM 城市广场 有沃尔玛、来雅百货（嘉禾店、SM 店）、国美电器、永乐思文电器、苏宁电器等 商业动态 商业动态 中华商业广场在拆迁阶段 明发商业广场主力商家百安居、家乐福相继开业，新世界百货等将开业 SM 城市广场二期大型娱乐广场的建设将大大加强 SM 广场的综合实力 目前厦门已经初步形成了中山路商业区、火车站-富山商业区、莲花-江头商业区三足鼎立的局面，商业呈现多元化发展格局。就今后发展趋势来看，中山路实125、行步行街后观光、旅游、购物的功能会相应加重；火车站-富山商业区在莲坂商业中心建成后将形成庞大的火车站-莲坂商圈，不仅覆盖全市范围，更将辐射至闽南地区甚至整个福建省；莲花-江头商业区的实力将随着江头商贸区建设的完善而逐渐增强。6.6.前埔商业区 前埔商业区 90 年代末环岛路、会展中心的建设拉开了厦门东部新区的开发，前埔新区设计居住人口约 5 万人，作为前埔商业中心的“不夜城”虽已落成，但并未如愿成为真正的商业中心，反而是生意兴隆的社区商业街取而代之；但随着莲前东路开发建设的启动，特别是嘉盛新村、福满山庄等大型住宅楼盘的相继推出，加州商业广场、瑞景商业广场的推出，好又多等商家的进驻，该板块已逐步126、升温，并为诸多投资者看好，东部新区依然是未来几年内最具发展潜力的板块。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 84中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td （三）厦门商业概述 1.（三）厦门商业概述 1.厦门商业市场目前存在的主要问题（1）商业网点分布不平衡 厦门商业市场目前存在的主要问题（1）商业网点分布不平衡?商业网点供过于求，店铺空置率趋高：厦门岛（思明区、开元区、湖里区）城区面积 31 平方公里，除已形成的中山路、火车站、莲花-江头三大商圈外，自 9127、7 年持续升温的房地产开发热潮带来商业物业、特别是社区店的“遍地开花”，盲目的开发与后期经营管理的不善使店面空置积压现象日趋严重，供求市场失衡。?大型零售商业网点窄带分布：世贸商城（沃尔玛、巴黎春天）、富山诚达购物广场、明发商业广场、SM 城市广场（沃尔玛、来雅百货）等大型商业设施沿火车站-富山-莲坂-莲花-江头商业走廊分布，这一条狭长的窄带全程不到 3000 米。而且，各商圈业态趋于同质化，因此使各商圈半径呈现缩小之势。?真空地带：在杏林、集美、同安等郊区还没有出现较具影响力的大中型商业设施。（2）相对缺乏成功的先进及高端商业业态（2）相对缺乏成功的先进及高端商业业态 SM 城市广场、世贸商128、城和明发商业广场等均采用美式 SHOPPINGMAILL 的先进经营理念集合大型超市、百货、美食广场、电影院、书店、咖啡厅及各类品牌专卖店，可供吃、穿、玩、乐的大型休闲娱乐购物场所。虽然 SM 城市广场、世贸商城和明发商业广场等项目代表了厦门先进商业业态的 MALL，在规模、商业布局规划、经营商家等方面均带来了新的消费方式，引发商业市场的全面革新，但与发达国家或城市的商业相比，仍存在一定差距。尤其在商业业态档次上，除本土的巴黎春天及未来的新世界百货的档次较高外，但国内外更高档的品牌（或顶级品牌）尚未出现。同时，随着泉州等周边城市商业市场的兴起，厦门商业市场的部分客流面临被分流的危险。国际旅游客129、运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 85中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 2.2.厦门商业物业销售趋势分析（1）供应量大，但消化能力相对小得多，供需失衡，竞争激烈 厦门商业物业销售趋势分析（1）供应量大，但消化能力相对小得多，供需失衡，竞争激烈 从商业物业的销售量来看，2002 年-2005 年一直保持在 20-25 万的年均销售量。而目前厦门商业的待消化量至少有 120 万，以现有的速度，至少需要 4-5 年时间才能吸收。未来商业物业无疑处于供需严重失衡130、的状态，商业物业销售市场面临的将是前所未有的恶劣竞争环境。（2）各商业区竞争加剧（2）各商业区竞争加剧 厦门本身岛内面积小，这直接导致了各商业区不孤立存在，商业区之间有激烈的相互竞争，并且这种竞争还存在较强的不稳定性，比如主力店之一为沃尔玛的世贸商城，加入富山-火车站商业区时间只有一年，即改变了厦门长期形成的中山路独占鳌头格局，富山-火车站商业区已成为目前厦门人最喜欢的购物区域。这个商业走廊的形成与完善，对于已在走下坡路的中山路商业区无疑是沉重的打击。尽管中山路商业区还在进行改造，力图改变没落局面，仍陆续有项目上市，但其商业总营业面积和新供应量远远低于火车站-富山-莲花-江头商业走廊，其消费人131、流与日俱减，甚至呈现出长时间的营业人员超过消费客群的现象。与此同时，厦禾-禾祥路商业区也在逐渐缩小其辐射的范围。（3）住宅底商裙楼商业相对大型购物中心处于竞争劣势地位（3）住宅底商裙楼商业相对大型购物中心处于竞争劣势地位 一方面，“SM 城市广场”、“世贸商城”、“好又多量贩”等大型卖场陆续开业，其卖场环境、服务、经营管理模式都较为先进，相比传统商业形式如商业街、裙楼商业等，对消费者有较强的吸引力。它们的来临加剧了竞争态势，造成原有商业形态的经营陷入困境，租赁市场明显萎缩，租金下降，店面空置率提高，许多小店面倒闭，原有大型商场也受到严峻的考验。在 2003 年，原友谊商场、美仁广场都走出了综合132、型经营模式，转向专业型经营模式，其转型直接原因就是避开与世贸商城等大卖场的直接竞争。这些进一步导致了原有商业业态的推广不利局面。另一方面，与单体商业物业相比，底商裙楼不独立、不纯粹，位于住宅底部，在外观设计上发挥空间小，难以创造人气和商机。江头、厦禾-禾祥的裙楼商业仍保持高的空置率，尤其是二层以上的部分。裙楼商业项目的推广上，销售周期长，二层以上项目难以推出。这种艰难形势致使该区域的商业项目的规划逐步由裙楼转为步行街形态的规划。步行街规划的优势体现在公摊小，易于以某一主题形式包装推广，能够汇聚人气。（4）社区分散的、独立的零售商业形式将向区域内集中式商业区转变（4）社区分散的、独立的零售商业形133、式将向区域内集中式商业区转变 近几年来，随应厦门城市之改造与扩张，房地产住宅的开发热潮持续不断，社区店面的建设与销售更是水涨船高。但就长远发展而言，厦门是个商业经济发展相对稳定的城市，从城市区位来看，人口总量不大，流动人口不多，商业消费的整体规模相对偏小。随城市的发展，以及近年来政府对市民居住区配套设施和商业环境条件的不断完善，各种新兴的商业机构和网点，基本上为消费总量不大的厦门岛内提供了一个较为完善的购物网；同时，随着市民生活水平的逐年提高以及交通出行条件的改善，商业购物会从日常生活的主要议程上逐渐淡出，代之而起的则为集中式休闲购物等新型生活方式；此外，商业与住宅的混同规划也必然影响居住品质134、的提升，从目前筹备中的一些大型城区改造项目将住宅和商业分离而建设集中式的配套商业区的规划情况可以预见，未来分散的社区独立店面将最终退出历史舞台。主题商场也成为一种趋势主题商场也成为一种趋势 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 86中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 有关资料显示，厦门市平均每千人拥有商业网点已达 16.3 个，人均商业面积约 1.28，略高于苏州、宁波等同类型城市。根据 2003 年底的商业规划，到 2010 年厦门市岛内商业营业面135、积控制在 140 万（按人口 100 万人、人均 1.4），岛外 150 万（人均 1），全市商业面积控制在 290 万。然而自 2004 年起，厦门商业地产市场供应量急剧增加，众多中大型商业项目纷纷亮相，竞争格局空前激烈，仅岛内的商业面积就将超过 140 万，面临着商业过剩的严重问题。就目前中大型商业项目来看，除了原本商业就较为成熟的区域诸如火车站富山商圈（明发商业广场、罗宾森商业广场、莲坂二期等项目等）、中山路商圈（名汇铜锣湾商业广场、香港时代广场和中南大地广场、老虎城、中华商业广场等众多旧城改造项目）将有多个商业项目进行竞争以外，原本商业较为空白的诸如厦门岛东部区域（如瑞景商业广场、加州136、商业广场）也将迎来商业市场的井喷，甚至岛外的商业（阿罗海商业街、翔安商业广场、及 H2006G05 纯商业地块）也不甘落后，将陆续登场。这些项目的启动和经营，必然冲击旧有格局，无论是旧有商业模式还是旧有商圈，都将在这场轰轰烈烈的商业运动中受到影响。在未来的几年内商业地产依然是厦门楼市炙手可热的关键词。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 87中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 五、厦门酒店市场分析五、厦门酒店市场分析 (一)(一)总体概况 总体概况 137、近年来厦门的酒店业发展迅猛,正式挂牌的星级酒店 62 家。截止 5 月底厦门现有四星级以上酒店家，其中五星级酒店家，四星级酒店家，今年改建扩建酒店家；近期开业酒店家；已报待批酒店家。预计 2007 年以前新增 4 星级以上将达到 23 家，其中四星级 18 家，五星级 5 家。另外还有一些品牌经济型酒店，如美国速 8、如家快捷、锦江之星也不断登陆厦门。(二)(二)厦门酒店业特点 厦门酒店业特点?外资高星酒店纷至沓来，行业竞争压力凸显 外资高星酒店纷至沓来，行业竞争压力凸显 2004 年前，厦门五星级的酒店仅悦华酒店一家，国际五星级酒店则是一片空白，自 2004 年新加坡仕达屋国际酒店及度假村集138、团和厦门富春东方酒店有限公司联合宣布，由仕达屋集团对厦门喜来登酒店进行管理，并正式签订协议后厦门无国际五星级酒店的历史发生了改写。之后美国圣达特（CENDANT）属下的美国豪生（HowardJohnson）酒店投资有限公司，在海沧未来海岸开建海沧首座国际五星级酒店圣达特，厦门和平里万豪大酒店、希尔顿大酒店、洲际集团也相继在厦门选址落户。厦门一时之间仿佛成为外资酒店管理者心目中抢摊的重点，更重要的是，厦门 06 年动工或在建的四星以上酒店还有十多家，未来酒店行业的竞争将更趋激烈。?经济型酒店.商务酒店奇军突起 经济型酒店.商务酒店奇军突起 经济型酒店 2005 年在厦门频频露脸，市场呈现一片兴旺139、态势，适逢黄金周，经济型酒店更是顾客盈门，入住率皆超，这对厦门的酒店冲击非常大。据了解，如家快捷、国际青年旅舍、速、锦江之星等一些重量级国内外经济型酒店连锁店已在厦门落地生根，另外，厦门夏商旅游集团旗下怡庭湖景酒店、青年阳光公寓和“厦门一家”等本土经济型酒店也加紧厦门市场的布局。?中端市场面临空间挤压 中端市场面临空间挤压 一方面，由于外资最高端酒店的群体进入，本土的高星酒店比如悦华、马可波罗等将面临客源的流失。为了维持酒店的正常经营，“老五星”很可能把市场定位向下延伸，将争夺四星以及准四星酒店的客源。另一方面，由于近年来旅游部门对四星级酒店的评星标准有所改变，三星级酒店纷纷晋级四星，这些酒店140、还推出了相对灵活的价格策略。正是由于以上原因迫使厦门四星以及准四星酒店今后很可能要面临一种尴尬的局面生存压力。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 88中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td (三)(三)2004 年2006 年厦门市公开出让酒店用地情况 2004 年2006 年厦门市公开出让酒店用地情况 从近两年厦门市公开出让土地情况来看：2004 年出让酒店用地 219947，2005 年累计出让酒店用地 246249，2006 年截至 6 月 1 141、日累计出让酒店用地 96251，可以预见政府正在加大酒店用地的供应量。从酒店的选址来看岛外主要集中在新规划的城市中心，而岛内则以环岛路和五缘湾为重点。从酒店用地的级别来说，主要向两个方面发展经济型酒店用地和高星级的酒店用地。2004-2006 年酒店用地出让情况统计表 2004-2006 年酒店用地出让情况统计表 序号 序号 地块名称 地块名称 地 址 地 址 用途 用途 土地面积土地面积（）（）容积率 容积率 建筑面积建筑面积（）（）出让时间 出让时间 出让价格 出让价格 (万元)(万元)出让楼面地价出让楼面地价(元/)(元/)竟得公司 竟得公司 1 X2004G01 翔安大嶝镇环岛路嶝崎至142、双沪村路段北侧 旅馆 8258.25 1 8258.25 2004-7-2910700（整体）665（整体）厦门国贸地产有限公司 2 J2004G02 集美街道集源路南侧、“国建东海岸”商品房项目东侧 酒店 39564.428 0.7 27695.09962004-9-8 1200 433 厦门惠龙集团有限公司 3 H2004G01 海沧大道西侧、金海路南侧 酒店 10707.14 3.5 37474.99 2004-12-233500 934 HOWARD JOHNSON HOTEL INVESTMENT COMPANY LIMITED 4 2004G09 镇海路北侧，中山路南侧，思明南路东143、侧 酒店 35968.748 2.32 83447.4954 2004-12-1349500 5932 厦门融坤房地产开发有限公司 5 2004G01 吕岭路北侧、环岛酒店 125449.37 1 125449.372004-4-7 6425 512 香港京鼎集团有限公司 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 89中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 路西侧、何厝村南侧 6 2005G03 环岛路西北侧，阳光海岸别墅东北侧、云海山庄度假村南侧 酒店 9144、0341.349 0.56 50591.15542005-8-8 24800 4902 上海裕乾实业投资有限公司和劲邦国际有限公司 7 2005G05 何厝香山避风坞 酒店 109210.5 0.76 83000 2005-8-8 32390 3902 南顺控股(香港)投资有限公司 8 T2005G01 竹坝农场 酒店 37761.1 1.20 45313.32 2005-9-8 600 132 苏莲 9 X2005G01 新圩镇银鹭工业园银鹭山庄南侧 酒店 8936.34 2.00 17872.68 2005-10-8360 201 厦门银鹭集团有限公司 10 2006G02 江头台湾街东侧145、，明发豪庭北侧 酒店 10026 5 50130 2006-2-8 17000 3391 厦门天地开发建设公司 11 2006G03 环岛东路以南，湖里大道以东 酒店 60018 1 60018 2006-2-8 12000 1999 厦门禹洲房地产开发有限公司 12 2006G01 疏港路西侧，东渡冷冻厂南侧，裕成大厦北侧 酒店 13901.71 3.6 50046 2006-4-8 12130（整体）-尚未成交 13 H2006G04 海沧区滨湖北路东侧、滨湖南路北侧 酒店 12306.139 1.5 18459 2006-4-8 1850-尚未成交 注：上表仅为公开出让的酒店性质的土地出146、让情况，不含未公开出让、酒店式公寓等非酒店类用地。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 90中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td (四)(四)厦门主要酒店运营情况调查 厦门四五星级酒店分布图 厦门主要酒店运营情况调查 厦门四五星级酒店分布图 国际会展酒店 红 色 代红 色 代悦华酒店 宝龙酒店 索菲特 鹭江宾馆 亚洲海湾大酒店 假日海景 万豪 香格里拉 喜来登 希尔顿 洲际酒店 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 91中 147、天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 厦门四五星级酒店项目简介：厦门四五星级酒店项目简介：酒店名称 位 置 概 况 星级 定位 酒店名称 位 置 概 况 星级 定位 厦门悦华酒店 位于厦门湖里工业园 酒店占地 7.06 万，拥有 252 间客房。酒店由天丰楼、海宇楼（客房所在地）、凌云阁、展鸿阁（国际会议厅、宴会厅餐厅所在地）、别墅群区 五星级 花园式顶级商务会议酒店 厦门国际会展酒店 毗邻厦门国际会展中心和环岛公路，距台湾大、小金门岛屿，仅 4600 米之遥。拥 15 万绿色广场、148、208 间客房：其中 129 间海景，客房及套房拥有 30-50 的观海露台。准五星级 滨海会议、商务兼度假酒店 厦门宝龙大酒店 厦门宝龙大酒店位于白鹭洲湖畔，三面环水，坐拥湖光山色，地处新兴金融商业中心 拥有 189 间客房，设有高级房、豪华房、套房、总统套房、行政楼层、宝龙明珠大酒楼、怡湖园西餐厅、听泉酒廊、阳光吧、盈香阁食府、多功能厅、宴会厅及会议室等规格多样的场所。五星级 五星级旅游商务饭店 厦门索菲特大酒店 位于厦门市湖滨北路金融区内联合海外银行大楼。楼高 29 层，融合了中国传统设计及现代欧洲风情，拥有 393 间各具特色的豪华客房和套房，7 个会议室。准五星级 国际化五星级酒店 149、厦门日月谷温泉酒店 厦门海沧区东孚镇汤岸，仅隔天竺山旅游景点 拥有高级客房及套房 128 间，客房内均设有天然温泉私密泡池，15 间豪华包厢，特色会所有露天游泳池、露天温泉池、桑拿中心、SPA 水疗区等。准五星级 涉外旅游饭店 海景皇冠假日酒店 位于思明南路和镇海路的交汇处，邻近中山路 拥有标准房、高级房、豪华房、皇冠楼层客房、公寓式套房、豪华套房、总统套房等不同类型共 349 间客房，酒店拥有最先进的酒店预定网络。准五星级 国际连锁酒店 厦门亚洲海湾大酒店 位于厦门环岛路中段，毗邻大海。酒店分为南北区，总占地面积为 6 万，由四栋主楼及二十六栋别墅组成，欧式风格的海景客房，公有客房 366 150、间。四星级 别墅花园式全海景度假酒店 华商酒店 招商局漳州开发区，厦门湾的北岸，地属漳州龙海市，距漳州港客运站 500 米 由清华大学建筑设计院深圳分院设计,呈欧陆式风格,建筑面积 9597.69,绿地面积8000,占地 面积 19432.62。准四星级 休闲、旅游、渡假型酒店 厦门鹭江宾馆 位于厦门鹭江之畔，毗邻轮渡码头，与鼓浪屿隔海相望 拥有附设阳台的各式海景客房，房内配备极速宽带上网设施。附设西餐厅、商务中心、票务中心、康娱设施等。三星级 旅游涉外饭店 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 92中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhong151、tian century realestate plan&sales Co.,l td 酒店客房介绍酒店客房介绍单位：酒店名称 单人房 标准房 套房 其他 客房布置 普通 行政、高级房。面积依次为 40，30 分为行政、高级。面积依次为 40，40，30。高级、豪华、行政房。面积都是60。悦华酒店 豪华 豪华房面积为 40 豪华房面积为 40 贵宾和总统面积分别为 115，420 豪华别墅：分上下两层,共有 3 间客房（2 间大床房和 1 间双床房）及 1间客厅、1 间餐厅、1 间厨房、4 个卫生间 数字电视电子保险箱阅读灯蚕丝被浴缸浴房 普通 高级客房：面积:38，海景客房：面积:38 标准152、客房：面积:29 北区高级套房：面积:68 厦门国际会展酒店 豪华 豪华海景客房：面积:53 海景行政房：面积:50 豪华海景套房：面积:68 别墅花园房：45，楼层:1-2 层 别墅海景房：45，楼层:1-2 层 观海露台遮阳伞休闲椅高倍望眼镜客房保险箱无线宽带网络 有线和卫星电视频道 普通 无 高级房、高级湖景房、豪华房，面积分别为 25、25、28 平方 高级套房、行政套房，面积都是60 平方 厦门宝龙大酒店 豪华 无 豪华湖景房、行政房、行政湖景房，面积分别为 28、30、30 豪华套房、湖景豪华套房，面积分别为 58、60 平方 无 卫星电视你冰箱 保险箱留言服务房间用品 普通 无 153、高级间面积:32 精致套房面积:35 厦门索菲特大酒店 豪华 无 豪华间面积:35 豪华套房面积:60 索菲特会所房间 中国风格的装饰品和灯具独立浴缸玻璃淋浴室的大理石浴室羽绒被遥控电视迷你吧吹风机咖啡机电子保险柜 普通 无 高级客房 合家套房和日月谷套房、厦门日月谷温泉酒店 豪华 无 豪华客房 贵宾套房、公园套房、厦门总统套房 无 设有天然温泉私密泡池咖啡具具写字桌国际直播长途电话 客房保险箱 无线宽带网络 有线及卫星电视频道迷你酒吧 普通 无 无 公寓式、豪华套房，面积都是:60 海景皇冠假日酒店 豪华 无 皇冠行政房 总统式套房 无 国际直播长途电话客房保险箱 无线宽带网络 有线及卫星电154、视频道 厦门亚洲海湾大酒店 普通 无 高级海景房面积为 47 北区高级套房 别墅花园房面积为 45 独立空调系统独立卫生和淋浴吹风机国际直播长途电话 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 93中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 豪华 无 豪华海景房和别墅海景房面积分别为 48 和 45 北区豪华套房、豪华海景套房 客房保险箱宽带网络有线及卫星电视频语音流言系统 普通 标准单人房 标准双人房 商务套房 华商酒店 豪华 无 无 主席套房 主席套房 美国科155、勒卫生洁具卫星电视迷你冰箱等 普通 单人间：15 海景标准房：20 无 厦门鹭江宾馆 豪华 无 海景豪华标准房：面积:20 海景套房：28 无 国际直播长电话 客房保险箱 无线宽带网络 有线及卫星电视频 客房价格 客房价格 单位：（元/间）酒店名称 平常价（元/间）五一 十一 其他特殊时段 春节 门市价 行政房 2864，客房 1718 至 1909，商务房 2100 至 2195，别墅 4814 至5541 行政房 2864，客房 1718 至1909，商务房 2100 至 2195，别墅 4814 至 5541 行政房 2864，客房 1718 至1909，商务房 2100 至 2195，156、别墅 4814 至 5541 行政房 2864，客房 1718至 1909，商务房 2100 至2195，别墅 4814 至 5541 行政房 2864，客房 1718 至 1909，商务房 2100 至 2195，别墅 4814至 5541 厦门悦华酒 店 备注 商务协议价比门市价少 4-5 折，散客可以打 5-6 折 在特殊时段，针对散客最多不会超过平时价；而针对企业的，若提前预定可按协议价 门市价 客房 1240 至 1718 行政房 1000 至 1200 套房 3340 客房 1240 至 1718 行政房 1000 至 1200 套房3340 客房 1240 至 1718 行政房 157、1000 至 1200 套房3340 客房 1240 至 1718 行政房 1000 至 1200 套房 3340 客房 1240 至 1718 行政房 1000 至 1200 套房 3340 厦门国际会展酒店 备注 商务协议价比门市价少 60左右，散客 5 折，且免交 15的服务费 在特殊时段，针对散客比平时价贵 100-200 元左右，而针对企业的，若提前预定按协议价来计。门市价 客房 1250 至 1660 行政房 1000 至 182 套房 2005 至3320 客房 1250 至 1660、行政房1000至182套房 2005至3320客房 1250 至 1660、行政房1000至1158、82套房 2005至3320客房 1250 至 1660 行政房 1000 至 182 套房 2005 至 3320 客房 1250 至 1660 行政房 1000 至 182 套房 2005 至3320 厦门宝龙大酒店 备注 商务协议价比门市价至少优惠 60%，散客可打 4.85 折 在特殊时段，比平时价略高 100 元左右，针对散客，而针对企业的，若提前预定分别按平时价、协议来计 厦门索菲特大酒店 门市价 客房 1743 至 1975 套房 2224 至 2656 客房 1743 至 1975 套房 2224至 2656 客房 1743 至 1975 套房 2224至 2656 客房 17159、43 至 1975 套房 2224 至 2656 客房 1743 至 1975 套房 2224 至 2656 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 94中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 备注 商务协议价比门市价至少优惠 70%，散客可打 3.44 折 在特殊时段不涨价，针对散客按门市价，而针对企业的，若提前预定分别按平时价、协议来计 门市价 客房 1160 至 1490 套房 1820 至 3150 厦门总统套房 20750 房 1160 至 14160、90 套房 1820 至3150 厦门总统套房 20750 房 1160 至 1490 套房 1820 至 3150 厦门总统套房 20750 房 1160 至 1490 套房 1820 至 3150 厦门总统套房 20750 房 1160 至 1490 套房 1820 至 3150 厦门总统套房 20750 厦门日月谷温泉酒店 备注 商务协议价至少比门市价便宜 50%以上，散客可打 67 折 在特殊时段，针对散客大概可以打 7.58 折，而针对企业的，一般可以比协议价贵 50100 元左右 门市价 标准房 1280 至 1880 行政房 2380 套房 2080至2680 标准房1280至1161、880行政房 2380套房 2080至2680 标准房1280至1880行政房 2380套房 2080至2680 标准房 1280 至 1880 行政房 2380套房 2080至2680 标准房1280 至1880 行政房 2380 套房 2080至2680 海景皇冠假日酒店 备注 商务协议价至少比门市价便宜 55%，并加送一份早餐，散客按 6.5 折来计 在特殊时段不涨价，针对企业的，若提前预定比散客大概优惠 1.5 折左右。门市价 单房 1400，标准房，990 至 2850 套房，1820 至 2088，别墅整栋 2900至 29880 单房1400，标准房，990至2850套房，182162、0 至 2088，别墅整栋 2900 至 29880 单房1400，标准房，990至2850套房，1820 至 2088，别墅整栋 2900 至 29880 单房 1400，标准房，990至 2850 套房，1820 至2088，别墅整栋 2900 至29880 单房 1400，标准房，990 至 2850套房，1820至2088，别墅整栋2900至 29880 厦门亚洲海湾大酒店 备注 商务协议价至少比门市价便宜 50%，会员分为四个等级，可享受不同的免费服务或打折，散客大概可打 6折 在特殊时段，比平时价高 100150 元 门市价 标准房 580 套房 1080 至 1190 标准房 5163、80套房 1080至1190标准房 580套房 1080至1190标准房 580 套房 1080 至1190 标准房 580 套房 1080 至 1190 华商酒店 备注 企业的商务协议价至少比门市价便宜 50%，散客可打 6 折 在特殊时段，针对散客按门市价计，而针对企业的，若提前预定比协议价贵出 100 元左右。门市价 单间 690 标准房 1012 至 1185 套间 1208 小双人房 759 单间 690 标准房 1012 至 1185套间 1208 小双人房 759 单间 690 标准房 1012 至 1185套间 1208 小双人房 759 单间 690 标准房 1012 至11164、85 套间 1208 小双人房 759 单间 690 标准房 1012 至 1185 套间 1208 小双人房 759 厦门鹭江宾馆 备注 商务 协 议 价至 少 比 门市 价 便 宜65%-70%，散客可打 5.5 折左右 在特殊时段，折扣为 89 折 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 95中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 酒店配套设施及特色服务酒店配套设施及特色服务 酒店名称 餐饮及宴会中心 商务及会议中心 健康、休闲、娱乐中心 特色服务 165、厦门悦华酒店 凌云阁金潮苑中餐厅(500 人)，展鸿阅翠湖风味厅(100 人)，天丰楼悦园自助餐厅(80 人)，展鸿阁红夫人西餐厅(41 人)，展鸿阁“雅”日本料理(40 人)，展鸿阅悦华咖啡厅(39 人)，波都红酒吧(30 人)国际会议厅(500-800 人)，中国厅(20人)，法国贵宾厅(60 人)，多功能会议厅(80 人)，名流俱乐部(80 人)，高级行政厅(60 人)，美国厅(20 人)悦华健康中心面积 200、悦华水疗恒温游泳馆、神-普罗修斯俱乐部面积 600、保龄球，桌球，桑拿，按摩，健身，游泳，网球，美容，美发，卡拉 OK，夜总会 酒店至市区免费穿梭巴士，酒店内免费电平车观光，R166、oom Service，住店客人免费游泳，免卡拉 OK 门票，商务中心，商场，导游翻译，酒店出租车(队)，厦门一日(半日)游 厦门国际会展酒店 设有 4 间高级食肆、10 间海景贵宾厅、丽湾中餐厅，提供新派粤菜闽菜及本地海鲜等特色菜肴、怡海苑自助餐厅提供国际美食与休闲饮品、半岛咖啡厅提供法式西餐及下午茶和鼓浪宴会厅 阶梯型国际报告厅、海景会议室、三间商务的小会议室、三间云海度假村小会议室。天心阁健康俱乐部面积达 2000；旭湾家园烧烤营可举办多达 2000 人的大型烧烤酒会；日式银座酒吧提供日本清酒及各式名酒 1、提供专业会议人员安排会议全程的服务 2、可举办各式会议、展览及演出活动 3、配备167、有同声传译系统以及贵宾休息室 4、客房里都备水果，床头柜上天气状况的提示卡和小白鹭折纸 厦门宝龙大酒店 设有以粤菜为主宝龙明珠酒楼、怡湖园西餐厅、汇集中外各地风味小吃盈香阁食府、可承接各种大型宴会多功能厅。会议中心由 7 间大中小型会议室组成、凯旋门多功能厅 宝龙会：35 间豪华包厢、梦都桑拿、桑拿包间、花仙子美容厅等高级会所 提供全方位在中小型会议、展览、商务等服务体系 厦门索菲特大酒店 凯撒三提供自助餐及西式餐;乐轩华中餐厅；欧斯吧提供系列餐前小食。提供 10 至 200 人不同规格的会议场所。私人理疗室的 Spa 中心、现代化的健身中心、室外泳池及三间旗牌游戏房 私人管家的周到服务及独一168、无二的索菲特酒廊服务，会所房特配有独立的餐厅和电梯 厦门日月谷温泉酒店 闽、粤口味的静月轩中餐厅、以意大利、加州风味为主向日葵西餐厅。容纳 400 人的商务会议和 7 间会议室 1、大堂吧：位于中庭花园及游泳池之中 2、V 吧：音乐酒吧、豪华 KTV 包厢 3、温泉：加味泉、花瓣泉、本草泉、石板温泉等温泉 4、冬暖夏凉的超大泳池 1、日月谷专车 2、24 小时天然温泉私密泡池 3、票务服务 4、DDD 电话和 IDD 电话 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 96中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century reale169、state plan&sales Co.,l td 海景皇冠假日酒店 海景咖啡厅，位于一楼大堂，24 小时营业，提供自助餐；美食街，位于一楼大堂，提供早餐、午餐和晚餐；樱花日本餐厅，位于一楼大堂，提供晚餐；波多菲诺意大利餐厅，位一楼大堂，提供午餐和晚餐；24 小时送餐服务；奥维斯时尚吧欣赏乐队的现场演奏；好莱坞酒吧；海虹酒廊有现场的钢琴表演和室内瀑布。主 会 议 室 有 450 个 剧 院 式 的 席 位(28m*16.2m*3.9m)，可分隔成两个独立的会议室，分别可容纳 150-220 人；3个小会议室，可容纳 6-70 人；宴会音响设备包括：LCD 投影仪、电视机、VCD和录像机、胶片投170、影仪、幻灯投影仪；提供电话会议设施；提供半天及全天会议包价；可提供 450 至 350 人的酒会和宴会 1、好莱坞酒吧、高尔夫主题球吧、池畔酒廊 2、472的鹭园宴会厅、290 的多功能宴会厅及 7 个会议室可举办 10 至 500 人的大型会议 3、健身中心、游泳池开放时间为 6：00-22：30；桑拿和按摩 1、免费接机专车和市内电话和宽带上网2 每日免费使用皇冠会议室一小时 3、针对商务客人中午忙特点，每天推出“商务自助午餐”华商酒店 棕榈咖啡厅 行政会议室、多功能厅 1、华商堂：可容纳 100 人 2、三种不同小会议室 3、卡啦 OK 厅、网球场、游泳池等娱乐会所 华商酒店对毛巾和床单171、除坚持每客必换外，对住宿二天以上的客人只根据客人要求更换。厦门亚洲海湾大酒店 海岸多功能宴会厅、面朝大海的夏都中餐厅、海滩椰林烤吧 面积 800 平方，层高 6 米海湾国 际 会议 厅、四种不同规模海 园商务会议室、海 韵会议室、海棠 会议室 1、三间容纳 800 人大型多功能会议厅及六间容纳100-150 人的多种规格会议室 2、演艺厅、怀旧品新影视厅及雪茄吧 3、专业桑拿按摩、健身中心、水疗推拿 4、海景水晶泳池、国际标准网球场及黄金沙滩 酒店客房里的床单、浴巾、是一客一换，酒店在每一间客房里都放了一张提示卡，用以提示客人，在他们住的期间，床单等并不一天一换，而是客人觉得需要换时再随时通知172、服务人员 厦门鹭江宾馆 两个中餐厅和一个西餐厅可供近 1000 人同时就餐，除提供粤菜、川菜和闽南菜等，早中晚茶和各种风味小点 多功能会议厅小会议室会议室 1、酒吧、茶座、咖啡厅、西饼屋、卡拉 0K 厅、RTV包间、会议室、洽谈室、美容室、健身房等 2、多功能会议厅 提供医务室、商场、票务中心、货币兑换处、车队等服务 酒店配套设施收费标准 酒店配套设施收费标准 酒店名称 餐饮及宴会中心 商务及会议中心 厦门悦华酒店 自助午餐 60 元起/人，中式午餐 700 起元/桌（每桌 10 人）自助晚餐 150 元起/人，中式晚餐 1200 元/桌（每桌 10 人）可容 300 人主会场报价 7200 173、元/天，一般可打 5-6 折 厦门国际会展酒店 自助午餐 50 元起/人，中式午餐 600 起元/桌（每桌 10 人）自助晚餐 150 元起/人，中式晚餐 1000 元/桌（每桌 10 人）可容 300 人主会场 7000 元起/天，一般可打 7-8 折 厦门宝龙大酒店 中晚餐自助餐 50 元起/人，中式午餐 500 起元/桌（每桌 10 人）自助晚餐 120 元起/人，可容 300 人主会场 6000 元/天，一般可打 5 折 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 97中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century re174、alestate plan&sales Co.,l td 中式晚餐 1000 元/桌（每桌 10 人）厦门索菲特大酒店 自助午餐 50 元起/人，中式午餐 650 起元/桌（每桌 10 人）自助晚餐 150 元起/人，西式晚餐 1200 元/桌（每桌 10 人）可容 200 人会场，8000 元起/天，一般可打 7 折 厦门日月谷温泉酒店 自助午餐 40 元/人，中式午餐 700 元/桌（每桌 10 人）自助晚餐 100 元/人，中式晚餐 1000 元/桌（每桌 10 人）可容 400 人，5000 元起/天，一般可打 5 折 海景皇冠假日酒店 中晚自助餐 88 元/人，午餐每人 888 元起175、/桌（每桌 10 人），晚餐 1388 元/桌（每桌 10人）255 会场租金 7000 元/天，华商酒 店 中晚自助餐 28 元/人，晚餐每人 40 元起/人 可容 120 人，1500 人/天，协议价优费 50%厦门亚洲海湾大酒店 中晚自助餐 40 元起/人，午餐每人 600 元起/桌（每桌 10 人），晚餐 1200 元/桌（每桌 10人）可容 800 人，8000 元起/天，一般可打 7.5 折 厦门鹭江宾馆 中晚自助餐 40 元起/人，午餐每人 500 元起/桌（每桌 10 人），晚餐 800 元/桌（每桌 10人）可容 120 人，2000 起/天，一般可打 8 折 酒店客源：酒店176、客源：五一 十一 平常 春节 其他特殊时段 备注 团体 70%75%65%40%98 洽谈会 85%悦华酒店 散客 30%25%35%60%98 洽谈会 15%行政和商务接待比值为 85%以上 团体 75%65%75%55%98 洽谈会 85%厦门国际会展酒店 散客 25%35%25%45%厦门国际马拉松占 40%客源主要是商务人员和参加学术交流会人员，两者之和占 80%；福建省内只占 20%，欧美客源 15%团体 70%70%65%60%98 洽谈会 80%以上 厦门宝龙大酒店 散客 30%30%35%40%98 洽谈会 20%客源主要是商务人员占 45%；福建省内比重占到了 35%。团体 177、60%60%60%45%98 洽谈会 70%厦门索菲特大酒店 散客 40%40%40%55%98 洽谈会 30%客源主要是商务人员占到半成；欧美客源占大多数 团体 35%40%45%35%98 洽谈会 70%厦门日月谷温泉酒店 散客 65%60%55%65%98 洽谈会 30%客源旅游者占 35%以上，参加比赛的也有一定的比重 海景皇冠假日酒店 团体 60%65%60%55%98 洽谈会 70%商务人员占 50%，旅游者占 25%；国外客人占到半成 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 98中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian 178、century realestate plan&sales Co.,l td 散客 40%35%40%45%98 洽谈会 30%团体 65%70%65%98 洽谈会和厦门国际歌唱比赛 85%65%厦门亚洲海湾大酒店 散客 35%30 35%98 洽谈会和厦门国际歌唱比赛 15%35%客源主要商务和政府人员占 50%以上，还有学术研讨会也有一定的比重 团体 45 45 45%周末 40 45%华商酒店 散客 55 55 55%周末 60 55%客源主要来自厦门占 50，漳州市 40；旅游度假者比重占 55 团体 55%55%40%98 洽谈会 95%30%厦门鹭江宾馆 散客 45%45%60%5179、%70%团体以商务人员为主，65%是来自厦门市内 酒店入住率（平常、全年平均、特殊时段）酒店入住率（平常、全年平均、特殊时段）酒店名称 平常 五一 十一 其他特殊时段 春节 厦门悦华酒店 65%95%以上 95%以上 98 洽谈会 100%95%以上 厦门国际会展酒店 85%100%100%98 洽谈会、台交会和周末都是 100%90%以上 厦门宝龙大酒店 70%100%100%98 洽谈会和台交会都是 100%85%以上 厦门索菲特大酒店 80%以上 100%100%98 洽谈会 100%以上 100%以上 厦门日月谷温泉酒店 70%100%100%98 洽谈会和国际马拉都是 100%以上 180、90%-100%海景皇冠假日酒店 70%-80%85%80%98 洽谈会和国际马拉都是 100%以上 95%以上 厦门亚洲海湾大酒店 70%-80%100%100%98 洽谈会和 4 月份厦门国际歌唱比赛都是 100%85%华商酒店 35 45 45 周末入住率达到 50 25 厦门鹭江宾馆 90%100%100%100%100%国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 99中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 六、厦门酒店式公寓市场分析 六、厦门酒店式公181、寓市场分析(一)(一)酒店式公寓的发展及现状 酒店式公寓的发展及现状 厦门从 2002 年底也开始了酒店式公寓概念的炒作，但其发展的雏形为小户型公寓，并逐步演变为目前的酒店式公寓产品。总体而言，厦门酒店式公寓呈现如下发展态势：1.1.2002 年以前，小户型产品的出现 2002 年以前，小户型产品的出现?最早出现在 95 年，兴起于厦门市湖里工业区，与厦门购房入户政策紧密相关的，入住厦门的强烈愿望使得相当一部分购房能力有限的外来人员成为小户型早期的购买客群，并促成了早期小户型的热销和户型比例的上升。?主要规划为单身公寓或一房，面积在 45-60，户型结构主要为一房一厅一卫或加阳台。产品优势在于182、面积小，总价低，但特色较一般。服务方面，仅有传统物业管理及其服务内容。?此期间，以怡景花园为代表，主要有博士山庄、大唐世家、永升新城、芙蓉苑、欣华花园一期等，以及后期陆续出现了四川大厦、天宝大厦、大学城、大学明珠等小户型（或带小户型）项目。2.2.2002-2003 年，酒店式公寓概念的出现 2002-2003 年，酒店式公寓概念的出现?这一期间出现了模糊的酒店式公寓的概念，如白天鹅广场、阳光 VISA、美丽新殿等，但在装修，以及物业管理服务等方面基本维持一般小户型项目的特点，与酒店式公寓的要求差距较大。?主要分布于江头等新城区，价格与普通商品住宅略高，但销售情况很好，多数项目都在短期内快速完183、销。购买客群以投资为主，有一部分以为孩子办厦门户口兼投资出租为目的。?以 25-40 的单身公寓及 40-60 的一房为主，并有一定量小面积的两房及三房供应。产品上有了一定的创新，出现了如阳光 VISA 挑高 4.5 米的复式小户型。?这一期间，出现有白天鹅广场、阳光 VISA、美丽新殿、都会 100、登峰 21、莲花大厦等项目。3.3.2003 年年末至 2005 年，酒店式公寓项目大量出现 2003 年年末至 2005 年，酒店式公寓项目大量出现?这一期间，众多项目定位为酒店式公寓项目对外进行推广，将酒店式公寓这一概念推进到一个新的高度。在初期，仍以概念的炒作居多，未能对其定位的酒店式公寓184、项目提出更明确、更细的市场定位。中后期，酒店式公寓产品得到较大程度的提升，这些项目也因其较高标准的装修、更专业的酒店式管理及相对明晰的市场定位而逐渐突出。?主要分布于嘉禾路、厦禾路等城市中心区，交通便利，地段突出。销售情况相对而言则较为不理想，与 03 年前的小户型项目有了较大的差别，客群上出现了纯投 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 100中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 资型及养老型购买者，自住的购房者比例逐渐减少。?产品以一房及单身公寓为185、绝对主力。在硬件上更多强调并配备一定标准的装修，并相应提出了酒店式管理的概念。?这一期间出现了东方财富广场、美新广场、九龙城、官邸 Double、白领公馆、梧村车站酒店式公寓、裕发广场、摩登时代、一代风华、第二城快乐天地、欣家园等十余个项目。其中，东方财富广场、官邸 Double 以其较高标准的装修、更专业的酒店式管理及相对明晰的市场定位而更具代表性。4.4.2005 年年末至今，酒店式公寓涌现 2005 年年末至今，酒店式公寓涌现?至 2005 年末，随着东方财富广场产品类型的转型，众多酒店式公寓项目交房后，酒店式公寓的概念在销售的商品房项目中逐渐弱化，但经营性的酒店式公寓大量涌现，且呈快速186、扩张之势。?目前厦门酒店式公寓已达约 30 多家，主要集中火车站、江头、莲坂、轮渡、嘉禾路、湖滨南路等交通便利及商务繁忙的区域。较之以往酒店式公寓概念的炒作不同，这一期间的酒店式公寓产品进入了实际的经营运用领域。?产品形态基本与传统酒店类似，但相比而言，厦门的酒店式公寓一般规模不大，在硬件配套设施及服务更加家庭化，一般都配有厨房，有厨具、冰箱、洗衣机等，甚至还配有微波炉，宽带，上网、办公都可以。其中，已形成品牌的酒店式公寓有青年阳光、博客、如家、时代雅居等。此外，还有裕发广场酒店式服务公寓、源通中心都会酒店式服务公寓等。时代雅居、摩登世家、阿里巴巴、创奇世家、海湾都市。其中以青年阳光连锁酒店公187、寓最具规模，短短一年多时间，已在岛内商业中心如富山、轮渡、江头等开出家连锁酒店式公寓，拥有家庭式豪华公寓客房数百间。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。?从价位来看，厦门酒店式公寓的价格一般在 120-160 元之间，而相对于 2-3 星级酒店价格的 180-360 元之间，4-5 星级酒店的 400-600 元之间的房价间。酒店式公寓具备了较强的价格竞争优势。?由于酒店式公寓在中国尚处于起步阶段，目前面临的首要问题，就是整个行业缺乏统一的、规范化的管理和监督，良莠不齐。例如，与一般酒店、宾馆直接与公安机关信息挂钩的情况不同，并非所有酒店188、式公寓都会主动将住户信息提交当地派出所登记；从目前的发展来看，相对于星级宾馆可靠的信誉保障、经济型旅店的品牌连锁经营竞争优势，酒店式公寓现在是在“夹缝”中求生存，出路之一是实行品牌化连锁经营。?这些酒店式公寓一般都是租下小户型商住大厦的十多间到五六十间套房，简单重新统一装修，添置居家设备便开始营业。酒店式公寓的卫生及住宿硬件条件比较好，但省去了星级酒店的许多配套休闲、餐饮等设备、场所，一般会给宾客一个服务指南，告知周边的餐饮、休闲场所。虽然其住宿条件与二、三星级的酒店相似，但酒店式公寓价格一般便宜 3 至 5 成。?目前厦门 30 多家酒店式公寓大约消化了 10 万的空置房产，约占厦门整体空置189、房的三成。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 101中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td?此外，由于酒店式公寓的蓬勃发展，厦门不少新房地产项目将格局改成小户型，拟加入酒店式公寓的大军。E 时代酒店公寓的吴总告诉记者，美新广场等房地产项目原本是写字楼，目前都已经改成了单身公寓。他说，目前厦门有许多投资型的房地产项目，都把酒店式公寓作为发展方向，酒店式公寓已经成为消化小户型新楼盘的一大主力。?由于厦门的酒店式公寓都是散兵作战，没有一个统一的预订平台，因此190、，要想找到一家合适的酒店式公寓并不容易。信息沟通不畅，也成为影响酒店式公寓入住率、影响其发展的一个制约因素。?酒店式公寓的产生是适应市场的需求，但其无序的发展则是相关管理规定的欠缺和滞后，它存在的种种不规范现象也向相关部门提出了管理的学问和水平，作为向外来人员提供住宿场所的酒店式公寓，应该是到了加强管理的时候了。(二)(二)厦门酒店式公寓的市场前景 厦门酒店式公寓的市场前景 以北京近两年市场情况为例，其酒店式公寓租金总体约 25-30 美元/月，部分高达近 56 美元/月，而出租率普遍在 70以上。可以说，厦门酒店式公寓的市场虽然刚刚发展起来，但她将拥有良好的市场前景。1.1.厦门城市及经济发191、展，整体带动市场发展 厦门城市及经济发展，整体带动市场发展 作为中国最主要的对外贸易、国际招商口岸之一，厦门拥有发展平稳而富有活力经济，同时她是闽南乃至福建省的中心城市，具有强劲的吸引力、辐射力。2.2.商务环境的改善，发展潜力凸现 商务环境的改善，发展潜力凸现 厦门政府十分重视其商务环境的建设，观音山商务运营中心、五缘湾商务中心等成片区、高起点、高强度开发，未来厦门写字楼、商务区、会展业均将得到更长远的发展，商务环境将逐渐成熟，商务往来将持续增多，这将为酒店式公寓市场带来更大的客源，市场潜力将逐渐体现。3.3.旅游市场继续升温，面临良好发展机遇 旅游市场继续升温，面临良好发展机遇 厦门作为著192、名的旅游城市，据资料统计厦门市 2005 年全年共接待海内外游客 1712.88 万人次，比上年增长 6.0%，其中，接待过夜海内外游客 311.08 万人次。随着厦门城市的发展，国内旅游业的发展，厦门旅游市场将继续升温。旅游人群的增多，将使厦门酒店式公寓市场面临更好的发展机遇。4.4.填补酒店类产品的市场空白 填补酒店类产品的市场空白 据厦门旅游局资料，目前厦门旅游酒店、饭店有 80 多家，客房近万间，床位约 2 万张。此外，还有社会旅馆、旅社、招待所等 400 多家，床位约 3 万张。资料显示，厦门酒店类产品以酒店及传统的旅馆等为主的，而酒店式公寓产品在目前市场上数量极少，仅一家真正意义的193、酒店式公寓项目在经营。所以，厦门酒店类产品市场存在一定的酒店式公寓产品的空白。因此，未来酒店式公寓面临很大的市场机遇。综合而言，酒店式公寓作为新型产品，目前市场尚未成熟，但发展前景看好。综合而言，酒店式公寓作为新型产品，目前市场尚未成熟，但发展前景看好。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 102中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 第二部分 项目区域环境分析 第二部分 项目区域环境分析 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书194、 103中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 七、区域住宅市场分析七、区域住宅市场分析(一)(一)市场环境 市场环境（1）宏观市场而言，房价继续稳步上扬，竞争日趋激烈。同时，受宏观政策影响，存量土地的释放，大户型政策的制约，小户型及大户型项目均将在近几年内逐步释放，市场竞争形势将向两极化发展；（2）区域市场而言，区域内项目定位高端且各具特色，如行政级社区、中央生活样板等项目定位，140 以上大户型、7500 元/以上高价格的产品及价格定位是区域市场的主要特色；岛内外高收入阶层、区195、域的高级白领等高端客户是区域的主要消费客群；（3）项目环境而言，滨北金融区行政级地段最为突出，近距离筼筜湖、西海湾及狐尾山，具有较好的环境，但与部分项目无景观性竞争优势。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 104中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td (二)(二)区域市场产品及销售情况 1.区域市场产品及销售情况 1.区域市场户型配比情况统计表 区域市场户型配比情况统计表 户型 二房 三房 四房 五房 楼中楼 合计 建筑面积()86 133 160-1196、69/169-313 规划套数 50 46 152/26 274 户型配比(%)18.25 16.79 55.47/9.49 100.00 已售套数 50 46 151/25 272 销售率(%)100 100 99.34/96.15 99.27 截至 2006.5.31 本案的住宅的销售均价为：7414.52 元/，水岸筼筜 车位的销售均价为：3306.95 元/建筑面积()/126 194-206/规划套数/60 120/180 户型配比(%)/33.33 66.67/已售套数/11 4/15 销售率(%)/18.33 3.33/8.33 截至 2006.5.31 本案的销售均价为：842197、4.4 元/，滨北国际 商场共 7 间，累计出售 1 间，销售均价为 25000 元/建筑面积()90-97 113-165 135-173 168-170 165-265 规划套数 146 124 326 103 24 724 户型配比(%)20.17 17.13 45.03 14.23 3.31 100.00 已售套数 62 91 97 55 6 310 销售率(%)42.47 73.39 29.75 53.40 25.00 42.82 世纪海湾 截至 2006.5.31 本案的销售均价为：7893.47 元/，国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 105中 天198、 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 商场共 16 间，累计出售 9 间，销售均价为 14794.22 元/建筑面积()/126-152 149-162 168 263-302 规划套数/187 37 18 28 270 户型配比(%)/69.26 13.70 6.67 10.37 100.00 已售套数/175 34 15 25 249 销售率(%)/93.58 91.89 83.33 89.29 92.22 截至 2006.5.31 本案的销售均价为：7986.32 元/，山水芳邻199、 车位的销售均价为：4061.58 元/建筑面积()164169 157162 规划套数 124 118 242 户型配比(%)51.24 48.76 100.00 已售套数 22 43 65 销售率(%)17.74 36.44 26.86 截至 2006.5.31 本案的销售均价为：11077.14 元/，国贸春天 车位的销售均价为：4563.94 元/建筑面积()/175185 175185 规划套数/168 168 户型配比(%)/100 100 已售套数/30 30 销售率(%)/17.86 17.86 东方丽景 截至 2006.5.31 本案的销售均价为：12270.48 元/天耀厦200、门国际广场 建筑面积()/169.8170.92 196.18253.45-169.8 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 106中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 规划套数/82 164 6 252 户型配比(%)/32.54 65.08 2.38 100 已售套数/0 0 0 0 销售率(%)/0 0 0 0 项目目前尚未推出 以上统计数据有效期至 2006-5-31 2.2.户型供给及销售情况图示如下：户型供给及销售情况图示如下：从销售状况看201、，三房、四房的销售良好。水岸筼筜规划户型配比5046152026020406080100120140160二房三房四房五房楼中楼水岸筼筜各户型销售率10010099.3496.15949596979899100101二房三房四房楼中楼 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 107中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 滨北国际规划户型配比06012000020406080100120140二房三房四房五房楼中楼滨北国际各户型销售率18.333.330.0202、05.0010.0015.0020.00三房四房 世纪海湾规划户型配比14612432610324050100150200250300350二房三房四房五房楼中楼世纪海湾各户型销售率42.4773.3929.7553.4025.000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.00二房三房四房五房楼中楼 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 108中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 山水芳邻规划户型配比18737203、1828020406080100120140160180200三房四房五房楼中楼山水芳邻各户型销售率93.5891.8983.3389.2978.0080.0082.0084.0086.0088.0090.0092.0094.0096.00三房四房五房楼中楼 国贸春天规划户型配比124118115116117118119120121122123124125四房楼中楼国贸春天各户型销售率17.7436.440.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.00四房楼中楼 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 109中 天 世 纪 房 产204、 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 东方丽景规划户型配比0000168020406080100120140160180二房三房四房五房楼中楼东方丽景各户型销售率17.860.005.0010.0015.0020.00楼中楼 天耀项目规划户型配比821646020406080100120140160180四房五房楼中楼 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 110中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate205、 plan&sales Co.,l td 3.3.区域项目户型平面介绍 区域项目户型平面介绍 户型设计方面，主要以三房、四房等大户型设计为主 A、水岸筼筜 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 111中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td B、国源滨北国际 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 112中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sa206、les Co.,l td C、禹洲世纪海湾 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 113中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td D、国贸春天 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 114中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 115中 天 世 纪 房207、 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td E、福隆东方丽景 175 平方米 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 116中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 185 平方米 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 117中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate p208、lan&sales Co.,l td F、天耀厦门国际广场 253.45 平方米平方米 170.92 平方米平方米 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 118中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 4.4.区域项目外立面 区域项目外立面 项目主要以高层建筑为主，立面趋向简洁的现代风格。滨北国际 国贸春天 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 119中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian c209、entury realestate plan&sales Co.,l td 世纪海湾 山水芳邻 东方丽景 水岸筼筜 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 120中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 八、项目分析 八、项目分析(一)(一)项目地块分析 项目地块分析 1.1.项目土地性质分析 项目土地性质分析 （1）地理位置（1）地理位置 本案位于厦门岛西部，厦门西海湾旁，疏港路西侧，其东临滨北金融区及市政府，北接海沧大桥及疏港路物流中心区，南至厦门老城区210、包括鹭江道商务区、中山路商业区及厦门大学等。本案本案市政府市政府 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 121中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td （2）地形地貌状况（2）地形地貌状况 本案整体呈多边形，其中 2006G01 地块部分由四个不太规则的地块组成，与国际旅游客运码头及港务大厦通过区间道路相隔相连。另外，据宗地界址图的显示，A1 地块呈大刀形状，A2、A3、A4 地块呈碎石状。地块三面临路（含规划路），一面面海，其内部基本平整，无坡度。（3）211、土地规划指标（3）土地规划指标 本案占地 31 万，总建近 45 万，是一个集中了近 12 万的办公楼，4.6 万商业（含联检大楼商业用房及服务配套空间），9.5 万酒店式公寓，5 万居住用房，5 万酒店，及 6.5 万公共服务配套（尚未计入码头及 2006G01 地块地下面积部分）的综合项目。其中，2006G01 地块部分占地约 10 万，总建 287366 万，具体情况参见下表。疏 港 路 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 122中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sal212、es Co.,l td 国际旅游客运码头地块综合规划指标 国际旅游客运码头地块综合规划指标 地块 地块 功能 功能 功能面积功能面积（）（）总建面积（）总建面积（）占地面积（）占地面积（）容积率 容积率 备注 备注 办公 62000 居住（酒店式公寓）72102 A1 商业 30000 164102 65641 2.5 A2 居住（酒店式公寓）23386 23386 7308 3.2 A3 居住 49821 49821 16071 3.1 A4 酒店 50046 50046 13902 3.6 建筑密度分别为 31%、23%、22%、25%办公 62000 办公 62000 商业 30000 213、商业 30000 居住（酒店式公寓）95488 居住（酒店式公寓）95488 居住 49821 居住 49821 2006G01 地块 小计 酒店 50046 287355 102922 2.8 小计 酒店 50046 287355 102922 2.8 总建面积不含地下面积 地下一层商业 5000 地下一层及其他 51274 一层公共配套 14000 联检大楼 二层服务配套 11000 81274-地下一层其他及一层公共配套计为公共配套 港务大厦 港务办公 57586 74063 16362-地下面积 16477 办公 办公 119586 119586 商业 商业 46000 46000 居214、住（酒店式公寓）居住（酒店式公寓）95488 95488 居住 居住 49821 49821 酒店 酒店 50046 50046 综合 综合 公共服务配套 公共服务配套 65274 65274 442692 442692 310000 310000-综合 2006G01 地块数据，其中联检大楼服务配套以商业面积计入，码头及 2006G01 地块地下面积部分未计入 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 123中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td （4）项215、目现状 （4）项目现状 本案国际旅游客运码头位于厦门最好的岸线位置原东渡水产渔业码头，首期码头工程于 2006 年月日完工，岸线总长米，可停靠万总吨的大型邮轮（目前世界最大的邮轮为万多吨），设计年旅客吞吐能力为万人次。据现场勘测及土地拍卖文件的了解，本案 2006G01 地块部分已完成道路及土地平整，市政管网已于地块四周布置。其余的码头部分已基本建成，并建议投产，客运联检大楼已建至一层，港务大厦尚未开建。2.2.项目周边环境（1）周边建筑物 项目周边环境（1）周边建筑物 本案周边建筑物主要集中在东北、南、北三侧，东北及北侧有：与本案相邻的 30 层的振华大厦公寓楼两栋，多层居住小区 1 个，正216、北向的 7 层厂房 1 个及东渡港区集装箱及码头建筑，往北依次还有 30 层鹭槟大厦及 5 层的邮电大楼，隔疏港路由 13 层的海天宾馆大楼，及多层公寓小区，北向可望海沧大桥。南向建筑物主要有 16 层海明大厦、30 层裕成大厦（部分 18F）、30 层黄金大厦等，南望西海湾公园、筼筜湖及鹭江道周边建筑群。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 124中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td （2）绿化及自然景观（2）绿化及自然景观 本案东向及西向自然景观较217、为丰富。东向可观狐尾山公园，远览仙岳山，东南望筼筜湖及厦门城区。南向为西海湾公园，西向为厦门西海域海景。本案南面临海湾公园。海湾公园规划总面积 20 公顷。在布局上，公园由贯穿南北的一条锯齿线分为东西两个部分。东半部分临近湖滨西路，采用直线、折线等线形和块状的空间穿插变化，是人们静思、散步、观赏和进行其他安静活动的景观地。西半部临近大海，空间自然、开敞、轻松，可满足市民多样化的户外活动。在景观设计上，公园规划了天园、地园、林园、水园、草园等景区，形成多变的、轻松的、富有情趣的景观空间。（3）历史人文景观 （3）历史人文景观 本案周边缺乏历史人文景观。（4）环境污染情况 （4）环境污染情况 本案218、周边无污染型企业，但受海沧翔鹭等污染企业影响，空气方面存在潜在性污染，但现状基本无污染。因本案内部有多条道路，且邻国际旅游客运码头、东渡货运码头及疏港路，噪音污染较为严重。其他方面的环境状况基本与岛内其他项目相仿。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 125中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 3.3.地块交通条件（1）水、陆、空交通状况 地块交通条件（1）水、陆、空交通状况 本案交通条件成熟。水：本案自身规划有国际旅游客运码头，南侧有同益码头（船载车219、），轮渡客运码头亦十分便捷达到。此外，本案东侧疏港路一带有东渡、海天、象屿码头等厦门货运港区。陆：本案西侧东侧疏港路为厦门城市主干道，国道 309 线的起始段。空：通过疏港路到达厦门高崎国际机场十分便捷。（2）周边路网（2）周边路网 本案地块内部有东西向、南北向的多条道路体系，并通过南北侧东西向道路及中部的跨疏港路天桥与疏港路相连；地块外部，通过疏港路与仙岳路、湖滨北路、湖滨南路、厦禾路、嘉禾路及海沧大桥等主要城市干道快速连接，交通出行便利。（3）公交现状 （3）公交现状 本案地块东侧现有经停站点为东渡站，有 11、22、26、43、66、71、72、102、625、803、808、810 等220、 12 路公交车，与本案相距约 100 米的东渡站终点站，有 12、31、36、98 等多路公交车。（4）远景规划（4）远景规划 根据厦门“海湾型”城市发展及交通规划，厦门城市土地利用的分布重心转移至岛外，城市交通重心由单一的本岛为主，向岛外扩散、转移；其中，厦门岛以其中心城强大的职能和地位，依然是城市交通出行联系的重心；未来厦门交通发展，将是：优先发展和发挥公共交通运输的骨干作用；建立快速骨干道路及轨道交通系统；推进交通系统一体化建设，提高整体交通运输效率；集中完善和强化岛外城市功能，分散本岛的交通聚集压力。根据规划，本案未来交通出行将更加便捷。4.4.周边市政配套设施（1）购物场所 周边市221、政配套设施（1）购物场所 本案周边除东北向有万家福超市、金中华东渡商场等低端商业场所外，基本无其他购物场所。但 20 分钟车程内可快速到达中山路、火车站-莲坂商圈、SM-江头商圈等厦门的重要商圈。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 126中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td （2）文化教育（2）文化教育 本案周边文化设施较少，滨北体育中心旁厦门文化艺术中心距本案不远。教育设施上，本案已知周边有蒲公英幼儿园、东渡幼儿园等。而中小学，根据厦门市本岛中小学222、规划情况可知，本案的教育配套划片为：划片 片内学校 小学 东渡港-濠头综合片 东渡小学、东渡第二小学 中学 湖里片 湖里中学、第三中学、寨上中学等 （3）医疗卫生（3）医疗卫生 本案周边除在源昌大厦旁小诊所外，无医疗单位。但与中山医院、第一医院等医院的距离均在 10 分钟左右。（4）金融服务（4）金融服务 本案周边，在沿疏港路（东渡-海沧大桥段）有中国银行、农行、邮政储蓄、建行、工行等主要金融机构。在滨北路，是厦门金融区，区内有大华银行、交通银行等众多银行。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 127中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhong223、tian century realestate plan&sales Co.,l td （5）邮政服务（5）邮政服务 本案东北侧有邮政东渡站。（6）娱乐、餐饮、运动（6）娱乐、餐饮、运动 娱乐及运动设施上，本案周边无既有娱乐运动设施，但附近有狐尾山公园、西海湾公园及海沧大桥旅游区等公园，以及厦门体育中心。疏港路周边现有为一些小型餐饮店，如沙县小吃、川菜馆等，档次均较低。而在滨北一带有舒友海鲜、金海岸酒店、潮福城大酒楼及等较好的餐饮场所。（7）生活设施（7）生活设施 本案往海沧大桥方向约 150 米处，有东渡市场。其他配套均可在一定的交通距离内快速实现。（8）其他不利的干扰因素（8）其他不利的干224、扰因素?本案东侧的跨疏港路天桥，东渡立交的交通及视线干扰；?本案内部的区间道路及码头的交通噪音污染。?本案北侧的高压电线的电磁辐射干扰。?本案北侧的货运码头对本案产品的形象的影响。（9）历史人文区位影响（9）历史人文区位影响 本案位于湖里东渡，周边港区及码头林立，集装箱车辆众多，本案所在区域形象较差，一定程度上影响了本案品质的提升。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 128中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td (二)(二)项目 SWOT 分析 1.项225、目 SWOT 分析 1.项目优势（S）分析 项目优势（S）分析?复合大盘。本案总建近 45 万，集办公、商业、酒店式公寓、住宅、酒店等于一体，是厦门本岛复合型大盘项目。?成熟地段。本案紧邻市政府、老城区，是厦门市区成熟地段，交通便利，配套成熟，地段条件好。?全线海景。本案西向大角度看海景，尤其在岛内海景资源日益稀缺的情况下，全面看海的绝佳效果将更加凸显。?绿化景观。本案东向可览狐尾山全景，南向可望整个海湾公园景观及筼筜湖景观，北侧亦可看山体绿化，综合的景观效果突出。?开发商背景。开发商港务控股集团有限公司资金实力雄厚，在业内有较高知名度，在竞得本案的 2006G01 地块后，厦门的知名度也有大226、幅提升。?项目知名度。本案国际旅游客运码头部分，是厦门市重点市政工程，是厦门海湾型城市建设的重要工程，其建设及运营可提升项目知名度，并为项目商业部分带来人气。2.2.项目劣势（W）分析 项目劣势（W）分析?交通干扰。本案东侧疏港路及区间道路有大量车流，未来交通干扰将较为严重。?码头影响。本案国际旅游客运码头部分，码头过往轮船将造成对本案的噪音污染，码头的往来游客也将影响本案周边的人群品质，同时带来一定的安全隐患。3.3.项目机会点（O）分析 项目机会点（O）分析?中小户型产品。居住的酒店式公寓部分不受户型必须大于 150 的规定限制，在本岛现行市场上，中小户型产品将有较好的市场前景。?海湾型城227、市发展。厦门海湾型城市建设及发展，经济的快速增长，人生活水平的提升，将在一定程度上为本案的市场潜力奠定良好基础。4.4.项目隐忧点（T）分析 项目隐忧点（T）分析?A1 地块呈大刀状。本案 2006G1 A1 地块形似大刀，这在一定程度上影响部分消费者的购买心理。?北面高压线。虽有一段距离，但在视线范围内，这也将在一定程度上影响部分消费者的购买心理。?车位数量大。根据本案的规划要求，本案车位的规划数量将较大，这将在一定程度上增加建筑成本。?外来人员。码头的投入运营，将带来大量外来人员，这将影响本案的人员品质及人群质量，造成项目安全隐患。?政策隐忧。国六条及细则等调控政策的出台，将在一定程度上影228、响楼市走势。?西向海景。本案虽看海景，但其为西向看海，受西晒影响，观海效果受影响。?功能指标限制。如前述，本案各功能指标已有明确规定，对于本案未来的整体定位有一定影响，不利于产品特色的充分发挥。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 129中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td (三)(三)项目核心竞争力分析 项目核心竞争力分析 市中心复合大盘 市中心复合大盘。本案是本岛稀缺的市中心复合大盘项目，比邻市政府的成熟地段，复合型产品，综合性产品优势明显，具有良229、好的操作及策划性。全角度山海景观全角度山海景观。东向狐尾山山景，西向厦门西海湾海景，南海湾公园及筼筜湖景观，北侧自然山体及海沧大桥景观，形成本案全方位全角度的山海景观体系，其中最核心部分为项目西海湾全线海景景观。项目开发知名度项目开发知名度。本案在国际旅游客运码头、项目规模及开发商背景方面，均具备良好的知名度，相对易于未来的销售推广。综合而言，具备良好市场竞争力，但作为近 45 万复合大盘项目，销售面积近 30 万，在项目推广上必须科学定位，有效推广。本案不是一个简单的集成办公、商业、住宅及酒店功能的大盘项目，未来推广上，单个功能空间价值实现容易，但项目整体的运作成功以及办公、商业、住宅及酒店230、功能价值最大化则需要更深层次的项目核心竞争力的策划。在此基础上，本案的目前的核心目标是，本案功能及核心价值的提升，综合实现项目开发及品牌价值，树立厦门房地产项目运营典范。因此，我司深入的研究探讨，选取了香港海港城的项目实例，为本案定位提供参考借鉴。综合而言，具备良好市场竞争力，但作为近 45 万复合大盘项目，销售面积近 30 万，在项目推广上必须科学定位，有效推广。本案不是一个简单的集成办公、商业、住宅及酒店功能的大盘项目，未来推广上，单个功能空间价值实现容易，但项目整体的运作成功以及办公、商业、住宅及酒店功能价值最大化则需要更深层次的项目核心竞争力的策划。在此基础上，本案的目前的核心目标是，231、本案功能及核心价值的提升，综合实现项目开发及品牌价值，树立厦门房地产项目运营典范。因此，我司深入的研究探讨，选取了香港海港城的项目实例，为本案定位提供参考借鉴。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 130中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 第三部分 项目参照案例 第三部分 项目参照案例 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 131中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century r232、ealestate plan&sales Co.,l td 九、海港城九、海港城 集商场、写字楼、酒店、住宅等于一体的庞大建筑群，香港最大面积的购物中心，而且环境舒适，是名副其实的“一站式”商场，游客的观光购物景点之一。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 132中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td (一)(一)海港城概况 海港城概况 海港城海港城，位于香港九龙尖沙咀，南至尖沙咀天星码头，北至中港城，几乎横跨了整条尖沙咀部份的广东道。海港城海港城，其最233、早的部份海运大厦于 1966 年落成，附设邮轮码头。整个建筑群则于 1980 年代成形。海港城海港城，是香港一个大型建筑群。其包括了商场、写字楼、酒店、住宅等主要部分。其商场部份占地 200 万平方呎，包括约 50 间食肆、2 间大型电影院、3 间饭店以及约 700间零售商店。而写字楼部份占地 440 万平方呎。其他部份则占地 600 万平方呎，包括 3 间高级酒店、有 500 个房间的服务式住宅、1 个私人会所及 2000 多个泊车位。海港城海港城不仅是世界名牌的集中地，更是购物者的天堂，在这里您会见到著名服装设计师的作品、国际驰名品牌、商店、时装专卖店、和各色食肆五彩纷呈、争奇斗艳。经营的234、商品从日用品到各色美食到珠宝首饰，琳琅满目，不胜枚举。在海港城购物极其方便，一种全新的美好体验。海港城海港城 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 133中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 其于靠近天星码头的外墙上，设有大型电视屏幕播放电视节目，是香港首个同类设施。同时，她拥有表演及展览小场地，商场亦举办Music in the City，这是一个逢星期六、日邀请乐队或在商场内演凑乐曲。此外，海港城在一些特别的节日，例如：圣诞节和农历新年等时会把广场235、布置得有节日的气氛。通常全个商场的布置重点都放在近尖沙咀天星码头的入口。海港城是尖沙咀最繁盛的地方之一。每逢星期六及星期日，都会有逾十五万人次进入商场，当中包括当地居民、外地游客，及中国大陆的自由行人士。而平日亦有超过六万名于上盖的办公室大楼上班。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 134中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td (二)(二)海港城基本资料 海港城基本资料 发展商 九龙仓集团有限公司 物业地址 九龙尖沙咀广东道 3-27 号 物业代理 海236、港城置业有限公司 营业时间 星期一至日早上 10 时至晚上 9 时 交通情况 毗邻天星小轮码头、巴士总站及尖沙咀地铁站(A1 清真寺出口)；巴士、的士及专线小巴均可抵达。提供充足的车位予租户及访客 海港城海运大厦、海港城海洋中心、三号码头及海港城港威一号特设专用停车点 海旁入口(近马哥孛罗太子酒店)及马哥孛罗港威酒店前设有私家车及的士上落客区 物业面积 商 场商 场购物空间广达 200 万平方尺，为全港规模最大的购物消闲中心。写字楼写字楼共十座，提供四百多万平方尺甲级写字楼面积。住 宅住 宅港威豪庭座落于海港城，高踞港威二期顶峰共 14 楼层，共 499 间房间，并以秀棠阁及听涛阁命名，面积由237、 712 平方尺至 2931 平方尺，为您细意演绎至臻完美的生活方式。酒 店酒 店广东道酒店林立，分别有马哥孛罗香港酒店、马哥孛罗港威酒店、马哥孛罗太子酒店，三 间酒店交通便捷，邻近名牌购物区，令你购物更方便。泊 车泊 车海港城海运大厦及海港城港威商场共设有 2000 个泊车位。主要名店 海港城汇聚多间名店，其中包括 BCBG、Bottega Veneta、布克兄弟(Brooks Brothers)、巴宝莉(Burberry Boutique)、DIESEL、dunhill、古驰旗舰店(Gucci)、波士(Hugo Boss)、i.t.、JOYCE、连卡佛旗舰店(Lane Crawford)、238、路易威登旗舰店(Louis Vuitton)、马球 拉尔夫劳伦(Polo Ralph Lauren)、菲拉格慕(Salvatore Ferragamo)、Vivienne Tam、Vivienne Westwood 及伊夫圣罗兰(YSL)BCBG、Bottega Veneta、布克兄弟(Brooks Brothers)、巴宝莉(Burberry Boutique)、DIESEL、dunhill、古驰旗舰店(Gucci)、波士(Hugo Boss)、i.t.、JOYCE、连卡佛旗舰店(Lane Crawford)、路易威登旗舰店(Louis Vuitton)、马球 拉尔夫劳伦(Polo Ralp239、h Lauren)、菲拉格慕(Salvatore Ferragamo)、Vivienne Tam、Vivienne Westwood 及伊夫圣罗兰(YSL)等。吸引之处 尖沙咀区之主要人流为本地顾客及外地游客 为香港其中一个著名的购物点。每逢周末，有超过十五万位高消费潜力的顾客自各处前来。办公室大楼汇集逾六万名上班人仕 商场内之表演及展览场地为活动主办商之热门选择 每逢周未及周日举行之 Music in the City 更广受大众欢迎 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 135中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian centu240、ry realestate plan&sales Co.,l td (三)(三)海港城商场简介 海港城商场海港城商场简介 海港城商场现约有 700 间商店，当中包括 50 间食肆及两大戏院，乃“一站购物”的消闲好去处。整个商场由四个互相连接的购物区所组成，分别是购物区 OT-海港城海运大厦购，购物区 HH-海港城马哥孛罗香港酒店商场，购物区 OC-海港城海洋中心及购物区 GW-海港城港威商场购物区 OT-海港城海运大厦购，购物区 HH-海港城马哥孛罗香港酒店商场，购物区 OC-海港城海洋中心及购物区 GW-海港城港威商场，每区均各具特色。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策241、划投标书 136中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 购物区 OT-海港城海运大厦购物区 OT-海港城海运大厦 此区共分三层：KidXKidX、第二层(SportXSportX,FacesFaces)及第三层(LCXLCX)，有 Blumarine、Escada、Lu Lu Cheung、MoschinoBlumarine、Escada、Lu Lu Cheung、Moschino 等等各国名牌时装。KidXKidX 是充满欢乐的儿童天地，有全亚洲最大的玩具”反”斗城全亚洲最大的玩242、具”反”斗城(ToysR Us)、儿童最爱的美国冒险乐园儿童最爱的美国冒险乐园(Jumpin Gym U.S.A.)及 ChickeeduckChickeeduck 等。SportX(位于 OT 第二层)SportX(位于 OT 第二层)于 2004 年 5 月摇新一变成为运动用品天堂，搜罗最多最潮的运动品牌，包括全港最大超级运动店 GIGASPORTS 及多家首次进驻香港的旗舰店 Body Glove、Head、New Balance、Open、Speedwell 及 TecgarGIGASPORTS 及多家首次进驻香港的旗舰店 Body Glove、Head、New Balance、Ope243、n、Speedwell 及 Tecgar 等等；以及其他著名运动品牌包括 CPU&Birkenstock、哈利大卫信(Harley-Davidson)、Patagonia、UMBROCPU&Birkenstock、哈利大卫信(Harley-Davidson)、Patagonia、UMBRO 等。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 137中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 随着 2003 年 9 月开幕的 FACESFACES，提供多达百多个化妆及香244、水品牌，成为海港城有史以来最大的美容化妆桥头堡。LCX(位于 OT 第三层)LCX(位于 OT 第三层)于 2002 年 10 月开幕的，分为五个各有特色的区域，网罗多个时尚年轻国际品牌；有 TREND XTREND X(ctf.2、MISS SIXTY)，aXessories(ctf.2、MISS SIXTY)，aXessories(BREIL、ck watches)，Cool Xene Cuisine(BREIL、ck watches)，Cool Xene Cuisine(California Pizza Kitchen、鱼一丁刺身居酒屋)，Caxual Chic(California P245、izza Kitchen、鱼一丁刺身居酒屋)，Caxual Chic(Ecko Unltd.、GAP、Peace Angel)(Ecko Unltd.、GAP、Peace Angel)及 Club XClub X，为顾客提供一个崭新的宽敞、开扬、无屏障的购物环境。购物区 HH-海港城马哥孛罗香港酒店商场 购物区 HH-海港城马哥孛罗香港酒店商场 占地 6 万 5 千平方尺，位于广东道的最新连卡佛旗舰店(Lane Crawford)连卡佛旗舰店(Lane Crawford)已于 2003 年 5 月开业。店内荟集了各地潮流男女装品牌、家居时尚部。此外，专售流行家居饰品的住好 D 住好 D(G.O246、.D.)亦为顾客提供更型更新的美化家居专门店选择。海运戏院亦为城中少数具数百座位的大型电影院。购物区 OC-海港城海洋中心 购物区 OC-海港城海洋中心 此区集合新潮及时尚服饰如巴宝莉 巴宝莉(Burberry Boutique)及路易威登旗舰店路易威登旗舰店(Louis Vuitton)、影音器材 NakamichiNakamichi 及奥林巴斯(奥林巴斯(Olympus)和珠宝手饰如三宝钟表珠宝三宝钟表珠宝(Elegant Watch&Jewellery)等。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 138中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zh247、ongtian century realestate plan&sales Co.,l td 购物区 GW-海港城港威商场 购物区 GW-海港城港威商场 汇聚最受欢迎的名牌时装店如杜嘉班纳杜嘉班纳(D&G)及普拉达普拉达(Prada)、设有四间迷你戏院的嘉禾港威电影城嘉禾港威电影城，大型超市 Citysuper 及叶壹堂书店，以及多间著名食府麻布茶房、COVA Caff、西班牙餐厅(El Cid Caramar Tapas&Wine Bar)、rice paper麻布茶房、COVA Caff、西班牙餐厅(El Cid Caramar Tapas&Wine Bar)、rice paper 及 M248、isoMiso 等提供各国佳肴美食。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 139中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 第四部分 综合发展建议 第四部分 综合发展建议 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 140中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 十、项目定位建议十、项目定位建议(一)(一)项目定位 项目定位 249、1、统领思想 大厦门城市运营复合型地产国际海港城 2、狭义海港城 （1）历史情结 源于国际都市海港城成功典范。作为国际贸易港口，海港城以密集型、复合型的商业、办公、贸易、旅游、居住、娱乐为一体的城区经济形态，象征上个世纪七、八十年代国际社会的繁荣，成为复合型新地产模块。（2）全新定义 以港口作为轴心，形成优势资源的综合环境，以高起点发展的战略要求引爆复合型地产的发展，带动本案的开发。集客运、旅游、商业、办公、娱乐、商住、居住为一体的国际型港口复合地产 关键点：国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 141中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhon250、gtian century realestate plan&sales Co.,l td?客运畅通海上交通枢纽，突出客运码头优势，一点引爆，带动全线。?旅游厦门作为一个旅游大市，有着天然的旅游资源，以旅游带动地产开发，形成项目的策源点。?商业什么是海港商业圈？全观考量厦门整个商业圈，无论是中山商圈、火车站-富山商圈，还是莲花-江头商圈，均以传统单一商业姿态出现，与海港型商业有巨大的区别即强调商业的多重功能性和复合性，以区域商业品牌和完全的配套打造国际商业能源，提高商业的集客力，刺激城市的繁荣。?办公突破区域商务办公颈瓶，集办公、商业及区域提升为一体，打造海港商务中心新地标。?娱乐娱乐产业的勃兴251、，大力推进了地产的进程，也正因如此，地产项目也随之融进了某种娱乐的因子。因此说，娱乐地产并非前段时间风行的地产营销的“娱乐化”，而是地产项目的“主题化”。地产项目在某种意义上契合了娱乐产业的需求，清醒地、自觉地寻求“娱乐化”的定位，这一趋势更接近于海港复合型地产。?商住商住地产乃是地产中的平衡点。以商住文化纳入海港文化中，突出商务与办公区域地位，吸纳社会精英置业，同时也可以作为办公、旅游等必备之区域配套。?居住城市运营首先考虑的城市居住环境，住宅面向的将是海港城整体的人口资源和城市资源。一旦居住的产生，那么，海港城将作为区域中的城而真正存在，这种存在的必然，也是城市居住文化的必然。综述：海港城252、的诞生，解决海岛型城市的发展困惑，城市各种元素得到充分的整合，同时也推动了复合型地产全面升级。综述：海港城的诞生，解决海岛型城市的发展困惑，城市各种元素得到充分的整合，同时也推动了复合型地产全面升级。3、广义海港城 3、广义海港城 参考点：港口规模、客运量、人口、城市地位、城市配套、商业形态、经济资源等。参考点：港口规模、客运量、人口、城市地位、城市配套、商业形态、经济资源等。广义海港城，综合考虑城市发展状况和项目本身的资源点，上升为区域功能，因此广义上的海港城，将作为一个区域功能形态出现，而非局限于地产本身。?本案港口属于中小型港口，随着城市的扩张及城市资源的消耗，从单一的客运港口衍变为港口253、城区概念，以城市运作为蓝本，上升港口江湖地位，即大厦门-国际型海港城。?本港口目前客运量相对较小，远没达到城际、省际乃至国际的客运要求，因此本案提升一个海港城，必须在功能上进行升级，带动、旅游、观光、购物、娱乐等上的人流级数，创造厦门乃至东南沿海一流的客运港口码头。?以东渡为据点，延伸湖滨北路、湖滨南路、鹭江道，通过新 CBD 划分城市势力范围，打造城市级数和人口级数。?商业形态主要是以娱乐、旅游、购物为主，区别厦门目前三大商圈，以海港独具功能，创造特定的集客力，与周边势态整合，形成厦门第四商圈海港商圈。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 142中 天 世 纪 房254、 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 4、本案综合定位 大厦门城市运营复合型地产国际海港城 中国的 厦门的 世界的 国际性的建筑天籁在厦门，厦门的建筑天籁在海港城 （1）思想溯源 城市地产海港 城市地产海港 建立地产品牌，强化城市区域功能，彰显时代主流方向?来自国际海港城的规划思想背景?追求卓越的城市建筑?打造全新的时代空间，体念海港复合型地产的无穷乐趣 （2）支撑点?海港无与伦比的资源西海岸拓展计划?客运码头改造推动区域的发展远洋与归航?城市功能提升集客运、旅游、商业、办公、娱乐、商住、居住为一255、体?旅游业将成为厦门的支柱性产业，结合旅游地产进行开发，塑造区域城市形象，推动海港城物业的开发突破旅游地产?全新的物业规划、功能及概念，制造板块热点版图扩张与开发企图心 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 143中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td?新经济与新思想带来的策动，区域间的独立与分解独特的领域心?旁借香港海港城之经验，带动西海岸的繁荣，化解海港地产开发的风险经验与区域优势的结合?强大的功能配套，吸引厦门眼球现代化的城市区域模式?国际级的物业256、形态，地产领袖品牌与国际接轨?台海经济交流，三通逐步落实，海港优势得到进一部体现大环境，大前途 （3）项目定位开发中必须落实的几个节点?商业独特性，围绕旅游、娱乐、客运等消费形态进行规划，一方面吸引这部分人群，另一方面考虑辐射周边的消费人群，与目前三大商圈形成差异化，弥补其不足，形成真正意义上的海港商圈。?突出产品优势，强调规划功能的紧密性和互补性，形成国际优高品牌。?加强项目内部广场文化建设，打造文化广场，加入异国及码头风情元素，定期开办广场文化活动（具异域色彩），一方面吸引更多的人，提高本案娱乐、商业、办公、居住等人气，同时也提升项目品牌。?五星级旅游酒店定位中，商务功能要极强。?项目建筑257、及园林风格上带有强烈现代感和线条感。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 144中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 5、项目名称定位 5、项目名称定位 大厦门海港城 再造世界美丽都 大厦门 大厦门 特区、海岸、岛国、港口、闽南、异域建筑等成为厦门最具象征的符号，诠释着大厦门。大厦门赋有感召力的，是闽南文化凝聚的结果，也是海湾型战略构思的必然。大厦门赋有亲和力的，不仅代表本土的梦想，也策源着整个东南海岸的腾飞与繁荣。作为一个最具特色的移民城市，大厦门属258、于各个阶层。海港城海港城 毋庸置疑，海港是停泊，是归属，也是出发点。海港的美，美在宁静，也美在繁忙。把国际都市的海港城移植过来，我们认为移植的是一个城市的生命与繁荣。当年国际的海港城在规划的时候，战略家们已经看到她那光明的未来。同样，厦门海港城，将为厦门注入更为多元化的工作和生活姿态。未来的海港城，成为厦门文化、商务的交流中心之一。由于海港城的出现，人们将感受不同的城市视野，一种更为人性、更具活力的的城市元素形成厦门未来城市发展的风向标。海港城，矗立在城市与海间，像一座巨大的海标，指引着厦门远航与归航。海港城，赋予厦门历史的动感，将城市潮流写在历史上，恒久勿忘。综述：本案名称将大厦门与海港城结259、合，即地域的认同感与城市的方向感糅合，不仅体现了本案的大气磅礴，也赋予了本案海派特质，与本案定位相符，有利于本案的品牌建设与推广。综述：本案名称将大厦门与海港城结合，即地域的认同感与城市的方向感糅合，不仅体现了本案的大气磅礴，也赋予了本案海派特质，与本案定位相符，有利于本案的品牌建设与推广。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 145中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td (二)(二)项目目标客群定位 1、消费人群定位 项目目标客群定位 1、消费人群定位260、（1）区域类别：面向全厦门区域，最核心消费者则主要包括国际旅游客运码头的旅客，外来旅游购物人群，本案工作、居住的人员等三部分，其中前两者为主力；（2）来源方面：闽南地区及福建其他区域为主，国内其他区域为辅，部分境外人士，包括在外的华侨；（3）收入类别：低中高的消费人群；（4）消费认知：追求时尚；（5）消费等级：面向整个厦门各阶层。2、购房客群定位 2、购房客群定位 就区域市场的客群情况的了解，以及项目定位的基本出发点，本案目标客群将具备以下特点：?客群来源上，厦门本地及在厦门工作的外地人为主，部分为其他外地人（含境外人士）；?职业类型上，金融区工作的金领阶层，闽南地区的私营业主，高级公务员，海261、外华侨，外籍人士等；?年龄层面上，35-45 岁左右的成功人士将占主要部分；?置业类型上，自住性消费，以享受个人及家庭丰裕而高尚的生活氛围为目的，部分投资保值的购买目的；?客群特性上，目标客群将是拥有广博的见识，丰厚的收入，较高的学历，突出的文化品位的高端消费客群；?消费特点上，对地段，产品形象及配套性要求较高，其对安全、尊贵及居住私密性有突出要求，价格敏感度相对一般。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 146中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td (262、三)(三)建筑风格定位 建筑风格定位 结合项目定位及本案联检大楼的建筑风格，建议本案整体采用现代风格的建筑立面效果，以灰色或浅灰色为墙体，及淡蓝或蓝色玻璃为辅助立面元素。几个节点：几个节点：?强调整体感和节奏感，采用多元化的建筑质感，强调立体性与线条性。?建议在靠海边一座海标建筑，体现海港城文化。?商业部分强调垂直动线，即增加观赏性。?广场部分大胆采用现代元素和海派印象艺术。?各功能的紧密性及交流性。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 147中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&263、sales Co.,l td (四)(四)功能定位 功能定位 本案办公、住宅、酒店式公寓及酒店等各部分的功能在土地要求上已基本定型，而我司认为，本案价值的提升，关键在于本案商业功能及价值的提升及体现。因此，本文本仅就商业功能定位作深入研究。商场定位依据：就厦门目前商业市场情况而言，厦门发达的商业业态吸引着福建乃至大陆其他地区的中高端消费客群，商业辐射力及市场基础较强。在商业业态类型上，厦门中低端业态相对较发达，而中高端业态较少，仅巴黎春天百货的业态档次较高，更高端、更顶级的业态在厦门尚未出现。随着经济及收入水平的进一步增长，更高档次的消费需求，逐步成为高端客群的需要。而厦门现有商圈的发展均存在264、一定的瓶颈，交通联系及停车较为不便，相对而言，本案尚在前期规划阶段，具有很大的操作空间，为本案创造更好的机会。本案国际旅游客运码头部分，将停泊各类国际游轮，如近期停泊的超豪华邮轮“环球号”，06 年 7 月份亚洲最大、世界第三大的丽星邮轮还将停靠厦门，可见，其在未来为本案带来大量的高端旅游客群，是本案商业发展的重要支撑；同时，本案具备滨海的优良特性，相比较而言，本案具有高端商业定位的良好基础。综合前述案例香港海港城的商业定为，将本案商场部分功能初步定位为：海峡西岸，高档品牌汇聚的，国际、时尚的，一站式购物商城 海峡西岸，高档品牌汇聚的，国际、时尚的，一站式购物商城 根据码头吞吐量规划，以及本案265、办公、住宅、酒店部分的使用情况，及商场的经营预期，未来本案日均消费人群预计将超过 5000 人。商业功能定位上，布局购物区、餐饮区、休闲娱乐区等商业区，通过主力商场或主力店及品牌旗舰店为商业核心，以道路、广场等交通组织，利用纵向、横向的关联组织，将本案商业连成整体，同时，将办公、住宅、酒店等部分的功能利用充分发挥。另外，受规划限制，本案商业面积不到 5 万，这不利于商业价值的综合体现，建议在规划设计上，充分利用地下室，以及联检大楼、酒店、港务大厦等配套空间，将商业面积最大化。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 148中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 266、公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 十一、项目分功能定位分析 十一、项目分功能定位分析（一）商业部分定位（一）商业部分定位 1、定位依据 1、定位依据 本案商业部分是项目的重要组成部分，因此对项目定位主要依照下面几个因素考虑。/采取差异化定位，强调本案的商业的独特性，区别于厦门目前三大商圈。/与项目的整体定位一致，与项目其他功能形成巨大磁场。/厦门国际化都市逐渐形成，定位需有局部超性与引导性。/如何成功地与厦门消费市场。/作为海港中型商业物业项目，开发定位与城市规划及运营有机结合。/定位后对项目乃至整个片区商业市场甚至厦门商267、业市场产生深远的影响。2、商业主题定位 2、商业主题定位 厦门缺什么？厦门需要什么？厦门缺什么？厦门需要什么？厦门作为东南沿海市，经济发展快速，人民生活水平得到显著提高，同时各项事业也得到蓬勃发展，促进项目商业市场的繁荣。目前厦门三大商圈形成了厦门商业也市场的主流，形成和衰落形成了厦门商业市场的尴尬局面缺少文化性与娱乐性、整体性。作为移民城市，厦门不缺少传统消费场所，而是缺少集购物、旅游、商务、办公、娱乐为一体的商业场所，缺少有特色的现代化消费场所，因此如何打造独特的商业项目，乃是本案成功的关键所在。通过我们对商业经营者的调查访问，发现大部分商家不满足厦门目前商业状况。同时厦门业内人士也提出了268、对目前厦门商业状况的一些看法，认为厦门需要一个国际性商业购物环境，需要一个集旅游、购物、办公、休闲、娱乐的互动式商业中心。本案位于厦门东渡-滨北片区，占据目前稀有的海岸线，该区域金融商务发达，然商业相对薄弱。因此本案通过各功能的相互整合，可打造独具特色的商业形态。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 149中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 通过上述分析和综合考量，本案商业部分主题定位为：大厦门海港互动式国际旅游商业中心大厦门海港互动式国际旅游商业中269、心 何为 Interaction 国际商业街？何为 Interaction 国际商业街？Interaction，中文译之为“互动”，意为相互协作，相互配合，相互促动。在商业中心内，为了适应现代人的消费观念和行为习惯，商场内往往打破传统的商业布局模式，在一个区域内不再是单纯地规划布置业态，而是在某专区主题不变的情况下，增加其他功能，比如购物区可增加一些饮食或娱乐的消费，让消费者的生活更加丰富多彩，同时又能吸引人流，增加商业功能。版块主题与版块主题间相互融合，业态分布更加灵活，休闲、购物、娱乐有机结合。商业与人文的结合、商业与自然的结合、商业与人的消费习惯结合。Interaction，永恒的互动。270、该商业主题为中天世纪首创，符合现代商业模式。重要依据及主题要点 重要依据及主题要点 东渡-滨北片区目前是厦门极具价值潜力的商贸中心，目前集中了大量写字楼和大型现代商场，是厦门的 CBD，人流相对大，商业含金量高，开发互动式主题商业街，其日均人流量将会成数倍增长。/商业部分依托海港城的承题开发及特定的区域位置，项目整体规模大，可结合港口码头、办公中心、星级酒店、广场，打造互动式商业中心。/本案商业经营要点分为两个层面，一是服务于旅游观光客及商务流动人员，所提供的服务满足客人在该地区逗留几个小时的休闲、娱乐、购物、饮食等基本要求；二是为厦门城市居民服务，提供休闲、娱乐、购物、饮食等最佳场所，以弥补271、厦门所缺少的特色商业配套。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 150中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 3、商业产品定位 3、商业产品定位 WTO 国际标准购物中心 WTO 国际标准购物中心 打造国际级购物场所，增加现代化的商业建筑设施及功能配套，强化商业场所的立体空间感，以海港文化及海派文化为蓝本，塑造全新的商业标识。/广场文化的塑造及 PATY 的延展。/广场文化的塑造及 PATY 的延展。增加商业中心的空间感和可参与型。/生态停车场。/生态停272、车场。增强消费的便利性。/空间动线分明及区域感强。/空间动线分明及区域感强。有利于消费动线。/独特的购物与消费、娱乐的穿插和户补。/独特的购物与消费、娱乐的穿插和户补。形成多元化的消费环境。/商业中心景观的培植与休息区的营建。/商业中心景观的培植与休息区的营建。形成轻松的消费环境。/引进免税商场。引进免税商场。增加集客力。4、商业客群定位及消费者来源 4、商业客群定位及消费者来源 （1）目标客群定位（1）目标客群定位 厦门作为东南沿海特区城市，辐射范围很广，与台湾、香港、泉州、漳州、及福建省内陆地区商业往来频繁。同时作为正在崛起的特区城市，也成为国际投资商看好的城市。同时随着厦门经济的快速持续273、发展，本地资本逐渐壮大。/核心客户 核心客户 本案作为海港主题商业中心，其核心客户：招商方面向国际或国内知名品牌，及重点在台湾和香港、上海本地商家进行品牌招商，以吸引数百家名牌企业及娱乐业投资者进场经营；在销售方面，吸引来自湾、香港、泉州、漳州、及福建省内陆地区等大投资者等投资购买。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 151中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td /重要客户/重要客户 根据本地资源分析及我们针对本地商家做的入户访问分析，本地客商资源也成274、为本案招商、经营及投资的重点目标。他们的资金较为闲散，分布广，但容量不小。（2）目标客群特征描述（2）目标客群特征描述/属于社会上比较富裕的一群，有稳定的社会收入，具有较高甚至显赫的社会地位。/事业上永不服输，但生活内敛。/生活阅历丰富，见识多广，视野开阔，对文化认同和景仰，追求珍品化生活。/在释放成功的同时，喜欢树立自我，标榜个性，追求独特的文化品位，注重高品质休闲健身的生活方式。/比较关注国家政治、经济新闻动态，以把握大局，掌控商界风云。（3）目标客群行为习惯分析（3）目标客群行为习惯分析/比较喜欢诸如财经、汽车、家居、高尔夫等专业类杂志。/工作比较繁忙，出差机会多。/日常交际，高级应酬比275、较多，经常出入高档消费场所。（4）消费者来源及分析（4）消费者来源及分析 /本商业项目作为厦门互动式旅游商业中心，其商业、休闲、娱乐气氛较为浓厚，同时有别于周边中低档次商业场所，拥有厦门最好个购物环境和商业配套设施，只要我们明确定位，必然会吸引大量厦门市民及周边地区的购物者和观光者。/厦门作为特区城市，与台湾、香港、上海、闽南三角区及省内陆联系密切，思想呈现多元化，容易吸收现代文化。同时本地市民中，存在较大的两极分化，一方面是下岗职工生活困难，另一方面是高层消费群不断增加，尤其是商业活动的不断增加，其娱乐业直接受益，而本案打造互动式主题商业街，只要在经营上搞特色，争取客源是没问题，尤其是本案作276、为一项长期投资，需要在经营过程中针对市场的变化，不断调整策略，不断适应消费者需求，才是争取客源的长久之计。/本案将引进免税收商场，为本案的客源提供巨大保证。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 152中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 5、业态经营定位 定位依据：5、业态经营定位 定位依据：/前期市场调研；/海港城的规划定位；/厦门总体零售业经营状况；/海港城人流状况分析；/消费群的分析；/商业主题定位/国际最新商业业态的发展与趋势 经营理念：经营理277、念：引导消费、引领时尚、互动互惠 定位原则：定位原则：准确定位、适度超前 关于引进免税商场的思考 关于引进免税商场的思考 引进免税商场对本案有利影响：/利用免税商场的品牌效应，塑造本商业物业的门面，强力吸引投资者眼球，增加商业物业的价值。/容易制造市场轰动效应，增强投资者本本案商业物业的投资信心。/容易为本商业物业带来大量的人流。/容易塑造本案的品牌形象，增加商业的附加值。/有利于增强本案的商业氛围，带动和刺激本案商场其他部分商业的经营，吸引各大小商家的进驻。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 153中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhon278、gtian century realestate plan&sales Co.,l td /有利于本案的租售。/本案开发和运做上容易获得政府的优惠政策。引进免税商场对本案的负面影响：/免税商场所经营的商品物价低，对商场部分其他商业经营者形成较大压力。要不要引进免税商场：我司认为，引进免税商场是必然的，是本案的销售、招商、经营成功的关键。对引进免税商场，我司持肯定态度，认为利远远大于弊。业态经营定位：特色定位业态经营定位：特色定位：商品时尚流行、价格档次化、气氛生活化 经营定位：商品时尚流行、价格档次化、气氛生活化 经营定位：原则上规避雷同、突出个性、错位经营、特色取胜 功能定位：原则上规避雷同279、突出个性、错位经营、特色取胜 功能定位：集旅游、购物、运动、休闲、娱乐、餐饮、文化、办公为一体的互动式主题中心 市场定位：集旅游、购物、运动、休闲、娱乐、餐饮、文化、办公为一体的互动式主题中心 市场定位：中高档次 主力店定位：中高档次 主力店定位：免税商场 商品定位：免税商场 商品定位：百货商品定位为中高特色品牌；超市商品定位为大众品牌：百货商品定位为中高特色品牌；超市商品定位为大众品牌 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 154中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales280、 Co.,l td 6、装修标准建议 6、装修标准建议 /采用中高档建材，提升项目档次。/装修风格和建材采用要与本商业中心整体风格保持一致。/天花板：商业中心主要出入口做造型吊顶，商铺、通道以高级铝质扣板天花为主。/墙面：内墙刷白色乳胶漆、商铺间隔轻质防火墙为主。/窗户：观景落地玻璃窗/地面：地面为 80 80 厘米抛光面砖，营业部分为木质地板，柱身为圆形不锈钢包柱。/电气：室内照明为不锈纲灯盘，管线插座统一内置。/空调：中央空调。装修成本控制 /除上述基本装修外，各业态可按照各自的经营需要安排，如饮食、影院、娱乐场所，应符合夜生活情调，装修风格新奇刺激，具有较强的视觉效果，装修标准按不同经营281、项目另做相关投入预算。但要控制成本。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 155中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 7、定位可行性评估 7、定位可行性评估 （1）项目定位对东渡-滨北商业的影响 /东渡-滨北是厦门 CBD 中心之一，本案定位互动式海港旅游娱乐商业中心，必定会带动该区域整个商业的发展。/直接对该区域的商务中心产生冲击。/对该区域其他商业业态形成巨大压力。（2）项目实现的可能性与现实性/本案地段优势明显。/本案定位优于传统商业模式。/本案282、人流量及品质有足够保证。/免税商场的引进，形成巨大消费磁场。（3）项目实现关键因素分析/招商：本案规模大，招商工作是否顺利直接关系项目成败。因此组织好招商，充分展示本案的优越性，制定较有利的招商措施至关重要。/推广：推广是个系统工程，一方面对本案商业地位的推广，另外是对商业机会的推广，前者即在招商过程中起促进作用，同时也使今后的经营受益。/管理：包括了项目的组织管理、招商管理、投资管理、成本管理、经营管理、对外协调管理等。管理在整个项目的经营中起关键作用，通过合理的管理制度，执行正确的策略，实现管理的效率，降低失误风险。/政府支持：本案是厦门政府重点项目。因此在本案开发、招商、经营，也需要政府283、巨大的支持。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 156中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td （二）酒店式公寓定位-海港TIMES 公寓 1、总战略思路 酒店式公寓定位-海港TIMES 公寓 1、总战略思路 2006 厦门小户型扛鼎之作海港TIMES 公寓2006 厦门小户型扛鼎之作海港TIMES 公寓 2、项目综合定位 产品定位2、项目综合定位 产品定位臻美中小户型 臻美中小户型 档次定位档次定位中端精品 中端精品 功能定位功能定位多功能“复合式”公284、寓社区，投资+自住 多功能“复合式”公寓社区，投资+自住 什么是 TIMES 公寓？什么是 TIMES 公寓？【概念阐述】关键词：“多功能”-“复合式”【概念阐述】关键词：“多功能”-“复合式”?“TIMES”本意为“时间”，“TIMES 公寓”即“时代公寓”的意思。是一种针对“城市中坚群体”为消费目标的多功能公寓物业形态。?“TIMES 公寓”的概念通过“外部形象与内在品质”的双重拔高，以一种“现代、时尚、高调”的姿态将本案的个性形象凸显出来；?“TIMES 公寓”的最大特点在于它是一个将“投资与自住”完美结合的产品形态，在产品的使用功能上力求完善，有着完善的生活配套和休闲设施，优越的大环境285、配套资源共享使社区生活简易方便，轻松自由，极适合年轻而又强调生活品质的城市中坚群体居住。?“TIMES 公寓”在投资上注重产品价值潜力的挖掘，从内部配套、产品规划、环境营造、物业服务等诸多方面为投资者良好的收益回报提供了良好的保障；?“TIMES 公寓”在居住空间上，在强调实用性的同时也强调舒适性，现代都市年轻人所需的各项生活功能在不大的空间内得以完美的划分；?“TIMES 公寓”强调一种最大限度的参与和分享精神，已经不止是一种物理形态的房子，更是一种都市生活方式和生活文化的代表；?“TIMES 公寓”的生活标准：都市的依托大环境，自营小环境，浓郁的都市生活气息；国际旅游客运码头地块（2006286、G01）项目前期市场研究策划投标书 157中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 年轻的为年轻人提供了独特的居住模式。改变着传统的居住空间观念，张扬年轻的气质、轻松自由的生活以及个性之美；尺度的它是小户型为主的，把最基本的私密生活保持在最基本的私密空间；便利的一定是在交通枢纽，最大限度的节约时间成本，周边有完善的生活配套；共享的一定要有内容丰富的生活空间，满足参与和分享的需求。2、“TIMES 公寓”的目标客户群描述：?区 域：主要集中在厦门岛，周边县市客群为辅；重点客群：海港城内287、的工作者，特别是中层以上的管理层（海港城内工作人员多达几万，其中管理层有上千人）。海港城内的工作者，特别是中层以上的管理层（海港城内工作人员多达几万，其中管理层有上千人）。?年 龄：以 25-40 岁年龄段为主；?家庭成员：以单身或计划结婚小两口为主；?购房动机：解决基本居住需求的过渡性置业和物业投资为主；?置业次数：首次置业占 4-5 成；?文化水平：中上；?职 业：政府公务员、设计师、小有成就的个体户、白领阶层、自由职业者、企业中高级职员等；?品 位：较高；?品牌意识：较强；?交通工具：以公交车为主，有车一族约占 1/4。目标客户行为特征描述 目标客户行为特征描述?家庭中所扮演角色：在购房288、决策时占主导地位的家庭成员为女主人；?主要购物场所：好又多、沃尔玛、来雅、SM 等；?消费心理：较理性，提前消费意识较为突出；国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 158中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 目标客户群心理细分 目标客户群心理细分 自 住 型自 住 型（占 50%）（占 50%）?此类客户群体年龄在 20-32 岁之间，他们一般正准备结婚或刚刚结婚不久，他们的价值观认为买房是人生价值的体现，是事业成就的自我表征。在人生的旅途上，生活和事289、业都刚刚开始并且是不可分割的共同体，生活有激情，有一定物质追求欲望；?在婚姻上，他们认为，要结婚就要买房。婚姻是爱情的丰富和升华，两个人走到一起，理应拥有一个可以容纳爱情和梦想的崭新空间；?他们认为自己正值年轻力盛的青春时代，生命行程于他们正如同十点钟的太阳，热力刚开始勃发，他们对未来充满憧憬和期待，愿意接受更丰富的历练和挑战。反映到生活上，他们具有健康的生活习惯、积极的生活态度，但社会的磨砺较少，一定程度上缺乏成熟和稳重；?他们有一定的理财观念，收入相对稳定，但积蓄并不丰厚，因此，诸如买房等重大消费行为相对较为慎重。在追求时尚、品质的同时又兼顾自身的经济承受能力，是他们消费的共同原则；?多是290、首次置业，缺乏经验，对楼盘的各项技术经济指标诸如容积率、占地面积等不太关注，对户型面积、总价最看重，对户型布局的合理性鉴别能力相对较弱。对环境、配套设施等关乎切身生活品质和利益的因素也相对较为注重。?需求面积多为 90 平米左右，90 平米左右的户型无论从朝向、通风采光、厅房尺寸都基本具备一步到位的功能性和舒适性，经济条件较好的目标客户多会选择这一面积段的户型；投 资 型投 资 型（占 50%）（占 50%）?此类客户群体年龄在 30-40 岁之间，在生活和事业上都已经基本定型，有稳定且数目客观的经济来源，他们仍然保持着一定的物质追求欲望；?生活中，他们显得成熟稳重，更有责任感，“上有老下有小291、”使得他们的负担较重，但生活的压力也使得他们的心志更加成熟；?在投资行为方面，他们也更谨慎和理性，尤其对待物业投资这样的事更是慎之又慎。他们大多都具有置业经验，所以他们对户型格局、规划、配套、地段、公摊、开发商实力品牌等因素都有苛刻的要求；?考虑到自己的投资额度及回报，对项目的单价及面积大小较为敏感，消费习性以理性为主；?需求面积多为 90 平米左右，在投资置业中能较好的控制总价；国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 159中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,292、l td （二）酒店式公寓定位大户型住宅酒店式公寓定位大户型住宅“海港未来之城”“海港未来之城”1、品牌定位 1、品牌定位 超超超超前前前前的的的的、现现现现代代代代的的的的、丰丰丰丰富富富富的的的的、融融融融洽洽洽洽的的的的 未未未未来来来来都都都都市市市市生生生生活活活活方方方方式式式式 2、概念提炼 2、概念提炼 未未未未来来来来之之之之城城城城 案案案案名名名名联联联联用用用用：海海海海港港港港未未未未来来来来之之之之城城城城 释义及支持点 释义及支持点 （1）“未来”的内涵“未来”的内涵?“未来”象征着超前、现代、科技、发展、健康、文明、丰富、和谐、融洽等；?意味着高度发达、高度成熟293、高度便捷、高度自由，生活异常丰富，发展空间极大 （2）“未来”的外延“未来”的外延 与楼盘定位方向的契合?“未来”本意指尚未实现、尚未拥有的远景，它是一条引人遐想的时空隧道，一种让人充满期待并孜孜以求的境界，它是憧憬，是向往，是目标，是每个人心中都会有的梦想；?创造、炒作一个“拥有未来生活”的概念，明确提出一个品牌承诺和品牌主张，唤起目标群心中的成就感、自豪感、满足感，契合项目的定位方向，容易得到目标群的认同感。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 160中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestat294、e plan&sales Co.,l td （3）“城”（契合项目海港城的概念）“城”（契合项目海港城的概念）?城市，都市，意味着一个规模宏大的、现代的、成熟的、丰富的、文明的生存和发展空间?在一个特定的区域，?以一个特定的概念，?开发并差异化展现一个特定的楼盘 （4）科 技 发展的动力，“未来”的支撑（4）科 技 发展的动力，“未来”的支撑?新型、高科技建筑材料的使用?智能化设施?网络中心平台：链接业主、社区和世界的桥梁?名牌物管(顾问)/先进的物管服务 （5）升值空间（5）升值空间 发展的结果，“未来”的必然?位置因素：位处厦门港口区，临近城市主干道；?环境因素：观海景，闹中取静，随着港口295、城的发展及政府扶持，势必带动物业附加值的不断提升；?物业因素：随着项目开发进程的加快,规模优势渐现端倪,内部配套日益完善,综合质素不断提升,升值指日可待；?市场因素:社会/经济迅猛发展,人们的消费水平不断提高/居住观念不断提升,越来越多的人希望拥有更有品味更有档次的生活方式,高档特色物业势必越来越受市场追捧。对二次置业人士和投资者而言，“未来之城”都是一个升值的城。对二次置业人士和投资者而言，“未来之城”都是一个升值的城。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 161中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century reale296、state plan&sales Co.,l td 3、主题语提炼 3、主题语提炼 揽盛世，观碧海揽盛世，观碧海 未来之城未来之城 对美好人生孜孜不倦追求的产物 完美的生活、发展、自我实现的空间 超前的、现代的、丰富的、融洽的生活方式的展示 我们相信，我们已经找到了 一个新颖、贴切的差异化核心推广概念 对美好人生孜孜不倦追求的产物 完美的生活、发展、自我实现的空间 超前的、现代的、丰富的、融洽的生活方式的展示 我们相信，我们已经找到了 一个新颖、贴切的差异化核心推广概念 4、客群定位 4、客群定位 根据政府硬性规定，本案属单套面积在 150 以上的大户型，其最基本的特点是总价高，因此在客群划分297、上，我们将其定位在：A.政府高级公职人员；B.周边区域的私营老板；C.本地私营业主；D.外籍客户；E.投资者 年龄段：30-55 岁之间 （1）客群主要特征（1）客群主要特征?关心国家大事，关心政治、经济形势；?交际广泛、见识广博；?追逐时尚，注重形象，关注生活品质；国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 162中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td?三口之家为主，有私家车或公司专车；?大部分受过高等教育；?敢于创新、善于学习新知识、新观念；?投资意识强。298、（2）客群的消费心理（2）客群的消费心理?关注品质，对价格不是很敏感；?有相对固定的消费品牌；?公共活动频繁；?个人交际圈相对固定，活动场所相对固定；?注重地位的表现；?对未来发展有很好期望。（3）客群的购房动机 （3）客群的购房动机 1、希望通过二次置业，进一步改善居住条件；2、因职务的变动而需要重新置业或再次置业；（4）客群的购房心理需求 （4）客群的购房心理需求 复式、三房为主。社区要体现地位身份的高雅、私家高级会所、完善的物业服务、便捷的交通、（5）信息通道 （5）信息通道?报纸：主要为新闻类和专业类报纸；?电视：新闻类；?杂志：时尚杂志、免费速递杂志；?亲友间信息传递；?户外媒体。国299、际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 163中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td （四）写字楼部分定位（四）写字楼部分定位 1、定位背景1、定位背景 /厦门经济持续快速发展/本案位于厦门最具办公条件的 CBD 中心延伸处/本案所在区域集中大量高级办公场所/本案作为政府形象工程，是厦门市的一张名片/与项目整体定位相吻合 2、项目开发主题定位2、项目开发主题定位 海港国际商务写字楼 海港国际商务写字楼 借助海港城的优势配套，打造全景海港高档商务写字楼。借助海300、港城的优势配套，打造全景海港高档商务写字楼。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 164中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 3、项目经营主题定位 3、项目经营主题定位 城市纪元恒久天际线城市纪元恒久天际线 4、建筑风格定位 4、建筑风格定位 本案写字楼部分建筑风格应与项目整体及商业部分风格一致，因此本案建筑风格定位为：清新、亮丽、简约、阳光、符号、线条的 现代主义风格 清新、亮丽、简约、阳光、符号、线条的 现代主义风格 国际旅游客运码头地块（2006301、G01）项目前期市场研究策划投标书 165中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 5、客群定位 5、客群定位?物流、金融类行业企业数量相对较少，但规模大，所需求的面积也较大，通常采取整层或多层租赁或购买；该类企业对写字楼地段及功能配套要求较高，但对租金不敏感。?厦门贸易类公司居多，且已具备一定规模，是写字楼客户的重要组成部分。?电子信息、广告策划类企业数量多，但规模相对较小，承租面积主要在 100-150；该类企业对办公环境要求较高，但对租金较为敏感，主要能承受的租金范围在 25-302、35元/月。?厦门岛内市场中，湖摈北路以金融企业、机关单位的入住比例较高，疏港路一带物流及贸易公司较为集中。核心客户：本案商业部分带来的相关公司、贸易、旅游、物流等。核心客户：本案商业部分带来的相关公司、贸易、旅游、物流等。重要客户：金融、证券、广告策划类公司 6、写字楼及部分规划建议（1）配套规划重要客户：金融、证券、广告策划类公司 6、写字楼及部分规划建议（1）配套规划 卢浮宫会所（LOUVRE PRIVATE CLUB）卢浮宫会所（LOUVRE PRIVATE CLUB）会所，是贵族的俱乐部，是永恒的白金语言 是傲气 是诠释 会所设商务中心、会客厅、健身俱乐部、维也纳餐厅、茶艺馆 数码影303、院、图书室、儿童活动室、水疗美容中心、金融服务中心 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 166中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 豪华酒店式大堂豪华酒店式大堂 采用酒店式大堂管理，强调写字楼的人性化。尊贵 SPA 泳池 尊贵 SPA 泳池 利用水的物理、化学性质，以各种方式作用于人体起到缓解压力、释放心身，促进新陈代谢、锻炼机体的作用 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 167中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有304、 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td （2）户型规划（2）户型规划 指导思路及规划原则 指导思路及规划原则/依据市场调查分析/厦门整体写字楼状况/打造城市高级写字楼的整体要求/可自由分割、自由组合/较同区域项目有竞争力/城市新名片/写字楼安排在风景交好的地段，户型配比 户型配比 主力户型一：挑高 5 米 2 坚果动感写字间（带夹层，夹层高度为 2 米 22 米 6）。面积在 5090 平方米。景观好，空间好。比例 30%。主力户型二：舒华白金写字间。面积 100150 平方米。景观好，空间位置好。比例 40%。主力户型三305、：豪华写字间。面积 160300 平方米。景观绝佳，空间位置好。比例 20%。主力户型四：超豪华写字间。面积在 3001000 平方米。超视距景观，奢华空间。比例 5%。其他户型：比例 5%。分析：目前厦门写字楼市场竞争白热化，同质产品竞争激烈，本案写字楼开发必须实现产品差异化，研发新产品占领市场，因此我们建议主力户型面积不宜过大，打造超空间感新一代办公空间挑高 5 米 2 坚果动感写字间，实现产品差异化竞争。这一部分写字楼主要针对中小公司及广告公司、代理公司等一些需要灵活办公空间的公司。同时我们的主力面积以 100150 平方米为主，这部分写字间是目前烟台市场主要消费目标。本案规划少量 30306、01000 平方米写字间主要是为了吸引厦门及在厦门投资的大型企业公司，同时还能提高本案的档次，有利于推动整体写字楼的销售。其相关设施：每层必须有个公共舒适、清洁卫生间；配备国际名牌观景电梯；通道文化装饰味道要浓；消防设施及通道要跟上；国际先进的自动化办公配套 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 168中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 7、星级服务，尊贵享受 7、星级服务，尊贵享受 把五星级酒店搬来，把贵族的享受搬来，把想要的全般来。建议聘请较为国307、际级知名的物业管理公司 8、智能化设施及装修配套 8、智能化设施及装修配套 中央空调系统、消防系统、自动报警和全自动喷林消防灭火系统、强电系统、双电源线路、日本日立电梯、加拿大北方电器、楼宇自动化、监视系统、国产花岗岩地面、外墙采用金黄色玻璃幕墙、实木门、玻璃地弹门、门厅采用花岗岩、无框玻璃感应门、国产铝合金天花板、内墙大厅电梯厅采用大理石、写字间墙面为乳胶漆 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 169中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td （五）酒店308、部分定位 1、定位思路 1、定位思路?酒店部分作为海港城物业配套。?与旅游结合，形成海港城独具特色的星级旅游酒店。?共享海港城的商务配套 2、项目定位 2、项目定位 海港城五星级全海景花园式公馆酒店 海港城五星级全海景花园式公馆酒店 支撑点：支撑点：?与项目总体定位一致，塑造高档品牌物业。?可借助海港文化背景，打造港口商务酒店。?港运作为本案依托，旅游酒店为定位奠定基础。?产权式不仅利于快速实现项目价值，同时可采取灵活的经营方式，可招商，也可自己统一经营。3、产品定位 3、产品定位?全海景超豪华商务套房。?海景豪华套房。?标准间。?经济商务间 4、配套 酒店商业配套部分并入本案商业部分整体规划309、。在酒店其他配套功能上，功能上，商务中心、健身房、咨询室、数码影视房、干洗房等酒店商务配套功能，有效形成本案功能补充。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 170中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 十二、项目设计方案优化思路及建议十二、项目设计方案优化思路及建议 根据我司项目定位及策划思路，本案原有规划设计方案应在一定程度上予以优化，使本案价值能得到有效的提升。主要体现在：1、商业价值最优化 1、商业价值最优化 商业价值的提升，是本案的核心所在，本案310、的核心所在，除在定位及业态规划方面，还应在规划上优化：（1）商业面积隐性增加，如地下室等；（2）商场交通组织及联系的方案优化；（3）商场动线规划方案提升；（4）增强本案广场的人流汇聚功能，以广场文化推动商业及其他部分的有机融合。2、住宅产品（含酒店式公寓）规划 住宅产品（含酒店式公寓）规划 综合上述市场及客群的定位，本案依托全方位的景观，高尚的地段优势，以差异性的户型产品，结合项目规划、社区配套，形成为具有居住尊贵性、舒适性、文化性的精品性豪宅产品。（1）户型（1）户型 根据项目的定位，本案在产品规划上突出：a、保证厅、主卧空间足够宽敞，以彰显各户气派与居住舒适性；b、尽量减少不必要的功能空间311、，以避免公摊的增加及室内空间的浪费；c、适当考虑部分小错层或三错层户型设计，提升居住的动静分区，增强产品层次高，提高产品品质；d、全景户型设计，尽量做到朝南及南北通透，保障各户的采光、通风及舒适性；e、酒店式公寓部分主力面积及户型建议如下：户型 单身公寓 一房一厅 两房两厅 三房两厅 建筑面积（）4050 6070 8090 120150 户数配比 20%30%20%30%国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 171中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td312、 f、酒店式公寓部分主力面积及户型建议如下：户型 独立保姆房 三房两厅 四房两厅 大四房、五房及楼中楼 建筑面积（）1525 150160 160180 180-200 户数配比-50%45%5%（2）户型创新（2）户型创新?子 母 房：即 1+1，2+1 户型的设计，充分体现户型设计的灵活性可分可合；?大凸窗、转角凸窗：延伸住宅室内空间，拉近住户与自然界交流的距离，同时保证厅、卧、厨、卫均带凸窗；?落 地 凸 窗：将部分凸窗设计为落地凸窗；?大 面 积 观 景窗：在厅、卧等主要功能空间规划大面积的观景窗；?独 立 保 姆 房：大户型设置保姆房，并独立于单套户型之外。国际旅游客运码头地块（20313、06G01）项目前期市场研究策划投标书 172中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 3、项目总平 3、项目总平 在本案总平规划上，一方面，保证本案各个部分建筑立面的统一协调性，使本案成为厦门最具特色的建筑群落；加强各功能空间之间的联系，通过建筑规划的规划及细部处理，充分融合，充分发挥，使每一个建筑结构间的功能价值最优化；商业动线与码头人车流动线的有效分和，提高商业价值及形象；提高各功能空间的观景效果，充分提升项目价值。4、项目园林规划 4、项目园林规划 社区内部环境塑造是本案的关314、键因素之一，应考虑知名景观公司的介入，以提升园林品质；因本案道路较多，噪音污染较大，可沿道路周边设置高大树木以起到降低噪音、减少污染的作用。园林规划上，注重于建筑、环境的融合，以简约自然的设计手法，充分考虑经济、实用要求，规划各种园林元素及设施，为住户建造一个环境惬意、舒适的生活社区环境。同时，将整个项目园林规划充分与建筑规划及商业配置相融合，使项目的绿化及广场空间充分发挥其促进商业、推动配套价值的作用，将园林价值最优化。5、社区配套 5、社区配套 用配套提升项目的档次及品质，塑造人文品质，主要体现在酒店式公寓及住宅部分的配套：a、酒店式大堂、电梯及电梯厅等公共空间部分，必须以高档次、高品质的315、产品规划，以突出体现业主的尊贵性；b、相对较为完善的智能安防系统配置，在业主接触得到的部分应更加注重品质及形象；c、会所设置上，应考虑文化氛围较为浓厚的书屋、文化园地、琴棋书画室等人文设施的配置，此外可考虑增设游泳池以提升社区形象；d、如戴的梁行等知名物业管理公司介入，提升项目的整体品质及物业形象；e、在规划允许的情况下，考虑设置独立于套房之外的独立佣人房。6、其他 6、其他 以上仅为我司初步建议，产品、营销等层面相关未尽事宜，将在与贵司的进一步沟通交流后，逐步落实、细化。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 173中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公316、 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 概念规划调整草案概念规划调整草案 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 174中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 十三、价格定位策略十三、价格定位策略 1.1.项目价格定位原则提要 项目价格定位原则提要?市场供需原则?预期利润率、销售总额、市场份额等销售目标合理均衡原则?价格相对稳定原则 价格定位受诸多因素影响，其应当遵循开发节奏及市场动态的普遍规317、律及原则。2.价格定位受诸多因素影响，其应当遵循开发节奏及市场动态的普遍规律及原则。2.项目价格定位目标提要 项目价格定位目标提要?最大利润目标?销售目标（市场占有份额、销售进度）?市场竞争目标?项目品牌、企业品牌目标 任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。如何根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。3.任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。如何根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。3.价格定位策略 A.价318、格定位策略 A.平衡性定价策略 平衡性定价策略 即以相对等同于区域内同类住宅项目市场平均价格入市。以此策略定价，可迅速打开市场，有助于阻止竞争者的进入，且能够保证自身产品的高品质感 B.以此策略定价，可迅速打开市场，有助于阻止竞争者的进入，且能够保证自身产品的高品质感 B.差别定价策略 差别定价策略 即根据项目各栋楼层位置、朝向、景观等相关影响因素的差异制定不同的价格水平；根据同一栋楼内住宅单位的样式、结构、功能、朝向、景观的差异制定不同的价格 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 175中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian c319、entury realestate plan&sales Co.,l td 水平；根据销售时间、工程进度的差异制定不同的价格水平。差别定价策略可以更加合理把握买方市场消费心理特征（即“一分钱，一分货”的通俗说法），合理规避销售障碍，做到项目销售的均好性，合理兑现开发利润目标。差别定价策略可以更加合理把握买方市场消费心理特征（即“一分钱，一分货”的通俗说法），合理规避销售障碍，做到项目销售的均好性，合理兑现开发利润目标。C.C.心理定价策略 心理定价策略 即根据目标客户购买心态，制定非整数价格或吉利数字价格，如 5998 元/与 6688 元/的差异。D.D.项目总体均价定位参考建议 项目总体均320、价定位参考建议 住宅均价：元/商铺均价：元/办公楼均价：元/（由于本案最终的设计方案及配置细项，故未能最终确定价格，根据市场的参照价，本案住宅应在 8500 元/以上，视乎项目的品质而定）（由于本案最终的设计方案及配置细项，故未能最终确定价格，根据市场的参照价，本案住宅应在 8500 元/以上，视乎项目的品质而定）4.4.价格策略应用的时段 价格策略应用的时段 自正式预售后，我们将按每销售阶段作为一个销售调整周期，按 35%的价格上扬比率调控销售价格，后期则在上期基础上按 58%的价格上扬比率调控销售价格，具体每销售阶段提高的上扬幅度则需根据市场状况、项目状况、目标客户可承受程度、目标客户购买321、心理特征、竞争对手销售价格等诸方面因素进行调整。5.5.市场变化的应对措施 市场变化的应对措施 根据市场的变化和销售情况，整体价格不进行大的调整，只在促销活动期间以赠品、折扣等形式拉动销售。按照项目的高、中、低住宅形式每月调整价格，根据市场不同的波动将类型的界限进行上下调整。国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 176中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 十四、其他十四、其他 根据我司的定位思路，除上述内容及厦门港务控股集团国际旅游客运码头地块（200322、6G01）市场研究策划招标任务书规定的服务内容外，我司将在确定合作关系后，继续深入研究以下重点内容：（1）海港城（香港）的招商及运营模式研究；（2）厦门商业市场深层次研究；（3）目标消费及购房客群需求研究；（4）本案功能结构面积定位；（5）本案功能定位深化，等等。附：数据主要来源 数据主要来源 1、厦门政府城市统计年鉴、相关官方网站及官方刊物 2、厦门核心媒体文章 3、其它专业刊物、网站及主流媒体 4、现场踩盘成果 5、厦门中天世纪市场资料库 国际旅游客运码头地块（2006G01）项目前期市场研究策划投标书 177中 天 世 纪 房 产 行 销 策 划 有 限 公 司 zhongtian century realestate plan&sales Co.,l td 全文结束，谢谢阅读